U.B.A.

Actualización en
Derechos Reales

RESTRICCIONES
y LIMITES al
DOMINIO
 DOMINIO
El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una persona - Art. 2506 C.C.

Perpetuo Ius Utendi

CARACTERES Exclusivo CONTENIDO Ius Fruendi
Absoluto Ius Abutendi

Facultades Materiales Facultades Jurídicas

(Art. 2513 C.C.) (Art. 2515 C.C.)
Sobre la sustancia Destino Económico
 ABUSO DEL DERECHO
Nota Art. 2506 C.C. Nota Art. 2508 C.C:
Régimen
Art. 16 - Espíritu de la Ley
del Código
Art. 953 C.C. - Objeto del Acto Jurídico
Art. 1071 C.C. La ley no ampara el ejercicio
abusivo de los derechos ... Contrario a la buena
fe,moral y buenas costumbres.-
REFORMA
DE1968 Art. 2513 C.C. “...conforme a un ejercicio regular

Art. 2514 C.C. ... En tanto no fuere abusivo”

Ejercicio Social de los derechos
Limitan las facultades materiales y jurídicas
 DOMINIO
RESTRICCIONES Y LIMITES

Notas arts. 2506 y 2508 (in fine)

Las restricciones y límites al dominio son las

normas legales (nunca convencionales) que
regulan ese derecho real, compatibilizando
los derechos y obligaciones que por igual
gozan los hombres en sus relaciones de
vecindad (en interés predominantemente
privado), o en miras de un interés público,
para armonizar el derecho privado o individual
con el interés general y colectivo.
 RESTRICCIONES Y LIMITES: FINALIDAD

Tienen por fin la garantía de lo que es generalmente

necesario e indispensable para el uso económico
de la propiedad (Ihering).

Fijar la extensión que debe darse a las facultades

que corresponden al propietario de una cosa
inmuebles (Demolombe, Laurent)

“El objeto de las restricciones al dominio es

determinar los límites en los cuales debe
restringirse el ejercicio normal del derecho de
propiedad, o conciliar los intereses opuestos de los
propietario vecinos” (C.N.Civ., S D, 5/3/1965, E.D.,
11-359)
 RESTRICCIONES y LIMITES

Fundados en Establecidos en el
consideraciones de interés recíproco de
INTERES PUBLICO los FUNDOS VECINOS

Se fundan, Predomina el interés

exclusivamente, en privado,
privado pero tiene
razones de interés influencia el interés
público público
(2611 y nota 2507) (nota 2611)
 NATURALEZA JURIDICA
¡NO!
Son SERVIDUMBRES Reales (Toulier)

Servidumbres Restricciones y Límites

Fundos dominante y Fundos en pie igualdad
sirviente (nota 2611)

No obligs. de hacer (in non Si Obligs. de hacer (2616,

faciento o in patiendo) 2622, 2624)
Son excepcionales.
excepcionales Deben Régimen normal de la
ser probadas (2523, 2805) propiedad inmueble

Origen legal (3068, 3082, Origen siempre legal

3097) o convencional
(2977)
 NATURALEZA JURIDICA

SON OBLIGACIONES PROPTER REM

CONSTITUYEN EL REGIMEN
NORMAL DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE (Lafaille, Machado,
Legón, Salvat)
 Restricciones de carácter
puramente
1 ADMINISTRATIVO
Restricciones
y Límites (2611)
fundados
CAMINO DE SIRGA
en el 2
(2639, 2640)
INTERES
PUBLICO Limitaciones impuestas a
la LIBRE DISPOSICIÓN
3 JURIDICA DE LA
PROPIEDAD
(2612 a 2617 y 2617)
 1.- RESTRICCIONES ESTABLECIDAS
POR EL
DERECHO ADMINISTRATIVO

ART. 2611 C.C.

LAS RESTRICCIONES IMPUESTAS AL

DOMINIO PRIVADO SOLO EN EL
INTERES PUBLICO,
PUBLICO SON REGIDAS POR
EL DERECHO ADMINISTRATIVO.
ADMINISTRATIVO
Restricciones fijadas por el Derecho Administrativo

Al Cód. Planeamiento Municipal

Urbanismo Urbano
Provincial

A la Cód. Edificación Zonificación

Edificación
Uso, ocupación y
subdivisión del suelo

A fundos aledaños a Ferrocarriles Ley Ferrocarriles

A fundos aledaños a Aeródromos Cód. Aeronáutico

Relativas a inmisiones Ordenanzas

materiales e inmateriales Municipales
Derecho Administrativo. CARACTERES JURIDICOS
1.- ILIMITADAS en número y objeto
Por art. 2611 C.C.
2.- Impuestas por
AUTORIDAD Por poder de policía
PUBLICA
Fines del Estado. Bienestar gral.

