Seminario:

“Tasaciones, Ordenamiento territorial

e Infrestructura en el Perú”

“DETERMINACIÓN DE LOS VALORES

ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS A NIVEL
NACIONAL”

DIRECCIÓN GENERAL DE POLÍTICAS Y REGULACIÓN EN VIVIENDA

Y URBANISMO
DIRECCIÓN DE URBANISMO Y DESARROLLO URBANO
 FUNCIÓN DEL ÁREA DE VALORES
DUDU – DGPRVU
✓ Art. 66° del D.S. N° 010-2014-VIVIENDA.- Funciones de la Dirección
General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo las siguientes:
Inc. e) Conducir y supervisar la formulación de los valores arancelarios y
supervisar su aplicación en la valorización oficial de terrenos urbanos y
rústicos en todo el país.
FORMULACIÓN DE VALORES
ARANCELARIOS
✓ Artículo 11° del D. Leg. N° 776.- La base imponible para la determinación
del impuesto está constituida por el valor total de los predios del
contribuyente ubicados en cada jurisdicción distrital.
✓ Para determinar el valor total de los predios, se aplicará: 1. Valores
arancelarios de terrenos, 2. Valores unitarios oficiales de edificación
vigentes al 31 de octubre del año anterior y 3. Tablas de depreciación por
antigüedad y estado de conservación, que formula el Consejo Nacional
de Tasaciones - CONATA (ahora MVCS).
✓ Aprueba anualmente el MVCS mediante Resolución Ministerial.
 FUNCIÓN DEL ÁREA DE VALORES
DUDU – DGPRVU
FUNCION TRASFERIDA A LOS GOBIERNOS REGIONALES, PARA LA APROBACIÓN DE LOS VALORES
ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS CONTENIDOS EN LOS PLANOS PREDIALES DE SU JURISDICCIÓN

✓ Con Función “g” trasferida Art. 58 Ley

✓ Sin Función “g” trasferida Art. 58
N° 27867 “Ley Orgánica de Gobiernos
Ley N° 27867
Regionales”

✓ Formulación: MVCS ✓ Formulación : MVCS

✓ Aprobación: Gobiernos Regionales ✓ Aprobación : MVCS
✓ Total: 23 Gobiernos Regionales ✓ Total: 02 Gobiernos Regionales
Municipalidad Metropolitana de Lima
 DETERMINACIÓN DE VALORES ARANCELARIOS SIN
INSPECCIÓN OCULAR

✓ En las localidades donde no se han

realizado inspección ocular, se aplica
la actualización automática de los
valores arancelarios de terrenos
urbanos contenidos en los planos
prediales, mediante la aplicación de
un factor de actualización a los
valores arancelarios del ejercicio
fiscal vigente.
✓ Dicho factor de actualización es
aprobado anualmente por la
DGPRVU mediante Resolución
Directoral, en base a la variación de
los costos de las obras de
habilitación urbana y según la zona
geográfica de cada grupo de región,
tal como se detalla en la
mencionada resolución directoral.
 “NORMA PARA DETERMINAR LOS VALORES
ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS A NIVEL
NACIONAL”

RESOLUCIÓN DIRECTORAL N° 004-2015-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU

MODIFICADA CON
RESOLUCIÓN DIRECTORAL N° 016-2015-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU
 NORMA PARA DETERMINAR LOS VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS
URBANOS
R.D N° 004-2015-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU
R.D N° 016-2015-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU

TÍTULO I TÍTULO II TÍTULO III TÍTULO IV TÍTULO V TÍTULO VI

Generalidades Glosario de Metodología para Metodología para Metodología para Metodología para
Art. 1 al 4 términos. calcular los valores calcular los valores calcular los valores calcular los valores
Art. 5. arancelarios de arancelarios de arancelarios de arancelarios de
terrenos urbanos terrenos urbanos terrenos urbanos de terrenos urbanos
para uso de vivienda, destinados a uso centros poblados ubicados en zonas
comercio y usos industrial. menores. campestres o de
especiales Art. 18 al 26. Art. 27 al 37. playas.
Art. 6 al 17. Art. 38 al 46.
 TÍTULO I - GENERALIDADES
Artículo 1.- Objetivo
La presente Norma desarrolla variables, definiciones, procedimientos, requisitos y criterios técnicos que se
establecen para la determinación de los Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos a nivel nacional.

Artículo 2.- Finalidad

Los Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos son utilizados como un componente para determinar el pago del
impuesto predial y son el conjunto de valores regulados de terrenos urbanos ubicados en las jurisdicciones a
nivel nacional.

Artículo 3.- Difusión

Los Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos son formulados anualmente por la Dirección General de Políticas
y Regulación en Vivienda y Urbanismo (DGPRVU), del Viceministerio de Vivienda y Urbanismo utilizando
información técnica, documentos impresos o digitales (planos y/o listados); aprobados y difundidos por el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y los Gobiernos Regionales conforme a Ley.

Artículo 4.- Información complementaria

Los Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos, que contienen los planos o listados se expresan en nuevos soles
por metro cuadrado.

El plano básico de Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos es válido para fines del cálculo de la base
imponible para el Impuesto Predial correspondiente al terreno, para casos de valuación reglamentaria y otros
fines que disponga la normatividad legal vigente.

Los Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos de los planos básicos que se ubican al centro de una calle rigen
para ambos frentes y los que se ubican dentro de una manzana solo para el frente correspondiente.
 TÍTULO II - GLOSARIO DE TÉRMINOS

