Juan Camilo Velásquez Tibocha.

Valentina Urrea López.

ANÁLISIS SENTENCIA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.
1. IDENTIFICACIÓN:
 NUMERO DE LA SENTENCIA: 420843
 MAGISTRADO PONENTE: José María Esguerra Samper
 FECHA: 22 de octubre de 1971
 TIPO DE ACTUACIÓN: Decisión de recurso extraordinario de casación.
 TEMA: Propiedad horizontal
 ACCIONANTES: Arturo Wilches Navas y Fanny Lugo de Wilches
 ACCIONADO: Instituto de crédito territorial.
1. HECHOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES:
- El instituto de crédito nacional vendió a los demandantes mediante escritura pública un apartamento.
- En la cláusula cuarta del contrato de compraventa, el Instituto declaró hacer la venta en propiedad
horizontal, pero no solicitó ni obtuvo de la Secretaría de Obras Públicas del Distrito la autorización
administrativa correspondiente para poder constituir el Centro Urbano Antonio Nariño bajo el régimen
de la propiedad separada de pisos y apartamentos de un mismo edificio.
- A pesar de la anterior omisión, el respectivo notario autorizó la escritura y, además, el registrador de
instrumentos públicos la registró.
- Respecto a lo anterior, cabe resaltar que la ley 182 de 1948 en su artículo 19 prohíbe a los notarios y
registradores pasar y registrar escrituras públicas sobre constitución y enajenación de bienes en
propiedad horizontal sin que se acompañen, para su protocolización conjunta, el acto administrativo de
autorización y el reglamento de copropiedad respectiva. Tales omisiones acarrean como sanción la
nulidad absoluta del acto por mandato del Arti ́culo 1741 del Código Civil relativo a la omisión del
requisito para la confección de un acto o contrato.
- La ley 143 de 1959 estableció una prelación a favor de los antiguos inquilinos del centro urbano Antonio
Nariño que cumplieran los requisitos para la adjudicación y, los demandantes cumplían tales requisitos,
por tal motivo se les adjudicó y se les dio el derecho a que se les corra la escritura de venta en la forma
legal.
 PRETENSIONES PRESENTADAS EN LA DEMANDA:
- La parte demandante solicita la nulidad absoluta de la escritura pública en la cual aparece contenido un
contrato de compraventa según el cual, el Instituto de Crédito Territorial vende a los demandantes el
apartamento número 102, entrada 2, del Edificio A-1 del Centro Urbano Antonio Nariño (CUAN) en
propiedad horizontal
- En virtud de lo anterior, solicita que el respectivo registro también debe ser declarado nulo.
- Como consecuencia de lo planteado, la parte demandante solicita que el instituto de crédito territorial
suscriba una nueva escritura.
2. DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA (juzgado 14 civil municipal de Bogotá, 13 de mayo de 1967):
- Negó todas las pretensiones de la demanda y absolvió al instituto de crédito territorial de los cargos
formulados en su contra.
- Condenó a la parte actora en costas.
- La parte demandante apeló la sentencia.
3. DECISIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA (sala civil tribunal superior de distrito judicial de Bogotá, 21 de
febrero de 1969):
- Confirmó la decisión de primera instancia.
ARGUMENTOS ESGRIMIDOS POR EL TRIBUNAL PARA TOMAR SU DECISIÓN:
- El Tribunal comienza por hacer un análisis jurídico de la nulidad a la luz del arti ́culo 1741 del Código Civil
y dice que, considerada como una sanción que afecta el acto jurídico que no está conforme con los
 requisitos de forma o de fondo, se funda unas veces en consideraciones de orden público y otras, en
motivos de interés privado.
- Se refiere luego a los contratos solemnes y a los requisitos que la Ley exige, y agrega que, si el contrato
es solemne, como lo es el de compraventa de bienes inmuebles, según lo establecido por el inciso 29 del
arti ́culo 1857 del código civil, la nulidad de la escritura por falta de solemnidades o requisitos legales,
conlleva necesariamente a la nulidad del acto o contrato contenido en ella.
- Analiza en seguida algunas de las normas legales que consagraron la propiedad horizontal, y en cuanto
a las formalidades que exigen los artículos 10, 11 y 19 de la Ley 182 de 1948, el tribunal concluye que
son de obligatorio cumplimiento, pues atañen a la esencia misma del régimen de propiedad comentado.
