Leasing inmobiliario

OBJETO
ANTES
HOY Qué no sea DERECHO REAL
Había legislación?
inmueble?
No apunta a la
segunda parte de
leasing (donde tiene
CCC deroga título 1
derecho real de
Ley 24441 – título 1 de 24441 y la 25240. Sí, puede tener otros
dominio), sino a la
LEASING Ley 25240 (deroga Arts. 1227 – 1250 objetos que no sean
primera (uso y goce)
título 1 de la anterior) (casi igual a la bienes inmuebles
El contrato crea a
25240)
favor del tomador
derecho real o
personal?
Si, la mayoría es de
fideicomisos
CCC deroga título 2
financieros (sobre
FIDEICOMISO Ley 24441 – título 2 de 24441 Dominio fiduciario
certificados de
Arts. 1666 - 1707
participación o títulos
de deuda)
No. Lo que existía
eran leyes
CONJUNTOS
provinciales. No Arts. 2073 - 2086 No Sí, art. 1887
INMOBILIARIOS
había legislación
nacional
CCC deroga ley Uso alternado y
parcialmente: excluyente de una
capítulo 3 cosa de titularidad
TIEMPO Ley 26356 (inmueble (constitución), 4 común.
Sí, art. 1887 inc. e
COMPARTIDO – vacacional) (contrato), 5 No necesariamente
(administración) y 9 inmueble (buques,
(extinción) aeronaves,
Arts. 2087 - 2102 cosechadora)
CEMENTERIO
No Arts. 2103 - 2113 No Sí, art. 1887 inc. f
PRIVADO
CCC deroga ley por
Ley 25509 (derecho completo
SUPERFICIE real de superficie Arts. 2114 – 2128 lo No Sí
forestal) regula de forma
amplia
LEASING
<No tiene uso para acceso a vivienda por cuestiones impositivas. Pedían el 30 - 40% de los cánones,
convenía más hipoteca porque eras dueño desde el inicio>
Concepto
Art. 1227 - En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un
bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una
opción de compra por un precio.
Facilita comprensión (por el contrario en definición de conjuntos inmobiliarios, cementerio privado
confunden concepto y objeto) Aporta en pocos renglones elementos esenciales para su
configuración.
Transferencia onerosa de la tenencia
Faltaría el plazo como elemento.
Permite aplicar supletoriamente puntos de otros contratos para ahorro de normas procesales o
legales, ya que tiene puntos de contacto con otros contratos. Esto no restringe la autonomía del
leasing.
- Uso de cosa ajena -> locación
- Paga por opción de compra -> compraventa
Tipos de leasing
Art. 1231 - El bien objeto del contrato puede:
a) comprarse por el dador a persona indicada por el tomador; -> leasing financiero
b) comprarse por el dador según especificaciones del tomador o según catálogos, folletos o
descripciones identificadas por éste; -> leasing financiero
c) comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato de compraventa que
éste haya celebrado; -> leasing financiero
d) ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con el tomador; -> leasing
operativo (SIRVE PARA INMUEBLES)
e) adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con anterioridad; ->
lease back (leasing de retro)
f) estar a disposición jurídica del dador por título que le permita constituir leasing sobre él ->
subleasing
1 Sujetos
“Ante mí comparecen Juan en carácter de dador y Pepe en carácter de tomador…”
DADOR: con ley 24441 debía ser una persona jurídica que tenga por objeto la celebración de
contratos de leasing – Muy acotado. Esta ley tenía idea de creación de mercado secundario de
capitales. Paquete de créditos se vendía a mercado para que alguien lo cobre, con eso se compra
nuevo edificio y se pone en leasings, vende créditos y así. La estructura encaja más en PJ, pero
limitaba, era adecuado para PJ pero, por qué excluir a PH?
Ley 25240 y NC -> PJ (sin limitar objeto), PH. “Se obliga a” deja el contrato perfeccionado, no se
perfecciona con la entrega
TOMADOR: recibe, utiliza y puede adquirir. Persona humana o jurídica
Proveedor: en bienes de capital, es aquel que provee al dador para que dé en leasing. NO es tercer
sujeto, está por fuera del leasing. Se incluía en escritura por tema de tracto, para no hacer dos se
incluía por ejemplo a la empresa constructora.
Plazo
2 Importante autonomía de la voluntad
No hay límite, ni indexación, ni cuota ajustable
3 Objeto
Art. 1228 - Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos
industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en
leasing.
Amplió los establecidos en ley
Identificar inmueble como cualquier otro: unidad funcional, piso, calle, nomenclatura catastral, etc.
ELEMENTOS ECONÓMICOS: canon y precio por ejercicio de la opción -> difíciles de establecer en
ARG
4 Canon
Por ley 24440 se fijaba de acuerdo a criterios contables generalmente aceptados – muy vago
Art. 1229 - El monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente.
Rige autonomía de la voluntad
Criterios para fijarlo:
1. Uso locativo: cuanto estaría pagando si fuera una locación
2. Plazo – si es corto es más alto el canon, si es largo es más bajo.
3. Interés compensatorio: porque estas financiando una compra, se imputa si luego decide cómpralo
4. Gastos de mantenimiento: primas de seguros (de hogar, de incendios), expensas, impuestos
5. Amortización: pérdida de valor por utilización. NO es tan importante en inmuebles el transcurso del
tiempo.
“El canon por el plazo mensual / bimestral / trimestral será de $...”
5 Precio de ejercicio de la opción

Art. 1230 - El precio de ejercicio de la opción de compra debe estar fijado en el contrato o ser
determinable según procedimientos o pautas pactadas.
Rige autonomía de la voluntad
Determinado o determinable
“El precio de la opción de compra es $.../ será fijado en base a…”
ANTES se correspondía con el “valor residual” -> si vale 100, pago 50 y el precio de ejercicio es 50 =
coincide con el valor residual, pero nunca era así, siempre el precio era por ejemplo 70. El concepto
de valor residual era muy equívoco.
HOY el precio no debe responder necesariamente al valor residual del bien. Es riesgoso porque es
libremente pactable.
TOMADOR DEBE TENER LA OPCIÓN PERO NO ES OBLIGATORIO QUE LA EJERZA. SI NO
TIENE LA OPCIÓN NO ES LEASING.
6 Obligaciones, derechos, deberes, facultades

Similares a locación
- Conservación
- Modificaciones a la cosa
- Pagos impuestos, etc.
Responsabilidad por daño de la cosa
Art. 1243 - La responsabilidad objetiva emergente del artículo 1757 recae exclusivamente sobre el
tomador o guardián de las cosas dadas en leasing.
En principio responsabilidad objetiva, responde hasta el valor de la cosa. Antes recaía sobre
dador, hoy sobre tomador por ser guardián de la cosa.
No se aplica tanto en inmuebles
Art. 1238 – Uso y goce del bien. El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a
su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. Los gastos ordinarios y extraordinarios
de conservación y uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas, que recaigan sobre los bienes y las
sanciones ocasionadas por su uso, son a cargo del tomador, excepto convención en contrario.
El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, excepto pacto en contrario. En ningún caso el
locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo
alguno los derechos del dador.
Art. 1239 - Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible al
dador.
El dador tiene acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier
tercero, pudiendo hacer aplicación directa de lo dispuesto en el artículo 1249 inciso a), sin perjuicio de
la responsabilidad del tomador.
7 Incumplimiento
Copiar art. 1248 - Cuando el objeto del leasing es una cosa inmueble, el incumplimiento de la
obligación del tomador de pagar el canon produce los siguientes efectos:
a) si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la mora es
automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco días al
tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o
paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, con más sus intereses y costas.
Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;
b) si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon convenido,
la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los períodos adeudados con más sus
intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no menor de sesenta días, contados a partir
de la recepción de la notificación, para el pago del o de los períodos adeudados con más sus
intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo
que se debe dar vista por cinco días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el
pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus
intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el contrato, el
tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo puede pagar, además, el
precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el
juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;
c) Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del canon, la
mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tiene la opción de pagar lo
adeudado más sus intereses dentro de los noventa días, contados a partir de la recepción de la
notificación si antes no hubiera recurrido a ese procedimiento, o el precio de ejercicio de la opción de
compra que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese
plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al
tomador por cinco días, quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en
este inciso, agregándole las costas del proceso;
d) producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta
el momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. El dador puede
también reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al
tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.
Incluye temas de ejecución (debería legislarlo cada provincia)
No es de orden público
Gradúa consecuencias de incumplimiento.
Quiebra
Dador -> tomador mantiene la posibilidad de hacer opción de compra. Quiebra no extingue la
opción de compra
Tomador -> si es PJ el síndico decide si rescinde el contrato o no
INSCRIPCIÓN
El contrato SIEMPRE se inscribió.
Art. 1234 - El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto inmuebles,
buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado.
A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que
corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripción en el registro
puede efectuarse a partir de la celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en
que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca
efectos contra terceros desde la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse
dentro de los cinco días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que el
contrato se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o de un
software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa se
encuentre o, en su caso, donde ésta o el software se deba poner a disposición del tomador. En el
caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte años; en los demás bienes se
mantiene por diez años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogación del
dador u orden judicial.
Forma del contrato -> por ley 24441 libertad de formas (escritura pública o instrumento público
con firmas notarialmente certificadas porque el contrato se inscribe)
Ley 25240 y CCC -> escritura pública sí o sí y es oponible a terceros porque se inscribe
El alcance de la inscripción es independiente de la fecha de entrega del bien. Rige normativa de ley
17801 (bloqueo registral, independientemente de que haya sido entregado)
Matrícula inmueble (en primera etapa del contrato)

