EJEMPLO DE INFORME PERICIAL TIPO

Nota: Las imágenes y datos contenidas en este informe tiene un carácter meramente indicativo, a modo
de ejemplo, y no se corresponden con ningún caso concreto, siendo su finalidad la de facilitar el
desarrollo de los distintos apartados de que consta la estructura del informe de tasación.
Para el desarrollo de cada apartado se puede recurrir al artículo 65 de la ORDEN ECO 805/2003.

INFORME PERICIAL DE VALORACIÓN

VIVIENDA UBICADAS EN EL EDIFICIO SITO EN
CALLE _______________________________ Nº __
C.P. MUNICIPIO (PROVINCIA)

Procedimiento: Liquidación regímenes económico matrimoniales ___/201_. Negociado __

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº _ de (municipio)

Diciembre 201_
 Procedimiento: Liquidación regímenes económico matrimoniales ___/201_. Negociado: ___.
Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº _ de Ciudad

INFORME PERICIAL DE VALORACIÓN

VIVIENDA UBICADA EN EL EDIFICIO SITO EN
CALLE ____________________ Nº __
C.P. MUNICIPIO (PROVINCIA)

ÍNDICE GENERAL

DICTAMEN PERICIAL DE VALORACIÓN

INFORME PERICIAL
 Procedimiento: Liquidación regímenes económico matrimoniales ___/201_. Negociado: ___.
Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº _ de Ciudad

DICTAMEN PERICIAL DE VALORACIÓN

A petición del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO _ DE

(CIUDAD), y a efectos de valoración, comparece D. NOMBRE, APELLIDO 1 APELLIDO 2, con
D.N.I. nº ___________, y domicilio a efectos de notificaciones en calle ____________, nº__, planta__
letra__, (código postal y ciudad), teléfono _______ y correo electrónico _______@______,
(titulación), Perito Tasador Judicial, asociado/afiliado colaborador número ___ del Instituto
Tecnológico de Valoradores (INTEV).

MANIFIESTA

Que como Perito Tasador Judicial, pertenece al Servicio de Peritos Tasadores de la Administración de
Justicia adscrito a la circunscripción de ______ y provincia, y como tal, ha sido nombrado por el
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO __ DE (CIUDAD), en el
procedimiento: Liquidación regímenes económico matrimoniales ___/201_. Negociado: __, instado
por D. ___________________, contra Dª. _________________________. El cargo de Perito fue
aceptado por este profesional en la fecha que consta en los referidos Autos, el día __ de __ de 201_.

OBJETO DE TASACIÓN

El objeto de tasación es el avalúo del siguiente bien inmueble:

(se puede poner la descripción literal según consta en el registro de la propiedad)

URBANA. VIVIENDA, sita en la calle ____________ nº __, __ planta, letra _. localizada en la ciudad
de ________ (Provincia), con una superficie construida a efectos de valoración, de ______ m².

Identificación registral: Registro de la propiedad número _ de ________, inscrita al tomo ____, libro
___, folio __, finca _____, inscripción ____. IDUFIR ______________.

Identificación catastral: El inmueble objeto de tasación se corresponde con la finca de referencia

catastral ________________

De acuerdo con el Informe pericial compuesto por __ páginas y __ Anejos, que se adjunta al presente
dictamen pericial, formando parte inseparable del mismo, resulta que el valor de los bienes descritos,
libre de cargas, es el siguiente:

El valor de la vivienda que se corresponde con la finca registral _______, libre de cargas, asciende a la
cantidad de NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES EUROS CON
QUINCE CÉNTIMOS (93.463,15 €).

En Ciudad, a __ de ___________ de 201_

El Perito Tasador

Fdo.: _____________________________
Perito Tasador Judicial número ____
Instituto Tecnológico de Valoradores (INTEV)
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INFORME PERICIAL DE VALORACIÓN

VIVIENDA UBICADA EN EL EDIFICIO SITO EN
CALLE __________ Nº __
C.P. MUNICIPIO (PROVINCIA)

ÍNDICE pág

1. INFORMACIÓN PREVIA ......................................................................................

2. ENCARGO Y FINALIDAD DE LA VALORACIÓN ...........................................

3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE ................................

4. VISITAS Y COMPROBACIONES REALIZADAS ..............................................

5. LOCALIDAD Y ENTORNO ..................................................................................

6. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO Y DE LA EDIFICACIÓN ................................

7. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA ...........................................................................

8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN ............................

9. ANÁLISIS DE MERCADO ....................................................................................

10. DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS ..............................................

11. VALOR DE TASACIÓN DE LA VIVIENDA ....................................................... .

12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS ..........................................................

ANEJOS

ANEJO I. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

• Planos de situación y localización.

