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Derecho registral

Es un conjunto de normas jurdicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es ms que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pblica), brindando as seguridad jurdica a las personas. El Derecho Registral es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto regular la estructura orgnica de los entes estatales encargadas de registrar, personas, actos, contratos derechos y obligaciones, as como la forma y modo de practicarse tales inscripciones, sus efectos y consecuencias jurdicas que se derivan de estas, orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurdica al acto inscriptorio.

Antecedentes histricos El registro pbico de la propiedad tiene como origen el Derecho Germnico; sin embargo, en la Roma antigua existan instituciones de gran importancia como la Mancipatio y la In Jure Cesio, en las cuales se ha pretendido encontrar el antecedente remoto del Registro Pblico. El Licenciado Bernardo Prez Fernndez del Castillo en su tratado Registral nos da el bosquejo histrico sobre esta materia. Orgenes y Evolucin Mancipatio, era una forma contractual, caracterizado por un acentuado formalismo complementado por solemnidades que permitan el perfeccionamiento de la operacin, para que adquiriera los efectos legales deseados. Existan nicamente respecto a la Resmancipi sin importar que se tratase de bienes muebles o inmuebles. Es una forma de contratacin esencialmente formalista, porque las frases rituales, los gestos, la actitud general de los intervinientes, son el elemento en el cual las partes no pueden quedar obligadas, ni surtir efecto los actos que celebren. En la Mancipatio existe el Mancipio Accipiens, que es el adquirente; el Mancipio Dans, el transferente, intervienen tambin el Libripens que es el agente pblico y los Testis Clasicis, que son cinco testigos. El Mancipio Accipiens y el Mancipio Dans ante el Libripens y los Testis Clasicis comparecan para que el primero pronunciara las palabras rituales Nuncupatio, a la vez que ponga su mano sobre la cosa que en el acto simbolizaba por ejemplo el predio enajenado y que poda constituir en un puado de tierra o en otra cosa semejante. La In Jure Cesio, tambin se usaba solo para la Resmancipi para bienes muebles o inmuebles. Era un juicio fingido que encubra un negocio de transferencia de bienes; un simulacro de juicio reivindicatorio, en el cual el demandado confesaba la demanda. La Injure Cedens (Transferente), o sea el demandado, ocurra con el Vidicians (Adquiriente), o sea el vindicarte, demandante, ante magistrado. Con los ritos procesales de la Legis Actio Sacramenti In Rem, el primero aceptaba la demanda del segundo. El magistrado en atencin a esta actitud de las partes de la aceptacin de la demanda, declaraba que la propiedad perteneca al vindicante.

