DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL HEBREO

Entre los Hebreos, en lo relacionado con los derechos sobre inmuebles, los
negocios se celebraban en las puertas de la ciudad, con la presencia de la
gente del pueblo. De esa manera se exteriorizaba, se publicitaba la
compraventa efectuada.
Tambin entre los Asirios, a partir del siglo XIV a. C., la publicidad se efectuaba
por medio de heraldos, se anunciaban tres veces por mes la celebracin de los
negocios relacionados con inmuebles, citando a quienes se creyeran con
derecho. Si nadie se presentaba, se dictaba un edicto que implicaba la
caducidad de todo otro derecho que se pretendiera respecto del fundo. El
edicto se redactaba en 3 ejemplares, uno para el transmitente, otro para el
comprador y el tercero para la autoridad competente, el que se guardaba en un
archivo pblico.
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL EN EGIPTO
Es en Egipto donde se encuentra la publicidad registral ms desarrollada de la
antigedad, tanto en la poca ptolemaica, 305 A.C, como bajo la dominacin
romana, en la que se inscriban las ventas de inmuebles, hipotecas y otros
actos.
En Egipto el escriba era una especie de delegado de los colegios sacerdotales
que tenan a su cargo la redaccin de los contratos.
El sacerdote, por su calidad de funcionario pblico, era el verdadero notario.
Las funciones del escriba eran muy importantes en el ejrcito egipcio, era el
encargado de la organizacin, arribo de tropas, planilla y todo lo relacionado en
campaa.
Tena una funcin entre inventariador y contador: controlaba las cosechas.
Cumpla una carrera administrativa con organizacin jerrquica. Era y se le
consideraba funcionario de Estado.
La influencia de las crecidas del ro Nilo y las caractersticas geogrficas del
pas determinan el Germen de la creacin de un sistema registral. Cuando el
Nilo se retiraba luego de sus crecidas, era necesario determinar a quin
perteneca cada inmueble.
Durante la poca ptolemaica, con influencia helenstica las transmisiones se
efectuaban frente a un escribano (agoranome), luego se enviaban copias de los
contratos a los Registros (Katagraphes) que eran llevados por
circunscripciones territoriales (demos). El Registro expeda al comprador un
documento (Katagraphe) que serva como Ttulo probatorio.
Comprobamos aqu la importancia de los Registros para la Seguridad al trfico
jurdico y fines fiscales.
Los fines fiscales muchas veces indirectamente hacen efectiva la publicidad
registral de las transacciones inmobiliarias.
Durante la poca de dominacin romana (recordemos que en Roma no
existieron verdaderos registros, sino que el trfico de inmuebles permaneci en
la clandestinidad) en Egipto se llev un Registro por orden alfabtico con ndice
(diastromata) personal.
Slo el titular registral poda disponer con documento que lo acredite.
Con declinacin econmica hasta cada del Imperio Romano de Occidente el
pueblo empobrece y el registro desaparece.
Entre los hebreos el conocimiento del arte de escribir que posea cualquiera de
los contratantes era motivo suficiente para que se redactara y formalizara el
convenio.
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL EN GRECIA
En Grecia, hacia el siglo IV a. C. existan archivos pblicos donde se
registraban los contratos relacionados con inmuebles.
En Grecia existan los oficiales pblicos encargados de redactar los contratos.
Su ministerio era considerado tan importante que Aristteles en el ao 360 a.C.
ya los mencionaba diciendo que deba haberlos en todos los pueblos
civilizados.
El Mnemon era el Funcionario a quien corresponda en Grecia la conservacin,
registro y memoria de los tratados y actos pblicos y de los contratos privados
que adquiran de esa manera autenticidad.
Etimolgicamente la palabra Mnemon significa: hacer memoria, recordar.
El Hieromnemon era el depositario de los archivos de los templos, de los libros
sagrados, administrador de los bienes religiosos.
Con este nombre se designaba entre los griegos a los funcionarios encargados
de registrar los actos relativos a los archivos.
Se efectuaba un llamamiento de vecinos para testificar la enajenacin o
anuncio de transmisin mediante pregones.
En Rodas y feso se realizaban inscripciones registrales mediante anuncios en
el templo de Diana.
Es importante destacar que en tica la hipoteca (oroi) se consignaba en
piedras o tablas en el inmueble y retirarlas estaba penado.
