HOJA RESUMEN - VALORIZACION DE INMUEBLES - SCOTIABANK

DATOS GENERALES
SOLICITANTE SCOTIABANK PERU S.A.A. N° DE SOLICITUD
BANCA Micorempresa PRODUCTO
FUNCIONARIO BANCO AGENCIA
DATOS DE LA GTIA

TIPO DE GARANTIA SUBTIPO

DATOS DEL CLIENTE

CLIENTE INVERSIONES GARMONT SOCIEDAD ANONIMA CERRADA TELEFONOS

CTA BT 96588561 DNI/RUC

DATOS COORD. VALORIZACION
COORD. VALORIZACION CON: TELEFONOS
Email
DATOS DEL PERITO
PERITO ASIGNADO Giancarlo Martino Herrera FECHA REPEV 17/10/2021 NOMBRE INSPECTOR ASIGNADO Giancarlo Martino Herrera
DATOS DEL BIEN
N° PARTIDA 11093587 FECHA INSPECCIÓN 24/11/2020 FECHA EXPEDICIÓN 25/11/2020
PROPIETARIO Elizabeth Estrella MONTES MENDOZA y Oscar Hector GARCIA PAUCAR
UBICACIÓN DEL BIEN Jr La Fe S/N barrio Umuto block K Lote 16 residencial Amelia Oyague El Tambo Huancayo Junin
REFERENCIAS DE UBICACIÓN
DISTRITO EL TAMBO Provincia HUANCAYO Departamento JUNIN
ZONIFICACIÓN 2-RDM (zona de densidad media) UBIGEO 120114 Latitud -12.038125 Longitud -75.21300
TIPO TERRENO Terreno Urbano Terreno Cercado SI Ubicación de Terreno 2-Exterior Servicios 3-Luz y Agua
USOS DEL BIEN 5-Vivienda % de uso del bien 100 N° Pisos 3 N° Sotanos 0
Tipo de Edificacion 1-Hasta 4 pisos N° Deposito 0 N° Estacionamto 1 Materiales 2-Ladrillo y Cemento Ocupantes 2. Inquilinos
ESPECIFICACIONES GENERALES - TERRENO AGRICOLA
AMENAZAS Cultivos y Variedades
Area total del terreno (ha) Area sembrada (ha)

CUENTA CON LICENCIAS DE AGUA Vigencia de Licencia Caudal total (lt/sg)

CON AGUA SUPERFICIAL Caudal (lt/sg)

CON POZOS N° de Pozos Caudal (lt/sg) Ubicación de Pozos

DOCUMENTOS SUSTENTATORIOS
COPIA LITERAL  PLANO DE UBICACIÓN HR - PU 
LICENCIAS DE USO DE AGUA: SERVIDUMBRES DE PASO TERRENO
SUPERFICIAL MEMORIA DESCRIPTIVA CERTIFICADO DE PARAMETROS / LICENCIA DE EDIFICACION
SUBTERRANEA MINUTA COMPRA VENTA SERVIDUMBRES DE PASO DE TERRENO DE UBICACIÓN DE POZOS A CAMPOS
VALORES UNITARIOS M2
VALOR TERRENO X M2 VALOR UTIL X M2 TIPO CAMBIO: 3.605
VALORIZACIÓN
Concepto Estado de
m2 Tipo de Acabados Año de Construc. Moneda / m2 Factor Deprec. Valor Asegurable Valor Comercial % Valor Valor Realización
(Declarado en RRPP) Conservación
DECLARADO
Terreno 90.00 567.14 51,042.60 80% 40,834.08
Construccion 0.00 0.00 80% 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
Valor Total en Dolares 0.00 51,042.60 40,834.08
Valor Total en Soles 0.00 184,008.57 147,206.86
Valor Asegurable Total Dólares 88,600.62
Valor Asegurable Total Soles 319,405.22
ESPECIFICACIONES ADICIONALES
Edificacion Declarada en PU (Municipalidad) y no declarado en RRPP $ S/.
Valor Comercial Edificacion en PU: 21,004.26 75,720.35
Valor de Realización Edificacion en PU: 16,803.41 60,576.28
Valor Asegurable Edificacion en PU: 22,830.87 82,305.27

