LOCACION

Concepto. Definición legal:

ART. 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el
uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.”

Partes:
En la definición legal no definen a las partes con una denominación especial, si
se las denomina durante el tratamiento del contrato de la siguiente manera:
Locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de
la cosa objeto del contrato, pudiendo ser también identificado como arrendador.
Locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como
contraprestación al uso y goce otorgados, también lo podemos denominar
arrendatario o inquilino.

Teniendo en cuenta la definición legal del contrato de locación podemos extraer

de ella sus elementos esenciales y sus caracteres.
Caracteres:
1. Bilateral: existen obligaciones para ambas partes, es una relación de
contraprestación de cada una de las partes hacia la otra.
O. reciprocas Locador se obliga a otorgar el uso temporario al locatario.
Locatario: le pagará por ello un precio en dinero.
2. Oneroso: ventajas para ambas partes.
3. Conmutativo: se tiene certeza de las ventajas al inicio del contrato.
4. Formal relativo: art. 1188 Inmueble
Mueble registrable
5. Nominado: tiene regulación legal.
6. Tracto sucesivo: contrato de larga duración.

Elementos esenciales:
Son aquellos elementos propios del contrato, si alguno de ellos faltare no
podría encuadrarlo dentro de un contrato de locación, estaríamos hablando de
otro contrato diferente que no sería el de locación.
En el contrato de locación son:
el uso (utilización de la cosa) y goce (percepción y apropiación de
los frutos o productos que la cosa produce) de la cosa que constituye el objeto
de la prestación a cargo del locador.
el precio: es la suma de dinero que debe dar el locatario al locador
como contraprestación. Si no existiera el precio estaríamos hablando de otro
contrato (comodato).
el tiempo: el uso y goce es temporario.

Norma supletoria:
En la última parte de la definición legal se dice: “… Al contrato de locación se
aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto
del contrato de compraventa.”

Se hace un reenvío a las normas de la compraventa ya que la misma se ha

regulado acabadamente y su normativa puede ser aplicada al contrato de
locación en lo que no se hubiese dispuesto en su tratamiento en particular.
Se deberá revisar la normativa de la compraventa en lo que refiere a la
locación en el consentimiento, el precio y el objeto del contrato:
Precio y la cosa (en el caso su uso y goce en el análisis de
prestaciones), en todo lo que el capítulo no tuviera regulación específica sobre
ellos, se aplicarán subsidiariamente las disposiciones relativas al contrato de
compraventa (arts. 1129 y ss., y 1133 y ss., CCyCN).
Consentimiento, que encuentra además como presupuesto de validez la
capacidad de las partes contratantes.

LOCACION URBANA

Forma: relativa por escrito Inmuebles

Muebles registrables
ART. 1188: “El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de
una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un
inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.”

El tratamiento de la forma de los actos jurídicos alcanza lógicamente a todos

los contratos, y el principio de libertad de formas que consagra el art. 284
CCyCN abarca a todos los contratos a los que la ley no designa una forma
determinada para la exteriorización de la voluntad (arts. 1015 y 1016 CCyCN).
Todo contrato podrá celebrarse por cualquier forma de exteriorización válida
(arts. 262 y 1015 CCyCN), salvo que la ley disponga una especie de forma
determinada. En el caso de la locación, la regla establecida en este artículo
dispone un régimen formal especial para el caso en el que el contrato verse
sobre cosas inmuebles o muebles registrables, o de una universalidad que
incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, en los que se
impone el requerimiento de la forma escrita.
A su vez, el mayor rigor formal impuesto para este tipo de locaciones se
extenderá, en cuanto a su tiempo y efectos, a las prórrogas y modificaciones
respectivamente (art. 1016 CCyCN).
La forma escrita, establecida a los efectos probatorios como una forma de
oponibilidad frente a terceros, tiende también a que el locatario —la parte débil
de la relación locativa— pueda contar con un documento que le permita
verificar, en cualquier momento, el contenido obligacional del contrato y, muy
especialmente, aquello a lo que se encuentra efectivamente obligado.
El contrato de locación es en principio esencialmente no formal, debido a que
no establece, en términos generales, un requisito de forma más rigurosa
determinada por su sola tipificación.
En el art. 1188 se establece una regla de forma precisa para ciertas clases de
locaciones, delimitadas en cuanto a su objeto en cosas muebles registrables e
inmuebles, en que se requiere que el contrato se celebre por escrito, como así
se encuentra establecido en el art. 1º de la ley 23.091.
La forma escrita solamente se establece para las locaciones de bienes
inmuebles o de muebles registrables, sus prórrogas y modificaciones, cuyo
incumplimiento no aparejará la nulidad o ineficacia del contrato sino su
imposibilidad de prueba, por lo que la regla formal impuesta resulta ser ad
probationem (relativa) (art. 1019, último párrafo, CCyCN).
El incumplimiento de la forma dispuesta constituirá un obstáculo para la
acreditación de la existencia del contrato. Podrá probarse por otros medios,
incluso por testigos, de haber sido cumplida la formalidad, haya imposibilidad
de obtener la prueba o si existe principio de prueba instrumental o comienzo de
ejecución (art. 1020 CCyCN).

