MÉTODO

DEL
COSTE
 ÍNDICE

• CONCEPTOS Y CONSIDERACIONES GENERALES

• COSTE DE REPRODUCCIÓN O DE REEMPLAZAMIENTO

• CÁLCULO DEL COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO CRB

• DEPRECIACIÓN

• EJERCICIOS
 CONCEPTOS

TÉCNICA ANALÍTICA QUE PERMITE DETERMINAR EL COSTE

DE REPOSICIÓN O COSTE DE REEMPLAZAMIENTO, BRUTO
O NETO DE CUALQUIER EDIFICIO O ELEMENTO DE ÉL.

COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO: SUMA DE LOS GASTOS

NECESARIOS PARA REPRODUCIR O REEMPLAZAR EL
EDIFICIO UTILIZANDO TECNOLOGÍA Y MATERIALES
MODERNOS Y A PRECIOS ACTUALES.
CRB = ΣCi

COSTE DE REPOSICIÓN NETO: DIFERENCIA ENTRE EL COSTE

DE REPOSICIÓN BRUTO Y LA DEPRECIACIÓN DEL EDIFICIO.
CRN = CRB - DEPRECIACIÓN
1/3
 CONCEPTOS

ACLARACIÓN DE LA TERMINOLOGÍA

VALOR DE REPOSICIÓN ≠ COSTES DE REPOSICIÓN

VALOR A VALOR A
PRECIO DE MERCADO PRECIO DE COSTE

VALOR AÑADIDO DEL PROMOTOR INMOBILIARIO

2/3
 CONCEPTOS

¿ DEBE CONTEMPLARSE EL VALOR DE ADQUISICIÓN

DEL SUELO ENTRE LOS COSTES NECESARIOS PARA
REPRODUCIR O REEMPLAZAR EL EDIFICIO ?
• ORDEN ECO/805:
EL CRB DEBE INCLUIR EL VALOR DEL TERRENO
• NORMATIVA CATASTRAL:
EL VALOR DE REPOSICIÓN SE REFIERE SÓLO AL
VALOR DE LA EDIFICACIÓN

VALOR DEL INMUEBLE: SUELO + EDIFICACIÓN

2/3
 CONCEPTOS

COSTE DE COSTE DE
ADQUISICIÓN DEL REPOSICIÓN
SUELO URBANIZADO DEL EDIFICIO

MÉTODO RESIDUAL, MÉTODO DEL COSTE

COMPARACIÓN,
CUALITATIVO...

COSTE TOTAL
DEL INMUEBLE

CTI = VS + CRN = VS + CRB − DEPRECIACIÓN

3/3
COSTE DE REPRODUCCIÓN O DE REEMPLAZAMIENTO

REPRODUCIR: SER COPIA DE UN ORIGINAL

REEMPLAZAR: SUSTITUIR UNA COSA POR OTRA

EL MÉTODO DEL COSTE SE BASA EN EL PRINCIPIO

DE SUSTITUCIÓN O EQUIVALENCIA FUNCIONAL
EL VALOR DE UN INMUEBLE ES EQUIVALENTE AL DE
OTROS CUYAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y
CONSTRUCTIVAS CUMPLAN LAS MISMAS FUNCIONES
COSTE DE REPRODUCCIÓN
&
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO
 CÁLCULO DEL COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO (CRB)

CONSIDERACIONES GENERALES

DETERMINAR LOS GASTOS QUE CONLLEVA

CONSTRUIR UN EDIFICIO EN EL MOMENTO ACTUAL:

CRB = ΣCi = CC + HF + GF + GP
Donde:
CC = Coste de construcción por contrata
HF = Honorarios facultativos
GF = Gastos fiscales no recuperables que gravan la construcción
N.H.: Incluye impuestos no recuperables y aranceles del suelo
GP = Gastos de promoción imputables a la construcción
N.C.: No incluye suelo, ni contempla los gastos de promoción
COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (CC)

CC = CEM + GG + BI

CC = Coste de Construcción por Contrata

CEM = Coste de Ejecución Material
GG = Gastos Generales del Contratista (13%)
BI = Beneficio Industrial del Contratista (6%)

CC = CEM + 0,13 CEM + 0,06 CEM = 1,19 CEM

 COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL (CEM)