- Si el instrumento público es esencial para la existencia del contrato de compraventa y si la Ley exige
determinados requisitos que se deben cumplir en éste, tratándose de propiedad horizontal, se concluye
que éstos constituyen una exigencia esencial que, si no se cumple, afecta no al instrumento en si ́ mismo
considerado, únicamente, sino a la esencia del contrato.
- En concepto del Tribunal están plenamente probados los hechos de la demanda, o sea que el Instituto
vendió a los actores el apartamento de que se trata sin que se hubiera obtenido previamente la
declaración administrativa sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley 182 de 1948 y por
el Decreto reglamentario 1335 de 1959, y sin que tampoco se hubiese protocolizado "el reglamento a
que se refiere la escritura pública.
- En el instrumento se dice que el reglamento fue protocolizado mediante escritura N9 5800 de 20 de
diciembre de 1960, pero con la sola constancia de ese hecho no se cumple con el requisito aludido, como
tampoco se cumple con la manifestación de los compradores de haberlo conocido, pues no se trata de
una cláusula de contenido convencional, sino legal.
- Posteriormente, el tribunal plantea que el Notario autorizó la escritura y el Registrador la inscribió contra
la prohibición expresa establecida en la ley y, además, para la fecha de la demanda, el Instituto
demandado aún no había obtenido la comentada autorización administrativa para constituir en
propiedad horizontal la unidad comunal denominada 'Centro Urbano Antonio Nariño'. Por tanto, el juez
de segundo grado llega a la conclusión de que en el caso se omitieron requisitos esenciales en la
constitución del título de propiedad horizontal, lo cual afecta no solamente la invalidez del instrumento
público, sino la validez misma del contrato de compraventa.
- Sin embargo, el tribunal considera que como la parte recurrente no hizo referencia en su impugnación a
la declaración de nulidad del contrato, sino sólo a la escritura y su respectivo registro, no puede conceder
las pretensiones de la parte actora, ya que si lo hiciere estaría incurriendo en un fallo extra petita, yendo
en contra de la ley.
- El tribunal dice que el contrato de compraventa, respecto de bienes inmuebles es un negocio jurídico
solemne y, por lo tanto, tanto la escritura pública como la respectiva inscripción de esta son requisitos
esenciales del contrato, como consecuencia, la nulidad absoluta del instrumento implica necesariamente
la nulidad del contrato de compraventa en él mencionado, pero sobre este tema la parte recurrente no
hizo referencia y por lo tanto, el juez de segundo grado no se puede pronunciar sobre lo que no le planteó
el recurrente.
4. CARGOS PARA RECURRIR A CASACIÓN:
- Se formularon 3 cargos en contra de la sentencia del tribunal, dos con base en la violación de la ley
sustancial y otro porque la sentencia pronunciada no fue dictada en consonancia con las pretensiones
oportunamente deducidas por los demandantes.
PRIMER CARGO:
- El recurrente considera que la sentencia pronunciada no fue dictada en consonancia con las pretensiones
oportunamente deducidas por los demandantes, y que de no haber incurrido en error el Tribunal, habría
dictado sentencia declarando la nulidad de la escritura de compraventa.
SEGUNDO CARGO:
- El censor lo formula diciendo que la sentencia adolece de un error de derecho por violación directa de
una serie de artículos del código civil y del antiguo código judicial.
- Dice que la decisión del tribunal es contradictoria, porque después de aceptar que la nulidad de la
escritura afecta necesariamente la nulidad del contrato de compraventa, y según el recurrente contrato
y escritura son una misma cosa, resulta inoficioso exigir la petición expresa de que igualmente se anule
dicho contrato.
- Por lo tanto, el recurrente considera que al pedir la nulidad de la escritura estaba pidiendo,
inherentemente la nulidad del contrato de compraventa y, por lo tanto, el tribunal debía declarar dicha
nulidad.
TERCER CARGO:
- Plantea que las nulidades absolutas que hay dentro del proceso, el juez las debe declarar de oficio,
independientemente de si alguna de las partes la alegó o no.
5. CONSIDERACIONES DE LA CORTE:
RESPECTO AL PRIMER CARGO:
- La corte considera que el tribunal en ningún momento se abstuvo de fallar sobre algún tema presentado
por el recurrente, sino que, precisamente por no incluir el tema que quería hacer valer en sede de
apelación, el juez de segundo grado no se pronunció respecto de estas.
