USOS DE SUELO

 Mixto (Comercial y vivienda)

Dentro de este análisis podemos destacar que el comercio y la vivienda son los usos de suelo
que predominan dentro del área de estudio. En la mayoría de los casos las viviendas se han
adaptado espacios en planta baja para destinarlos a comercios ya sea de compra y venta,
productos o de alimentación; y la o las plantas altas para el uso de vivienda residencial o de
alquiler.

 Comercial

Si bien el comercio es característico en la zona de estudio, podemos destacar al Mercado 10 de

Agosto como el más importante de ese sector.

 Residencial

Existen pocas edificaciones destinadas únicamente para vivienda, en ciertos casos se han
generado viviendas de alquiler como departamentos u hostales.

 Cultural

Aunque el sector posee un gran atractivo turístico, solo un pequeño porcentaje del uso de
suelo de este sector está destinado al tema cultural, los espacios más destacados son: Museo
Remigio Crespo Toral, Museo de las Conceptas, Museo de Historia de la Medicina y el Museo
del Sombrero de Paja Toquilla

 Servicio

En este ámbito podemos mencionar que existen usos importantes destinados a brindar
servicios de seguridad a la sociedad tales como: la Policía Nacional y el Benemérito Cuerpo de
Bomberos de Cuenca.

 Recreación

El sector presenta una gran afluencia de personas, ya sean turistas extranjeros o locales, por
ello también existen usos destinados a la recreación como bares y discotecas.

 Parques, plazas y áreas verdes

El Paseo 3 de noviembre presenta una extensión de área verde cercana al río, está influye de
gran manera al sitio de intervención por su cercanía al mismo y por el alto flujo de personas
que transita el lugar. Uno de los parques más importantes que se encuentra cerca del lugar de
intervención es el Parque de la Madre, y en menor extensión podemos encontrar el Parque de
la Une, la Plaza San Francisco y la Plaza de las Flores; a una distancia más lejana se encuentra el
Parque Calderón.
EQUIPAMIENTO

 SALUD

Los equipamientos de salud más cercanos a nuestra área de intervención son:

 Clínica Santa Inés

 Uroclinic
 Hospital Militar

 EDUCACIÓN

Los dos primeros equipamientos mencionados que se presentan en esta zona son muy
importantes para toda la ciudad por su antigüedad y por la importante labor que brindan a la
ciudad.

 Universidad de Cuenca
 Colegio Benigno Malo
 San Isidro
 Alianza Francesa

 GUBERNAMENTALES

Este tipo de equipamiento lo encontramos en baja medida dentro de nuestra área de

intervención ya que estos se concentran en el centro de nuestra ciudad y nuestra área de
estudio esta al limitando con el sector El Ejido.

- Cámara de Comercio de Cuenca

- Dirección Distrital 01 D02
- Gad Municipal del Cantón Cuenca
 RELIGIOSOS

El tema religioso es parte fundamental de la identidad de nuestra ciudad por lo que cada
Iglesia que encontramos en este sector posee características muy importantes que debemos
tomar en cuenta al momento de generar nuestra propuesta de diseño.

- Iglesia de Todos Santos

- Iglesia San Francisco
- Iglesia La Merced
- Catedral de la Inmaculada Concepción de Cuenca
-
 FINANCIEROS

Podemos encontrar entidades financieras dentro de nuestro sector de estudio, sin embargo, la
mayoría de estas se encuentran en torno al Centro Histórico de la ciudad.

- Banco del Pichincha

- Banco del Pacifico
- Banco del Austro
 NORMATIVA

El Ilustre concejo Municipal de Cuenca considerando que: el Centro Histórico de la Ciudad

constituye un testimonio trascendental de la Cultura Ecuatoriana por lo que fue declarado
Patrimonio Cultural del Estado, el 9 de marzo de 1982, Cuenca ha sido cuna de varias culturas
por lo que se debe preservar, conservar y difundir, es competencia directa de los Gobiernos
Locales “Preservar, mantener y difundir el patrimonio arquitectónico, cultural y natural del
cantón y construir los espacios públicos para estos fines.”, es necesario actualizar y reunir en
una sola Ordenanza las disposiciones administrativas para un mejor logro de propósitos dentro
de las políticas de conservación y preservación del patrimonio cultura.

Por ello, la Ley orgánica de Régimen Municipal propone la “ORDENANZA PARA LA GESTIÓN Y
CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS HISTÓRICAS Y PATRIMONIALES DEL CANTÓN CUENCA” donde
se dan plantean propuestas, normas y objetivos que nos permiten enriquecer la gestión
municipal, y con ello: un buen uso del espacio sin alteraciones que modifique la traza y la
estética de nuestra ciudad; además de conservar y potenciar el patrimonio del Centro
Histórico de Cuenca.

