Locación, Contrato de Obra y Servicio

Locación de cosas

Naturaleza jurídica del derecho del locatario

Obligaciones de las partes. Régimen de mejoras

Cesión y sublocación. Régimen legal

Obras y servicios

Conexión con guras regidas por disposiciones especiales

Disposiciones especiales para las obras

Referencia
LECCIÓN 1 de 8

Locación de cosas

El contrato de locación está regulado en el Capítulo 4, del Título IV (“Contratos en particular”), del Libro Tercero
(“Derechos personales”) del Código Civil y Comercial de la Nación, en los artículos 1.187 a 1.226. Luego, en el
Capítulo 5 se regula el régimen para el contrato de obras y servicios, artículos 1.251 a 1.279.

“El Código unificado sólo considera el régimen locativo respecto de las cosas, efectuando una corrección necesaria al
escindir las obras y los servicios, regulados como contratos diferentes. De aquí en adelante solo pueden alquilarse
cosas, nunca haceres humanos” (Carnaghi, 2015).

Concepto y elementos esenciales

El art. 1.187 da una definición del contrato de locación de cosas, dispone que es aquél en el que una parte se obliga a
entregar a otra el uso y goce temporario de una cosa (parte denominada locador), a cambio del pago, por la otra, de
un precio en dinero (parte denominada locatario).

El contrato se configura con:

a) La obligación del locador de conceder el uso y goce de una cosa. En ese sentido, coincidimos con Leiva
Fernández (2014) en cuanto a que “se delimita el concepto de uso como el referido a la utilización de la cosa misma
dada en locación, y el de goce como el aprovechamiento o disfrute de los frutos o productos ordinarios de esa cosa”
(p. 49). Es sumamente relevante entender el alcance de la concesión del uso y goce en la locación, y no confundirlo
con la transmisión de un derecho real de dominio o de la posesión sobre la cosa. En el contrato de locación el
locatario reconoce la posesión en cabeza del locador.
b) La temporalidad en la concesión del uso y goce de la cosa dada en locación. En ese sentido, veremos las reglas

del tiempo en la locación establecidas en la sección 3a (artículos 1.197 a1.19911).

1. Arts. 1.197-1.199 de la Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. 2

c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio de la locación es una

obligación esencial a cargo del locatario. Se aplican en subsidio las reglas de la
compraventa en materia de precio (así como en cuanto al objeto y al consentimiento).

En cuanto al precio en moneda extranjera, parece acertada la interpretación

que lo admite al no exigir la normativa vigente (…) que el precio se
establezca en "moneda de curso legal en la República", sino solo el precio
determinado en dinero. Son válidos en cuanto al precio los contratos en los
que se fijen alquileres en moneda extranjera, pero haciendo operar la
corrección del valorismo resultante del art. 772 Cód. Civ. y Com. en caso
de suscitarse "burbujas locativas" generadas por devaluaciones en la
política económica gubernamental para responder a intereses de Orden
Público Económico de Dirección totalmente alejados en su razón de ser
del valor real (valor locativo), que es la télesis de la cláusula de
estabilización contractual que representa la divisa extranjera. Salvo que se
pacte que la moneda sin curso legal en la República es esencial (art. 766
Cód. Civ. y Com.), pues ello no compromete el orden público. (Carnagui,
2015).

Asimismo, la locación es un contrato: bilateral (en tanto genera obligaciones recíprocas

para ambas partes, la entrega del uso y goce de la cosa, y el pago de un precio);
consensual (queda perfeccionado con el consentimiento de las partes); oneroso (porque se
comprometen prestaciones recíprocas); conmutativo (las ventajas para los contratantes
son ciertas, no dependen de un acontecimiento incierto); de tracto sucesivo (porque es un
contrato que tiene una duración y cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo).
En cuanto a la forma, solo se requiere por escrito con carácter ad probationem, “sin
registración alguna ni más requisito para su oponibilidad que la fecha cierta” (Leiva
Fernández, 2014, p. 51). Al respecto, el art. 1.188 prevé: El contrato de locación de cosa
inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de
parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a

sus prórrogas y modificaciones.2

2. Art. 1.188 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

LECCIÓN 2 de 8

Naturaleza jurídica del derecho del locatario

El derecho del locatario es un derecho de fuente contractual, en tanto nace del contrato celebrado entre las partes
(locador-locatario), y, por lo tanto, es personal. Sin embargo, tiene algunas características propias de los derechos
reales. Por ejemplo, en el caso de enajenación de la cosa locada, la locación “subsiste durante el tiempo convenido,

aunque la cosa locada sea enajenada”3; el tenedor cuando es turbado, posee acciones para mantener la tenencia (art.
2.242).

