Universidad Mariano Gálvez, Sololá

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Derecho Registral

Nombre: Brenda Maribel Cux Chávez

Carnet: 5010-18-5705

Antecedentes del Derecho Registral

Catedrático: Rodolfo Sánchez

IX Semestre 2022
ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral como actividad dirigida básicamente a exteriorizar y divulgar

situaciones jurídicas, surgió como una necesidad histórica del hombre.

Es en la edad antigua, que encontramos antecedentes de la publicidad, en distintas

ordenes sociales, en respuesta a demandas de carácter político y fiscal, sin
embargo, las instituciones adoptaban un carácter territorial y no podemos hablara
de sistemas registrales propiamente dichos.

En el ámbito de Derecho Mercantil, es en la edad media, que surgen antecedentes

de la publicidad Registral, como los registros de comerciantes, la protección de las
marcas y la utilización de razones sociales, aunque adaptadas por su puesto, a las
circunstancias políticas, económicas y sociales de la época.

Entre los siglos XVI y XVIII se desarrollaron considerablemente los negocios de

banca, se organizaron las bolsas de mercancías y las bolsas de valores. Las
ordenanzas de Bilbao, son el primer cuerpo de derecho comercial español terrestre
y marítimo y al haber regido en distintos países hispanoamericanos influyo en la
mayoría de sus legislaciones incluyendo la nuestra.

Posteriormente con el advenimiento de la revolución francesa, y la entrada en

vigencia del Código de Comercio Frances en 1808, se abrió una nueva era para el
derecho comercial y con ello se ampliaron los objetos susceptibles de registración
como las sociedades mercantiles y sus elementos.

Actualmente, la especialización de los Registros Públicos y los avances

tecnológicos, nos proveen de instituciones jurídicas, con las características cada
vez mas a la altura de las demandas sociales de seguridad y certeza jurídica,
capaces de coadyubar significativamente al desarrollo económico global.

ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA

Consideramos como antecedentes históricos de la Publicada Registral inmobiliaria,
las diferentes formas utilizadas por las culturas antiguas, para hacer públicos los
diferentes actos que afectaban la situación jurídica de los bienes inmuebles,
especialmente los actos de transmisión.

En la antigüedad, y aun en la baja edad media, la mayoría de personas, no eran

propietarias de bienes inmuebles y la posesión o la propiedad de l atierra, estaban
concentradas en manos de quienes ostentaban el poder político y económico y de
quienes gozaban de sus favores.

De acuerdo fragmentos de la obra de Derecho Inmobiliario Registral de José Luis

Lacruz Berdejo y Francisco Asís Sancho Rebudilla, se puede obtener un resumen
de transmisión de propiedad y publicidad en distintas sociedades.