• ES LA EVALUACIÓN DE LA MAQUINARIA,
MATERIALES, MANO DE OBRA Y COSTES
INDIRECTOS NECESARIOS PARA LA EJECUCIÓN
FÍSICA DEL EDIFICIO O CONSTRUCCIÓN.
• ES EL COMPONENTE FUNDAMENTAL DEL COSTE
DE REPOSICIÓN POR SU PESO RELATIVO EN EL
COSTE TOTAL DEL INMUEBLE.
• LAS UNIDADES DE OBRA COMO DEMOLICIONES,
EXPLANACIONES Y URBANIZACIÓN FORMARÁN
PARTE DEL VALOR DEL SUELO Y NO DE LA
CONSTRUCCIÓN.
• EL CEM PUEDE OBTENERSE DE DIVERSAS FORMAS,
QUE SEGÚN SU GRADO DE PRECISIÓN SON:
1/4
 COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL (CEM)

• PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA

• PRESUPUESTO SIMPLIFICADO DE OBRA

• MÉTODO UNITARIO
 COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL (CEM)
• PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA: REQUIERE CONOCER
TÉCNICAMENTE EL EDIFICIO

COSTE DE E. M.

CAPÍTULOS

SUBCAPÍTULOS

UNIDADES DE
OBRA

- Mano de obra (MO)

- Maquinaria (MAQ)
- Materiales (MAT)
- Costes indirectos sobre MO+MAQ+MAT

2/4
 COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL (CEM)
• PRESUPUESTO SIMPLIFICADO DE OBRA: POR CAPÍTULOS
MOVIMIENTO TIERRAS 1,18% APARATOS SANIT. 4,16%
SANEAMIENTOS HORIZ. 0,23% CARPINTERÍA 9,90%
CIMENTACIÓN 3,79% CERRAJERÍA 1,31%
ESTRUCTURAS 19,38% FONTANERÍA 5,44%
ALBAÑILERÍA Y CUB. 14,43% ELECTRICIDAD 4,25%
SOLADOS 5,56% CALEFACCIÓN 7,63%
CHAPADOS Y ALICAT. 3,81% ASCENSOR 0,95%
REVOQUES Y ENLUC. 2,16% MUEB.COCINA, ELEC 2,68%
ESTUCOS Y PINT. EXT. 0,74% VIDRIERÍA 0,35%
YESERÍA 5,33% PINTURAS INTER. 4,13%
SANEAMIENTOS VERT. 0,59% SEGURIDAD Y SAL. 2,00%

3/4
 COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL (CEM)

• MÉTODO UNITARIO:

CONSISTE EN DETERMINAR EL PRECIO UNITARIO POR M2

CONSTRUIDO SEGÚN EL USO, TIPOLOGÍA Y CALIDAD
CONSTRUCTIVA.

COLEGIOS PROFESIONALES, REVISTAS ESPECIALIZADAS

Y ORGANIZACIONES EMPRESARIALES:
- EME DOS - CONSTRUC
- BOLETÍN ECONÓMICO DE LA CONSTRUCCIÓN
- SEOPAN
EJEMPLO
4/4
COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL (CEM)
 HONORARIOS FACULTATIVOS (HF)

SE DETERMINAN COMO UN PORCENTAJE SOBRE EL

COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL. ENGLOBA LOS
SIGUIENTES GASTOS:
• REDACCIÓN DEL PROYECTO DE EDIFICACIÓN
• DIRECCIÓN DE OBRA
• PROYECTO DE TELECOMUNICACIONES
• REDACCIÓN DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD
• COORDINACIÓN DE SEGURIDAD Y SALUD
• PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD
• VISADO DEL PROYECTO Y SEGURIDAD Y SALUD
1/3
 HONORARIOS FACULTATIVOS (HF)

PARA LA REDACCIÓN Y EJECUCIÓN DE UN PROYECTO

SE PUEDEN CONSIDERAR SEIS FASES:

• ESTUDIO PREVIO 5%
• ANTEPROYECTO 20 %
• PROYECTO BÁSICO 15 %
• PROYECTO DE EJECUCIÓN 30 %
• DIRECCIÓN DE OBRA 25 %
• LIQUIDACIÓN Y RECEPCIÓN 5%
TOTAL 100 %
2/3
 HONORARIOS FACULTATIVOS (HF)

