PRIMER PARCIAL DE DERECHO REGISTRAL

Denominaciones del Derecho Registral: Derecho Hipotecario o Derecho Inmobiliario.

Definición: Rama del Derecho que tiene como objeto el estudio, análisis y regulación de los Registros, la
actividad y sus efectos en el mundo jurídico, social y económico.

Autonomía del Derecho Registral: El derecho registral es autónomo en virtud de que tiene normativa especial,
principios propios, como finalidad la publicidad de lo inscrito en los registros, objeto de estudio y sistema de
interpretación e integración de la normativa aplicable.

Menciona las teorías sobre la Naturaleza Jurídica del Derecho Registral:

 Naturaleza Publica: nuestros país y la mayoría de países latinoamericanos los registros son públicos ya
que se acceso a ellos por designación de las autoridades políticas del gobierno de los Estados.
 Naturaleza Privada: son los registros en los cuales se accesa por un sistema de pago de “ficha”, se
complementa este sistema por ser de números clausus y en relación al número de población.
 Naturaleza Mixta: en los cuales se cumple una función pública, pero se presta un servicio de manera
privada, al cual se acceso por oposición; ej. Registro español.

Cuál es la opinión en nuestro país acerca de la naturaleza Jurídica del registro de la propiedad: En Guatemala
llama mucho la atención sobre su naturaleza pública o privada, porque en este se presta un servicio público, y
que las autoridades son funcionarios públicos, pero aun no tiene controles como el de la Contraloría de
Cuentas. En definitiva se puede decir que es un órgano estatal administrativo de carácter desconcentrado y sin
personalidad jurídica.

Explica en qué consiste la Naturaleza civil, administrativa o procesal del derecho registral: Su naturaleza radica
en determinara cual es la esencia del servicio prestado. De lo cual debe indicarse que en realidad se da una
pluralidad de relaciones.

Naturaleza Civil: La naturaleza de carácter civil está derivada de la predominancia de relaciones de esta materia
que llegan a los registros públicos. Matrimonios, divorcios, capitulaciones matrimoniales.

Naturaleza Administrativa: se crean en virtud de ser entes estatales sujetos a la funcionalidad administrativas
correspondiente, ej. Sujetos a los recursos administrativos de revocatoria, reposición e incluso el proceso
contencioso administrativo.

Naturaleza Procesal: Ya que sin ser ajenas a la impugnación por la vía judicial, se pueden ver afectadas por
inconformidades planteadas por los perjudicados ante una inscripción, suspensión o denegatoria.

Explica en qué consiste la Naturaleza constitucional, certeza y seguridad jurídica del derecho Registral
Los registró públicos de un Guatemala, funcionan en base al Derecho, con transparencia, con aplicación
general. Para afirmar que se tiene certeza y seguridad jurídica en la identidad de las personas y en el
cumplimiento voluntario o forzoso de los contratos.

Contenido del Derecho Registral:Son las materias propias de cada tipo de inscripción, entre ella: las materias de
derecho civil, derecho mercantil, derecho de propiedad intelectual.

Sujetos que intervienen en la relación registral:

 Registrador: Son designados por autoridad de gobierno del Estado, sin que se tenga establecido por ley
requisitos de carrera registral, y se ha dejado de exigir en algunos casos que sea abogado y notario, y
por lo contrario que posea una especialidad en informática.
 Usuario: somos todas las personas, nacionales o extranjeras, individuales o jurídicas, de derecho
público que necesitamos accesar al Registro a efecto de inscribir un hecho jurídico, acto, negocio o
contrato.
 Terceros: Serán aquellos que no han intervenido en el acto o contrato respectivo, pero que en un
momento dado pueden verse perjudicados por determinada inscripción registral.

Cuáles son los antecedentes Históricos de la Publicidad Registral:Nace como una necesidad histórica de
exteriorizar y divulgar situaciones jurídicas, asimismo pues el hombre se convirtió de nómada en sedentario.
¿Que motivo en la edad antigua, formarse los antecedentes de la publicidad en las órdenes sociales. Las
demandas de carácter político y fiscal

Cuál era el medio del cual se valían para probar el estado civil de las personas en el Derecho Romano.
Especialmente por la declaración de testigos.