• Fotografía aérea.
• Plano de la vivienda.
• Planos urbanísticos (ordenación, calificación y usos, etc.) opcional
• Consulta descriptiva y gráfica del Catastro.
• Reportaje fotográfico.

ANEJO II. DOCUMENTACIÓN APORTADA

• Título de propiedad o documentación registral.

• Normas urbanísticas de aplicación
• Otra documentación que se considere de interés

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1. INFORMACIÓN PREVIA

OBJETO DE VALORACIÓN

El presente Informe tiene por objeto valorar el siguiente inmueble:

Vivienda, con una superficie construida de ____ m², sita en la calle ___________ nº _, planta
___, letra __ de Municipio (Provincia).
Se corresponde con la finca registral _____ y la parcela catastral ______________________.

SOLICITANTE

Nombre y apellidos: Nombre y apellidos del solicitante.

Institución/Empresa: Sociedad A o Particular.
Domicilio de notificaciones: Calle, número, planta y letra.
Población: Municipio solicitante.
Código Postal: _____
Provincia: Provincia.
País: España.

TITULAR DEL BIEN

Nombre y apellidos: Nombre y apellidos del titular.

NIF: Sociedad A/B o Particular.
Domicilio de notificaciones: Calle, número, planta y letra.
Población: Municipio titular.
Provincia: Provincia.
País: España.

DATOS DEL TASADOR

Nombre y apellidos: Nombre y apellidos del tasador.

Profesión: Titulación del tasador.
Colegiado/Asociado: Número de colegiado/asociado.

ENCARGO DEL TRABAJO

Fecha aceptación del encargo: __ de _____ de 201_

Fecha visita e inspección: __ de _____ de 201_

2. ENCARGO Y FINALIDAD DE LA VALORACIÓN

El presente trabajo de valoración se realiza por nombramiento del Juzgado de Primera Instancia e
Instrucción número __ de __, dentro del procedimiento: Liquidación regímenes económico
matrimoniales. Negociado __, instado por D. ________________, contra Dª. _______________.
La aceptación de cargo de la valoración tuvo lugar el __ de ____ de 201_, y tiene como finalidad
determinar el valor real del inmueble, libre de cargas y gravámenes, descrito en el apartado anterior.

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3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

3.1 INMUEBLES

La descripción del inmueble que se valora, según figura en el registro de la propiedad es la siguiente:
(ejemplo)
URBANA. VIVIENDA, en la planta segunda del edificio sito en la ciudad de ________
(provincia), en calle _________ nº __, piso en planta _______ letra __, con entrada a través del
portal, escaleras que arrancan del patio de manzana, ascensor -desde los sótanos- y galería de
distribución, a la que se abre su puesta de acceso; consta de diversas dependencias; ocupa una
superficie total útil de ___ m² y construida de ___ m²; linda, entrando: frente, patio de manzana y la
aludida galería de distribución; derecha, finca de la que procede el solar en que está ubicado el
edificio, izquierda, vivienda tipo 2B; y fondo, calle ___________. Su cuota de participación en
relación con el valor total del edificio, a efectos legales, de ___%.
3.2 LOCALIZACIÓN
Término municipal: _____________
Calle: _____________
Número: __
Edificación: Edificio de 3 plantas sobre rasante y 2 plantas sótano
Código Postal: ____

3.3 DATOS REGISTRALES

Los datos registrales del inmueble objeto de tasación son los siguientes:
Finca registral _____, inscrita al tomo __, libro __, folio __, inscripción ___, del Registro de la
Propiedad de _____________. IDUFIR: ______________.
Superficie escriturada: _____ m²c
Cuota elementos comunes: _____ %
Coincidencia de linderos: Tiene.

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3.4 DATOS CATASTRALES

Los datos del inmueble se corresponde con la siguiente parcela catastral:

Referencia: 8157904VH_____0032PO
Localización: CL ______________, __, Es:_, Pl:__, Pt:_
C.P. Municipio (Provincia)
Uso: Residencial
Año construcción: 200_
Coeficiente participación: ____%
Titulares catastrales: D. _______________________
Superficie construida: ______ m²
Superficie suelo edificio: ______ m²
Superficie const. edificio: ______ m²
Tipo de finca: división horizontal
Elementos construidos: Vivienda: _____ m²c.
Elementos comunes: __ m²c
• Valor catastral año 201_: ________ €
Valor catastral del suelo: ________ €
Valor catastral de la construcción: ________ €

4. VISITAS Y COMPROBACIONES REALIZADAS

La visita e inspección de los inmuebles descritos se llevó a cabo el __ de _____ de 201_.

4.1 COMPROBACIONES REALIZADAS

• Comprobación de la descripción registral y catastral del inmueble.