Transmisión por causa de muerte:

ART. 1189: “Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la
locación:
a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea
enajenada.”

La locación no se extingue por causa de muerte del locador ni del locatario, ni

se extingue si el locador vende la cosa locada. Se debe cumplir con la finalidad
del contrato por sobre el carácter personal de las partes.
Si se produjera el fallecimiento de alguna de las partes del contrato continuarán
en ese carácter los sucesores universales del causante hasta el término del
plazo acordado.
Los sucesores, en su nueva calidad de parte y respecto del contrato de
locación celebrado, pasarán a tener las mismas obligaciones y serán titulares
de los mismos derechos que la parte fallecida.
Si el locador decide vender la cosa locada también subsiste el contrato por el
tiempo convenido. Esto es porque el locador, al celebrar el contrato de locación
y otorgar el uso y goce al locatario, no renuncia ni merma en sus derechos
como propietario de la cosa. El contrato de locación no constituye un gravamen
de carácter real ni configura un desmembramiento del dominio. Solamente
importa el ejercicio de un derecho personal, nacido de la voluntad de partes en
el contrato, por el cual el locatario es simple tenedor de la cosa. (art. 1910
CCyCN), reconociendo la posesión en el locador. Por lo tanto, este último,
como señor de la cosa locada, está habilitado para enajenarla, sea a título
gratuito u oneroso.
Esa enajenación no implica desconocer el derecho personal otorgado
anteriormente al locatario. El locador enajenante, al transmitir la cosa, debe
cumplir con los requisitos de título y modo para que se configure la transmisión
dominial en cabeza del nuevo adquirente (art. 1892 CCyC). El nuevo
adquirente no recibirá materialmente la cosa ya que, al estar arrendada,
permanece en poder del locatario. Sin embargo, es su carácter de poseedor el
que habilita a tener por cumplido el requisito transmisivo del modo, mediante
el reconocimiento de la posesión que el arrendatario hace en el dueño de la
cosa (art. 1892, párr. 2, CCyCN).
No será necesaria la cesión de la posición contractual en el contrato de
locación, y bastará con que se configuren los extremos regulados por la norma.
A tal fin, será suficiente la notificación al locatario respecto de la enajenación
operada.

Continuadores de la locación:
ART. 1190: “Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble,
destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la
locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido
del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o
fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del
locatario.”

Ante el fallecimiento del locatario o el abandono de la cosa por su parte se

reconocen como continuadores de la locación en las locaciones de inmuebles,
o parte de éstos y siempre que tuviesen destino habitacional.
Así, y para garantizar el acceso a la vivienda digna consagrado en el art. 14
bis, párrafo 3 de la CN se ha establecido en forma especial, además de la
regulación propia dado por el art. 1189 del CCyCN.
El abandono es entendido como la ausencia del locatario en el tiempo y no
habilita al locador a pedir la resolución del contrato. Si se produjera el
fallecimiento sólo bastará acreditar el mismo.
El continuador debe haber habitado el inmueble y haber recibido del locatario
ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o al fallecimiento,
plazo que se computa desde que éste se produjera.
Qué quiere decir ostensible trato familiar?
Serían situaciones en las que, sin ser necesario el requisito del trato o relación
convivencial, importen un trato personal que permita reconocer una relación
personal propia de cualquier forma familiar, aunque esta fuera objetivamente
amistosa, social o similar (convivencia, compañeros de habitación, parientes
lejanos, etc.).
La carga de la prueba de todos requisitos recaerá en quien lo invoca y la
continuación de la locación se extenderá hasta alcanzar el plazo de vigencia
contractual originalmente acordado con el locatario.
Se reconoce la prevalencia del continuador por sobre el derecho del heredero
del locatario.

