DERECHO REGISTRAL

DEFINICIÓN

Derecho Registral es el conjunto de principios y

normas que tienen por objeto reglar los organismos
estatales encargados de registrar personas, hechos,
actos, documentos o derechos; así como también la
forma cómo han de practicarse tales registraciones, y
los efectos y consecuencias jurídicas que derivan de
éstas.
El Derecho Registral regula los organismos estatales encargados
de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos:

RENAP, RM, Registro de la Propiedad Intelectual, Registro de la

Propiedad Industrial, Registro de Procesos Sucesorios, Registro
de Garantías Mobiliarias, Registro de la Propiedad, Registro de
Información Catastral, etc.

La actividad registral no sólo está relacionada con los derechos

reales, sino también con los derechos personales.
 ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO
REGISTRAL
Los Registros Públicos actuales cumplen dos principales
funciones:
1. La publicidad registral de todo lo inscribible
2. La seguridad jurídica que nace de una inscripción

Para llegar a esos dos objetivos, tuvieron que pasar muchas etapas
de ensayo y error, desde rituales de transmisión de la propiedad, la
simple tradición de las cosas o bien anotación de partidas, los
registros han evolucionado hasta lo que hoy se implementa.
1. CENSOS

DRAE: “Padrón o lista de la población o riqueza de una nación o

pueblo”

Los censos tienen como aporte principal ser la primera fuente

histórica de datos demográficos cuantitativos que, aunque en un
principio solo los gobiernos tenían acceso a la información, son
sin lugar a duda el principal precedente de todo tipo de registro de
personas, bienes y cosas.
2. MESOPOTAMIA (ESCRITURA):

En un principio, todos los conocimientos se transmitían de forma

oral, que si bien lograba el cometido de preservar el
conocimiento, así cómo expandirlo a más personas, este método
no garantizaba una precisión en la conservación de la
información.

La invención de la escritura es la que permite que se preserven

los conocimientos intactos, tal y cómo fueron transmitidos.
La invención de la escritura fue un largo proceso que se completó
con el paso de los años.
La sedentarización del hombre hizo necesaria la utilización de
algún sistema para que quedasen grabadas permanentemente
situaciones diarias que debían preservarse (contabilidad de
alimentos, clasificado) lo que llevó a inventarse la escritura.
La escritura se utilizó por primera vez en Sumeria hacia la mitad
del cuarto milenio, siendo esta la lengua escrita más antigua y
extendiéndose rápidamente por toda Mesopotamia (Hititas, Persas,
Babilónicos) alcanzando una longevidad notable, llegando a usarse
incluso hasta el siglo I D.C.
La escritura no es un sistema de registro, pero si es un medio de
conservación y transmisión de información que ha subsistido
hasta el presente, y es la base de todo tipo de registro.

Se debe considerar a la escritura como el medio por el cual, desde

los inicios de la vida en sociedad se ha plasmado información, y
ha sido tan eficaz, que en el presente se sigue llevando a cabo
todo tipo de registros.
3. LA BIBLIA
La Biblia no establece en sí una referencia histórica de cómo
funcionaban los registros; sin embargo, sus relatos sirven para
establecer que en la época de Abrahám los registros ya existían, y
cumplían con funciones similares de vinculación jurídica, cómo
funciona en el presente.
Ejemplo: Libro del Génesis, capítulo 23 versículos 17 y 18: “Fue así como
la finca de Efrón, que está en Macpelá, frente a Mambré, con la cueva
que hay en ella y todos los árboles, tanto los que tiene el campo como los
que hay en su alrededor, pasaron a ser propiedad de Abrahám, a la vista
de todos los hilitas registrados en esta ciudad”. Se puede apreciar que en la
narración se menciona cómo ya existía un registro de personas en la época
de Abrahám.
4. EGIPTO

En la sociedad egipcia existían dos clases de oficinas:

 La bibliozeke demosion logon (archivo de negocios), en donde
se conservaban las declaraciones hechas cada 14 años, que
servían de base a la percepción del impuesto, y

La enkteseon bibliozeke (archivo de adquisiciones), regida por
funcionarios análogos a nuestros Registradores (Bibliofilakes)
que intervenían en la contratación inmobiliaria y en la
transmisión de derechos de igual carácter.
5. GRECIA
El aporte de Grecia al derecho registral son los mojones que se
colocaban en propiedades que estaban gravadas con hipotecas,
siendo aquellos una expresión de publicidad elemental.

