DEFINICIÓN

 Derecho Registral es el conjunto de principios y

normas que tienen por objeto reglar los
organismos estatales encargados de registrar
personas, hechos, actos, documentos o derechos;
así como también la forma cómo han de
practicarse tales registraciones, y los efectos y
consecuencias jurídicas que derivan de éstas.
 El Derecho Registral regula los organismos estatales
encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos
o derechos:

 RENAP, RM, Registro de la Propiedad Intelectual, Registro de la

Propiedad Industrial, Registro de Procesos Sucesorios, Registro
de Garantías Mobiliarias, Registro de la Propiedad, Registro de
Información Catastral, etc.

 La actividad registral no sólo está relacionada con los

derechos reales, sino también con los derechos personales.
 ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL
Los Registros Públicos actuales cumplen dos principales
funciones:
1. La publicidad registral de todo lo inscribible
2. La seguridad jurídica que nace de una inscripción

Para llegar a esos dos objetivos, tuvieron que pasar muchas

etapas de ensayo y error, desde rituales de transmisión de la
propiedad, la simple tradición de las cosas o bien anotación de
partidas, los registros han evolucionado hasta lo que hoy se
implementa.
 1. CENSOS

 DRAE: “Padrón o lista de la población o riqueza de una nación

o pueblo”

 Los censos tienen como aporte principal ser la primera fuente

histórica de datos demográficos cuantitativos que, aunque en
un principio solo los gobiernos tenían acceso a la información,
son sin lugar a duda el principal precedente de todo tipo de
registro de personas, bienes y cosas.
 2. MESOPOTAMIA (ESCRITURA):

 En un principio, todos los conocimientos se transmitían de

forma oral, que si bien lograba el cometido de preservar el
conocimiento, así cómo expandirlo a más personas, este
método no garantizaba una precisión en la conservación de la
información.

 La invención de la escritura es la que permite que se preserven

los conocimientos intactos, tal y cómo fueron transmitidos.
 La invención de la escritura fue un largo proceso que se
completó con el paso de los años.
 La sedentarización del hombre hizo necesaria la utilización de
algún sistema para que quedasen grabadas permanentemente
situaciones diarias que debían preservarse (contabilidad de
alimentos, clasificado) lo que llevó a inventarse la escritura.
 La escritura se utilizó por primera vez en Sumeria hacia la
mitad del cuarto milenio, siendo esta la lengua escrita más
antigua y extendiéndose rápidamente por toda Mesopotamia
(Hititas, Persas, Babilónicos) alcanzando una longevidad
notable, llegando a usarse incluso hasta el siglo I D.C.
 La escritura no es un sistema de registro, pero si es un medio
de conservación y transmisión de información que ha
subsistido hasta el presente, y es la base de todo tipo de
registro.

 Se debe considerar a la escritura como el medio por el cual,

desde los inicios de la vida en sociedad se ha plasmado
información, y ha sido tan eficaz, que en el presente se sigue
llevando a cabo todo tipo de registros.
 3. LA BIBLIA
 La Biblia no establece en sí una referencia histórica de cómo
funcionaban los registros; sin embargo, sus relatos sirven para
establecer que en la época de Abrahám los registros ya existían, y
cumplían con funciones similares de vinculación jurídica, cómo
funciona en el presente.
 Ejemplo: Libro del Génesis, capítulo 23 versículos 17 y 18: “Fue así
como la finca de Efrón, que está en Macpelá, frente a Mambré, con la
cueva que hay en ella y todos los árboles, tanto los que tiene el campo
como los que hay en su alrededor, pasaron a ser propiedad de
Abrahám, a la vista de todos los hilitas registrados en esta ciudad”. Se
puede apreciar que en la narración se menciona cómo ya existía un
registro de personas en la época de Abrahám.
 4. EGIPTO

En la sociedad egipcia existían dos clases de oficinas:

 La bibliozeke demosion logon (archivo de negocios), en
donde se conservaban las declaraciones hechas cada 14
años, que servían de base a la percepción del impuesto, y

La enkteseon bibliozeke (archivo de adquisiciones), regida por
funcionarios análogos a nuestros Registradores (Bibliofilakes)
que intervenían en la contratación inmobiliaria y en la
transmisión de derechos de igual carácter.
 5. GRECIA
 El aporte de Grecia al derecho registral son los mojones que se
colocaban en propiedades que estaban gravadas con
hipotecas, siendo aquellos una expresión de publicidad
elemental.