Objeto y destino de la locación

Art. 1192: “Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio,
puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo
en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario,
los productos y los frutos ordinarios.”

La prestación esencial a cargo del locador consiste en otorgar el uso y goce de

una cosa, la cosa puede que sea futura, que sea determinable, aunque sea
solo en su especie, y se presume que comprende sus productos y sus frutos
ordinarios.
La cosa objeto de la locación puede ser presente o futura. Se entiende “futura”
cuando no existe como tal al momento de celebrarse el contrato, por lo que el
locador no tiene acceso material ni jurídico inmediato a ella.
El derecho que adquiere el locatario sobre la cosa es personal. El locador no
transmite derecho real alguno. En consecuencia, el arrendatario, como tal,
reconoce la posesión y dominio de la cosa en otro constituyéndose en simple
tenedor de la cosa objeto del contrato (art. 1910 CCyCN). El artículo aclara
expresamente esta circunstancia al referir al concepto de “tenencia”.
Destino de la locación:
ART. 1194: El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el
contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse,
el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que
corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.”

La determinación del destino de la cosa dada en locación está implícitamente

ligada con la finalidad del contrato.
Las partes han acordado un destino dado para la cosa y para el ejercicio de su
uso y goce.
Si las partes nada hubieran pactado se tendrá como destino el que tenía al
momento de locarse o el destino que se le da a las cosas iguales en el lugar en
el que se encuentra la cosa o al destino que corresponde a su naturaleza.
Al final de la norma se habla de destinos mixtos entendiéndose como tales
aquellos en los cuales al dar en locación un inmueble se habilita su uso como
comercial y/u otro destino diverso, y a la vez como habitacional, dándoseles
una regulación como de locación habitacional que aunque no se diferencie por
los plazos si lo hará por ejemplo en cuanto a los continuadores de la misma.

Se puede impedir el ingreso de personas incapaces o con capacidad

restringida en el inmueble alquilado?
A esta pregunta tenemos respuesta en el Art. 1195 que nos dice: “Es nula la
cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera
sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se
encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o
sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.”
Tengamos en cuenta que se aclara que no resulta requisito alguno que el
locatario habite el inmueble, tampoco es excluyente el destino del inmueble,
por lo que se aplica a todo tipo de destino locativo.
El locatario debe ser quien ejerza la guarda del incapaz, o bien quien le brinde
asistencia o lo represente.
Si el contrato tuviera una cláusula que violara la disposición contenida en este
artículo, dicha cláusula será considerada nula. De este modo, el contrato
no perderá su eficacia en el resto de su contenido, teniéndose por no escrita la
cláusula prohibida.

Prohibiciones:
ART.1196: Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del
importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes.

Esto tiende a proteger al locatario de inmuebles destinados a vivienda.

El modo de pago de los alquileres puede hacerse por hora, por día, por mes,
por trimestre o por año nada obsta que así se establezca, sobre todo
considerando el objeto, pero sí debe individualizarse un canon mensual.
El valor llave, generalmente vinculado con la explotación de establecimientos
comerciales, es una suma de dinero que representa el derecho de acceso al
inmueble, considerando los beneficios lucrativos que se obtendrán por ello, con
entidad de expectativa. Es, en consecuencia, totalmente ajeno a la locación
habitacional, ya que el locatario, lejos de obtener un beneficio económico de
lucro con la contratación, tiene como móvil esencial y determinante habitar el
inmueble.

Plazos:
Plazo máximo. ART. 1197: “El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto,
no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años
para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los
máximos previstos contados desde su inicio.”

