Carrera: CORREDOR INMOBILARIO y MARTIILERO PÚBLICO

Materia: TOPOGRAFÍA y GEODESIA

Profesor: Arq. AGUILAR SONIA CRISTINA

Modalidad: a DISTANCIA

ACTIVIDAD N°3:

PRESENTACION PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO “JOSE DIAZ”

PROPUESTA INMOBILIARIA JOAQUIN ELIAS DURAN – 2020

1 INFORMACION INICIAL DE PRESENTACION

El presente proyecto de realización de la Actividad N° 3, destinada a elaborar sobre un terreno

rural de 12 Ha., un Proyecto Inmobiliario, conforme a la legislación que se presenta como guía
denominada: “Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo Decreto 3389/87 de la provincia de
Buenos Aires”, detalla como un emprendimiento de alta calidad Eco-Urbana para la Vida y el
Bienestar de la Población Residencial, los siguientes elementos que componen el Dossier de
Presentación.

Para la puesta en marcha del proyecto se organizó la Agenda de Trabajo teniendo presente los
requerimientos de Ley de Ordenación del Territorio, y las normativas municipales dictadas por la
Secretaria de Planeamiento y Desarrollo Urbano Ambiental (SPDUA) de la Municipalidad de la
Ciudad de Salta, a fin de interactuar en el perfeccionamiento del lote original rural sobre la
Avenida de Circunvalación, en el sector identificado como estratégico para la ubicación de la
propuesta. Y de acuerdo a las condiciones físicas y topográficas del solado se realizó el
anteproyecto de formación de lotes, manzanas, calles, conexiones de infraestructuras y diseño
funcional de los distintos espacios que conforman el PROYECTO DE DESARROLLO
INMOBILIARIO “JOSE DIAZ”, para el futuro proceso de Gestión de Negocios y Venta
Inmobiliaria del Emprendimiento.

2) Medidas del Plan de Trabajo realizadas para la elaboración del Proyecto:

a) Visita de Campo para conocer las características principales de la Finca Rural.

b) Recolección de documentación de Catastro (normativas provinciales, ordenanzas

municipales, leyes provinciales) para el Estudio del marco normativo a emplear.

c) Realización de las diferentes alternativas de diseño del “uso del suelo” donde pensamos
lotear.

d) Análisis de estudios del lugar para saber la conexión del Proyecto con la “Ciudad” (en
general) y con los Barrios de la Zona (en particular) – estudio de las infraestructuras de
servicios (Agua – Luz – Cloaca y Gas Natural) para “las conexiones” necesarias de cada
inmueble a vender –. Y, con todos los informes de este estudio preliminar empezar a
realizar el “Diseño Eco-Urbano” que nos proponemos tendrá el proyecto.

e) Relevamiento Social, comercial y de servicios básicos disponibles de la zona del proyecto

y su emplazamiento, para conocer el nivel socio-económico del lugar y generar las
mejores condiciones de éxito para nuestro desarrollo inmobiliario.
 f) Elaboración del “Diseño” del Proyecto Inmobiliario teniendo presente los informes
anteriores y la normativa de “Fraccionamiento de Tierra” (ley Nacional con adhesión
provincial) – las disposiciones del Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Salta
y todo lo necesario como tramites a realizar para la presentación municipal, al COPAIPA
y al C.A.S. (Colegio de Arquitectos de Salta) a fin de la aprobación del Proyecto.

g) Armado de Tablas y Croquis Arquitectónico para la posterior elaboración del Plano de

Conjunto que consiste en: el loteo, con cordón cuneta, calles y espacios verdes que debe
dejarse de acuerdo a la normativa del Código, para su presentación a Catastro Municipal
– a la Dirección de Inmueble de la Provincia – y a la Dirección de Recursos Hídricos de la
Provincia para solicitar el Certificado de NO Inundabilidad correspondiente.

2 PRESENTACION DEL PROYECTO “JOSE DIAZ”

2-1 COMPONENTES: El proyecto se compone como un “Club de Campo” (Art.64) que cuenta
con los siguientes elementos:

1) Complejo Residencial que ocupa 8ha. destinadas a la Construcción de 160 Viviendas.