Sectorización

Dentro del “Plan Especial del Centro Histórico” Libro 3 del Plan de Ordenamiento Territorial del
Cantón Cuenca

a. Nuestro sitio de acción está ubicado en la zona 1, Centro Histórico de Cuenca, con
respecto a la ciudad de Cuenca

b. La subdivisión de la Zona 1 comprende dos sectores, siendo en nuestro caso el Sector

1-1 que es el área delimitada como Centro Histórico y sus límites actuales. La Zona 2
comprende la parte de El Ejido
c. Dentro del Sector 1-1, se ha definido 5 distritos. La Bajada del Padrón está situada el
Distrito 1-1-1: Área de Primer Orden.
d. El Sector 1-1 también se ha dividido en las siguientes piezas urbanas:
- Área 9 de octubre
- Av. Loja
- El Barranco
- Calle de las Herrerías
- Área de la Plaza María Auxiliadora
- Área de la Plaza del Otorongo
- Área de la Plaza del Arte
- Calle Rafael María Arizaga
- Área de San Blas
- San Francisco
- Área Central
- Barrio Las Suelearías
Usos de suelo del Sector 1-1: Centro Histórico

Área de primer Orden correspondiente al Distrito 1-1-1

En términos generales se plantea un uso del suelo principal en plantas bajas dedicado a
actividades comerciales y de servicios (Actividad económica que engloba una mixtura de
bienes y servicios), mientras que en las plantas altas se privilegia el uso mixto (Actividad
Económica y Vivienda).

USO PRINCIPAL DE USO DE SUELO POR PLANTA

PLANTA BAJA Actividad económica Tipo B
PLANTA ALTA Vivienda

Tipo B: Vocación Turística

Propuesta del sistema de Espacio Publico en la Zona 1

El espacio de la Bajada del Padrón esta catalogada como “Área de Respeto”, conformado por
un gran número de edificaciones VHIAR2 y VHIAR3. Su sistema de circulación esta catalogado
como “Calle Peatonal”

TIPOS DE INTERVENCIÓN EN LAS EDIFICACIONES Y ESPACIOS PÚBLICOS

Ampliación

Conservación

Consolidación

Demolición

Liberación

Nueva edificación

Obras emergentes

Reconstrucción

Rehabilitación

Rehabilitación arquitectónica

Restitución

Restauración

Reubicación
Dentro de la “ORDENANZA PARA LA GESTIÓN Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS HISTÓRICAS Y
PATRIMONIALES DEL CANTÓN CUENCA” se presentan varios artículos, refiriéndose a las
Normas Generales de Actuación para el Centro Histórico, a continuación, se presentan la más
importantes:

Art. 16.- En el espacio público y edificaciones emplazadas en las Áreas Históricas y

Patrimoniales del Cantón Cuenca, no podrá realizarse ningún tipo de intervención interna o
externa sin la correspondiente autorización municipal, a través de la Dirección de Áreas
Históricas y Patrimoniales.

Art. 18.- Se conservará sin alteraciones las características funcionales, formales y constructivas,
en todas las edificaciones inventariadas con grado de valor patrimonial, de acuerdo a su
categorización.

Art. 19.- Ninguna edificación inventariada con algún grado de valor patrimonial,
aunque se hallare en mal estado de conservación, podrá ser demolida.
Art. 20.- Las edificaciones Sin Valor Especial y de Impacto Negativo podrán
ser demolidas total o parcialmente, con autorización previa de la Dirección de
Áreas Históricas y Patrimoniales
Art. 21.- Se permitirá la integración de edificaciones de predios adyacentes
bajo las siguientes condiciones. a) Edificaciones sin valor o de impacto
negativo; b) Edificaciones con valor, siempre que con la integración cada una
mantenga sus valores arquitectónicos originales.
Art. 22.- Serán obligatoriamente demolidas, luego del trámite legal
correspondiente, las construcciones que no respeten los planos aprobados e
intervenciones no autorizadas que irrespeten las Ordenanzas vigentes.
Art. 25.- Se permitirá el uso o adecuación de buhardillas, en las edificaciones
catalogadas como de Valor Arquitectónico B (VAR B) (2), Valor Ambiental (A)
(1) y Sin valor especial (SV) (0), con la condición de que la intervención
prevista no signifique alteraciones de:
a) Cubierta original. Se admitirá pequeñas aberturas para entrada o salida de
aire y luz, siempre que no alteren los perfiles altimétricos de la misma y
estén ubicadas en las vertientes que no hacen fachada a la calle.
b) La tipología distributiva (localización de bloque de escaleras, afectación de
galerías o corredores exteriores, patios, etc.).
c) La estructura soportante (muros o columnas).
d) Las fachadas.
e) La altura de entrepisos existentes.
f) Los elementos decorativos y ornamentales de la edificación.
Art. 26.- En las edificaciones de valor, la adaptación de ascensores y
montacargas e instalaciones especiales podrá realizarse siempre y cuando no
afecten a la estructura, la tipología y el perfil de la cubierta.
Art. 27.- No se admitirá adiciones que afecten las características de los tejados
existentes
Art. 28.- Para la intervención en las vías del Centro Histórico de Cuenca, salvo
las nuevas áreas que se incorporan a través de la presente ordenanza,
obligatoriamente se considerará los materiales que a continuación se detalla:
a) Calzada: Piedra andesita (adoquines)
b) Veredas: Piedra andesita combinada con mármol, cerámica, baldosas de
hormigón de diseños tradicionales u otros materiales pétreos. Las veredas
que en la actualidad cuentan con revestimiento de mármol, obligatoriamente
deberán ser conservadas y restauradas.
c) Bordillo: Piedra andesita, mármoles, prefabricados de hormigón u otros
materiales pétreos.

