INFORME DE EVALUACION DE UN INMUEBLE A

VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO/CLIENTE : JUAN ADOLFO SAIRE SAIRE

ALICIA ALAGON SANTOYO

SOLICITANTE : JUAN ADOLFO SAIRE SAIRE

LOCALIZACION : PASAJE AGUAJALES MZ C LOTE 20, 21,
22,09,10,11 – PUERTO MALDONADO
FECHA DE EVALUACION: 29 DE NOVIEMBRE DEL 2016
REALIZADA POR: ING. WALTER LOYMER RUGEL CABRERA
RESUMEN VALUACION DEL INMUEBLE
PROPIETARIO : JUAN ADOLFO SAIRE SAIRE

ALICIA ALAGON SANTOYO

SOLICITANTE : JUAN ADOLFO SAIRE SAIRE

LOCALIZACION : PASAJE AGUAJALES MZ C LOTE 20, 21,

22,09,10,11 – PUERTO MALDONADO

TIPO PREDIO : URBANO

CATEGORIA : VIVIENDA
AREA DEL TERRENO : 1431.00 m2
AREA SIN CONSTRUIR : 1431.00 m2
FECHA DE EVALUACION : 29/11/2016
VALORES
VALOR COMERCIAL : S/. 849,846.00 (NUEVOS SOLES )
SON: OCHOCIENTOS CUARENTINUEVE MIL 0CHOCIENTOS CUARENTISEIS CON
00/100 NUEVOS SOLES

VALOR REALIZACION EN MERCADO: S/. 824,350.67 NUEVOS SOLES

SON: OCOCIENTOS VEINTICUATRO MIL TRESCIENTO CINCUENTA Y 67/100
NUEVOS SOLES

TIPO DE CAMBIO : 3.42 nuevos soles x U.S. 1.00

TASACION REALIZADA POR : ING. WALTER LOYMER RUGEL CABRERA

CIP 58359

:
 INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE. A VALOR VENTA EN
EL MERCADO
1.0 DATOS GENERALES
INSTRUCCIONES RECIBIDAS.
OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuació n es determinar el valor comercial y el realizació n en el
mercado, del inmueble de acuerdo a la resolució n SBS 808-2003
Esta valuació n, se efectú a a solicitud de la JUAN ADOLFO SAIRE SAIRE, con la
finalidad de que el inmueble constituya una garantía hipotecaria
1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El predio urbano, se encuentra ubicado en PASAJE AGUAJALES MZ C LOTE

20, 21, 22, 09,10,11 en La ciudad de Puerto Maldonado Distrito y Provincia

Tambopata, Regió n de Madre de Dios.
1.3 DESCRIPCION DEL INMUEBLE
DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
El inmueble, tiene un cerco perimétrico de material noble y cuenta con DOS pisos y
sus ambientes con que cuenta son los siguientes:
PRIMER PISO:
 05 Aulas de material Noble
 01 Secretaria
 01 Direccion
 01 Cafetín
 01 Centro de atenció n
 02 Servicios Higiénicos
SEGUNDO PISO:
 04 Aulas
 01 Servicio Múltiples

INFORME DE LA LABOR REALIZADA
Se efectuó la valuació n (verificació n) interna y externa de inmueble.
ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
La valuació n es con fines de que el inmueble constituya una garantía hipotecaria.
FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
29/11/2016.
2.0 VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCION OCULAR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:
 Pistas de asfalto, con veredas en el entorno.
 Servicios de Agua potable y Desagü e.
 Energía eléctrica, Monofá sica, domiciliaria e iluminació n pú blica.
 Vías de comunicació n, Servicio de Transporte pú blico y teléfono, internet y
cable.
 Cercanía al Cementerio de Puerto Maldonado

El inmueble se encuentra cercano a

AV LA JOYA, Vía asfaltada Distancia a la que se encuentra
I.E.B.R. MILAGROS en línea recta a 500 ml
CEMENTERIO DE PUERTO en línea recta a 18.4 ml
MALDONADO
AV. TAMBOPATA, Vía asfaltada en línea recta a 220 ml

En el entorno existen viviendas y algunos comercios, como SERVICENTROS,

INSTITUCIONES EDUCATIVAS.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

- Por el FRENTE, con el Pasaje Aguajales, en línea recta de 31.80 ml.
- Por la DERECHA ENTRANDO, con el Lote N° 19 y 08, en línea recta de
45.00ml
- Por la IZQUIERDA ENTRANDO, con el Lote N°23 y 12 , en línea recta de
45.00ml
- Por el FONDO, con Pasaje S/N, en línea recta de 31.80 mll
AREA
AREA DEL INMUEBLE 1431 M2

PERIMETRO
PERIMETRO 153.60 ML

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El inmueble cuenta con un cerco perimétrico de material noble, sin embargo para
estos fines no se está considerando esta valorizació n.

ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

El inmueble tiene una antigü edad aproximada de dos añ os, el estado de
conservació n es bueno respectivamente.