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• Identificación física del inmueble, comprobando "in situ" la existencia del mismo, sus
cualidades de valor, así como su estado de conservación.
• Comprobación de las cualidades del inmueble a valorar: superficie, geometría, etc.
• Análisis de las cualidades extrínsecas e intrínsecas del inmueble a valorar.
• Análisis del planeamiento urbanístico aplicable.
• Existencia de los derechos consolidados.
• Estado de ocupación del inmueble.

4.2 DOCUMENTACIÓN

La documentación utilizada para realizar la valoración ha sido la existente en el procedimiento:

Liquidación regímenes económico matrimoniales. Negociado: __, completándose con otra
documentación, así tenemos:

• Copia del título de propiedad.

• Datos registrales y catastrales.
• Información urbanística.
• Documentación gráfica consistente en: plano de situación, plano de localización, fotografía
aérea, plano catastral y fotografías del inmueble realizadas en la visita de inspección, etc.
• Indicar otra documentación utilizada.

5. LOCALIDAD Y ENTORNO

5.1 LOCALIDAD

El bien inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de ________, que tiene las siguientes
características básicas:

(ejemplo)
Tipo de núcleo. ________ es un municipio de la provincia de ____, que se localiza en el centro
geográfico de la provincia, con una extensión superficial de ___ km². Sus coordenadas geográficas son
__________. Se encuentra situada a una altitud de ___ msnm. Dista a __ km de ____ y __ km de la
capital.

Limita: al Noroeste con ___; al Norte con ____, al Noreste con ___; al Oeste con ____; al Este con
____; al Suroeste con _________; al Sur con J_______ y al Sureste con _____.

(Ciudad), presenta un clima mediterráneo-continental, con inviernos bastantes fríos (6º) y veranos
calurosos (25%). Su temperatura media anual es de unos 15º. Las lluvias se concentran principalmente
entre los meses de octubre y mayo, siendo los veranos muy secos.

Ocupación laboral. Su actividad económica principal es la agrícola ligada al cultivo del olivo, así
como a su industria oleícola. También es de destacar el turismo monumental que ha desarrollado la

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actividad de hostelería. Los principales datos económicos extraídos de la base SIMA (Sistema de
Información Multiterritorial de Andalucía de la Junta de Andalucía) son los siguientes:

Establecimientos con actividad económica. Año 2014

Sin empleo conocido 626
Hasta 5 asalariados 404
Entre 6 y 19 asalariados 49
De 20 a más asalariados 25
Total establecimientos 1.104

Principales actividades económicas. Año 2014 Establecimientos

Comercio al por mayor y al por menor, reparación de vehículos de motor y motocicletas 335
Construcción 123
Industria manufacturera 117
Hostelería 112
Actividades profesionales, científicas y técnicas 100

Agricultura
Cultivos herbáceos. Año 2013 Cultivos leñosos. Año 2012
Superficie 306 has Superficie 16.469
Olivar
Principal cultivo Algodón Principal cultivo aceituna de aceite
regadío regadío
42 has 14.241
Olivar
Principal cultivo Cebada Principal cultivo aceituna de aceite
secano secano
67 has 2.225

Renta neta media declarada (año 2013): ______ €

Población de derecho: ______ (año 2014)
Evolución reciente: ligera tendencia al alza

5.2 ENTORNO

(ejemplo)
El entorno inmediato del inmueble que se valoran tiene un grado de consolidación alto, estando
formado por viviendas de tipología urbana en manzana, entre 2 y 4 plantas, con una antigüedad
variable que oscila entre 9 y 35 años.

El uso principal es el de vivienda de primera residencia, destinando la planta baja para usos
comerciales.

La ordenación en manzana cerrada es la típica correspondiente al Ensanche, con patio de manzana

edificable en planta baja.

Las características del entorno donde se ubica el inmueble (cualidades extrínsecas), que influyen en su
valoración, están definidas en el apartado 10. Datos y cálculo de los valores técnicos.

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El nivel socioeconómico de la zona se puede considerar medio.

Al formar parte de la ciudad consolidada, el entorno tiene las vías pavimentadas, encintado de aceras,
alcantarillado, alumbrado público suficiente, suministro de agua, electricidad, etc. En definitiva la
urbanización está ejecutada en su totalidad.

6. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO Y DE LA EDIFICACIÓN

6.1 DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

(ejemplo)
DESCRIPCIÓN

El terreno tiene forma irregular, asemejándose a un trapecio achaflanado en su lindero noroeste. El

solar que contiene al edificio presenta tres fachadas: confluencia de la Av. ______ con la calle
_______, en línea quebrada de 34 metros, y a las calles ________ en línea recta de 19 metros y
__________ en línea recta de 15 metros aproximadamente.