TITULAR GRAVAMEN LIBERACIÓN
Tomador
Dador (Posibilidad de opción no lo
saca de este lugar)
CONCLUSIÓN
Por vencimiento del plazo (no ejerciendo la opción. Porque podía restituir o renovar)
Por prórroga (ej. no consiguen copia de reglamento PH, o planos) Finaliza y se prorroga
Art. 1241 - El contrato puede prever su prórroga a opción del tomador y las condiciones de su
ejercicio.
Por sustitución de objeto (ej. leasing en un 2 ambientes, queda embarazada y el dador tiene un 3
ambientes) debe modificarse el canon, el contrato, etc. pero los pagos se imputan.
Por ejercicio efectivo de la opción de compra
ANTES -> una vez pagado el 50% de los cánones
Art. 1240 - La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres
cuartas partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieron las partes.
HOY -> una vez pago el 75% de los cánones (puedo convenirse menos %)
LA OPCIÓN ES UNA PROMESA UNILATERAL E IRREVOCABLE DE VENTA DEL DADOR.
Cuando opta por comprar nace DERECHO REAL. Para que nazca ese derecho real es
necesario:
Titulo suficiente: instrumentar el pago del precio de la opción. Nueva escritura de ejercicio de
opción de compra de un leasing inmobiliario.
“Manifiestan que celebraron el 10/12/2015 el contrato de leasing, que Juan pagó 56 cuotas de
canon…”
Hay quienes dicen que son necesarios los 2 títulos suficientes (el del leasing y el de la opción)
y otros que es un solo título ya que con el último basta
Si el tomador paga, presenta ante su escribano el contrato de leasing y todos los pagos
bancarizados, es discutible si se necesita el consentimiento del dador, porque el recibió el pago
y había hechos una promesa unilateral e irrevocable.
Modo suficiente: traditio brevi manu. Pasa de ser tenedor a poseedor. Bastaría con la
comparecencia solo del tomador.
Tomador Se libera el gravamen
En la primera etapa del contrato, el tomador cuando usa y goza de cosa ajena, paga los canones y
tiene la opción de compra. Tiene derecho real (relación directa, inmediata) o derecho personal
(triangula, esperar que otro haga algo por vos para tener la cosa) con la cosa?? Es discutible.
DERECHO REAL DERECHO PERSONAL

Porque no son numerus clausus o sí pero Porque derechos reales son numerus clausus
puede no estar en el Código y sí en ley aparte. (que estén regulados) y el leasing no está
En el Código de Vélez la PH no estaba regulado como derecho real.
regulada, pero sí en una ley aparte como
derecho real.
Porque al igual que dominio fiduciario es Porque si no el legislador lo hubiera puesto en
derecho real y está regulado en “contratos” derechos reales y no en contratos
Utiliza escrituras, que son las formas de los Por medio de escrituras se hacen otras cosas
derechos reales que no son derechos reales (ej. Contratos
societarios)
Lo registral hace a lo real No todo lo registral es derecho real (ej.
Constitución de embargo, inscripción de boleto
de compraventa)
Relación directa con la cosa Triangula, se necesita que otro haga algo para
tener relación con la cosa
Se le aplica normativa de locación y
compraventa
Si tomador tiene muchas facultades con
respecto a la cosa.
Art. 1250 - En todo lo no previsto por el presente Capítulo, al contrato de leasing se le aplican
subsidiariamente las reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el
tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio. No son
aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas
ni las excluidas convencionalmente. Se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de
compraventa para la determinación del precio de ejercicio de la opción de compra y para los actos
posteriores a su ejercicio y pago.
FIDEICOMISO
Art. 1666 - Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga
a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al
cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
Art. 1667 - El contrato debe contener:
a) la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal
individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe constar la descripción de los
requisitos y características que deben reunir los bienes;
b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su caso;
c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1671;
e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario a quien
deben transmitirse o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1672;
f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.
No es un fin en sí mismo, es un medio, un marco jurídico de un negocio subyacente. Es el marco
jurídico de la comercialización de un inmueble en lote aportado por una persona.
El fideicomiso pese a que tiene patrimonio de afectación (independencia económica, fiscal,
impositiva y contable –tiene su propio CUIT-) y que debe registrarse, no es persona jurídica.
Todo es imputable al fiduciario, que es la figura central.
Antes se pensaba que era para grandes emprendimientos. Pero también se aplican a pequeñas
situaciones familiares (ej. Resguardo de familiar discapacitado, donde no rige el plazo máximo de
30 años) o negocios inmobiliarios más chicos. Antes se lo veía como moda, se hizo popular (todo
lo que no pasaba por fideicomiso inmobiliario iba a fracasar). No es así. Puede ser sociedad,
permuta de lotes por unidades a construir, condominio. Lo atractivo que tiene el fideicomiso es la
creación de un patrimonio de afectación que no puede ser atacado por acreedores personales.
Muchas veces se identificó a la fiducia con algo ilegal, ilícito. Pero no es estafa ni hay idea de
perjudicar a terceros. La posibilidad de que no sea atacada le da aire delictivo, pero no lo es. No
hay nada ilícito subyacente. <Acción fraudulenta se va contra cualquier fideicomiso si se realiza
contra acreedores>
Antes la incertidumbre impositiva frenaba que se constituyeran (qué tenían que pagar, qué no,
etc.) Esto generó malestar y competencia desleal entre escribanos. Hoy disminuyó por la
gravabilidad de los actos. En algunos casos los escribanos son agentes de retención, percepción e
información -> por cualquier error responden ellos con su patrimonio además hay competencia
desleal entre los que retienen y los que no.
En los casos en donde los F.CIANTES no reciban contraprestación alguna debe dejarse
constancia en la escritura expresando en forma clara y precisa la gratuidad de dicho acto, por el
cual se exima a los escribanos de asumir el rol de agente.
INSTRUMENTAR EL CONTRATO DE LA FORMA MÁS CLARA Y PRECISA POSIBLE PARA
RESOLVER CONFLICTOS QUE PUEDAN PRESENTARSE A FUTURO. Es conveniente expresar
el proyecto urbanístico a realizar (aunque sea como anexo)
1 Sujetos y su funcionalidad A
<1 sujeto puede asumir distintos roles>
B
A E
LOTE LOTE C
$ $ D
B
A y B -> FIDUCIANTES
A tiene un lote y se obliga a aportarlo
B tiene dinero y se obliga a aportarlo
Quieren armar negocio, se juntan y le dan ambas cosas a E. Después ven si se quedan con unidades
funcionales o con dinero de la venta de las mismas.
E -> FIDUCIARIO
Constructor, inmobiliaria
Recibe el dinero y el lote y se obliga a construir
Art. 1673 - El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.
Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a
funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que
autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los requisitos que
deben cumplir.
El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar
privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.
A y B -> FIDEICOMISARIOS Y BENEFICIARIOS