LOS CONCEPTOS QUE FORMAN PARTE DE HF SON:

• HONORARIOS DE ARQUITECTOS
• HONORARIOS DE ARQUITECTOS TÉCNICOS (30%)
• PROYECTO DE TELECOMUNICACIONES
• SEGURIDAD Y SALUD (1,5% ↔ 3% s/CEM) & (2%)
- ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD
- PLAN DE SEGURIDAD
- CONTROL Y SEGUIMIENTO DEL PLAN SEG. Y S.
• PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD
• VISADOS: PROYECTO; ESTUDIO SEG. S Y COORD.
3/3
HONORARIOS FACULTATIVOS (HF)
 GASTOS FISCALES (GF)

LOS GASTOS FISCALES QUE GRAVAN LA

CONSTRUCCIÓN COMPRENDEN:

a) LICENCIA DE OBRA
b) IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES,
INSTALACIONES Y OBRAS (ICIO)
c) LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN
d) TITULACIÓN: ESCRITURA DE OBRA NUEVA:
IMPUESTO SOBRE A.J.D.
e) TITULACIÓN: ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL:
IMPUESTO A.J.D.
1/4
 GASTOS FISCALES (GF)

LICENCIA DE OBRA
PUEDE ESTIMARSE EN TORNO AL 1,00 % S/ CEM

IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INST. Y OBRAS

MUNICIPIOS CON POBLACIÓN DE LÍMITE
DERECHO (%)
Hasta 5.000 habitantes 2,4

De 5.001 a 20.000 habitantes 2,8

20.001 a 50.000 habitantes 3,2

50.001 a 100.000 habitantes 3,6

Más de 100.000 habitantes 4,0 2/4

 GASTOS FISCALES (GF)

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

PUEDE ESTIMARSE EN UN 10% S/ LICENCIA DE OBRA

ESCRITURA DE OBRA NUEVA: IMPUESTO A.J.D

SE EVALÚA EN UN 1,0% S/ VALOR FISCAL-REAL (CEM)

ESCRITURA DE DIV. HORIZONTAL: IMPUESTO A.J.D

SE EVALÚA EN UN 1,0% S/ CEM

3/4
 GASTOS FISCALES (GF)
Año 2010
Impuesto
Escritura Escritura Total
Construcciones Licencia Licencia 1ª
Municipio obra división Gastos
Instalaciones y de obra ocupación
nueva horizontal Fiscales
Obras

Alcalá de
Guadaíra
4,00 1,165 0,1308 1,0 1,0 7,30

Córdoba 4,00 1,43 0,14 1,0 1,0 7,57

Granada 3,92 1,07 0,10 1,0 1,0 7,09
Huelva 4,00 2,00 0,20 1,0 1,0 8,20
Jaén 3,00 0,90 0,03 1,0 1,0 5,93
Málaga 4,00 2,50 0,25 1,0 1,0 8,75
Sevilla 4,00 1,85 0,18 1,0 1,0 8,03

Utrera 4,00 1,20 0,06 1,0 1,0 7,26

4/4
 GASTOS DE PROMOCIÓN (GP)
GASTOS QUE DEBE ASUMIR EL PROMOTOR EXCEPTO LOS
FINANCIEROS Y LOS COMERCIALES.
a) ESCRITURA DE OBRA NUEVA Y DIV. HORIZONTAL
- ARANCEL DE LOS NOTARIOS
- ARANCEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD
b) GARANTÍA POR DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS
POR VICIOS Y DEFECTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
c) GASTOS DE ADMINISTRACIÓN DEL PROMOTOR (2% -12%)
- GASTOS MATERIALES Y SALARIALES DERIVADOS DEL
CONTROL ADMINISTRATIVO DE LA CONST. Y DE LAS VENTAS.

- ALQUILER O AMORTIZACIÓN DE LOCALES

GASTOS DE PROMOCIÓN (GP)
DESGLOSE TOTAL DE COSTES HF + GF + GP
 NORMATIVA CATASTRAL
COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO (CRB)
MBCi = 0.50 x M x Fc CRB = MBC x CV
Valores de las construcciones M = 1.000 €/m²t (2005)
Área Económica Factor de
MBC = 0.50 x M x Fc
Homogénea Diversificación
(Fc) (€/m²t)

1 1.30 MBC1 = 650,00

2 1.20 MBC2 = 600,00
3 1.10 MBC3 = 550,00
4 1.00 MBC4 = 500,00
5 0.95 MBC5 = 475,00
6 0.90 MBC6 = 450,00
7 0.80 MBC7 = 400,00
COEFICIENTES DEL VALOR
 DEPRECIACIÓN

ES LA PÉRDIDA DE VALOR QUE HA SUFRIDO EL

EDIFICIO DESDE SU CONSTRUCCIÓN.