Cuál es el precedente más directo del Registro Civil en Francia: Los registros parroquiales de la iglesia católica.

En qué época se regulo el funcionamiento del Servicio Civil y secularizo los registros:
En la Revolución Francesa.

Que avances hubieron en el Derecho Mercantil, en la edad Media: Los registros de los comerciantes, la
protección de las marcas y la utilización de razones sociales, aunque, adaptadas por supuesto, a las
circunstancias políticas, económicas y sociales de la época.

En que siglos se desarrollaron considerablemente los negocios de banca, se organizaron las bolsas de
mercancías y las bolsas de valores. Siglos XVI y XVII

Quien gobernaba en el siglo XVI en Francia y estableció en el Registro Civil: LUIS XIV

Que tratadista es el que indica que en los siglos XVI Y XVIII en que se desarrollaron los negocios de banca, las
bolsas de mercancías, y las bolsas de valores: EL TRATADISTA FELIPE DE SOLA CAÑIZARES.

Explique en qué consiste las ordenanzas de Bilbao: Son el primer cuerpo de derecho mercantil español
terrestre y marítimo y haber regido en distintos países hispanoamericanos, influyen en la mayoría de las
legislaciones.

En qué época y en qué año entro en vigencia el código de comercio francés.

Con el advenimiento de la revolución francesa, en 1808.

Que nos proveen la especialización de los Registros Públicos y los avances tecnológicos: Nos proveen de
instituciones jurídicas, con características cada vez más a la altura de las demandas sociales de seguridad y
certeza jurídica, capaces de coadyuvar significamente al desarrollo económico global.

Como se considera los antecedentes históricos de la Publicidad Registral Inmobiliaria: Se considera las
diferentes formas utilizadas por las culturas antiguas, para hacer públicos los diferentes actos que afectaban la
situación jurídica de los bienes inmuebles, especialmente los actos de transmisión.

En qué época y en qué año se reguló en funcionamiento del registro civil, y se plasmo en el código de
Napoleón. En la Revolución Francesa, en 1789

Como se documentaban en la época ptolemaica las transacciones sobre inmuebles: Se documentaban por
funcionario y se inscribían en registros que al parecer tenían finalidad fiscal de modo que la constatación en
ellos acaecía a efectos del pago del impuesto de transmisión de bienes.

Enumera cuales fueron algunas características que poseían las personas en relación al derecho de propiedad,
en la antigüedad, aun bajo la edad media.
 La mayoría de personas no eran propietarias de sus propios bienes inmuebles.
 La propiedad de la tierra estaba ostentada en el poder político y económico.
 Gozaban de grandes beneficios los terratenientes, reyes, señores feudales, ministerios, la iglesia
y los grandes terratenientes laicos en relación al derecho de propiedad.
Enumere cuales son los requisitos o pasos en la Época de Egipto en la Transacción de Bienes Inmuebles:
 La indicación de haber hecho efectivo el impuesto
 Se requería de un llamamiento especial a los propietarios vecinos
 Los registros eran llevados por circunscripción territorial
 Estaban alfabetizados por los nombres de las personas titulares o poseedora de los bienes
 En algunos casos intervenía el mnemon
 El anuncio de la transmisión mediante pregones repetidos o carteles expuesto en lugar público.
Como eran las entidades de Grecia en la Publicidad Registral Inmobiliaria: Eran independientes unas de otras,
por lo que los registros eran territoriales y su finalidad.

Cuáles fueron los antecedentes de la publicidad Registral inmobiliarias en Grecia.

 La publicidad fue rudimentaria,
 Formas de transmisión eran públicas,
 La publicidad se completaba, según los tiempos y lugares, por el llamamiento de los vecinos para
testificar la transmisión de un fundo.
 En algunos casos intervenía en Mnemon. “notario o archivero estatal”
 Para el caso de hacer pública la hipoteca, se consignaba en piedras o tablas colocadas en el propio
inmueble.

Características de Roma en la Publicidad Registral Inmobiliaria: En el derecho romano las transmisiones y

constituciones de derechos reales sobre fundos itálicos son objetos de publicidad, merced al carácter público.

Enumera los antecedentes de la publicidad registral inmobiliaria en Roma.