BENEFICIARIOS: obtienen provecho durante el ejercicio de la fiducia. Pueden ser personas que
inviertan en el proyecto con miras a obtener una rentabilidad, utilidad, beneficio.
Art. 1671 - El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo
del otorgamiento del contrato; en este último caso deben constar los datos que permitan su
individualización futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario.
Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposición en contrario, se benefician por
igual; para el caso de no aceptación o renuncia de uno o más designados, o cuando uno u otros no
llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los demás o, en su caso, designar
beneficiarios sustitutos.
Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el beneficiario es
el fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el
beneficiario debe ser el fiduciante.
El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos o por
causa de muerte, excepto disposición en contrario del fiduciante. Si la muerte extingue el derecho del
beneficiario designado, se aplican las reglas de los párrafos precedentes.
FIDEICOMISARIOS: destinatario final del remanente de lo producido, del producto fideicomitido final.
En el caso A y B no obtienen utilidad durante el ejercicio sino al final entonces son BENEFICIARIOS
FIDEICOMISARIOS.
Art. 1672 - El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso.
Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el
fiduciario.
Se aplican al fideicomisario los párrafos primero, segundo y tercero del artículo 1671.
Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el
fiduciante.
C y D son terceros adquirentes que no asumen un rol en fideicomiso O podrían ser fiduciantes
adherentes (obligándose a aportar dinero de entrada y en cuotas)
Teóricamente hay 4 sujetos, pero en lo práctico lo más común es que un mismo sujeto asuma
distintos roles.
F.CIANTE sea también F.COMISARIO y BENEFICIARIO
BENEFICIARIO sea también F.COMISARIO (común en fideicomiso financiero)
FIDUCIARIO
No actúa en interés propio, administra. “Buen hombre de negocios”. Transparencia.
F.CIANTE no puede ser a la vez F.CIARIO NUNCA (fideicomiso unilateral) -> porque cae toda la
estructura del fideicomiso, le da a él mismo, rinde cuenta a él mismo, etc.
Sí puede A ser persona física fiduciante y como fiduciario actuar dentro de una persona jurídica.
Pero no es recomendable.
CCC permite a fiduciario asumir rol de beneficiario siempre y cuando no haya oposición de
intereses entre contrato de fideicomiso y su rol de beneficiario, si lo hay prima el contrato.
En ley 24441 y en CCC establece que F.CIARIO NUNCA puede adquirir para sí los bienes
fideicomitidos (F.COMISARIO) -> DE ORDEN PUBLICO
Ej: fiduciario se quedaba con lotes de la urbanización, luego sale a vender los lotes, comprador,
escrituran, a los 8 meses aparece otro interesado en otro lote, escribano dice que el título es
observable, porque él no puede quedarse lo que administra y no puede adquirir para sí bienes
fideicomitidos. Unos dicen que es válido porque no los está adquiriendo para sí, se los están
adjudicando como pago de honorarios. Para no violentar art. CCC.
Es inconveniente que F.CIARIO sea BENEFICIARIO pese a que la ley lo permite. Muchos menos
de fideicomisario (por sospecha a la objetividad y transparencia de su actuación como buen
hombre de negocios)
Ej: fideicomiso financiero, fiduciario emite títulos de deuda para que inviertan en el fideicomiso, entra
$, fiduciario es beneficiario (pago honorarios) con el producido de la primera emisión de los títulos, se
cobra de esas primeras emisiones de títulos, por ahí perjudicando al resto de los beneficiarios que
cobran más tarde. Eso va en contra del resto de los beneficiarios.
Ej: fiduciario decide cobrarse sus honorarios con unidades funcionales (fideicomisario). Él sabe cómo
está armado el proyecto, sabe que el frente da a la cancha de Independiente y tiene más valor que el
de atrás. Se adjudica para sí en detrimento de los otros beneficiarios.
Puede cobrar del producido de la venta de las unidades funcionales.
Art. 1677 - Excepto estipulación en contrario, el fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos
y a una retribución, ambos a cargo de quien o quienes se estipula en el contrato. Si la retribución
no se fija en el contrato, la debe fijar el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda,
la importancia de los deberes a cumplir, la eficacia de la gestión cumplida y las demás
circunstancias en que actúa el fiduciario.
Con lo consensual ya se perfecciona el contrato. Son necesarios fiduciante y fiduciario, si no hay
beneficiarios ni fideicomisarios el contrato igualmente es válido.
2 Objeto
Art. 1670 - Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio,
incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.
No necesariamente perfecto (identificado lote y proyecto de planos)
Si está identificando poner todo, nomenclatura catastral, dimensión, características, etc. (Hasta atrae
inversores) No implica que no se pueda modificar.
Puede estar el inmueble indeterminado (sin lote determinado). Aportan dinero a los efectos de que se
adquiera un lote y poder hacer el edificio.
Puede ser objeto mediato o inmediato.
Crear patrimonio de afectación.
“Se obligan a aportar”
FORMA – REGISTRACIÓN
Art. 1669 - El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede celebrarse
por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser
celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato
vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la
celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades
necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de
fideicomiso.
En principio libertad de formas (escritura pública o privada)
Cuando se incorpora bien inmueble SI escritura pública o protocolizar la privada.
ANTES no era necesario el registro del contrato de fideicomiso, sin registro era válido
No es lo mismo que la registración inmobiliaria, que SIEMPRE tuvo que hacerse.
AHORA es obligatorio el registro del contrato.
- Fideicomiso de acciones, societario -> se inscribe en IGJ
- Fideicomiso de administración/inmobiliario  en REGISTRO DE CONTRATOS DE FIDEICOMISO
(CABA) –online-
Plazo
4 Art. 1668 - El fideicomiso no puede durar más de 30 años desde la celebración del contrato, excepto
que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar
hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados 30 años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso
y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de
estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.
Máximo 30 años, incluyendo posibles prórrogas. Es norma de orden público.
F.CIARIO trasmite dominio imperfecto (no pleno) entonces la determinación del plazo es importante.
<Dominio pleno: perpetuo, absoluto (administra y dispone), exclusivo>

Dueño lote (F.CIANTE)
F.CIARIO
Dominio fiduciario
Plazo
Consentimiento
Cuando F.CIANTE transmite dominio fiduciario a F.CIARIO para construir edificio, pasa a ser un
nuevo dueño. Es dueño, por más que sea dueño fiduciario. Ese dominio es exclusivo de él, no hay
condominio con la F.CIANTE. Ese dominio es absoluto, aunque la finalidad está definida, CCC dice
que puede disponer y gravar. No es perpetuo, tiene plazo.
Es dominio imperfecto por falta de perpetuidad
 Antes ponían plazo según la construcción pero no tenían cuenta caso fortuito, y era un lío
extenderlo
 Hoy “durará el tiempo necesario para construir edificio, planos, compraventa, etc. que no exceda
los X años” -> A CONDICIÓN (MÁX. 30 AÑOS) Razonabilidad en el plazo de acuerdo a la
finalidad, tener en cuenta lo que tarda aprobación planos, jugar con la condición.
Puede admitirse que pese a que el plazo venció como no cumplió la manda (firmar reglamento con
algunas escrituras) está legitimado.
Extinguido el contrato el F.CIARIO debe realizar los actos de liquidación, la firma de escrituras,
reglamento etc. pueden considerarse actos liquidatorios y así F.CIARIO está legitimado.
5 Derechos, obligaciones y facultades de las partes

Permite limitar facultades de disposición o gravamen. “El F.CIARIO para realizar los actos de
disposición y gravamen de bienes del fideicomiso podrá prescindir del consentimiento de F.CIANTE,
BENEFICIARIOS o F.COMISARIOS // necesitará del consentimiento de F.CIANTE, BENEFICIARIOS
o F.COMISARIOS.”
Importante determinar de antemano si necesitará o no del consentimiento de F.CIANTES O
BENEFICIARIOS.
Muy importante determinar facultades y derechos del F.CIARIO, porque es el centro de la
imputación del negocio. (Sobre todo a la hora de disponer de la unidades)
Art. 1688 - El fiduciario puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los
fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del
fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que,
en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas
limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos
respecto del fiduciario.
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo
1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en
contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en
esta norma.
- Vender UF
- Accionar judicialmente contra quien no cumple aportando
Art. 1689 - El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la
defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el beneficiario o el
fideicomisario.
El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer acciones en
sustitución del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente.
- Apertura cuentas bancarias a nombre del fideicomiso
- Publicitar UF
- Designar inmobiliaria que lo comercialice
- Contratar empleados
- Contratación de la constructora
- Poder gravar el inmueble
- Representación frente a entidades y registros
- Contratar seguros (seguro de caución si se vende de pozo)
- Compra materiales
- Suscribir reglamento y sus modificaciones
- Designar al escribano
- Autorización a suscribir escrituras (de venta o adjudicación de unidades)
Obligaciones F.CIARIO (ley 24441 y CCC)

