INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PERSONA NATURAL O JUDICA SOLICITANTE: FAMILIA SOLANO CASTRO

1.2. PROPIETARIO: LUIS MIRO ACHAMIZO ROMERO

1.3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO:

Se encuentra registrada por COFOPRI
Según código de Predio: P07001529
Asiento N° 002

1.4. OBJETO DE TASACIÓN

La tasación se solicitó con la finalidad de obtener el valor real (razonable y

justo), ya que con ello el propietario puede obtener: Préstamos económicos,
respaldo hipotecario, ser financista o contratista, etc.

1.5. METODOLOGIA

La presente Valuación Comercial se efectúa por el Método de Tasación Directa,

previa Inspección Ocular de la existencia de todos sus componentes físicos (en
términos de terreno, edificaciones y obras complementarias), características y
calidad de los materiales, antigüedad de la construcción y estado de conservación;
y en armonía con los lineamientos, criterios, conceptos, disposiciones y
procedimientos

1.6. FECHA DE INSPECCION OCULAR:

La tasación se realizó en noviembre del 2018, con lo cual se analizó: Tasación del
terreno, tasación de las edificaciones y tasación de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. Para obtener la tasación se trabajó con el cuadro
de valores unitarios oficiales de edificaciones para la Costa.

1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO

PV. CARLOS RAMOS LOAYZA MZ. “A”, LOTE 18.

Departamento : ICA
Provincia : ICA
Distrito : SUBTANJALLA

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1.8. ZONIFICACIÓN y USO ACTUAL AL PREDIO

1.8.1. USO DEL PREDIO: Vivienda multifamiliar

1.9. ÁREA DEL TERRENO Y AREA DE EDIFICACION

1.10. LINDEROS Y PERIMETROS

1.10.1. LIMITES Y LINDEROS

FRENTE : La línea recta de un solo tramo:

Tramo A-B = 10.50 m.l.
Limita con CA. LOS CEREZOS DEL SUR.

DERECHA : Línea recta de un solo tramo:

Tramo B-C = 20.00 m.l.
Limita con LOTE 19.

IZQUIERDA : Línea recta de un solo tramo:

Tramo A-D = 20.00 m.l.
Limita con LOTE 18 (SUBDIVISION).

FONDO : Línea recta de un solo tramo:

Tramo C-D = 10.50 m.l.
Limita con LOTE 5

1.10.2. PERÍMETRO DE LA VIVIENDA

P = 47.00 Metros Lineales

1.11. CARACTERISTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACION

1.11.1. CIMENTACION:

CIMIENTO CORRIDO

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1.11.2. ELEMENTOS ESTRUCTURALES:

SISTEMA DE CONSTRUCCIÓN, MUROS CONFINADOS

1.11.3. MUROS Y COLUMNAS:

Los muros están construidos con ladrillo King Kong 18 huecos

(Asentados en soga) de f`c=50Kg/cm² y adheridos con mortero. El
tipo de sistema utilizado es el confinado, ya que cuenta con
columnas y vigas de amarre, en toda la edificación.

1.11.4. AREA TECHADA:

1.11.5. TECHOS Y COBERTURA

El techo del primer y segundo piso es una losa aligerada de 20cm
de peralte, con ladrillo de techo de 15cm de altura, la resistencia
del concreto f`c=210Kg/cm². Las losas son horizontales, llevan
acero de refuerzo de fy=4200Kg/cm² y la azotea viene a ser
techada con calamina, los detalles se observan en los anexos.

1.11.6. PISOS
Todos los niveles presentan pisos de cemento pulido. No incluye
piso de SS.HH.

1.11.7. PUERTAS Y VENTANAS

La puerta principal es de 02 hojas, incluye una puerta auxiliar son

de madera cedro teniendo un área de 7.56 m2. Todas las puertas
interiores son de madera rústica con un área de 20.79 m2. Todas
las ventanas son de aluminio con vidrio laminado, con un área de 4
m2.

1.11.8. REVESTIMIENTO

Muros tarrajeados, frotachados y/o yeso moldurado, pintura

lavable.

1.11.9. BAÑOS
Los SS.HH. cuentan con servicios completos (W.C.-lavatorio-ducha)
BAÑOS CON MAYÓLICA BLANCA PARCIAL.
.

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 1.11.10. INST. ELECTRICAS Y SANITARIAS

Las Instalaciones Eléctricas y Sanitarias cuentan con redes de

agua fría, corriente monofásica y red de telefonía.

1.11.11. AREA TECHADA

65.67 m2

1.11.12. OBRAS COMPLEMENTARIAS

El inmueble presenta una escalera de concreto en el interior de la

casa que comunica del 1er, el 2° piso y la azotea.

1.11.13. INST. FIJAS Y PERMANENTES

En la vivienda (De los Planos), se puede observar las siguientes

obras complementarias: agua fría, agua caliente, corriente
monofásica, teléfono.