Es para establecer el carácter transitorio de la locación por su temporalidad tal

como se establece en su definición legal. Lo contrario haría suponer una
perpetuidad que se ubicaría en el marco del usufructo desvirtuando la
naturaleza del contrato.

Plazo mínimo: ART. 1198: “El contrato de locación de inmueble, cualquiera

sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera
celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo
1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

A diferencia de la antigua legislación se unifican los plazos mínimos de locación

cualquiera sea su destino (habitacional y/o comercial), y sólo el locatario podrá
renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Excepciones al plazo mínimo:

ART. 1199: No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado
a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no
fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que
debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Hay ciertas locaciones inmobiliarias que, por su finalidad, características

particulares de contratación o de las partes que las celebran, no pueden quedar
alcanzadas por el plazo mínimo incorporado en el art. 1198 CCyCN a riesgo de
alterar considerablemente su causa o incluso frustrarla, si se fuerza el
cumplimiento contractual hasta tales extremos temporales.
Esas modalidades deben ser señaladas expresamente, ya que el plazo mínimo
se impone como régimen general para todos los casos, por lo que deben
quedar establecidos los supuestos de excepción a los que no se les aplica el
plazo mínimo legal.
 Las embajadas, consulados y organismos internacionales: el destino
especial y particular que tienen los inmuebles destinados al
funcionamiento de embajadas, consulados, y en general organismos
públicos que trascienden en su estructura el carácter típicamente local,
no pueden quedar supeditados al cumplimiento de un plazo mínimo, ya
que en gran medida su ubicación en el territorio y en un inmueble
determinado están íntimamente ligados con la función y finalidad que los
hace establecerse en el país. De allí que el régimen de plazo mínimo no
favorece la contratación en estos supuestos.
El inciso incorpora dentro de la misma línea excepcional al destinado a
habitación de su personal extranjero diplomático y consular. La inclusión es
apropiada porque, si bien el personal señalado no reviste ni adquiere la entidad
de su empleador o superior, corre la misma suerte en cuanto a la transitoriedad
de su estadía ligada a la finalidad antedicha.
 Habitación con muebles con fines de turismo, descanso y similares: la
excepción se aplicará cuando la finalidad pudiera entenderse
relacionada directamente con alguna de las causas allí mencionadas.
 Guarda de cosas
 Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial: ej. Feria del
libro.
 Otras finalidades: para poder aplicarse esta excepción el contrato debe
reunir como requisitos que tenga por objeto el cumplimiento de una
finalidad determinada, que la finalidad esté expresada en el contrato,
que deba cumplirse normalmente en el plazo menor pactado. Ej.:
alquiler de local para venta de huevos de pascua.

Para celebrar contratos de locación por más de tres años o cobrar

alquileres anticipados por el mismo período se requieren facultades
especiales?
La respuesta la encontramos en el ART. 1191: “Para celebrar contrato de
locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo
período, se requiere facultad expresa.”

El CCyCN estableció las reglas generales sobre representación en el art. 358 y

ss. En el art. 375 CCyCN consagra la potestad del representado de otorgar
poder en términos generales o de otorgar facultades expresas. El art. 376
CCyCN enumera estas últimas, que se entienden, en consecuencia, como
especiales y para determinados actos en particular.
Aquella persona que actúe en calidad de representante del locador debe
acreditar esa calidad por medio de facultad expresa, cuando en el acto el
representante invoque esa situación, fuera la celebración de contrato de
locación con una vigencia mayor a tres años, o cuando tuviera que acreditar la
facultad para percibir alquileres anticipados por el mismo período. Es decir que
el acto requerirá del cumplimiento formal de la acreditación de la facultad
expresa reconocida.

Efectos:
A. Obligaciones del locador
Entrega de la cosa
Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido
Pagar mejoras
Frustración del uso o goce de la cosa
Pérdida de luminosidad del inmueble

Entrega de la cosa: ART. 1200: “El locador debe entregar la cosa conforme a
lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado
apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o
pudo haber conocido.”
Las partes pueden pactar expresamente las circunstancias y características
que deberá revestir la cosa locada para su entrega.