DEPRECIACION
De conformidad con reglamento general de tasaciones del Perú , tabla N°01
(VIVIENDA), tiene una deprecació n del orden del 36% en B-2, por el consiguiente
el factor de ajuste en el valor unitario de edificació n es de 0.64.

2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN REGISTROS PUBLICOS

INSCRIPCION
 El predio no está inscrito en la zona registral N°X- oficina Madre de Dios.
 Se cuenta con CONTRATO DE VENTA DE LOTE URBANO Y OTORGAMIENTO
DE ESCRITURA PUBLICA

Aspectos Legales:
Inmueble registrado con Declaratoria de Fábrica, linderos debidamente identificados.
Gravámenes:
No se aprecian en la información recabada de los RR.PP. de Lima a la fecha del
presente.
SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.
3.0 METODOLOGIA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspecció n de campo y a la vez entorno del predio, a
fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con
características similares en la zona.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA.

La valuació n se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el reglamento general
de tasaciones del Perú R. M. N. 126-2007 VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo del 2007,
aplicando el mercado del inmueble, segú n resolució n S.B.S.N. 808-2003.

3.3 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

UBICACION PRECIO UNITARIO REFERENCIA

($/M2)
Av. La Joya ( Frente al U.$. 76.00 Base de Datos
penal)
Prolongacion Jose Maria U.$. 85.00 Cotizació n con su
Arguedas propietario.
Av. La Joya con U.$. 109.00 Cotizació n con su
Prolongacion propietario.
Circunvalacion
PROMEDIANDO entre las U.$. 90.00
tres ultimas tasaciones.

CONCLUSION
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicació n y tipo de
inmueble es de una mayor oferta; por lo que determina razonablemente el precio
comercial de U.S. 90.00 x m2 de terreno. Ademá s cabe mencionar que el predio
está ubicado cerca de cuatro Av. principales, por otra parte tiene todos los
servicios bá sicos como la energía eléctrica, el agua potable y desagü e.
De tal aná lisis se recomienda razonablemente un Valor Unitario para el terreno de

U.S. 90.00/m2
3.4 DEDUCCINES APLICABLES
Para el caso de realizació n del inmueble consideramos las siguientes deducciones:

 Gastos por perdida y deterioro : 0.80%

 Gasto de valuació n para realizació n : 0.20%
 Depreciació n durante la ejecució n : 1.00%
 Mantenimiento : 1.00%
 Sub- total : 3.00%

- Otros : para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 90 días y

estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles, se considera un ajuste en el valor
para poder en bien en ese plazo, de: 10%
TOTAL DEDUCCIONES (del valor comercial) 10.00%
NOTA.-se recomienda a JUAN ADOLFO SAIRE SAIRE considerar las deducciones de
su conocimiento. Para así obtener un valor de realizació n final

3.5 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENCIVO USO POSIBLE DEL BIEN
Dada su ubicació n, dimensió n y características el inmueble indica que las
apreciaciones indicadas son las razones para determinar el valor del bien y se
puede utilizar para usos tales como:
 OFICINAS
 INSTITUCION EDUCATIVA
 UNIVERSIDAD
 INSTITUTO
 ACADEMIA
 HOSPEDAJE
 DEPARTAMENTOS
 TIENDA PARA COMERCIO
3.6 SUSTENTACION
El aná lisis efectuado sobre el inmueble, permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las má s razonables para determinar el valor del bien.
4.0 CALCULOS EFECTUADOS
4.1 DESARROLLO
Valor de reposición del inmueble (VR)
a.- Valor del terreno (VT)
Del aná lisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en ubicació n y entorno urbano, a la fecha (punto 3.3) se
asigna como valor comercial unitario U, S 90.00 x m2
 Á rea del Terreno = 1431 m2 (A-I)
(A-I)= á rea N° 1
 Frente del terreno = 31.49 ml
 De acuerdo al Título II, CAPITULO III TASACION DEL TERRENO del
Reglamento Nacional de Tasaciones, Resolució n Ministerial N° 172-2016-
VIVIENDA de fecha 23 de julio de 2016 en su Artículo 19,.- Determinació n
del Valor del Terreno, inciso 1; el predio está inmerso dentro de lo que
estipula el inciso “1”; se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno
y se compara con el á rea del terreno. Si el á rea del terreno es igual o menor
al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el Valor del
terreno por el valor a precio de mercado del terreno $/. / m2
AREA al 100% de su arancel = 3 x (31.49²)
= 3 x 991.62 m2 (A-II)=2974.86
A-I = 1431 <A-II )=2974.86

VALOR DEL TERRENO AL 100%

VT1=1431 M2 X 90.00 = U.S. 128,790.00

El VALOR DEL TERRENO ES DE $/. 128,790.00

VT = U.S. 128,790.00 (DOLARES AMERICANOS)

TIPO DE CAMBIO: U.S 3.42 /SOLES
VT = S/. 440,461.80 NUEVOS SOLES
B.- VALOR DE LA EDIFICACION (VE)
De acuerdo a las características constructivas que han sido utilizadas para la
edificació n, asigna los valores comerciales unitarios de edificació n, explicado en el
cuadro siguiente de costo por m2 de construcció n para edificació n en la selva para
los intereses de los propietarios no se está considerando la tasación de la edificación del
Inmueble.