Desmembramiento: servidumbre
3.-Límite C.N.
Privación: expropiación

Dejar hacer o in patiendo,

4.- Imponen obligs. de: No hacer o non faciendo,
Hacer o in faciendo

5.- No dan lugar a indemnización:

indemnización salvo CC: 43, 1109

6.- Son ejecutorias:

ejecutorias el particular NO puede oponerse
 RESTRICCIONES A LA DISPOSICIÓN JURÍDICA

Numerus Enfiteusis Superficie Rentas Art. 2614

Clausus
del C.C.
Art. 2502 C.C.
Censos Vinculaciones

Dominio - Condominio - Propiedad Horizontal

Usufructo - Uso - Habitación
Permitidos Hipoteca - Prenda - Anticresis

Rentas - Censos ???

Superficie Forestal
 DIVISION HORIZONTAL

Art 2617 C.C. - El propietario de edificios no puede

dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni
por contrato ni por actos de última voluntad.-

Ley 13512 No deroga sino que modifica..? Art. 18

Salvo la división en Propiedad Horizontal, otras siguen

prohibidas
 INENAJENABILIDAD
Art 2336 ... “Estan en el comercio todas las cosas cuya enajenación no fuere
expresamente prohibida o dependiente de una autorización pública.-
Prohibido por la Ley
Inenajenabilidad
Art. 2337
Absoluta Por acto entre vivos o disposición
de última voluntad permitidas

Art. 2338 Inenajenabilidad Relativa - Necesitan autorización previa.-

CLAUSULAS DE NO ENAJENAR
Art 2612 “El propietario...no puede obligarse a no enajenarlo y si lo hiciere la
enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto
puede constituir contra él.”

Efectos Reales - No Efectos Personales - SI

 No enajenar a persona alguna

Genera Indemnización /
ACTOS A Prohibida
Nulidad de la cláusula
(Art.2612)
TÍTULO Condición Resolutoria Prohibida
ONERSO No enajenar a persona determinada
Art. 1364 Permitida Produce efectos Muebles Art.2412
reales
del C.C. 2337-inc.2 (reivindicación) Inmuebles

A persona no suficientemente
determinada
 Acto entre vivos - Donación - 10 años
A TÍTULO Heredero - Art. 3598 CC
GRATUITO Mortis Causa
Legatario - Art. 3781CC
Art. 2613 CC
(Permitidas) Condominio - Art. 2694 - 05 años

Son Temporarias - las indefinidas se reducen

Siempre sobre cosas determinadas

No pueden afectar la legítima (Art. 3598 CC)

No son oponibles a las cargas del Sucesorio

 INDIVISION - LEY 14.394

Art. 51 “Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos

la indivisión de los bienes hereditarios por un plazo no mayor de Diez
años”.-

 Bien determinado
Hasta la mayoría de edad.-
 Establecimiento

Por vía testamentaria

Art. 52 - Pacto de Herederos Art. 53 - cónyuge supérstite

 2.- CAMINO DE SIRGA

2639. Los propietarios limítrofes con los ríos o con

canales que sirven a la comunicación por agua,
están obligados a dejar una calle o camino público
de treinta y cinco metros hasta la orilla del río, o del
canal, sin ninguna indemnización.
indemnización Los propietarios
ribereños no pueden hacer en ese espacio ninguna
construcción, ni reparar las antiguas que existen,
ni deteriorar el terreno en manera alguna.

2640 Si el río, o canal atravesare alguna ciudad o

2640.
población, se podrá modificar por la respectiva
municipalidad, el ancho de la calle pública, no
pudiendo dejarla de menos de quince metros.
 2.- CAMINO DE SIRGA

Derecho Romano

ANTECEDENTES Derecho Francés

HISTORICOS Antiguo Derecho Español

1823 (desde
Prov. Bs. As. el Riachuelo
ARGENTINA a la Boca)

Decreto de 1864
Nación
Ríos Paraná
Decreto de 1870 y de la Plata
 2.- CAMINO DE SIRGA

Fundo del propietario limítrofe

Camino de sirga
35 Mts.

Río o canal

Camino de sirga
35 Mts.

Fundo del propietario limítrofe

 RESTRICCIONES EN EL INTERES
RECIPROCO DE LOS VECINOS

NOCION:

El Código Civil regula disposiciones relativas

a las responsabilidades emergentes del

ejercicio del derecho de propiedad, en

condiciones contrarias a las autorizadas o

perjudiciales para el vecino.