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido: ART. 1201: “El locador
debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y
efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad
o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de
terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce
convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon
temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las
circunstancias, a resolver el contrato.”
El locador debe de garantizar al locatario el uso y goce otorgado, en las
condiciones pactadas y por todo el tiempo que dure el contrato.
Es una obligación que, a diferencia de la entrega, que se verifica en un solo
acto y se extiende durante toda la vigencia contractual.
Como consecuencia de esta obligación, se coloca en cabeza del locador la de
reparación.
Se faculta al locatario a resolver el contrato, siempre que las circunstancias lo
justifiquen.
La obligación de conservación lleva implícita la de reparación.
Cuando el locador hubiera cumplido su obligación de conservación, y
eventualmente de reparación ante un supuesto de deterioro, verificada la
turbación o la interrupción del uso y goce producida por el evento dañoso, el
locatario podrá solicitar una reducción en el canon locativo, proporcional a la
turbación o interrupción, o si las circunstancias lo habilitan, si la gravedad es de
una magnitud significativa, el locatario podrá resolver el contrato.

Pagar mejoras. ART. 1202: “El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el
contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de
la cosa.”
El locador debe abonar las mejoras necesarias efectuadas por el locatario. La
mejora necesaria a la que alude el artículo está definida, en el CCyC, como “la
reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa”
(art. 1934, inc. d, CCyCN). La obligación queda sujeta en su exigibilidad a que
el contrato se resuelva sin culpa del locatario.
Esto es en el supuesto en el que el locatario, sin importar que hubiera
autorización del locador, realiza esta clase de mejoras y posteriormente el
contrato se resolviese sin culpa del arrendatario. Excepcionalmente, no se
aplicará esta solución si la extinción del contrato opera por destrucción de la
cosa arrendada.

Frustración del uso o goce de la cosa. ART.1203: “Si por caso fortuito o fuerza
mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede
servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o
la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la
cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan
como antes.”
Se garantiza el normal uso y goce al que tiene derecho el locatario durante la
vigencia del contrato.
Lo que habilitará al locatario a pedir la rescisión del contrato o, eventualmente,
la eximición del pago de alquileres, son el caso fortuito y la fuerza mayor,
concebidos ambos como circunstancias ajenas a las partes, ya que, de lo
contrario, habría un cabal incumplimiento del locador, y no ya mera frustración,
en el caso de que el impedimento proviniera de su actuación, o similar solución
si fuera por actos de terceros por los cuales el locador debe responder (art.
1201 CCyCN) o eximirse cuando esos actos son imputables al ámbito de
responsabilidad del locatario (art. 1206 CCyCN).
Una vez configurada la frustración del uso y goce, el locatario tiene a su
alcance la posibilidad de rescindir el contrato, en cuyo caso se extingue el
contrato con efecto a futuro, o bien puede invocar la cesación de pago del
canon locativo por el tiempo que no pueda hacer ejercicio del uso y goce
convenidos. En este último caso, no se extingue el contrato sino que queda sin
efecto transitoriamente la contraprestación de abonar el precio de la locación,
por no poder verificarse el uso y goce que justifica legalmente su pago.
El caso fortuito debe afectar la cosa misma. De otro modo, si el caso fortuito no
produjera un impedimento que se tradujera en impedimento de uso y goce de
la cosa locada, no habría causalidad alguna para la invocación de la frustración
como fundamento de los efectos que la norma reconoce a favor del locatario.
Pérdida de luminosidad del inmueble. ART. 1204: “La pérdida de luminosidad
del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al
locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que
medie dolo del locador.”

B. Obligaciones del locatario

Prohibición de variar el destino
Conservar la cosa en buen estado
Mantener la cosa en buen estado
Pagar el canon convenido
Pagar cargas y contribuciones por la actividad
Restituir la cosa

Prohibición de variar el destino. ART. 1205: “El locatario puede usar y gozar
de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino
correspondiente.
No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.”

El locatario, como contraprestación por el canon que abona, tiene derecho a

ejercer el uso y goce otorgados. Las partes pueden determinar el uso y goce, el
destino en sí, y sus límites.
El destino designado siempre debe estar contenido en los límites de licitud que
impone el art. 1003 CCyCN.

