UNIVERSIDAD NACIONAL JOSE FAUSTINO

SANCHEZ CARRIÓN
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL
E.P: Ingeniería Civil
TASACIÓN DE UN PREDIO
URBANO
CURSO:

INGENIERÍA DE VALUACIONES Y TASACIONES

DOCENTE:

VALVERDE FIGUEROA Jean Jesús

EXPOSITOR:

ALVA SAAVEDRA, Henry

TASACIONES Y VALUACIONES DE
PREDIOS URBANOS
 I.- DEFINICIONES PREVIAS
1.1.- TASACIÓN O VALUACIÓN
 Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual
el perito tasador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y
características en determinada fecha para establecer la estimación del
valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente
reglamento.
1.2.- PREDIO URBANO
 Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de
ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o
destruir la edificación.
1.3.- TERRENO URBANO
 Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se
destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así
como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios
generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recepcionadas sus obras de habilitación urbana, no habilitadas
legalmente.
1.4.- TERRENO URBANO
 Considerase terreno urbano al que está situado en centro
poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o
cualquier otro fin urbano; así como los terrenos sin
edificar, siempre que cuenten con los servicios generales
propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recepcionadas sus obras de habilitación urbana, no
habilitadas legalmente.
1.5.- VALUACIÓN DEL TERRENO
 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de
una valuación reglamentaria, se tomará como base el
valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano;
y en el caso de tasación comercial, se tomará como base el
valor unitario obtenido del estudio de mercado
inmobiliario de la zona.
 PREDIOS URBANOS, RUSTICOS Y ERIZADOS

DEFINICION
PREDIOS URBANOS
 Es una pertenencia inmueble de una cierta extensión superficial. Puede decirse, por lo tanto, que

los predios son tierras o terrenos delimitados.

 Por ejemplo: “Las autoridades planean construir un hospital en el predio donde funcionaba el

antiguo aeródromo”, “Juan compró un predio de 100 hectáreas en la Patagonia”, “Vamos a

festejar nuestro casamiento en el predio que mis padres tienen en San Agustín”.
PREDIOS RUSTICOS
 El que se destina especialmente a actividades de agricultura y de ganadería.

PREDIOS ERIZADOS
 Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los
terrenos improductivos y terrenos ribereños al mar los ubicados a lo largo del litoral de la República, en la
franja de 1 Km.  
VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE + VI + VOC
 En donde:

 VTP = Valor total del predio.

 VT = Valor del terreno

 VE = Valor de la edificación

 VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.

 VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado,

el perito añadirá el monto de los bienes intangibles al valor total del predio.
 ELEMENTOS DE UNA TASACION
 
 OBJETO DE UNA TASACION 
Determinar el valor de un BIEN en función de la unidad monetaria, para un mercado
dado y en un determinado tiempo.
 IMPORTANCIA Y USO DE UNA TASACION

Tarde o temprano, siempre hace falta una tasación de la vivienda. Al comprador se la

pedirá el banco que le conceda la hipoteca como requisito imprescindible, y el
vendedor, aunque no está obligado, verá en ella un instrumento muy útil para saber en
qué banda de precios puede negociar y no establecer un valor de salida demasiado
elevado que le deje fuera del mercado a las primeras de cambio.
IDENTIFICACION DEL BIEN A TASAR

IDENTIFICACION DEL BIEN A TASAR

 
 Por obligación normativa, el tasador tiene que visitarlo y hacer una
inspección visual para ver cómo es el inmueble, sus características,
dimensiones, acabados, grado de conservación, etc. "Hay muchos
factores que influyen". Por ejemplo, puede que el piso tengas muchas
vistas (influye positivamente en el precio) pero quizás se encuentre en un
edificio sin ascensor (influye negativamente). En una buena tasación,
estos elementos deben de ser comprobados "in situ". Lo normal es que en
la visita el tasador tome mediciones, fotografías y levante un croquis.
 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