 Las transmisiones y constituciones de derechos reales sobre fundos itálicos son objeto de publicidad.

Cuáles son las dos formas necesarias para aquellos actos de Roma de la Publicidad Registral Inmobiliaria:
LA MANCIPATIO Y LA IN IURE CESSIO

Cuáles son las características de la Mancipatio:

 Actúa en un registro viviente
 Al imprimir en su memoria la configuración precisa de la cosa que adquiere el accipiens
 Sea en cuanto a su individualidad física o jurídica
 Celebrado el acto el objeto queda atribuido al adquirente hasta que una nueva mancipatio le de
lugar
 Frente a terceros

Defina Mancipatio: Constituía un acto ritual ante testigos, estos fijan y hacen notoria la conexión entre la
persona adquirente y la cosa adquirida.

En qué consiste la In jure cessio: Es un proceso ficticio o acto motivado sobre el proceso de reivindicación, en el
cual demanda el adquirente ante el pretor o, en su caso, el gobernador de provincia.

Que estableció Justiniano en el año de 530 al 531: Estableció un tipo de dominio transmisible en todo caso
mediante la traditio, eliminado la categoría de res mancipi.

Enumere las características de los Derechos Germánicos.

 Crean inicialmente la transmisión de la propiedad como negocio solemne, rodeado de ceremonias
externas simbólicas que facilitan su difusión y prueba.
 El acto transmisivo, originalmente, es un contrato real, (Un negocio al contado que se cumple sobre el
inmueble)
 a través de un cambio de consentimientos y de la investidura o entrega de la posesión.
 Se realizaba delante de testigos (entre los cuales se encontraban niños, pues conservaban más tiempo
la memoria)

Que contenían los libros públicos en la alta edad media:A veces se conservaban noticias de asuntos relativos a
gestión municipal u otras incumbencias de la ciudad, comenzaron a consignarse las enajenaciones de
inmuebles, que tenían lugar ante el consejo municipal.

Como se fueron clasificados los libros de registros públicos en la antigua edad media, para una mejor
viabilidad: De acuerdo a las diversas clases de negocios y se limitaron localmente los libros a determinada parte
o distrito de la ciudad.

Constituyen las características de los libros relativas a los bienes inmuebles, según los derechos germánicos
que dieron origen a la publicidad.
 Nace el primer danzig, el sistema del folio real
 Los libros estaban divididos por calles y casas,
  A cada casa correspondía una hoja registral que revelaba todas sus relaciones jurídicas.
 En muchos lugares de Alemania del sur la investidura judicial pierde terreno,
 Sustituida por la dación de fe notarial,
 Tiene como consecuencia que en lugar del documento que se constata el acto judicial.

Explique los sistemas de transcripción: La inscripción en otros registros no tiene otros valores que el del medio
de prueba y de legitimación frente a terceros.

En el año 1539, en España, los antecedentes que se dieron con respecto a la publicidad registral consistieron
en: libros con ciertos núcleos urbanos, con ello se protegían a los compradores, libro que no podía ver nadie
más que el Registrador y el daba fe de las inscripciones.

Son los antecedentes más inmediatos del Actual Registro de la Propiedad en España:
Contadurías de Hipotecas.

En España en el año 1861 se emitieron leyes y reglamento con respecto a la publicidad registral consistentes
en: Ley Hipotecaria y Reglamento Hipotecario

En Guatemala los antecedentes de la Publicidad Registral se dieron a través de:

Registro Civil: este se dio a través de los Registros Parroquiales de la Iglesia Católica
y el Registro de la Propiedad propiamente dicho.

¿Qué registro se llevaban en los libros Parroquiales de la Iglesia Católica de Guatemala?: de bautismos y
matrimonios religiosos

¿El Registro de la Propiedad en Guatemala por quien fue fundado y cuál es el nombre que se le dio? fue
fundado por el Rey de España Don Carlos III en 1768, con el nombre de Registro Hipotecario

¿Cuál es el antecedente más cercano del Registro de la Propiedad en Guatemala?: el Registro Hipotecario.

¿El actual registro de la Propiedad por quien fue creado y en qué año?: por el Presidente de la Republica,
General Justo Rufino Barrios el 15 de septiembre de 1877.