Conservar la cosa en buen estado ART.1206: “El locatario debe mantener la

cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta
obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes
ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo
responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso
fortuito.”
La obligación que tiene el locatario en cuanto a la conservación de la cosa
comienza desde el momento que la recibe, y se extiende hasta el momento de
su restitución.
Por ello, para definir acabadamente los extremos de esta obligación, se
describen algunas situaciones particulares a la vez que distingue situaciones
especiales, como la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso
fortuito.

Mantener la cosa en buen estado. ART.1207: “Si la cosa es mueble, el

locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero
mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa
del locador dándole aviso previo.”

El locatario de cosas muebles tiene a su cargo los gastos de conservación y las

mejoras de mero mantenimiento. Los primeros son los inherentes a la
conservación ordinaria, que no importan reparaciones, sino los gastos de
cuidado sobre la cosa. Los segundos se los identifica como la reparación de
deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa.
Al locador le corresponderá afrontar la obligación de las mejoras necesarias,
mientras que al locatario, las de mero mantenimiento.
El locatario podrá realizar reparaciones necesarias a costa del locador, previo
aviso a este último.

Pagar el canon convenido. ART.1208: “La prestación dineraria a cargo del

locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago
periódico asumida convencionalmente por el locatario.
Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es
mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.”

Es esta la obligación principal del locatario en el contrato.

El canon comprende el precio de la locación y además toda otra prestación de
pago periódico que corresponda afrontar respecto de la cosa locada
(impuestos, expensas, etc.), si se conviene su pago por el inquilino. De lo
contrario, el canon se limitará al monto de dinero representativo, en términos
contra-prestacionales, del derecho al uso y goce de la cosa otorgados y a las
relacionadas con ese ejercicio (servicios de energía eléctrica, telefonía, gas,
etc.)

Pagar cargas y contribuciones por la actividad ART. 1209: “El locatario tiene a
su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino
que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en
contrario.”

Las cargas y contribuciones, originadas en el destino dado a la cosa,

encuentran como responsable directo al locatario, que es quien obtiene el
provecho de ese ejercicio.

Restituir la cosa. ART. 1210: “El locatario, al concluir el contrato, debe restituir
al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros
provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de
la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que
tenga.”

La obligación de restitución a cargo del locatario es consecuencia directa de la

extinción del contrato de locación. Esto se integra con la entrega al locador de
las constancias de pago de los servicios y demás obligaciones que hubiera
tenido a su cargo.
La cosa debe ser entregada en el mismo estado en que se recibió.
Una sola excepción debe ponderarse respecto de la regla mencionada: la
consideración de los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y
el uso regular.
En cuanto a las mejoras el ART.1211 expresamente dice: “El locatario puede
realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato,
alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o
suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al
locador.”

Cesión y sublocación
ART. 1213: “El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los
términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna
tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.”
En el caso de la cesión, el CCyC habilita la posibilidad de que el locatario ceda
su posición contractual siempre y cuando lo haga dentro de los parámetros del
art. 1636 CCyC. La cesión estará permitida siempre y cuando el locador la
consienta antes, simultáneamente, o después de celebrada. La violación a esta
disposición torna inoponible la cesión al locador, y lo habilita a reclamar la
resolución del contrato (art. 1219, inc. a, CCyCN) por incumplimiento en la
obligación de mantener el destino de la cosa locada (art. 1205 CCyCN), sin
perjuicio de los derechos y acciones que se reconocen en la relación entre
cedente y cesionario (arts. 1637 CCyCN y ss.).