1. Egipto
En la época Ptolemaica, las transacciones sobre inmuebles se
documentaban por un funcionario y se inscribían en registros que al parecer
tenían finalidad fiscal. Para transmitir, se requería, además un llamamiento
especial a los propietarios vecinos, quienes normalmente tendrían un mejor
conocimiento de la titularidad de vendedor que otros. En esa época,
sobresale la importancia de los Registros para fines fiscales y una publicidad
rudimentaria.
2. Grecia
En los diversos Estados que componían la Grecia clásica, la publicidad fue
rudimentaria, las formas de transmisión eran en sí, publicas; la publicación
se completaba, según los tiempos y lugares, por el llamamiento de los
vecinos para testificar, en algunos casos, por la intervención de Gnomon, que
para algunos autores, constituía una especia de notario o archivero estatal,
por el anuncio de la transmisión mediante pregones repetidos o carteles
expuestos en lugares públicos y finalmente por la cooperación de la
autoridad, como testigo y luego como autorizante del acto.
Grecia estaba dividida en numerosas Polis o ciudades Estados gobernadas
por reyes que ejercía la autoridad religiosa, militar y política. Estas ciudades
 eran independientes una de otras, por lo que los Registros eran territoriales
y su finalidad, al igual que en Egipto, era de carácter fiscal.
3. Roma
El más antiguo, surgen las formas necesarias para aquellos actos.
a) La mancipatio: constituía un acto ritual ante testigos, estos fijan y hacen
notoria la conexión entre la persona adquirente y la cosa adquirida
b) La in iure cessio: sirve para toda clase de cosas, tiene igualmente, al
verificarse ante el tribunal, una función de publicidad semejante a la
mancipatio. Es un proceso ficticio o acto modelado sobre el proceso de
reivindicación, en el cual demanda el adquirente ante el pretor, o en su
caso, el gobernador de la provincia.
4. Los derechos germánicos
Los derechos de raíz germánica, configuran inicialmente la transmisión de
propiedad como negocio solemne, rodeado de a ceremonias externas,
simbólicas, que facilitan su difusión y prueba, y acaso de algunas destinadas
sobre todo a la publicación del acto.
a) Los derechos germánicos, origen de la publicidad registral:
Originariamente, se consignaban en los libros, todo negocio que tenia
lugar entre las autoridades, en pura sucesión cronológica, sin
consideración a su contenido de carácter publico o privado, a la
naturaleza mobiliaria o inmobiliaria de los bienes o al de del contrato,
luego en interés de la mejor visibilidad del conjunto, se destinaron
diferentes libros para las diversas clases de negocio y se limitaron
localmente los libros a determinada parte o distrito de la ciudad. Mas
tarde, se llego a consignar todas las anotaciones relativas a un inmueble
en el mismo lugar del libro, con lo cual se facilitaba la visión total de la
vida jurídica de dicho inmueble.
La creación de estos libros, tuvo extraordinaria influencia en la dinámica
de los derechos reales. En plena edad media, la inscripción se transforma
en parte esencial y definitiva del negocio de la transmisión.
 b) Sistema de transcripción: la inscripción en los registros públicos, no tienen
otros valores que el de medio de prueba y de legitimación frente a
terceros, es decir, los derechos reales, para ser oponibles ante terceros,
debían estar transcritos.
5. España
En 1539, se inicia en España, la publicidad de Gravámenes, mediante un
libro en ciertos núcleos urbanos, con ello se protegía a los compradores. En
1768, se aprueba el reglamento que establecía las contadurías de hipotecas,
se llevaban libros por separado para cada municipio y se tomaban razones
en forma de encasillado. En 1861, se emite en España, la Primera Ley
Hipotecaria, y el mismo año se promulgo el reglamento hipotecario. Al
Registro de la Propiedad, se le dio una organización independiente de la
Administración Publica propiamente dicha y de tribunales de justicia.
6. Guatemala
La historia de la Publicidad Registral en nuestro país, tiene relación con lo
diferentes Códigos y Leyes que en las distintas épocas han estado en
vigencia.
El código civil de 1963, el Registro Civil, pasa a depender de las
municipalidades, quienes nombraran a los registradores Civiles y en caso
que no tengan capacidad económica, el cargo será desempeñado por el
secretario municipal.
En este código, también se otorga la fe publica al registrador, ante quien se
declaran los actos de estado civil, suprimiendo la comparecencia de testigos.
Se establece que las certificaciones de las actas del Registro, prueban el
estado civil de las personas.
En nuestro país, existen los Registros Parroquiales de la Iglesia Católica, en
los cuales, se llevan registros de Bautismo y de matrimonios religiosos. Las
certificaciones de los asientos de estas partidas, aun tiene significativa
importancia para los efectos de probar el estado civil de las personas y son
extendidas por los párrocos respectivos, nombrados por el Obispo de su
jurisdicción.
Los antecedentes del Registro de la Propiedad en Guatemala, se remonta al
año 1768, año en el cual fue fundado por el Rey de España, Don Carlos III,
un Registro, con el nombre de Registro Hipotecario.
Este acontecimiento, es concordante con la creación de las contadurías de
hipotecas de España, que, al principio, tomaban razón de la constitución de
gravámenes y su cancelación, si registrar la propiedad. Este primer Registro
Hipotecario, es el antecedente del actual Registro de la Propiedad en
Guatemala, creado el 15 de septiembre del 1877, por el Presidente de la
República, General Justo Rufino Barrios, en cuya época entro en vigencia el
Primer Código Civil y regulo lo relativo a dicho Registro.
Con la entrada del Decreto Ley 106, actual código Civil, en el año 1963, se
principian a registrar muebles identificables y derechos reales sobre los
mismos, de esa cuenta, el Registro de la Propiedad, registra el dominio sobre
vehículos y otros bienes identificables; así como derechos reales sobre los
mismos.
En nuestro país, en la Ciudad de Guatemala, tenemos establecido el Registro
de la Propiedad de la Zona Central y en la ciudad de Quetzaltenango, el
segundo Registro de la Propiedad. Los dos registros, están sujetos a la
normativa general de la Republica y deben observar el Reglamento de los
Registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo numero 30-2005; y el
Arancel General para los registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo
numero 325-2005. Ambos registros, han logrado notables avances en su
proceso de modernización y han dejado atrás procedimientos que por
rudimentarios han pasado a ser parte de su historia.