2) Un espacio territorial compuesto de 4 has. destinadas en la siguiente distribución: Para

actividades y/o prácticas Deportivas 2 has; para actividades y/o prácticas Sociales 1 ha. y
para actividades Culturales 1 has. en pleno contacto con la naturaleza. Y;

3) Un área territorial de extensión limitada para la localización de Viviendas de Uso

Transitorio (VUT), con acceso y vistas principales hacia el frente del complejo.

2-2 DEFINICION DEL PARTIDO ECOURBANO: Toda la propuesta se define como barrio
abierto de 12 grandes y bellas manzanas que cuenta con una serie de lotes diferenciados y de
excelencia, distribuidos según su tamaño físico y orientación de sus frentes principales y
contrafrentes.

El total de lotes representan 160 unidades de viviendas ideales para familias y jóvenes que
buscan habitar su primera residencia, en una zona tranquila y en un entorno natural y rural
equipado con todas las infraestructuras y los servicios de un centro urbano muy especial para
vivir.

El Proyecto Inmobiliario cuenta con los servicios: agua, desagües, gas, tendido eléctrico, cordón
cuneta, parquizaciones sobre vías de circulación, sendas de bicicletas y para peatones y plazas
como Espacios Verdes interconectados entre si y equipados con elementos urbanos para el
disfrute de cada lugar, teniendo en cuenta la proximidad del Complejo Hídrico “Cuenca Río
Arenales”.

2-3 ENTORNO DEL PARQUE:

Ubicado sobre el Frente Oeste de la Ciudad de Salta, sobre el magnífico escenario del Cordón
Montañoso del Oeste en una zona rural contemporánea, nueva y en pleno desarrollo, de alta
accesibilidad ideal para la construcción de un proyecto con gran entorno familiar.

El emprendimiento está ubicado en la zona oeste sobre la Avenida de Circunvalación Oeste a 80

metros de un circulador tipo rotonda. Colinda hacia el Este con el Río Arenales; el Barrio San
Luis y Aybal – hacia el Oeste con un borde montañoso de todo el complejo, hacia el Norte con la
Ciudad de San Lorenzo y hacia el Sur con la Localidad de Quijano y el Encón.

Cabe destacar, toda la zona del proyecto se encuentra cercana a principales elementos de la
Ciudad, como ser: Aeropuerto Internacional El Aybal – Avenida de Circunvalación Principal de la
Ciudad – Avenida que vincula la Ciudad con San Luis y El Encón – Urbanizaciones Especiales
de la Zona y Nodos de Circulación de alto transitabilidad.

La ubicación presenta algunas ventajas estratégicas como ser que:

a) Se encuentra a 20 min. del centro de la Ciudad

b) Por circulación de la autovía se vincula directamente con accesos principales de mayor
jerarquía vial y peatonal de la Zona Sur de la Ciudad de Salta.
c) El carácter de belleza natural de todo el predio con un “Telón de Fondo” como lo
representa la montaña.
d) Y, como un elemento de consolidación del Proyecto, consideramos desde el análisis una
alta factibilidad de urbanización de todo este sector Oeste por múltiples cualidades
urbanísticas.

2-4 PROPUESTA DEL “JOSE DIAZ”:

1) Construcción sobre Avenida de Circunvalación, de todo el Frente Principal de Acceso al

complejo.
2) Siguiendo las curvas de nivel se diseñó el amanzanamiento para la lotificación del predio.
3) Todas las manzanas se vinculan con un sistema de circulación compuesto por: la calle
principal consolidad con cordones naturales para el control de desagües pluviales. Si
bien, sobre los dos (2) frentes laterales se ubican chacras y/o fincas rurales, se propone
entre ellas y el proyecto elaborar caminos de campo (sendas naturales) que interceptarán
y conducirán la circulación lateral a modo de una calle perimetral, para seguridad civil y
doble circulación del barrio, dotada de todas las instalaciones necesarias (obra de
cordón, electricidad y postes de seguridad).
4) En el Croquis a nivel de manchas, distinguimos los distintos elementos de Urbanización,

a) Partido General con la ubicación de todos los elementos del proyecto “Club de
Campo”, que representa el uso del suelo de la edificación – los espacios de
circulación – los espacios verdes y el perímetro.

