Constitución y oponibilidad de los

derechos reales sobre inmuebles

Si bien las situaciones jurídicas que ingresan al registro son variadas, todas ellas
tienen relación con los derechos reales sobre la cosa. Podemos decir que los
derechos reales son la figura central del sistema registral.

El derecho real es un derecho absoluto (porque toda la comunidad debe

respetarlo), de contenido patrimonial, cuyas normas, sustancialmente de orden
público (no derogables por voluntad de los particulares), establecen entre una
persona y una cosa una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la
sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo.

En cambio, la obligación o derecho personal es un vínculo jurídico entre un

deudor y un acreedor, que está facultado a exigir al deudor el cumplimiento de
la prestación debida, bajo apercibimiento de atacar su patrimonio y responder
por los daños y perjuicios ocasionados.

Dejamos así sentada la diferencia entre los derechos reales y los personales: no
hay motivo para crear un registro de derechos personales, ya que los terceros no poseen injerencia en la
relación entre acreedor y deudor. Tampoco interesa a la comunidad en general, pues esta no tiene la
carga de respetar lo acordado por las partes. A ello se suma que existe libertad de crear tantas
obligaciones como la imaginación de las partes lo permita y a veces es imposible tipificarlos.
En contraposición, los derechos reales son de número cerrado y tanto su invención como su regulación
básica deben estar regladas por ley y son inderogables por meros acuerdos de voluntad de las partes (por
ejemplo, no se puede cambiar el plazo de duración, los requisitos que deben reunir los titulares, los
efectos de la publicidad, etcétera).

En el módulo anterior, hemos dado una idea básica sobre cómo se constituyen
los derechos. Hemos dicho que las obligaciones son exigibles desde la firma del
contrato y que, en cambio, los derechos reales necesitan además del modo.
Analicemos estas nociones con más profundidad.

Derechos personales: Título

Título. La voz título alude a la causa fuente de la adquisición del derecho.

Responde a la pregunta ¿cómo vino a ser titular del derecho? Este puede ser
un acontecimiento que ocasiona un daño (accidente), un contrato celebrado
entre presentes, a distancia, en forma verbal, por escritura pública, etc.
 En los derechos personales, sólo con el nacimiento de la causa (acaecimiento
del hecho jurídico o celebración del acto jurídico) nace la obligación. El principio
es la libertad de formas.

Derechos reales: Título + Modo

Título: En materia de derechos reales, la libertad de formas no es la regla, las

formalidades exigidas para la celebración del acto jurídico (donación, venta,
permuta, etcétera) dependen del objeto sobre el cual recaiga el derecho real.
Así, si se trata de inmuebles, es necesaria escritura pública; y en el caso de
automotores, buques, aeronaves, etc., se requiere que el acto jurídico sea
celebrado en formularios tipo que el propio registro proporciona, y que las
firmas sean certificadas. En cambio, si el derecho real recae sobre una cosa
mueble no registrable, bastará cualquier tipo de acuerdo, inclusive verbal o por
signos inequívocos (como señalar el objeto y entregar el dinero).

Modo: el modo es el segundo elemento en la constitución del derecho real

(inexistente en los derechos personales). Según sobre qué objeto recaiga el
derecho, el modo será inscriptorio o posesorio.

Así, para que el derecho real se constituya en cabeza del nuevo titular, luego de
celebrado el acto jurídico, hace falta el modo.

Si el modo es posesorio, la cosa deberá ser aprehendida, tomada

materialmente por el nuevo propietario. Requieren modo posesorio los
inmuebles, las cosas muebles en general y los semovientes.

Si el modo es inscriptorio, el derecho real nacerá cuando se practique el

asiento registral. Son de modo inscriptorio los automotores y los caballos de
pura sangre de carrera.

En cambio, el registro de la propiedad inmueble es declarativo y por ello la

inscripción sólo otorga oponibilidad, no ayuda a la constitución del derecho ni
sanea los títulos. El modo de adquisición de los inmuebles es la posesión, que se
toma a través de la tradición.

Resumiendo:

2
 Figura 1

Fuente: Elaboración propia.