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL EN ROMA
Entre los romanos existan tres modos de adquirir, el primero se efectuaba ante
seis testigos, uno de los cuales tena la funcin de "pensador", ante quien se
expresaba la voluntad de adquirir. En otro modo, esa voluntad se manifestaba
ante el magistrado del pueblo, pretor o gobernador de provincia. El adquirente
manifestaba que el inmueble era suyo, vindicatio, el pretor preguntaba al
transmitente si hacia la contravindicatio: ante la negacin o silencio, el pretor
efectuaba la addictio al adquirente. Este modo de adquirir se mantuvo hasta el
promedio del siglo IV de nuestra era, para luego caer en desuso.
Junto a estos modos de adquirir se utilizaba en Roma la traidito, era una forma
consensual de adquirir para la transmisin de fundos de provincia. En estos
casos no se trataba de dominium, sino de posesores o de usufructuari pero no
de dominio.
Pero el origen de todos los sistemas del derecho registral se encuentra en
Colonia, la ciudad alemana de Renania del Norte, como resultado de una larga
evolucin del derecho germnico y ya en el siglo XII nacen los llamados libros
territoriales. Es en Munich que en 1434 se instaura el sistema de folio real. Sin
embargo en las legislaciones locales hay desacuerdos, algunas vuelven a la
investidura, el inmueble se transmite al juez y este al adquirente, otros exigen
la investidura ms inscripcin y los ms romanizados, como en Alsacia y
Lorena, simple consentimiento seguida de tradicin, atribuyendo a la
inscripcin solo valor de oponibilidad. Recin en el siglo XVII surge una nueva
regulacin registral con el edicto de 1693, reemplazada en 1783 por la ley
Comn Hipotecaria que regulaba el procedimiento de registracin y la apertura
de nuevos registros. En 1794 se promulga el Cdigo Civil y sucesivas leyes de
contenido inmobiliario .En 1896, se promulga un nuevo Cdigo Civil y en 1897
la Ordenanza Inmobiliaria .Ambas entraron en vigor el 1 de enero de 1900.
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL EN ALEMANIA
En el Derecho histrico alemn, el dato ms caracterstico es la dispersin
normativa de una multitud de derechos territoriales. El antecedente inmediato
de ordenacin registral fue obra de Federico el Grande de Prusia (de 20 de
diciembre de 1783 y cdigo general (ALR) de primero de junio de 1794), que
organiza un sistema de registro de ttulos (inoponibilidad de ttulos no inscritos
e inscripcin constitutiva de derecho de hipoteca). Este sistema fue objeto de
crticas generales que hemos referido para los registros de ttulos sin tracto
sucesivo.
El registro forma parte de la organizacin judicial y el procedimiento registral
se considera de jurisdiccin voluntaria.
En Alemania las parcelas e inmuebles son identificadas catastralmente
(Liegenschaftkataster), y esta relimitacin catastral es previa a la inscripcin en
el registro de la propiedad. El registro se organiza en base a un ndice
(Bestandsverzeichnis), coordinado con la descripcin catastral, y tres
secciones: la seccin primera (Abteilung I) indica el propietario y su ttulo de
propiedad; la seccin segunda (Abteilung II), detalla las restricciones a la
propiedad, servidumbres inmobiliarias (Grunddienstbarkeit), arrendamientos
inscribibles (Dauerwohn und Dauernutzungsrech), ciertas rentas inmobiliarias
(Reallast), derechos de adquisicin preferente (Vorkaufsrechte), enfiteusis
(Erbbaurecht), usufructo (Niebrauch), y ciertas anotaciones judiciales
(Vormerkung); la seccin tercera (Abteilung III), recoge las cargas reales
(Hypotheken), ciertas cargas inmobiliarias (Grundschuld) et los censos
(Rentenschuld) que han perdido utilidad. Despus de la reunificacin alemana
los estados de Hessen y Baden-Wrttemberg han aprobado leyes para
implantar el sistema registral de Alemania occidental. La organizacin del
registro alemn ha tenido gran influencia en Espaa.
El sistema alemn se basa en el registro de inmuebles, que se concreta en la
"hoja fundara", para nosotros en el folio real, que contiene la descripcin del
inmueble, los datos del titular, como tambin de otros derechos, gravmenes,
limitaciones.
Otras caractersticas es que existe el principio del numerus clausus, la
inscripcin forma parte esencial de los negocios transmisivos, reemplazando la
tradicin como modo constitutivo, se concede importancia primordial al acuerdo
de transmisin, desvinculado de la causa, se establece la presuncin de
exactitud registral, para poder transmitir o constituir otros derechos es
indispensable ser titular registral, lo que impone al registrador el anlisis del
tracto sucesivo, los registros se llevan por distritos a cargo de jueces
municipales.