Artículo 5.- De las definiciones

Para los fines de la presente norma, entiéndase por:
Centro poblado
Es todo lugar del territorio nacional, rural o urbano, identificado mediante un nombre y habitado con ánimo de
permanencia. Sus habitantes se encuentran vinculados por intereses comunes de carácter económico, social,
cultural e histórico. Dichos centros poblados pueden acceder, según sus atributos, a categoría como: caserío,
pueblo, villa, ciudad y metrópoli (Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, Anexo 2,
Glosario de términos aprobado mediante D.S. N° 004-2011-VIVIENDA).
Centro poblado urbano
Aquellos lugares que tienen como mínimo cien viviendas agrupadas contiguamente, formando manzanas y calles,
por lo general, están conformados por uno o más núcleos urbanos. Cuando cuentan con más de cinco mil
habitantes se les denomina ciudad, cumple una función urbana en la organización del territorio y goza de un
equipamiento urbano básico. Comprende las ciudades mayores, intermedias y menores (Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, Anexo 2, Glosario de términos aprobado mediante D.S. N°
004-2011-VIVIENDA).
Metrópoli
Denominación a los centros poblados cuyos espacios geoeconómicos definidos funcionalmente a partir de un
centro principal o centro metropolitano que por su gran volumen de población, por sus actividades (sociales,
económicas, político administrativas, culturales), así como por sus niveles de equipamiento, servicios, y
comportamiento de mercados, ejercen una fuerte influencia sobre espacios y centros poblados con los que
intercambia intensamente flujos de población, bienes y servicios. Su población comprende más de 500 001
habitantes (Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, Anexo 2, Glosario de términos
aprobado mediante D.S. N° 004-2011-VIVIENDA).
Plan de Acondicionamiento Territorial
Instrumento técnico normativo de planificación en el ámbito territorial provincial y/o de cuenca y/o de
litoral y/o zonas marino costeras, que orienta y regula la organización físico-espacial de las
actividades humanas en cuanto a la distribución, jerarquía, roles y funciones de los centros poblados
en el ámbito urbano y rural; la conservación y protección del recurso y patrimonio natural y cultural; y
la ocupación y uso planificado del territorio, para lograr el mejoramiento de los niveles y calidad de
vida de la población urbana y rural, bajo el enfoque territorial prospectivo, competitivo y de
sostenibilidad (Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, Anexo 2, Glosario
de términos aprobado mediante D.S. N° 004-2011-VIVIENDA).

Distrito
Circunscripción territorial base del sistema político administrativo, cuyo ámbito constituye una unidad
geográfica (subcuenca, valle, piso ecológico, etc.), dotado con recursos humanos, económicos y
financieros; asimismo será apta para el ejercicio de gobierno y la administración. Cuenta con una
población caracterizada por tener identidad histórica y cultural que contribuye con la integración y
desarrollo de la circunscripción (Reglamento de la Ley N° 27795, Ley de Demarcación y Organización Territorial,
aprobado mediante D.S. N° 019-2003-PCM).
Provincia
Circunscripción territorial del sistema político administrativo, cuyo ámbito geográfico conformado por
distritos constituye una unidad geoeconómica, con recursos humanos y naturales que le permiten
establecer una base productiva adecuada para su desarrollo y el ejercicio del gobierno y la administración
(Reglamento de la Ley N° 27795, Ley de Demarcación y Organización Territorial, aprobado mediante D.S.
N° 019-2003-PCM).
Región
Circunscripción territorial del sistema político administrativo, cuyo ámbito es una unidad territorial
geoeconómica, con diversidad de recursos naturales, sociales e institucionales, integradas histórica,
económica administrativa, ambiental y culturalmente, que comportan distintos niveles de desarrollo,
especialización y competitividad productiva, sobre cuya circunscripción se constituye y organizan el
gobierno regional (Reglamento de la Ley N° 27795, Ley de Demarcación y Organización Territorial,
aprobado mediante D.S. N° 019-2003-PCM).

Predio
Se considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ríos y a otros espejos de
agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de
dicho predio, que no pudieran ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificación (Texto Único
Ordenado de la Ley de Tributación Municipal aprobado mediante D. S. N° 156-2004-EF).
Suelo urbano
Aquel que cuenta con obras de habilitación urbana y que está destinado o son susceptibles de ser
destinados para fines de vivienda, comercio, industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana
(Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, Anexo 2, Glosario de términos aprobado mediante D.S. N° 004-2011-
VIVIENDA).
Equipamiento urbano
Conjunto de edificaciones e instalaciones predominantemente de uso público utilizado para prestar servicios a
las personas en los centros poblados y desarrollar actividades humanas complementarias de habitación
(Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, Anexo 2, Glosario de términos aprobado
mediante D.S. N° 004-2011-VIVIENDA).

Zonificación
Es el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la
regulación del uso y de la ocupación del suelo en el ámbito de intervención de los PDM (Plan de desarrollo
Metropolitano), PDU (Plan de desarrollo Urbano) y EU (Esquema de Ordenamiento Urbano), en función a los
objetivos de desarrollo sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades con fines
sociales y económicos, como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción
industrial, comercio, transporte y comunicaciones (Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano, aprobado mediante D.S. N° 004-2011-VIVIENDA).

Lote normativo
Superficie de lote de una habilitación urbana de acuerdo a la zonificación establecida, densidad y uso de
suelo. Sirve de base para el diseño de las habilitaciones urbanas y para la subdivisión de lotes (Reglamento
Nacional de Edificaciones, Norma G.040, Definiciones aprobado mediante D.S. N° 011-2006-VIVIENDA).
 TÍTULO III
METODOLOGÍA PARA CALCULAR LOS VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS
PARA USO DE VIVIENDA, COMERCIO Y USOS ESPECIALES

Artículo 6.-
Para determinar Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos, se debe efectuar lo siguiente:

a) El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS, por intermedio de la DGPRVU del Viceministerio de
Vivienda y Urbanismo, realizará la recopilación de documentación e información técnica cartográfica, impresa y digital de la
jurisdicción en evaluación, a través de las municipalidades distritales y gobiernos regionales, considerando las obras de
infraestructura terminadas al 30 de diciembre del ejercicio anterior.

b) Efectuar la inspección ocular de áreas urbanas que involucre el estudio, teniendo en consideración los siguientes aspectos:

Suelo urbano (lote normativo).