NO DISPENSADA POR LAS PARTES – Art. 1676 - El contrato no puede dispensar al fiduciario de la
obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de
la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
- No adquirir para sí bienes fideicomitidos. (Que te paguen por lo que haces pero no te adjudiques lo
que administras)
- Art. 1675 - La rendición de cuentas puede ser solicitada por el beneficiario, por el fiduciante o por
el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones contractuales; deben ser
rendidas con una periodicidad no mayor a un año.
Rendir cuentas por lo menos una vez al año -> se administra en beneficios de terceros. Puede
pedirlo el F.CIANTE, F.COMISARIO o BENEFICIARIO. CCC extiende la forma
- No exonerarse de responder a un daño o perjuicio cuando previno de su propia culpa o dolo o de
la culpa o dolo de sus dependientes. Si el negocio fracasa por caso fortuito ok.
<Indemnidad sí cuando el negocio fracasa por causa ajena a su dolo o culpa. Para no responder con
su patrimonio>
PATRIMONIO DE AFECTACIÓN FIDUCIARIO

A través de los aportes se crea el PATRIMONIO DE AFECTACIÓN FIDUCIARIO
Art. 1685 - Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario,
del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la
responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y
montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto
de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y
concordantes cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de
riesgos o montos.
Art. 1686 - Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los
acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del
fiduciante, quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del
beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.
Protegido para ese negocio específico. Objetivo principal por lo cual se acude a fideicomiso
Acreedores particulares de las partes del contrato no pueden ir contra el PA, excepto fraude /
acción pauliana (se corre el velo fiduciario).
Si no pagas a acreedores del fideicomiso SI pueden ir contra ese patrimonio.
Si un fiduciario es titular de 3 PA, los acreedores de un fideicomiso no pueden ir contra los
patrimonios de afectación del resto. Hay independencia total de cada patrimonio.
<Ya existían ciertas afectaciones en nuestro derecho ej. Régimen de bien de familia>
Si un fiduciario tiene deuda de alimentos con su mujer y la mujer lo inhibe. El escribano puede
calificar las inhibiciones como de su patrimonio personal, la cual no afecta a su función e igualmente
puede adjudicar y vender las unidades funcionales. Cuando cobre honorarios fiduciarios sí serán
garantía de la mujer.
Si está inhibido porque hay juicio de daños y perjuicios porque no cumplió un contrato de suministro
del fideicomiso ahí tendrá que levantarse la inhibición para luego adjudicar unidades.
<Si el fiduciante entrega los bienes al fideicomiso para volverse insolvente, responderá>
Escribano califica si inhibiciones corresponden por fideicomiso o no.
PA afectación de tal magnitud que sale del patrimonio propio e ingresa a otro, el creado.
Tiene independencia patrimonial, CUIT propio pero NO se crea persona jurídica
Tiene autonomía impositiva, fiscal y contable
Cuando fiduciario sale a comprar -> Escritura de compra -> figura como dueño fiduciario porque no
es él personal, sino que se ocupa de comprar el inmueble para afectar al fideicomiso
Fracaso del negocio no produce la quiebra o concurso del fiduciario -> se liquidará el patrimonio y
reparte lo que hay = liquidación por insuficiencia de bienes (judicial)
Después se analiza por qué fracasó (dolo, culpa a fracaso de negocios)
ANTES -> Por ley 24.441 la liquidación la hacía el fiduciario. Hoy está prevista liquidación judicial o
fijar procedimiento en contrato.
Art. 1687 - Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución
del fideicomiso, las que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos. Tampoco responden
por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso
expreso de éstos.
Lo dispuesto en este artículo no impide la responsabilidad del fiduciario por aplicación de los
principios generales, si así corresponde.
La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da lugar a la
declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o
el beneficiario según previsiones contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo del
juez competente, quien debe fijar el procedimiento sobre la base de las normas previstas para
concursos y quiebras, en lo que sea pertinente.
CESACIÓN FIDUCIARIO
Art. 1678 no es lo mismo que la extinción del fideicomiso
Cesa fiduciario = fideicomiso no se extingue. Asume fiduciario sustituto
Lo mejor es designarlo en el mismo contrato
Indicar como designarlo (mayorías asambleas, etc.)
CAUSALES
- Para personas físicas o jurídicas
- De índole privada o índole judicial
a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o
jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario
o del fideicomisario, con citación del fiduciante; -> Judicial
b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una
persona humana; -> Judicial, en persona física
c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin
perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso;
d) quiebra o liquidación;
e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad
material o jurídica de desempeño de la función; la renuncia tiene efecto después de la transferencia
del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.
Problema, como trasmitir al fiduciario sustituto?
Art. 1679 - Producida una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el sustituto indicado en el
contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez
debe designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el
artículo 1690. -> El Estado asigna a un FCIARIO financiero
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial,
otorgando los actos necesarios para la transferencia de bienes.
En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede solicitar
al juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento
para su designación, conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más breve previsto por la
ley procesal local.
En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a pedido del fiduciante, del beneficiario, del
fideicomisario o de un acreedor del patrimonio separado, designar un fiduciario judicial provisorio o
dictar medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora.
Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser oído el fiduciante.
Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es forma
suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que conste la
designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario.
Si sustituto está designado, el FCIARIO comparece ante escribano, renuncia de su calidad,
comparece el sustituto dice que acepta, se entrega el inmueble y listo.
En caso de muerte -> Herencia? No es patrimonio personal. El que hereda no asume el rol pero va
a detentar los bienes, tiene obligación de trasmitir al sustituto.
Fiduciario sustituto ante escribano acredita el fallecimiento con partida de defunción. Acepta
carácter y asume titularidad de los bienes. No necesita que nadie se lo entregue, no necesita abrir
un sucesorio.
EXTINCIÓN
Art. 1697 - El fideicomiso se extingue por:
a) el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo máximo
legal;
b) la revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la revocación no tiene
efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los fideicomisos financieros después de haberse
iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de deuda;
c) cualquier otra causal prevista en el contrato
Es conveniente prever algunas causales, ej. fiduciante se reserve revocación del dominio del
fiduciario por incumplimiento, estableciendo en ley que es SIN efecto retroactivo contra terceros de
buena fe y a título oneroso (ej. los que ya compraron unidades)
Ej. Extinción por acuerdo unánime de partes (siempre a salvo terceros)
Se extingue el dominio o propiedad fiduciaria.
Art. 1698 - Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario está obligado a entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, a otorgar los instrumentos y a contribuir a las
inscripciones registrales que correspondan.
Dinamismo del contrato -> personas que quieren entrar a ese contrato. Abro contrato para que se
adhieran.
Adhiere al original y se obliga a aportar $ para adjudicarse UF.
La incorporación es como contrato de adhesión fiduciaria
Sería conveniente prever en el contrato original la posibilidad de que F.CIANTES posteriores adhieran
a un contrato anteriormente otorgado, estableciendo los requisitos y condiciones de ingreso.
Notificar al F.CIARIO fehacientemente
<Otra forma es que los que compran no sean parte del contrato y sean terceros no adherentes que
compren UF>
ESCRITURA APORTE ESCRITURA COMPRA de terceros
Adjudicar Venta
Recibe UF en calidad de beneficiario por aporte que hizo Compra
Cesión derechos fiduciarios