3. Art. 1.189, inc. b. - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Relación con figuras afines

Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisición del dominio, lo que no sucede en la
locación de cosas. Asimismo, en la locación el locatario persigue el uso y goce de una cosa, mas no el cambio de una
cosa por un precio.

Con el depósito: en la locación de cosas se persigue el uso y goce de la cosa, mientras que en depósito la cosa es
entregada con una finalidad de guarda y custodia por parte de quien la recibe. Por eso es que, de acuerdo con el art.
1.358, el depositario no puede usar la cosa y debe restituirla con sus frutos cuando le fuera requerido.

Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra parte se sirva de ella, pero este
contrato necesariamente es gratuito. El comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.
Plazos

Plazo máximo4: en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto, se pactan plazos máximos de duración
del contrato. Los contratos son renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden exceder
los plazos máximos establecidos (art. 1.197).

4. Se amplía considerablemente el plazo máximo de duración de 10 años previsto en el art. 1.505 del Código Civil,
derogado por Ley N° 26.994.

Locación con destino habitacional: plazo máximo de 20 años.

Locación con otros destinos: plazo máximo de 50 año

Plazos mínimos: el Código, en el art. 1.198,

Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea

su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo
mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo contrato celebrado por un plazo inferior,
o sin determinación del plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de dos años.

La télesis de la norma y del instituto, permite que el arrendatario rescinda el contrato perdiendo el
beneficio del plazo mínimo legal. Obviamente este beneficio no cabe al locador, ni siquiera
alegando necesidad y urgencia en la restitución del bien locado. Siempre el arrendador deberá
respetar el plazo fijado contractualmente, que nunca podrá ser inferior a los dos años. (Carnaghi,
2015).

Locaciones excluidas del plazo mínimo legal: conforme el art. 1.199 del Código, no se aplica el plazo mínimo legal
a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero
diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera
los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas; [“Ello abarca en cuanto a cosas, animales, vehículos, muebles, etcétera” (Leiva Fernández, 2014,
p. 61)].

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los
contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe

normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.5

5. Art. 1.199 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

LECCIÓN 3 de 8

Obligaciones de las partes. Régimen de mejoras

Obligaciones del locador

El parágrafo 1, de la Sección 4a del Código, establece las obligaciones del locador (arts. 1.200 a 1.204).

1. La entrega de la cosa: “El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual
debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber

conocido”.6

6. Art. 1.200 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

2) Conservación de la cosa:

Artículo 1.201, Ley 27551/20:

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en
estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro
en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado,
para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al
locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la
recepción de la notificación.
 Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las
mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de
la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en
el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse
por motivos imputables al mismo.

3) Pago de las mejoras:

Artículo 1.202, Ley 27551/20:

“El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada,
aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto
que sea por destrucción de la cosa”.

4) La frustración del uso o goce de la cosa:

Artículo 1.203, Ley 27551/20:

Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al

locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede
servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar
o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa
misma, sus obligaciones continúan como antes.
5) La supresión de la pérdida de luminosidad del inmueble como vicio: “La pérdida
de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza
al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie

dolo del locador”.9 Conforme lo sostiene Leiva Fernández (2014):

El art. 160510 del Código Civil de Vélez Sarsfield consideraba vicio redhibitorio que el
inmueble se vuelva oscuro por edificarse en predio lindero, lo que era lógico porque la
actividad productiva cesaba con la caída del sol por no existir la luz eléctrica. En esta
época es inadecuado mantener el planteo. Ni la solución, porque lo que Vélez anunció
como vicio redhibitorio, no es tal, ya que el defecto no se origina en la cosa objeto del
contrato, sino en otra causa ajena, cual es la construcción lindera inexistente al momento

de contratar la locación. (p. 63).5

9. Art. 1.204 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

10 El art. 1.605 del Código Civil fue sustituido por art. 1.204 de la Ley Nº 26.994 (2014). Op. cit.

Obligaciones del locatario

Están contempladas en el parágrafo 2 de la Sección 4a del Código (arts. 1.205 a 1.210).

