EL ENFOQUE DEL

COSTO Y MERCADO
EN LA VALUACIÓN
INMOBILIARIA
Valuación Inmobiliaria

Bloque 3

VIA0420
VALUACIÓN INMOBILIARIA

El presente material recopila una serie de definiciones, explicaciones, ejemplos y ejercicios prácticos de autores
especializados que te ayudarán a comprender los temas principales de este bloque.

Las marcas empleadas en la antología son única y exclusivamente de carácter educativo y de investigación, sin
fines lucrativos ni comerciales.

2
VALUACIÓN INMOBILIARIA

El enfoque del costo y mercado en la valuación inmobiliaria

4. Enfoque de costos
En el sector inmobiliario tenemos tres factores que son de suma importancia en todo su proceso, los
cuales deben ser tomados en cuenta para poder desarrollar un buen análisis de valuación. Estos son:
costos, mercado e ingresos. En este bloque veremos el más utilizado de todos a nivel nacional: el enfoque
de costos.

En ciertas ocasiones en los inmuebles que tienen determinadas características nos encontraremos con
que no es posible una valuación en sus tres factores, pero serán dos los que se vuelvan fundamentales
para su desarrollo: enfoque de costos y mercado, o enfoque de costos y de capitalización de ingresos.
Como vemos, pese a que podemos prescindir de los otros dos valores, el de costos siempre prevalece-
rá convirtiéndose en el componente fundamental de inicio en la veracidad de los resultados recuperados.

El enfoque de costos, definido como:

conjunto de procedimientos a través de los cuales se obtiene un indicador de valor para un inmueble. Se
estima el costo actual para reponer o reproducir las estructuras y/o mejoras existentes más una utilidad o
incentivo, se descuenta la depreciación por cualquier causa (deterioro físico y obsolescencias funcional y
externa) y se le adiciona el valor estimado del terreno. El resultado constituye el valor de la propiedad bajo
dominio pleno y con ocupación estabilizada (Medina, 2016).

3
VALUACIÓN INMOBILIARIA

En un mercado que se puede comprender como racional e imprudente, entendemos que un comprador
no podría estar dispuesto a cometer un acto de adquisición pagando más por un bien que otro con las
mismas características y un funcionamiento similar. Cuando se llegan a dar este tipo de casos, decimos
que ocurrió un principio de sustitución, el cual puede definirse de la siguiente manera: “Cuando existen
varios productos, bienes o servicios similares, es el de menor precio el que atrae la mayor demanda y la
más amplia distribución” (Medina, 2016).

Este principio se vuelve fundamental, ya que a partir de él se encuentran las bases de los enfoques de
costos, mercado e ingresos. El valor de un inmueble tiende a ser fijado a partir de un precio de adquisición
de inmuebles sustitutos que en partida son igual de deseables que el primero.

Por supuesto que en estos casos se vuelven importantes algunos aspectos como ubicación, diseño,
proyecto, materiales, funcionamiento, en general, aquellas características que pueden ir desde lo cua-
litativo hasta lo cuantitativo; tanto los clientes como los vendedores deben ir en busca de una relación
costo-beneficio, y es ahí donde la competencia con inmuebles sustitutos aparece.

La premisa basada en el enfoque de costos es aquel donde el mercado asocie el costo de adquisición
de un inmueble con el costo representativo que se genera al reproducir una edificación de utilidad equi-
valente en un terreno similar.

Ahora, después de entender lo que significa un enfoque de costos, debemos hablar de aspectos fun-
damentales para que este tipo de metodología pueda dar pie a los siguientes temas que trataremos en
este bloque.

Existen términos como precio, costo y valor, que usualmente en nuestro día a día los solemos utilizar de
una forma imprecisa, pero que en la valuación inmobiliaria estos toman gran relevancia al compartir su
definición. De acuerdo con las normas internacionales de valuación tenemos que:

— Precio: es el término utilizado para la cuantía que se solicita, en pocas palabras, ofrece o paga un
bien o un servicio.
— Costo: precio pagado por los bienes y servicios, también es aquel que paga una cantidad exigida
para crear o producir un bien o servicio. Cuando este es pagado, el costo se convierte en un hecho
histórico.
Recuerda esto, un precio pagado para un bien o servicio se vuelve un costo para el comprador.
— Valor: referirse a este concepto es darle un aspecto económico con el que nos referimos al precio
que mayor probabilidad exista para que haya una transacción entre compradores y vendedores, lo
cual da paso a la adquisición. No debemos confundir que el valor no es un hecho como el costo
histórico, sino más bien es una estimación de un probable precio que el comprador puede pagar
por un bien o un servicio dado (International Valuation Standards Council, 2017).