SUPERFICIE

- Superficie por medición: de acuerdo con el plano que se adjunta como Anejo I, la superficie
del terreno es de ____ m².
- Superficie registral: ____ m².
- Superficie catastral: ____ m².
En cuanto a la superficie del terreno, se adopta la superficie catastral que asciende a ____ m²,
coincidente con la superficie medida in situ.

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INFRAESTRUCTURAS

Dada la centralidad con respecto a la ciudad, el inmueble dispone de todos los servicios a pie de
parcela. El entorno de la parcela está urbanizado. Las cualidades de valor respecto al carácter de la
calle, calidad de urbanización y nivel de urbanización se relacionan y cuantifican en el apartado 10.

6.2 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

(ejemplo)

El edificio que contiene a la vivienda objeto de tasación (vivienda planta __, letra __) consta de ___
plantas, de las cuales ___ se destinan a viviendas, y la planta baja a locales comerciales, con acceso
desde la calle _________________. La edificación está formada por un conjunto de __ viviendas a las
que se acceden a través de un patio común, en el que se sitúan el grupo de escaleras y el ascensor. Por
otra parte, el edificio dispone de dos plantas sótanos destinadas a aparcamientos.
El acceso al edificio se realiza desde la calle _________, una vez salvado un desnivel de 7 escalones
ubicados dentro del portal.
La vivienda se ha descrito en los apartados 1 y 3 del presenta informe.
A afectos de valoración, se utiliza la superficie catastral de la vivienda, más acorde con la realidad,
que tiene una superficie construida de ____ m².

En el anejo nº I se adjunta plano del inmueble.

7. SITUACIÓN URBANÍSTICA

7.1 PLANEAMIENTO GENERAL VIGENTE

El municipio dispone de Plan General de Ordenación Urbanística aprobado definitivamente el

__ de ____ de 2.___, por la Comisión de Urbanismo de ______, y publicado en el Boletín
Oficial de la Provincia de _____ de fecha __ de ____ de ____.

7.2 CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA

Suelo urbano consolidado

7.3 CALIFICACIÓN URBANÍSTICA

- Calificación: Ensanche (ENS-2).

- Ámbito de actuación: No tiene.
- Sistema de gestión: Solar edificado.
- Uso global: Residencial plurifamiliar.
- Uso específico: Residencial plurifamiliar.
- Usos permitidos y prohibidos: Definidos en las normas urbanísticas: (véase Anejo II).

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- Tipología edificatoria: Manzana cerrada.

- Condiciones de la edificación: (Coeficiente de edificabilidad neta y/o bruta, alturas
permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.).

7.4 SITUACIÓN URBANÍSTICA

Adecuación a la normativa urbanística: (indicar la adecuación de sus características

físicas y usos a que está destinado).

Protección urbanística o histórica individualizada: (indicar si el inmueble está afectado

por algún tipo de protección).

8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8.1 TENENCIA

El bien inmueble es propiedad de __________ por _______ (indicar título de adquisición).

8.2 OCUPACIÓN

(indicar si está o no ocupado señalando: título, características y plazo de la ocupación)

8.3 CARGAS Y SERVIDUMBRES

(cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de
propiedad del inmueble, se describirán sus características y efecto sobre el valor).

(cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección
pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el
hecho y el efecto sobre el valor).

8.4 RÉGIMEN DE PROTECCIÓN

(indicar si el inmueble tiene alguna limitación legal, urbanística o protección pública que
limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el
efecto sobre el valor.

9.- ANÁLISIS DE MERCADO

(Se describirán las características del segmento inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. Asimismo se indicará si los
datos están referidos a la oferta o a la demanda).

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(ejemplo)
Para realizar el estudio de mercado se han elegidos un total de 15 testigos. En primer lugar se ha
corregido el valor de venta de cada testigo con objeto de adecuar la oferta a la demanda,
posteriormente se han utilizado cuatro coeficientes correctores: antigüedad, superficie,
conservación/equipamiento y localización.
Una vez obtenido el coeficiente de homogeneización total de cada testigo, se ha calculado la media
ponderada respecto a la superficie.
Los testigos elegidos son los siguientes:
Valor de venta según la oferta de vivienda en el mercado secundario en (municipio)
Superficie Valor
Antigüedad
Testigos Localización construida de venta Comercialización
años
m² euros
1 Calle la Libertad, 4 130 145.000 11
2 Calle Cura, 41 119 98.900 7
3 Calle de la Libertad, 14 100 100.000 30
4 Calle El Mulero, 1 80 77.000 9
5 Calle Huerta Quemada, 9 120 136.000 7
6 Av. Alcalde Puche Pardo, 3 161 130.000 29
7 Calle el Aladrero, 1 80 105.000 4 Portal
8 Calle el Valle, 56 103 148.000 7 inmobiliario

