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Bienvenido a este curso donde nuestro objetivo será el que conozcas y domines algunas de las
METODOLOGÍAS PARA CALCULAR LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN PARA
LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES, para esto hemos estructurado el curso con el
siguiente, Contenido:
**Para obtener El Diploma de aprovechamiento (ECT), necesita un promedio de 8.00 en el examen una vez
terminado el curso.
En los videos se utilizaran herramientas como google earth, drones y cámaras fotográficas
para mejorar la ejemplificación.
Director General
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Capítulo 1 INTRODUCCIÓN
DEFINICIÓN DE TASA
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Ingreso Neto Anual (Net Operating Income – NOI). Conocido como NOI (Ingreso
Neto Anual) el ingreso neto anual es el ingreso neto o flujo de caja neto que
produce una propiedad en el período de un año.
Está representado por el ingreso de todas las rentas y algún ingreso adicional de
la propiedad menos los gastos operativos, los cuales generalmente incluyen el
mantenimiento, los impuestos a la propiedad y el seguro.
Un inversor siempre mira su dinero como un capital activo y como tal espera que
su dinero produzca también dinero. Tomando en consideración el riesgo y las
tasas de interés reinantes, el inversionista determina la tasa de retorno personal
que el espera de su dinero.
Las dos grandes vertientes que determinan los procedimientos para la conversión
de ingreso en valor son:
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El método de mercado y
El método de construcción de la tasa.
Este método debe ser aplicado para los casos en que se cuente con una
información adecuada y confiable de mercado, desde el punto de vista de similitud
entre sujeto y comparables. Si se encuentran discrepancias importantes o
mercado inexistente, este método debe ser desechado.
Esta tasa se utiliza para inmuebles de características mayores, es decir, con áreas
grandes en arrendamiento, como pueden ser locales comerciales en conjunto,
edificios de oficinas, entre otros.
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Selección de comparables
Es de destacarse que estos comparables, pueden ser los mismos que se obtienen
dentro del procedimiento desarrollado en los Enfoques de Ingreso y Comparativo
de Mercado.
Se debe tener precaución respecto a las unidades a usar, pues las rentas deben
estar en unidades de precio / m2 / año, en tanto que las ventas u ofertas, en
unidades de precio. Además, al igual que con el inmueble sujeto, se deben anotar
también los elementos característicos de cada comparable.
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La aplicación de dichos factores debe ser bajo el estricto criterio del valuador
profesional, tomando en cuenta tanto el tipo de propiedad que está valuando como
las características de los inmuebles comparables, respecto a la propiedad sujeto,
así como las condiciones económicas prevalecientes.
Tabla número 1
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Los factores están divididos en tres grandes categorías para los casos de
ubicación y entorno (Tub), de estado de conservación (Tco) y de calidad de las
construcciones (Tcal), y en cuatro para el caso de la diferencia en edades entre
comparable y sujeto (Ted).
Las condiciones que definen el grado de similitud, de cada uno de los factores de
ajuste de riesgo son las siguientes:
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e) Otro (To)
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Esta selección podrá hacerse por medio del procedimiento que el valuador
profesional considere conveniente, ya sea a través del promedio, cuando exista
poca dispersión, o mediante la ponderación que el valuador profesional juzgue
conveniente, pero debidamente soportada.
Así, la expresión general que relaciona la tasa de capitalización global TCG, con la
tasa de rendimiento global de la propiedad TRG, para las condiciones de ingreso y
cambio de valor antes citadas, está dada por la fórmula:
En donde:
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FRC = Δ x (FFA)
Una vez realizada la suma algebraica de los factores que integran la expresión
general, se llega a la tasa de capitalización global de la propiedad TCG la cual se
convertirá en el divisor del ingreso neto de operación del primer año del inmueble
en estudio para obtener, finalmente, el valor de la propiedad; es decir:
V = INOs / TCG
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Los tiempos de venta indicados como recomendación pueden ser tomados como
guía, pero será el juicio del valuador profesional el que finalmente prevalezca.
De igual manera, los Gastos de venta (GVEN), deben considerar los gastos de
comercialización y administración relacionados con la comercialización del
inmueble, así como la comisión del agente colocador.
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La vida útil total, debe estar directamente asociada al tipo de inmueble que está en
estudio, en función de lo que está establecido o documentado y el valuador
profesional deberá manifestar la fuente de información respectiva.
I. Optimo = 0.00;
II. Bueno = 2.52;
III. Regular = 18.10;
IV. Malo = 52.60;
V. Muy Malo = 72.20;
VI. Ruinosa = 100.00
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Ante todo, se deberá obtener la renta unitaria mensual que se estima tendrá el
inmueble, la cual debe venir de un análisis de mercado de comparables en renta,
en el cual se apliquen factores de homologación adecuados, o a través de rentas
de contrato, con lo cual se llegará al Ingreso Bruto de Operación unitario (en
unidades de ingreso/mes/m²).
INO = IBP – DV – GO
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b) Seguros
Será necesario que el perito incluya en este apartado los gastos típicos que deben
corresponder, según el tipo de inmueble que se está valuando, los cuales deben
provenir de sus investigaciones o de antecedentes documentados.
El empleo de cifras que correspondan a las erogaciones reales del inmueble que
se está valuando es aceptable, siempre y cuando éstas otorguen montos dentro
de un rango razonable o típico para bajo condiciones de mercado.
El valuador profesional debe estimar el monto de reserva que se debe incluir para
reparaciones mayores, a través de alguno de los métodos convencionales, como
lo puede ser el Método de la Línea Recta o el Método del Factor de Fondo de
Amortización, tomando como base los montos de inversiones y periodos típicos,
dependiendo del tipo de inmueble que se esté valuando.
e) Imprevistos:
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f) Otros gastos:
Se considera la tasa de CETES, por ser una tasa segura emitida y respaldada por
el Gobierno Federal.
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Tabla número 2
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Tabla número 3
Se refiere al premio por riesgo, en función del tipo de propiedad que se está
analizando y dependerá de la tasa de riesgo que la banca y las calificadoras
otorgan a los diferentes sectores inmobiliarios para efectos crediticios.
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TRG = tasa libre de riesgo (TLRr) + tasa de riesgo por liquidez (TLIQ) + tasa de
riesgo por sector (TSECT) + Tasa por otros riesgos (TVAR)
Se destaca que, cuando la propiedad en estudio pierde valor al final del periodo de
análisis, el Factor de Recuperación de Capital es de signo negativo (-)
Por su parte, para el cálculo del factor de fondo de amortización (FFA) el valuador
profesional debe tomar en cuenta la tasa de rendimiento global (TRG) en términos
reales, así como la vida útil total y la edad de las construcciones antes señaladas.
Cálculo de Δ (Delta)
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Expresado en por ciento, Δ estará dado por la siguiente expresión, la cual a su vez
está basada en el Método de Ross-Heidecke para el cálculo de los deméritos:
Δ= - RCP x (1-1/2 x (ED / VUT + ED^2 / VUT^2)) x ((100 – FC) / 100), en donde:
RCP = Relación del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total
de la propiedad, expresada en por ciento (se obtiene del Enfoque de Costos).
Tabla número 5
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TCG = TRG - FRC (suma algebraica, respetando los signos de cada miembro)
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Capítulo 5 Conclusiones.
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