La colocación de los mojones en las fincas gravadas con

hipotecas, era simplemente un medio para hacer saber, a quien lo
viera, que existía un gravamen sobre la propiedad. Esto no
implicaba ningún tipo de derecho frente a tercero, que se pudiera
ejercitar ante ningún órgano de control.
6. ROMA

El aporte al Derecho Registral de la cultura romana, existen dos

principales posturas adoptadas por los tratadistas:
Una que establece que el Derecho Romano no realizó ningún
aporte al Derecho Registral, simplemente una limitada publicidad
registral, y
Otra que indica que, aunque fuera limitada la publicidad registral,
sí existe un aporte, pues desde ese tiempo ya se dotaba de
seguridad jurídica a los actos y negocios celebrados.
En el Derecho Romano la transmisión de la propiedad se
otorgaba por actos exteriores que daban una publicidad limitada;
no había un registro que protegiera a los terceros adquirentes.

Se distinguen dos periodos principales: Clásico y Justinianeo,

aunque existe un período posterior al Justinianeo al cual
denomina Derecho Romano Moderno, consistente en las
prácticas jurídicas y estudios de los postglosadores hasta 1804,
año en que se promulgó el Código de Napoleón
DERECHO CLÁSICO
En este periodo había tres formas de transmitir la propiedad: la mancipatio, la in
jure cessio y la traditio.
A. MANCIPATIO
Consistía en un procedimiento comercial efectuado sólo por ciudadanos romanos
y tenía por objeto la transmisión de la res mancipi: fondos itálicos, esclavos y
animales de tiro o carga.
Se realizaba en presencia de 5 testigos y se utilizaba un portabalanza y un trozo
de bronce (randusculum).
El adquirente, como símbolo del precio (mancipio accipiens) golpeaba uno de los
platos de la balanza con el trozo de bronce y al mismo tiempo pronunciaba una
fórmula solemne afirmando que hacía suya la cosa. Si era mueble, éste debía
estar presente; si se trababa de un inmueble había que simbolizarlo por ejemplo,
con una teja, un terrón.
B IN JURE CESSIO
Tuvo origen procesal. Se trababa de un juicio “ficticio”; el enajenante
y el adquirente, comparecían en Roma, ante el pretor del tribunal, y en
las provincias ante el presidente. El adquirente asentaba su mano
sobre la cosa y afirmaba ser el propietario; si no había oposición, el
magistrado así lo declaraba.

Al igual que la mancipatio, “solo se usaba para las “res mancipi” ya
sea que se tratara de bienes muebles o inmuebles. Era un juicio
fingido que encubría un negocio de transferencia de bienes; un
simulacro de juicio reivindicatorio, en el que el demandado confesaba
la demanda.
C. TRADITIO
La traditio consistía en la entrega física de la posesión de la cosa enajenada,
con la intención de las partes de transmitir la propiedad y de adquirirla.
En esta figura se daban tres elementos: la intención del enajenante de
transmitir su propiedad y el adquirente de adueñársela; la existencia de una
causa justa o eficiente de la transmisión, que normalmente era un contrato; y
la entrega física de la cosa.
Era aplicable a toda clase de bienes, y sin la intervención de ritos o
fórmulas. Se trataba de una entrega de la cosa con desapoderamiento. Por
eso en el lenguaje jurídico moderno, la tradición también quiere decir
entrega.
DERECHO JUSTINEANEO
En este periodo, siguiendo las características del derecho clásico,
se conserva la traditio como modo de adquirir la propiedad.

La traditio se perfeccionaba con el simple hecho de indicar donde

se encontraba el bien, es decir a la vista, sin la necesidad de estar
en posesión de la cosa, lo cual es nuevamente un claro ejemplo de
cómo los romanos seguían el principio de la buena fe guardada.
7. DERECHO GERMÁNICO
Los germanos históricamente heredaron ciertas figuras utilizadas por los
romanos, lo cual les proporcionó una buena base para mejorar lo que los
romanos ya habían creado.

