Tema 20: Las figuras contractuales típicas

(II): los arrendamientos y el contrato de

obra

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2 de mayo de 2023

1. Noción general de arrendamiento

El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el disfrute de una cosa o el servicio
prestado por una persona a título oneroso. El C.C. recoge tres figuras contractuales distintas:
el arrendamiento de cosas, el arrendamiento de obras, y el arrendamiento de servicios. Así
se dice que el contrato de arrendamiento es aquel por el que una de las partes se obliga
a proporcionar a la otra mediante el pago de un precio, el uso y disfrute temporal de una
cosa (arrendamiento de cosa), a prestarle temporalmente sus servicios (arrendamiento de
servicios) o a hacer por cuenta de ella una obra determinada (arrendamiento de obra).

2. La regulación del arrendamiento de cosas por el código

civil

El Código civil, tras dictar unas normas comunes a todos los arrendamientos, se ocupa sólo
del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas sin regular los demás arrendamientos de
cosas. Teniendo en cuenta que sólo se excluyen como materia de este contrato «los bienes
fungibles que se consumen con el uso» (art. 1.545), es claro que también podrán ser objeto de
arrendamiento los bienes muebles no fungibles y los semovientes, a estos se les deben aplicar
las normas que el C.C. dicta para los arrendamientos inmobiliarios (arts. 1.546 a 1.574).

El arrendamiento de cosas lo define el C.C. como aquel por el que una de las partes, arrenda-
dor, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado
y precio cierto (art. 1.543). Son elementos esenciales la cesión de uso o goce de una cosa,
el precio cierto y su duración temporal. Para ser arrendador solo se requiere la capacidad
general para contratar, no exigiéndose ser dueño de la cosa.

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Este principio sufre una excepción tratándose de arrendamientos inscribibles en el Registro
de la Propiedad: “los padres o tutores, respecto de los bienes o menores incapacitados y los
administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento
las cosas por tiempo que exceda los 6 años” (arts. 1.548 y 323 con respecto de los menores
emancipados).

El arrendamiento de cosas es un contrato que tiene por objeto exclusivo transmitir el tempo-
ral goce o disfrute de una cosa: no se cede el dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando
el arrendador sólo la posesión. Es un contrato consensual, se perfecciona por el simple con-
sentimiento; es bilateral y oneroso, el arrendatario recibe el goce de la cosa y el arrendador
recibe el precio o renta; es conmutativo, el valor de las prestaciones de las partes aparece
fijado de antemano; es temporal, de duración determinada.

2.1. Contenido del contrato del arrendamiento de cosas

Todas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio de que éste está
obligado a procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por todo el tiempo que dure
el arrendamiento, correlativas al derecho de uso y disfrute del arrendatario. Así el arrendador
estará obligado a:

A entregar al arrendatario la cosa u objeto del contrato.

Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la destine y, en consecuencia,

a hacer las reparaciones necesarias (constituyendo no sólo un deber sino un derecho
del arrendador, que puede hacerlas efectivas aún contra la voluntad del arrendatario
en el caso de que sean urgentes e inaplazables (art. 1.558).

Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, no pudiendo variar la

forma de la cosa arrendada respondiendo (art. 1.553), y respondiendo ante el arrenda-
tario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute, siéndole aplicables
las disposiciones sobre saneamiento de la compraventa (art. 1.553).

Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la cosa.

El arrendatario estará obligado a:

Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado, tolerando las reparaciones urgentes
que haga el arrendador.

Poner en conocimiento del arrendador (art. 1.559.1) toda usurpación o novedad dañosa
y la necesidad de reparaciones.

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 Responder del deterioro de la cosa (art. 1.563), a no ser que pruebe que no fue ocasio-
nado por su culpa.

Devolver la cosa al concluir el arrendamiento tal como la recibió, presumiéndose que

la recibió en buen estado.

3. Los arrendamientos urbanos

El problema de la escasez de viviendas y habitaciones producida por el aumento de la po-

blación y el éxodo rural hacia las ciudades industriales, agudizado en el mundo después de
las dos guerras mundiales, y en España tras la guerra civil, dio lugar a que distintos países
legislaran sobre la materia, con un denominador común, la protección de los inquilinos o
arrendatarios merced, de una parte, a la congelación de las rentas, a fin de evitar su alza
continua o el aumento abusivo de alquileres, y de otra, a la concesión al arrendatario del
derecho de prórroga legal, para impedir el lanzamiento masivo de dichos inquilinos en el
momento del vencimiento del plazo pactado.