 La colocación de los mojones en las fincas gravadas con

hipotecas, era simplemente un medio para hacer saber, a
quien lo viera, que existía un gravamen sobre la propiedad.
Esto no implicaba ningún tipo de derecho frente a tercero, que
se pudiera ejercitar ante ningún órgano de control.
 6. ROMA

 El aporte al Derecho Registral de la cultura romana, existen

dos principales posturas adoptadas por los tratadistas:
Una que establece que el Derecho Romano no realizó ningún
aporte al Derecho Registral, simplemente una limitada
publicidad registral, y
Otra que indica que, aunque fuera limitada la publicidad
registral, sí existe un aporte, pues desde ese tiempo ya se
dotaba de seguridad jurídica a los actos y negocios
celebrados.
 En el Derecho Romano la transmisión de la propiedad se
otorgaba por actos exteriores que daban una publicidad
limitada; no había un registro que protegiera a los terceros
adquirentes.

 Se distinguen dos periodos principales: Clásico y Justinianeo,

aunque existe un período posterior al Justinianeo al cual
denomina Derecho Romano Moderno, consistente en las
prácticas jurídicas y estudios de los postglosadores hasta
1804, año en que se promulgó el Código de Napoleón
 DERECHO CLÁSICO
 En este periodo había tres formas de transmitir la propiedad: la mancipatio,
la in jure cessio y la traditio.
 A. MANCIPATIO
 Consistía en un procedimiento comercial efectuado sólo por ciudadanos
romanos y tenía por objeto la transmisión de la res mancipi: fondos itálicos,
esclavos y animales de tiro o carga.
 Se realizaba en presencia de 5 testigos y se utilizaba un portabalanza y un
trozo de bronce (randusculum).
 El adquirente, como símbolo del precio (mancipio accipiens) golpeaba uno de
los platos de la balanza con el trozo de bronce y al mismo tiempo
pronunciaba una fórmula solemne afirmando que hacía suya la cosa. Si era
mueble, éste debía estar presente; si se trababa de un inmueble había que
simbolizarlo por ejemplo, con una teja, un terrón.
 B IN JURE CESSIO
 Tuvo origen procesal. Se trababa de un juicio “ficticio”; el
enajenante y el adquirente, comparecían en Roma, ante el pretor
del tribunal, y en las provincias ante el presidente. El adquirente
asentaba su mano sobre la cosa y afirmaba ser el propietario; si
no había oposición, el magistrado así lo declaraba.

 Al igual que la mancipatio, “solo se usaba para las “res mancipi”

ya sea que se tratara de bienes muebles o inmuebles. Era un juicio
fingido que encubría un negocio de transferencia de bienes; un
simulacro de juicio reivindicatorio, en el que el demandado
confesaba la demanda.
 C. TRADITIO
 La traditio consistía en la entrega física de la posesión de la cosa
enajenada, con la intención de las partes de transmitir la propiedad y de
adquirirla.
 En esta figura se daban tres elementos: la intención del enajenante de
transmitir su propiedad y el adquirente de adueñársela; la existencia de
una causa justa o eficiente de la transmisión, que normalmente era un
contrato; y la entrega física de la cosa.
 Era aplicable a toda clase de bienes, y sin la intervención de ritos o
fórmulas. Se trataba de una entrega de la cosa con desapoderamiento.
Por eso en el lenguaje jurídico moderno, la tradición también quiere
decir entrega.
 DERECHO JUSTINEANEO
 En este periodo, siguiendo las características del derecho
clásico, se conserva la traditio como modo de adquirir la
propiedad.

 La traditio se perfeccionaba con el simple hecho de indicar

donde se encontraba el bien, es decir a la vista, sin la
necesidad de estar en posesión de la cosa, lo cual es
nuevamente un claro ejemplo de cómo los romanos seguían el
principio de la buena fe guardada.
 7. DERECHO GERMÁNICO
 Los germanos históricamente heredaron ciertas figuras utilizadas por
los romanos, lo cual les proporcionó una buena base para mejorar lo
que los romanos ya habían creado.

 Los germanos siguieron un sistema similar de transmisión de propiedad

al de los romanos, principalmente en cuanto al procedimiento básico de
celebración de enajenación dividido en dos etapas: La celebración de
un negocio jurídico y la transmisión de dominio.