Salir del fideicomiso.
Discutido si la cesión de derechos fiduciarios sobre inmuebles debe ser por escritura pública (para él
sí por el art. 1017)
Lo mejor es preverlo en contrato
Notificar al F.CIARIO fehacientemente
Puede haber grados de cesión (ej. una persona quiere el 2B y no quiere asumir ningún rol
contractual -> ceder solamente el derecho de adjudicación de la unidad –por ejemplo si varios tienen
la décima parte indivisa de una unidad, venden la propia pero se quedan con los derechos sobre esa
unidad-)
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Sin incluir los tiempos compartidos o cementerios privados.
Para resolver que la gente quería tener club y casa junto, comunidad.
Nuevo derecho real? o unión de otros existentes?
Decisión legislativa se apartó de las conclusiones de Congresos de derecho civil que decían que
estaban dentro de PH.
Naturaleza jurídica: propiedad horizontal especial
Gobierno democrático del conjunto, evitando el control hegemónico de algunos
La certeza del carácter ejecutivo y privilegiado del crédito por expensas
La relación no escindible entre las partes privativas y las comunes
El mantenimiento en el tiempo del destino asignado al inmueble
Simplificación de trámites y costos de transferencias e inscripciones
Publicidad de los reglamentos
Concepto: Art. 2073 - Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a
lo dispuesto en las normas administrativas locales.
-> Confusión objeto y concepto. El artículo describe cuales pueden ser, no taxativamente.
-> Para ser conjunto inmobiliario no interesa la cantidad de servicios que preste ni el destino que
tenga ni la cantidad de necesidades que pueda satisfacer. Uso mixto =varios destinos (trabajo,
vivienda, esparcimiento)
-> Derecho real sobre cosa propia que se ejerce por la posesión.
Pluralidad de inmuebles con independencia funcional y con vocación de pertenencia a distintos
titulares
Organizados en UF, consistentes en partes privativas
Comparten uso, goce, mantenimiento, administración y costo de bienes y servicios comunes, en
una proporción prefijada
Organizados en torno a uno o varios destinos predeterminados
Entidad dotada de personería jurídica suficiente
Requiere un instrumento de afectación y subdivisión del suelo (reglamento) y establece su
organización
Instrumentado en escritura pública con inscripción registral inmobiliaria.
ELEMENTOS
Art. 2074 – Requisitos
Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes
y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas
comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas
se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Cerramiento: delimitación física del inmueble, control de ingreso y egreso.
Partes comunes y privativas: algunos se comparten en la titularidad y en el uso y sobre otros se
ejerce un derecho privativo, exclusivo y excluyente.
Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes: elimina la
posibilidad de solicitar la división. <Ya no es necesario recurrir a los pactos de indivisión forzosa y
perpetua de los condominios>
Reglamento que establezca órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario: armonizar uso entre todos los copropietarios.
Obligación de contribuir con gastos y cargas comunes: elemento lógico y justo como
contraprestación por el uso de lo común.
Art 2081 - Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes
para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a
tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar
otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de
ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.
 Doctrina y jurisprudencia no son pacíficas en aceptar el cobro ejecutivo, en virtud de la
inexistencia de una norma que así lo estableciera. Esto era contradicho por quienes sostienen
que el contrato en el que se hubiera pactado la vía ejecutiva era ley para las partes.
 Se ha recurrido al crédito por expensas para asegurar su cobro, teniendo en cuenta el
carácter privilegiado (cobra antes) y ejecutivo (más rápido) del mismo.
 Es obligación propter rem, va a perseguir su cobro siguiendo a la cosa.
Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas: esto no
impide la coexistencia con otras entidades, como las asociaciones civiles o simples asociaciones.
El consorcio los nuclea como titulares de derechos reales sobre las unidades privativas y las otras
entidades los reúne con carácter personal y asociativo para compartir lo común.
Inescindibilidad jurídica y funcional entre lo común y lo privativo
Reglas de admisión y exclusión
Ante la falta de legislación de fondo las provincias avanzaban legislando lo que no les correspondía
(fondo) por eso deciden ponerlo en CCC. Daba como resultado cláusulas de dudosa validez en
escrituras inregistradas.
PREVIO AL CCC
DOMINIO + CONDOMINIO
Típico de parques industriales
Cerramiento
Delimitación inmueble + control de ingreso y egreso de las personas
Partes comunes y privativas
Dominio sobre lo privativo (lote) y condominio sobre lo común (calles internas, pileta, etc.)
Estado de indivisión forzosa de lo común
Por pacto se establecía la indivisión forzosa y perpetua y luego se inscribía en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
Es válido ese tipo de pactos en el condominio? Los condóminos son dueños de partes indivisas del
todo. Hace a la esencia del condominio que se divida. Podría pactarse indivisión pero por un plazo.
Son muy pocos los casos en que es posible indivisión forzosa y perpetua (CCC establece que en
medianería o cuando hay un lote indispensable de 2 o más heredades – camino común para salir a
ruta, si se cierra en un extremo no puede salir el otro-)
Reglamento
Sí en cuanto establezca limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario. Pero el condominio no tiene órganos, porque su naturaleza es la división. Los órganos
pueden crearse sobre la PJ que se cree.
Gastos y cargas comunes
Condominio da la obligación de contribuir. Pero hay inconveniente respecto de las partes comunes,
porque un condómino puede abandonar su parte indivisa si considera que los gastos son excesivos.
En el condominio el abandono libera, y no puede pactarse lo contrario porque es de orden público.
En los aspectos que hacen a la estructura del derecho real no pueden modificarse por pactos.
Entidad con personería jurídica
Crea sociedad civil o SA sin fines de lucro para nuclear a copropietarios porque el condominio no se
lo da.
Inescindibilidad entre lo común y privativo
El propietario pacta no vender a una persona lo común y a otra lo privativo. Son un todo no
escindible. No puede haber un dueño de lo privativo si no es dueño también de lo común.
Admisión y exclusión
No las da el CCC.
DOMINIO + ASOCIACIÓN + SERVIDUMBRE

Típico de antiguos clubes de campo / country
A -dominio lote 1 (residencial)- fundo dominante
B –dominio lote 2- fundo dominante
CUBA (asociación) –dominio sobre lote 4, lo común- fundo sirviente
Entre lote 1 y 4; 2 y 4, etc. hay derecho real de servidumbre. Ambos tienen derechos reales de
servidumbres recíprocas entre lo común y lo privativo.
Las servidumbres son recíprocas, los lotes 1, 2 tendrían restricciones a favor de CUBA,
transformándose en sirviente (ej. no construir en parte de su lote porque pasan caños, obligación a
construir, etc.)
Cerramiento
Se cumple
Como común lo recreativo y como privativo lo residencial
Indivisión forzosa y perpetua de lo común (que es de dominio de CUBA). El dominio de CUBA es
indiviso.
Reglamento
CUBA tiene reglamento interno el cual establece órganos (Consejo directivo, Asamblea de socios y
Consejo de propietarios). Poder de disciplina.
Límites y restricciones al derecho hay (ej. arquitectura casas). Si pone dominio revocable (que puede
ser revocado por CUBA) es exceso. Una cosa es limitar el ejercicio de un dominio pleno y otra es dar
un dominio de base revocable (imperfecto)
Sí, pero generó conflictos. Se mezcló ser dueño y ser miembro, querían pagar lo que utilizaban.
Asociación
Doble vía para lograrlo:
Nivel personal: dueños de lotes deben ser socios de CUBA obligatoriamente. Vincula persona
con persona. Ser socio para poder comprar lo privativo y tener acceso a lo común.
Nivel real: servidumbres CUBA (fundo sirviente) y lotes 1, 2 (dominantes). Derecho real sobre
cosa ajena que admite perpetuidad. Vincula cosa con cosa.
De esta manera se logra inscindibilidad a nivel personal y real.
Problema: es la servidumbre el derecho real ideal para esto?
En la servidumbre el titular del fundo sirviente utiliza la parte del lote que no utiliza el dominante
(que solo utiliza la servidumbre). En este caso el sirviente no puede usar nada ya que todo está
afectado en favor del dominante
Servidumbre es el derecho real que da menos facultades al el titular del fundo dominante (pasar,
sacar agua), da 1 utilidad. Acá hay uso genérico. Es más similar a un usufructo que a una
servidumbre. No puede utilizarse el usufructo porque el máximo de duración es vitalicio, no es
posible que sea perpetuo ya que no es heredable.
Nunca un derecho real (relación persona-cosa) puede tener como contenido una obligación de
hacer. En este caso para que pueda utilizarse el fundo ajeno CUBA tiene que hacer algo (limpiar
pilera, cortar pasto, etc.)
Las servidumbres son gratuitas
Para admisión si el criterio es discriminatorio -> NO
Por jurisprudencia se admitieron determinados criterios de admisión que deben ser razonables y no
discriminativos.
En cuanto a la exclusión (socio que presenta actitudes que no condicen con el resto) se discute si la
misma puede obligar a vender el inmueble. Para que sea válida debe ser fundamentada, razonable y
proporcional)
Ej. maneja en calles internas a 70 km/h y mata por tercera vez.
<No las da el CCC>
PROPIEDAD HORIZONTAL
Típica de barrios cerrados
Club de campo La Tradición.
El que más se ajusta a lo actual
Cerramiento
Sí