TIPOS O CAUSAS DE DEPRECIACIÓN

• DEPRECIACIÓN FÍSICA

• DEPRECIACIÓN FUNCIONAL

• DEPRECIACIÓN ECONÓMICA
 DEPRECIACIÓN FÍSICA

ES LA QUE SUFRE LA CONSTRUCCIÓN CON EL PASO

DE LOS AÑOS DEBIDO AL DETERIORO QUÍMICO,
MECÁNICO, POR USO, MALA CONSERVACIÓN, ETC.
SE DISTINGUEN DOS TIPOS:

• DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

DETERIORO CAUSADO POR EL ENVEJECIMIENTO
NATURAL DE LOS MATERIALES E INSTALACIONES
DEL EDIFICIO. SE ASOCIA AL CONCEPTO DE
AMORTIZACIÓN INMOBILIARIA.
• DEBIDA AL ESTADO DE CONSERVACIÓN
LA DEPRECIACIÓN FÍSICA PODRÁ SER SUBSANABLE O NO
 DEPRECIACIÓN FUNCIONAL

• TIENE SU ORIGEN EN CAUSAS INTRÍNSECAS. EVALÚA LA

PÉRDIDA DE VALOR CAUSADA POR LA OBSOLESCENCIA
FUNCIONAL POR NO ADAPTARSE EL EDIFICIO A LOS
DISEÑOS Y ESTÁNDARES ACTUALES.

• ESTÁ LIGADO NORMALMENTE A LA ANTIGÜEDAD. SIN

EMBARGO, EXISTEN CASOS EN QUE EL DISEÑO ANTIGUO
SUPONE UN AUMENTO DE VALOR (CASCOS ANTIGUOS) Y
EN CONTRA EDIFICIOS NUEVOS SE DEPRECIAN POR
DISEÑOS INADECUADOS.
• LA OBSOLESCENCIA FUNCIONAL PUEDE SER SUBSANABLE
O NO.
• LA NORMATIVA CATASTRAL CONSIDERA UN COEFICIENTE
(J) DE 0,80 QUE AFECTA AL SUELO Y A LA EDIFICACIÓN.
 DEPRECIACIÓN ECONÓMICA

• SE PRODUCE POR CAUSAS EXTRÍNSECAS AL

INMUEBLE, Y CONSISTE EN LA MERMA DE
RENTABILIDAD DE UN INMUEBLE POR MOTIVOS
ECONÓMICOS.

• EJEMPLOS:
- CAMBIOS DE USO EN LA TRAMA URBANA
- EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN
- DEGRADACIÓN SOCIAL DEL ENTORNO
- CARRETERAS PRÓXIMAS, ETC.

1/2
 DEPRECIACIÓN ECONÓMICA

LA NORMATIVA CATASTRAL CONSIDERA LOS

SIGUIENTES COEFICIENTES:

¾ K: VIVIENDAS Y LOCALES INTERIORES 0,75

¾ L: FINCAS AFECTADAS POR CARGAS SINGULARES:
PROTECCIÓN INTEGRAL: 0,70
PROTECCIÓN ESTRUCTURAL: 0,80
PROTECCIÓN AMBIENTAL: 0,90
¾ M: CARÁCTER INTRÍNSECO: FUTUROS VIALES 0,80
¾ N: APRECIACIÓN O DEPRECIACIÓN ECONÓMICA
SITUACIONES DE APRECIACIÓN: 1,80 ≥ N ≥ 1,00
SITUACIONES DE DEPRECIACIÓN: 1,00 ≥ N ≥ 0,50
2/2
CARÁCTER SUBSANABLE O NO DE LA DEPRECIACIÓN

• UNA CAUSA ES SUBSANABLE CUANDO LAS OBRAS

DE REHABILITACIÓN O REFORMA PARA ADAPTAR
LA EDIFICACIÓN A LAS NECESIDADES DEL
MERCADO SEAN ECONÓMICAMENTE RENTABLES.
• EN LAS DEPRECIACIONES ECONÓMICAS LO
NORMAL ES QUE LOS COSTES DE LA
READAPTACIÓN SEAN SUPERIORES A LOS
BENEFICIOS ESPERADOS.