 Lo innovador que agregó el ordenamiento jurídico germánico fue que se

simplificaron ciertos procedimientos y se le dotó de mayor seguridad
jurídica a sus actos jurídicos mediante la creación de registros.
 8. DERECHO FRANCÉS
 El sistema de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por
la revolución francesa de 1789 que puso en vigor el código hipotecario
de 1795 que estaba plagado de innovaciones que favorecían el
desarrollo de la disciplina, y consistió en la inscripción de todas las
hipotecas y de las mutaciones sobre el dominio, así como fortaleció el
derecho de los acreedores hipotecarios.

 Estos avances se consolidaron con la Ley 11 de 1798 de fuerte

influencia germana, que fueron desdibujados posteriormente por el
Código Napoleónico de 1804, el cual reinstaló una serie de limitaciones
que ya habían sido rebasadas en cuanto a las trasmisiones del dominio
y la inscripción de las hipotecas. Los revolucionarios se habían
convertido en conservadores.
 Los franceses prescinden de la traditio, sólo basta un
convenio, un contrato sobre un bien.

 La traditio trasciende al sistema registral francés, ya que la

inscripción es declarativa y tiene eficacia la transmisión de
los Derechos reales extrajudicial frente a terceros sin
inscripción.

 Es un sistema de acto, lo que reinscribe es el acto y no el

derecho real, se sigue el sistema del folio personal, por lo que
se inscribe el título registral y no la finca.
 Contiene el tracto sucesivo, se exige que el transmitente sea
titular inscripto para que el adquiriente adquiera la propiedad
registral, oponibilidad frente a terceros, solo aquellos derechos
que están inscritos, el registrador de la propiedad únicamente
verifica la forma en que se realiza el acto no la legalidad del
mismo.

 Con posterioridad, sucesivas reformas fueron introduciendo

paulatinamente cambios, hasta que la reforma sustancial de
1955-1959 sentó las bases que permitieron definir los rasgos
fundamentales de dicho sistema.
• 9. DERECHO ESPAÑOL
La publicidad registral española se da en 4 períodos:

A. PRIMER PERÍODO: PUBLICIDAD PRIMITIVA

Al igual que en Alemania, existen formalidades y solemnidades
extrínsecas para la transmisión de bienes inmuebles, pero no
existen datos precisos ni descripciones de dichas formalidades
y solemnidades.
 B. SEGUNDO PERÍODO: LA INFLUENCIA ROMANA
 Fue el apogeo de la clandestinidad en España, ya que las formas solemnes
de publicidad fueron desapareciendo paulatinamente y se sustituyeron con
la traditio, la cual se tenía por cumplida con la cláusula “Constitutum
Posesorium”.
 Este tenía la deficiencia de permitir la venta de bienes como si estuviesen
libres de cargas, como hipotecas por ejemplo, las cuales quedaban ocultas;
por ello es que en dicho período reinó la clandestinidad en España.
 Para contrarrestar la clandestinidad en la enajenación de bienes sujetos a
prestaciones reales, se adoptaron medidas de publicidad para las
enajenaciones de inmuebles, luchando contra los Jueces aferrados al
Derecho Romano. Es con la Real Pragmática de Carlos III de 1768, que se
crean los Oficios de Hipotecas, y surge la efectividad de la publicidad, dando
pié al tercer periodo.
 C. TERCER PERÍODO: DE INICIACIÓN DEL RÉGIMEN DE PUBLICIDAD

