Cuidados para contratar el avalo comercial de un predio

Aplicacin de varias metodologas, exigir las memorias de clculo y contratar a un profesional

inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores son algunas de las recomendaciones.
Definir el valor de venta de una propiedad no es una tarea sencilla, es ms un clculo mal
hecho puede significar la prdida de mucho dinero a la hora de vender un inmueble. Por eso,
es necesario acudir a un especialista tomando ciertas precauciones ya que en Colombia miles
de personas ejercen esta actividad sin tener la formacin ni la experiencia necesaria.
"Tanto as que en los avisos clasificados se ofrecen avalos a 20.000 pesos, cuyos resultados
son entregados en una sola hoja sin ningn tipo de metodologa por lo que no resultan nada
confiables, advierte Juan Daro Guzmn, director Ejecutivo del Registro Nacional de
Avaluadores, quien agrega que ese valor no cubre ni los gastos de movilizacin ni el valor de
los documentos necesarios para una investigacin seria.
Por esta razn indica el dirigente-, lo primero que debe hacer alguien que va a contratar a
un avaluador es cerciorarse de que este pertenezca al Registro Nacional de Avaluadores.
Adems, debe estar inscrito en la especialidad que se requiere para el trabajo y debe
acreditar la vigencia de su credencial.
Razones de peso
Una vez elegido el avaluador deber facilitarle la informacin jurdica del inmueble y acordar
la fecha de entrega del mismo, que puede ser de unas dos semanas, y el valor de este
trabajo. Cabe anotar que aunque no hay una tarifa establecida salvo cuando se trata de
crditos hipotecarios o peritazgos judiciales-, el costo de un avalo serio en el mercado no es
inferior a los 100.000 pesos, sostiene Guzmn.
Para Clemencia Parra, presidenta de la Unin Inmobiliaria de Colombia (UIC), el no acudir a
un avaluador certificado implica poner en riesgo el patrimonio familiar en el caso de las
viviendas o un capital de trabajo cuando se trata de inversionistas en diferentes tipos de
inmuebles. Por ello es vital ser muy exigente con la eleccin del avaluador y con el informe
que este entregar.
Los bancos y entidades expone Parra- estatales deben cumplir con lo estipulado en las
normas por lo que obligan a los avaluadores a entregar la informacin de una manera
rigurosa y detallada, pero no ocurre lo mismo cuando en el trato participan personas
naturales. A los avaluadores que no pertenecen al RNA o a un ente con disciplina gremial,
solo es interesan lo honorarios sin darse cuenta de la importancia de esta labor y del riesgo
social que ella implica.
Contenido mnimo
Un informe profesional debe contener como mnimo la descripcin fsica del inmueble, un
anlisis urbanstico de la zona, la aplicacin de por lo menos dos metodologas, segn el tipo
de inmueble, la memoria de los clculos realizados, el registro fotogrfico, el valor del avalo
y una estimacin de la valorizacin.
Un avaluador idneo est en la capacidad de analizar todos estos aspectos jurdicos, fsicos,
metodolgicos, econmicos y urbanos para garantizar la estimacin de un precio acorde con
el mercado y justo para todos.
Adems de la firma con el respectivo nmero de registro y credencial del RNA, el documento
que le entregue el avaluador debe contener como mnimo los siguientes elementos:
-

Caractersticas del inmueble

Informacin jurdica y de titulacin
Los datos urbansticos del sector
Descripcin de servicios e infraestructura
Consideraciones acabados, usos y localizacin
Metodologas aplicadas (por lo menos dos)

Memorias de los clculos realizados

Estimaciones sobre valorizacin
Avalo comercial (valor del inmueble)
Registro fotogrfico de la visita
Anexos de documentos urbansticos consultados