Retomemos un punto a tomar en cuenta en el precio, debe quedar en claro que este concepto puede o
no tener alguna relación con el valor que se pueda llegar a asignar a otro bien o servicio, pero el precio lo
tenemos que tomar muchas veces como un mero indicador de un valor relativo que en diversas ocasiones
es asignado por el mismo comprador o vendedor bajo determinadas circunstancias.

4
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Para resumir el enfoque de costos lo podemos hacer mediante los fundamentos del mismo concepto:

Costo – Depreciación = Valor

Costo – Valor = Depreciación

En el siguiente tema analizaremos a lo que nos referimos con depreciación.

4.1. Procedimiento de cálculo del valor neto de reposición

Un punto clave en el enfoque de costos es el basado en el valor de las construcciones en función a su

valor de reposición nuevo, al que se le descuentan los deméritos para obtener el valor neto de reposición.
Definamos qué significan estos dos conceptos:

El valor de reposición nuevo (vrn) está basado en el valor de las construcciones nuevas con las ca-
racterísticas similares a otros inmuebles. Enfocándonos a un marco normativo tenemos que el costo
estimado a precios de la fecha de referencia de un bien nuevo, formando parte de una unidad productiva
que pueda prestar un servicio igual o similar al del bien que se está valuando, más las erogaciones en
que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación,
de ingeniería de detalle, etc. No se incluye ingeniería básica, tiempo extra ni descuentos en los precios
de los materiales (dof, 1992).

Como podemos ver, este valor se identifica por medio de cotizaciones o aquellos precios que son esti-
mados por bienes semejantes. Tomemos en cuenta que se determina a través de los índices específicos
o algún componente según su origen, con esto hacemos referencia al tipo y función al que el inmueble
pertenezca.

Ahora bien, el valor neto de reposición está basado en la diferencia que existe entre restar el valor de re-
posición nuevo y su depreciación correspondiente. De la misma forma, entendemos este término como el
valor que tienen los bienes en la fecha de referencia y se determina a partir del valor de reposición nuevo
(vrn), disminuyendo los efectos necesarios a la vida consumida respecto de su vida útil total, estado de
conservación y grado de obsolescencia relativa para la empresa (dof, 1992).

Existen diferentes procedimientos que se pueden usar para obtener en vrn, entre ellos están los que
nos dicta la Circular 11-18:

— Método de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a cada factor de
depreciación o demérito en forma directa, de acuerdo con el bien a valuar.
— Método de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de valores a cada factor de
depreciación o demérito, al cual previamente se le consideró una importancia determinada, de
acuerdo con el bien a valuar (dof, 1992).

5
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Estos métodos son representados por las siguientes expresiones matemáticas:

a. V.N.R. = V.R.N. [(1-n/N) x F.C. x F.O]

b. V.N.R. = V.R.N. [I-1(n/N) (A)+ F’.C’.(B)+ F’.O’.(C)]

Donde:

V.N.R: Es el valor neto de reposición de un bien a la fecha en que se practica el avalúo.

V.R.N.: Es el valor de reposición nuevo de un bien, que incluye los gastos de instalación que se tendrán
que cubrir en esa fecha para que el bien a valuar opere en condiciones normales.

“n” es el número de años de vida consumida en términos de producción y económicos de un bien, los
cuales no necesariamente equivalen a la edad resultante, por simple diferencia entre la fecha de referencia
del avalúo y su fecha de adquisición.

“N” es la vida útil total que se estima que tendrá un bien en términos de producción, económicos y en
condiciones de operación normales.

F’.C’.; F.C. son los factores de conservación o mantenimiento.

F’. O’.; F.O. son los factores de obsolescencia.

A, B, C. son las ponderaciones consideradas a criterio por los valuadores.

4.2. Tipos de depreciación

Existen diferentes tipos de depreciación que veremos a lo largo de este tema, en general esta palabra se
define como la pérdida de valor de un inmueble. En su mayoría, ésta se genera por el deterioro físico, o
por las obsolencias funcionales o económicas que presente su estado.

El Circular 11-18 nos hace referencia sobre la depreciación anual (d.a.), ésta se entiende como el cargo
que se considera que tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el periodo
de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la
vida útil remanente (dof, 1992).