 VALUACIÓN COMERCIAL DE UN PREDIO. VALOR COMERCIAL : US $ 11 665.89 S/. S/. 42

230.52
PERITO : ING. ALVA SAAVEDRA HENRY
PROPIETARIO : ALVA ORTEGA, GITLER
SOLICITANTE : ALVA SAAVEDRA, HENRY
SUPERVISORES: Ing. VALVERDE FIGUEROA Jean Jesús
LOCALIZACIÓN :  
SECTOR : BARRIO TINYASH  
DISTRITO : PINRA HUANUCO, 31 DE OCTUBRE DEL 2020
PROVINCIA : HUACAYBAMBA
DEPARTAMENTO : HUANUCO  
TIPO DE PREDIO : URBANO
FECHA DE VALUACIÓN : 31 DE OCTUBRE DE 2020

 
 1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01PROPIETARIO
ALVA ORTEGA GITLER
1.02SOLICITANTE
ALVA SAAVEDRA HENRY
1.03OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor comercial de un predio de Huacaybamba – Huánuco
1.04METODOLOGÍA EMPLEADA
Para la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; con lo
dispuesto en Ley Nº 30156, Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento y su Reglamento de Organización y Funciones, aprobado por Decreto Supremo Nº 010-
2014VIVIENDA, modificado por Decreto Supremo Nº 006-2015-VIVIENDA ahora ultimo modificado por
la R.M. N°-125-2020. (publicado 25 de junio del 2020)
1.05FECHA DE LA VALUACIÓN
31 de octubre del 2020
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.06 LOCALIZACIÓN
El predio se ubica en el sector Barrio Tinyash, distrito Pinra, provincia Huacaybamba, departamento de
Huánuco.
1.07 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL
Zonificación : No cuenta con plano de zonificación aprobada por la Municipalidad Distrital.
Uso actual : Inmueble ocupado parcialmente- destinado a Vivienda
1.08 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
Veredas: Cuenta con veredas de concreto
Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua, desagüe y alumbrado público.
1.09 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO:
La zona es accesible a través de vías importantes como son la Jr. Huánuco y Av. Mamancocha avenidas que
forman parte del distrito de Pinra.
Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material rústico y cobertura de calamina y/o teja de
arcilla artesanal.
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.10LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

De conformidad con el Nº 01 de Plano: Detalle de Afectaciones de Predio, de fecha DICIEMBRE 2009, suscrito por
Ing. César Augusto Cayro Chávez y memoria descriptiva, las áreas de Afectación y Remanentes son:
Por el Este: Colinda con la propiedad de la familia Alva
Por el Oeste: Colinda con Jr. Huanuco
Por el Norte: Colinda con la familia Sanchez
Por el Sur: Colinda con Plaza.
LIMITE DEL ÁREA AFECTADA DISTANCIAS
PERIMÉTRICAS
PUNT ESTE NORTE DISTAN LONGITUD
O CIA
1 594560.46 8375478.67 1-2 18.68

2 594551.80 8375495.23 2-3 18.61

3 594561.82 8375479.55 3-4 1.19

4 594562.77 8375478.89 4-1 2.31

1.11 PERÍMETRO
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es: 40.78 ml.
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.12 ÁREA DEL TERRENO

De conformidad con el Plano Nº 01: DETALLE DE AFECTACIONES DE PREDIO, de fecha DICIEMBRE
2009, suscrito por Ing. César Augusto Cayro Chávez, las áreas de Afectación y Remanentes son:

ÁREA TOTAL (m²) 544.70

ÁREA TERRENO AFECTADO (m²) 15.83
ÁREA TERRENO REMANENTE (m²) 528.87

1.13 ÁREA TECHADA

De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se tiene:
Área afectada de edificación 1er piso : 75.67 m²
Área afectada de edificación 2do piso: 75.67 m²
Total, Área Techada : 151.34 m²
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.14 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN

El inmueble materia de la presente Valuación, se trata de un predio de dos niveles de material rústico,
construido con muros de Tapial, la cobertura de calamina soportada sobre viguería de madera eucalipto, el
entre piso es madera entramada, los pisos de cemento, la puertas y ventanas son de carpintería de madera y
fierro, cuenta con un SS.HH. La instalación eléctrica es monofásica. 
1.15 EDIFICACIÓN
Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las construcciones existentes son las siguientes:
Cimentación: Cimientos piedra y barro
Estructura portante: Muro de Tapial.
Techos: Cobertura de calamina y viguetas de eucalipto.
Pisos: Concreto vaciado y entramado de madera.
Puertas y Ventanas: Carpintería de madera y metálica.
Revestimientos: Enlucido de yeso con pintura.
Instalaciones eléctricas: Instalación eléctrica sin empotrar. Instalaciones sanitarias:
baños blancos sin mayólica.
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.16 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN

De acuerdo a la Inspección ocular el estado de conservación, las edificaciones tienen:
ESTADO DE
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD CONSERVACIÓN
Edificación 15 Regular

1.17 DEPRECIACIÓN
ESTADO DE DEPRECIACIÓN
DESCRIPCIÓN FACTOR DEPRECIACIÓN
CONSERVACIÓN %

Edificación Regular 40 0.60

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla N° 01:

1.18 SERVIDUMBRES
No existen servidumbres de paso.
1.19 GRAVÁMENES Y CARGAS
Se desconocen los gravámenes que pudieran afectar al predio.
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.20 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

El predio se encuentra inscrito en la Partida P11079338, Zona Registral Nro. XI Sede
Huánuco de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos “SUNARP”.

1.21 OBSERVACIONES
La presente valuación se ha elaborado en base a la documentación alcanzada por PROVIAS
NACIONAL - COFOPRI:

 Plano Nº 01: DETALLE DE AFECTACIONES DE PREDIO, de fecha diciembre

2009, suscrito por Ing. César Augusto Cayro Chávez - CIP Nº 67064.

 Copia Literal de la SUNARP del predio P11079338, de fecha 02 de julio de 2009.

2. VALORIZACIÓN

2.01 VALOR DEL TERRENO: VT

De acuerdo al estudio de mercado de la zona, uso, infraestructura y equipamiento del entorno; se determina
como valor comercial unitario de terreno VUT: US$ 40.00 / m2.
VT = Área m2 x VUT/ m2.
VT = 15.83 m2 x US $ 40.00 /m2.
VT = US $ 633,20
2.02 VALOR DE EDIFICACIÓN: VE
De acuerdo a las características constructivas, calidad constructiva y acabados observados en la inspección
realizada, se determina como valor unitario para la edificación de:
 VE = Área construida x VUE x FD.
 1er Nivel = 75.67 m2 x US $ 124,00/m2 x 0.60
 1er Nivel = US $ 5629.85
  

 2do Nivel = 75.67 m2 x US $ 119,00/m2 x 0.6

 2do Nivel = US $ 5402.84
 VE = US $ 11 032,69
 VALORIZACIÓN
2.03 VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VC
El Valor Comercial del Predio (VC), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT), y más el Valor de la
Edificación (VE)
VC = VT + VE
VC = US $ 633,20 + US $ 11 032,69
VC = US$ 11 665.89
SON: ONCE MIL SEICIENTOS SESENTA Y CINCO CON 89/100 DÓLARES AMERICANOS.
Tipo de cambio: US$ 1,00 = $/. 3.62
VC = S/. 42 230.52
SON: CUARENTA Y DOS MIL DOCIENTOS TREINTA Y CON 52/100 SOLES.

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ING. VALVERDE FIGUEROA J Jesús ING. ALVA SAAVEDRA HENRY
CIP N° 1079 CIP Nº 68652
SUPERVISOR PERITO

HUANUCO, 31 DE OCTUBRE DEL 2020

ANEXOS:

UBICACIÓN
:
VISTAS FOTOGRÁFICAS