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL EN FRANCIA
La historia del derecho registral se inicia en Francia con el edicto de 21
marzo de 1673, llamado de "Colbert", que levanto en su da una fuerte
oposicin de la nobleza. Instaura un registro fundado en la inoponibilidad de
ttulos no inscritos. En 1771, en tiempos de Luis XV se crea un cuerpo tcnico
especializado para llevar los registros les conservateurs des hipoteques. La
innovacin liberal del rango se instaura en la ley de 9 messidor del ao 3 (27 de
junio de 1795) establece la inscripcin obligatoria de todas las hipotecas
voluntarias, cuya eficacia se determina por la fecha de su inscripcin. La
inscripcin de la hipoteca es pues algo ms que inoponibilidad es tambin
constitucin del derecho, y adems la eficacia del derecho depende de su
prioridad (rango). La Ley del 11 de Brumario del ao VII (1 noviembre 1798)
obliga tambin a transcribir todos los actos traslativos de la propiedad. La ley
dispone en su Art. 26 "Los actos traslativos de bienes y derechos susceptibles
de hipotecas, deben ser transcritos en los registros de la oficina del
conservador de hipotecas de la circunscripcin de los bienes. Hasta entonces
no pueden ser opuestos a los terceros que hayan contratado con el vendedor y
que se hayan conformado con las disposiciones de la presente". Se distinguen
en realidad dos sistemas distintos de publicidad: un registro de inscripciones
para las hipotecas y privilegios, y un registro de trascripcin para los contratos
en que se formalizan las trasmisiones de la propiedad.
En el antiguo derecho francs se advierte una marcada influencia del derecho
germnico de transmisin de la propiedad con la solemnidad de la investidura;
con posterioridad, en el sur, predomina la influencia del derecho romano siendo
suficiente la tradicin.
Despus de la Revolucin Francesa se crea el primer registro moderno de la
propiedad inmobiliaria en 1798 por la ley del 11 Brumario, que establece la
transcripcin de ttulos de transmisin de la propiedad y por esta va se brinda
proteccin al acreedor dndole seguridad de que el hipotecante no ha gravado
ni enajenado el bien.
En 1804 con la sancin del Cdigo Napolen se abandona el principio romano
de ttulo y modo, dejando de lado la traidito y disponiendo que la transmisin se
produce slo por el consentimiento, artculos 711 y 1138; se suprime el registro
de las transmisiones de propiedad, limitndose a establecer que las
donaciones se transcriben y que para las hipotecas es suficiente la inscripcin.
Advirtiendo los defectos de este sistema, su reforma se concret por medio de
la ley del 23 de marzo de 1855 que establece la transcripcin para todos los
actos de transmisin de la propiedad y constitucin de otros derechos reales,
manteniendo la inscripcin para la hipoteca. Se crea un registro de ttulos con
ndices personales, los registros son llevados por funcionarios del Ministerio de
Hacienda. Por los decretos de 1955/9/60, se organizan ndices por fincas, que
se suman a los personales, estableciendo que no puede ser publicitado ningn
acto o decisin judicial si el ttulo no ha sido previamente publicado. Este
sistema es el ms aproximado al llamado folio real. El sistema publicitario
francs es de carcter negativo, si el ttulo no est inscripto, aunque exista, no
perjudica a tercero.
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL EN ESPAA
Derecho Espaol. Para 1861 Espaa ya tena su ley hipotecaria que estableca
un sistema registral completo, con influencia del derecho alemn, del Proyecto
de ley del Cantn Suizo de Ginebra y de la ley belga de 1851.Esta ley incidira
en las leyes locales argentinas, como la de la Provincia de Buenos Aires en
1879 y la de la Capital Federal en 1881, leyes 1276 y 1144 respectivamente y
en la actual 17801.
El sujeto activo o titular del dominio puede ser una persona o una pluralidad de
personas.
Por razn de la calidad del sujeto, la propiedad se divide en pblica y privada, y
esta ltima en propiedad de un solo sujeto (fsico o jurdico) o de varios,
asumiendo todos ellos la titularidad de la cosa con las mismas facultades, en
este caso se habla de condominio o copropiedad, o en sentido ms amplio, de
comunidad o propiedad colectiva.
Las primeras manifestaciones del condominio estn en el consorcio o sociedad
que se estableca automticamente por ley cuando sucedan varios
coherederos en rgimen de proindiviso en los bienes del causante.
Tambin en la poca antigua se daba la propiedad simultnea de una misma
cosa cuando varias personas constituan un contrato de sociedad, en este caso
los bienes aportados por cada socio pasaban a ser de la propiedad comn de
todos ellos.
Las facultades de los condminos sobre una cosa comn son en esencia las
mismas que tiene un propietario individual; sin embargo existen dos facultades
que son propias exclusivamente de la copropiedad que son IUS
ADCRESCENDI y IUS PROHIBENDI.