Art. 30.- Los usos de suelo en el Centro Histórico de Cuenca, Área de El Ejido,
Centros Históricos de las Cabeceras Parroquiales y demás Áreas Históricas y
Patrimoniales del Cantón, se regirán por lo que determinen los Planes de
Ordenamiento Territorial y/o Planes Especiales según sea el caso; así como las
Ordenanzas y Reglamentos correspondientes.
Art. 32.- Las nuevas edificaciones en el Área del Centro Histórico de Cuenca,
Centros Históricos de las Cabeceras Parroquiales y demás Áreas Históricas y
Patrimoniales del Cantón Cuenca deberán respetar las normas arquitectónicas
que a continuación se detallan:

RELACIÓN DE
ALTURA ALTURA AL MATERIALES EN
EDIFICACIONES COS CUS FACHADA A
AL ALERO CUMBRERO FACHADA
LLENO-VACÍO

Fachada enlucida y
pintada, o tratada con
materiales de la región
trabajados
Una Planta 80% 80% 3m 6m 1/3 – 1/5
artesanalmente (piedra,
mármol, madera, barro,
tierra cocida, entre
otros), puertas y
ventanas de madera.

Fachada enlucida y
pintada, o tratada con
materiales de la región
trabajados
Dos Plantas 70% 140% 6m 9m 1/3 – 1/5
artesanalmente (piedra,
mármol, madera, barro,
tierra cocida, entre
otros), puertas y
ventanas de madera,
 Fachada enlucida y
pintada, o tratada con
materiales de la región
trabajados
Tres Plantas 70% 210% 9m 12m 1/3 – 1/5
artesanalmente (piedra,
mármol, madera, barro,
tierra cocida, entre
otros), puertas y
ventanas de madera,

Art. 35.- En áreas libres de los predios que contengan edificaciones

pertenecientes al Patrimonio Cultural Edificado y que sean construibles, se
permitirá la implantación de nuevas edificaciones, siempre y cuando se
proponga un retiro con relación al bien patrimonial. Este retiro será igual o
mayor al 50% de la altura a nivel de alero del bien patrimonial, no podrá ser
menor a 3 m.; y, la altura de la nueva edificación no superará la altura de la
edificación patrimonial.
Art. 41.- Para el funcionamiento de los diferentes establecimientos comerciales
y de acceso público, dentro de las Áreas Históricas y Patrimoniales del Cantón
Cuenca, deberá contarse con autorización expresa de la Dirección de Áreas
Históricas y Patrimoniales, la misma que se concederá previa inspección y
verificación del cumplimiento de los requisitos básicos según el uso del local y
el cumplimiento de la legislación vigente. La autorización deberá ser renovada
anualmente.
Art. 42.- El mantenimiento y conservación de los inmuebles deberá sujetarse a
las disposiciones del Plan de Monitoreo y Conservación Preventiva establecido
por la Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales. El Comisario Municipal
respectivo, notificará a los propietarios en su debida oportunidad para el
cumplimiento de ésta disposición.
Art. 43.- Las fachadas deberán mantener su característica original, por tanto es
prohibido alterar o añadir elementos extraños tales como: chimeneas,
campanas de olores, ductos de ventilación, etc.
Art. 46.- La instalación de rótulos, anuncios y propagandas, se regirá por la
normativa correspondiente. Las autorizaciones para la instalación de rótulos,
anuncios y propagandas concederá la Dirección de Áreas Históricas y
Patrimoniales.
Art. 47.- El uso del color y materiales en las fachadas de las edificaciones
emplazadas dentro de las Áreas Históricas y Patrimoniales estará regulado por
la normativa correspondiente.
Art. 51.- Dentro de las Áreas Históricas y Patrimoniales, no podrá variarse la
Línea de Fábrica existente, a menos que el I. Concejo Cantonal a solicitud de la
Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales y con el correspondiente informe
de la Comisión de Áreas Históricas y Patrimoniales, así lo disponga. Se deberá
propender a la conservación de la antigua traza de la ciudad y de las
Cabeceras Parroquiales, o a la recuperación en caso de que haya sido
alterada.