VALORES REFERENCIAS ( ESTUDIO DE MERCADO )

Valor x m2 Moneda Uso del Inmueble Zonificacion Distrito
Estudio de mercado 1 308.33 dólar TERRENO RDM EL TAMBO
Estudio de mercado 2 1,000.00 dólar TERRENO RDM EL TAMBO
Estudio de mercado 3 500.00 dólar TERRENO RDM EL TAMBO
DESCRIPCIONES Y OBSERVACIONES (Hallazgos/Eventos relevantes que limiten o impacten en el valor de mercado)
Se trata de un inmueble de uso multifamiliar,en el primer piso existe un departamento con 02 habitaciones, 01 baño, sala comedor cocina y patio de servicio, en el segundo y tercer piso existe un departamento por piso donde existe sala comedor cocina, 03 habitaciones, 02 baños

VALORES ADICIONALES - EDIFICACION

(Edificacion Estimada, No esta en PU ni en RRPP) $ S/.
Valor Comercial Estimado: 60,507.91 218,131.02
Valor de Realización Estimado: 48,406.33 174,504.82
Valor Asegurable Estimado: 65,769.75 237,099.95

VALORES ADICIONALES - AGRICOLA

(Valor total de Plantaciones) $ S/.
Valor Comercial: 0.00 0.00
Valor de Realización : 0.00 0.00

Marcar con X la opción que corresponda:

SI NO
Inmueble está ubicado en zona segura (No Peligrosa) X
Inmueble destinado exclusivamente para casa/habitación X
Inmueble ubicado en zona urbanizada con pistas, veredas y servicios (luz,agua y/o desague) X
Inmueble construido con material noble X
Inmueble cuenta con todos los servicios básicos (luz,agua,desague) X
El inmueble se encuentra terminado (pisos,techos,ventanas,baños,puertas,etc)-No aplica para bien futuro X

Fecha 25/11/2020

Firma Perito

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 ANEXO N° 01

CLIENTE: INVERSIONES GARMONT SOCIEDAD ANONIMA CERRADA

CUADRO DE EDIFICACIÓN DE ÁREAS DECLARADAS Y NO DECLARADAS EN RR.PP.

MONEDA: DOLARES AMERICANOS US$

Valor Importe
Valor Terreno Área Construida Valor Construcción Valor Comercial Valor de Realización
DESCRIPCIÓN Área Terreno m2 Asegurable Depreciación % Valor
US$ m2 US$ /M2 US$ US$
US$
Área Declarada en RRPP
Terreno 90.00 567.14 51,042.60 80% 40,834.08
- - - - - 80% -
- - - - - 0% -
- - - - - 0% -
TOTAL DECLARADO - 51,042.60 40,834.08
Edificación Declarada en Autovalúo
CONSTRUCCION 65.80 346.97 22,830.87 0.92 21,004.26 80% 16,803.41
- - - - - -
- - - - - -
TOTAL DECLARADO EN PU 22,830.87 21,004.26 16,803.41
Edificacion No esta en PU ni en RRPP
TOTAL ESTIMADO 65,769.75 60,507.91 48,406.33

TOTAL DECLARADO + DECLARADO EN PU + ESTIMADO 88,600.62 132,554.77 106,043.82

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 ANEXO N° 02

CLIENTE: INVERSIONES GARMONT SOCIEDAD ANONIMA CERRADA

CUADRO DE EDIFICACIÓN DE ÁREAS DECLARADAS Y NO DECLARADAS EN RR.PP.

MONEDA: NUEVOS SOLES S/.