Con la entrada de qué ley, se empezó a registrar inmuebles identificables y derechos reales de los mismos en
Guatemala: con el Decreto Ley 106 actual Código Civil
Actualmente cuantos Registros de la Propiedad cuenta Guatemala: dos registros, primero: Registro de la
Propiedad de la Zona Central y el segundo: Segundo Registro de la Propiedad de Quetzaltenango.

Que jurisdicción tienen los registros de la Propiedad: el Segundo Registro de la Propiedad de Quetzaltenango:
los departamentos de Quetzaltenango, San Marcos Huehuetenango, Quiche, Totonicapán, Sololá, Retalhuleu, y
Suchitepéquez. y el de la Zona Central: los demás departamentos.

A que se le ha denominado Sistemas Registrales: a la forma en que se conciben y llevan los Registros Públicos.

¿En los Registro Públicos guatemaltecos y latinoamericanos, como se prueba la identidad de las Personas?
con la certificación de la Partida de Nacimiento en caso de menores y hasta para los adultos cuando le toca que
acreditar su estado civil, y para identificar a los mayores de edad el documento de identidad.

¿Cuáles son las Características de Documento Personal de Identificación? datos biométricos como las
características del iris o huellas dactilares, una fotografía e información como nombre, fecha de nacimiento,
dirección, nacionalidad y la situación migratoria.

¿El Seguro de Títulos es otro tipo de sistema registral, cual es su antecedente? nace en los Estados Unidos, su
antecedente más antigua se remonta a Filadelfia en 1880, en donde un grupo de aseguradores locales
concibieron la posibilidad de cubrir el riesgo de vicios en los títulos de un bien raíz.

¿Cómo se le conoce a los seguros de títulos? se le conoce como title insurance, consiste en un contrato por el
cual una entidad aseguradora se compromete a indemnizar al titular de un derecho real en caso de que el titulo
asegurado se demuestre defectuoso y a asumir, en su caso, la defensa jurídica de dicho título.
Para que casos funciona este tipo de contrato? este tipo de contrato funciona tanto para la aparición de
defectos o vicios en los títulos de propiedad durante una compraventa o constitución de hipoteca, incluyendo
fraude en la transacción, errores en la oficina del Conservador, falta de poder de actuación de las partes o
Registros de embargos o prohibición posteriores a la fecha de cierre de escritura.

¿Cómo se señala a este tipo de sistemas “seguro de Títulos”? como un sistema de no Registro Público o de
Registro Débil.

Atendiendo a la forma en que se conciban los registros de la propiedad, se pueden clasificar en:
Sistema francés, alemán, español y australiano.

Cuál es el objetivo de los sistemas Registrales

Deben tender a ser eficientes, de acuerdo a la realidad de cada Estado, pero siempre buscando la certeza y
seguridad jurídica.

Como se basa el sistema de inscripción en los diferentes Estados: En algunos estados se basa en la inscripción
total,en otros solo se utiliza la transcripción de aquellos acuerdos que producen efectos reales y otros
simplemente se guarda el documento original en el Registro.

Cuáles son los dos sistemas que se establecen básicamente atendiendo a los efectos de la publicidad registral.
 El primero, Sistema registral de inoponibilidad: que se concibe de mera inoponibilidad frente a
terceros de los títulos no inscritos, conociéndose este tipo de registros, como de documentos o de
“deeds systems”
 El segundo sistema registral es el denominado sistema Registral de fé publica, conocido como
“registers Of title” o Registros de Derechos, en los que se producen efectos de fe pública registral.

En qué consiste el sistema Registral de fe pública: Es aquel en virtud del cual el que adquiere, mediante
contraprestación confiando en lo que el Registro publicita, es mantenido en su adquisición aunque después se
anule o resuelva el derecho del transferente.

En relación a los sistemas registrales atendiendo a los efectos de publicidad registral, cual de los sistemas
utiliza Guatemala: Nuestro país se encuentra en un punto intermedio, no tenemos un Registro de
inoponibilidad, pero tampoco tenernos un Registro de fe pública, baste para ello observar los criterios aplicado
por los órganos jurisdiccionales y en especial los criterios que ha establecido la Corte de Constitucionalidad.