9 Calle Ibros, 11 111 104.800 5

10 Calle Acera de la Magdalena, 24 71 63.000 6
11 Calle Intendente Pablo de Olavide, 23 70 100.000 25
12 Calle el Espartero, 4 100 105.000 8
13 Calle el Albardonero, 11 59 61.800 10
14 Calle la Milagrosa 60 65.000 10
15 Calle la Milagrosa 64 75.000 7

Aplicando los coeficientes correctores indicados anteriormente para homogeneizar la muestra,

obtenemos los siguientes precios de venta:
Valor medio de venta del uso residencial homogeneizado (vivienda) en el mercado secundario

Coeficientes de homogeneización
adecuación al

equipamiento
conservación

Localización

Valor de
Coeficiente
antigüedad

superficie
mercado

Testigos repercusión
total
Por

Por

Por

Por

Por

homogeneizado

1 0,98 1,05 1,10 0,94 0,98 1,05 1.169

2 1,00 1,00 1,15 1,10 0,95 1,20 999

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3 0,98 1,16 1,10 0,98 0,98 1,19 1.195

4 0,98 1,00 1,00 0,92 1,00 0,90 868
5 0,98 1,00 1,15 0,92 1,00 1,04 1.179
6 1,00 1,16 1,15 0,95 0,95 1,20 972
7 0,98 1,00 1,00 0,92 1,00 0,91 1.188
8 0,95 1,00 1,05 1,00 0,98 0,98 1.405
9 0,98 0,96 1,10 0,92 0,98 0,94 884
10 1,00 1,00 0,95 0,95 0,98 0,88 785
11 0,98 1,16 0,95 0,95 0,98 1,01 1.436
12 0,98 1,00 1,07 0,92 1,00 0,97 1.017
13 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 995
14 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 0,90 1.029
15 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 0,90 1.058

De acuerdo con lo anterior, el precio medio zonal de la oferta del uso residencial homogeneizado y
ponderado respecto a la superficie asciende a 1.080 €/m² construidos,
A efectos meramente informativo se hace mención a la Orden de __ de ________ de 201_, por la que
se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados
bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.

Para el año 201_ se establece un coeficiente de aplicación en (municipio) de ___, si tenemos en cuenta
que el valor catastral de la vivienda objeto de tasación es de _______ €, resulta un valor a efectos
impositivos de _______ euros,

Con independencia de lo anteriormente expuesto, hay que decir, que los testigos difieren del inmueble
objeto de tasación, por lo que el valor de los inmuebles lo determinaremos por el método del análisis
cualitativo que se explica exhaustivamente más adelante, contrastando el valor obtenido con el
resultante del estudio de mercado.

10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

10.1 METODOLOGÍA EMPLEADA

Para alcanzar los objetivos propuestos se parte de la información documental aportada por la
propiedad, y se resuelven las siguientes cuestiones:
Verificación del bien inmueble, comprobando in situ la existencia del mismo.
Se ha analizado la documentación que da lugar a los derechos consolidados.
Verificación del bien inmueble, comprobando la existencia del mismo, así como sus
características: superficie, geometría, actual estado de conservación, etc.

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La identificación física del inmueble y el estudio de las cualidades de la zona de

influencia que inciden en el valor del bien inmueble, se realizaron durante la visita de
inspección que se llevó a cabo el día __ de ____ de 201_.
Se ha recogido y analizado la información correspondiente al entorno urbanístico: nivel
socioeconómico, desarrollo edificatorio, usos dominantes, infraestructuras existentes,
equipamiento y servicios, etc.
Recopilados los datos del inmueble, se han definido las variables y cualidades, tanto
intrínsecas como extrínsecas, que establecen el valor real del inmueble.
La tasación se ha realizado aplicando el principio de mayor y mejor uso, dentro de las
posibilidades legales y físicas del inmueble.
Valoración del inmueble de acuerdo con el método de valoración y criterios que se
establecen a continuación.

10.2 MÉTODO DE VALORACIÓN APLICADO

Para determinar el valor del inmueble se ha utilizado el método del análisis cualitativo, desarrollado en
su día por la Unidad de Estudio y Formación en Valor de la Propiedad y Patrimonio de la Universidad
Politécnica de Valencia, cuya metodología está ampliamente justificada en la publicación con ISBN:
84-7721-282-1,ya que a través de este método se obtiene el valor real del inmueble sin tener en cuenta
elementos especulativos.

Posteriormente se contrastará el valor obtenido con el valor de repercusión deducido del estudio de
mercado.