Obras de infraestructura (calzadas, veredas, redes de electricidad, redes de comunicación, redes de agua, redes de
desagüe, conexiones domiciliarias entre otros)
Materiales de construcción.
Zonificación y usos del suelo
Dinámica de desarrollo.
Información técnica complementaria.

c) Trabajo de gabinete.
Artículo 7.-
En el trabajo de gabinete se procesa la información obtenida durante la inspección ocular, se evalúa
y utiliza la documentación e información técnica existente en el Ministerio de Vivienda, Construcción
y Saneamiento y las remitidas por las municipalidades y/o gobiernos regionales, información
referida a:

• Planos prediales que contienen los valores arancelarios de terrenos urbanos vigentes
(correspondientes al año anterior).
• Plano básico catastral o general actualizado
• Plano conteniendo información de las obras de infraestructura urbana.
• Plano conteniendo la ubicación del equipamiento urbano.
• Plano conteniendo la zonificación y usos del suelo vigente aprobado por la autoridad
competente.
• Plano de ubicación de muestras fotográficas con incidencia en las áreas nuevas, con
mejoras de infraestructura o cambios de uso de suelo y zonificación.
• Plano topográfico

Artículo 8.-
Se procederá a delimitar los sectores homogéneos de terrenos urbanos considerando el plano de
zonificación y usos del suelo.
Artículo 9.-
El Valor Arancelario Urbano Residencial, Comercial y Usos Especiales (VOUR) para un sector
determinado con frente a una vía urbana, se obtiene agregando al valor de suelo urbano, las
obras de infraestructura urbana existentes, afectados de diferentes factores de influencia, de
conformidad con la siguiente expresión:

VOUR = VS + VOH

Donde:

VOUR = Valor Arancelario urbano residencial, comercial y usos especiales

VS = Valor del suelo
VOH = Valor de la obra de habilitación urbana

VS = VSc(F1 x F2 x F3)

VSc = Valor comercial de lote normativo del área de influencia

F1 = Factor de suelo (Cuadro N°1)
F2 = Factor de estrato socio económico (Cuadro N°2)
F3 = Factor de nivelación del valor (Cuadro N°3)
 VOH = VOHR(K x M x Z) x (DU)

VOHR = Valor Arancelario de las obras de infraestructura urbana residencial, comercial

K = Factor “K”, es la suma de los porcentajes correspondientes a obras
de infraestructura urbana (Cuadro N°4)
M = Factor “M” corresponde a los materiales de construcción predominantes
en las edificaciones de la zona en estudio (Cuadro N°5), afectados con los
factores de estado de conservación (Cuadro N°6)
Z = Factor “Z”, corresponde a la zonificación (Cuadro N° 7 y Cuadros N°s 8 y 8-A).

En caso de Centros Históricos o Ambientes Urbanos Monumentales, el Factor Z

se considerará de la siguiente manera:

Z = Z1 x CH

Donde:

Z1 = E s l a z o n i f i c a c i ó n de uso compatible (Cuadro N° 7 y Cuadros N°s 8 y 8-A)

CH = E s el coeficiente exclusivo para Centros Históricos y Ambientes Urbano
Monumentales (Cuadro Nº 9).
DU = Factor “DU”, la dinámica de desarrollo de la ciudad en estudio.
 VALORES VOHR (RESIDENCIAL E INDUSTRIAL)
EJERCICIO FISCAL 2019 R.D N° 006-2018-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU

VOH VOH
ZONA
REGIONES RESIDENCIAL INDUSTRIAL
GEOGRÁFICA
S/ / m² S/ / m²

GRUPO 1 TUMBES, PIURA, LAMBAYEQUE, LA LIBERTAD. S/. 209.07 S/.188.16

GRUPO 2 ANCASH, CAJAMARCA, HUÀNUCO, JUNÍN, PASCO S/.217.56 S/.195.81

AMAZONAS, LORETO, MADRE DE DIOS,

GRUPO 3 S/.226.02 S/.203.42
SAN MARTÍN, UCAYALI

GRUPO 4 MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA, CALLAO S/.219.69 S/.197.72

AREQUIPA, CUSCO, MOQUEGUA, TACNA,

GRUPO 5 S/.221.26 S/.199.14
LIMA PROVINCIAS, ICA.

GRUPO 6 APURIMAC, AYACUCHO, HUANCAVELICA, PUNO S/.214.06 S/.192.66

Artículo 12.-
Los factores F1, F2 y F3, afectan al valor de mercado del lote normativo del área de influencia. Se obtendrá
multiplicando los coeficientes de los Cuadros Nº 01, N° 02 y N° 03.

Los coeficientes que se consignan en el Cuadro N° 3 (NIVELACIÓN DEL VALOR - F3) serán actualizados y
aprobados mediante Resolución Directoral por la DGPRVU del Viceministerio de Vivienda y Urbanismo, de acuerdo
a la variación anual del valor de mercado.

CUADRO Nº 02
CUADRO Nº 01 (FACTOR ESTRATO SOCIO ECONOMICO - F2)
(FACTOR SUELO - F1)
DESCRIPCION COEFICIENTES
Alto 1,21 - 1,40
Medio alto 1,01 - 1,20
Medio 0,81 - 1,00
Medio bajo 0,61 - 0,80
FUENTE: REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
Bajo 0,40 - 0,60
FUENTE DE ESTRATIFICACIÓN: INEI

CUADRO Nº 03
(NIVELACION DEL VALOR - F3)
DESCRIPCION COEFICIENTES
Alto 0,040 – 0,050
Medio alto 0,020 – 0,039
Medio 0,010 – 0,019
Medio bajo 0,008 – 0,009
Bajo Hasta 0,007

NOTA: LOS COEFICIENTES SE ACTUALIZARÁN DE ACUERDO A LA VARIACIÓN ANUAL

DEL VALOR DE MERCADO
 CUADRO Nº 04
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
(Factor “K”) *

El factor “K” se refiere a las obras de infraestructura urbana, de la vía que dan frente los
terrenos cuyo valor Arancelario se desee fijar. Se obtendrá sumando los puntos de las
partidas del presente cuadro:

PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTAJE**

Estudios Para habilitaciones planificadas 0.02*
Trazo Trazo definido de vía 0.02*
Tierra nivelada con trazo definido, con rasante
construida en terreno natural, con un ancho de vía :
Mínimo de 5,40 m 0.03
De 5,41 m a 7,20 m. 0.04
Mayor de 7,20 m 0.05
Afirmado compactado, con un ancho de vía:
Mínimo de 5,40 m 0.07
De 5,41 m a 7,20 m. 0.08
Mayor de 7,20 m 0.09
Suelo estabilizado con cemento o asfalto, o tratamiento
superficial de asfalto, con ancho de vía :
Mínimo de 5,40 m 0.10
De 5,41 m a 7,20 m. 0.11
Mayor de 7,20 m 0.12
Empedrado o emboquillado de piedra, con un ancho de vía :
Mínimo de 5,40 m 0.09
De 5,41 m a 7,20 m. 0.10
Mayor de 7,20 m. a 18,00 m. 0.11
Mayor de 18,00 m, o avenidas 0.13
Carpeta asfáltica, con un ancho de vía:
Calzada
Mínimo de 5,40 m 0.16
De 5,41 m a 7,20 m. 0.18
Mayor de 7,20 m. a 18,00 m. 0.27*
Mayor de 18.00 m, o avenidas 0.28
Avenidas con berma central 0.30
Avenidas con vías auxiliares 0.32
Vías expresas y exclusivas 0.34
 Mayor de 7,20 m. a 18,00 m. 0.11
Mayor de 18,00 m, o avenidas 0.13
Carpeta asfáltica, con un ancho de vía:
Calzada
Mínimo de 5,40 m 0.16
De CUADRO
5,41 m a 7,20 m. Nº 04 0.18
Mayor deOBRAS
7,20 m.DE INFRAESTRUCTURA
a 18,00 m. 0.27*
Mayor de 18.00 m,(Factor
o avenidas“K”) * 0.28
Avenidas con berma central 0.30
El factor “K” se refiere
Avenidas
a las con vías
obras deauxiliares
infraestructura urbana, de la vía que dan frente 0.32
los
PARTIDAS
terrenos cuyo valor Vías CARACTERÍSTICAS
expresassey exclusivas
Arancelario DE LAS OBRAS PUNTAJE**
desee fijar. Se obtendrá sumando los puntos de 0.34 las
partidas del presente Adoquinado
Estudios cuadro:
Para habilitaciones planificadas
de piedra , con un ancho de vía: 0.02*
Trazo Trazo definido
Mínimo de 5,40de m.vía 0.02*
0.24
Tierra nivelada
De 5,41 mcon trazo
a 7,20 m.definido, con rasante 0.26
PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTAJE**
construida
Mayor de 7,20en m.
terreno
a 18,00natural,
m. con un ancho de vía : 0.30
Estudios Para habilitaciones
Mínimo de 5,40 m planificadas
Mayor de 18,00 m, o avenidas 0.02*
0.03
0.32
Trazo
Calzada Trazo
De definido
Avenidas de vía
5,41berma
con m a 7,20 m.
central 0.02*
0.04
0.34
Tierra nivelada
Mayor de 7,20de
Adoquinado con trazo definido, con rasante
m concreto, con un ancho de vía: 0.05
construida en terreno natural, con
Afirmado compactado, con un ancho de vía:un ancho de vía :
Mínimode
Mínimo de 5,40mm. 0.22
Mínimo de5,405,40 m 0.030.07
De
De 5,41mmaa7,20
5,41 7,20m. m. 0.040.24
De 5,41 m a 7,20 m. 0.08
Mayorde
Mayor de 7,20mm. a 18,00 m. 0.28
Mayor de7,207,20 m 0.050.09
Mayor de compactado,
Afirmado 18,00 m, o avenidas 0.30
Suelo estabilizado concon un ancho
cemento de vía:o tratamiento
o asfalto,
Avenidas
Mínimo de con
5,40berma central 0.32
superficial de m
asfalto, con ancho de vía : 0.07
De 5,41 m a 7,20 m. 0.08
Mínimo de 5,40 m 0.10
Mayor de 7,20 m 0.09
De 5,41 m a 7,20 m. 0.11
Suelo estabilizado
Mayor de 7,20 m con cemento o asfalto, o tratamiento 0.12
superficial de asfalto, con ancho de vía :
Empedrado o emboquillado de piedra, con un ancho de vía :
Mínimo de 5,40 m 0.10
Mínimo de 5,40 m 0.09
De 5,41 m a 7,20 m. 0.11
De 5,41 m a 7,20 m. 0.10
Mayor de 7,20 m 0.12
Mayor de 7,20 m. a 18,00 m. 0.11
Empedrado o emboquillado de piedra, con un ancho de vía :
Mayor de 18,00 m, o avenidas 0.13
 PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTAJE**
Losa de concreto, con un ancho de vía:
Mínimo de 5,40 m 0.30
De 5,41 m a 7,20 m. 0.32
Mayor de 7,20 m. a 18,00 m. 0.34
Mayor de 18.00 m, o avenidas 0.36
Avenidas con berma central 0.38
Calzada Avenidas con vías auxiliares 0.40
Vías expresas y exclusivas 0.42
Losa de concreto armado
Mínimo de 5,40 m 0.32
Mayor de 5,40 m. a 7,20 m. 0.34
Mayor de 7,20 m. a 18,00 m. 0.36
mayor de 18.00 m, o avenidas 0.38
vías expresas y exclusivas 0.44
De adoquines de concreto 0.09
De concreto simple 0.08
Veredas de ancho De asfalto con 0.07
menor de 1.80 m
sardinel de concreto 0.05
De empedrado
lajas 0.03
De suelo estabilizado 0.02
De adoquines de concreto 0.12
De concreto simple 0.11*
Veredas de ancho entre De asfalto con
0.09
1.80 m y 2.40 m
sardinel de concreto 0.07
De empedrado
lajas 0.05
De suelo estabilizado 0.04
De adoquines de concreto 0.14
De concreto simple 0.13
Veredas de ancho entre De asfalto con
0.11
2.40 m y 3.00 m
sardinel de concreto 0.10
De lajas
empedrado 0.08
De suelo estabilizado 0.07
 PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTAJE**
Losa de concreto,
De adoquines con un ancho de vía:
de concreto 0.15
De concreto simple 0.30
0.14
Veredas de ancho De asfalto con 0.13
mayor de 3.00 m
sardinel de 0.12
De empedrado
concreto De lajas 0.10
De suelo estabilizado 0.09
De empedrado 0.12
De concreto simple 0.15
Paseo peatonal mayor De 0.18
de 4.00 m adoquines 0.20
de losetas de alto tránsito, piedra laja o similar
De 0.22
concreto
Vía peatonal con escaleras De concreto 0.15
(ladera cerro o pendientes) De
Emboquillado de piedra 0.12
adoquines
Con canales sin revestir 0.02
Canalización de agua Con canales revestidos con concreto:
para regadío - Agua de captación 0.07
- Agua de pozo 0.08
Red de distribución de Para piletas públicas 0.06
agua para consumo
humano Para conexiones domiciliarias 0.14*
Redes de agua Tanques sépticos 0.08
residuales Para conexiones domiciliarias 0.15*
Redes de drenaje Por gravedad 0.07
pluvial urbano Por Bombeo 0.08
 PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTAJE**
Losa de concreto,
De adoquines con un ancho de vía:
de concreto 0.15
De concreto simple 0.30
0.14
Veredas de ancho De asfalto con 0.13
mayor de 3.00 m
sardinel de 0.12
De empedrado
concreto De lajas 0.10
De suelo estabilizado 0.09
De empedrado 0.12
De concreto simple 0.15
Paseo peatonal mayor De 0.18
de 4.00 m adoquines 0.20
de losetas de alto tránsito, piedra laja o similar
De 0.22
concreto
Vía peatonal con escaleras De concreto 0.15
(ladera cerro o pendientes) De
Emboquillado de piedra 0.12
adoquines
Con canales sin revestir 0.02
Canalización de agua Con canales revestidos con concreto:
para regadío - Agua de captación 0.07
- Agua de pozo 0.08
Red de distribución de Para piletas públicas 0.06
agua para consumo
humano Para conexiones domiciliarias 0.14*
Redes de agua Tanques sépticos 0.08
residuales Para conexiones domiciliarias 0.15*
Redes de drenaje Por gravedad 0.07
pluvial urbano Por Bombeo 0.08
 PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTAJE**
Vía peatonal con escaleras De
Conconcreto
cables aéreos sin postes 0.15
0.07
(ladera cerro o pendientes) Con postes dede
Emboquillado madera
piedrasin tratamiento y con cables aéreos 0.10
0.12
Con postes de concreto, fierro o madera tratada:
Redes de distribución Con cables subterráneos y pastorales 0.17*
de energía eléctrica
Con cables subterráneos 0.16
Con cables aéreos y pastorales 0.15
Con cables aéreos 0.12
Redes de
Para conexiones domiciliarias 0.04
Distribución de gas
Teléfono - Internet: Red subterránea 0.03
Red aérea y 0.02
Redes de postes Red 0.01
comunicaciones inalámbrica 0.03
TV. Cable : Red subterránea 0.02
Red aérea y 0.01
Agua postes 0.04*
Alcantarilla Inalámbrica 0.05*
Conexiones
do 0.02
domiciliarias
Energía Eléctrica: Cables aéreos 0.03*
Cables 0.02
NOTA: LOS ANCHOS DE VEREDAS Y CALZADAS HAN SIDO ADECUADOS A LA NORMA GH. 020 DEL RNE
subterráneos
(*) Puntajes de obras de saneamiento y otros que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de un tipo de habilitación urbana.
Gas
(**) Los Puntajes asignados serán aplicados en el caso de comprobarse la totalidad de la infraestructura y/o cuantificar su avance.
Artículo 13.-
El factor “M” se refiere a los materiales de construcción de apreciación exterior y predominantes de las edificaciones
adyacentes a la vía materia de estudio; teniendo en cuenta los rangos especificados en porcentajes de lotes con edificación.
Los coeficientes del factor “M” se presentan en el Cuadro Nº 05.