La publicidad de los derechos reales en general; el caso de la hipoteca
Fernando López de Zavalía (1983) define la publicidad registral como la cognoscibilidad permanente y
general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano competente, puesta a
disposición del público por los medios previstos por la ley.
Vemos, entonces, que para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento efectivo sino
posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposición del público; asimismo será permanente toda
vez que el dato de interés se encuentra en el registro disponible en cualquier momento y es general porque
está destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones.
Esta cognoscibilidad será posible gracias a una declaración señalativa efectuada por el registrador –o sea el
asiento–, que señala o hace presente los datos que figuran en los títulos presentados (por ejemplo,
nombre y apellido del transmitente, número de escritura pública, ciudad en que se celebró, etcétera).
Los medios de publicidad mencionados pueden ser:
Exhibición directa de libros: Era el sistema implementado por los primeros registros provinciales. En la
actualidad no se usa para el caso de los inmuebles, pues numerosos folios fueron destruidos o
adulterados por sujetos que efectuaban la consulta directa, en forma o no. Este mecanismo se sigue
practicando, sin embargo, en el registro de la propiedad automotor. Allí el legajo del vehículo puede
ser consultado libremente, pero sólo por profesionales habilitados para los distintos trámites que allí
se llevan a cabo (gestores, abogados, martilleros, etcétera).

•
“La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y
preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado” (Art. 2205 del Código Civil y Comercial).

Copias: Comenzaron a extenderse de puño y letra de empleados del registro y

se volvieron masivas con la invención de las fotocopias. Pueden ser copias
auténticas o con valor notarial, que dan fe de su contenido y sirven de
antecedente para celebrar actos jurídicos, o pueden ser “sin valor notarial”, a
los únicos fines de ser entregada al interesado para su consulta.

3
 •

• Informes: En este caso, hay una tarea de elaboración del registrador, que
dará fe del estado registral de un bien o de una persona, en relación con los
• datos que se le requieren.

• • Certificados notariales y anotaciones preventivas para subasta judicial:

Tienen una doble función, pues brindan un informe del estado de las
• personas y los bienes en relación con los cuales se va a autorizar el acto
notarial o realizar la subasta, respectivamente, y además producen el
•
bloqueo registral del que se habló en el Módulo 1 al ver principio de
• prioridad.

• Dijimos que Vélez Sársfield instauró la publicidad registral para las hipotecas,
porque en ese caso el inmueble queda en poder del deudor que prestó el bien
• en garantía y no es entregado al acreedor, que no llega a poseerlo nunca (pues
ante la deuda impaga, se remata y pasa a poder del comprador).
•
Así, la publicidad posesoria resulta insuficiente para dar a conocer a la sociedad
• que el inmueble se encuentra hipotecado, qué monto garantiza, a favor de
quién y en virtud de qué obligación contraída.
•
Las hipotecas fueron objeto de inscripción en registros públicos desde épocas
• inmemoriales, e incluso en países como Perú, donde no es obligatorio inscribir
la titularidad de los derechos reales sobre inmuebles, si se desea celebrar una
•
hipoteca, se debe inscribir previamente el derecho real de dominio y –luego de
• constituida– inscribirse la hipoteca.

•
Proceso inscriptorio de los derechos reales

• El modelo a tomar en cuenta para conocer la dinámica de la registración en

nuestro país es el procedimiento instaurado por la Ley Registral Nacional
• 17.801.
Usucapión También denominada “prescripción adquisitiva” es definida en el art.
• 1897 y subsiguientes del Código Civil y Comercial Argentino.

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 inmueble resulta ser la matriculación. Por su intermedio, se abre un número
de matrícula, que será la identificación del inmueble a lo largo de toda su
vida jurídica.
Con posterioridad a la matriculación, ingresan tantos asientos como actos
jurídicos se celebren u ordenen en relación con ese bien (anotaciones de
cautelares, inscripción de nuevos derechos reales o nuevas titularidades,
cancelaciones de inscripciones o de anotaciones, etcétera).
Los siguientes son ejemplos que muestran cuándo un inmueble es
matriculado:
Si ha sido adquirido a partir de la usucapión, o sea, la posesión pública y
pacífica por el plazo de ley. En este caso es necesaria sentencia de juez
competente que así lo declare, y oficio firmado por el magistrado ordenando
la inscripción a nombre del usucapiente.
Si la propiedad se encontraba asentada con el viejo sistema de folio causal.
En ese caso, se debe trasladar el folio causal a una matrícula o folio real.
Algunas normativas provinciales ordenan que este proceso sea efectuado de
oficio, pero en la práctica lo impulsa el interesado cuando desea asentar una
registración nueva.
También puede suceder que el inmueble nunca había sido inscripto en el
Registro de la propiedad.
Hay veces en que los asientos han sido deteriorados por el paso del tiempo,
o se han perdido por alguna catástrofe, accidente o cataclismo; en ese caso,
se debe reconstruir la matrícula, no es técnicamente una matriculación. La
reconstrucción se realiza solicitando copia de las escrituras donde constaban
los datos del inmueble y los derechos reales inscriptos. Cada registro
provincial dicta la reglamentación referente al procedimiento de
reconstrucción de asientos.
El procedimiento inscriptorio común comienza aún antes de la celebración del
acto jurídico que se va a inscribir. En efecto, antes de autorizar el acto, el
escribano debe solicitar al registro el certificado registral. Esta es obligación del