Esta materia está regulada por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urba-
nos.

3.1. La L.A.U. de 1994

Es una ley que protege a los inquilinos o arrendatarios. Se caracteriza por la extraordinaria
sencillez de sus planteamientos.

El cuerpo central de la regulación de futuro de la L.A.U.-1994 viene establecido en el Titulo

II en el que cabe destacar: el legislador procuró un régimen relativamente tuitivo y sometido
a regulación imperativa del arrendamiento de vivienda (art. 4.1), mientras que cualesquiera
otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto entre las partes (art. 4.3). Los últimos
párrafos del punto 1 del Preámbulo lo explican; «La regulación sustantiva del contrato de
arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de
vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las
realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto,
de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia [...]», aunque lo hagan
sin reclamar el apoyo expreso del mandato constitucional establecido en el artículo 47, en
cuya virtud «los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las
normas pertinentes para hacer efectivo» el llamado derecho a la vivienda.

La L.A.U considera arrendamiento de vivienda exclusivamente el alquiler “cuyo destino pri-

mordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Se define pues
de forma directa y positiva el arrendamiento de vivienda, mientras que el arrendamiento
para uso distinto de vivienda se caracteriza por vía negativa: se considera tal “aquel arrenda-
miento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del

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establecido en el artículo anterior”. Así pues, la Ley circunscribe los aspectos tuitivos de la
nueva regulación exclusivamente a los bienes inmuebles que sirvan para atender la necesidad
permanente de vivienda.

Según esta ley quedan excluidos del ámbito propio del arrendamiento de vivienda y se con-
sideran «de uso distinto» todos los contratos de inquilinato que no persigan ánimo de lucro
(recogidos en el Texto Refundido de 1964) como son los locales ocupados por la Iglesia Cató-
lica , Estado, Provincia, Municipio, Entidades Benéficas, Asociaciones Piadosas, Sociedades
o Asociaciones deportivas, etc.. Además de éstos también quedan excluidos los locales para
casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.

El plazo mínimo establecido por la Ley de 1994 fue de 5 años. Con una prórroga trienal,
potestativa año por año para el arrendatario, no obstante ello, ha de tenerse en cuenta que
a partir de la entrada en vigor de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de Medidas de fomento
y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios se modificó el
apartado 3 del art. 9 de la LAU para ampliar los supuestos en los que no procede la prórroga
obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en el que el arrendador
tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado o para su cónyuge
en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial siempre que se haya
hecho constar expresamente en el contrato.

Otra ley que modifica la LAU es la ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y
fomento del mercado de alquiler de viviendas, esta nueva ley refuerza la libertad de pactos,
facilita el desistimiento del contrato en beneficio del arrendatario y en consecuencia a partir
de su aprobación limita los plazos de duración contractual y de las posibles prorrogas, con-
forme a lo siguiente: establece en primer lugar que la duración del contrato será libremente
pactada por las partes, aunque tendencialmente el periodo contractual mínimo de 3 años.
En segundo lugar se replantea el desistimiento contractual por parte del arrendatario quien,
con independencia de la duración convenida por las partes, podrá desistir del contrato siem-
pre que hayan transcurrido seis meses desde su celebración y comunique el desistimiento al
arrendador con antelación de treinta días. Otra modificación dirigida a convertir en titular
del contrato al cónyuge que no lo era, cuando en cualquier supuesto de crisis matrimonial la
sentencia le atribuya el uso de la vivienda.

El artículo segundo de la Ley 4/2013 de 4 de junio tiene la finalidad de agilizar los procesos
de desahucio de finca urbana o rústica con carácter general y sobre todo cuando procedan
por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario.

La renta será libremente fijada por las partes y su actualización se realizará en los términos
pactados, aplicándose el índice general nacional del sistema de índices de precios al consumo,
en defecto de pacto expreso. Tras la entrada en vigor de la Ley 2/2015 de 30 de marzo de
desindexación de la economía española su disposición final 1.1 da una nueva redacción al art.
18.1 de la LAU que exige pacto expreso entre las partes para que pueda ser revisada la renta
en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En tal caso, la actualización
se realizará aplicándose el mecanismo de revisión de valores monetarios fijado por las partes

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en el contrato y en su defecto por la variación anual del índice de garantía de competitividad
a fecha de cada revisión.

