INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE A VALOR

COMERCIAL EN EL MERCADO

PROPIETARIOS:

SOLICITANTE:

LOCALIZACIÓN:

FECHA DE VALUACIÓN: 22/12/2017

VALOR COMERCIAL (VC): US$ ************

VALOR DE REALIZ. EN MERCADO (VRM): US$ ************

VALOR SIMILAR NUEVO (VSN): US$ ************

NUMERO DE HOJAS: *****

PERITO: ING. ALDO BARRIOS MUÑOZ

INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL
MERCADO

I DATOS GENERALES:
1.1 PROPIETARIO:

1.2 CLIENTE:

1.3 OBJETO DE LA VALUACIÓN:

Determinar el valor comercial y de realización inmediata del bien,
de acuerdo a normas en actual vigencia.

1.4 UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Según Partidas Registral: Lote N° 2 y 3, de la Mz. B de la
HH.UU. Rinconada de Huacachina, ubicado en el Distrito, Provincia
y Departamento de Ica.

Según inspecciones ocular: URBANIZACION RINCONADA DE

HUACACHINA I ETAPA – MANZANA B LOTES 2 Y 3, DISTRITO,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE ICA.

COORDENADAS: 14°04’55’’ S, 75°45’04’’ O

1.5 DESCRIPCION DETALLADA DEL INMUEBLE:

a) Descripción
Se realizó la inspección por el interior y exterior del inmueble a solicitud
del cliente, también se realizaron averiguaciones con los vecinos para
poder realizar el presente trabajo:

El inmueble como tal no presenta inscripción en los Registros Públicos

debido a que hasta la fecha cuenta solamente con Licencia de
edificación mas no de conformidad de obra y menos de declaratoria de
fábrica dado que aún se encuentra en construcción, pero los terrenos
en los que se encuentra edificado se encuentran inscritos en las partida
registrales N° de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, Zona Registral Nº XI – Sede Ica; se trata de un inmueble de
04 niveles de uso COMERCIAL (HOTEL) con material de concreto y
cobertura de losa aligerada, dentro de un terreno de forma regular,
topografía plana y posición exterior.

PRIMER PISO: El primer piso es un área amplia que todavía carece de distribución, tal
como está concebido para área administrativa y restaurante para uso del hotel.
Presenta en su parte central una escalera amplia que sirve para acceder a los pisos
superiores.
Área Ocupada : 240.00 m²
Área Techada : 168.00 m²
Área libre : 72.00 m²
 SEGUNDO PISO: El segundo piso está compuesto de 08 habitaciones con baño, el
corredor de circulación se encuentra alrededor de la escalera ubicada en la parte
central de la edificación y que sirve para acceder al tercer piso.

Área Ocupada : 168.00 m²

Área Techada : 168.00 m²
Área libre : 72.00 m²

TERCER PISO: El tercer piso está compuesto de 08 habitaciones con baño, el

corredor de circulación se encuentra alrededor de la escalera ubicada en la parte
central de la edificación y que sirve para acceder al cuarto piso.

Área Ocupada : 168.00 m²

Área Techada : 168.00 m²
Área libre : 72.00 m²

CUARTO PISO: El cuarto piso está compuesto de 08 habitaciones con baño, el

corredor de circulación se encuentra alrededor de la escalera ubicada en la parte
central de la edificación y que sirve para acceder a la azotea.

Área Ocupada : 168.00 m²

Área Techada : 168.00 m²
Área libre : 72.00 m²

b) Materiales y acabados predominantes:

Cimientos : Zapatas, Vigas de Cimentación y Cimientos
corridos de concreto ciclópeo.
Muros : Ladrillo kk con columnas de concreto.
Techos : Losa Aligerada (concreto armado).
Pisos : A nivel de contrapiso solo en el 2do piso.
Puertas y ventanas : No Tiene
Revestimiento : Tarrajeo frotachado en 2do. Y 3er. piso
Instalaciones Sanitarias : Empotradas en todos los niveles
Instalaciones Eléctricas : Empotradas en todos los niveles pero sin
cableado

1.6 INFORMACION DE LA LABOR REALIZADA:

Se realizó la inspección ocular interna y externa, se realizaron
averiguaciones con los vecinos para poder realizar el presente trabajo y
estudio de mercado del entorno.
 Se efectuó la valuación con apoyo de la siguiente documentación
entregada por el cliente:
Partidas Registral Nº la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos Zona Registral Nº XI – Sede Ica.

1.7 CALIDAD DE ACABADOS:

El inmueble como fue mencionado anteriormente, está en estado de
construcción.
Se encuentran edificados los 04 niveles del inmueble y se encuentran en
la etapa de realización de acabados de tipo Tarrajeo de muros y techos.
La edificación y la fachada presentan un buen estado de conservación.