PRESUPUESTO BASE DE LA CONSTRUCCION

(CON REFERENCIA AL CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES)

- OBRA : VIVIENDA NORMATIVA

- PROPIETARIO: I.E. CRISTO SALVADOR
- UBICACIÓN : Mz. C, Lote N° 9-10-11-20-21-22, Psje.
Los aguajales, Puerto Maldonado.
- FECHA : 28 de Noviembre del 2016

VALOR UNITARIO: 1° PISO, TECHO DE MATERIAL NOBLE.

BLOQUE A

CODIGO DESCRIPCION CATEGORIA VALOR

1 Muros y columnas C 266.31

2 Techos C 144.23

3 Pisos G 47.77

4 Puertas y ventanas F 48.02

5 Revestimientos F 66.11

6 Instalaciones eléctricas F 29.69

sanitarias

602.13

VALOR POR M2 DE OBRA S/ 602.13

 AREA CONSTRUIDA 299.2 M2

VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA S/. 180,157.296

VALOR UNITARIO: 2° PISO, TECHO DE MATERIAL NOBLE.

BLOQUE A

CODIGO DESCRIPCION CATEGORIA VALOR

1 Muros y columnas C 266.31

2 Techos C 144.23

3 Pisos G 47.77

4 Puertas y ventanas F 48.02

5 Revestimientos F 66.11

6 Instalaciones eléctricas y F 29.69

Sanitarias.

602.13

VALOR POR M2 DE OBRA S/ 602.13

AREA CONSTRUIDA 283.8M2

VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA S/. 170,884.494

VALOR UNITARIO: 1° PISO, TECHO DE CALAMINA.

BLOQUE B
 CODIGO DESCRIPCION CATEGORIA VALOR

1 Muros y columnas H 55.84

2 Techos F 42.10

3 Pisos G 47.77

4 Puertas y ventanas G 28.34

5 Revestimientos 00.00

6 Baños E 9.56

7 Instalaciones eléctricas y F 29.69

Sanitarias.

213.396

VALOR POR M2 DE OBRA S/ 213.396

AREA CONSTRUIDA 273.4 M2

VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA S/. 58,342.4664

VALOR TOTAL DE LA OBRA S/. 409,384.256

c.- Obra complementaria

TOTAL OC =U.S.00.00
d.- Valor de proposición del inmueble
VR = VT + VE + OC = S/. 796, 800.00
VR = 440,461.80 + 409,384.256 + OC = S/. 849,846.00
VR = S/. 849,846.00
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
De acuerdo a la valuació n de precios en el entorno, se considera que el valor de
reposició n calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene
el inmueble en el mercado por lo tanto:

VC = S/. 849,846.00 (NUEVOS SOLES )

SON: OCHOCIENTOS CUARENTINUEVE MIL 0CHOCIENTOS CUARENTISEIS CON

00/100 NUEVOS SOLES

4.2 VALOR DE REALIZACION RESULTANTE

VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (RESOLUCION
S.B.SN. 808-03)

El valor de realizació n en el mercado, es el Valor Neto del inmueble que se

esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situació n como está descontando los castigos por los conceptos indicados en el
punto 3.4
Las deducciones aplicables son: 20% del valor comercial, luego:
VRM = 0.97 x S/. 849,846.00
VRM = S/. 824,350.67 NUEVOS SOLES
SON: OCOCIENTOS VEINTICUATRO MIL TRESCIENTO CINCUENTA Y 67/100
NUEVOS SOLES

4.3 ANALISIS DE CONSISTENCIA.

La secuencia seguida en la determinació n del valor, así como los sustentos
aplicados, muestran una clara consistencia para la obtenció n del valor de
realizació n.
5.0 OPINION INTEGRAL DEL TASADOR VALUADOR
 - La presente valuació n se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicado las normas vigentes.
- Vigencia de la evaluació n: si no varían las condiciones de mercado,
econó micas y otras, así como de surgir eventos fortuitos, la valuació n podrá
tener una vigencia de 90 días.
- La Valorizacion, debería incluir las deducciones de su conocimiento a fin de
obtener un valor de realizació n final.
6.0 DOCUEMENTACION SUSTENTATORIA
 La informació n de precios se obtuvo en la zona donde está ubicada el
inmueble, y también de las empresas inmuebles que existen en Puerto
Maldonado y del internet.
 PANEL
FOTOGRAFICO
FOTOGRAFIA N° 01.- ESTADO ACTUAL DE LA PARTE INTERIOR DEL INMUEBLE

INMUEBLE EN ESTUDIO

FOTOGRAFIA N° 02 ESTADO ACTUAL DEL FRONTIS DEL INMUEBLE

 FOTOGRAFIA N° 03 PARTE INTERIOR DEL INMUEBLE

FOTOGRAFIA N° 04 PARTE INTERNA DEL BIEN INMUEBLE