Sí
Sí, surgía de la ley de PH, lo común es indiviso en forma forzosa y perpetua.
Reglamento
Reglamento de propiedad horizontal
Expensas
Crédito por expensas
Ejecutable por vía ejecutiva sumarísima
Es propter rem, sigue a la cosa (venta con deuda de expensas paga el nuevo dueño)
Privilegio en el cobro -> surge de la ley.
Sí.
ANTES se discutía si consorcio era PJ. Entonces creaban una asociación, comprabas lote y pasabas
a ser un asociado. Hoy resuelto porque consorcio es PJ.
Sí. Surge de la ley. Común y privativo (UF) son inescindibles.
No tiene reglas de admisión y exclusión, puede agregarse a reglamento con los mismos limites que el
ítem anterior (DOM + ASOC + SERV)
Para admisión si el criterio es discriminatorio -> NO
Por jurisprudencia se admitieron determinados criterios de admisión que deben ser razonables y no
discriminativos.
En cuanto a la exclusión (socio que presenta actitudes que no condicen con el resto) se discute si la
misma puede obligar a vender el inmueble. Para que sea válida debe ser fundamentada, razonable y
proporcional)
PROBLEMAS
Ley 13512 (PH) establecía que el terreno era un bien necesariamente común en la PH. (Hoy sigue
siéndolo). Entonces al hacer mejoras en mi UF utilizaba parte común (terreno) en beneficio
propio, para lo cual necesitaría unanimidad de aprobación.
Agregaban cláusula en escritura por la que cada dueño de unidad quedaba autorizado
directamente para mejoras en su unidad, pero es válido? NO porque la normativa de mejoras es
de orden público.
<Decreto 947 Bs As establecía que en PH aplicada a conjuntos el terreno no es un elemento
necesariamente común>
A su vez estaba la obligación de que el terreno haya sido edificado
Por decreto provincial 2489/63 (Bs As) se permitía “UF a construir” (decreto contrario a ley de
fondo)
2 decretos provinciales modificaban leyes de fondo. No era la normativa administrativa la idónea para
resolver cuestiones de fondo.
Esto llevo a crear normativa de conjuntos inmobiliarios. Por eso es PH ESPECIAL porque el terreno
deja de ser común y la unidad puede ser a construir.
SOLUCIÓN CCC
Art. 2076 – Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso
común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación,
áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal
por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y
partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
Elimina el terreno como elemento necesariamente común.
Es una PH especial y como tal sólo son necesariamente comunes aquellas partes del terreno
destinadas vías de circulación, acceso y comunicación.
Art. 2077 – Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede
hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia
funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Salida + independencia funcional según su destino.
Permite que la unidad funcional considerada como propia y privativa, se halle construida o en
proceso de construcción.
Art. 2075 - Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente
Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Leyes que aplican:
- Normas administrativas jurisdiccionales /locales (para cuestiones administrativas –
zonificación del área, ejecución de obras de infraestructura y prestación de servicios
esenciales-, NO DE FONDO)
- Artículos de conjuntos inmobiliarios del CCC
- Artículos de propiedad horizontal especial del CCC.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o
donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real.
NO ADECUAR
Porque es derecho de propiedad definitivamente adquirido y constitucionalmente protegido por ser
situación jurídica consolidada. Tilda de inconstitucional a la norma.
No aplicarse irretroactividad de las leyes
Teoría de los derechos patrimonialmente adquiridos y situaciones jurídicamente consolidadas,
consagrada en el art. 7 CCC (Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se
aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. La leyes no tienen
efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad
establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las
nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción
de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.)
Pro consumidor, consideran que el que compra una UF es un consumidor.
Ley no fija plazo, procedimiento ni sanciones
Solo en juego derechos reales, no necesito adecuar porque dice “coexistan reales y personales”
Inconvenientes para lograr mayorías, planos, escrituras, reglamentos. Hacen de cumplimiento
imposible la adecuación.
Hay quienes sostienen que cuando el CI se hubiera configurado bajo la órbita de derechos reales,
cualesquiera fuesen estos, no les sería aplicable el deber de adecuación, sino que este solo rige
para los conformados bajo la esfera de los derechos personales.
Entienden que la adecuación podría ser viable en aquellos aspectos reglamentarios y operativos,
previstos en la actual normativa, que hagan al mejor funcionamiento del complejo, como ser el
régimen de gastos y contribuciones, la regulación sobre invitados y usuarios no propietarios, etc.
ADECUAR
La ley claramente dicen “deben”
No se violenta el derecho constitucional ni afecta derechos patrimoniales adquiridos. No afecta
propiedad, solo adecuarlo. Sigue siendo dueño.
Por art. 7 se admite la retroactividad porque está en juego el orden público. Es justamente un caso
de excepción legal al principio de irretroactividad fundado en el carácter de orden público de los
derechos reales.
Aunque no da plazo no deja de ser obligatorio. Sanciones puede haber. Procedimiento lo
establezca cada Provincia.
Que sea más o menos difícil no puede descartarlo. Es posible.
No es contrario al consumidor, ya que es una nueva ley más justa.
Ambas posturas coinciden en validez de los títulos que circulan sin adecuarse. No son títulos
observables por estudio de títulos (ok escriturar) y todos los Registros siguen inscribiendo
títulos no adecuados (confeccionados con anterioridad al CCC) (ok registrar)
<Quien post agosto de 2015 arranca un conjunto sí debe seguir la normativa del CCC>
Hay 2 proyectos legislativos
Senador Mena -> eliminar el deber de adecuar
Rivera -> modificaciones en todo el CCC, incluyendo eliminar el deber de adecuar
Adecuación operativa -> normas aplicables per ce, de forma automática desde que rige el CCC (la
adecuación es operativa por sí misma). El deber de adecuación es norma de orden público.
Los que fueron configurados como PH tendrían vigencia de manera operativa sin necesidad de
adecuación estructural alguna, por haber adoptado la estructura legalmente impuesta con
posterioridad. Estos casos no requieren de ninguna otra adecuación formal, si bien por razones de
prolijidad y claridad para sus agentes cabría la modificación del reglamento, eliminando las
referencias al terreno global común, si las hubiere y a las superficies cubiertas privativas que
tantos trastornos han generado, adaptándolo a las mayorías y demás detalles.
En el caso de dominio + condominio el proceso de adecuación requiere la unanimidad
La finalidad es dar seguridad jurídica en materia de conjuntos inmobiliarios, unificando a todos ellos
bajo un único régimen legal de fondo (PHE).
Art. 2078 - Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad
horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Art 2082– El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el
ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en
los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en
forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad
funcional.
Restricciones y limitaciones que deberán constar expresamente en el reglamento y ser transcriptas
en todas y cada una de las escrituras traslativas. Ni las partes ni los terceros pueden alegar su
desconocimiento.
 No hacer establecer limitaciones discriminatorias o arbitrarias. Los criterios deben reflejar
razonabilidad y fundamento, expedirse en términos prudenciales y permitir su revisión judicial.
Art. 2085 – El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre
transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario,
pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios
o del resto de propietarios de las unidades privativas.
 Se pueden prever limitaciones pero nunca impedir su libre transmisión y a título de ejemplo del
ejercicio de derecho de admisión establece el derecho de preferencia en la adquisición de la UF
que salga a la venta, a favor de los otros propietarios o del mismo consocio.
Derecho de preferencia, es la facultad que se reserva el vendedor de readquirir la cosa, en caso
que comprador decide transferir por cualquier título, ofreciéndole idénticas condiciones que los
terceros interesados. Debe pactarse como cláusula especial en el reglamento.
Art. 2086 – Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias
del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones
previstas en ese instrumento.
Régimen de sanciones. La discusión puede darse en sanciones graves, tales como la suspensión
definitiva en el uso de lo común o la expulsión del propietario obligándolo a la venta forzosa, ya
que se estaría vulnerando la esencia de este derecho real que se basa en la relación inescindible
entre lo común y lo privativo o afectando directamente el derecho de propiedad. Cualquiera sea la
sanción deberá guardar proporcionalidad, congruencia y razonabilidad con la falta cometida,
permitir la debida defensa administrativa y recurrir a la revisión judicial de la decisión tomada.
CEMENTERIO PRIVADO
Cementerio: espacio, terreno, generalmente cercado destinado al entierro de restos humanos
Históricamente en los cementerios públicos su administración estaba en manos de la Iglesia +
Municipalidades. 1812 pasa a la Policía. 1853 (CN) vuelve a Municipalidades, grupos de personas
desean que sus restos descansen juntos (comunidad alemana en ARG, etc.). Mediante Tratados con
esos países nacen los cementerios privados. No había normativa específica.
- Para algunos los adquirentes de las parcelas formaban una sociedad entre sí, pero no hay affectio
societatis ni ánimo de lucro.
- Para otros era comodato, pero no porque el comodato es esencialmente gratuito
- Para otros era locación, pero cae por que hay idea de perpetuidad, y con CC había tiempo límite.
- Dominio, cae porque Municipalidad tenía injerencia sobre cada parcela.
Utilizaban PROPIEDAD HORIZONTAL