Los germanos siguieron un sistema similar de transmisión de propiedad

al de los romanos, principalmente en cuanto al procedimiento básico de
celebración de enajenación dividido en dos etapas: La celebración de un
negocio jurídico y la transmisión de dominio.

Lo innovador que agregó el ordenamiento jurídico germánico fue que se

simplificaron ciertos procedimientos y se le dotó de mayor seguridad
jurídica a sus actos jurídicos mediante la creación de registros.
8. DERECHO FRANCÉS
El sistema de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por
la revolución francesa de 1789 que puso en vigor el código hipotecario de
1795 que estaba plagado de innovaciones que favorecían el desarrollo de
la disciplina, y consistió en la inscripción de todas las hipotecas y de las
mutaciones sobre el dominio, así como fortaleció el derecho de los
acreedores hipotecarios.

Estos avances se consolidaron con la Ley 11 de 1798 de fuerte influencia

germana, que fueron desdibujados posteriormente por el Código
Napoleónico de 1804, el cual reinstaló una serie de limitaciones que ya
habían sido rebasadas en cuanto a las trasmisiones del dominio y la
inscripción de las hipotecas. Los revolucionarios se habían convertido en
conservadores.
Los franceses prescinden de la traditio, sólo basta un
convenio, un contrato sobre un bien.

La traditio trasciende al sistema registral francés, ya que la

inscripción es declarativa y tiene eficacia la transmisión de
los Derechos reales extrajudicial frente a terceros sin inscripción.

Es un sistema de acto, lo que reinscribe es el acto y no el derecho

real, se sigue el sistema del folio personal, por lo que se inscribe el
título registral y no la finca.
Contiene el tracto sucesivo, se exige que el transmitente sea titular
inscripto para que el adquiriente adquiera la propiedad registral,
oponibilidad frente a terceros, solo aquellos derechos que están
inscritos, el registrador de la propiedad únicamente verifica la
forma en que se realiza el acto no la legalidad del mismo.

Con posterioridad, sucesivas reformas fueron introduciendo

paulatinamente cambios, hasta que la reforma sustancial de 1955-
1959 sentó las bases que permitieron definir los rasgos
fundamentales de dicho sistema.
• 9. DERECHO ESPAÑOL
La publicidad registral española se da en 4 períodos:

A. PRIMER PERÍODO: PUBLICIDAD PRIMITIVA

Al igual que en Alemania, existen formalidades y solemnidades
extrínsecas para la transmisión de bienes inmuebles, pero no
existen datos precisos ni descripciones de dichas formalidades y
solemnidades.
 B. SEGUNDO PERÍODO: LA INFLUENCIA
ROMANA
 Fue el apogeo de la clandestinidad en España, ya que las formas solemnes de
publicidad fueron desapareciendo paulatinamente y se sustituyeron con la
traditio, la cual se tenía por cumplida con la cláusula “Constitutum
Posesorium”.
 Este tenía la deficiencia de permitir la venta de bienes como si estuviesen libres
de cargas, como hipotecas por ejemplo, las cuales quedaban ocultas; por ello es
que en dicho período reinó la clandestinidad en España.
 Para contrarrestar la clandestinidad en la enajenación de bienes sujetos a
prestaciones reales, se adoptaron medidas de publicidad para las enajenaciones
de inmuebles, luchando contra los Jueces aferrados al Derecho Romano. Es con
la Real Pragmática de Carlos III de 1768, que se crean los Oficios de Hipotecas,
y surge la efectividad de la publicidad, dando pié al tercer periodo.
 C. TERCER PERÍODO: DE INICIACIÓN DEL RÉGIMEN DE
PUBLICIDAD