Sublocación: ART. 1214: El locatario puede dar en sublocación parte de la

cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador,
por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio
de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario
asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez
días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la
sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento
de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino
de la cosa locada.
La sublocación configura un nuevo contrato de locación entre el locatario
original, que reviste el carácter de sublocador, y el sublocatario. No hay un
desplazamiento de la posición contractual, sino una cesión parcial del uso y
goce que el locatario, en su condición de tal, realiza a favor del sublocatario a
cambio de un precio en dinero. En consecuencia, subsiste en su vigencia y
efectos el contrato de locación original, y otro de sublocación, que se enmarca
en los límites potestativos del primero, con sus propias disposiciones y efectos.
La notificación contendrá un plazo de diez días dentro de los cuales se
habilitará al locador para que responda aceptando, oponiéndose o simplemente
guardando silencio.
Por ser un plazo dispuesto en el marco regulatorio de derecho sustancial, debe
contarse por días corridos (art. 6 CCyCN).
El locador, dentro del plazo indicado, podrá:
 aceptar la sublocación.
 oponerse a la sublocación. Para ello, dentro del plazo de diez días de
notificado por el locatario, el locador tendrá derecho a oponerse a la
sublocación propuesta. La oposición no requiere de expresión de causa
alguna, y debe dirigirse al locatario por medio fehaciente. Esta impedirá
al locatario celebrar el contrato de sublocación con la persona y destino
propuestos. Si el locatario, no obstante la oposición, celebra el contrato
de todos modos, tal conducta se considerará como violatoria de su
obligación de no modificar el destino acordado para la locación original
(art. 1205 CCyCN),habilitando al locador a dar por resuelto el contrato
(art. 1219, inc. a, CCyCN);
 silencio del locador. Cumplida la notificación al locador, si vencido el
plazo de diez días este guarda silencio sobre la propuesta, se
interpretará como aceptación sin más, y el locatario quedará habilitado
para celebrar la sublocación, con todos los efectos y oponibilidad ya
señalados. En este caso el silencio opera como una manifestación de
voluntad presumida por la ley.

Relaciones entre sublocador y sublocatario:

La sublocación presume la existencia de dos vínculos contractuales celebrados
sobre la misma cosa, con subordinación de la sublocación al contrato original.
Se reconoce el derecho al uso y goce a favor del sublocatario.
El locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler
adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También
puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le
impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de
la cosa.
El sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
La extinción de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto
que se haya producido por confusión.
El locador para reclamar al sublocatario el pago del alquiler adeudado por el
locatario. El monto del reclamo queda limitado a la medida de la deuda del
sublocatario. El locador podrá reclamar el cobro al sublocatario siempre y
cuando este también le adeude al locatario, y hasta el monto de lo debido.
Si el sublocatario abona ante el reclamo del locador, en esa misma medida
quedará liberado de pagar al locatario, y este último, no podrá ser sujeto de
nuevo reclamo del locador por la misma deuda en cuanto a monto e
imputación.
El locador está facultado para reclamar todas aquellas obligaciones que el
sublocatario hubiera asumido, con los límites de lo que surja del contrato de
sublocación.
El locador queda habilitado para reclamar al sublocatario la indemnización
por los daños ocasionados por el uso indebido de la cosa, y se reconoce
también la acción directa a favor del sublocatario para reclamar al locador
todas las obligaciones que este hubiera asumido en el contrato original, y a las
que el sublocatario tuviera derecho por imperio de la ley o del contrato de
sublocación en particular.

Extinción de la locación y de la sublocación

 El contrato de sublocación queda supeditado en su vigencia a la del
contrato de locación original.
 Si el contrato de locación original se extingue por confusión en la
persona del locador y el locatario, es decir, si el locatario llegara a
convertirse en dueño de la cosa, no hay argumento válido para
 pretender la extinción del contrato de sublocación, el efecto de esta
confusión consistirá en que el contrato de locación original se extinga, y
el contrato de sublocación permanezca vigente como contrato de
locación autónomo.

Extinción
ART. 1217: “Son modos especiales de extinción de la locación:
a. el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el
artículo 1218, según el caso;
b. la resolución anticipada.”

a. El cumplimiento del plazo convenido, o el requerimiento previsto en el art.

1218 CCyCN, según el caso.
El art. 1217, inc. a, CCyCN reconoce como modo especial de extinción el
cumplimiento del plazo.
b. La resolución anticipada: por voluntad unitaleral del locatario, sin invocación
de causas y con el solo requisito de cumplir con el mecanismo y pautas que
exigen el art. 1221 CCyCN.