La Macipatio y la In Jure Cesio van desapareciendo paulatinamente de la poca clsica frente al avance de la formula de la Traditio La Traditio era aplicable a toda clase de bienes, y sin la intervencin de ritos y formulas, Se trataba de una entrega de la cosa como desapoderamiento. Por eso, en el lenguaje jurdico, tradicin tambin quiere decir entrega. Al principio coexistan la Mancipatio y la In Jure Cesio con la Traditio pero acaban por desaparecer. En Roma no existi la Publicidad y por consiguiente no existi el Registro. El Derecho Germnico, tiene un periodo en el que existen dos formulas equivalentes a la Mancipatio y la In Jure Cesio, la primera el Thinx, y el segundo, la Auflasung. Thinx, es una forma solemne de transmisin de inmuebles, esta forma solemne se lleva a cabo mediante ciertos ritos y simbolismos que se ejecutaban ante la asamblea popular o ante el consejo comunal (Thinx o Mallus) la ceremonia era presidida por el Thinxmann, que era el jefe de la asamblea. El transmitente entregaba simblicamente al adquirente el inmueble, ante la asamblea o el consejo, y el adquirente quedaba investido de la titularidad de la cosa. Existe otra solemnidad que por su carcter judicial nos recuerda a la In Jure Cesio. Es la entrega (Auflassgun) de la cosa ante el juez. Se trata de un juicio de jurisdiccin voluntaria pues el juez nicamente consta pblicamente, es decir, autentica la investidura. No existe una entrega simblica, sino que el transferente abandona el inmueble (Resignatio, Devesti), y el juez la investidura (Auflassung, Veste).Ambas formulas Thinx y Auflassgun fueron primero orales y mas tarde se hicieron por escrito; pero siempre se inscribieron, primero en los archivos judiciales o en los municipales; y segundo, se transcriban en libros especiales, esto fue un principio en el quehacer registral. Al llegar el Derecho Romano, se debilito la publicidad, pero subsistieron las instituciones a travs del tiempo; y en el siglo XVII, en Prusia, se restaura el antiguo sistema, y queda definitivamente vigente con el Cdigo Civil de 1896, que es el bastn de la publicidad registral. Roca Sastre divide la evolucin de la publicidad registral espaola en cuatro periodos. Primer Periodo, la publicidad primitiva, como en Alemania, existen formalidades y solemnidades externas en materia de transmisin de inmuebles. La dominacin Romana no destruyo por completo el derecho de las costumbres indgenas ya que hicieron que no se impusiese de forma absoluta, su influencia fue lente y coexistieron ambos derechos. Las leyes de los Visigodos a su llegada no destruyeron por completo la influencia Romana, pero si reforzaron el sistema formalista indgena; sin embargo no se conocen leyes que manden publicar las transacciones sobre inmuebles. La invasin rabe, con la reconquista, robusteci tambin las costumbres indgenas de publicidad. En Espaa se desarrollan variadas formas de publicidad, entre ellas la ms notable es la llamada Robracion, que es la ratificacin pblica y solemne de la transferencia por carta o escritura de un inmueble. Segundo Periodo, la influencia romana, desaparecen las formas solemnes de publicidad y son substituidas por la Traditio. El requisito de la Traditio se tenia por cumplido con la clausula Constitutum Posesorium.

Esto no satisfizo las necesidades reinantes, pues era evidente que todos los das se vendan como libres de carga, bienes sujetos, prestaciones reales, era el apogeo de la clandestinidad. Se impuso la necesidad de publicidad para todas las enajenaciones de inmuebles, hubo que luchar contra jueces que se aferraron al Derecho Romano. El 31 de enero de 1768 se crearon oficios de hipotecas, de ah parte la efectividad de la publicidad. Tercer Periodo, De iniciacin del rgimen de publicidad, todava se trata de un sistema general de publicidad inmobiliaria, sino solo ciertos actos relacionados con inmuebles, especialmente gravmenes e hipotecas, aunque en Catalua se incluyo el registro de enajenacin de inmuebles. Los oficios de hipotecas eran pblicos perciban derechos arancelarios, se llevaban por el sistema de encasillado, y por orden de despacho de documentos. No hubo resistencia a estos oficios de hipotecas, pues pusieron fin a los estelionatos", pleitos y perjuicios a los compradores e interesados en los bienes hipotecados, por la ocultacin y obscuridad de sus cargas. En el ao 1892 se da fin a la clandestinidad y el sistema Registral recibe impulsos y esfuerzos con el impuesto de hipotecas despus impuesto de derechos reales, que se estableci. Cuarto Periodo, de consolidacin del rgimen de publicidad registral, se origina con la ley hipotecaria de 1861 en donde se sintetiza la finalidad del derecho registral, dice dicha exposicin que aquellas leyes estn condenadas por la ciencia y por la razn. Porque ni garantizan suficientemente la propiedad ni ejercen saludable influencia en la prosperidad pblica, ni asientan sobre solidas bases de crdito territorial ni dan actividad a la circulacin de la riqueza ni moderan el inters del dinero ni facilitan su adquisicin a los dueos de la propiedad inmueble , ni aseguran debidamente a los que sobre esta garanta prestan sus capitales para dar certidumbre al dominio y a los dems derechos en la cosa, para poner lmite a la mala fe y para liberar al propietario del yugo de usurero despiadados. Los territorios descubiertos por Cristbal Coln fueron donados para la evangelizacin de sus habitantes a los reyes de Castilla y Aragn por medio de la Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por esta razn el idioma que hablamos hasta nuestros das es el castellano. Una vez que Hernn Cortes conquisto la gran Tenochtitln con la derrota de Cuauhtmoc en 1521 las leyes aplicables a la Nueva Espaa fueron las de Castilla; tales como el Fuero Real, Las Siete partidas, la recopilacin y Novsima recopilacin, disposicin que parcialmente fueron sustituidas por leyes locales dictadas posteriormente como las que se encuentran en la Recopilacin de autos acordados de la Real Audiencia la Ordenanza de Villar, las de Intendentes s y la Recopilacin de Autos acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva Espaa. Una de las primeras disposiciones que regula al oficio de hiptesis la ya transcrita "Instrucciones de los Seores Fiscales de Hacienda" dictada en Espaa el 31 de enero de 1768 es la aplicable en la Nueva Espaa aprobada por la Audiencia el 27 de septiembre de 1784. Posteriormente, por bandos de 16 de Julio de 1789 se public una real cedula sobre