Prohibición de variar el destino: “El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente

para el destino correspondiente”.11 No puede variarlo, aunque ello no cause perjuicio al locador. Vemos, entonces,
que la obligación de respetar el destino convenido es independiente de que ello pueda perjudicar o no al locador.
Tiene relación con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa locada:

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede
darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la
 cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. (…) Si el destino es mixto se aplican las

normas correspondientes al habitacional.12

11 Art. 1.205 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

12 Art. 1.194 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

2) Conservación de la cosa en buen estado:

El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No

cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
[Consecuentemente], responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por

visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.13

13 Art. 1.206 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

3) Reparaciones a la cosa:

El Código prevé que:

Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las

mejoras de mero mantenimiento; y solo estas si es inmueble. Si es urgente realizar

reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.14

En cuanto a las mejoras en la cosa locada, el Código las regula concretamente en el

parágrafo 3, de la Sección 4a del Código. A saber, como regla: “El locatario puede
realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, que las
mejoras alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a
restituirla”.15 Cuando se realizan las mejoras y se viola lo dispuesto en el art. 1.211, es
decir, se realizan mejoras prohibidas, se considera que el locatario está violando “la

obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió”.16

14 Art. 1.207 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

15 Art. 1.211 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

16 Art. 1.212 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Solo tiene derecho a reclamar al locador el valor de las mejoras necesarias, mas no tiene derecho a reclamar el pago
de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de las puertas por unos
bañados en oro, no podrá luego reclamar al locador, pues, dichas mejoras, no revisten el carácter de necesarias.

Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias, establece que:

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo
si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla
no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una

prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa. 17

17 Art. 1.224 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

4) Responsabilidad por el incendio de la cosa:

En caso de destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito, también responde el locatario.

Al respecto, se sostiene:
Substitución de la regla sobre destrucción de la cosa por incendio. Otra norma unánimemente resistida por la doctrina
fue la del art. 1572 del derogado Código Civil que presumía juris tantum, que el incendio era un caso fortuito, y
ponía en cabeza del locador la carga de la prueba de lo contrario y la consiguiente responsabilidad del locatario, por
lo que al locatario le bastaba con probar el incendio sin necesidad de acreditar los varios requisitos de procedencia
del caso fortuito. Era una injustificada inversión de onus probandi. Resultaba necesario adecuar la regla a las
responsabilidades derivadas de la guarda de la cosa en cabeza del locatario. El Código Civil y Comercial incorporó la
regla opuesta en el art. 1206. (Leiva Fernández, 2014, p. 64).

5) Pago del canon convenido: “La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y

toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario”.18 Es decir que el “canon tiene
un significado más amplio que el alquiler al que también comprende, pues también incluye toda prestación periódica
que se haya pactado entre las partes del contrato y en razón del mismo” (Leiva Fernández, 2014, p. 66).

18. Art. 1.208 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Para su cobro se concede vía ejecutiva, lo que está regulado por la correspondiente normativa procesal de cada
Provincia.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por
período mensual.

Artículo 14, Ley 27551/20:

Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto
en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler
debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse
ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que
induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor
 (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser
elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.

Artículo 15, Ley 27551/20 (referido a consignación, establece un procedimiento de consignación judicial):

Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo

1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera
fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En
caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del
monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley
25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades
que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas
correspondientes a cargo del locador.

6) Pago de las cargas y contribuciones por la actividad:

Artículo 1209, Ley 27551/20:

Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las
que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo
del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que
se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de
que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias

7) Obligaciones de restituir la cosa:

 El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió,
excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe
entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten

atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.20

Se prevé la obligación de entregar al locador todas las constancias

(recibos, comunicaciones, etc.) que tenga en poder el locatario que resulten

atinentes a la cosa locada, verbigracia, expensas, o a los servicios que en

ella se prestan y que suelen incorporarse en la mayoría de los contratos de

locación. (…) La palabra constancias se utiliza en forma que también

abarca a los informes de pago por débito sea en cuentas bancarias o a

través de tarjetas de crédito. (Leiva Fernández, 2014, p. 67).

20 Art. 1.210 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Locación de inmuebles urbanos

Antes de la sanción de la Ley N° 26.994, la Ley de Locaciones urbanas (Ley N° 23.09121) regulaba el régimen que
debían respetar los contratos de locación destinados a vivienda. Establecía ciertos principios en protección del
locatario.

La Ley N° 20.093 está derogada, y recientemente se ha sancionado la Ley N° 27.551 que sustituye algunos artículos
del CCyCN. Además, prevé, en el TÍTULO II, la regulación complementaria de las locaciones, en el TÍTULO
III, un Programa Nacional de Alquiler Social y en el TÍTULO IV, los métodos alternativos de resolución de
conflictos.

Cuando el contrato de locación tiene un fin habitacional, el Código tutela especialmente esta situación. Al respecto,
el artículo 1196, de la Ley 27551/20, establece que si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
 a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al
primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma
equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse
efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el
momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos
domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del
inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos
como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes,
debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas
retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes; y

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Asimismo, el Art. 1222 de la Ley 27551/20 establece:

Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda

de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al
pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días
corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción
de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante
el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe
sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un
procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin
perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o
 silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del
inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a
cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a
partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del
inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la
consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de orden público, económico, social de protección y, por tanto,
inderogables por voluntad de los particulares, representan un límite justificado a la autonomía negocial.