- Se plantea que uno de los elementos esenciales del recurso de apelación, es la restricción que tiene el
juez de segunda instancia para pronunciarse sobre los temas objeto de litigio, es decir, el juez de segundo
grado sólo se podrá referir a los temas que el recurrente le hizo ver por medio de la apelación, y, por lo
tanto, no se podrá referir a los no planteados en el recurso, so pena de incurrir en un fallo ultra o extra
petita.
- Por esta razón, es que el juez de segundo grado no se podía pronunciar sobre la nulidad del contrato de
compraventa ya que el recurrente no hizo referencia a este, sólo hizo referencia a la declaratoria de
nulidad de la escritura
- En virtud de los anteriores argumentos, la corte rechaza el cargo.
RESPECTO AL SEGUNDO CARGO:
- La corte plantea que el juez debe hacer un análisis integro de la demanda para comprender los intereses
del accionante, ya que estos muchas veces no están contenidos solo en las pretensiones sino en los
fundamentos de derecho y de hecho.
- Respecto a lo anterior, la corte considera que el tribunal interpretó correctamente la demanda, ya que
no solo analizó la literalidad de las pretensiones sino el conjunto de la demanda como tal y, por lo tanto,
de lo anterior pudo deducir que el interés del accionante era que se declarara la nulidad de la escritura
y su respectivo registro y no la del contrato.
CONCEPCIÓN DE LA CORTE FRENTE A LA RELACIÓN ENTRE LA ESCRITURA PÚBLICA Y EL CONTRATO COMO TAL:
- La petición de nulidad de una escritura pública no lleva implícita la misma solicitud respecto del contrato
de que da cuenta, ni menos aún; como ocurre en el caso en concreto, cuando el instrumento atacado
contiene varios contratos. En efecto, mediante el instrumento público de que se trata, las partes
celebraron dos negocios jurídicos distintos, aunque uno de ellos tuviese su origen en la celebración del
otro: la venta de un apartamento en el Centro Urbano Antonio Nariño por el sistema de propiedad
horizontal, cuyo precio quedaron debiendo en parte los compradores demandantes, y la constitución de
un gravamen hipotecario sobre el mismo inmueble a favor de la entidad vendedora, para garantizar el
pago del referido saldo. Aunque en los hechos de la demanda obviamente se hace referencia a la venta,
de lo cual pudiera deducirse algún asidero a la tesis de que implícitamente se solicitó también la
declaración de nulidad de ésta, lo cierto es que en aquella no se menciona siquiera la referida hipoteca.
No podría, pues, pretenderse que la nulidad impetrada se extendiese también a este gravamen, sin
haber sido solicitada y sin que se le hubiese atribuido a este vicio alguno que permitiera hacer dicha
declaración.
 - La corte hace referencia, como ya lo hizo anteriormente el tribunal, a las formalidades que tiene el
contrato de compraventa sobre bienes inmuebles, lo cual se aplica también en el contexto de la
propiedad horizontal, respecto al título, el referido contrato de compraventa debe ser elevado a
escritura pública y respecto al modo, se debe realizar la respectiva inscripción en la oficina de
instrumentos públicos; y por lo tanto, la carencia de alguno de las anteriores formalidades, daría lugar a
la invalidez del mentado contrato, ya que no se habría dado lugar al perfeccionamiento del mismo.
- Hay, pues, requisitos esenciales para la validez de los contratos y otros para la de los instrumentos
públicos, cada uno de los cuales juega papel preponderante dentro de su propia órbita de aplicación,
cuando el instrumento público es a su vez exigencia que establece la ley para el perfeccionamiento del
contrato que contiene, la invalidez de aquel produce necesariamente la de éste, porque un instrumento
inválido no es tal, y si se requiere este requisito como elemento configurador del contrato, resulta
forzoso concluir que este no se ha perfeccionado.
- Por lo tanto, si el contrato es nulo, necesariamente no puede predicarse lo mismo de la escritura pública
mediante la cual se celebró́, si ésta por su parte, se encuentra ajustada a las formalidades sustanciales
que le son propias.
- En virtud de lo anterior no puede sostenerse, como lo hace el recurrente, que el contrato y la escritura
que lo contiene son una misma cosa; que uno y otra están sujetos a idénticas formalidades sustanciales
para su validez; que la solicitud para que se declare la nulidad del instrumento siempre lleva implícita
idéntica petición respecto del contrato allí contenido; y que, por tanto, cuando se pide la declaratoria de
nulidad de una escritura, debe entenderse solicitada también la del contrato correspondiente.