 En Cataluña se implementó el registro de enajenación de inmuebles,

pero no se considera como sistema general de publicidad inmobiliaria,
sino únicamente de algunos actos relacionados con inmuebles,
generalmente con gravámenes como hipotecas.
 El sistema registral español fue impulsado y reforzado a través del
impuesto de hipotecas, que en 1829 se convertiría en el impuesto de
derechos reales.
 Los oficios de hipotecas eran públicos, percibían derechos arancelarios,
se llevaban por el sistema de encasillado, y por orden de despacho de
documentos.
• D. CUARTO PERÍODO: CONSOLIDACIÓN DEL RÉGIMEN DE PUBLICIDAD
 Inicia con la publicación de la Ley Hipotecaria del año 1861. Sintetiza
las finalidades del Derecho Registral y transcribe su exposición de
motivos, en la cual se enuncia la necesidad de su aprobación.
 Dicha ley era necesaria para dar certidumbre al dominio y a los demás
derechos en la cosa, para poner límites a la mala fe y para libertar al
propietario del yugo de usureros despiadados.
 De esta manera finalmente se consolida un sistema registral que
además de evitar la transmisión de bienes con cargas ocultas, también
es capaz de garantizar la certeza del dominio de la persona que
transmite a otra el bien registrado. En consecuencia se incrementa la
confianza entre las partes, facilitando la adquisición de inmuebles al
tener asegurada la correcta inversión de sus capitales.
  8. ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL EN
GUATEMALA.
 Guatemala es una república que ha pasado diferentes períodos
históricos.
 Sus primeros habitantes pertenecieron a la cultura maya.
 Posteriormente, fue sacudida por la guerra ocurrida con la conquista
española.
 En el siglo XIX logra su independencia junto al resto de Centroamérica, la
cual fue sucedida por guerras entre conservadores y liberales, que
llevarían a la desintegración de la Federación Centroamericana.
 Las disputas continuaron entre ambos grupos hasta finales del siglo XIX,
estando primero bajo el poder de los conservadores y luego de los
liberales.
 LOS MAYAS
 Fue la primera civilización que estuvo asentada en todo el territorio de
Mesoamérica, y más importante aún, en el territorio de Guatemala.
 Cómo civilización se puede advertir que los mayas tuvieron un sistema
propio de escritura, mediante el cual registraron eventos que
consideraron importantes.
 Los primeros pobladores del área de Mesoamérica trabajaron en la
transformación de su medio natural y social, apoyándose en los
conocimientos matemáticos y astronómicos adquiridos mediante la
práctica de la observación y la interpretación.
 Inventaron la escritura por medio de jeroglíficos, llamados “glifos
mayas”.
 Desarrollaron su propia ciencia matemática con el uso del cero.
 El sistema de escritura maya se supone que es mixto y fue
usado desde el 200 a. C. hasta el 900 d. C. en su forma
monumental y desde el 1300 al 1500 d. C. en su forma
cursiva.

 En el primer caso, el sentido de la escritura es de arriba hacia

abajo, en columnas de a dos. En el segundo caso es en
sentido serpenteante.110 De lo anterior resalta que desde el
año 200 antes de Cristo, los mayas crearon un sistema de
escritura.
 La publicidad registral no es una institución que los mayas hayan
desarrollado dentro su ordenamiento jurídico, dado que por su
organización no necesitaban de la misma, pues no utilizaban la
propiedad individual, ni tampoco creían en algún sistema de registro de
personas.
 Lo que se puede rescatar de los mismos es el sistema ordenado de
conservación de historia, conocimientos y tradiciones en sus códices,
esculturas y pinturas. Los códices tenían un orden: cada página estaba
perfectamente dividida en secciones de glifos, numerales y figuras. El
colorido de los códices es notable, y destaca el uso del rojo, el negro y el
azul maya.
 Los códices son en sí un sistema de asiento de información, diseñado
para transmitir y preservar datos.
 Luego del despojo de la tierra realizado por los conquistadores a los
indios, y de repartírselas en peonías y caballerías, las primeras
entregadas a los soldados de infantería o que se transportaban a pie, y
las segundas era la tierra entregada a los soldados de a caballo.
 Ese apoderamiento forzoso realizado por los colonialistas, fue legalizado
por la misma corona española, a través de los títulos denominados
reales cédulas, que se entregaban a los conquistadores y luego
guardados privadamente por los propietarios de las tierras. Con relación
a esto se puede citar el ejemplo de las tierras de San Sirisay del
departamento de Jalapa, en donde los poseedores indígenas
despojados después por los poderosos mediante la titulación supletoria,
se jactan de tener el derecho de propiedad, en virtud de los títulos de
propiedad por la real cédula emitida por Carlos V.
 GUATEMALA INDEPENDIENTE
 Al igual que en México y Centro América, Guatemala tiene una
gran influencia del sistema registral español, debido a la
conquista y época colonial.