Antes de explicar exhaustivamente dicho método para calcular el valor del inmueble, indicaremos
brevemente los motivos por los cuales consideramos que no es de aplicación ni el método de
comparación ni el método residual.

En efecto, si nos atenemos al artículo 21 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de

valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades, los requisitos para
la utilización del método de comparación son:
- La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
- Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se
trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
- Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables
que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
En una vivienda se pone de manifiesto que el valor viene concretado por sus cualidades, tanto
intrínsecas como extrínsecas. Podemos afirmar que dos viviendas de igual superficie que están
definidos por cualidades diferentes tendrán un valor diferente.
En el caso que nos ocupa, es evidente que no se cumplen los requisitos exigidos, no existiendo un
mercado representativo de inmuebles de igual naturaleza que se puedan comparar, por tanto
desechamos el método de comparación. Por razones análogas no es aplicable el método residual, ya
que su metodología se basa en obtener el valor del suelo como residuo, apoyándose en el valor de
mercado obtenido por el método de comparación. Por otra parte, hay que indicar que este método no

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ha sido capaz de detectar el movimiento especulativo de sobrevaloración que ha afectado a la

vivienda.
Por lo expuesto anteriormente, de acuerdo con el artículo 43, apartado 4 de la citada Orden
ECO/805/2003, y dado que no son aplicables los métodos técnicos contenidos en esta Orden, se aplica
el método del análisis cualitativo, cuyo desarrollo se explica a continuación.

10.3 CRITERIOS Y DETALLE DE LA VALORACIÓN

En una vivienda se pone de manifiesto que el valor viene concretado por sus cualidades, tanto
intrínsecas como extrínsecas.

Las cualidades utilizadas para valorar la vivienda están definidas en el citado método del análisis
cualitativo, y son aquéllas que nos permiten determinar adecuadamente el valor del bien inmueble. Las
cualidades clasificadas en intrínsecas y extrínsecas, y distribuidas a su vez según su mérito, utilidad y
ventajas son las que se especifican a continuación:
Cualidades intrínsecas
Mérito
Estancias y superficie
• Superficie construida a efectos de cálculo: ___ m²
• Superficie útil a efectos de cálculo: ___ m²
• Superficie salón: ___ m²
• Superficie cocina: ___ m²
• Número de habitaciones: ___
• Número de baños: ___
Acabados
• Zaguán y pasillo
Paredes: Enfoscado y pintado.
Techos: Enfoscado y pintado.
Suelos: Terrazo.
Carpintería interior: Madera.
• Salón / comedor
Paredes: Enfoscado y pintado.
Techos: Enfoscado y pintado.
Suelos: Mármol.
Carpintería interior: Madera.
• Baños
Paredes: Alicatado.
Techos: Enfoscado y pintado.
Suelos: Baldosa cerámica.
Carpintería interior: Madera.
• Cocina
Paredes: Alicatada.
Techos: Enfoscado y pintado
Suelos: Baldosa cerámica.
Carpintería interior: Madera.
• Dormitorios
Paredes: Enfoscado y pintado.
Techos: Enfoscado y pintado.
Suelos: Terrazo.

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Carpintería interior: Madera.

Calidad de la vivienda:
• Carpintería interior Actual-bien conservada, media.
• Carpintería exterior Actual-bien conservada, media.
• Saneamiento Actual-bien conservada, media.
• Grifería Actual-bien conservada, media.
• Solado Actual-bien conservada, media.
• Puerta de entrada Actual-bien conservada, media.
• Aislamiento térmico en cerramiento No se conoce
• Instalación eléctrica Actual-bien conservada, media.
• Instalación de agua Actual-bien conservada, media.
• Calefacción No tiene.
• Refrigeración No tiene.
• Instalación de gas No tiene.
• Video portero No tiene.
• Tabiquería interior Tiene.
• Nivel de construcción Medio.
Utilidad
• Armarios empotrados No tiene.
• Armarios altos en cocina Actual-bien conservada, baja.
• Armarios bajos en cocina Actual-bien conservada, baja.
Ventajas
• Valoración de la orientación Indiferente.
• Valoración de la altura Indiferente.
Cualidades extrínsecas
Mérito
Solar edificación: superficie/configuración
• Superficie de parcela ___ m²(parcela catastral)
• Longitud de fachada principal __ metros.
• Longitud media de fondo __ metros aproximadamente
• Número de fachadas: dos
Edificio
• Antigüedad: __ años
• Reformas: (indicar áreas reformadas)
• Estado de conservación: Bueno
Calidad
• Pilares: Hormigón.
• Jácenas: Planas.
• Forjados. Planos.
• Voladizos (terrazas): Tiene.
• Muros de carga: Hormigón armado.
• Aislamiento acústico: Climalit
• Separación entre viviendas: Ladrillo ½ pie+cámara+aislante
• Acabado de fachada: Revoco y pintura pétrea
• Portal
- Forma: Irregular.
- Accesibilidad: Buena.