% DE LOTES
CATEGORÍA MATERIALES PREDOMINANTES CONSTRUIDOS
HASTA HASTA HASTA
50% 75% 100%
Muros y Columnas: Caña con enlucido de barro,
madera rústica, piedra pircada, con mezcla de barro,
tapiales sin revestir o similar.
0.24 0.32
A Techos: Esteras con torta de barro, calaminas, tejas 0.18
a 0.26 a 0.35
rústicas o similar.
Puertas y Ventanas: Madera rústica

Muros y Columnas: Madera tratada selecta con base de

concreto, con muros de madera, caña de guayaquil,
pona, adobe, adobón, quincha, enlucidos o similar. 0.20 0.30 0.40
B Techos: Viguería de madera tratada o similar, calaminas. a 0.26 a 0.38 a 0.51
Puertas y Ventanas: Madera y/o fierro.

Muros y Columnas: Muros de ladrillo sin columnas de

amarre (construcciones antiguas).
Techos: Aligerado horizontal de concreto armado,
viguería de madera tratada, calamina o similar tejas de 0.31 0.46 0.61
C
arcilla o pastelero. a 0.38 a 0.56 a 0.75
Puertas y Ventanas: Madera y/o fierro, vidrio incoloro.

Muros y Columnas: Vigas y columnas de concreto

armado, ladrillo tarrajeado y pintura, ladrillo sílico
calcáreo solaqueado o similar.
Techos: Aligerado horizontal de concreto armado,
0.38 0.57 0.76
D viguería de madera fina con cobertura de tejas de arcilla,
a 0.45 a 0.67 a 0.90
calamina, ladrillo pastelero o similar.
Puertas y Ventanas: Ventanas de aluminio, puertas de
Madera y/o fierro, vidrio incoloro.
Cuando no existan edificaciones adyacentes a la vía – cuadra, para determinar el factor “M” se
tiene en cuenta los materiales de construcción de apreciación externa que corresponden a las
edificaciones próximas a la vía – cuadra en estudio y considerando el rango hasta 50% de lotes
construidos.

Las categorías corresponden a la calificación de los materiales de construcción seleccionando los

relevantes para la vía – cuadra en estudio. El estado de conservación de los materiales de
construcción exteriores será calificado como: muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de
conformidad con la evaluación derivada de los sistemas y materiales empleados en la
construcción, partidas tales como: cimentación, elementos estructurales, muros y columnas techos
y coberturas.

Los estados de conservación enunciados se definen de la siguiente forma:

Muy Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

presentan deterioro alguno.

Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y sólo tienen

ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico cuya estructura no tiene
deterioro y si lo tienen no la compromete y es subsanable, o que los acabados e
instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya estructura acusa
deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los
acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

Muy Malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que
hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales
recuperables.
El estado de conservación de los materiales de construcción exteriores de las edificaciones tiene
la asignación de coeficientes que se muestran en el cuadro Nº 6

CUADRO Nº 6
ESTADO DE CONSERVACIÓN COEFICIENTE
Muy bueno Hasta 1.00
Bueno Hasta 0.92
Regular Hasta 0.80
Malo Hasta 0.40
Muy malo Hasta 0.10