• CUANDO LA DEPRECIACIÓN NO SEA SUBSANABLE

LA EVALUACIÓN ES MÁS DIFICIL, YA QUE EL
PROBLEMA AFECTA TANTO AL EDIFICIO COMO AL
SUELO.
 CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN FÍSICA

ANTIGÜEDAD & ESTADO DE CONSERVACIÓN

(1) CRN = CRB x (1- CA x CDC) ↔ M. CUALITATIVO

(2) CRN = CRB x (1- CA) x CDC

DONDE:

CRN = COSTE DE REPOSICIÓN NETO

CRB = COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO
CA = COEF. DEPREC. POR ANTIGÜEDAD
CDC = COEF. DEPREC. POR ESTADO DE CONSERVACIÓN
 DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA

a) LINEAL C = Antigüedad
A Vida útil

DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD (C DA = 1 - CA)

1,00 0,00
0,90 0,10
0,80 0,20
DA

A
0,70 0,30

Coeficiente C
Coeficiente C

0,60 0,40
0,50 0,50
0,40 0,60
0,30 0,70
0,20 0,80
0,10 0,90
0,00 1,00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
ANTIGÜEDAD EN AÑOS (A)

Residencial (V = 100 Años) Comercial (V = 50 Años) Industrial (V = 35 Años)

1/7
 DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA

b) PARABÓLICA CRECIENTE 2
⎛ Antigüedad ⎞
C A = ⎜⎜ ⎟⎟
DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD (CDA =1-C ) A ⎝ Vida útil ⎠
1,00 0,00
0,90 0,10
0,80 0,20
DA

A
0,70 0,30

Coeficiente C
Coeficiente C

0,60 0,40
0,50 0,50
0,40 0,60
0,30 0,70
0,20 0,80
0,10 0,90
0,00 1,00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
ANTIGÜEDAD EN AÑOS (A)

Residencial (V = 100 Años) Comercial (V = 50 Años) Industrial (V = 35 Años)

2/7
 DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA
2
c) LINEAL-PARABÓLICA A ⎛A⎞
CA = 0,5 ⋅ + 0,5 ⋅ ⎜ ⎟
V ⎝V⎠
DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD (CDA = 1 - CA)

1,00 0,00
0,90 0,10
0,80 0,20
DA

A
0,70 0,30

Coeficiente C
Coeficiente C

0,60 0,40
0,50 0,50
0,40 0,60
0,30 0,70
0,20 0,80
0,10 0,90
0,00 1,00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
ANTIGUEDAD EN AÑOS (A)

Residencial (V = 100 Años) Comercial (V = 50 Años) Industrial (V = 35 Años)

3/7
 DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA

d) EXPONENCIAL DECRECIENTE 1– C A = (1 − r )n
1
DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD (CDA = 1 - CA)
r= = 0,01
V
1,00 0,00
0,90 0,10
0,80 0,20
DA

A
0,70 0,30

Coeficiente C
Coeficiente C

0,60 0,40
0,50 0,50
0,40 0,60
0,30 0,70
0,20 0,80
0,10 0,90
0,00 1,00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
ANTIGÜEDAD EN AÑOS (A)

Residencial (V = 100 Años) Comercial (V = 50 Años) Industrial (V = 35 Años)

4/7
 DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA

10A A + 10
e) LOGARÍTMICA CA = 100 ⋅ log & CA = 100 ⋅ log
V V
DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD (CDA = 1 - CA)

1,00 0,00
0,90 0,10
0,80 0,20
DA

A
0,70 0,30

Coeficiente C
Coeficiente C

0,60 0,40
0,50 0,50
0,40 0,60
0,30 0,70
0,20 0,80
0,10 0,90
0,00 1,00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
ANTIGÜEDAD EN AÑOS (A)

Residencial (V = 100 Años) Comercial (V = 50 Años) Industrial (V = 35 Años)