Cual es la clasificación de los sistemas registrales atendiendo a la estructura de organización administrativa

de los registros públicos.
 El primero relativo a una forma de organización difusa, tal es el caso de Guatemala, país el cual cada
Registro funciona relacionado o con su propio Ministerio o de manera independiente.
 El segundo, sistema de organización de Registros, es el que gira a través de una estructura
administrativa común, por lo menos en relación a Registros patrimoniales por un lado, y registros
de personas por otro.
Cuál es la clasificación de los sistemas registrales públicos, atendiendo a la forma de prestación de servicios.
 Sistemas Registrales Concentrados, concibe que los servicios deben prestarse únicamente en la
sede central de las oficinas.
 Sistemas registrales descentralizados, establecen que los servicios deben descentralizarse, en
consecuencia cualquier actividad relacionada con el Registro puede hacerse en cualquier lugar del
país, o inclusive desde estaciones remotas fuera del mismo.

Definición de principios registrales: Son las directrices, lineamientos, o reglas más generales del Derecho
Registral, que inspiran un conjunto normativo, y contribuyen a la interpretación de reglas particulares,
orientando el funcionamiento de los Registros.

Explica la importancia de utilizar los principios registrales: La importancia practica de su conocimiento y

observación es tal, que con base en ellos, registradores y operadores, tomara decisiones en forma inmediata.
Enumera los principios registrales:
Principio de inscripción,
Principio de seguridad jurídica,
Principio de rogación,
Principio de prioridad,
Principio de tracto sucesivo,
Principio de presunción de autenticidad, legitima de los documentos presentados para su registro.
Principio de legalidad,
Principio de publicidad,
Principio de legitimación.

Explica el principio de inscripción: Cada objeto de registro, que se inscribe en un Registro Público, principia con
un asiento Registral, que podemos denominar primera inscripción, primer asiento, o primera parida, el que en
doctrina se conoce como la inmatriculación. Art. 1131 C. Civil.

Características del principio de inscripción:

 Una vez una finca o bien inscribible, ingresa al Registro, éste le asigna un numero que se forma
normalmente con un numero de finca, folio, libro y departamento.
 Cada objeto de registro (bien, persona, acto jurídico, etc) que publicita un Registro, principia con un
asiento registral, que podemos denominar primera inscripción, primer asiento, o primera partida, lo
que en doctrina se conoce: inmatriculación.

Explica el principio de seguridad jurídica: Ese principio se entiende como la garantía del resguardo efectivo de
las inscripciones registrales, en el sentido que una vez asentadas en los libros correspondientes se conservan y
permanecen inalterables en tanto no ocurra un acto o contrato jurídico debidamente formalizado que afecte la
situación del bien inmueble inscrito y sea presentado al Registro para su inscripción. Art. 2 CPRG.

Características del principio de Seguridad Jurídica:

 En los libros a cargo del Registro General de la propiedad debe reflejarse en forma indubitable,
 Incluye la efectiva custodia y el resguardo de los libros a cargo del Registro correspondiente.

De qué forma se protege, por la violación de los derechos de la propiedad privada, en virtud que con relativa
facilidad se sustraían los folios de los libros operados en forma manuscrita: Con el almacenamiento de la
información por medios electrónicos que han permitido restringir el acceso a medios materiales de inscripción,
sin restringir la publicidad de los actos inscritos a los cuales se tiene acceso por medio de imágenes.

Según la jurisprudencia de la Corte de Constitucionalidad de Guatemala, el principio de Seguridad Jurídica en

que consiste: consiste en la confianza que tiene el ciudadano dentro de un Estado de Derecho, hacia el
ordenamiento jurídico; en tal virtud, las autoridades en el ejercicio de su facultades legales, deban actuar
observando dicho principio, respetando las leyes vigentes, principalmente la ley fundamental.

Principio de Rogación: Consiste en que el procedimiento registral solamente puede ser iniciado a instancia de
parte, mediante solicitud o petición dirigida al Registrador.