Pero existen otros tipos de depreciación que son de carácter físico, debido a su edad o conservación.
Como podemos entender, no sólo los accesorios quedan fuera de uso a través del tiempo, con las cons-
trucciones pasa de la misma forma si éstas no pasan por periodo de mantenimiento.

6
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Es un factor que no se puede cambiar, pero la pérdida de valor no sólo se da por el resultado del uso y
destrucción, sino también porque al paso de los años la tecnología avanza, los métodos cambian y se
generan nuevas construcciones con equipamiento más sofisticado, es ahí donde aparece otro término
y damos paso a las obsolencias.

La depreciación, como hemos visto, consiste en la disminución de valor de las construcciones en su

totalidad, produciéndose generalmente por la edad, su desgaste, falta de mantenimiento y diversos fac-
tores; en algunos casos también se puede estar inmiscuido el término social. Como principales causas
de depreciación tenemos las siguientes:

a. Depreciación económica: uno de los elementos para que esto ocurra es el cambio dentro del
contexto social o de uso de suelo, pueden existir cuestiones que hagan que la colonia aumente su
valor o exista una depreciación por el aumento de población. En ciertos casos suele ocurrir que
un inmueble presente asuntos de índole legal que afecten su costo o la modificación por subdivi-
siones al ver modificaciones en el desarrollo urbano de la comunidad. Ten en cuenta que, hasta el
equipamiento urbano como pueden ser plazas, jardines o infraestructura cercana que no favorezca
al inmueble, pueden afectar en su depreciación.
b. Pérdida de utilidad o depreciación por funcionamiento: este punto corresponde únicamente a
las construcciones existentes, se relaciona con el proyecto arquitectónico y el análisis entre sus
espacios, funcionalidad o hasta sus acabados. Nos hace referencia a un mal uso de materiales o
soluciones de diseño, así como una deficiente construcción.
c. Deterioro físico: la depreciación más clara, presentando desperfectos físicos que se producen en
inmueble, ya sea por tiempo o mal uso de este. Existe como tal un desgaste natural en las cons-
trucciones al paso de los años, pero también existen otras afectaciones físicas en caso de sismos
o factores externos que involucran daños físicos, la principal característica por la que suceden este
tipo de depresiones es por falta de mantenimiento.

4.3. Análisis de obsolencias

La obsolencia es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrín-
secos que serían aquellos relacionados con la tecnología o su funcionamiento, de la misma forma se
daría por todos esos factores económicos y externos, distinto al uso y deterioro físico.

Es decir, podemos ver la obsolencia como aquella pérdida de valor que resulta por factores externos que
le suceden a la propiedad, afectando el uso de esta. Por ejemplo, en la situación que se tenga una casa
habitacional con uso mixto (comercio) y se le sitúe alguna obra como un segundo nivel o un desnivel, el
proceso de obra generará que exista menor flujo económico para el negocio, además de las posibles
molestias que los trabajos pueden generar a sus habitantes, resumiendo esto en la afectación de la
propiedad, tanto en ingresos como en valor.

7
VALUACIÓN INMOBILIARIA

4.4. Vida útil

Entendemos como vida útil a la estimación que tendrá un bien en el futuro respecto a la eficiencia pro-
ductiva, económica y funcional.

Existen diferentes conceptos de vida útil que la valuación de inmuebles toma en cuenta, a continuación,
y con base en la metodología de los servicios valuatorios, regulados por el Instituto de Administración y
Avalúos de Bienes Nacionales (2017), para estimar los valores para información financiera de los bienes
inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), maquinaria y equipo o propiedad personal (bienes
muebles) y negocios, nos define los siguientes:

— Vida útil económica: periodo de tiempo expresado en años, en el que un bien funcionará hasta
antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.
— Vida útil física: periodo de tiempo total expresado en años, en el cual se estima que un bien durará
hasta una reconstrucción, contando con un mantenimiento preventivo normal.
— Vida útil normal: periodo de tiempo expresado en años, en el cual puede esperarse que un bien
realice la función para la cual fue construido o fabricado, a partir de la fecha en que fue puesto en
servicio. Puede medirse independientemente con relación a un inmueble, maquinaria, mobiliario o
vehículo, en la medida en que existen componentes que difieren en cuanto a que algunos tienen
una vida corta y otros una vida económicamente larga.
— Vida útil remanente: periodo de tiempo probable expresado en años, que se estima funcionará un
bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva,
útil y económica para el propietario o poseedor.