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- Dimensiones: _____ m²
- Acabado de paredes: Aplacado y enfoscado.
- Acabados de techos: Enfoscado y pintado.
- Elementos decorativos: Tiene.
- Iluminación: Buena.
• Escaleras
- Material de los peldaños: Terrazo.
- Material de los rellanos: Terrazo.
- Acabado: Pulido.
- Tipo de barandilla y material: Metálica.
- Otras escaleras: No tiene.
• Ascensor
- Capacidad: 4 personas.
- Velocidad: Normal.
- Tipo de puertas Automáticas.
- Material acabado de cabina: Melamina.
- Montacargas: No tiene.
• Portería: No tiene.
Equipamientos complementarios: No tiene.
Zona
• Nivel socioeconómico Medio-medio
• Distancia a Centro Zona 4.
• Ancho de calle Menor de 12 metros.
• Carácter de la calle Circulación rodada.
• Calidad de urbanización Regular.
• Nivel de urbanización Alto.
• Infraestructuras
- Red de saneamiento Sí.
- Suministro de agua Red general.
- Suministro de luz Sí.
- Alumbrado público Suficiente.
Utilidad
Zona
• Localización Próximo a centros de reconocimiento
público.
• Calidad del stock edificado Medio.
• Usos característicos del barrio Residencial.
Ventajas
Zona
• Comunicaciones Existe a más de 200 metros.
• Equipamientos deportivos/escolares Existe a más de 500 metros.
• Sociales y asistenciales Existe a más de 500 metros.
• Zonas verdes y espacios libres Existe a más de 500 metros.
• Distancia a centro de compras Existe a más de 500 metros.

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10.4. CÁLCULO DE VALORES

Valor de tasación de la vivienda (VTV) 93.463,15 Euros

VTV = VR x SC x K
VR = Valor unitario del estado actual del inmueble 834,12 Euros/m²c.

SC = Superficie construida a efectos de cálculo 83,00 m2c.

K = Coeficiente de mercado 1,35

Valor unitario del estado actual del inmuebles (VR) 834,12 Euros/m²c.

VR = VSV + VCO x (1 - CDT)

VSV = Valor unitario de repercusión del suelo 94,94 Euros/m²c.

VCO = Valor unitario de construcción 781,04 Euros/m²c.

CDT = Coeficiente de depreciación total 0,05359

Valor unitario de repercusión del suelo (VSV) 94,94 Euros/m²c.

VSV = VB x SCMN / SCmn x ΣCZ

VB = Valor base de repercusión de suelo sobre m2c. de viviendas 84,00 Euros/m2c.

SCMN = Superficie construida módulo nominal 95,00 m2c.

SCmn = Superficie construida módulo de nivel 91,20 m2c.

ΣCZ = Coef. de las cualidades de valor de zona (cuadro nº 1) 1,0850

Valor unitario de construcción (VCO) 781,04 Euros/m²c.

VCO = [(VBC + 31 x NC) x 1,208] x [(Sm - 377)/377 +1]

VBC = Valor base unitario de construcción 337,00 Euros/m2c.

NC = Coeficiente de nivel de construcción 1,252

Sm = Salario mínimo interprofesional 648,60 Euros/mes

Coeficiente de depreciación total (CDT) 0,05359

CDT = CA x CDVE
CA = Coeficiente depreciación antigüedad 0,1320
CDVE = Coef. dep. según cualidades vivienda y edif. (cuadro nº2) 0,4060
Cuadro nº 1
Coeficiente de cualidades de valor de la zona (CZ):
CZ = ΣCMZ + ΣCUZ + ΣCVZ

Cualidades de mérito (ΣCMZ) Coef.

Distancia a centro: Zona 4 1,0000
Ancho de calle: Mayor de 20 metros 0,0100
Carácter de la calle: Circulación rodada 0,0000
Calidad de urbanización: Regular
0,0150
Nivel de urbanización: Alto
ΣCMZ 1,025
Cualidades de utilidad (ΣCUZ) Coef.
¿Centros públicos próximos?: Sí 0,0500
Calidad del stock edificado: Medio 0,0050
ΣCUZ 0,0550

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Cualidades de ventajas (ΣCVZ) Coef.