Continuación de la locación: si vencido el plazo convenido o el plazo mínimo

legal, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita
reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos que
la vencida hasta que cualquiera de las partes de por concluido el contrato
mediante comunicación fehaciente.

La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo

dispuesto en el primer párrafo.
La continuación de la locación requiere de los siguientes requisitos:
a. extinción del plazo inicial locativo;
b. voluntad de las partes, manifestada por actos inequívocos que permitan
inferir que es su voluntad, seguir ejecutando el contrato;
c. que la ejecución se produzca en los mismos términos contratados
inicialmente.
Resolución imputable al locatario (art. 1219 CCyCN): el locador podrá resolver
el contrato:
a. por cambio de destino o uso irregular.
b. por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien
haga sus veces;
c. por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos.

Resolución imputable al locador (art. 1220): El locatario puede resolver el

contrato si el locador incumple:
a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Resolución anticipada (art. 1221):

El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a. si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato,
debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación
locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el
inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
b. en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a
dos meses de alquiler.
Para que el locatario quede habilitado a resolver anticipadamente el contrato,
deben cumplirse los siguientes requisitos:
 que la cosa arrendada sea inmueble. No hay distinción sobre que clases
de inmuebles, por lo que el locatario podrá resolver el contrato por esta
vía cualquiera hubiera sido el destino para el cual se otorgó el uso y
goce;
 que hayan transcurrido seis meses del contrato. Es el plazo mínimo que
se considera prudente para no vulnerar la buena fe contractual y la
finalidad procurada por las partes. Debe tenerse presente, para el
cómputo, la fecha de comienzo de la vigencia, y no el día de
 celebración, ya que lo que se pretende es garantizar ese plazo mínimo
de producción de efectos.

 que el locatario notifique fehacientemente al locador su decisión de

resolver el contrato.

Efectos de la resolución anticipada:

Extinción del contrato desde el momento que así lo diga el locatario.
Se debe indemnizar al locador.

Efectos de la extinción:
 Intimación de pago (art. 1222): Si el destino es habitacional,
previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el
locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad
debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez
días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago.

La falta de pago constituye el incumplimiento de la prestación esencial del

locatario.
La intimación regulada tiene por finalidad la producción de dos efectos jurídicos
excluyentes:
1.- por un lado, al ser una intimación de pago, con los requisitos que la norma
dispone, si se verifica dentro del plazo estipulado, el efecto es paralizante de la
pretensión resolutoria y del desalojo. El contrato continuará su curso normal.
2.- si cumplida la intimación y transcurrido el plazo el locatario no abona lo
adeudado, quedará expedita para el locador la acción de desalojo,
considerándose así resuelto el contrato.

SOLO PARA LAS LOCACIONES CON DESTINO HABITACIONAL

Si la locación se extingue por falta de pago la cosa debe restituirse, para ello se
debe realizar el desalojo donde el juez ordenará la desocupación total del
inmueble y su entrega al locador, el plazo de ejecución de la sentencia no
puede ser menor a diez días.

Caducidad de la fianza (art. 1225): las obligaciones del fiador cesan

automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive
de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación
o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria
como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

El fiador que se compromete a garantizar personalmente el cumplimiento de las

obligaciones asumidas por el locatario, cesa automáticamente cuando el plazo
locativo vence.
Ahora bien, la fianza no se extingue si la falta de restitución del inmueble en su
debido tiempo es por incumplimiento del locatario.
Si las partes del contrato de locación prorrogaran expresa o tácitamente la
vigencia del contrato o lo renovaran será necesario el consentimiento expreso
del fiador para que quede obligado por el nuevo período contractual.
El locatario tendrá derecho a retener la cosa percibiendo los frutos naturales
que la cosa produzca cuando se le reconozca excepcionalmente al locatario la
facultad para eximirse temporalmente de la obligación de restituir la cosa,
reteniéndola y con el derecho a percibir y hacer suyos los frutos que ella
produzca. Debe darse la existencia de un crédito líquido y exigible a favor del
arrendatario cuya suma el locador no hubiera cancelado. En ese escenario, se
habilita al locatario a imputar la percepción de esos frutos a la deuda pendiente
de ser cancelada por el locador.