TIPO DE CAMBIO: S/. 3.605

Valor Importe Valor de

Valor Terreno Área Construida Valor Construcción Valor Comercial
DESCRIPCIÓN Área Terreno m2 Asegurable Depreciación % Valor Realización
S/ m2 S/M2 S/
S/ S/
Área Declarada en RRPP
Terreno 90.00 2,044.54 184,008.57 80% 147,206.86
- - - - - 80% -
- - - - - 0% -
- - - - - 0% -
TOTAL DECLARADO - 184,008.57 147,206.86
Edificación Declarada en Autovalúo
65.80 1,250.84000 82,305.27200 0.91999 75,720.35016 80% 60,576.28
- - - - - -
- - - - - -
TOTAL DECLARADO EN PU 82,305.2720 75,720.3502 60,576.28
Edificacion No esta en PU ni en RRPP
TOTAL ESTIMADO 237,099.95 218,131.02 174,504.82

TOTAL DECLARADO + DECLARADO EN PU + ESTIMADO 319,405.22 477,859.94 382,287.95

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 ANEXO N° 03

CLIENTE: INVERSIONES GARMONT SOCIEDAD ANONIMA CERRADA

OFERTA INMOBILIARIA

Distancia al Área Terreno Area Precio Venta VUT Referencia

Ubicación y Descripción
Inmueble m2 Construida m2 US$ m2 Telefonos

Cerca a Macro 900 ml 120.00 0.00 37,000.00 308.33 983622771

Condominio El Eden 300 ml 90.00 0.00 90,000.00 1,000.00 956218932

Cerca Cementerio Umuto 600 ml 112.00 0.00 56,000.00 500.00 936759072

Conclusión:
Se trato de tomar solo valores de terrenos desocupados

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 DECLARACIÓN JURADA POR CALIDAD DE INFORME DE TASACIÓN

CLIENTE: INVERSIONES GARMONT SOCIEDAD ANONIMA CERRADA

INDICE* Cumplimiento
Descripción
(Ubicación Pagina) (Check List)
Fecha de la información técnica y de los precios que está utilizando. 12 
Presenta tres secciones: memoria descriptiva, valuación y anexos. 7,8,9 
Se justifica el factor de corrección al valor comercial. 12 
Informa sobre la Zonificación y uso actual del predio. 7 
Evalúa la existencia de Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. 7, 8 
Detalla las características del entorno urbano. 7,8,9 
Realiza análisis de la documentación registral (RR.PP. Y Autovaluo) 9 
Determina el valor del terreno en base al valor unitario obtenido del estudio de
13 
mercado inmobiliario de la zona.

Cuenta con REPEV vigente. 11 

Declara que no pertenece al mismo grupo económico, no tener relación laboral ni
11 
tener vínculo con los propietarios.

Metodología para determinar el VC de un bien inmueble; VC=valor del terreno valor de

13.14 
la edificación + valor de las instalaciones fijas y obras complementarias.

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 HOJA RESUMEN DE LA TASACION COMERCIAL DE UN BIEN INMUEBLE

Solicitante SCOTIBANK
Cliente INVERSIONES GARMONT SOCIEDAD ANONIMA CERRADA
Propietario Elizabeth Estrella MONTES MENDOZA y Oscar Hector GARCIA PAUCAR
Ubicación según Partida Electrónica Jr La Fe S/N barrio Umuto block K Lote 16 residencial Amelia Oyague El Tambo Huancayo Junin
Ubicación según el Predio Urbano Jr La Fe S/N Cdra 5 Mz K Lote 16 Urb Amelia Oyague El Tambo Huancayo
Ubicación Según la Inspección Ocular Jr La Fe S/N Cdra 5 Urb Amelia Oyague El Tambo Huancayo
Fecha referida de Tasación 24/11/2020 Tipo de Bien INMUEBLE
Antigüedad 4 Estado de Conservación Bueno Área Construida 246.00
Área de Terreno 90.00 Material de Construcción Concreto-Ladrillo
* Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

Resultados de Métodos Directos (Reposicion)

Valor en dolares $ Valor en S/
Valor del Terreno $51,042.60 S/ 184,008.57
Valor de La Edificación $81,512.17 S/ 293,851.37
Valor similar nuevo (VSN) $88,600.62 S/ 319,405.22
Valor de areas comunes $0.00 S/ 0.00
Valor Obras Complementarias $0.00 S/ 0.00
Valor FISICO o Reposición $132,554.77 S/ 477,859.94
VALOR COMERCIAL $132,554.77 S/ 477,859.94
VALOR DE REALIZACION $106,043.82 S/ 382,287.95
Tipo de cambio considerado S/. 3.605 x Dólar
VALORES INSCRITOS EN RRPP
VALOR COMERCIAL $51,042.60 S/ 184,008.57
VALOR DE REALIZACIÓN $40,834.08 S/ 147,206.86
VALORES INSCRITOS EN PU
VALOR COMERCIAL $21,004.26 S/ 75,720.35
VALOR DE REALIZACIÓN $16,803.41 S/ 60,576.28
VALORES NO INSCRITOS
VALOR COMERCIAL $60,507.91 S/ 0.00
VALOR DE REALIZACIÓN $0.00 S/ 0.00