 FUNDAMENTO
Sistema del Cuasicontrato de
Doctrinas Vecindad (Pothier. Cód. Francés)
Antiguas Sistema del Hecho Ilícito (1109
y 1133)

Sistema del Abuso del

Derecho (Josserand)

Doctrinas Sistema del Uso Excepcional

Modernas del fundo (Responsabilidad
Objetiva). Planiol et Ripert
Sistema de la Expropiación
(Demogue)
 CLASIFICACION

1) Obras, trabajos e instalaciones

2) Inmisiones inmateriales
3) Obligación de tolerar la utilización y el
empleo de paredes medianeras y divisorias
4) Prohibición de plantación de árboles y
arbustos sin observar determinadas distancias

5) Goteraje de los techos y aguas servidas

6) Obligación de recibir las aguas de los fundos
superiores
7) Prohibición de luces y vistas
 1) OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES
Criterio General de Limitación de las
Facultades del Propietario

2513. Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la

cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla
conforme a un ejercicio regular.
regular

2514. El ejercicio de estas facultades no puede ser

restringido en tanto no fuere abusivo,
abusivo aunque privare a
terceros de ventajas o comodidades.
comodidades

2620. Los trabajos y las obras que sin causar a los

vecinos un perjuicio positivo,
positivo o un ataque a su derecho de
propiedad,
propiedad tuviesen simplemente por resultado privarles
de ventajas que gozaban hasta entonces,
entonces no les dan
derecho para una indemnización de daños y perjuicios.
1) OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES

PRINCIPIO Arts. 2514 y 2620

La sola privación de ventajas no

resulta indemnizable
I
N
Abuso (2513, 2514, 1071) D
S E
A M
L Ataque al dcho. de propiedad (2620) N
V I
O Z
Perjuicio positivo (2620) A
R
1) OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES

2616 C.C.
Todo propietario debe mantener sus edificios de
manera que la caída, o los materiales que de
ellos se desprendan no puedan dañar a los
vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer
los daños e intereses que por su negligencia les
causare.

¿Art. 1132 ¿Art. 2499

C.C.? C.C.?
1.A.) EXCAVACIONES o FOSOS

2615. El propietario de un fundo no puede hacer

excavaciones ni abrir fosos en su terreno que
puedan causar la ruina de los edificios o
plantaciones existentes en el fundo vecino, o de
producir desmoronamientos de tierra.
tierra

Si puede Edificios
causar ruina
Prohibición prima Absoluta Plantaciones
facie
Si puede producir
desmoronamientos de tierra
Autorización Judicial
1.B.
PROHIBICION DE INSTALACIONES NOCIVAS
INMEDIATAS A LAS PAREDES DIVISORIAS

2621. Nadie puede construir cerca de una pared

medianera o divisoria,
divisoria pozos, cloacas, letrinas,
acueductos que causen humedad; establos,
depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos
que se mueven por vapor, u otras fábricas, o
empresas peligrosas a la seguridad, solidez y
salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos,
sin guardar las distancias prescriptas por los
reglamentos y usos del país,
país todo sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo anterior.
anterior A falta de
reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.

Indemnización: sólo si las violaciones

causan daño (arg. 2620)
1.B. OBRAS INMEDIATAS O CERCANAS A UN MURO

Chimenea
Oblig. construir
Fogón Pared
contramuro de 16
Hogar medianera
cms. de espesor
2622

Horno Oblig. dejar vacío

Pared
Fragua o intervalo de 16
medianera
2623 cms. de espesor

Pared
Oblig. construir
Pozos medianera
contramuro de 30
2624 o no
cms. de espesor
medianera
 VIOLACION DE LAS OBLIGACIONES IMPUESTAS
1.B. POR LOS ARTS. 2621, 2622, 2623, 2624

La ley nada dice expresamente

SANCION Se rige por los ppios. de las
obligs. de hacer o no hcer

1.- Destrucción de lo hecho

Se puede 2.- Realización de obras que
reclamar, supriman las violaciones o
aislada o que impidan perjuicios
acumulativa
mente 3.- Pago de los daños y
perjuicios
OBLIGACION DE TOLERAR O SOPORTAR EL PASO
1.c) E INSTALACIONES DE ANDAMIOS

2627: Si para cualquier obra fuese indispensable

poner andamios, u otro servicio provisorio en el
inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá
derecho para impedirlo, siendo a cargo del que
construyese la obra la indemnización del daño
que causare.