 En Cataluña se implementó el registro de enajenación de inmuebles, pero no

se considera como sistema general de publicidad inmobiliaria, sino
únicamente de algunos actos relacionados con inmuebles, generalmente con
gravámenes como hipotecas.
 El sistema registral español fue impulsado y reforzado a través del impuesto
de hipotecas, que en 1829 se convertiría en el impuesto de derechos reales.
 Los oficios de hipotecas eran públicos, percibían derechos arancelarios, se
llevaban por el sistema de encasillado, y por orden de despacho de
documentos.
• D. CUARTO PERÍODO: CONSOLIDACIÓN DEL RÉGIMEN DE
PUBLICIDAD
 Inicia con la publicación de la Ley Hipotecaria del año 1861. Sintetiza las
finalidades del Derecho Registral y transcribe su exposición de motivos, en
la cual se enuncia la necesidad de su aprobación.
 Dicha ley era necesaria para dar certidumbre al dominio y a los demás
derechos en la cosa, para poner límites a la mala fe y para libertar al
propietario del yugo de usureros despiadados.
 De esta manera finalmente se consolida un sistema registral que además de
evitar la transmisión de bienes con cargas ocultas, también es capaz de
garantizar la certeza del dominio de la persona que transmite a otra el bien
registrado. En consecuencia se incrementa la confianza entre las partes,
facilitando la adquisición de inmuebles al tener asegurada la correcta
inversión de sus capitales.
8. ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL EN
GUATEMALA.
Guatemala es una república que ha pasado diferentes períodos históricos.
Sus primeros habitantes pertenecieron a la cultura maya.
Posteriormente, fue sacudida por la guerra ocurrida con la conquista
española.
En el siglo XIX logra su independencia junto al resto de Centroamérica, la
cual fue sucedida por guerras entre conservadores y liberales, que llevarían a
la desintegración de la Federación Centroamericana.
Las disputas continuaron entre ambos grupos hasta finales del siglo XIX,
estando primero bajo el poder de los conservadores y luego de los liberales.
LOS MAYAS
Fue la primera civilización que estuvo asentada en todo el territorio de
Mesoamérica, y más importante aún, en el territorio de Guatemala.
Cómo civilización se puede advertir que los mayas tuvieron un sistema
propio de escritura, mediante el cual registraron eventos que consideraron
importantes.
Los primeros pobladores del área de Mesoamérica trabajaron en la
transformación de su medio natural y social, apoyándose en los
conocimientos matemáticos y astronómicos adquiridos mediante la práctica
de la observación y la interpretación.
Inventaron la escritura por medio de jeroglíficos, llamados “glifos mayas”.
Desarrollaron su propia ciencia matemática con el uso del cero.
El sistema de escritura maya se supone que es mixto y fue usado
desde el 200 a. C. hasta el 900 d. C. en su forma monumental y
desde el 1300 al 1500 d. C. en su forma cursiva.

En el primer caso, el sentido de la escritura es de arriba hacia

abajo, en columnas de a dos. En el segundo caso es en sentido
serpenteante.110 De lo anterior resalta que desde el año 200 antes
de Cristo, los mayas crearon un sistema de escritura.
La publicidad registral no es una institución que los mayas hayan
desarrollado dentro su ordenamiento jurídico, dado que por su organización
no necesitaban de la misma, pues no utilizaban la propiedad individual, ni
tampoco creían en algún sistema de registro de personas.
Lo que se puede rescatar de los mismos es el sistema ordenado de
conservación de historia, conocimientos y tradiciones en sus códices,
esculturas y pinturas. Los códices tenían un orden: cada página estaba
perfectamente dividida en secciones de glifos, numerales y figuras. El
colorido de los códices es notable, y destaca el uso del rojo, el negro y el
azul maya.
Los códices son en sí un sistema de asiento de información, diseñado para
transmitir y preservar datos.
Luego del despojo de la tierra realizado por los conquistadores a los indios,
y de repartírselas en peonías y caballerías, las primeras entregadas a los
soldados de infantería o que se transportaban a pie, y las segundas era la
tierra entregada a los soldados de a caballo.
Ese apoderamiento forzoso realizado por los colonialistas, fue legalizado
por la misma corona española, a través de los títulos denominados reales
cédulas, que se entregaban a los conquistadores y luego guardados
privadamente por los propietarios de las tierras. Con relación a esto se puede
citar el ejemplo de las tierras de San Sirisay del departamento de Jalapa, en
donde los poseedores indígenas despojados después por los poderosos
mediante la titulación supletoria, se jactan de tener el derecho de propiedad,
en virtud de los títulos de propiedad por la real cédula emitida por Carlos V.
GUATEMALA INDEPENDIENTE
Al igual que en México y Centro América, Guatemala tiene una
gran influencia del sistema registral español, debido a la conquista
y época colonial.