8
VALUACIÓN INMOBILIARIA

4.5. Factores Ross Heidecke

Este método es utilizado por los valuadores para calcular la depreciación que una construcción puede
tener al momento de su valoración, la diferencia que existe entre este y otros métodos radica en que
considera su estado de conservación. Es a partir de esta característica que el factor Ross Heidecke nos
permite calcular una depreciación que vaya más acorde a la realidad.

El método Ross Heideck comprende tablas (Cuadro 1), las cuales aplican depreciaciones (factores) según
su estado de conservación y edad del inmueble que se sujeta a valuación, de estos datos se obtiene el
valor neto de reposición (vnr). Al ser un método que nos permite la rapidez por sus sencillas fórmulas,
es el más aplicado por los valuadores inmobiliarios.

Cuadro 1. Factor de VT = Vida útil total

VT=12
Reparticiones Reparticiones En
Edad Nuevo Regular
sencillas importates desecho
  10 9 8 7 6 5 4 3 2
0 1.0000 0.9900 0.9750 0.9200 0.8200 0.6600 0.4700 0.2500 0.1350
1 0.9692 0.9595 0.9449 0.8916 0.7947 0.6396 0.4555 0.2423 0.1308
2 0.9186 0.9094 0.8956 0.8451 0.7533 0.6063 0.4317 0.2297 0.1240
3 0.8564 0.8478 0.8350 0.7879 0.7023 0.5652 0.4025 0.2141 0.1156
4 0.7852 0.7773 0.7656 0.7224 0.6439 0.5182 0.3690 0.1963 0.1060
5 0.7064 0.6994 0.6888 0.6499 0.5793 0.4662 0.3320 0.1766 0.0954
6 0.6211 0.6149 0.6055 0.5714 0.5093 0.4099 0.2919 0.1553 0.0838
7 0.5298 0.5245 0.5166 0.4874 0.4344 0.3497 0.2490 0.1324 0.0715
8 0.4331 0.4288 0.4223 0.3985 0.3552 0.2859 0.2036 0.1083 0.0585
9 0.3315 0.3282 0.3232 0.3050 0.2718 0.2188 0.1558 0.0829 0.0448
10 0.2253 0.2230 0.2196 0.2073 0.1847 0.1487 0.1059 0.0563 0.0304
11 0.1147 0.1135 0.1118 0.1055 0.0940 0.0757 0.0539 0.0287 0.0155
12 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

Fuente: Fecoval (2006).

9
VALUACIÓN INMOBILIARIA

5. Enfoque comparativo de mercado

Ahora, en este nuevo apartado hablemos del método de enfoque del mercado. Este concepto, como lo
hemos mencionado anteriormente, obedece a la comparación de valores de predios investigados, con el
fin de comparar con base en una estimación con ofertas o ventas de inmuebles similares.

El proceso de valuación inmobiliario de México privilegia el enfoque comparativo de mercado, como

hemos dicho determina el valor de los inmuebles de acuerdo con la relación existente entre un bien y la
cantidad de este que es ofrecida.

De acuerdo con el indaabin (Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales), este tipo de
enfoque involucra la recopilación de toda la información que el valuador crea conveniente del mercado
de bienes que se compararán con aquel que resultara valuado. El fin de esto es tratar de reconocer las
operaciones cerradas, el análisis de oferta y demanda que puede tener, y así llegar a un indicador que
nos permita establecer el precio más adecuado con el fin de vender un inmueble (dof, 2009b).

Debemos recordar que una parte importante de este tipo de enfoque son los principios que maneja:
sustitución, de oferta y demanda, de homogeneidad o conformidad, de cambio, de progresión y regre-
sión, de competencia, etc.

10
VALUACIÓN INMOBILIARIA

5.1. Fundamentos del método

Cuando hablamos del enfoque de mercado estamos involucrando las investigaciones de ofertas que se
presentan en las construcciones comparables en su tipo al bien inmueble que se está estudiando. Se
debe pasar al proceso de identificar las diferentes condiciones que existen, tanto cuantitativas como
cualitativas, quizá lo más propio sería medir esas características que son propias en los inmuebles, como
es la estructura o acabados para ir de esa forma, analizar y descartar las opciones. Debemos recordar
que cada argumento que nosotros demos debe ser motivado y sustentado en el dictamen valuador, de la
misma forma, debe existir aquella información de los edificios que se han tomado como referencia para
poder determinar. Lo más común que podemos encontrarnos en estos casos es la ubicación, entorno
urbano y social, sus dimensiones, etc., esto con el fin de que las construcciones que tomemos como
referencia causen la menor desviación posible en las diferencias a tomar en cuenta en el estudio.