Tiene mucho de PH pero excede en su funcionamiento.
Salida a la vía pública OK
Independencia funcional -> no es concepto unívoco, depende del destino, en este caso nicho o
parcela sometido a PH para que haya independencia funcional lo material debe coincidir con lo
comercializado (entierro, inhumación)
<En destino vivienda para que haya independencia funcional debe haber baño, cocina y un lugar
para estar y dormir. No depender>
<En destino oficina puede compartirse el baño pero no siendo desproporcionado el número de
oficinas que comparten el mismo baño. Con un lugar para estar sería suficiente.>
<En caso de cocheras debe haber espacio suficiente para ingresar el auto. La UF cochera o
precisa baño ni cocina -18 maniobras para estacionar pierde independencia funcional->
Utilizaban USO
CRÍTICAS
Es vitalicio, no heredable. Lo ejerce persona viva.
Lo que hacían era hacer nuevo derecho real a favor de sucesores post declaratoria de herederos.
Y eso no es válido.
Tiende a satisfacer necesidades en vida, es derecho real de disfrute
No se puede comercializar, no hay idea de lucro, es para cubrir necesidades.
Acá se compran y venden parcelas.
Art. 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumación de restos humanos.
Pero da objeto, refiere a la cosa no al concepto. Se confunde concepto con objeto
El objeto del derecho real de sepultura es el cementerio privado -> el derecho real de sepultura se
ejerce sobre el cementerio privado.
Es derecho real sobre cosa propia, se ejerce por la posesión.
Quien coma el nicho adquiere derecho real de sepultura. Nacen derechos reales para adquirentes.
Art. 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a
efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de
su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser
gravado con derechos reales de garantía.
Forma: escritura pública (porque es sobre inmueble)
Ante escribano expresan voluntad de afectación
Descripción inmueble, plano con división de parcelas
Nombre cementerio, constituir domicilio especial, establecer órgano de control y administrador (y
sus normas de remoción)
Establecer expensas (contribuciones)
Inscribirla junto con el Reglamento de administración y uso en el registro de la Propiedad
Inmueble
Habilitar en la Municipalidad, debe cumplir requisitos de la municipalidad.
El escribano debe dejar constancia de que se cumplen los requisitos de municipalidad.
Una vez habilitado no puede alterarse su destino
No puede ser gravado con derecho real de garantía
Para afectar el terreno debe haber conformidad de unanimidad de los titulares de dominio y
comparecer todos ante escribano.
Art. 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe

contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes; -> división parcelar, dejar constancia de partes comunes.
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus
facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía
aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por
períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad; -> expensas
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; -> normas Municipales
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Por escritura pública o privada con firma certificada.
Son pautas mínimas
CON ESCRITURA Y REGLAMENTO (AFECTACION) LOS INSCRIBO EN REGISTRO Y DE AHÍ A
MUNICIPALIDAD PARA HABILITACIÓN
HABILITACIÓN, LUEGO ESCRITURA DE AFECTACIÓN Y REGLAMENTO ´+ SU INSCRIPCIÓN EN
REGISTRO.
Art. 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está

obligado a llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de
titularidad producidos.
Art. 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en
el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la
normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción
dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones
establecidas (en el reglamento)
Art. 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del
cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud
pública y policía mortuoria.
Art. 2109.- Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a cargo del
administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios
comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones
pactadas y reglamentadas.
Art. 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables,
excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; (si hice en
mi parcela una bóveda gigante de mármol y no la pagué me pueden embargar)
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
Inembargabilidad por solemnidad que tienen
Normativa aplicable
Art. 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio
privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo
previstas en este Código y en las leyes especiales.
Art. 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las
normas sobre derechos reales.
Art. 2113.- Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben
cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal
relativas a la policía mortuoria.
CCC (art. 2013 a 2113) + Normas supletorias (LDC) + normas generales de derechos reales +
normativa de sanidad (por poder de policía mortuoria del Estado)
TITULAR DE DERECHO REAL DE SEPULTURA -> EL QUE COMPRÓ LA PARCELA (NO EL QUE
AFECTÓ EL TERRENO)
Negocio que merecía atención. Resuelve problemática de testación cementerios públicos.
Es un nuevo derecho real.
Al Estado le interesa la actividad que realizan, se entromete por cuestiones de salud pública y política
mortuoria.
TIEMPO COMPARTIDO
Resuelve tema vacacional actual.
Hubo muchos proyectos de ley por confusión en forma de comercializar, derechos sobre lo adquirido,
mezcla de derechos, modalidades contractuales.
Crear nuevo derecho? -> CCC. Sin embargo la otra estructura jurídica (ley 26356) no lo define
como derecho real.
Crear marco jurídico de comercialización (requisitos mínimos que debe tener y el vendedor elige el
contrato que quiere)? -> Ley 26356
Esta ley da opción de constituir derecho real o personal y aplicar normativa de lo que elijan. La ley
da normativa para comercializar.
Se acerca más a lo personal que a lo real.
ANTES
OBJETO DETERMINADO Y SEMANA FIJA
Luego el objeto por la red de intercambio dejó de ser tan determinado y pasó a ser determinable.
Esa red de intercambio es el mayor atractivo del tiempo compartido.
Canjea semana en un lugar por otro lugar -> derecho real se desdibuja.
La semana fija se convierte en flotante -> 1/12 a ¼ de acuerdo a disponibilidad, capacidad, etc. no
es determinada.
HOY – CCC
Derecho real sobre cosa propia
<Algunos dicen que debería ser derecho real sobre cosa ajena, pero entra en conflicto que en ese
caso debe ser vitalicio>
Se eligió ir por derecho real porque ya da protección al usuario. Sin embargo puedo dotar un derecho
personal de seguridad y garantías (muchas)
Son contratos de adhesión
El propietario de un bien lo afecta a un fin en particular para que terceros puedan servirse de él y de
las prestaciones compatibles previstas para su destino periódicamente o por turnos.
Se comercializa de acuerdo a sistema de puntajes. Podes elegir de 1 a 5 estrellas/puntos. En 5 hay
mejores complejos en mejores lugares y épocas.
Se aleja de la cosa y se acerca al servicio. Cuando triangulo la relación estoy más en lo personal que
en lo real.
En su naturaleza jurídica es más aceptada la política de la ley 26356 que el CCC.
Supletoriamente aplican normas de derecho real con relación a objeto
Supletoriamente aplican normas de derecho del consumidor con relación a sujeto.
Art. 2087 - Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para
brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Uso periódico y por turnos en forma excluyente. Lo único que no se comparte es el tiempo, se
comparte la titularidad.
Cotitularidad con los otros
Destino -> amplía concepto ley 26356, no limitado.
Lo positivo del Código sobre la ley es que amplía el objeto y el destino
<Tiene algo de condominio>
<Vélez – compartir el uso de la cosa no implica sociedad civil, es condominio con uso alternado>
<Puede ser sobre otras cosas, no solo inmuebles>
Naturaleza jurídica
Art. 2088 - Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y
del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
Hay un nuevo derecho real o puede constituirse derecho distinto al que propone el CCC por ley?
Se contradice
CCC es de orden público, pero acá da independencia.
EMPRENDEDOR -> persona física o jurídica que toma a su cargo la conformación, desarrollo y/o
financiamiento del emprendimiento.
Afectación
Art. 2089 - La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial.
Afectación previa a comercialización
Art. 2090 - El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del
dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe
comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada
Comparecencia dueño y emprendedor. No inhibidos para disponer de sus bienes
Art. 2091 - Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para
disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la
escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.
Oponibilidad
Art. 2093 - Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el
respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin
embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras
modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados
o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o
del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
Prohibición de cambiar el destino y oponibilidad de los derechos de los usuarios.
NORMAS DE PROTECCIÓN AL “USUARIO”

Desparramadas por ley y CCC en favor del usuario
En constitución del sistema exige escritura de afectación. Protege porque no permite alterar el
destino ni disminuir o alterar derechos otorgados.
Contenido cláusulas contractuales: contrato debe tener determinado el contenido
Derecho de arrepentimiento: posibilidad de arrepentirse a los 6 meses de haberlo adquirido,
rescindiendo el contrato
Regulación oferta, publicidad (engañosa), pre comercialización (no comercializar antes de ser
afectado). Como garantía y protección del usuario
Responsabilidad, obligaciones, sanciones del dueño (afecta), emprendedor (desarrolla) y
administrador (regula), reguladas en la ley
Art. 2092 - Doble inscripción: contrato y afectación. Inmueble y actividad (en Secretaría de
Turismo)
Determinación concreta de gastos de mantenimiento. Reglamento de uso de tiempo compartido
(no se inscribe)
Oponibilidad e intangibilidad del derecho: protección a través del registro.
Control de idoneidad y de solvencia que impone a los desarrollistas, al emprendedor a través de
Secretaría de Turismo es sistema de protección del usuario
Medidas de protección al usuario independientemente de tener derecho real o derecho personal. Es
falso decir que si otorga derecho personal está desprotegido.
Son normas que establecen protección del usuario.
<Si afectas PH a TC, necesitas plano de PH >
Dueño puede ser = emprendedor -> quien realiza el emprendimiento.
<Uso determinado por tiempo. Se pone en submatrícula y publicita fecha de uso y % de dominio>
Tiempo es la medida del ejercicio, no el objeto del derecho. El objeto es el inmueble.
CONTENIDO OBLIGATORIO DE LA ESCRITURA