En cuanto a establecimiento de registros públicos, un antecedente

relevante sucedido en época ya independiente es que el inicio del
funcionamiento del Registro General de la Propiedad en
Guatemala data de la época del General Justo Rufino Barrios, en
el año 1877, siendo este un punto de partida en cuanto a evolución
de los registros públicos en el país.
Los antecedentes del Registro de la Propiedad en Guatemala, se remontan
al año de 1878, en el cual fue fundado un registro con el nombre de
Registro Hipotecario, por el rey de España Don Carlos III.

Este Registro Hipotecario es el antecedente del actual Registro de la

Propiedad de Guatemala creado el 15 de septiembre de 1877 por el
Presidente de la República, General Justo Rufino Barrios, y en cuya época
entró en vigencia el primer Código Civil en donde se reguló lo relativo a
dicho registro.

Este mismo año se establecieron 3 registros: uno en la Capital, uno en

Quetzaltenango y otro en Jutiapa.
Para el período de la independencia centroamericana, la emisión de títulos
sobre la propiedad estuvo a cargo de funcionarios regionales, quienes
emitían, según su propia conveniencia, títulos de propiedad a los particulares
y a los municipios.

El primer asiento hipotecario que se hizo en Guatemala fue el 24 de abril de

1877, y se encargó para la elaboración de un anteproyecto de ley hipotecaria
al Jurisconsulto Manuel Ubico.

Es con el Código Civil de 1877 que se estableció por primera vez el registro
de la propiedad en Guatemala, lo cual sin dudarlo fue una innovación
beneficiosa para la seguridad jurídica en materia de inmuebles.
Es partir del 15 de septiembre de 1877, fecha de inicio de vigencia
del primer Código Civil, durante el gobierno de Justo Rufino
Barrios, que se fundo el registro de la propiedad, que en tal época
se le denomino “toma de razones hipotecarias.

Dentro de la normativa que regulaba esta institución se hallaba

todo lo relativo a los títulos que se encontraban sujetos a
inscripción; la forma y efectos de la inscripción; de las anotaciones
preventivas; cancelaciones; de los registros que se llevaban en tal
entidad; de la responsabilidad de los registradores; y de los títulos
supletorios.
El sistema adoptado por el registro de la propiedad para la realización de las
operaciones registrales, en sus orígenes fue el del folio real o sistema
alemán, con pocas variantes. En cuanto al aspecto de su ubicación se guió
por el principio de la descentralización, el cual a la postre, por el mismo
desarrollo de la actividad registral y la experiencia obtenida en función de la
extensión territorial y la densidad poblacional de la época, obligó a la
implantación de un sistema medio o ecléctico.

Después, con la emisión del actual Código Civil, Decreto Ley 106, del año
de 1963, emitido durante el mandato del Jefe de Gobierno Enrique Peralta
Azurdia, se amplía la categoría de bienes sujetos a inscripción en el registro
de la propiedad, encontrándose sometidos a inscripción tanto los bienes
inmuebles como los muebles.
En cuanto al Registro Civil, la secularización que se llevó a cabo en Europa,
específicamente en Francia con el Código Napoleónico, fue seguida por
muchos países, entre ellos Guatemala, que con la emisión del Código Civil
de 1877, se le instituyo por primera vez como una dependencia estatal,
abandonando con ello la órbita laica en que permanecían los archivos
concernientes al estado civil de los habitantes de la época.
De acuerdo con lo preceptuado en el Código Civil de 1877, la persona
encargada del Registro Civil, debía reunir determinadas calidades. En la
ciudad capital, era un funcionario a quien se designaba como depositario del
Registro Civil, nombrado por el gobierno por 4 años prorrogables, debiendo
ser ciudadano en ejercicio, de notoria buena conducta y abogado o escribano
público.
El Código Civil de 1877 fue el que fijo firmemente las bases de la
institución del registro civil en Guatemala, las cuales posteriormente fueron
modificadas por el Código Civil de 1933.

En la actualidad las disposiciones del Registro Civil regulado por el Decreto
Ley 106, Código Civil, que data del año 1963 fueron derogados, debido a la
emisión de la Ley del Registro Nacional de las Personas, Decreto número
90-2005 del Congreso de la República, la cual norma la institución
denominada registro nacional de las personas, RENAP, que sustituyó al
Registro Civil, en cuanto a sus funciones esenciales, como las concernientes
a la inscripción, anotación y modificación del estado civil de las personas.