1.12. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION

La construcción del inmueble fue realizada en el año 1999. La antigüedad de

la vivienda es de 9 años. Su estado de conservación es Bueno, ya que reciben
mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados
debido al uso normal. La depreciación de acuerdo al material predomínate
(Ladrillo) y al estado de conservación de la vivienda (Bueno) es de 11%

1.13. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

DEL ENTORNO DEL PREDIO.

El predio está ubicado en una zona urbanizada que cuenta con todos sus
servicios básicos, como pistas, veredas, Red de energía eléctrica de
alumbrado público, Red de telefonía, Red de Gas, agua y desagüe; siendo un
sector de clase media, con áreas verdes cercanas. Su topografía es
ligeramente plana, con pendientes inferiores a 1 %. El entorno donde se ubica
el predio existen predominantemente inmuebles de uso familiar y
multifamiliar.

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 TASACIÓN

1. TASACIÓN DEL TERRENO

En la tasación reglamentaria, el valor del terreno es igual al producto del área del
terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano vigente, aprobado por la entidad.
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

a) Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área
del terreno.
b) Si el resultado es mayor o igual al área del terreno, se multiplica por el Valor
Arancelario de Terreno Urbano.
c) Si el resultado es menor, se multiplica por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano y el exceso del área por el 50% del valor arancelario del terreno
urbano.
d) El lote el terreno cuenta con un solo frente de 5.50 m.

DEL VALOR DEL TERRENO:

Según el valor arancelario residencial vigente de la Municipalidad Provincial de
Chiclayo es de s/. 650.00 nuevos soles el metro cuadrado por lo que según el
Reglamento General de Tasaciones del Perú Cap. III Art. 2.3.03 incisos “a” podemos
deducir el valor del terreno según lo siguiente:

3f 2  3 * 3.50 2  90.75
AT  70.00m 2
AT  3f 2
Aplicando la fórmula:
VT  V.A.T.* A.T

Resulta: VT  113 * 70.00m 2

Resulta: VT = S/. 7910.00

Por lo que se tiene:
Área del terreno 70.00m2
Valor Arancelario S/. 113.00 nuevos soles
Valor del Terreno (VT) S/. 7910.00

Por lo que se obtiene que:

El valor del terreno asciende a SIETE MIL NOVECIENTOS 10 Y 00/100 nuevos soles.

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2. DETERMINAR EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE):
DONDE:
𝑉𝐸 = 𝑉𝑆𝑁 − 𝐷 VE = valor de la edificación
VSN = valor similar nuevo
D = depreciación

2.1. Cálculo del Valor Similar Nuevo

El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos

comprendidos por el área techada, el metrados de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios.

VSN = Σ (At x VUAt) + Σ (metr.oc x VUOC) + Σ (metr.if x VUIF)

Dónde:

VSN: Valor similar nuevo.

At: Área techada.
VUAt: Valor unitario del área techada.
metr.oc: Metrados de las obras complementarias.
VUOC: Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if: Metrados de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF: Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.

2.2. Hallando la depreciación:

La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y

el estado de conservación, según el material constructivo
predominante, empleando la expresión siguiente:

𝑃
𝐷= ∗ 𝑉𝑆𝑁
100

Dónde:

D: Depreciación de la edificación.
P: Porcentaje de depreciación
VSN: Valor Similar Nuevo

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2.3. Determinación del Valor de la Edificación

El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del

Valor Similar Nuevo, aplicando la siguiente expresión:

VE = VSN – D

Dónde:

VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.

Hallando el VSN:
𝑉𝑆𝑁 = ∑(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑎𝑡) + ∑(𝑚𝑒𝑡. 𝑂𝐶 ∗ 𝑉𝑈𝑎𝑡 ) + ∑(𝑚𝑒𝑡. 𝑖. 𝑓 ∗ 𝑉𝑈 𝑖. 𝑓)

Fórmula:
748.46 ∗ 160.06 + 3,346.54 + 0

𝑉𝑆𝑁 = 123 145.05

AT = 157.08 𝑚2
11
𝐷= ∗ 123 145.05
100
𝐷 = 𝑆/.13 545.90

1. MUROS Y COLUMNAS : S/.309.77

2. Techos : S/.146.43
3. Piso : S/.22.26
4. Puertas y ventanas : S/.138.12
5. Revestimiento S/.59.37
6. Baños : S/.15.69
7. Inst. eléct. y sanitarias : S/.56.82

𝑆/.748.45

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 VE = VSN - D

VE = 𝑆/.123 145.05 − 𝑆/.13545.96

VE = S/. 109 599.10

2.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio lo obtenemos aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE
VTP = S/. 7910.00 + S/. 109 599.10
VTP = S/. 117 509.1