Artículo 14.-
El factor “ Z ” referida a la zonificación, se aplicará a la vía – cuadra en estudio, de acuerdo
al Cuadro Nº 0 7: Zonificación Residencial (Zr) y Cuadros Nºs 08 y 08 - A; Zonificación
Comercial (Zc), considerando la consolidación por altura de las edificaciones.
 CUADRO Nº 07
COEFICIENTES DEL FACTOR DE ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL “Zr” POR ZONAS
RESIDENCIALES – CONSOLIDACIÓN Y ALTURA DE EDIFICACIÓN
NÚMERO DE PISOS PROMEDIO EN LA CUADRA
ZONAS COEFICIENTE POR ALTURA DE EDIFICACIÓN
RESIDENCIALES 1 3 5 7 9 11 13 15
> 17
2 4 6 8 10 12 14 16
RDB (R1-R2) 1.00 1.00
Residencial de densidad baja 1.00 1.00
VT 1.00 1.05 1.05
Vivienda taller 1.00 1.05
RDM (R3-R4) 1.05 1.05 1.10
Residencial de densidad
media 1.05 1.10
RDA (R5-R8) 1.25 1.35 1.45 1.55 1.65 1.75 1.85 1.95
2.05
Residencial de densidad alta 1.30 1.40 1.50 1.60 1.70 1.80 1.90 2.00
• Residencial (R).- Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda,
pudiendo tolerar además otros usos compatibles.
Los planos de zonificación consignan: Residencial de Densidad Alta (RDA), Residencial
de Densidad Media (RDM), y Residencial de Densidad Baja (RDB).
• Vivienda-Taller (VT).- Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de
vivienda de uso mixto (vivienda e industria elemental y complementaria); así como servicios
públicos complementarios y comercio local. las actividades económicas que se desarrollen
tendrán niveles de operación permisibles con el uso residencial.
• Zona Reglamentación Especial (ZRE).- Son áreas urbanas y de expansión urbana,
con o sin construcción, que poseen características particulares de orden físico, ambiental,
social o económico, que serán desarrolladas urbanísticamente mediante planes
específicos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano - ambiental. las áreas
de protección se incluyen en esta zonificación.
• Zona de Recreación Pública ( ZRP).- Son áreas que se encuentran ubicadas en zonas
urbanas o de expansión urbana destinadas fundamentalmente a la realización de
actividades recreativas activas y/o pasivas, tales como: plazas, parques, campos deportivos,
juegos infantiles y similares.
 CUADRO Nº 08
COEFICIENTES DEL FACTOR ZONIFICACIÓN COMERCIAL POR TIPOS DE
COMERCIO Y PORCENTAJE DE CONSOLIDACIÓN PARA LIMA METROPOLITANA
HASTA HASTA HASTA HASTA
NOMENCLATURA TIPO DE COMERCIO 25% 50% 75% 100%

COMERCIO VECINAL / 0,93 1,02 1,06 1,11

CV SECTORIAL

CZ COMERCIO ZONAL 1,32 1,45 1,52 1,59

COMERCIO DISTRITAL 1.85 2.03 2.12 2.21

CM
/ INTERDISTRITAL
COMERCIO 1.99 2.17 2.36 2.50
CE
ESPECIALIZADO
En concordancia con la Ordenanza Municipal N° 1076-MML

CUADRO Nº 08-A
COEFICIENTES DEL FACTOR ZONIFICACIÓN COMERCIAL POR TIPOS DE
COMERCIO Y PORCENTAJE DE CONSOLIDACIÓN
En concordancia con el artículo 13° Capítulo III de la Norma Técnica TH.020 Habilitaciones para
Uso Comercial - Reglamento Nacional de Edificaciones, Decreto Supremo 011-2006 - VIVIENDA
y su modificación mediante Decreto Supremo N° 006-2011-VIVIENDA

RANGO DEL HASTA HASTA HASTA HASTA

TIPO DE COMERCIO NOMENCLATURA
COMERCIO 25% 50% 75% 100%
COMERCIO VECINAL /
SECTORIAL
C2 0.93 1.02 1.06 1.11
USO DIARIO
COMERCIO VECINAL /
SECTORIAL
C3 1.05 1.16 1.21 1.26

COMERCIO DISTRITAL /
INTERDISTRITAL
C5 1.30 1.43 1.50 1.56
COMERCIO DISTRITAL / GRAN
INTERDISTRITAL
C7 COMERCIO 1.60 1.76 1.83 1.91
COMERCIO DISTRITAL /
INTERDISTRITAL
C9 1.85 2.03 2.12 2.21
COMERCIO
COMERCIO
METROPOLITANO Y CE 1.43 1.57 1.64 1.71
REGIONAL ESPECIAL
 CUADRO Nº 09
COEFICIENTES EXCLUSIVOS PARA CENTROS HISTÓRICOS Y AMBIENTES
URBANO MONUMENTALES QUE BONIFICARÁ AL FACTOR DE ZONIFICACIÓN
DENOMINACIÓN COEFICIENTES
CENTRO HISTÓRICO 1.60
AMBIENTE URBANO MONUMENTAL 1.40

Base legal: Ley N° 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.
Reglamento Nacional de Edificaciones, Norma A.140.

• Centro Histórico.- Es aquel asentamiento humano vivo, fuertemente condicionado por una
estructura física proveniente del pasado, reconocido como representativo de la evolución de
un pueblo. El Centro Histórico es la zona monumental más importante desde la cual se
originó y desarrolló una ciudad. Las edificaciones en centros históricos y zonas urbanas
monumentales pueden poseer valor monumental o de entorno.
• Ambiente Urbano Monumental.- Son aquellos espacios públicos cuya fisonomía y
elementos, por poseer valor urbanístico en conjunto, tales como escala, volumétrica, deben
conservarse total o parcialmente.
NOTA: Los coeficientes del Cuadro N° 09, se complementarán con el factor de zonificación,
esto es, se multiplicará el coeficiente de los cuadros N°s 07, 0 8 y 08-A o según
compatibilidad de uso de la vía en estudio, con el coeficiente del cuadro N ° 0 9, según
corresponda a la denominación.