anotaciones de hipotecas completndolas Instrucciones de los Seores Fiscales de Hacienda aplicables a la Nueva Espaa. En el Mxico independiente, la legislacin positiva espaola y dems leyes y decretos, dados durante la colonia, continuaron aplicndose, as lo dispuso el Reglamento Provisional Poltico del Imperio Mexicano, de 18 de Diciembre de 1822, sin embargo se fueron dictando nuevas leyes y decretos que paulatinamente separaron al Derecho espaol del mexicano. Una vez constituido el pas en Repblica Centralista y siendo presidente Lpez de Santa Ana, se dicto el 20 de Octubre de 1853, una ley de arancel sobre el oficio de hipotecas. Este ordenamiento, fuera de regular la organizacin y funcionamiento de la inscripcin se refiere la venta del oficio de hipotecas a particulares como oficio vendible y enajenable. Mas tarde, constituido Mxico en Repblica Federal, el 3 de Junio de 1861, se dicto un decreto en el estado de Veracruz, el cual en su artculo 10, menciona los artculos 15 y 16 de la ley del 29 de Septiembre de 1853 y que respectivamente establecen: Artculo 15. Los oficios pblicos de escribanos anotadores de hipotecas, debern estar en las casas capitulares, bajo la guarda y custodia de los respectivos ayuntamientos o jueces o jueces de paz, sin que por eso esas corporaciones puedan sacar los libros de los oficios, ni exigir cantidad alguna por razn de alquiler u otro motivo. De cualquier extravi o perdida de papeles sern nicamente responsables los mismos escribanos y jueces receptores que substituyan a estos. Artculo 16. En todo tiempo y especialmente en el de guerra actual o prxima los gobernadores de los Departamentos Cuidaran de que los archivos de los oficios pblicos y de cualquier otra oficina del territorio de su mando se coloque en los lugares que a su juicio sean ms seguros con las precauciones convenientes para evitar prdida con algn instrumento. El Decreto del 4 de Febrero de 1864 establece como oficios vendibles y anegables el de escribana y de hipotecas que deban estar establecidos en todas las cabeceras de distrito. En el Mxico contemporneo a diferencia de otros pases que cuentan con una ley especial sobre el Registro Pblico de la Propiedad en la Repblica Mexicana esta Institucin se encuentra regulada dentro del Cdigo Civil. En el siglo XIX existieron diferentes proyectos e intentos de codificacin algunos incompletos o parciales que culminaron con la elaboracin del Cdigo de 1870. El cdigo Civil para el Gobierno del Estado de Oaxaca de 1828, fue el primero que entro en vigor en Mxico, pero no trato el oficio o registro de hipotecas. El primer intento de legislacin en materia de registro de hipotecas es el proyecto de Cdigo Civil de Zacatecas de 1829 presentado al "Segundo Congreso Constitucional del Estado Libre de Zacatecas, por la Comisin encargada de redactarlo", que regulo esta institucin en el captulo denominado "Del registro de hipotecas", artculos 1758 al 1761. Este proyecto de Cdigo no fue aprobado por tanto jams entro en vigor, no obstante en 1832 se estableca un Registro General de Hipotecas. El 24 de Noviembre de 1843, se dicto un decreto por medio del cual se extingui el referido registro. Para el ao 1829, el Licenciado Vicente Gonzlez Castro, oriundo de Guadalajara, Jalisco, realizo un intento de codificacin denominado "Proyecto de Cdigo Civil Mexicano" ordenado sistemticamente las disposiciones aplicables en esa poca. Otro proyecto de cdigo civil existente en el Siglo XIX, es el proyecto de un Cdigo Civil Mexicano Formado de Orden del Supremo Gobierno por el Doctor Justo Sierra. Este