escribano, en virtud de lo normado por el Art. 23 de la LRN, le ordena tenerlo

a la vista al momento de la audiencia notarial.
Art. 23. Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión
La primera inscripción
de que es objeto un
5
 de
derechos
reales
sobre
inmuebles
, sin tener
a la vista
el título
inscripto
en el
Registro,
así como
certificaci
ón
expedida
a tal
efecto por
dicha
oficina en
la que se
consigne
el estado
jurídico
de los
bienes y
de las
personas
según las
constanci
as
registrada
s.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número,
fecha y constancias que resulten de la certificación1.

¿En qué casos debe solicitarlo?

1 Art. 23. Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

6
 Siempre que las partes requieran sus servicios a los fines de celebrar un acto
que implique constitución, modificación, transferencia o extinción de un
derecho real sobre un inmueble (arts. 23, 24 - Ley 17.801).

En algunas provincias, el bloqueo registral comienza desde la expedición del

certificado (sin importar cuántos días antes fue solicitado), y en otras desde su
solicitud en mesa de entradas del Registro. La primera solución es injusta en
aquellos casos en que un solicitante posterior tuvo más suerte y obtuvo su
certificado antes que un solicitante anterior.

¿Qué sucede una vez que es expedido el certificado?

El art. 24 de la LRN nos da la respuesta.

La ley otorga 15, 25 o 30 días corridos desde que el certificado ha sido expedido
–si quiere conservar el bloqueo registral que se generó con la solicitud–.

Art. 24. El plazo de validez de la certificación que comenzará a

contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de
quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda
reservada a la reglamentación local determinar la forma en que
se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios
podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales
lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez
para las certificaciones que soliciten los escribanos o
funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.

Una vez celebrado el acto dentro del plazo de 15, 25 o 30 días (según
corresponda, se debe presentar el título al registrador dentro de los 45 días
subsiguientes (art. 5 LRN). Distinto es el caso de subasta, donde el Tribunal
debe comunicar su realización inmediatamente.

Cuando el documento es presentado al Registro para la toma de razón, este da

inicio a un proceso de calificación o control de legalidad del instrumento (que
hemos visto en el módulo 1), según el cual puede adoptar tres actitudes
básicas:

7
 • Rechazarlo y registrarlo por el plazo para interponer el recurso
respectivo.

• Admitirlo y practicar la registración definitiva.

• Observarlo, inscribiendo provisionalmente por los 180 días que la ley

otorga para su subsanación; el interesado podrá interponer recurso si
no está de acuerdo con la decisión.

Es de hacer notar que también cuando el registrador observa o rechaza un

título, lo inscribe. Sin embargo, lo inscribe en forma provisional, a la espera de
que se subsane la observación (si esto es posible) o se interponga un recurso
que permita revertir la decisión adversa del Registro. En caso de que el
interesado no realice ninguna de estas acciones, la inscripción provisional
queda sin efecto por caducidad.

Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado puede

desembocar, más adelante, en la registración definitiva o en la caducidad del
proceso por vencimiento de su término sin que hayan sido subsanadas las
observaciones practicadas. A su vez, un instrumento que ha sido rechazado
puede ser inscripto en forma definitiva cuando el propio registrador o el juez
reviertan la decisión.

Entonces, es importante tener en cuenta que:

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho

cuando se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia
sin que los interesados subsanen el defecto observado o interpongan el recurso
pertinente.