Z = Z1 x CH
Donde:
Z1 : Es la zonificación de uso compatible (Cuadros Nºs 07, 08 o 08-A)
CH : Es el coeficiente exclusivo para Centros Históricos y Ambientes
Urbano Monumentales (Cuadro Nº 09)

Ejemplo:
Si la muestra se ubica en zonificación de uso compatible como Comercio distrital –C5 al 100%,
corresponde el coeficiente Z1 = 1.56 y si la denominación es Ambiente Urbano Monumental,
corresponde el coeficiente CH = 1.40; luego el factor Z resultante es:
Z = 1.56 x 1.40
Z = 2.18
Artículo 15.-
a) Factor Dinámica de Desarrollo (DU).-
El factor Dinámica de Desarrollo (DU) de la ciudad es el producto de los factores
desarrollo urbano (D) y el equipamiento (E), es decir:

DU = D x E

b) actor Desarrollo Urbano (D).-

El factor Desarrollo Urbano (D) es el producto de los factores: Calidad Ambiental
Urbana (CAU), Estrato Socio – Económico (ESE) y otros factores (OF). Es decir:

D = CAU x ESE x OF

c) Factor Equipamiento (E).-

El factor Equipamiento (E) se aplica a la totalidad de la ciudad donde se ubica la vía –
cuadra o sector en estudio.

El Cuadro Nº 10 presenta los puntajes que corresponden al equipamiento urbano

inventariado.
 CUADRO N° 10
FORMATO DE EQUIPAMIENTO
TIPO /NIVELES Cantidad Puntos
1. EDUCACIÓN
* Instituciones Educativas públicas y privadas, incluye 1 a 20 0.5
PRONOEI y guarderías. 20 a más 1
* Institutos de Educación Superior Pedagógicos públicos y 1a5 2
privados 6 a más 3
* Institutos Medios y Elementales públicos y privados (IEST – 1a5 1
CETPRO) 6 a más 2
* Universidades y sedes descentralizadas; campus; públicas y 1a2 3
privadas 3 a más 5
2. SALUD
*Postas / Centros de Salud / Locales de Asistencia Social / 1a5 0.5
Policlínicos / Centro Local Asistencia Salud.(CLAS) 6 a más 1
1a4 1
*Clínicas
5 a más 2
*Hospital general, hospital especializado, Instituto de salud
1 a más 3
especializado
3. SEGURIDAD
*Compañía de bomberos 1 a más 2
*Comisaría / Puesto Policial 1 1
*Comandancia de la Policía Nacional del Perú 1 a más 4
4. COMUNICACIONES
1 a 20 1
*Correos y agencias de envíos express.
21 a más 2
*Estaciones de radio / televisión 1 a más 1
*Prensa escrita 1 a más 2
5. RECREACIÓN
*Plaza de Armas o principal 1 a más 3
1a5 1
*Plazas públicas / parques urbanos / viveros
6 a más 1.5
*Parques temáticos 1 a más 3
1 a 10 1
*Losa deportiva / parque infantil
11 a más 1.5
1a5 1
* Piscinas públicas, skate park
6 a más 1.5
*Parque zonal, complejo deportivo, coliseo; villa deportiva 1 a más 1
*Estadio con cap. 10,000 espectadores o más. 1 a más 2
*Estadio con cap. menor a 10,000 espectadores 1 a más 1
6. CULTURA
* Casa de la cultura / anfiteatro / centros culturales / Biblioteca 1 a más 1.0
1 0.5
* Teatro / auditorio / concha acústica
2 a más 1
1a4 0.5
* Museo especializado / Museo de sitio.
5 a más 1
* Museo nacional 1 a más 2
7. RELIGIÓN
1a 7 0.5
* Iglesia / parroquia / capilla / casa de oración / local de culto
8 a más 1
2
* Basílicas / catedrales / monasterios / conventos
1 a más
8. INSTITUCIONES FINANCIERAS
* Cajas rurales / Cajas municipales / crédito. 1 a más 4
1a 7 6
* Agencias bancarias.
8 a más 8
* Centros financieros : 1 a más 10
9. COMERCIO
* Megacentros 1 a más 15
* Centros Comerciales 1 a más 12
* Tienda por departamentos / hipermercados /supermercados 1 a más 10
* Galerías Comerciales 1 a más 8
* Campo Ferial / mercado mayorista / mercado minorista 1 a más 7
10. TRANSPORTE
1a 5 1
* Agencia de Transporte
6 a más 2
* Terminal Terrestre 1 a más 1.5
* Tren eléctrico 1 3
* Estación de ferrocarril operativa / Tren 1 a más 1.5
* Puerto fluvial / lacustre 1 a más 1.5
* Puerto marítimo 1 a más 2
* Aeródromos 1 a más 1.0
* Aeropuerto nacional 1 a más 3
* Aeropuerto internacional 1 a más 5
11. HOSPEDAJE
1 a 22 2
* Hotel / hostal hasta 3 estrellas
23 a más 3
1a 2 2
* Hotel de 4 estrellas
3 a más 4
1a 2 3
* Hotel de 5 estrellas, apart-hotel / ecolodge / resort hotel
3 a más 5
Centros Comerciales.- Conjunto de locales comerciales que, integrados en un edificio o
complejo de edificios, bajo un proyecto planificado y desarrollado con criterio de unidad, donde
se realizan actividades diversas de consumo de bienes y servicios de forma empresarialmente
independiente, también cuenta con bienes y servicios comunes.
Tienda por departamentos.- Local comercial polivalente, que ofrece una amplia gama
comercial en venta por secciones y con cajas de cobro independiente, complementada por
servicios ofrecidos al cliente.
Supermercados.- Establecimiento comercial de venta de productos de consumo cotidiano,
alimenticios, de droguería y perfumería, electro y vestido que opera en régimen de autoservicio
con secciones de venta organizadas en pasillos. Opcionalmente se complementan con
establecimientos comerciales, de venta de comidas y bebidas y de recreación de pequeñas
superficie, así como artículos de bazar.
Mercado Mayorista.- Establecimiento en el que de manera directa o mediante agentes de
comercio se negocia o expende al por mayor productos agropecuarios, recursos
hidrobiológicos, abarrotes, licores, productos de limpieza y mantenimiento.
Complementariamente podrá realizarse el comercio al por menor.
Mercado Minorista.- Establecimiento en el que comerciantes distribuidos en puestos venden a
usuarios finales y en pequeñas cantidades productos agropecuarios, productos hidrobiológicos,
abarrotes, productos de limpieza personal y del hogar y se prestan algunos servicios para el
hogar (electricidad, reparación de artefactos, vidriería, ebanistería, sastrería, renovadora de
calzado, entre otros).
El Cuadro Nº 11 determina el coeficiente por equipamiento de acuerdo al puntaje
determinado en el Cuadro Nº 10.
CUADRO Nº 11
COEFICIENTES DEL FACTOR EQUIPAMIENTO (E) SEGÚN PUNTAJE

PUNTOS TOTALES FACTOR “E”

00,00 - 10,00 0.85
10,10 - 20,00 0.90
20,10 - 30,00 0.95
30,10 - 40,00 1.00
40,10 – 50,00 1.05
50,10 – 60,00 1.10
60,10 – 70,00 1.15
70,10 – 80,00 1.20
81,10 – 90,00 1.25
90,10 – 100,00 1.30
100,10 – 110,00 1.35
110,10 – 120,00 1.40
120,10 – 130,00 1.45
d) Factor Calidad Ambiental Urbana (CAU).-
El factor de Calidad Ambiental Urbana (CAU) de la vía – cuadra o sector en estudio pondera: las emanaciones
gaseosas y de polvos por actividad productiva, que afectan el medio ambiente.