Una parte fundamental de este enfoque es la recopilación de información del mercado inmobiliario
que pueda ser comparado con el bien valuado, como hemos dicho, la oferta y demanda se vuelven un
factor importante, pero éstos deben ajustarse al inmueble para poder ponderar de tal manera que nos
pueda dar algún índice o indicador de valor que permita establecer el precio más probable de venta. El
enfoque comparativo de mercado se vuelve una herramienta principal y totalmente recomendable para
la valuación de inmuebles porque en este método se descuentan todas las obsolencias funcionales y
económicas que estén directamente relacionadas con el inmueble.

En esta metodología también debemos hablar del factor de ajuste, éste es la cifra que establece un grado
de igualdad y semejanza que se expresa en fracción decimal; es decir, son las características particulares
del bien que se está valuando en referencia a otro bien, con la finalidad de que se pueda comparar entre sí.

El valuador deberá considerar lo siguiente:

a. Identificar las diferencias más representativas.

b. Se sugiere usar la menor cantidad posible de factores de ajuste que se apliquen a un compatible,
incluyendo el factor de negociación. Esto significa que mientras mayor sea la cantidad de ajustes
o que el porcentaje de ajuste resulte considerable, menor es la comparabilidad entre ellos.
c. Cada factor de ajuste utilizado deberá describirse y justificarse en el avalúo.
d. El factor de ajuste resultante que se aplique al precio de cada comparable puede representar un
ajuste positivo o negativo respecto al bien valuado. Debemos tomar en cuenta que este factor no
debe tener una variación superior o menor al 50% en caso de presentarlo se debe desechar.
e. Una vez recuperados los valores unitarios resultantes para cada una de las ofertas o casos de
ventas comprobables analizadas, podrá utilizar el promedio de estos para concluir su análisis.
f. En general, los resultados de precios ajustados para cada comparable no deben tener una diferencia
superior de 25% contra el promedio calculado, pues si esto sucede deberá revisarse el análisis y
cambiar comparables o incrementar la cantidad, o en su caso, el valuador deberá justificar la razón
para considerar una desviación superior al 25% (DOF, 2009a).

11
VALUACIÓN INMOBILIARIA

5.2. Selección de comparables

En el enfoque comparativo, existe una parte de comparables que es la que nos lleva a estimar el valor
real del mercado a través de términos monetarios. No es nada más que un estudio comparativo del
análisis de inmuebles similares que han llegado a completar el proceso de compraventa, o bien, están
dentro del mercado de la oferta.

Con este tipo de estudios podemos comparar qué tan viable es nuestro costo, así como las característi-
cas que se están tomando en cuenta para poder dar una correcta valuación al inmueble. Podemos decir
que este factor es uno de los más importantes a ser considerado, pero dependerá de un criterio sobre
el análisis de la información para poder verificar su autenticidad.

Cuando recurrimos a este tipo de estudios debemos tener en cuenta los siguientes criterios:

a. Recopilación de datos y de toda aquella información que sea necesaria con base en compras
recientes y sus ofertas.
b. Los análisis de datos se vuelven parte fundamental para verificar lo presentado en el anterior punto
y a su vez, comparar si son homogéneos al sujeto de análisis.
c. La homologación se encarga de realizar los ajustes a los comparables y así establecer un costo
homólogo con relación al sujeto.
d. Cuando pasamos al proceso de correlacionar, procedemos a evaluar el impacto de cada venta que
puede compararse con relación al sujeto.

5.3. Homologación directa e indirecta

¿Qué es la homologación? Ésta es una adecuación de la información que se obtiene con base en inves-
tigaciones realizadas del mercado de precios inmobiliarios, se realiza por medio de bienes similares al
predio de estudio, debe existir cierta semejanza entre uno y otro, pero también recordemos que es muy
difícil que dos predios sean iguales. A partir de esto, podemos incrementar o disminuir la valoración que
se le está dando al precio, el valuador tendrá que formarse de un criterio para comparar las características
más importantes de los activos del estudio.

Todo esto resulta ante lo complicado que es encontrar, ya sea, inmuebles o zonas idénticas de estudio,
es por eso por lo que el proceso de homologación se vuelve tan necesario para reducir o ajustar las
diferencias existentes entre los inmuebles que son similares, pero no idénticos. Es decir, al tener dos
inmuebles en zonas o colonias que son homogéneas, éstas presentarán características semejantes entre
una y la otra, de carácter físico o económico, de uso o reglamentación, pero siempre tendrán cosas en
común entre ellas.