sigue muy de cerca al proyecto de Cdigo Civil de Don Florencio Garca Goyena en 1851. Cinco aos despus en 1866 estaba ya preparado el Cdigo Civil del Imperio Mexicano del cual solo fueron aprobados los dos primeros libros, mismos que no tratan la materia registral. La ley Orgnica de Notario y Actuarios de Distrito Federal; fue promulgada por el Licenciado Benito Jurez el 29 de Noviembre, por lo que se refiere al oficio de hipotecas, establecida: Artculo 60.- La oficina de Hipotecas de Mxico, seguir situada en las casas municipales y despachndose en los mismo trminos que hoy se despacha; hasta que se expida una ley especial sobre arreglo de los oficios hipotecas. El 17 de Diciembre de 1868, se aprob el proyecto de Cdigo Civil de Veracruz, tratndose del Registro Pblico de la Propiedad, cuenta con los mismos captulos, y el texto de los artculos, salvo algunas variaciones insignificantes, coincide con aquel. Contempla el tratamiento de esa Institucin de la siguiente materia: El titulo denominado "Del Registro Publico" establece en el captulo Primero, "las disposiciones generales"; en el segundo, regula los "Ttulos Sujetos a inscripcin"; en el tercero, "De las personas que deben o pueden pedir al inscripcin" ; en el cuarto, "Del modo de hacerse la inscripcin"; en el quinto "De los efectos de la inscripcin", en el sexto " De los modos de extinguirse la inscripcin", en el sptimo " De la anotacin preventiva", en el octavo, "De la sub inscripciones"; y en el noveno, "De la tenedura del registro". El cdigo Civil del Estado de Mxico, entro en vigor el 21 de Junio de 1870, su capitulado es el mismo, con la novedad de unas disposiciones transitorias por las que el legislador aumento las reglas a seguir para establecer el Registro Publico de la Propiedad. El Cdigo Civil para el Distrito Federal de 1870 producto de una serie de estudios realizados por diferentes comisiones en lo referente al Registro Pblico de la Propiedad, insisti en el intento de regularlo por una Ley independiente al Cdigo Civil. Esa es la opinin del Notario Licenciado Manuel Borja Martnez. Una vez revisado y aprobado por el Congreso de la Unin por decreto del 8 de Diciembre de 1870, entrando en Vigor el 1 de Marzo de 1871, bajo el Titulo de Cdigo Civil del Distrito Federal y territorio de Baja California. Por consiguiente, el Registro Pblico de la Propiedad en Mxico, tiene gran relevancia dentro del campo jurdico, en especial por la seguridad que otorga a las transacciones, mismas que representan un volumen considerable de inversin. De este modo, el cdigo Civil del Distrito Federal y territorio de la Baja California de 1970, primero en su gnero dentro de la Legislacin mexicana, viene a proporcionar las bases legales para el establecimiento de un oficio denominado Registro Pblico en toda poblacin donde halla tribunal de primera instancia, y al ao siguiente esta centenaria institucin se abri a ese pblico a cuyo servicio fue destinado.