Arq M. Giancarlo Martino Herrera

CAP n° 8644
REPEV 6264-2013

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Objeto y Propósito
Alcance y Limitaciones
Reglamentación
Metodología Empleada
Documentación Proporcionada
X Partida Registral
--- Parámetros Urb.
--- Predio Rústico
Titulación e Inscripción
Principal
Estacionamiento
Características Registrales
Cargas Se desconoce
Solicitante
Tipo de Tasación
Cliente
Propietario(s)
Fecha de Inspección
Georreferencias
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.- ANTECEDENTES
Estimar el valor comercial para fines de hipoteca
Durante la visita SI se dieron las facilidades para la inspección ocular y toma
de registro fotográfico al interior del inmueble.
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172-2016-
VIVIENDA , Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación del valor
de realizaciones el mercado.
Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos
establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú.
X Predio Urbano --- Memoria Descriptiva. --- Planos
--- Tasación anterior --- Copia literal --- CRI
--- Otro, especificar ---
Partida Electrónica Nº 11093587
--- Nº ---
Gravámenes Se desconoce Declaratoria de Fábrica NO
2.- DATOS GENERALES
SCOTIBANK
COMERCIAL
INVERSIONES GARMONT SOCIEDAD ANONIMA CERRADA
Elizabeth Estrella MONTES MENDOZA y Oscar Hector GARCIA PAUCAR
24/11/2020 Ocupante Inquilino
Latitud -12.038125 Longitud -75.212997 (*) Datos de Google Map

Ubicación según Jr La Fe S/N barrio Umuto block K Lote 16 residencial Amelia Oyague El Tambo
Partida Electrónica Huancayo Junin
Ubicación según
Jr La Fe S/N Cdra 5 Mz K Lote 16 Urb Amelia Oyague El Tambo Huancayo
el Predio Urbano
Ubicación Según
Jr La Fe S/N Cdra 5 Urb Amelia Oyague El Tambo Huancayo
la Inspección Ocular
3.- CARACTERISTICAS URBANISTICAS DEL ENTORNO
Características del Sector y del Entorno
Tipo de Zona Urbana Demanda / Interés Media
Uso Predominante Vivienda Zonificación RDM

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Infraestructura de Servicio Urbano
Vías Asfaltadas NO Veredas SI Alcantarillado SI Agua Potable SI Alumbrado SI
Desarrollo Creciente Altura de Edificación Baja
Nivel Socioeconómico Medio Velocidad de Cambio Media
Tendencia del Desarrollo Urbano Consolidado Heterogéneo Estado de Conservación Bueno
Equipamiento del Entorno
Nivel de equipamiento Nivel de equipamiento
Comercial Suficiente Estacionamiento Suficiente
Escolar Suficiente Áreas Verdes Suficiente
Asistencial Suficiente Zonas Recreativas Suficiente
Riesgos de Origen Natural o Humano Ninguno
Vías Principales del Entorno Jr La Fe, Av Progreso
4.- CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE
Régimen de Propiedad Propiedad Exclusiva Tipo de inmueble Vivienda Multifamiliar
Descripción USO ACTUAL 1 % USO ACTUAL 2 %
VIVIENDA 100 --- ---
Terreno
Forma Topografía Posición
Regular X Irregular --- Plana X Pendiente --- Exterior X Interior ---
Construcciones
Material Predominante Edad Efectiva (años) Estado de Conservación
Concreto-Ladrillo 4 Bueno
Descripcion general
N° de Pisos del edificio Áreas Comunes N° Unidades en el conjunto
3+Az NO 1
N° de Sótanos del edificio Ascensor Conexión de Servicios
0 NO Sí, todos
Nivel ocupado en el edificio. Obras Complementarias Mantenimiento
--- NO Regularmente
Descripción y Distribución Detallada del Inmueble
Se trata de un inmueble de uso multifamiliar,en el primer piso existe un departamento con 02 habitaciones, 01
baño, sala comedor cocina y patio de servicio, en el segundo y tercer piso existe un departamento por piso
donde existe sala comedor cocina, 03 habitaciones, 02 baños