12
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Los valuadores pueden homologar de forma directa e indirecta. La primera de ellas aplica factores de
ajuste a cada comparable contra el inmueble estudiado, pero debe tener en cuenta que cuando el factor
de ajuste o de homologación es menor a la unidad expresa que el comparable es mejor que el inmueble
del estudio.

La homologación indirecta es basada en el procedimiento de identificar a partir de las características cono-

cidas del predio, todos los premios o castigos (factores de eficiencia) que posean las referencias de terrenos
ofertados o vendidos, con el propósito de establecer a partir del inverso del factor resultante de dichas ofertas
y multiplicadas por el valor ajustado por metro cuadrado de las mismas, el valor de calle o zona, que es el valor
homologado que se determina para cada oferta o venta (Secretaría de Finanzas, 2013).

Cuando se tienen los valores homologados, se procederá a aplicar un análisis estadístico para determinar
su valor conclusivo. Este valor se deberá de multiplicar por el factor resultante (los cuales son producto
de los factores de eficiencia que son propios de los terrenos que se valúan) y por la superficie del mismo.

Podemos concluir que la homologación indirecta y directa parte de la primicia de reconocer todos los
méritos y deméritos (factores de eficiencia) que los terrenos o bienes inmobiliarios poseen respecto a la
de su zona de localización, siendo que, multiplicado entre sí, nos genera su valor resultante.

5.4. Procedimientos de cálculo

Como parte esencial del procedimiento de cálculo de un perito valuador referente a la estimación a
partir de los datos que tenga en el mercado, el valor probable del terreno (este dato puede obtenerse en
la investigación consumada de su valor de cierre), el perito estima dicho valor probable de operación
aplicando a cada referencia el factor de negociación, el cual no deberá exceder el 10%. A continuación
veremos los siguientes procedimientos de cálculo (DOF, 2009b):

VPT = VOt x Fr. Com

Donde:

VPT = Valor probable del terreno ($)

VOt = Valor de oferta del terreno ($)

Fr. Com = Factor de Comercialización (%)

Ejemplo:

Datos:

VOt = $500,000.00

Fr. Com = 0.90

VPT =?

13
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Sustituyendo:

VPT = $500,000.00 x 0.90

VPT = $ 450,000.00

Existen ocasiones en que se tendrá que tener en cuenta un terreno baldío, en este caso no existen ofertas
que se puedan comparar con el inmueble que se valúa. Es aquí donde el perito valuador podrá utilizar
referencias de terrenos con edificaciones, llevando a cabo un análisis donde se reste al valor probable de
operación del terreno (VPT), el valor de las construcciones, instalaciones especiales, elementos acceso-
rios y obras complementarias (VC), propios de las citadas referencias y dividiéndose entre la superficie
del terreno, mediante lo cual se determina el valor del terreno susceptible de homologar (DOF, 2009b):

VTn = (VPT – VC) / ST

Donde:

VTn = Valor de terreno a homologar ($/m²)

VPT = Valor probable del terreno ($)

VC = Valor de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complemen-

tarias ($)

ST = Superficie de terreno (m²)

Ejemplo:

Datos:

VPT = $450,000.00

VC = $100,000.00

ST = 450 m

VT1 =?

Sustituyendo

VT1 = ($450,000.00 - $100,000.00) / 450 m²

VT1 = $ 350,000.00 / 450m²

VT1 = $ 777.77 / m²

14
 REFERENCIAS

Diario Oficial de la Federación (DOF). (12 de enero de 2009a). Procedimiento técnico PT-MEH para la
elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de maquinaria, equipo y herramien-
ta. México: Secretaría de la Función Pública. Recuperado de

Diario Oficial de la Federación (DOF). (9 de enero de 2009b) Procedimiento técnico PT-TCH para la
elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos con construcción habi-
tacional. México: Secretaría de Gobernación. Recuperado de

Diario Oficial de la Federación (DOF). (4 de junio de 1992). Circular 11-18. México: Secretaría de Go-
bernación. Recuperado de

Fecoval. (2006). Criterio Ross-Heidecke (Figura 1). Recuperado de

Fecoval. (2017). Normas internacionales de valuación. Recuperado de

Medina, A. (2016). El enfoque de costos y su relevancia en la aplicación de las normas mexicanas de

valuación. México: fecoval.

Secretaría de Finanzas. 2013). Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobi-

liaria. México: Gaceta Oficial del Distrito Federal. Recuperado de

15