Conclusión de la locación

Enumeramos los modos en que se extingue la locación:

a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto para el caso de la continuación en la

locación concluida.

Continuación de la locación concluida:

El nuevo art. 1218 recibe la regla del derogado art. 1622, en cuanto prohíbe la tácita reconducción
y autoriza la continuación del contrato bajo sus mismos términos aun vencido el plazo
contractual.

Sin embargo, existe una diferencia entre la regla derogada y la del art. 1218. Consiste en dilucidar
quién es el legitimado para dar por concluida la locación luego de vencido el plazo contractual,
pues el artículo derogado solo legitima al locador, y el actual 1218 (…) pone en pie de igualdad a
locador y locatario, autorizando que sea cualquiera de ambas partes quien comunique a la otra su
voluntad de concluir el vínculo locativo prolongado en el tiempo pese a estar vencido el plazo
contractual. (…) la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo
dispuesto sobre la no existencia de tácita reconducción. Es un principio admitido sin fisuras con
 anterioridad, aunque quizás innecesario, puesto que la continuación de la locación bajo sus
mismos términos implica necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de alquileres. Y
quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en virtud de los deberes seguidos de la
continuación de la locación que está en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita
reconducción. Si el monto del alquiler pagado luego de vencido el plazo contractual excede al
anteriormente pagado no corresponde asumir que hay un nuevo contrato. (Leiva Fernández,
2015).

b) La resolución anticipada.

Aun cuando el contrato tiene un plazo mínimo de duración, la Ley le acuerda (solo al locatario) la posibilidad de
concluir anticipadamente el contrato. Esto es coherente con la disposición del art. 1.198, en tanto está estipulada en
beneficio del locatario.

El Código prevé, en el artículo 1.221, Ley 27551/20:

Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar
en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la
opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en
concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con
una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no
corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de
alquiler.
Artículo 1.221 bis, Ley 27551/20:

Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3)
últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola
en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince
(15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo,
estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin
pagar la indemnización correspondiente

Casos de resolución del contrato imputables al locador o al locatario:

Resolución imputable al locatario: el locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus
veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos

consecutivos.27

Resolución imputable al locador:

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.28

27. Art. 1.219 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

28. Art. 1.220 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Procedimiento de desalojo:Al extinguirse la locación debe restituirse la

tenencia de la cosa locada. El procedimiento previsto en este Código
para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de
desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c). El plazo
de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez

días.29

29. Art. 1.223 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Caducidad de la fianza en las locaciones prorrogadas: conforme lo prevé el art. 1.225,

las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del

plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo
del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para
obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el
plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que
extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal

pagador, del contrato de locación original. 30

30 Art. 1.225 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Tal como señala Leiva Fernández (2015):

 El art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación recibe lo dispuesto en derogado art. 1582
bis del Código Civil incorporado por ley 25.628, con alguna ligera modificación gramatical. En
virtud de tal regla la fianza caduca al momento de vencer el plazo convencional del contrato. Si
las partes del contrato de locación deciden renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o tácita, o
continuarlo en los términos del art. 1218 debe requerirse el consentimiento expreso de parte del
fiador para prolongar la garantía. En caso de no obtenerse la fianza se considera caduca desde el
vencimiento del plazo contractual. Esta regla no rige para la garantía por falta de restitución de la
cosa locada. (Leiva Fernández, 2015).

Facultad de retención:

El art. 1.226 del Código Civil y Comercial faculta al ex locatario retenedor a percibir los frutos
naturales que produzca la cosa retenida imputando su valor a compensar la suma debida. Desde
luego que el ex locatario no está obligado a hacerlo, aun en caso de retener la cosa que tuvo
alquilada; es una facultad, no un deber (Leiva Fernández, 2015). Concretamente, el art. 1.226
prevé: “El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos
naturales que cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor

con la suma que le es debida. 31

31. Art. 1.226 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Regulación complementaria de las locaciones

TÍTULO II de la Ley N° 27551:

Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario
debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o
cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de
cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual
de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho
valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las
garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben
cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las
mismas

Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo
dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe
fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes
anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a
error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor
(IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser
elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Art. 15.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo
dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de
manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su
 notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles
siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación
judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de
la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las
modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los
gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con
los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)
debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento
del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus
modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de
locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la
intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del
contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos
en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

Programa Nacional de Alquiler Social

TÍTULO III de la Ley N° 27551/20:

Art. 17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de
medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación
formal.

Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la
Secretaría de Vivienda, es el organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para
efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.
Art. 19.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el
logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la
presente norma, debe:

a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de
género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las
personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas;

b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que
otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;

c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la

locación de viviendas;

d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles

destinados a la vivienda;

e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de

medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la
prestación por desempleo;

f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el
acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación
de vulnerabilidad;

g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del
locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;

h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás
gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el
de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
 i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la
falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;

j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o
propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles
destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

Art. 20.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las
medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de
Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.

Métodos alternativos de resolución de conflictos

TÍTULO IV de la Ley N° 27551:

Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de
ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la
resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

Art. 22.- Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que quedará
redactado de la siguiente manera:

Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los
casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el
reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.
LECCIÓN 4 de 8

Cesión y sublocación. Régimen legal

El régimen legal de la locación y sublocación está regulado en la Sección 5a del Código (arts. 1.213 a 1.216).

Cesión. A los efectos de la cesión de la posición contractual del locatario, el Código nos remite a las reglas de la
cesión de posición contractual contenidas en el capítulo 27 del Título IV, del Libro Tercero del Código (art. 1.636 y
siguientes). De lo contrario, una cesión que no se cumpla de acuerdo con dichas normas, viola la prohibición de
variar el destino de la cosa locada. “Sólo por excepción se permite la cesión del contrato, si se cumple con la norma
de cesión de posición contractual del art. 1636 y ss” (Leiva Fernández, 2014, p. 67).

Al respecto, el art. 1.636 indica:

En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a un
tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o
después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez
notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido. [Se

requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del locador].32

32 Art. 1.636 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Si existiera una prohibición contractual de ceder, esta importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la
sublocación de toda la cosa.

Sublocación. En este caso, el Código se refiere a la sublocación de parte de la cosa, por el locatario. Ello, como
regla, es viable en tanto no exista pacto en contrario. Recordemos que cuando la sublocación es de toda la cosa, se
considera cesión (art. 1.214).
“La sublocación sólo se autoriza si no hay pacto en contrario, pero aún autorizada el locatario debe seguir un
procedimiento”. (Leiva Fernández, 2014, p. 67).

A los efectos de la sublocación, el locatario debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de
sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el
sublocatario asignará a la cosa. El locador solo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de
notificado. Es importante tener en cuenta el carácter que la ley le asigna al silencio del locador: su silencio importa su
conformidad con la sublocación propuesta. Por otra parte, la sublocación contratada, pese a la oposición del locador,
o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Relaciones entre sublocador y sublocatario (art. 1.325):

Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo.

Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador
tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda
del sublocatario. También puede exigir de este el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone,
inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción directa contra el locador para
obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

Finalización de la sublocación: la conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se
haya producido por confusión.
LECCIÓN 5 de 8

Obras y servicios

El capítulo 6 del Título IV, del Libro Tercero del Código regula el contrato de obras y servicios, estableciendo una
Sección 1a en la que se regulan disposiciones comunes a los contratos de obras y de servicios. Luego, en la Sección
2a, se prevén disposiciones particulares para las obras. Y, por último, en la Sección 3a se fijan normas para los
servicios.

A través de la regulación se deja atrás la noción de locación de obra y de servicio:

para regular de manera autónoma al contrato de obra y de servicios tomando en consideración

criterios más modernos y además los cambios socioeconómicos producidos, y la multiplicidad de
actividades que comprende, estableciendo disposiciones comunes para ambos contratos y
específicas para cada uno de ellos. (Lovece, 2014, p. 78).

Concepto

El art. 1.251 brinda una definición. Así,

el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. El contrato es
gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la intención de

beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es oneroso].33

33 Art. 1.251 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

La independencia: “Tanto el contratista como el prestador de servicios deben desarrollar su actividad de manera
autónoma o independiente, pues en caso contrario la relación se rige por el derecho laboral” (Lovece, 2014, p. 79).

“Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que resulten aplicables a servicios u obras

especialmente regulados”.34

34 Art. 1.252 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Elementos esenciales y elementos comunes

La calificación del contrato, como de obra o servicio, puede generar dificultades. La ley establece una pauta al
respecto, así es que prevé en el art. 1.252:

Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la
obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se considera
que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de

entrega.35

35 Art. 1.252 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Al respecto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la

Nación (2012) se ha dicho:

Existe una gran dificultad en la doctrina y jurisprudencia para interpretar

cuando hay una obra y cuando un servicio, con consecuencias importantes

en numerosos casos. Por esta razón cabe suministrar algunas pautas. Un

servicio es un hacer con un valor específico y no un dar. Desde el punto de

vista económico, el servicio es todo lo que brinda una función intangible al

adquirente, que no incluye un producto. La economía distingue entonces

entre el servicio y el producto, de un modo análogo al distingo entre

compraventa y el contrato de servicios. No obstante, se observa que en

algunos servicios públicos (teléfonos, electricidad), se da una cosa a

cambio de un precio, lo que puede generar confusiones. En el régimen del

Código Civil de Vélez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo

la materia principal (artículo 1629) y por eso la ley los denomina

adecuadamente “servicios” (conf. por ej. ley 23.696). De modo que el

servicio puede caracterizarse como una actividad, que involucra una

obligación de hacer. La fabricación de bienes y la transmisión de derechos

reales, aunque puedan darse, son accesorios de la finalidad principal. El

servicio es actividad intangible. Desde el punto de vista del receptor, la

actividad es intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. Este

dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversión de la carga de la

prueba, porque quien recibe el servicio tiene dificultades probatorias una

vez que la actividad se prestó (propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La

obra es resultado reproducible de la actividad y susceptible de entrega En

la obra se pretende la obtención de un resultado, y no sólo la actividad de

trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la utilidad abstracta

que se puede obtener. En los servicios, el trabajo es un fin, y el objeto del

contrato es la utilidad concreta que se deriva del trabajo. En los servicios

se contrata a la persona en cuanto productora de utilidad; en la obra se

contrata a la utilidad y la persona sólo es relevante en los supuestos en que

sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la utilidad de la

persona y no a la persona en cuanto es útil. Este “producto” de la actividad

tiene una característica en nuestro Derecho: debe ser reproducible. Lo que

 interesa para calificar a la obra es la posibilidad de reproducirla con

independencia de su autor. El servicio, por el contrario, es intangible,

desaparece al primer consumo, y es necesario que concurra el autor para

hacerlo nuevamente. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de

reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de

la Nación, 2012, pp. 180-181).

En ambos contratos, el precio constituye un elemento esencial: el Código dispone la

onerosidad del contrato. El precio del contrato de obra o servicio reglado en el artículo

1255, en principio, es determinado por las partes contratantes, o, en su defecto, por la ley,

los usos y, en última instancia, por decisión judicial. “La norma mantiene el criterio de

libertad de las partes para establecer el precio del contrato, la que no puede ser cercenada

por leyes arancelarias" (Lovece, 2014, p. 85).

Invariabilidad del precio:

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una

unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación

del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con

fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más

trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto

en el artículo 1091.36

36. Art. 1.255 - Ley N° 26.994 (2014). Op. ci

Al respecto de lo anterior:

en los supuestos de contratación por precio global o unidad de medida, rige para las partes el
principio general de invariabilidad del precio, por el cual ambos contratantes asumen el riesgo en
más o en menos que implica cualquier modificación en los costos o en el tiempo de ejecución de
la obra o del servicio. No obstante, este rigorismo sede en los supuestos en lo que la equivalencia
o ecuación económica del negocio se ve afectada por circunstancias extraordinarias, ajenas a las
partes y al riesgo asumido por ellas, en tal caso son aplicables las disposiciones del art. 1091.
(Lovece, 2014, p. 85).

Efectos

Obligaciones del contratista y el prestador

El art. 1.256 establece las obligaciones comunes al contratista y prestador de servicios.

Ambos están obligados a:

a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos

razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica
correspondientes a la actividad desarrollada; b) informar al comitente sobre los aspectos
esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida; c) proveer los materiales adecuados
que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya
pactado o resulte de los usos; d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e
informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el
contratista o prestador debiese conocer; e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o,

en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.37

37. Art. 1.256 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Aclaramos en esta parte que, para la ejecución de la obra o prestación del servicio,

el contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio, excepto
que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus cualidades para
realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la

responsabilidad de la ejecución. 38

38 Art. 1.254 - Ley N° 26.994 (2014). Op. ci

Obligaciones del comitente

El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: “a) pagar la retribución; b) proporcionar al
contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio; c) recibir

la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256. 39

39 Art. 1.257 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Otros efectos

Muerte del comitente: “La muerte del comitente no extingue el contrato, excepto que haga imposible o inútil la

ejecución”.40

40. Art. 1.259 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Muerte del contratista o prestador: La muerte del contratista o prestador extingue el contrato,
excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos de aquél. En caso de extinción, el
comitente debe pagar el costo de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada en