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 4.1 LINDEROS
Orientación Descripción Medida (metros)
Norte Jr La Fe 6.00
Oeste Lote 7 15.00
Este Lote 5 15.00
Sur lote 9 6.00
Perimetro 42.00

4.2 TERRENO
Unidad Área terreno % Area de la Unidad Obtención
Und. Observación
Inmobiliaria matriz Participación Inmobiliaria del Área
TERRENO m² 90.00 100.000 90.00 F. Reg/Part. Elect ---

4.3 CONSTRUCCIÓN
Área Obtención Edificacion
Construccion Und. Área construida Area libre
Ocupada del Área declarada
CONSTRUCCION m² 246.00 24.92 270.92 Inspección Ocular NO

4.4 AREAS COMUNES

Área Obtención Edificacion
Construccion Und. Área construida Area libre
Ocupada del Área declarada

4.5 INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Material Obtención Edificacion
Descripcion Und. Cantidad Antigüedad
predominnate del Área declarada

4.6 CONDICIONES DE HABITABILIDAD DEL INMUEBLE

El inmueble cuenta con una ventilación adecuada, una iluminación adecuada, cumple con las dimensiones
mínimas de espacio habitable, presenta condiciones de seguridad

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 5. METODOLOGIA

Revisión de documentación: Para el desarrollo del presente informe, se analiza la documentación proporcionada y/o
recabada del bien a valuar o tasar y esta sirve de base para el estudio del presente informe.

Inspección: Es realizada con el fin de identificar plenamente la información relevante del bien a valuar o tasar, en
donde se recopilan datos cualitativos y cuantitativos que son empleados para el desarrollo del informe profesional de
valuación. En la inspección se realiza un reporte fotográfico para registrar gráficamente las características del bien, así
como su entorno y ubicación.
Elaboración del informe: En base a la información proporcionada y recabada, se analiza el bien y se desarrolla el
informe de valuación (o tasación).
Control de calidad (visado): Elaborado el informe, antes de emitir el informe, pasa por un control de calidad o visado,
que valida la información coherencia y metodología empleada por el perito.
De acuerdo a las mejores practicas de la valuación, existen las siguientes metodologías para determinar el valor de un
bien y de acuerdo a las características del bien se determina la metodología aplicable para estimar el valor
correspondiente:

Enfoque de Mercado (o comparación): Tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la
cantidad estimada, expresada en términos de dinero que razonablemente se puede esperar de una propiedad en un
intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión para
comprar o vender y ambos plenamente conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha específica.

Enfoque de Costos (o reposición): El principio de este enfoque, es el de sustitución, se fundamenta en el costo

actual de su reproducción o reposición. Cuando se trata de inmuebles, inicialmente se estima el valor de terreno,
posteriormente se determina el Costo de Reposición a Nuevo (C.R.N.) tanto de las edificaciones como de obras
complementarias y se deduce la depreciación correspondiente (pérdida de valor causada por el deterioro físico,
obsolescencia funcional u obsolescencia económica).
Enfoque de Capitalización (o rentas) / Residual (o de flujos): Considera las rentas o ingresos producidas y/o
beneficios generados por el objeto de la valuación. La capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el
valor de un bien con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen durante la vida
económica del bien traído a valor presente.
6. DEFINICONESMETODOLOGIA
Costo: Se refiere a la cantidad de dinero empleada para la creación de una cosa. Dependiendo de lo que se está
valorando, se consideran diferentes partidas al completar el costo. Típicamente se diferencia lo que son costos
directos, costos indirectos y costos de coordinación.