Comunicaciones: Existen a más de 100 metros 0,0010
Equipamiento deportivo/escolar: Existe a menos de 250 metros 0,0010
Equipamiento social/asistencial: Existe a menos de 250 metros 0,0010
Zonas verdes/espacios libres: Existe a menos de 250 metros 0,0010
Centros de compras: Existe a más de 500 metros 0,0010
ΣCVZ 0,0050
ΣCZ 1,0850
Cuadro nº 2
Coeficiente de depreciación según cualidades de la vivienda y edificio (CDVE):
CDVE = ΣCCV + ΣCUV +ΣCVV + ΣCCE
COEF. COEF. COEF.
ELEMENTO/CUALIDAD VALORACIÓN CALIDAD
DE VALOR CALIDAD DEPRECIACIÓN

Cualidades de calidad de vivienda (ΣCCV)

Carpintería interior Actual-bien conservada 0,001 Media 2,00 0,0020
Carpintería exterior Actual-bien conservada 0,001 Media 2,00 0,0020
Saneamiento Actual-bien conservado 0,001 Media 2,00 0,0020
Grifería Actual-bien conservada 0,001 Media 2,00 0,0200
Solado/Alicatado Actual-bien conservada 0,001 Media 2,00 0,0200
Puerta de entrada Actual-bien conservada 0,001 Media 2,00 0,0020
Aislamiento térmico No se conoce 0,050 0,0500
Instalación eléctrica Actual-bien conservada 0,001 Media 2,00 0,0020
Instalación de agua Actual-bien conservada 0,001 Media 2,00 0,0020
Calefacción No tiene 0,050 0,0500
Refrigeración No tiene 0,050 0,0500
Instalación de gas No tiene 0,050 0,0500
Vídeo portero No tiene 0,080 0,0800
Tabiquería interior Tiene
ΣCCV 0,2960

Cualidades de utilidad de vivienda (ΣCUV)

Armarios empotrados No tiene 0,010 0,0100
Armarios altos cocina Actual-bien conservado 0,001 Baja 2,50 0,0030
Armarios bajos cocina Actual-bien conservado 0,001 Baja 2,50 0,0030
ΣCUV 0,0160
Cualidades de ventajas de vivienda (ΣCVV)
Orientación Indiferente 0,050 0,0500
Valoración de altura Indiferente 0,030 0,0300
ΣCVV 0,0800
Cualidades del edificio (ΣCCE)
Estado conservación Bueno 0,001 0,0010
Aislamiento acústico Climalit 0,002 0,0020
Separación viviendas Ladrillo+1/2 pie+cámara 0,001 0,0010
Acabados de fachadas Revoco y pintura pétrea 0,010 0,0100

ΣCCE 0,0140

CDVE 0,4060

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Como se puede comprobar, en este caso el valor de repercusión de la vivienda es de 1.126,06 €/m²c,
ligeramente superior al precio medio zonal de 1.080 €/m²c, obtenido del análisis de mercado.

11.- VALOR DE TASACIÓN DE LA VIVIENDA

De acuerdo con los cálculos de valores técnicos detallados en el apartado anterior, el resumen de
tasación del bien inmueble es el siguiente:

Valor unitario de repercusión del suelo: 94,94 €/m²c

Valor unitario de construcción: 781,04 €/m²c
Depreciación total: 0,05359
Valor unitario del estado actual del inmueble: 834,12 €/m²c
Valor unitario de tasación: 1.126,06 €/m²c
Valor de tasación del suelo: 10.638,03 €
Valor de tasación del vuelo: 82.825,12 €

VALOR TOTAL DE TASACIÓN

El valor de tasación de la vivienda sita en la planta _____ letra __, del edificio ubicado en la calle
____________________ nº __ de ciudad (Provincia), que se corresponde con la finca registral
______, siendo su referencia catastral ______________, libre de cargas, de acuerdo con los criterios
establecidos, asciende a la cantidad de NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA
Y TRES EUROS CON QUINCE CÉNTIMOS (93.463,15 €).

12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Condicionantes: (Se indicarán los condicionantes que tengan lugar)

Advertencias: (Se indicarán los condicionantes que tengan lugar)

Ciudad, __ de _______ de 20__

Fdo.: Nombre Apellido 1 Apellido 2

Titulación
Perito tasador Judicial número ___
Instituto Tecnológico de Valoradores Propiedad y Patrimonio

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ANEJO I
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

1
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PLANO DE SITUACIÓN (ejemplo)

PLANO DE LOCALIZACIÓN (ejemplo)

2
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FOTOGRAFÍA AÉREA
(ejemplo)

(ejemplo)

3
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PLANO DE LA VIVIENDA

CATASTRO

4
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FOTOGRAFÍAS

EXTERIOR VIVIENDA

INTERIOR VIVIENDA

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ANEJO II
DOCUMENTACIÓN APORTADA