EDIFICACIONES PATRIMONIALES

CATEGORIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES Y ESPACIOS PÚBLICOS

Ámbito Arquitectónico

1. Edificaciones de Valor Emergente (E) (4): Son aquellas edificaciones que, por sus
características estéticas, históricas, de escala o por su especial significado para la
comunidad, cumplen con un rol excepcionalmente dominante, en el tejido urbano o
en el área en la que se insertan.
2. Edificaciones de Valor Arquitectónico A (VAR A) (3): Se denominan de esta forma, las
edificaciones que, cumpliendo un rol constitutivo en la morfología del tramo, de la
manzana o del área en la que se insertan por sus características estéticas, históricas, o
por su significación social, cuentan con valores sobresalientes, lo que les confiere un
rol especial dentro de su propio tejido urbano o área.
3. Edificaciones de Valor Arquitectónico B (VAR B) (2): Su rol es el de consolidar un
tejido coherente con la estética de la ciudad o el área en la que se ubican y pueden
estar enriquecidas por atributos históricos o de significados importantes para la
comunidad local. Desde el punto de vista de su organización espacial expresan con
claridad formas de vida que reflejan la cultura y el uso del espacio de la comunidad.
4. Edificaciones de Valor Ambiental (A) (1): Estas edificaciones se caracterizan por
permitir y fortalecer una legibilidad coherente de la ciudad o del área en la que se
ubican. Son edificaciones cuyas características estéticas, históricas o de escala no
sobresalen de una manera especial, cumpliendo un rol complementario en una lectura
global del barrio o de la ciudad. Sus características materiales, la tecnología utilizada
para su construcción y las soluciones espaciales reflejan fuertemente la expresión de la
cultura popular.
5. Edificaciones sin valor especial (SV) (0): Su presencia carece de significados
particulares para la ciudad o el área. A pesar de no ser una expresión de la tradición
arquitectónica local (por forma o por tecnología) no ejercen una acción des
configuradora, que afecte significativamente la forma urbana. Su integración es
admisible.
6. Edificaciones de Impacto Negativo (N) (‐1): Son aquellas edificaciones que, por
razones de escala, tecnología utilizada, carencia de cualidades estéticas en su
concepción, deterioran la imagen urbana del barrio, de la ciudad o del área en el que
se insertan. Su presencia se constituye en una sensible afección a la coherencia
morfológica urbana.
LINEAS DE BUSES

PARADA CALLE LARGA Y BENIGNO MALO

 3 Eucaliptos
 5 Totoracocha
 10 Florida
 14 EL VALLE
 17 10 de Agosto
 19 Visorrey

PARADA PUENTE DEL CENTENARIO

 2 Totoracocha
 7 Los Trigales
 10 Puluncay
 17 10 de Agosto

ANOMALIAS

SOCIALES

Delincuencia, vandalismo y mala higiene.

Aunque en años anteriores La Bajada del Padrón ha tenido intervenciones urbanas con el fin
de mejorar su aspecto y con ello la calidad de vida de sus habitantes, es evidente que todavía
existe problemas sociales importantes dentro del sector; la delincuencia es uno de ellos, ya
que, en la noche, personas que transitan por el lugar evitan tomar esta calle para su circulación
debido al temor de ser asaltados dentro de la calle. El vandalismo es otro de los problemas que
son evidentes dentro de la calle, se puede observar una gran cantidad de grafitis en parte del
mobiliario que ha sido instalado y en paredes, puestas y viviendas de varias de las casas. Por
otro lado, la falta de educación y respeto de algunos ciudadanos muestra que para estos la
calle funciona como servicio higiénico, esto conlleva una mala impresión para el sector además
que el ambiente se verá contaminado por malos olores. Todas estas anomalías que presenta la
zona generan un mal aspecto, a la vez que poco a poco se va perdiendo su valor histórico y
patrimonial por lo que es de suma importancia generar conciencia en la colectividad para
cuidar y proteger estos sitios que son únicos e importantes para nuestra ciudad.

INFRAESTRUCTURA

Infraestructura eléctrica

En cuanto a la infraestructura eléctrica que presenta esta calle, encontramos algunas

anomalías en las luminarias de piso que se encuentran destapadas y se ha acumulado agua y
basura de la calle por lo que están sin funcionamiento. Existen también problemas en el
cableado eléctrico que que en algunas viviendas se ven a simple vista en las fachadas de las
mismas.

Materialidad del piso

Existen pequeños espacios de la calle en donde se ha retirado los adoquines, esto no es visible
en gran medida, pero es importante mantener los pisos al mismo nivel para evitar accidentes.