Valor Similar a Nuevo (VSN): Es el valor de reposición del bien sin depreciar. Monto de un bien nuevo de similares
características del analizado. Este método de valoración está basado en el principio del costo necesario para la
reproducción o reposición del bien, tomando en cuenta materialidad y calidad constructiva.

Depreciación (Dep): Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de conservación y antigüedad.

Homologación: Acción de poner en relación de igualdad o semejante a dos bienes, uno objeto de tasación, y otro
objeto comparable, distinguiendo, cuantificando y haciendo intervenir todos aquellos factores que reflejen las
diferencias sustantivas entre ambos. Los factores que se utilizan frecuentemente son: Zona, Superficie, Zonificación,
Topografía, Ubicación, Negociación, Tipo, Antigüedad, Vistas, etc. Los factores aplicados se multiplican entre si
obteniendo un Factor de Homologación Resultante el cual establece el que será el Valor Unitario Resultante a partir
de la multiplicación con los valores unitarios de las muestras de mercado. Aplicando un promedio a estos valores
resultantes se obtiene el Valor Unitario Aplicable al bien.

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Precio: El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, objeto o servicio y es la cantidad
asignada a la obtención del un bien.
Tasación comercial: Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos directos e
indirectos u otros debidamente sustentados.

Valor comercial o razonable: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares
características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación. Es una aproximación de lo que es el precio,
el valor es indefinido y encuadra las cantidades numéricas contenidas ante una situación normal de mercado. Se
entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, por la que se intercambiaría un bien en el mercado
abierto y competido, entre un comprador y un vendedor, actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las
circunstancias prevalecientes, en un plazo razonable de exposición.

Valor de Realización: Es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y
aplicando un factor de reducción, en consideración a la necesidad de vender el bien en el menor tiempo posible.

7. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS SOBRE LA VALUACION

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de valuación y
tasación.
La presente tasación constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito expresado en la carátula del
mismo, por lo tanto carece de validez si es utilizado para otros fines.

La presente tasación no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería
civil o la arquitectura que no sea objeto de la valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con
esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan ser
apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de tasación. Incluso cuando se aprecien algunas
características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal -según la vida útil
consumida- de un inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabilidad que así indicarlo cuando
son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación malos o ruinosos, es obligación del perito
realizar la tasación según los criterios y normas vigentes y aplicables según el propósito del mismo.

Las superficies utilizadas en la tasación son obtenidas de las fuentes indicadas en la misma. Cuando se indica según
medidas, corresponde a una medición física para efectos de avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto,
considerando las variantes y hábitos de medición existentes, por lo que su resultado únicamente se destina para fines
de cálculo de la tasación.
La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente (licencias de construcción, predio
urbano, escrituras u otros) y en su caso, se estima en base a lo apreciado físicamente.
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran
afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán de
nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud de la tasación.
La presente tasación es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en los 1.
ANTECEDENTES, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
La presente garantia a opinion del perito se considera PREFERIDA, debIdo a que cuenta con la documentacion legal
adecuada, no presenta obligacion previa que pudiera disminuir su valor o de alguna manera pudiera impedir que la
empresa acredora adquiera clara titulacion, no existe inconvenientes por terceras personas por la posecion del bien
valuado
El perito DECLARA que no pertenece al mismo grupo económico, no tener relación laboral ni tener vínculo con los
propietarios.

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 8.- ANÁLISIS METODOLÓGICO
8.1.- CROQUIS DE UBICACIÓN
2

MÉTODO DE COSTOS O REPOSICIÓN (OFERTA DE MERCADO PARA TERRENOS)

A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Tiene
Ubicación / Descripción Tipo de oferta Comparación General Teléfono Fecha
Const

1 Cerca a Macro VENTA SIMILAR 983622771 NO 23/09/2020

2 Condominio El Eden VENTA SIMILAR 956218932 SI 23/09/2020
3 Cerca Cementerio Umuto VENTA SIMILAR 936759072 NO 23/09/2020
4
5