Características del principio de Rogación:

 La función del registrador es rogada.
 Un acto inscribible que no ha acudió al registro, no puede el registrador proceder de oficio a su
inscripción.
 Si el registrador tiene conocimiento de que un crédito hipotecario, o un embargo anotado sobre
una finca han prescrito, no puede proceder de oficio a su inscripción.
 Es suficiente la presentación del título inscribible con su respectivo duplicado, para que se tenga
por solicitada una inscripción.

Que es necesario para hacer efectivo la inscripción de un bien, en cualquier registro: Es suficiente la
presentación del título inscribible con su respectivo duplicado, para que se tenga por solicitada una inscripción y
opere el principio de rogación.

Cuál es el fundamento legal del principio de rogación: Art. 1127 C. Civil, “la inscripción en el Registro puede
pedirse por cualquier persona que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir”
Principio de Prioridad: El primer título ingresado en el registro, adquiere el derecho de adquisición de ser
registrado. Art. 1141 y 1142 C. Civil.

Características del principio de prioridad.

 El derecho de prioridad se establece por medio del libro de entrega de documentos,
 Cuyo ingreso se consignará en rigurosos orden cronológico,
 Anotándose como mínimo: el número de orden de ingreso del documento, el nombre del
presentante, la hora exacta y la fecha de entrega.

Cual es procedimiento procesal específico a seguir en caso de inconformidad por la denegatoria, suspensión
de la anotación, cancelación o inscripción de los documentos presentados en el registro.
Acusar en la vía incidental al Registrador, ante juez de primera instancia del Ramo Civil. Art. 1164 C. Civil.

Explica la diferencia que existe entre los principios registrales de prioridad y prelación: El de prioridad va
dirigido fundamentalmente a la preferencia que tiene un titulo inscrito frente a uno no inscrito.
La prelación se refiere básicamente a la preferencia en el orden de inscripción de títulos presentados al Registro
respectivo de los mismos bienes.

Principio de Tracto Sucesivo: Como el encadenamiento lógico de los asientos registrales practicados, en el
sentido que para la inscripción de un acto o contrato, se requiere la existencia de una conexión entre un acto
con otro anterior ya inscrito.

Explique en qué consiste la consecuencia positiva y negativa del principio de Tracto Sucesivo.
 Consecuencia Positiva: que consiste en permitir al titular registral disponer del derecho registrado.
 Consecuencia negativa: que consiste en impedir la inscripción de los actos dispositivos que no emanen
del título inscrito.

Principio de presunción de autenticidad, legitima de los documentos presentados para su registro:

De conformidad con este principio los documentos son calificados por el Registro y una vez tienen los requisitos
de forma y de fondo exigidos para su inscripción, de tal manera que el registro no puede prejuzgar acerca de la
veracidad y autenticidad o de la falsedad del contenido y firmas del mismo. Art. 186 CPCYM.

Principio de legalidad: Solo pueden tener acceso al Registro de la propiedad, los títulos validos y perfectos, es
decir, los que reúnan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes. Se inscribirán los bienes
inscribibles en el registro cuando estén arreglados a derecho. Art. 246 C. comercio.

Como se realiza la calificación jurídica de los documentos en los registros públicos de Guatemala.
La calificación se hace de distintos grados atendiendo a lo que se está inscribiendo. Ej. La inscripción de una
compraventa se da bastante rígida y para el caso del testamento muy ínfima.

Principio de Publicidad: Consiste en que toda persona tiene acceso a los documentos, libros y actuaciones del
Registro, de tal manera que a ninguna persona puede negársele u ocultársele la información que en el mismo
existe. 1124 C. Civil. Art 339 y 360 C. Comercio.

Cuál es el fundamento Constitucional del principio de publicidad y que es lo que significa: Art. 30 CPRG. Que
todos los actos de la administración son públicos y que los interesados tienes derecho a obtener, en cualquier
tiempo, informes, copias, reproducciones y certificaciones que soliciten y la exhibición de los expedientes que
deseen consultar, haciendo la salvedad de aquellos actos y documentos relacionados con asuntos militares o
diplomáticos de seguridad nacional.

Principio de legitimación: El estar inscrito como titular de un derecho real sobre un bien inmueble o de un bien
mueble plenamente identificable, legitima a la persona para ejercer el derecho inscrito y oponerlo o defenderlo
erga omnes. (Primero en derecho) Art. 1146 C. Civil.