1.8 CARGAS Y GRAVAMENES:

De acuerdo a lo indicado en la partida de Registros Públicos:

II VERIFICACIONES EFECTUADAS:

2.1 INSPECCION OCULAR:

- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS EN EL

ENTORNO:
Se trata de un predio urbano ubicado en la Urb. Rinconada de
Huacachina I Etapa, al costado de un parque y frente al Club Social
de Ica, ubicado a 4 cuadras del cruce de la Av. Huacachina con la
Av. Circunvalatoria.
El entorno en donde se ubica el predio cuenta con obras completas
de infraestructura urbana tales como: pistas, veredas y parques,
redes de agua y desagüe, redes de alumbrado público domiciliario,
telefónicas, cable e internet.

- LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

 Por el Frente: con la Calle n° 01 con una línea recta de un tramo que
mide 12.00 ml. respectivamente.
 Por el Fondo: con los Lotes n° “28 y 29”, de propiedad de terceros
con una línea recta de un tramo que mide 12.00 ml. respectivamente.
 Por la Derecha: con parque con una línea recta de un tramo que mide
20.00 ml. respectivamente.
 Por la Izquierda: con Lote n° “04”, de propiedad de terceros con un
tramo de 20.00 ml. respectivamente.
 - AREAS:
Terreno: 240.00 m² (según partida electrónica).
Área Construida: 672.00 m² (4 pisos).

- ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION:

El inmueble está actualmente en estado de construcción.

- DEPRECIACIÓN:
Teniendo en cuenta de que se trata de un inmueble en estado de
conservación regular, con 47 años de antigüedad y de conformidad
con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Tabla Nº 01, con
material predominante el Ladrillo; se considera que esta edificación
tiene una depreciación de 47% siendo el factor de ajuste de 0.53.

2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS

PUBLICOS:
Partidas Registral Nº, de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos Zona Registral Nº XI – Sede Ica.

2.3 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Zonificación: RDM – Residencial Densidad Media
Uso Proyectado: Vivienda - Comercio

III METODOLOGIA APLICADA:

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado visita de inspección de campo y a la vez al entorno del
predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta del
inmueble con características similares.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

Se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional
de Tasaciones RM Nº 172-2016- VIVIENDA, aplicando el método de la
Valuación directa y para hallar el valor de realización en el Mercado la
Resolución SBS Nº 11356-2008.

3.3 DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes
deducciones:
- Gastos por pérdidas y deterioro 2.00%
- Gastos de reevaluación para realización 0.20%
- Depreciación durante la ejecución 4.00%
 - Mantenimiento 2.00%
Sub. Total 8.20%

- Otros: para realizar el inmueble en un plazo

prudencial de 90 días y estableciendo que
A la fecha en el mercado, la demanda es ma-
yor que la oferta, para este tipo de in-
mueble, consideramos un ajuste para poder
vender el bien en ese plazo
11.80%

Total deducciones (del valor comercial)

20.00%

3.4 ANALISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSO USO DEL BIEN:

Dada su ubicación, dimensiones y características, se podría utilizar
como:
 Vivienda
 Comercio
 Oficinas

3.5 SUSTENTACION
El análisis efectuado nos permite indicar que las apreciaciones son las
más razonables para determinar el valor del bien.
 3.6 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

a. Valores comerciales de terrenos

Área de Valor
UBICACIÓN / Valor del
Zonificación Rating Terreno terreno REFERENCIA
DESCRIPCIO Inmueble US$
m2 US$/m2
Terreno en venta
ubicado en la
Urb. Rinconada
RDM A 41,600.00 130.00 320.00
de Huacachina I
Etapa Mz. F Lote
N° 05
****************
Terreno en venta
*
ubicado en la
Sr. Mario
Urb. El Oasis RDM A 27,300.00 105.00 260.00
Alfonso
Etapa Mz. H Lote
Zevallos
N° 09
Balden
Terreno en venta
ubicado en la
***************
Urb. Rinconada
RDM A 41,600.00 130.00 300.00 Sr. Pardo
de Huacachina II
Flores
Etapa Mz. G Lote
N° 04

b. Valores comerciales de vivienda

Área Valor
UBICACIÓN / Valor del
Zonificación Rating Construida inmueble REFERENCIA
DESCRIPCION Inmueble US$
M2 US$/M2
Vivienda en
venta ubicada
en la Urb.
Rinconada de RDM A 69,255.00 80.45 860.85
Huacachina II
Etapa Mz. F
Lote N° 09
Vivienda en
venta ubicada
en la Urb.
****************
Rinconada de RDM A 49,332.50 50.00 986.65
Huacachina I
Etapa Mz. A
Lote N° 01
Vivienda en
venta ubicada
en la Urb.
Rinconada de RDM A 51,502.88 53.85 956.41
Huacachina III
Etapa Mz. G
Lote N° 04