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Valor del Factores de HOMOLOGACIÓN Valor Unit. Terreno
Valor del Inmueble Área Factor
Inmueble Homologado
Referencial (US$) (m2) 1 2 3 4 5 6 Resultante
Unitario (US$) (US$/m2)
1 US$37,000.00 120.00 $308.33 0.98 1.04 1.00 1.03 0.96 1.00 1.01 $311.42
2 US$90,000.00 90.00 $1,000.00 0.98 1.00 1.00 0.98 1.00 0.97 0.93 $930.00
3 US$56,000.00 112.00 $500.00 0.97 1.00 1.00 0.97 1.00 0.98 0.92 $460.00
4
5
Los factores usados son: 1.-zonificacion, 2.-forma, 3.-superficie, 4.-zona, 5.- ubicación y 6.-construccion

Valor Unitario Terreno Homologado Promedio VUT Prom. Homologado

$602.78 $567.14
[$/m²] ajustado[$/m²]
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio VUT Prom. Homologado
S/ 2,173.01 S/ 2,044.54
[S/. x m²] ajustado[S/. x m²]

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 ANÁLISIS METODOLÓGICO
MÉTODO DIRECTO DE COSTOS O REPOSICIÓN
A. VALOR DE TERRENO (VT)
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se obtiene;

Area de la Unidad Valor Unitario del Terreno

Unidad Inmobiliaria Área de terreno matriz (m2) % de Participación Valor de Terreno ($)
Inmobiliaria (m2) ($xm2)
TERRENO 90.00 100.00 90.00 567.14 51,042.60

Valor de Terreno ($) $51,042.60

Valor de Terreno (s/.) S/ 184,008.57

B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES

B.1 VALORES INSCRITOS EN RRPP
B.1.1 VALORES DE LAS EDIFICACIONES INSCRITAS EN RRPP
Región de la Edificación
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; SIERRA
CLASIFICACION MATERIAL DE COSTRUCCION PREDOMINANTE ESTADO DE CONSERVACION
1 Casa Habitacion 3 Edificios oficinas 1 Concreto 1 Muy bueno 3 Regular
3 Adobe, tapial, madera
2 Tiendas, depositos, clubes sociales 4 Salud cines, industria, uso educativo 2 Ladrillo 2 Bueno 4 Malo

CATEGORIAS Depreciacion Valor Area

Piso / Edad Efectiva Valor Unitario Incremento Valor de la
C M E unitario area Construida
Seccion (años) Mc T P P R B In ($) (5%) % $ Construccion
construida (m2)

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Total area construida (m2) 0.00
Total valor de la construccion (S/.) S/ 0.00
Total valor de la construccion ($) $0.00
B.1.2 VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC) INSCRITAS EN RRPP
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Comunes ($
Descripción % de Áreas Comunes Area Construida (m2) FD (*) Valor de Áreas Comunes ($)
X m2)

Total valor areas comunes (S/.) S/ 0.00

Total valor areas comunes ($) $0.00
B.1.3 VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC) INSCRITAS EN RRPP
Unidad Valor Unitario
Descripción Cantidad Valor de Total ($) FD (*) Valor de Inst. y Obras Complem. ($)
(u) ($ X UND)

Total valor de instalaciones y obras complementarias (S/.) S/ 0.00

(*) Factor de Depreciación Total valor de instalaciones y obras complementarias ($) $0.00

B.2 VALORES INSCRITOS EN LA MUNICIPALIDAD (PU)

B.2.1 VALORES DE LAS EDIFICACIONES INSCRITOS EN LA MUNICIPALIDAD (PU)
Región de la Edificación
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; SIERRA
CLASIFICACION MATERIAL DE COSTRUCCION PREDOMINANTE ESTADO DE CONSERVACION
1 Casa Habitacion 3 Edificios oficinas 1 Concreto 1 Muy bueno 3 Regular
3 Adobe, tapial, madera
2 Tiendas, depositos, clubes sociales 4 Salud cines, industria, uso educativo 2 Ladrillo 2 Bueno 4 Malo

CATEGORIAS Depreciacion Valor Area

Piso / Edad Efectiva Valor Unitario Incremento Valor de la
C M E unitario area Construida
Seccion (años) Mc T P P R B In ($) (5%) % $ Construccion
construida (m2)