3.2. El Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo

La LAU-1994 ha sido modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas

urgentes en materia de vivienda y alquiler, con la finalidad de atender la urgencia social que
se deriva de un mercado de la vivienda deficiente y especialmente desequilibrado en el ámbito
del alquiler.

Entre las modificaciones llevadas a cabo vigente hasta la actualidad se destacan las siugientes:

Duración del contrato. La duración del arrendamiento será libremente acordada por
las partes, pero se amplía la prórroga obligatoria del contrato de tres a cinco años si el
arrendador es persona física, o a siete años si persona jurídica.

Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus fa-

miliares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los
supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el
primer año del contrato, para ello ha de estar presente en el contrato inicial.

Actualización de renta. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año
de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto
expreso, no se aplicará actualización de rentas de los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de
valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se
actualizará cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía
de Competitividad a fecha de cada actualización.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de

la renta no podrá exceder del resultado e aplicar la variación porcentual experimentada
por el IPC a fecha de cada actualización.
Por otro lado, se establece en dos mensualidades de renta la cantidad máxima de las
garantías adicionales a la fianza que pueden exigir al arrendatario, salvo que se trate
de contratos de larga duración. Se fija que los gastos inmobiliarios serán a cargo del
arrendador para el caso de que éste sea persona jurídica.

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4. El arrendamiento de servicios

4.1. Idea general

El Art. 1544 del C.C. dice que en el arrendamiento de servicios una de las partes se obliga
a prestar un servicio de carácter material a otra por un precio cierto. El arrendamiento de
servicios tiene las siguientes notas características:

El objeto del contrato consiste en la prestación a desarrollar, no en el resultado que se

produzca.

La remuneración suele ser proporcional al tiempo durante el que se prestó el servicio,

también puede darse un precio no al tiempo sino a la labor realizada.

4.2. La prestación de servicios correspondientes a las profesiones

liberales

Pueden contratarse tanto los servicios manuales, como los intelectuales o que correspondan
a las profesiones liberales (médicos, economistas, abogados). El contrato se regirá por las
normas de Derecho civil cuando el servicio no se preste en las condiciones que harían de
él un contrato de trabajo. Según la jurisprudencia los servicios de las personas que ejercen
profesiones liberales no constituyen más que una modalidad del que la tradición jurídica y
nuestro C.C. vienen llamando contrato de arrendamiento de servicios.

El requisito del precio cierto está en gran parte desvirtuado. La necesidad de la previa
determinación de su cuantía está sustituida por la posibilidad de que posteriormente pueda
quedar establecida por los usos de la profesión.

La acción de reclamar los honorarios prescribe a los tres años (art. 1.967.1 y 2).

No siempre estamos ante un contrato de arrendamiento de servicios en las profesiones libe-

rales, en ocasiones nos encontramos ante un contrato de obra supuesto que se da cuando
mediante una remuneración se obliga al profesional a prestar no propiamente su actividad
sino el resultado producida por la misma.

La Ley Ómnibus o Ley 25/2009 de 22 de diciembre posibilita la aparición de una nueva clase
de profesional colegiado que es la propia Sociedad Profesional. A los efectos de la misma
se entiende que hay una propia actividad profesional cuando los actos propios de la misma
sean ejecutados directamente bajo la razón o denominación social y le sean atribuidos a la
sociedad los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de la actividad profesional como
titular de la relación jurídica establecida con el cliente. Con ello se pretende dar certidumbre
jurídica a la acusada tendencia que se observa en los últimos años a organizar el ejercicio de
las profesiones colegiadas por medio de sociedades.

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5. El contrato de obra

Por el contrato de obra una persona, empresario o contratista, se obliga a ejecutar una obra
en beneficio de otra, propietario o dueño de la obra, que habrá de pagar por ella un precio
cierto. La nota distintiva de este contrato radica en que lo prometido no es el trabajo en sí
mismo sino el resultado del trabajo: La Obra.

Desde el punto de vista del CC se trata de un arrendamiento, aunque la doctrina trata de

evitar la denominación que le da el Código de arrendamiento de obra, llamándolo contrato
de obra, contrato de empresa, contrato de ejecución de obra o incluso contrato de industria.