Principios regstrales Los principios registrales tienen como fin primordial garantizar un adecuado resguardo y proteccin a los derechos de las personas contenidos e inscritos en los mismos. Principios regstrales. Son las orientaciones capitales, lneas directrices del sistema. Resultado de la sintetizacin o condensacin jurdica registral. Segn Sanz, los principios regstrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un pas determinado, y que pueden especificarse por induccin o abstraccin de los diversos preceptos de su derecho positivo. Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la sintetizacin tcnica de parte del ordenamiento jurdico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o lneas directrices del sistema registral. 1. Concepto. Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral. 2. Clases: Principio de Rogacin: Llamado tambin principio de instancia, y significa que las inscripciones en los Registros Pblicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este principio est contenida en el Art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripcin..." y el Art. 131 del Reglamento General de Registros Pblicos: "Toda inscripcin se efectuar a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga inters en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser representantes de ttulos, estn tambin facultados para hacer valer los recursos que permitan los reglamentos de los registros". Cualquier persona puede solicitar la inscripcin o anotacin preventiva de un ttulo, sin necesidad de acreditar legtimo inters o personera. Excepciones: a. b. Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intencin de causar dao, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresin de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al copiarlos del ttulo, sin cambiar por eso c. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 CC) "Las hipotecas legales a que se refiere el artculo se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador. d. Segn el Decreto Ley N 26135, que para efectos del cobro de deudas laborales que tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin autorizacin expresa de la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de sus trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes muebles del empleador, la inscripcin en los registros pblicos ser de oficio y en el da de recibida la notificacin pertinente, sin costo alguno para los demandantes. e. En el caso del Art. 1 de la Ley N 26785, COFOPRI remitir al Registro Predial Urbano el ttulo rectificatorio con los nuevos planos, para que el Registrador proceda a realizar la inscripcin correspondiente.

f.

En virtud a la Ley N 26887, Ley General de Sociedad, novena, dcima, y dcima primera disposicin transitorio se presume la extincin de las sociedades inscritas en el Registro cuyo perodo de duracin se encuentra vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo previsto, la respectiva oficina registral proceder a cancelar de oficio la inscripcin de las sociedades extinguidas.

Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan los registros pblicos estn determinados por la fecha de su inscripcin y, a su vez, la fecha de inscripcin est determinada por el da y la hora de su presentacin. El apotegma jurdico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el ms poderoso en el derecho). Nuestro cdigo civil reconoce este principio y establece dos clases: Prioridad de Rango: Contenido en el artculo 2016, es la posibilidad de concurrencia registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero s se jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin. Son permisibles los siguientes negocios de rango: Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N 26481, que se refiere al bloqueo registral. Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritos. Posposicin de Rango: Una sola de las hipotecas esta inscrito, cediendo sta su lugar a otra, que se constituye recin. Coparticipacin: Pluralidad de Derechos hipotecarios de dos formas: Compartida Inicialmente, que est autorizada la coparticipacin. Prioridad excluyente: Contenida en el mtodo 2017, si un ttulo que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podra inscribirse. Existe un cierre registral y se expresa de 2 modos: erga onmes oportunidad. 1. Si un ttulo est inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazar la inscripcin del ttulo incompatible. 2. Si el ttulo simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el ttulo incompatible, es condicional, en el sentido de que est condicionado a la inscripcin del primer ttulo. Si el primer ttulo no se inscribe, no se producir el cierre registral para el segundo y ste podra lograr acceso al registro. Principio de Fe Pblica Registral. Este principio esta incorporado en la declaracin VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se halla justificados por la necesidad de proteger la seguridad jurdica de la contratacin a base de los asientos de inscripcin que obran en los registros. Pero, cabe sealar que la proteccin que brinda se refiere nicamente a los terceros de Buena Fe que adquieren a ttulo oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la obligacin de probarla. Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribirse su adquisicin, est en camino, pero slo en camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pblica registral con lo cual lograr hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos. Principio de Legalidad. Se refiere que todo ttulo que pretenda su inscripcin y/o anotacin preventiva, sin excepcin, debe estar sometido a una previa calificacin registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los ttulos vlidos y perfectos. Calificacin. Registral, es el anlisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador respecto a la licitud del acto, contrato, resolucin judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Pblicos, que son