5/7
 DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA
t
⎡ d ⎤ t − 35
f) NORM. CATASTRAL H = ⎢ 1 − 1,5 ⋅ d = 1−
⎣ 100 ⋅ u ⋅ c ⎥⎦ 350

t = Edad del inmueble, expresado en años completos

u = Uso predominante del inmueble, adopta los siguientes valores:

Uso 1º Residencial, oficinas y edificios singulares. 1,0

Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y
Uso 2º hostelería, turístico, sanitario y beneficiencia, 0,9
cultural y religioso.
Uso 3º Fábricas y espectáculos (incluso deportivo) 0,8

c = Calidad constructiva (nueve categorías)

Categorías 1 y 2: 1,20
Categorías 3, 4, 5, y 6: 1,00
Categorías 7, 8, y 9: 0,80 6/7
DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA
 DEPRECIACIÓN DEBIDA A LA ANTIGÜEDAD CDA

0 ≤ A ≤ 5 CA =0,1
g) M. CUALITATIVO 5 ≤ A ≤ 50 CA = 0,1 + (A – 5) x 0,008
50 ≤ A ≤ 75 CA = 0,45 + (A – 50) x 0,005
75 ≤ A CA =0,625
DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD (CDA = 1 - CA)

1,00 0,00
0,90 0,10
0,80 0,20
DA

A
0,70 0,30

Coeficiente C
Coeficiente C

0,60 0,40
0,50 0,50
0,40 0,60
0,30 0,70
0,20 0,80
0,10 0,90
0,00 1,00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
ANTIGÜEDAD EN AÑOS (A)

Residencial/Comercial Industrial Mal Conservado Industrial Bien Conservado

7/7
 DEPRECIACIÓN DEBIDA AL ESTADO REAL DEL EDIFICIO

a) SUSTITUCIÓN DE LA EDAD REAL POR LA EDAD EFECTIVA

NORMATIVA CATASTRAL:

Fa = Fc + (Fr – Fc) x i; DONDE

Fa = FECHA DE ANTIGÜEDAD (EDAD EFECTIVA).

Fc = FECHA DE CONSTRUCCIÓN.
Fr = FECHA DE REFORMA.
i = ÍNDICE SEGÚN EL TIPO DE REFORMA:
i = 0,25 CON REFORMA MÍNIMA (C NUEVA PLANTA < 25%)
i = 0,50 CON REFORMA MEDIA (25% < C < 50%)
i = 0,75 CON REFORMA TOTAL (50% < C < 75%)
i = 1,00 EN CASO DE REHABILITACIÓN INTEGRAL (C >75%)

1/3
DEPRECIACIÓN DEBIDA AL ESTADO REAL DEL EDIFICIO
Fc Fr Fa

= = = = R. INTEGRAL

REFORMA TOTAL

REFORMA MEDIA

REFORMA MÍNIMA

SIN REFORMA

TIPO DE OBRA EDAD EFECTIVA

SIN REFORMA Fa - Fc
REFORMA MÍNIMA Fa - [Fc + (Fr - Fc) x 0.25]
REFORMA MEDIA Fa - [Fc + (Fr - Fc) x 0.50]
REFORMA TOTAL Fa - [Fc + (Fr - Fc) x 0.75]
REHABILITACIÓN INTEGRAL Fa - Fr
Fc = FECHA DE CONSTRUCCIÓN
Fr = FECHA DE REHABILITACIÓN
Fa = FECHA ACTUAL 2/3
 DEPRECIACIÓN DEBIDA AL ESTADO REAL DEL EDIFICIO

b) ESTADO DE CONSERVACIÓN

NORMATIVA CATASTRAL
• NORMAL 1,00. NO NECESITA REPARACIONES IMPORTANTES.

• REGULAR 0,85. DEFECTOS PERMANENTES SIN QUE SE

COMPROMETAN LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD Y
ESTABILIDAD.
• DEFICIENTE 0,50. SE PRECISAN REPARACIONES DE CIERTA
IMPORTANCIA, COMPROMETIENDO LA HABITABILIDAD Y
ESTABILIDAD.
• RUINOSO 0,00. CONSTRUCCIONES MANIFIESTAMENTE
INHABITABLES O DECLARADOS LEGALMENTE EN RUINA

MÉTODO CUALITATIVO

3/3
EJERCICIOS