3077. El que para edificar o reparar su casa

tenga necesidad indispensable de hacer pasar
sus obreros por la del vecino, puede obligar a
éste a sufrirlo con la condición de satisfacerle
cualquier perjuicio que se le cause.
 2) INMISIONES INMATERIALES
2618. Las molestias que ocasionen el humo,
calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
daños similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque mediare autorización administrativa
para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces
pueden disponer la indemnización de los daños “O” la
cesación de tales molestias.
molestias
En la aplicación de esta disposición el juez debe
contemporizar las exigencias de la producción y el
respeto debido al uso regular de la propiedad;
propiedad
asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
uso
El juicio tramitará sumariamente.
3) OBLIGACION DE TOLERAR LA UTILIZACION
DE PAREDES MEDIANERAS Y DIVISORIAS

Dcho. a servirse de ella (2730).

Dcho. a arrimar toda clase de
construcciones, poner tirantes,
PAREDES etc. (2731).
MEDIANERAS Dcho. a alzar el muro a su
costa sin oblig. de indemnizar
por el mayor peso (2732).
Dcho. de reconstrucción o
nueva construcción para
hacerla más fuerte (2733)
(2626).
3) OBLIGACION DE TOLERAR LA UTILIZACION
DE PAREDES MEDIANERAS Y DIVISORIAS

2626:
El propietario del terreno contiguo a una
pared divisoria puede destruirla cuando le
sea indispensable o para hacerla más firme
o para hacerla de carga, sin indemnización
alguna al propietario o condómino de
pared, debiendo levantar inmediatamente
la nueva pared.
(ccdte. 2733)
 3) OBLIGACION DE TOLERAR LA UTILIZACION
DE PAREDES MEDIANERAS Y DIVISORIAS

El art. 2626 Paredes Medianeras

a:
se aplica
Paredes Divisorias
Le sea indispensable
cuando:
Para hacerla más fuerte o de carga

* No requiere permiso del vecino

Empleo de la
fuerza pública
Si hay oposición (justicia)

* El vecino locatario tiene acción directa contra el vecino

por los daños causados
4) ARBOLES y ARBUSTOS - RAMAS y RAÍCES

2628. El propietario de una heredad no puede

tener en ella árboles sino a distancia de tres
metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la
propiedad de este predio rústico o urbano, esté o
no cercado, o aunque sean ambas heredades de
bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a
distancia de un metro.

¿Distancia?

Se mide desde el centro del árbol

hasta la línea divisoria.
4) ARBOLES y ARBUSTOS - RAMAS y RAÍCES

2629. Si las ramas de algunos árboles se

extendiesen sobre las construcciones, jardines,
o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá
derecho para pedir que se corten en todo lo que
se extendiesen en su propiedad; y si fuesen las
raíces las que se extendiesen en el suelo
vecino, el dueño del suelo podrá hacerlas cortar
por sí mismo, aunque los árboles, en uno y otro
caso estén a las distancias fijadas por la ley.

Ramas Invasión del espacio aéreo

2518
Raíces Invasión del subsuelo
 GOTERAS DE TECHOS y DESAGÜES DE AGUAS
5.a) PLUVIALES y SERVIDAS

Goteraje de los techos

Construcciones Construcciones
anteriores al C.C. posteriores al C.C.
2631 2630

Soportar en su fundo las Las aguas deben caer

goteras o desagote de sobre suelo propio,
los techos del vecino. sobre la calle o sobre
sitios públicos. NO sobre
el fundo del vecino.
 5.b) AGUAS PLUVIALES
2634. El propietario de una heredad no puede por
medio de un cambio que haga en el nivel de su
terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas
pluviales que caían en su heredad.

2635. Las aguas pluviales pertenecen a los dueños de

las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y les
es libre disponer de ellas o desviarlas, sin detrimento
de los terrenos inferiores.

2636. Todos pueden reunir las aguas pluviales que

caigan en lugares públicos, o que corran por lugares
públicos, aunque sea desviando su curso natural, sin
que los vecinos puedan alegar ningún derecho
adquirido.
 5.c) AGUAS de POZOS o SERVIDAS
2632. El propietario de una heredad por ningún
trabajo u obra puede hacer correr por el fundo
vecino las aguas de pozos que el tenga en su
heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que
en adelante se dispone sobre las aguas naturales o
artificiales que hubiesen sido llevadas, o sacadas
allí para las necesidades de establecimientos
industriales.