proporción al precio total convenido. 41

41 Art. 1.260 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Desistimiento unilateral:

El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la

ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al prestador todos los

gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener. El

juez puede reducir equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la

norma conduce a una notoria injusticia.42

La ruptura de esta etapa del negocio por el comitente puede producirse de

dos formas, una abrupta o intempestiva o bien ser el resultado de una

decisión razonada y fundada siguiendo los lineamientos de la buena fe

negocial. A los efectos de la reparación es el primer supuesto (ruptura

abrupta o intempestiva) en particular el que habrá de generarla, debiendo

repararse los denominados daños al interés negativo que habrán de

comprender los gastos efectivamente realizados (daño emergente) y la

pérdida de chance por la frustración de las razonables expectativas

generadas. El artículo 1261 (…) atiende expresamente a los supuestos de

desistimiento del comitente, estableciendo que el mismo puede hacerlo

por su propia voluntad, vale decir, que no se requiere la existencia de una

causa, pudiendo hacerlo efectivo, aunque la ejecución se haya iniciado,

imponiendo la obligación de indemnizar al prestador por todos los gastos,

trabajos y las utilidades que hubiera podido obtener por el contrato.

(Lovece, 2014, p. 92).

42 Art. 1.261 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit
LECCIÓN 6 de 8

Conexión con figuras regidas por disposiciones

especiales

Conexión con figuras regidas por disposiciones especiales.

Naturaleza de los servicios profesionales

La obra material se encuentra regulada en la Sección 2a (“Disposiciones especiales para las obras”). La obra

intelectual se rige por la Ley especial N° 11.72343, y subsidiariamente por las disposiciones comunes.

Servicios y obras destinados a los consumidores: los contratos de obra y servicios destinados al consumidor se

regulan por la Ley N° 24.240. 44

43 Ley N°11.723 (1933). Propiedad Intelectual. Régimen legal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

44 Ley N° 24.240 (1993). Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Contrato de servicios profesionales: en el Código Civil y Comercial de la Nación no hay una regulación particular
para los contratos de servicios profesionales. Se les aplican las normas en materia de contrato de obras y servicios.
Así, en los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012), se sostuvo:

Entendemos que no es necesario un tipo especial para regular el contrato de servicios

profesionales como fue propuesta de regulación en el proyecto de 1992. En primer lugar, porque
la diversidad de actividades profesionales hace difícil encuadrarlas en un solo tipo especial, y
existe mejor adaptabilidad con las normas ya propuestas en el resto de los textos. En segundo
lugar, porque las reglas específicas contempladas en el proyecto de 1992 se encuentran en el
anteproyecto que presentamos. La discrecionalidad técnica, la diferenciación con el contrato
dependiente, los efectos de la utilización de terceros, el modo de determinar la obligación del
profesional, están contempladas en las disposiciones generales de los contratos de obra y
servicios. En la parte especial de los servicios se remite a las obligaciones de hacer, donde
claramente se distinguen los casos de mera actividad de los otros en los que se promete la
eficacia. También en obligaciones existen previsiones sobre la utilización de terceros, la
imputación basada en la estructura del vínculo obligatorio, la confianza especial, y los deberes
secundarios de conducta. Los aspectos vinculados a la prueba están contemplados en obligaciones
y los de la responsabilidad en la parte general de este tema. También en la parte general de
contratos hay numerosas disposiciones propias de los servicios profesionales. El profesional tiene
discrecionalidad técnica, por ello puede elegir los medios a utilizar conforme con la ciencia y
conocimientos que pone en juego en cada prestación. El proyecto propone en el art 1253 que “el
contratista o prestador de los servicios elige libremente los medios de ejecución del contrato”.- La
obligación puede ser contratada “intuitu personae”, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional. En el caso en que no sea así, el profesional puede requerir la
cooperación de terceros.- El proyecto dispone que (art 1254) que “el contratista o prestador de
servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio, salvo que de lo estipulado o de la
índole de la obligación resulte que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente en
todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la ejecución”.
(Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los
Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, pp. 182-183)
LECCIÓN 7 de 8

Disposiciones especiales para las obras

La Sección 2a del Código establece una serie de disposiciones especiales para el caso del contrato de obra.

Sistemas de contratación

La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también denominado “retribución global”, por
unidad de medida, por coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las partes. La
contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente. Si se trata de
inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si nada se convino ni
surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste

alzado y que es el contratista quien provee los materiales. 45

45 Art. 1.262 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Retribución

“Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la retribución se determina sobre el valor de los

materiales, de la mano de obra y de otros gastos directos o indirectos" 46

46 Art. 1.263 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Variaciones del proyecto convenido

Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado

sin autorización escrita el comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para ejecutar
la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la
contratación; la necesidad de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al
comitente con indicación de su costo estimado. Si las variaciones implican un aumento superior a
la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su decisión dentro
del plazo de diez días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado. El
comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar

sustancialmente la naturaleza de la obra. 47

47. Art. 1.264 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas

“A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones autorizadas en este Capítulo se fijan