- Por lo tanto, no hubo interpretación errónea por parte del tribunal respecto a la demanda y, por ende,
no se configuró el error de hecho que quería hacer ver el recurrente.
RECTIFICACIÓN DOCTRINARIA RESPECTO A LA SENTENCIA DE SEGUNDO GRADO:
 LINEAMIENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
- Sólo puede versar sobre los diversos pisos de un edificio o de los departamentos en que se divida cada
piso de éste o una casa de uno solo o los subsuelos de una edificación, siempre que sean independientes
y que tengan salida a una vía pública o a un pasaje común.
- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero de los bienes afectados
al uso común, de los cuales podrá servirse a su arbitrio siempre que los utilice según su destinación y no
perturbe el uso legítimo de los demás.
- Los bienes comunes son inalienables e indivisibles, pertenecen a todos los propietarios y son todos los
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, también son todos aquellos que
permitan a cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o apartamento.
- El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor de su piso o
apartamento.
- La corte sigue haciendo referencia a varios artículos de la entonces ley de propiedad horizontal, la 182
de 1948.
- Según el análisis que hace la corte respecto a la mencionada ley, concluye que el reglamento de
copropiedad con relación a los bienes comunes, no sea es en esencia, un acto jurídico tendiente a
constituir un edificio como propiedad horizontal o a enajenar alguno de los pisos o apartamentos que lo
integran.
- Por lo tanto, la administración y conservación de los bienes comunes puede llevarse a cabo de acuerdo
con lo previsto en el reglamento respectivo o a través de la sociedad que todos los propietarios hayan
constituido para tal efecto.
- Incluso, la misma ley preveía la posibilidad de que el reglamento no existiera, al disponer que, a falta de
este, cada propietario no podrá usar o hacer servir su piso o departamento a otros objetos diferentes al
que el edificio esté destinado o que deban presumirse de su naturaleza.
- Por lo tanto, concluye la corte, que el reglamento solo tiene fines meramente administrativos y de
publicidad, y cuando existe, adquiere fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirientes a cualquier
 título, pero su inserción en la escritura para la enajenación de pisos o apartamentos sometidos a
propiedad horizontal no es requisito para que esta se realice.
- Si el reglamento fuera un requisito sin el cual no se fuera posible la enajenación, no podría ser
reemplazado con una sociedad para la administración de los bienes comunes, ni mucho menos, la ley
hubiera previsto la posibilidad de que el reglamento no pudiera existir.
- Los requisitos esenciales para la validez de un acto jurídico, es decir, aquellos que la ley establece para
el valor del mismo acto, jamás pueden reemplazarse o suplirse por otros ni mucho menos pueden
omitirse, ya que darían lugar a la nulidad absoluta del mentado acto jurídico.
- Lo que quería la corte era hacer la rectificación doctrinal con relación a que la inserción del reglamento
de copropiedad no es un elemento esencial del contrato mismo y, por lo tanto, su omisión o cambio, no
da lugar a la invalidez del negocio.
ANÁLISIS AL CASO CONCRETO:
- La corte plantea que el régimen de propiedad horizontal existente en el centro urbano Antonio Nariño
es especial y está reglado expresamente por el mismo legislador y, por lo tanto, no es relevante la
declaración municipal.
- La ley 143 de 1959 autorizó al instituto de crédito territorial para adjudicar los apartamentos de ese
centro urbano, a los que eran arrendatarios de estos, por un plazo hasta de 20 años para el pago del
respectivo precio.
- El articulo 3 de esa ley dispuso que mientras no se haya cubierto la totalidad del valor de los
apartamentos por parte de los adjudicatarios, la dirección y administración del centro urbano Antonio
Nariño seguirá siendo por parte del instituto de crédito territorial, además, el costo de los servicios
comunales que sean necesarios será costeados por los adjudicatarios de manera conjunta de manera
proporcional.
- Si, como quedó dicho, el reglamento de copropiedad o en su defecto la sociedad de copropietarios,
tienen como único objeto la administración y manejo de los bienes comunes, en el caso concreto, tanto
el reglamento como la sociedad son innecesarios, ya que, mientras los dueños no terminen de pagar el
precio de los apartamentos, la administración sigue a cargo del instituto de crédito territorial.
- La corte decide que no prospera el cargo.
RESPECTO AL TERCER CARGO:
- En casación no se puede formular un cargo como subsidiario de otro, ya que cada recurso se considera
autónomo y debe ser estudiado por la corte con independencia de los demás
6. DECISIÓN:
- No casa la sentencia de segundo grado.