V-52-2015

Foja: 1

FOJA: 27 .- .-

NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia
JUZGADO : 25º Juzgado Civil de Santiago
CAUSA ROL : V-52-2015
CARATULADO : LEIVA

Santiago, diecisiete de Junio de dos mil quince

VISTOS:

A fojas 12 comparece don DANIEL ANDRÉS LEIVA SALGADO,

corredor de propiedades, domiciliado en calle Los Tilos N° 141, comuna
de Quilicura, quién de conformidad a lo previsto en el artículo 18 del
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, presenta
reclamo en contra del CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES DE
SANTIAGO, representado por don JOSÉ LUIS MALDONADO
CROQUEVIELLE, abogado, ambos con domicilio en Santiago, calle
Morandé N° 440, comuna de Santiago, por la negativa a inscribir los
derechos que éste adquirió por compraventa y rendición de cuenta de
fecha 29 de agosto de 2014, sobre el inmueble ubicado en calle
Arquitecto Héctor Mardones Restat N° 5135, comuna de Maipú.

Funda su petición en que, presentada para su inscripción el 25 de

septiembre de 2014, el Conservador de Bienes Raíces de Santiago se ha
abstenido de inscribir la escritura pública de rendición de cuentas y
compraventa de fecha 29 de agosto de 2014, otorgada en la Notaría de
Santiago de doña María Soledad Santos Muñoz, mediante la cual
Sociedad de Inversiones Área Nueva Limitada vendió a don Daniel
Andrés Leiva Salgado, los derechos que la sociedad tiene sobre el
inmueble singularizado en dicha escritura, los que había adquirido por
adjudicación en remate y como agente oficioso del comprador.

Expresa que justifica su negativa el Conservador aduciendo que no

concurren todos los herederos que en conjunto son dueños del
inmueble, por lo que según lo dispuesto en el artículo 55 del
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, debe preceder
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un acto particional que habilite a la cedente para disponer de sus
derechos.

Refiere que a su juicio, la opinión del Conservador es

absolutamente errada por no ajustarse a Derecho, pues los derechos
que correspondían a doña Lidia Villanueva fueron subastados en el
marco de un procedimiento compulsivo que de voluntario nada tiene,
por la sociedad citada, en calidad ésta última de agente oficioso de sus
intereses, tal y como consta en la escritura ya mencionada.

En mérito de lo expuesto y lo previsto en el artículo 18 del

Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, solicita tener
por presentado reclamo por negativa del Conservador de Bienes Raíces
de Santiago a inscribir la escritura de compraventa y rendición de
cuenta de fecha 29 de agosto de 2014 y ordenar que se inscriba en el
Registro de Propiedad a nombre del comprador don Daniel Leiva
Salgado, los derechos que le vendiera sociedad de Inversiones Área
Nueva Limitada sobre el inmueble ya individualizado.

A fojas 20, el Conservador de Bienes Raíces evacuó su informe,

señalando que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 55 del
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y en el artículo
688 del Código Civil, la posesión legal habilita a los herederos para
disponer de consuno de los inmuebles hereditarios y, en caso de
efectuarse la partición adjudicándose el o los inmuebles a alguno o
algunos de los herederos, el o los adjudicatarios podrán disponer por sí
sólo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan cabido.

Por lo anterior señala que a su juicio, el contrato de compraventa

que efectúe uno o algunos de los herederos sobre sus derechos en un
inmueble específico de la masa hereditaria es un contrato plenamente
válido, como lo es la compraventa de cosa ajena, pero sus efectos son
bastante precarios e inciertos como lo señala la doctrina, ya que su
eficacia queda sujeta a lo que se resuelva en la partición. Es así como, si
el bien se adjudica al heredero que cedió su cuota sobre el mismo, la
enajenación produce todos sus efectos. Pero si el bien cuya cuota que se
ha enajenado se adjudica en la partición a otro comunero, distinto del
que hizo la enajenación, en virtud del efecto declarativo de la partición,
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se reputa que el indivisario enajenante no ha tenido parte alguna en el
bien de que se trate, por lo que la cesión de sus derechos sería una
venta de cosa ajena, válida pero inoponible al heredero adjudicatario.

Comenta que, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, han

estimado que la cesión de derechos sobre un inmueble específico que se
efectúa antes de haberse practicado las inscripciones contempladas en
el artículo 55 del Reglamento antes mencionado y en el artículo 688 del
Código Civil, es plenamente válida, como el contrato de venta de cosa
ajena, pero no conduce a la tradición y por tanto a la inscripción
registral, mientras el bien o los derechos de que se trate no sean
adjudicados en la partición al enajenante o cedente.

Hace presente que el Conservador se abstiene también de

practicar la inscripción de cesiones de derechos sobre un inmueble
específico antes que se realice la partición, teniendo en cuenta lo
resuelto por la Corte Suprema que ha señalado que incurre en falta o
abuso de sus atribuciones, merecedora de sanción disciplinaria, el
Conservador que, a nombre del comprador de derechos hereditarios de
5 de un total de 6 herederos, inscribe tales cuotas respecto de un bien
raíz sucesorial sin que haya mediado un acto particional. (C. Suprema,
29 de Enero 1971 R., t 68, secc Ia, p. 34).