Esquema del proceso inscriptorio – según Ley 17.801

Son cinco pasos:

8
Los cinco
pasos para la
inscripción:
Solicitud.
Expedición.
Celebración.
Presentación.
Calificación.
 Registro rechace u observe el documento. Podrá observar o
rechazar documentos cuando surjan, de manera manifiesta,
defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no
son manifiestos, no tendrá forma de saber que su información es
errónea y los inscribirá (dichos documentos son anulables sólo por
el juez competente).

Rezan los artículos pertinentes de la Ley 17.801:

Figura 2

Fuente: elaboración propia.

Si se ordenó
inscribir como
consigna el ítem
5.a., ha finalizado
el proceso
inscriptorio en
forma exitosa.

Ahora bien,
puede suceder
también que el
“Art. 8. El de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos
Registro viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el
examinará la defecto fuere subsanable, devolverá el documento al
legalidad de las solicitante dentro de los treinta días de presentado,
formas para que lo rectifique. [Nota 1] Sin perjuicio de ello lo
extrínsecas de inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de
los documentos ciento ochenta días, contado desde la fecha de
cuya inscripción presentación del documento, prorrogable por
se solicite, períodos determinados, a petición fundada del
ateniéndose a lo requirente. [Nota 2] Si éste no estuviere de acuerdo
que resultare de
ellos y de los
sistemas
respectivos”2.

Ar
t.
9.
Si
ob
se
rv
ar
e
el
do
cu
m
en
to,
el
Re
gis
tr
o
pr
oc
ed
er
á

2 Art. 9. Ley 17. 801 -

Ley Nacional
Registral. Poder
Ejecutivo Nacional.
 con la observación formulada, deberá solicitar
al Registro que rectifique la decisión. Esta
solicitud implica la prórroga del plazo de la
inscripción o anotación provisional si antes no
se hubiere concedido. [Nota 3] Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional. La
reglamentación local fijará los plazos máximos
dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos. [Nota 4] Las inscripciones y
anotaciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia9.

[Nota 1]: Normalmente, es aconsejable subsanar el

documento y no recurrir la decisión del registrador, pues
suele ser el medio más rápido, económico y práctico.
Generalmente, la subsanación se practica por medio de una
escritura complementaria, rectificatoria o ampliatoria, que
aclare puntos dudosos o incorrectos del texto del
instrumento presentado en primer término o aporte datos
faltantes como el CUIT o CUIL de las partes. También es
común que el Registro observe la presentación no por fallas
en el título, sino en el oficio con que se acompaña (o sea, la
petición o rogación), por ejemplo, cuando no se consigna el
juzgado que ordenó el remate, la carátula del expediente, el
profesional autorizado para diligenciar el oficio de inscripción,
no se acompaña copia o transcripción de la resolución judicial
que ordena inscribir, etcétera.

Con ello queremos remarcar que la observación registral

puede referirse a:

• El título donde consta el acto a registrar.

• La rogación o petición, que siempre será un formulario

tipo, llenado por el interesado y firmado por este o por
un juez.

[Nota 2]: La LRN prevé una prórroga a petición fundada del

requirente; sin embargo, no estipula el plazo, que deberá ser
consultado en la ley registral provincial correspondiente.
Asimismo, las leyes provinciales otorgan diversas prórrogas,
algunas automáticas (por ejemplo cuando el registro se toma
más de 30 días para calificar, todos los días en que se excedió
suelen implicar una prórroga automática y se suman al plazo
de 180 días).

[Nota 3]: De tal forma, respecto de una inscripción

provisional se pueden interponer uno o más recursos
administrativos, y –una vez obtenida la decisión final en sede
administrativa– se puede impugnar la resolución, acudiendo a
sede judicial. Si esto sucede, la inscripción provisional puede
durar años.

[Nota 4]: Todo lo referente a recursos contra el registrador

debe consultarse de la respectiva ley registral provincial:
nombre del recurso, plazo para interponerlo, necesidad o no
de letrado patrocinante, agotamiento de la vía administrativa
e interposición de la demanda en sede judicial, etcétera.

Referencias
Ley Nacional N° 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble.
Poder Ejecutivo Nacional.

López de Zavalía, F. (1983). Curso introductorio al derecho

registral. Buenos Aires: Editorial Zavalía.