La mayoría de las normas del CC que regulan el contrato de obra, parecen pensar exclusi-
vamente en que el objeto de contrato sólo fuese la construcción de edificios. Por otra parte,
son manifiestamente insuficientes en la regulación de su contenido, pues aludos sólo a ciertas
hipótesis especiales que no siempre tienen una gran aplicación en la práctica; desconocien-
do, sin embargo, la figura del «promotor» como persona que dirige toda la organización en
la construcción inmobiliaria, o la subcontratación por parte del contratista con otros, tan
frecuente en la actualidad. De ahí la aprobación de la ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
ordenación de la edificación.

Pueden ser objeto del contrato de obra todas las cosas, todo resultado material, industrial,
científico o artístico (confección de un traje, la realización de una investigación, un cuadro,
una auditoría...). También puede ser un contrato de obra la edición de un libro, la realización
de la publicidad de un producto, la ejecución de un transporte, si bien en esos casos hay
disposiciones propias que dan lugar, bajo ciertos supuestos, a contratos típicos específicos.

La obra ha de terminarse de algún modo, bien con relación a un plano o diseño, que es lo
general, bien con indicación de las circunstancias que la especifiquen.

La ejecución de una obra puede contratarse conviniendo que el que la ejecute ponga solamente
su trabajo o industria o que también suministre el material (art. 1.588).

5.1. Contenido del contrato de obra

Posición del contratista

Su principal obligación consiste en realizar la obra de acuerdo con los usos de su actividad o
profesión en el tiempo y en las condiciones convenidas, según lo pactado, ya sea entregando
la totalidad de la obra al finalizar el plazo o fraccionándola en ejecuciones parciales (art.
1.592).

El encargo de ciertas obras suele ir acompañado de un diseño o proyecto, habiéndolo sumi-

nistrado el propietario o el contratista. La obra debe de realizarse conforme a él, pudiéndose

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solo variar por acuerdo de las partes, si bien el propietario suele reservarse en el contrato la
facultad de modificarlo dentro de ciertos límites.

Es usual insertar una clausula penal imponiéndole al contratista una indemnización alzada
o proporcional al tiempo por el retraso en la terminación.

La obra se realiza a riesgo del contratista de modo que de si antes de entregarse se pierde
o se destruye es dicho contratista quien soporta la pérdida y el dueño no tiene que pagarle
el precio, si bien éste, en caso de que hubiere entregado los materiales al contratista los
perdería. Si la pérdida se produce mediando culpa de uno de los contratantes o morosidad
del dueño en la recepción, el culpable o moroso habrá de pagar a la otra parte el valor de lo
puesto por ella e indemnizarle de los perjuicios (arts. 1.589 1 y 1.590 2 ).

Entregada la obra, el contratista ha cumplido su obligación; pero cuando se trata de la

construcción de edificios, en los que los vicios se manifiestan a largo plazo, es precisos proteger
al propietario. Actualmente está regulada por los artículos 18 y 19 de la L.O.E. (ley 38/1999,
de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).

Posición del dueño de la obra

Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción del propietario, se entiende

reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente. Si la
persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estará a lo que este decida (art. 1.598).

La principal obligación del dueño de la obra es pagar el precio convenido y a su entrega,

salvo pacto en contrario. En el caso de la modificación de la obra sobre plano que produzca
un aumento de la misma, el contratista podrá pedir aumento de precio, siempre que el dueño
autorizara los cambios. Si la obra se ejecuta por piezas o medidas el contratista puede exigirle
que la reciba por partes y que la pague en proporción.

5.2. Extinción

A las causas generales de extinción de las obligaciones [35.1.], añade el CC, para este contrato,
las siguientes:

El desistimiento unilateral [30.6.] del dueño de la obra, indemnizando al contratista de

todos los gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella (art. 1.594).
1
Art. 1.589 «Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de
destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla»
2
Art. 1.590 «El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio
si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que
la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente
esta circunstancia al dueño».

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La muerte del contratista, si la obra se le encomendó en atención a sus cualidades
personales, debiendo el dueño de la obra pagar a sus herederos la parte ejecutada (art
1.595).

La imposibilidad sobrevenida al contratista de concluir la obra por causas indepen-

dientes de su voluntad, siendo indemnizado de acuerdo con el párrafo anterior (art.
1.595.3).