Comparecer titular de dominio y el emprendedor
Cumplir los recaudos administrativos de habilitación
Afectación a tiempo compartido, voluntad clara de afectarlo.
Denominación y domicilio del emprendimiento. Nombre de fantasía.
Determinación inmueble – nomenclatura catastral
Plazo de duración
Identificación unidades vacacionales: características, uso, destino de las UF, establecer cosas,
lugares, espacios, bienes y servicios comunes
Reglas para adicionar UF. Determinar qué unidades se afectan si es que desde el principio no se
afectan todas.
Determinar periodos
Determinar red de intercambio -> establecimientos, países donde podes intercambiar el uso
Medida temporal -> si es fija o flotante
Posibilidad de permuta, transferencia o intercambio de UF. Estableciendo reglas y procedimiento
Reglas para uso partes, bienes, servicios comunes
Designación administrador -> facultades, deberes, obligaciones, responsabilidades
Determinar gastos comunes y extraordinarios
Determinar convocatoria Asamblea, Consejo de Administración
Redacción de reglamento de uso interno
Los capítulos derogados están receptados en el CCC

Deberes emprendedor – art. 2094
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte
del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que
deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Deberes administrador – arts. 2096, 2097

La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por
él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido,
por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
El administrador (gestión y coordinación del mantenimiento y uso) tiene los siguientes deberes,
sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las
reservaciones;
Si es derecho real ya tiene prerrogativa porque hace a la estructura.
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos
certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste
alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique,
al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del
sector.
Derecho usuarios – art. 2095

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir
a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados
por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son
ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como
todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
EXTINCIÓN
Art. 2099 - La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación; (puede no fijarse plazo)
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad
de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; (desafectación -> siempre
y cuando no haya comercializado ninguna semana o se hayan rescindido, que no haya contrato
vigente)
c) por destrucción o vetustez.
SUPERFICIE
Se deroga la ley 25509 totalmente
Para no limitar la figura a un negocio específico (forestación) porque sirve también para negocios
inmobiliarios, otros cultivos, etc.
Prohibido en Vélez porque en esa época la idea era que la propiedad se concentre en pocas manos y
dominio de pocos (no condominio)
CCC lo incorpora como derecho real autónomo
OBJETO
Art. 2114 - El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el
título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Se amplía el objeto a plantar, forestar y construir (inmuebles, parques eólicos, etc.)
R que es el dueño del lote otorga derecho real de superficie a B para que construya, plante o foreste.
NUNCA SE APROPIA DEL LOTE DE R.
SUJETOS
- Propietario del inmueble / superficiante
- Superficiario
NATURALEZA JURÍDICA
El derecho real de superficie reconoce dos MOMENTOS
1. DERECHO A EDIFICAR, PLANTAR Y FORESTAR
B tiene derecho real sobre cosa ajena sobre el lote de R. El objeto es el lote que no le pertenece.
Art 2127 - Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas
relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las
partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
2. PROPIEDAD SUPERFICIARIA
Cuando el lote tiene los árboles, lo edificado o las plantaciones se crea la propiedad superficiaria
que es derecho real sobre cosa propia. Son cosa propia los árboles, lo edificado y lo plantado
sobre el lote, que es el soporte físico. Es dueño de lo construido sobre terreno que no le pertenece
por un plazo determinado
Art 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce
sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas
para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio
revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las
previstas en este Título.
<En ley 25509 el objeto era el espacio aéreo considerado como cosa, pero la cosa tiene que tener
valor económico y objeto material, y el espacio no es un bien jurídico material.>
Con esto no hay necesidad de codificar el espacio aéreo.
Si no edifica igual hay DRS que no pasó de la 1° etapa, pero es superficie igual.
VARIABLES PARA UTILIZAR EL SUELO AJENO.

Art. 2115 - El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo.
Art. 2116.- El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
Rasante únicamente (algunos cultivos)
En altura (edificios)
Subsuelo (cocheras, minería)
Puede comercializar con una persona el vuelo y con otra el subsuelo.
Sobre plantaciones o edificaciones ya existentes. “Esqueleto del edificio”, ya hay propiedad
superficiaria.
Sobre una parte del terreno o la totalidad. La única diferencia es que va a necesitar plano de
agrimensura que determine la superficie que se afecta.
PLAZO
Art. 2117 - El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando
se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos
contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado
siempre que no exceda de los plazos máximos.
Es limitado en el tiempo. 70 años para construir, 50 años para forestar.
Son plazos de orden público
Se puede pactar por menos y prorrogar hasta esos límites. (Idea de que no es necesario que sea
para siempre)
LEGITIMACIÓN
Art. 2118 – Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Titular de derecho real sobre cosa propia
En condominio deben aceptar por unanimidad.
FORMA
Art. 2119 – El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La
prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título
1° constitución por contrato gratuito u oneroso
2° Transmisión por mortis causa o acto inter vivos
Usucapión NO. Se rechaza la posibilidad de adquirir el derecho de superficie por el transcurso del
tiempo, y se admite que la usucapión breve sirva al solo efecto del saneamiento del justo título.
FACULTADES SUPERFICIARIO
Art. 2120 – El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de
garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados,
en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación
del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como
inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
Amplias
Uso y goce siguiendo el fin determinado
Disponer dentro del plazo
Hipotecar / anticresis el DERECHO de superficie. El objeto es un derecho, NO EL LOTE. Si no se
edifica sale a subasta el derecho a edificar.
FACULTADES SUPERFICIANTE / NUDO PROPIETARIO

Art. 2121 - El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho,
siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Disposición jurídica y material de su lote. Puede venderlo pero se debe respetar el DRS. No puede
constituir otro DRS, ni usufructuar. No puede turbar el DRS en cuanto al uso y goce.
Art. 2122 - Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue,

excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario
construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o
forestar.
No produce en forma inmediata la extinción, se extingue si post 3 años no reforesta o post 6 no
reconstruye.
FORMAS DE EXTINCIÓN
Art. 2123 - La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario. La renuncia del
derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.
Art. 2124 – El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento
del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez
años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Renuncia expresa del derecho. No lo libera de sus obligaciones
Vencimiento de plazo
Cumplimiento de condición resolutoria
Consolidación -> superficiario se queda con el terreno / nudo propietario se queda con lo
construido
No uso durante plazo determinado -> 10 años en construcción, 5 en forestación.
EFECTOS
Art. 2125 - Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de
los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los
derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente
las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de
superficie.
Art. 2126 - Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo
debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado
por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la
amortización.
Dueño recupera el terreno libre
Lo construido en principio, si no hay pacto, el nudo propietario indemniza al superficiario por las
mejoras, sino habría enriquecimiento sin causa. Pueden hacer pacto porque no hace al orden
público.

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OBJETO

5 Precio de ejercicio de la opción

6 Obligaciones, derechos, deberes, facultades

Matrícula inmueble (en primera etapa del contrato)

DERECHO REAL DERECHO PERSONAL

A y B -> FIDEICOMISARIOS Y BENEFICIARIOS

TITULAR GRAVAMEN LIBERACIÓN

5 Derechos, obligaciones y facultades de las partes

Obligaciones F.CIARIO (ley 24441 y CCC)

PATRIMONIO DE AFECTACIÓN FIDUCIARIO

Cesión derechos fiduciarios

DOMINIO + ASOCIACIÓN + SERVIDUMBRE

Partes comunes y privativas

Utilizaban PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe

Art. 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está

Art. 2091 - Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

NORMAS DE PROTECCIÓN AL “USUARIO”

<Si afectas PH a TC, necesitas plano de PH >

Dueño puede ser = emprendedor -> quien realiza el emprendimiento.

CONTENIDO OBLIGATORIO DE LA ESCRITURA

Los capítulos derogados están receptados en el CCC

Deberes administrador – arts. 2096, 2097

Derecho usuarios – art. 2095

VARIABLES PARA UTILIZAR EL SUELO AJENO.

FACULTADES SUPERFICIANTE / NUDO PROPIETARIO

Art. 2122 - Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue,

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