b) El conjunto de manzanas donde se representan frentes y fondos de los lotes a usar

para el Complejo Residencial; Prácticas Deportivas, Sociales y Culturales y la
ubicación del sector de Viviendas de Uso Transitorio.

c) Debido a las curvas de nivel, sobre el contrafrente (Oeste) se caracteriza un camino

de sirga con “acequia” para el control de cauce y escorrentía de lluvias, conformando
un sistema de drenaje natural.

d) El Sector para prácticas culturales, que denominamos “Patio Criollo”, ubicado sobre el
Frente Principal del proyecto, contiene a fines de actividades comerciales a modo de
minimercado y algún otro comercio, de venta de mercadería de primera necesidad un
espacio funcional amplio con playa de estacionamiento, parque y una dependencia
de primeros auxilios y oficina de administración del “Club de Campo”.

2-5 USO DEL SUELO DEL “JOSE DIAZ”:

BALANCE DE SUPERFICIES

Se distribuyen en el proyecto las siguientes superficies:

1) 8 has que corresponden para la localización de 160 viviendas

2) 4 has para prácticas sociales, deportivas y culturales

Dicha superficies se aprovecharán para la ubicación de los lotes, los espacios verdes, la
apertura de calles y construcción del perímetro.
2-6 DISEÑO DEL PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO “JOSE DIAZ”

Tabla de Referencia:

Cantidad Densidad bruta Superficie total Superficie Área

máxima de (viv./ha.) mínima ha. mínima de esparcimiento
viviendas unidades mínima sobre el
funcionales total de
(lotes m2) superficie del
club
160 8 10 600 40

Medidas Cantidad Superficie Porcentaje Referencia

Acceso 270 m sobre 1 6.720 m2 5,60% A
principal frente principal
Pórtico de 12 m x 5 m 2 60 m2 B
Acceso
Principal
Infraestructura
Calle principal 15 m x 364 m 5.355 m2 4,46% A
Calles 11 m x 960 m 10.560 m2 3,27% B
secundarias

Calle 12 m x 394 m 4.728 m2 1,97% B

conectora
Calle 11 m x 645 m 1.186 m2 5,91% F
Perimetral
“Camino de
Campo”
Sector A 20 m x 60 m 8 9.600 m2 8,00%
Amansamiento
Manzana 1 1
Loteo 20 m x 30 m 2 1.800 m2
Manzana 2 1
Loteo 20 m x 30 m 7 4.615 m2
Manzana 3 1
Loteo 20 m x 30 m 12 7.200 m2
Manzana 4 1
Loteo 20 m x 30 m 4 2.400 m2
Loteo Manzana 5 1
Campus 4 2.400 m2
Manzana 6 2
Campus y 2 1.200 m2
Viviendas Uso
Transitorio
Manzana 7 2
“Patio Criollo” y 2 2.500 m2
Centro
Comercial y
Sala 1ro.Aux.
Sector Oficina 2 1.200 m2 Especial
Administración
Pórtico de
Acceso
 Obra de 600 m2 2,10% Obra de
Acequia y Arte
Otros camino de
sirga
Espacios 4.500 m2 2,95%
verdes en Gral. Vegetación
Y forestación
TOTALES 120.000 m2 100,00%

g) Armado de Tablas y Croquis Arquitectónico para la posterior elaboración del Plano de

Conjunto que consiste en: el loteo, con cordón cuneta, calles y espacios verdes que debe
dejarse de acuerdo a la normativa del Código, para su presentación a Catastro Municipal – a la
Dirección de Inmueble de la Provincia – y a la Dirección de Recursos Hídricos de la Provincia
para solicitar el Certificado de NO Inundabilidad correspondiente.