Nota: Todas las referencias halladas se encuentran en el entorno inmediato al inmueble, con
características similares. Se debe considerar que en este tipo de transacciones existe un factor de
negociación intrínseco el cual debe verse reflejado en el valor asignado.
IV CALCULOS EFECTUADOS

4.1 VALOR DE REPOSICION (VR):

El valor de reposición será igual al valor terreno (VT) más el valor de la
edificación (VE):

a) VALOR DEL TERRENO (VT)

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de
compra y venta de terrenos similares en ubicación y entorno urbano,
y teniendo en consideración el estudio del mercado inmobiliario de la
zona donde se ubica el predio, el perito asigna como valor comercial
unitario US$ 380.00 /m2
Luego:

VT = 240.00 m2 x US$ 380.00 /m2

VT = US$ 91,200.00

b) VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE):

De acuerdo a las características constructivas y el nivel de avance de
los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se
estima el precio de la edificación en:
VE = VUOE x AT x D
Donde:

VUOE = Valor unitario obra edificación.

AT = Área Techada.
D = Factor de depreciación

VE = 61.61 m2 x US$ 220.00/m2 x 0.53

VE = US$ 13,554.20 x 0.53
VE = US$ 7,183.73

VE = US$ 7,183.73

c) VALOR DE REPOSICION (VR)

VR = VT + VE
VR = US$ 33,240.00 + US$ 7,183.73
VR = US$ 40,423.73

SON: CUARENTA MIL CUATROCIENTOS VEINTITRES CON

73/100 DOLARES AMERICANOS.
4.2 VALOR COMERCIAL (VC):
El valor comercial será igual al precio unitario por M2 (VUM2), según
estudio de mercado, multiplicado por los metros cuadrados (M2)
edificados de la vivienda:

Vivienda:
VC = VUM2 X M2
VC = US$ 675.00 x 672.00
VC = US$ 41,586.75

SON: CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS CON

75/100 DOLARES AMERICANOS.

4.3 VALOR SIMILAR NUEVO (VSN):

El Valor Similar Nuevo será igual a la sumatoria del Valor de Edificación
sin Depreciar (VESD):

VSN = VESD
VSN = US$ 13,554.20
VSN = US$ 13,554.20

SON: TRECE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON 20/100

DÓLARES AMERICANOS.

4.4 VALOR DE REALIZACIÓN DE UN INMUEBLE EN EL MERCADO

(VRM)
(Resolución S.B.S. 11356-2008):

El Valor de realización en el mercado es el valor neto del inmueble que

se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del
bien, en la situación como esta, descontando los castigos y cargos por
los conceptos indicados en el rubro 3.3
Las deducciones aplicadas son 20% del valor comercial, luego:

VRM = VC x 0.80
VRM = US$ 41,586.75 x 0.80
VRM = US$ 33,269.40

SON: TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE CON

40/100 DOLARES AMERICANOS

Nota: Tipo de Cambio: S/. 3.238/dólar. (Utilizado para todos los cálculos efectuados).

4.5 ANALISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los
sustentos aplicados nos muestran una clara consistencia para la
determinación del valor de realización.
V OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

5.1 La presente valuación se ha efectuado con total independencia de

criterio, aplicando las normas vigentes.

5.2 Vigencia de la valuación: si no varían las condiciones del mercado,

económicas y otras, así como de no surgir imponderables, la valuación
podría tener una vigencia de 90 días.

5.3 Estado de la propiedad

Bueno Regular Malo Muy malo

Estado de conservación X

Entorno X

Ubicación geográfica X

Comentario El inmueble se encuentra en regulares condiciones.

5.4 Comentario
Se observa que este inmueble cuenta con una tasación que ha sido
realizada el año 2013, su valor comercial de US$ 34,403.00, la presente
tasación tiene como valor comercial US$ 41,586.75, dicho incremento se
debe a que ha transcurrido 4 años y el inmueble ha incrementado su
valor, los valores son sustentados mediante un estudio de mercado.

VI DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

- Se efectuó la valuación revisando la documentación entregada por el

cliente, partida registral N°14135128, inspección ocular por exteriores
y toma de placas fotográficas.

- La información de precios se obtuvo del entorno visitado, páginas

web y data propia.

Miraflores 30 de noviembre 2017

TAFISAC REPEV 6558-16

--------------------------------------------------
Lic. Patricia Jeannete Quiquia Crisanto
REPEV 2960-2015
CLIENTE: GPS MANAGMENT DEL PERU

LOCALIZACIÓN: CENTRO POBLADO PACASMAYO –

SECTOR PARTE ALTA PACASMAYO –
MANZANA 22 LOTE 42, DISTRITO
PACASMAYO, PROVINCIA DE
PACASMAYO Y DEPARTAMENTO DE LA
LIBERTAD.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

 VISTAS DEL INMUEBLE

Vista frontal Vista del entorno

Vista del entorno Vista del entorno