2633. El propietario está obligado en todas

circunstancias a tomar las medidas necesarias para
hacer correr las aguas que no sean pluviales o de
fuentes, sobre terreno que le pertenezca o sobre la
vía pública.
 6) AGUAS: OBLIGACION DE LOS FUNDOS
INFERIORES

A) Fundos inferiores Plano

inclinado

que “naturalmente”
desciendan de los
fundos superiores.

Obligados a
De lluvia
recibir aguas:

De fuentes o manantiales
 6) AGUAS: OBLIGACION DE LOS FUNDOS
INFERIORES

A) Fundos inferiores
Salvo imposibilidad de
contenerla (2650).
Subterráneas que afloren Indemnizar.
por trabajo del hombre

Pluviales caídas de techos

NO (2630) o de depósitos.
obligados
a recibir Empleadas en limpieza
doméstica
aguas:
servidas
Empleadas en trabajo de
fábricas

Salvo cuando se mezclaren con agua de lluvia (2648)

 6) AGUAS: OBLIGACION DE LOS FUNDOS
INFERIORES

A) Fundos inferiores
Recibir piedras y arenas que
arrastren las aguas pluviales
(2649)
OBLIGADOS
a: NO construir diques de
contención o que hagan refluir
las aguas al terreno superior
(2651)

PUEDEN efectuar obras que impidan la entrada de

aguas que no está obligado a recibir (2652 - 2648)
 AGUAS: OBLIGACION DE LOS FUNDOS
6.B) SUPERIORES
Dirigiendo las aguas a un solo
punto (2653)

NO PUEDEN
AGRAVAR
LA
Haciendo más impetuosa la
SITUACION
corriente (2653)
DEL FUNDO
INFERIOR
(2353)

Haciendo perjudiciales las aguas

de fuentes, empleadas (2638)
7) LUCES y VISTAS

LUCES
Aberturas o
Ventanas para
obtener luz
NOCION
Aberturas o
Ventanas que
permiten ver el
VISTAS
fundo vecino
7) LUCES y VISTAS

PAREDES MEDIANERAS

2654 C.C. Ningún medianero podrá abrir ventanas o

troneras en pared medianera, sin consentimiento
del condómino.
2737: El uno de los vecinos no puede (...) hacer
abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.

2740: La adquisición de la medianería tiene el efecto de

poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da
al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de
obras, aberturas o luces establecidas en la pared
medianera que fueren incompatibles con los derechos
que confiere la medianería.
7.a) LUCES

2655 C.C.
El dueño de una pared no medianera contigua a
finca ajena,
puede abrir en ella ventanas para recibir luces,
a tres metros de altura del piso de la pieza a que
quiera darse luz,
con reja de fierro cuyas barras
no dejen mayor claro que tres pulgadas.
7.a) LUCES

Vistas NO
3 mts. altura
Pared contigua
privativa Enrejadas
2655 SI
Claros no más
Luces 3 pulgadas

Cerrar las
Vecino adquiere Puede ventanas de luces
la Medianería 2656

¿y el art. 2740, in fine? Siempre que edifique

apoyándose en la
¿y los costos de cierre? pared
7.a) LUCES

2657. El que goza de la luz por ventanas

abiertas en su pared, no tiene derecho para
impedir que en el suelo vecino se levante una
pared que las cierre y le prive de la luz.

Porque no es una
servidumbre
2656 C.C.
¿Por qué?

Por las facultades del

art. 2518 C.C.
7.b) VISTAS

2658: No se puede tener vistas sobre el predio

vecino,
vecino cerrado o abierto, por medio de ventanas,
balcones u otros voladizos, a menos que intermedie
una distancia de tres metros de la línea divisoria.

2659: Tampoco pueden tenerse vistas de costado

u oblicuas sobre propiedad ajena, si no hay
sesenta centímetros de distancia.

2660. Las distancias que prescriben los artículos

anteriores se cuentan desde el filo de la pared donde
no hubiese obras voladizas; y desde el filo exterior de
éstas, donde las haya; y para las oblicuas, desde la
línea de separación de las dos propiedades.
7.b) VISTAS

2658 y 2659 Muros Privativos o exclusivos,

se aplican a: no contiguos: “pared próxima”

Derechas o de Permiten ver de frente

frente (2658)
3 mts. e/ línea divisoria
y pared
2 TIPOS
Permiten ver de costado
Oblicua,de
Oblicua costado
o lateral (2659) 60 cms. e/ línea divisoria
y pared
7.b) VISTAS

* Con voladizos: desde su filo

Vista exterior
frontal * Sin voladizos: desde el filo de la
(2658) pared

¿Cómo se miden las distancias?

Vista
Desde la línea lateral a la línea
Oblicua
divisoria (Doctrina)
(2659)