En el Cuadro Nº 12 se presentan los coeficientes por niveles y estado de

Contaminación Ambiental Urbana.
CUADRO Nº 12
COEFICIENTES POR NIVEL Y ESTADO DE CONTAMINACIÓN AMBIENTAL
URBANA (CAU)

NIVELES FACTOR
No Existe 1.00
Existe Alto Medio Bajo
Emanaciones por actividades productivas. 0.45 0.50 0.55
Presencia de polvos originados por vientos
y actividades productivas. 0.60 0.65 0.70

Olores esporádicos 0.80 0.85 0.95

a) Factor Estrato Socio Económico (ESE).-
El Estrato
d) Factor factor Socio
Estrato Económico (ESE). Determina el nivel Socio – Económico de
Socio (ESE).-
Económico
población en la vía – cuadra o sector en estudio de acuerdo al nivel de consolidación de lo
El factor Estrato Socio Económico (ESE). Determina el nivel Socio – Económico de la población en la vía – cuadra o
inmuebles.
sector en estudio de acuerdo al nivel de consolidación de los inmuebles.

En el Cuadro Nº 13 se presenta los coeficientes del Factor Estrato Socio – Económico.

CUADRO Nº 13
COEFICIENTES DEL FACTOR ESTRATO SOCIO ECONÓMICO (ESE)
POR NIVELES

FACTOR
NIVELES
Desde Hasta
Alto 1.21 1.40
Medio alto 1.01 1.20
Medio 0.81 1.00
Medio bajo 0.61 0.80
Bajo 0.40 0.60
De acuerdo a la información proporcionada por el INEI.

e) Otros Factores (OF).-

Otros Factores (OF) pondera en la vía – cuadra o sector en estudio los demás factores no considerados
anteriormente.
 CUADRO Nº 14 - COEFICIENTES DE OTROS FACTORES (OF)*
Factores positivos Desde Hasta
Zonas de interés turístico: características especiales del
1.15 1.40
entorno.
Malecones, condominios, zonas y balnearios exclusivos 1.20 1.40
Zona comercial / Bulevar / Alameda 1.10 1.30
Viviendas tipo club, temporal o vacacional. 1.20 1.40
Zonas consolidadas con tránsito restringido (tranqueras o
1.05 1.15
rejas en vías públicas)
Factores negativos Desde Hasta
Vías con frente a pasos con desnivel y/o intercambios
0.90 0.70
viales ( muros opacos)
Corredores viales 0.95 0.90
Zonas de difícil acceso 0.90 0.70
Zonas deprimidas, tugurizadas o urbano marginales o su
0.80 0.60
cercanía a cualquiera de estas.
Zonas de influencia negativa: hospitales, locales públicos y/o
militares, cárceles, cementerio, zonas de delincuencia, acequias 0.80 0.60
abiertas y basurales.
Zonas con ruidos molestos: aeropuertos, ferrocarriles, alto
tránsito vehicular, industria pesada y ruidos por comercio 0.80 0.40
informal.
Suelos no adecuados para la edificación: arenosos, arcillosos,
rocosos, de relleno sanitario, napa freática superficial u otras 0.80 0.60
características similares.
Zonas en peligro de inundaciones, deslizamientos, erosión
0.80 0.50
fluvial, pluvial o marítima y erosión de suelos.
Zona con comercio informal 0.90 0.70

Pendiente natural del terreno

Hasta 5% 1.00
de 6% a 10% 0.95
de 11% a 20% 0.90
de 21% a 30% 0.80
* Factores múltiples determinarán coeficientes productos de estos factores.
Artículo 16.-
Los Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos deben ser comparados entre valores de
similares características o con ciudades homogéneas, a efectos que guarden un valor
similar.

Artículo 17.-
El profesional o técnico arancelador bajo supervisión profesional efectuará el análisis
inmobiliario del valor de mercado de los terrenos de la zona de estudio y del área de
influencia de similares características; para lo cual los gobiernos locales en coordinación
con los gobiernos regionales proporcionarán información referida a presupuestos de las
habilitaciones urbanas y valores de mercado de terrenos que se encuentren dentro de su
jurisdicción, durante la etapa de inspecciones oculares de la campaña de arancelamiento.

Además, verificará durante la inspección ocular su concordancia con los planos de

zonificación vigentes y de no encontrarse conforme, o de no existir éstos, asignará la
zonificación que corresponda con la sustentación respectiva.

Asimismo, en relación con otros factores no contemplados en los artículos precedentes, el

profesional o técnico arancelador bajo supervisión profesional, asumirá lo que corresponda,
con la justificación respectiva.
 TRABAJOS DE CAMPO Y GABINETE
para la formulación de valores unitarios oficiales de terrenos urbanos
TOMA DE MUESTRAS EN CAMPO HOJA DE CÁLCULO

2
DIRECCIÓN DE URBANISMO Y DESARROLLO URBANO -
ÁREA DE VALORES
Lic. Manuel Alejandro Farfán Barreto
mfarfanb@vivienda.gob.pe
Ing. Walter Antonio Sánchez Cajas
wsanchez@vivienda.gob.pe
Arq. Carlos Jaime Dueñas Aristizabal
cduenas@vivienda.gob.pe
Arq. Luis Enrique Ramírez Quiiroz
lramirezq@vivienda.gob.pe
Arq. Gina García Rotger
ggarciar@vivienda.gob.pe
Ing. Amancio Sulca Huamaní
asulca@vivienda.gob.ppe
Central: 01- 2117930 anexo 3018 - 3013

GRACIAS
NOVIEMBRE 2019