Realizacin de avalos, un oficio

De acuerdo con la Constitucin colombiana hay plena garanta para que los nacionales
puedan ejercer oficios como el de avaluador, ya que este menester no es considerado como
una profesin.
Por esta razn, y muy a peras de que existen varias normas al respecto, cualquier persona
con una par de cursos puede prestar sus servicios como avaluador, previa inscripcin ante la
Superintendencia de Industria y Comercio, trmite que toma apenas algunas de horas.
No obstante, gremios como Fedelonjas y la Sociedad Colombina de Avaluadores fundaron el
Registro Nacional de Avaluadores (RNA), que cuenta con el espaldarazo de la
Superintendencia, con el propsito de fijar una serie de pautas y requisitos para que sus
afiliados pudieran ejercer la actividad con plena idoneidad y ofrecerle as seguridad y
confiabilidad a sus clientes.
Para pertenecer a este ente es necesario realizar seguir un conducto en el que se han de
realizar cursos certificados de avalos, acreditar experiencia en una especialidad y presentar
un examen y una entrevista ante un comit regional. Entidades del Estado y del sector
privado, como los bancos, exigen este aval a quienes les ofrecen sus servicios como
avaluadores.

Metrocuadrado.com
Decreto 422 de 2000
Decreto 466 de 2000
Ley 550 de 1999
Resolucin 762 de 1998

Normatividad sobre
avalos y avaluadores
La normatividad vigente sobre avalos y avaluadores en Colombia no es coherente y es el fruto
de haber incluido en diversos estatutos una que otra norma sobre el tema, la multiplicacin de
normas crea confusin y no est respondiendo a la finalidad perseguida que es claridad,
transparencia y profesionalismo en la materia para que el avalo cumpla con el propsito
fundamental de facilitar la toma de una decisin econmica contando con la herramienta
adecuada que es el informe valuatorio.
Con la inclusin de un artculo sobre los avalos y los avaluadores en la Ley 510 de 1999 para
los avalos del sector financiero y luego con normas muy parecidas en la Ley 546 de 1999 Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de Reactivacin Empresarial, se
pretendi crear un estatuto general sobre los avalos y los avaluadores, plasmado en el
Decreto 422 de 2000 y en la Resolucin de la Superintendencia de Industria y Comercio No.
22639 de 2000 hoy sustituida por la No. 13314 de 2001.

Esta regulacin se ocup fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la tcnica y el

informe de avalo y el avaluador y su registro; este segundo punto se vino abajo en la Corte
Constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradicin en la materia concluy que la
regulacin sobre profesiones y oficios esta reservada al legislador. Los requisitos para el
ejercicio de las profesiones y oficios solamente pueden ser impuestos por el legislador. Las
autoridades administrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de profesiones y
oficios (Sentencia C-1265-2000).
Normas
para
tener
en
cuenta
Con base en lo anterior la Superintendencia de Industria y Comercio dio un giro de ciento
ochenta grados en la materia expidiendo una resolucin donde se limita a llevar una lista y para
inscribirse all basta el envo de un formulario con precaria informacin.
Es importante aclarar que el registro actual en la Superintendencia slo sirve entonces para
probar que se tramit una inscripcin, no es bajo aspecto alguno garanta de idoneidad
profesional, solvencia moral, independencia y responsabilidad del avaluador; requisitos stos
que como seala la Corte Constitucional en la sentencia citada ... los peritos avaluadores
debern cumplir su rea, sujetos como estn a verificacin posterior y a responsabilidad sobre
la manera como han actuado, si al hacerlo han transgredido los enunciados postulados en la
Constitucin o la ley.
Otro y importante grupo de normas sobre avalos tienen origen en las leyes de desarrollo
territorial y ordenamiento territorial, 9 de 1989 y 388 de 1997, con base en ellas se expide el
Decreto 1420 de 1998 y la Resolucin del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi No. 0762 de
1998 donde se establecen las normas metodolgicas para la realizacin de los avalos all
establecidos.
Algunas de las normas estn contenidas en:
LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energa
LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratacin de la administracin
pblica.
LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones bsicas sobre el transporte, se
redistribuyen competencias y recursos entre la Nacin y las Entidades Territoriales, se
reglamenta la planeacin en el sector transporte y se dictan otras disposiciones. ARTICULO 34.
Adquisiciones de Predios.
LEY NMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma agraria y
desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisicin de tierras, se reforma
el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras disposiciones".
LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiacin de bienes y se dictan otras disposiciones
LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y se dictan
otras disposiciones.
LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relacin con el sistema financiero y
asegurador, el mercado pblico de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se
conceden unas facultades. Artculo 86. Cuando se entreguen bienes en dacin en pago de
crditos hipotecarios a los establecimientos de crdito acreedores,
LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se sealan los
objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un
sistema especializado para su financiacin, se crean instrumentos de ahorro destinado a dicha
financiacin, se dictan medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la
construccin y negociacin de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artculo 50. Avalos y
avaluadores.

LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un rgimen que promueva y facilite la reactivacin
empresarial y la reestructuracin de los entes territoriales para asegurar la funcin social de las
empresas y lograr el desarrollo armnico de las regiones y se dictan disposiciones para
armonizar el rgimen legal vigente con las normas de esta ley. Artculo 60. Avalos y
Avaluadores. Artculo 61. Reglas especiales para avalos de bienes diferentes a terrenos o
construcciones en los acuerdos de reestructuracin. Artculo 62. Procedimiento para la
seleccin de avaluadores. Artculo 72. Causales de recusacin e impedimento de los
promotores, peritos y avaluadores. Artculo 79. Vigencia.
LEY NMERO 675 DE 2001.
horizontal

Por medio de la cual se expide el rgimen de propiedad

DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981
DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artculo 132 del Cdigo de
Comercio.
DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981
DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981
DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalo comercial. Por el cual se reglamenta parcialmente la
Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboracin del avalo comercial de predios y mejoras que
se adquieran para fines de reforma agraria y la intervencin de peritos en los procedimientos
administrativos agrarios de competencia del INCORA.
DECRETO NUMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el artculo 37 de
la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artculos 56, 61,62, 67, 75,
76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que
hacen referencia al tema de avalos.
DECRETO NUMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del espacio pblico
en los planes de ordenamiento territorial.
DECRETO NUMERO 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a
planes parciales y a unidades de actuacin urbanstica contenidas en la Ley 388 de 1997.
DECRETO NUMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan reglas relativas a los mecanismos
que hacen viable la compensacin en tratamiento de conservacin mediante la transferencia de
derechos de construccin y desarrollo.
DECRETO NUMERO 1599 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a
la participacin en plusvala de que trata la Ley 388 de 1997.
DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones,
procedimientos o trmites innecesarios, existentes en la administracin pblica.
DECRETO NUMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el rgimen para la liquidacin de las
entidades pblicas del orden nacional.
DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en general y
se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en colombia. El
Presidente de la Repblica de Colombia, en ejercicio de las facultades que le otorga el numeral
11, artculo 189, de la Constitucin Poltica de Colombia.
DECRETO NUMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998, en lo
relacionado con la prrroga de licencias de construccin y urbanismo.
DECRETO NUMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artculo 50 de la
Ley 546 de 1999 y los artculos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.

DECRETO NUMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artculo 50 de la

Ley 546 de 1999.
DECRETO NUMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artculos 58 de la Ley 9 de
1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita de bienes fiscales.
DECRETO NUMERO 1052 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a
licencias de construccin y urbanismo, al ejercicio de la curadura urbana, y las sanciones
urbansticas.
RESOLUCIN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria y Comercio.
Por la cual se reglamentan los artculos 50 de la ley 546 de 1999, 60, 61 y 62 de la ley 550 de
1999.
RESOLUCIN NUMERO 0762 DE 1998. Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Por la cual se
establece la metodologa para la realizacin de los avalos ordenados por la Ley 388 de 1997.
En uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados
por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
RESOLUCIN No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Procedimiento
para la prctica, elaboracin y rendicin de los avalos comerciales. Por la cual se establece el
procedimiento para la prctica, elaboracin y rendicin de los avalos comerciales de predios y
mejoras rurales que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.
RESOLUCIN No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Tarifas para el
pago de servicios de avalos. Por la cual se establecen las tarifas para el pago de los servicios
por la realizacin de avalos comerciales de predios y mejoras rurales en los programas de
reforma agraria, y el reconocimiento de los gastos de las diligencias de inspeccin ocular y el
valor total de los dictmenes que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.
CIRCULAR EXTERNA NUMERO 002 DE 1998. Superintendente de Valores.
CIRCULAR EXTERNA NUMERO 04 DE 2000.
Financieras

Fondo de Garantas de Instituciones

CIRCULAR EXTERNA NUMERO 12 DE 1997. Superintendencia de Sociedades.

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Bogot
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