los asientos pre-existentes, ndices. La calificacin de acuerdo al principio de legalidad, consiste en un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro una nueva situacin jurdico registral. Segn el artculo 2011; el registrador debe calificar lo siguiente: a. Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de formalizacin del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial as como la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con relacin al acto. b. c. Capacidad de los Otorgantes d. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificacin verificando si existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo dispone el artculo 219 C.C. e. Identificacin. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurdico de materia de inscripcin. Principio de Publicidad. Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos estn enterados del contenido de las inscripciones. Esta presuncin es "juris et de jure" porque no se admite prueba en contrario nadie podr alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de inscripcin que constan en los Registros Pblicos, ni de los ttulos que dieran mrito para su respectiva inscripcin, los que se encuentran archivados. Hay dos clases de publicidad. a. Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; est "in re" en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su desconocimiento. b. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligacin de los funcionarios de los Registros Pblicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones y ttulos archivados; se da dos maneras. b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los registros pblicos a la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas y/o fichas. b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier certificado que requiere como son los certificados de gravmenes, copia literal, etc. Previa la presentacin de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes. Nuestro cdigo incorpora este principio en su artculo 2012. Principio de Legitimacin. Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o invlido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurdica mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento jurdico existe cierta uniformidad en el tratamiento de este principio, el artculo 2013 CC. el artculo VII del T.P. del Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) el artculo 3 de la Ley de Creacin del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y de la SUNARP, Ley N 26366 que establece como garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y el artculo VII del Reglamento de inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC 18.01.90 (RRPU), que dice en su segundo prrafo: Ninguna inscripcin poda ser rectificada o invalidada por resolucin administrativa.

Se habla presuncin, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se demuestre que la situacin es, en realidad, distinta de la declarada por la inscripcin. Sanz Fernndez enumera cinco puntos distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la presuncin de exactitud, a saber: a. Nulidad, falsedad o errar del asiento. b. c. Nulidad, o defecto del ttulo d. Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo, por recogerse en aquella, de manera errneo o incompleta, el contenido real de ste. e. Existencia de ttulos posteriores que hayan modificado aqul, cuya inscripcin est vigente en el Registro. f. Extincin del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de Legitimacin: Legitimacin activa. El titular registral, por el hecho de serlo est autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin. Legitimacin Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningn derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien s lo tiene. Por ejemplo, el dueo de un predio puede ejercer una accin relacionada a los lmites con el predio de propiedad de otra persona; en ese caso la legitimidad previa le permitir dirigir la accin contra quien aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser que conozca que el propietario verdadero es un tercero. Principio de Tracto Sucesivo. Llamado tambin de tracto continuo esta contenido en el artculo 2015 C.C. que a la letra dice: "ninguna inscripcin, salvo la primera, se har sin que est inscrito, salvo la primera, se har sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo tiene carcter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de inscripcin y se dirige al Registrador, mandndole que cierre el libro de inscripciones a todo ttulo que pretenda su inscripcin cuando no cumpla el tracto sucesivo. Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, si no tambin en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podr inscribirse una sustitucin de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podr anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no esta inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no podr inscribirse un aumento de capital si previamente no est totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones: En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotacin preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Pblico deber abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos tambin cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolucin, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrir partida especial. Principio de Especialidad.

Llamado tambin de determinacin y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relacin a los bienes y a las personas, determina que cada inscripcin se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresin que denota un criterio singularizador, particularizado y de especificacin. Prez Isola, seala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinacin exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organizacin del Registro Sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia. Principio de Impenetrabilidad. Tiene como propsito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de presentacin. El artculo 149 del Reglamento General de los Registros Pblicos dice "Encontrndose vigente el asiento de presentacin, no podr inscribirse ningn ttulo referente a la misma partida o asiento. Este principio tiene un valor normativo de finalidad inmediata, porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de inscribir el titulo o acto registrable que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo asiento de presentacin est vigente y que fue presentado con anterioridad al Registro. Por ejemplo: Si A vende un mismo inmueble a B y a C, siendo la venta a C de fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en primera instancia, el Registrador no poda inscribir la venta hecha a B, aunque este sea de fecha anterior con respecto a C, precisamente por aplicacin del Principio de Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento de presentacin de la venta hecha a favor de C, caduca, recin poda inscribirse la venta hecha a favor de B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el otro ttulo referente a la venta hecha a favor de B, tendr que ser denegada y por consiguiente tachado el ttulo, aunque esta sea de fecha anterior.

Organizacin de los libros en el registro En el Registro General de la Propiedad se llevan por separado los registros siguientes: de prenda agraria, de testamentos y donaciones por causa de muerte, de propiedad horizontal, de fbricas inmovilizadas, de buques y aeronaves, canales, muelles, ferrocarriles y otras obras pblicas de ndole semejante, de minas e hidrocarburos de muebles identificables y otros que establezcan leyes especiales.