Finalmente señala que debe dar acceso al registro de Propiedad

mediante las inscripciones que practica sólo a actos y contratos de
efectos permanentes y, por tanto, no sujetos a la eventualidad de una
cancelación, lo que podría ocurrir en este caso si por decisión de la
comunidad hereditaria se resolviera adjudicar el inmueble a otro de los
comuneros y no a los cedentes.

A fojas 42, se trajeron los autos para fallo.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que a fojas 1 comparece don DANIEL ANDRÉS LEIVA

SALGADO, quién de conformidad a lo previsto en el artículo 18 del
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, presenta
reclamo en contra del CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES DE
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SANTIAGO, representado por don JOSÉ LUIS MALDONADO
CROQUEVIELLE, por los antecedentes de hecho y derecho ya expuestos
en lo expositivo de la presente sentencia.

SEGUNDO: Que el Conservador de Bienes Raíces evacuó su

informe señalando se abstiene de inscribir ya que debe dar acceso al
registro de Propiedad mediante las inscripciones que practica sólo a
actos y contratos de efectos permanentes y, por tanto, no sujetos a la
eventualidad de una cancelación, lo que podría ocurrir en este caso si
por decisión de la comunidad hereditaria se resolviera adjudicar el
inmueble a otro de los comuneros y no a los cedentes, invocando los
fundamentos de hecho y derecho ya reseñados en lo expositivo de la
presente sentencia.

TERCERO: Que el solicitante se valió para acreditar su pretensión

de documental consistente en escritura pública de compraventa y
rendición de cuenta de fecha 29 de agosto de 2014; Formulario N° 1 del
Conservador de Bienes Raíces de Santiago, carátula N° 8938113;
Formulario N° 1 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, carátula
N° 7027333; escritura pública de compraventa en remate de fecha 7 de
noviembre de 2012 e; inscripción de fojas 44950 N° 67899 del Registro
de Propiedad del año 2014, del Conservador de Bienes Raíces de
Santiago.

CUARTO: Que de la documental acompañada se desprende que

con fecha 29 de agosto de 2014, se suscribió escritura de compraventa
y rendición de cuenta en virtud de la cual la sociedad Inversiones Área
Nueva Limitada vendió a don Daniel Leiva Salgado, los derechos que
tenía sobre el inmueble adquirido por adjudicación en remate,
consistente en el ubicado en calle Arquitecto Héctor Mardones Restat N°
5135, comuna de Maipú.

QUINTO: Que, según lo prevenido en el artículo 13 del

Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, el Conservador
no podrá rehusar ni retardar las inscripciones, deberá no obstante,
negarse si la inscripción es en algún inadmisible; por ejemplo, si no es
auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta;
si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se
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refiere; si no se ha dado público el aviso prescrito en el artículo 58; si es
visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si
no contiene las designaciones legales para la inscripción.

Que, por su parte los artículos 688 del Código Civil y 55 del
Reglamento Conservatorio invocados por el Conservador en su informe
para negar su inscripción, son normas que no revisten el carácter de
prohibitiva, toda vez que el numeral 2 del artículo 688 ya citado, señala
que una vez inscrita la posesión efectiva y especial de herencia podrán
los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios,
entendiéndose que si un heredero dispone de un bien de la sucesión
antes de que se efectúe la partición de los mismos, queda supeditada la
adquisición del adquirente al hecho que el vendedor de la especie se
adjudique el bien enajenado con cargo a su cuota.

SEXTO: Que, a mayor abundamiento, se desprende de la

documental acompañada, que la sociedad vendedora adquirió derechos
sobre el inmueble ya citado y que, de forma válida vendió los mismos,
en cuyo caso corresponde aplicar el aforismo jurídico que señala que
nadie puede transferir más derechos que los que tiene.

SÉPTIMO: Que, de acuerdo a lo razonado y del mérito de la

escritura de compraventa y rendición de cuenta acompañada, así como
de la escritura de compraventa en remate que rola a fojas 6 de autos,
se desprende que no existen obstáculos para la inscripción cuya
negativa se reclama, ya que esta no se enmarca dentro de ninguna de
las situaciones previstas en el artículo 13 del Reglamento del
Conservador de Bienes Raíces ya citado, accediéndose en consecuencia
a la solicitud planteada como se declarará en lo resolutivo del presente
fallo.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los

artículos 817 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y artículos
pertinentes del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, se declara:

Que se hace lugar a lo solicitado a lo principal de la presentación

de fojas 12 y siguientes y, en consecuencia el señor Conservador de
Bienes Raíces de Santiago, practicará la inscripción de la compraventa y
rendición de cuenta que da cuenta la escritura pública de 29 de agosto
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de 2014, en el Registro de Propiedad a nombre de la compradora don
Daniel Andrés Leiva Salgado, sobre los derechos que recaen en el
inmueble ubicado en calle Arquitecto Héctor Mardones Restat N° 5135,
correspondiente al sitio N° 1384 del Conjunto Habitacional “Parque
Versalles I”, etapa 9-B del plano de loteo respectivo, comuna de Maipú,
inscrito a fojas 44.950 N° 67.899 del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 2014.

Regístrese, notifíquese y archívese en su oportunidad.

Rol V-52-2015

Dictada por doña PATRICIA MICHEL IBACACHE TOLEDO, Juez

Suplente.

Autoriza don JUAN CARLOS DÍAZ TORO, Secretario Subrogante.

Se deja constancia que se dio cumplimiento a lo dispuesto en el inciso final del art. 162 del
C.P.C. en Santiago, diecisiete de Junio de dos mil quince
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