1 4 1 2 2 C C E F F E F 346.97 0.00 8.00 27.76 319.21 65.80 21,004.26

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Total area construida (m2) 65.80
Total valor de la construccion (S/.) S/ 75,720.35
Total valor de la construccion ($) $21,004.26

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B.2.2 VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC) INSCRITAS EN LA MUNICIPALIDAD (PU)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Comunes ($
Descripción % de Áreas Comunes Area Construida (m2) FD (*) Valor de Áreas Comunes ($)
X m2)

Total valor areas comunes (S/.) S/ 0.00

Total valor areas comunes ($) $0.00
B.2.3 VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC) INSCRITAS EN LA MUNICIPALIDAD (PU)
Unidad Valor Unitario
Descripción Cantidad Valor de Total ($) FD (*) Valor de Inst. y Obras Complem. ($)
(u) ($ X u)

Total valor de instalaciones y obras complementarias (S/.) S/ 0.00

(*) Factor de Depreciación Total valor de instalaciones y obras complementarias ($) $0.00

B.3 VALORES NO INSCRITOS

B.3.1 VALORES DE LAS EDIFICACIONES NO INSCRITOS
Región de la Edificación
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; SIERRA
CLASIFICACION MATERIAL DE COSTRUCCION PREDOMINANTE ESTADO DE CONSERVACION
1 Casa Habitacion 3 Edificios oficinas 1 Concreto 1 Muy bueno 3 Regular
3 Adobe, tapial, madera
2 Tiendas, depositos, clubes sociales 4 Salud cines, industria, uso educativo 2 Ladrillo 2 Bueno 4 Malo

CATEGORIAS Depreciacion Valor Area

Piso / Edad Efectiva Valor Unitario Incremento Valor de la
C M E unitario area Construida
Seccion (años) Mc T P P R B In ($) (5%) % $ Construccion
construida (m2)

2 4 1 2 2 C C E F F C F 364.98 0.00 8.00 29.20 335.78 72.08 24,203.16

3 4 1 2 2 C C E F F C F 364.98 0.00 8.00 29.20 335.78 72.08 24,203.16
4 4 1 2 2 C C E F F C F 364.98 0.00 8.00 29.20 335.78 36.04 12,101.58
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Total area construida (m2) 180.20
Total valor de la construccion (S/.) S/ 218,131.02
Total valor de la construccion ($) $60,507.91
B.3.2 VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC) NO INSCRITAS
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Comunes ($
Descripción % de Áreas Comunes Area Construida (m2) FD (*) Valor de Áreas Comunes (US$)
X m2)

Total valor areas comunes (S/.) S/ 0.00

Total valor areas comunes ($) $0.00
B.3.3 VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC) NO INSCRITAS
Unidad Valor Unitario
Descripción Cantidad Valor de Total ($) FD (*) Valor de Inst. y Obras Complem. (SI.)
(u) ($ X UND)

Total valor de instalaciones y obras complementarias (S/.) S/ 0.00

(*) Factor de Depreciación Total valor de instalaciones y obras complementarias ($) $0.00

C. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC] S/. S/ 477,859.94
$ $132,554.77

D. VALOR SIMILAR NUEVO (VSN) (Valor de la construccion sin contemplar depresiacion) S/. 319,405.22
$ 88,600.62

E. VALOR DE REALIZACION [= VSNE - DEDUCCIONES]

% Deducciones Valor en S/. Valor en $
Gastos de Publicidad 2.00% S/9,557.20 $2,651.10
Gastos de Tasación para la Realización 0.20% S/955.72 $265.11
Comisión de Ventas 5.00% S/23,893.00 $6,627.74
Mantenimiento 2.00% S/9,557.20 $2,651.10
Factor por la Venta del Inmueble en un plazo de 60 días
10.80% S/51,608.87 $14,315.92

Otras deducciones(Casos Especiales) 0.00% S/0.00 $0.00

TOTAL DEDUCCIONES 20.00% S/95,571.99 $26,510.95
VALOR DE REALIZACION (S/.) S/382,287.95
VALOR DE REALIZACION ($) $106,043.82

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DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

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