judicialmente” .48

48 Art. 1.265 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Obra por pieza o medida

Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del número de piezas o de la medida
total, el contrato puede ser extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que sean las
partes designadas como límite mínimo, debiéndose las prestaciones correspondientes a la parte
concluida. Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el contratista está obligado a
entregar la obra concluida y el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las

unidades pactadas. 49
 49 Art. 1.266 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Luego, se:

regulan supuestos muy habituales y conflictivos. La imposibilidad de

ejecución de la prestación sin culpa, la destrucción o deterioro de la obra

por caso fortuito antes de la entrega, el derecho a verificar, la aceptación

de la obra, los vicios o defectos y diferencias en la calidad, los vicios que

no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino. (Comisión

para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y

unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 183).

A saber:

Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa “Si la ejecución de una obra o su continuación se hace
imposible por causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene derecho a

obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada”.50

50. Art. 1.267 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega

La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber
sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los siguientes
efectos: a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el
contratista tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada; b) si la
causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los
materiales, no se debe la remuneración pactada, aunque el contratista haya advertido
oportunamente esa circunstancia al comitente. c) si el comitente está en mora en la recepción al
 momento de la destrucción o del deterioro de parte importante de la obra, debe la remuneración

pactada.51

51 Art. 1.268 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Derecho a verificar

“En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente de una obra tiene derecho

a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados”.52

52 Art. 1.269 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Aceptación de la obra

“La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo 747”.53

53 Art. 1.270 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Vicios o defectos y diferencias en la calidad

“Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra”.54

54 Art. 1.271 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

Plazos de garantía

Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que comitente verifique la obra o compruebe
su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación. Si se
trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un
plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista: a) queda libre de
 responsabilidad por los vicios aparentes; b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al
momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios

ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes. 55

Art. 1.272 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Obra en ruina o impropia para su destino

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su

naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de

la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen

impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba la

incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque

el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los

materiales, aunque no sean provistos por el contratista.56

56 Art. 1.273 - Ley N° 26.994 (2014). Op. ci

Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino

Esta responsabilidad se extiende, concurrentemente:

a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa
actividad su profesión habitual;

b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumplió
una misión semejante a la de un contratista;
 c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier
otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra

dañada o a cualquiera de sus partes.57

Por otra parte, “el constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están
obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño

producido por el incumplimiento de tales disposiciones”.58

57 Art. 1.274 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

58 Art. 1.277 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit

También se establece un plazo de caducidad de diez años de aceptada la obra conforme al

art. 1.275. “Toda cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad por los daños
que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duración

o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita”.59 El efecto es la nulidad,
conforme al art. 1.276.

59 Art. 1.276 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

Disposiciones especiales para los servicios

El artículo 1278 atiende a la regulación en la prestación de servicios dentro de los cuales se

encuentran regulados los servicios profesionales, a los que se les habrán de aplicar las previsiones
generales para los contratos de obra y servicios conjuntamente con las obligaciones de hacer. No
obstante, consideramos importante remarcar que en aquellos supuestos en los cuales sea de
aplicación la Ley de Defensa del consumidor las relaciones se habrán de regular por dicha norma
atento su especificidad y carácter tuitivo. (Lovece, 2014, p. 109).
Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los que “pueden pactarse por tiempo
determinado. Si nada se ha estipulado, se entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duración indeterminada”60; pero poniendo en cabeza de quien decide culminar el
contrato, el deber de dar preaviso con razonable anticipación (art. 1.279).

Te propongo la lectura de la modificación del CCyCN:

Modificacion de CCyCN - 2020.pdf

193.7 KB
LECCIÓN 8 de 8

Referencia

Carnaghi, M. (2015). El orden público en el contrato de locación, L.L. 2101/2015.

Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil
y Comercial de la Nación. (2012). Fundamentos del anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación. Nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación, Textos oficiales. Recuperado de
http://www.nuevocodigocivil.com/wpcontent/uploads/2015/02/5-Fundamentos-del-Proyecto.pdf

Leiva Fernández, L. (2014). El contrato de locación de cosas en el Código Civil y en el Proyecto de 2012, Revista
de Derecho Privado y Comunitario, (2), 41-75.

Ley N° 11.723 (1933). Propiedad Intelectual. Régimen legal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Ley N° 23.091 (1984). Locaciones urbanas. Beneficios impositivos. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Ley N° 24.240 (1993). Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Lovece, G. (2014). Los contratos de obras y servicios en el Código Civil de 1871 y en el Proyecto de 2012. Revista
de Derecho Privado y Comunitario, (2), 77-110