 En cuanto a establecimiento de registros públicos, un

antecedente relevante sucedido en época ya independiente es
que el inicio del funcionamiento del Registro General de la
Propiedad en Guatemala data de la época del General Justo
Rufino Barrios, en el año 1877, siendo este un punto de
partida en cuanto a evolución de los registros públicos en el
país.
 Los antecedentes del Registro de la Propiedad en Guatemala, se
remontan al año de 1878, en el cual fue fundado un registro con el
nombre de Registro Hipotecario, por el rey de España Don Carlos III.

 Este Registro Hipotecario es el antecedente del actual Registro de la

Propiedad de Guatemala creado el 15 de septiembre de 1877 por el
Presidente de la República, General Justo Rufino Barrios, y en cuya
época entró en vigencia el primer Código Civil en donde se reguló lo
relativo a dicho registro.

 Este mismo año se establecieron 3 registros: uno en la Capital, uno en

Quetzaltenango y otro en Jutiapa.
 Para el período de la independencia centroamericana, la emisión de
títulos sobre la propiedad estuvo a cargo de funcionarios regionales,
quienes emitían, según su propia conveniencia, títulos de propiedad a los
particulares y a los municipios.

 El primer asiento hipotecario que se hizo en Guatemala fue el 24 de abril

de 1877, y se encargó para la elaboración de un anteproyecto de ley
hipotecaria al Jurisconsulto Manuel Ubico.

 Es con el Código Civil de 1877 que se estableció por primera vez el

registro de la propiedad en Guatemala, lo cual sin dudarlo fue una
innovación beneficiosa para la seguridad jurídica en materia de
inmuebles.
 Es partir del 15 de septiembre de 1877, fecha de inicio de
vigencia del primer Código Civil, durante el gobierno de Justo
Rufino Barrios, que se fundo el registro de la propiedad, que en
tal época se le denomino “toma de razones hipotecarias.

 Dentro de la normativa que regulaba esta institución se hallaba

todo lo relativo a los títulos que se encontraban sujetos a
inscripción; la forma y efectos de la inscripción; de las
anotaciones preventivas; cancelaciones; de los registros que se
llevaban en tal entidad; de la responsabilidad de los
registradores; y de los títulos supletorios.
 El sistema adoptado por el registro de la propiedad para la realización de
las operaciones registrales, en sus orígenes fue el del folio real o sistema
alemán, con pocas variantes. En cuanto al aspecto de su ubicación se
guió por el principio de la descentralización, el cual a la postre, por el
mismo desarrollo de la actividad registral y la experiencia obtenida en
función de la extensión territorial y la densidad poblacional de la época,
obligó a la implantación de un sistema medio o ecléctico.

 Después, con la emisión del actual Código Civil, Decreto Ley 106, del año
de 1963, emitido durante el mandato del Jefe de Gobierno Enrique
Peralta Azurdia, se amplía la categoría de bienes sujetos a inscripción en
el registro de la propiedad, encontrándose sometidos a inscripción tanto
los bienes inmuebles como los muebles.
 En cuanto al Registro Civil, la secularización que se llevó a cabo en
Europa, específicamente en Francia con el Código Napoleónico, fue
seguida por muchos países, entre ellos Guatemala, que con la emisión
del Código Civil de 1877, se le instituyo por primera vez como una
dependencia estatal, abandonando con ello la órbita laica en que
permanecían los archivos concernientes al estado civil de los habitantes
de la época.
 De acuerdo con lo preceptuado en el Código Civil de 1877, la persona
encargada del Registro Civil, debía reunir determinadas calidades. En la
ciudad capital, era un funcionario a quien se designaba como depositario
del Registro Civil, nombrado por el gobierno por 4 años prorrogables,
debiendo ser ciudadano en ejercicio, de notoria buena conducta y
abogado o escribano público.
 El Código Civil de 1877 fue el que fijo firmemente las bases de la
institución del registro civil en Guatemala, las cuales posteriormente
fueron modificadas por el Código Civil de 1933.

 En la actualidad las disposiciones del Registro Civil regulado por el

Decreto Ley 106, Código Civil, que data del año 1963 fueron derogados,
debido a la emisión de la Ley del Registro Nacional de las Personas,
Decreto número 90-2005 del Congreso de la República, la cual norma la
institución denominada registro nacional de las personas, RENAP, que
sustituyó al Registro Civil, en cuanto a sus funciones esenciales, como
las concernientes a la inscripción, anotación y modificación del estado
civil de las personas.