INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE N° R.M.

09-2015

Solicitante: INVERSIONES SAC

Propietario: INVERSIONES SAC

Ubicación Ficha Registral: MZ. A-3 Lote 11, Urbanización El Parque del Naranjal – Segunda
Etapa Distrito de Los Olivos Provincia y Departamento de Lima.

Ubicación Inspección : MZ. A-3 Lote 11, Urbanización El Parque del Naranjal – Segunda Etapa
Distrito de Los Olivos Provincia y Departamento de Lima.

Fecha de inspección: 10 de Febrero del 2015

Año de Construcción: 2014

Material de construcción: Concreto armado y ladrillo

Uso Actual: COMERCIO

Zonificación : RDM – RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA

Condición del bien: Usado por el propietario

Condición de la construcción: El predio No cuenta con declaratoria de fábrica.

Nº de Pisos: 03 pisos

Nº de Hojas: 09

Valorización en Dólares

Área Valor de
Área de Valor de Valor Valor de
Descripción Construida edificación
terreno m2 Terreno US$ Comercial US$ Realización US$
m2 US$

LOCAL COMERCIAL 160.00 256,000.00 444.00 139,860.00 395,860.00 364,171.20

TOTALES US$ 160.00 256,000.00 444.00 139,860.00 395,860.00 364,171.20

Valorización en Soles

Área Valor de Valor

Área de Valor de Valor de
Descripción Construida edificación Comercial
terreno m2 Terreno Soles Realización Soles
m2 Soles Soles

LOCAL COMERCIAL 160.00 780,800.00 444.00 426,573.00 1’207,373.00 1’110,722.16

TOTALES SOLES 160.00 256,000.00 444.00 139,860.00 395,860.00 364,171.20

Tipo de cambio 3.05
 INFORME DE LA VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE

INFORMACIÓN GENERAL

1. ANTECEDENTES

Por encargo de INVERSIONES SAC, se Procedió a llevar a cabo la Valuación Comercial de un

inmueble ubicado en MZ. A-3 Lote 11, Urbanización El Parque del Naranjal – Segunda Etapa Distrito
de Los Olivos Provincia y Departamento de Lima.

2. OBJETIVO

El desarrollo de nuestra labor tuvo como objetivo principal, determinar el Valor Comercial y el Valor
de Realización del inmueble de propiedad de INVERSIONES SAC, para lo cual se procedió al
levantamiento de información del inmueble, realizando la verificación física, así como la recolección
de la documentación sustentatoria presentada por la empresa.

3. VALUACIÓN DEL BIEN

La valuación se llevó a cabo en la Av. Naranjal MZ. A-3 Lote 11, Urbanización El Parque del
Naranjal – Segunda Etapa Distrito de Los Olivos Provincia y Departamento de Lima El citado
inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica Nº 43813161, de los Registros de
Propiedad Inmueble de Lima.

4. COORDINADORES DE LA VALUACIÓN

El suscrito se desempeñó como coordinador y encargado de la supervisión de la toma de datos

para la Valuación Comercial. Asimismo, la empresa, nos indicó contactarnos con la Srta. Beatriz
quien nos brindó las facilidades para la ejecución del levantamiento de la información.

5. DURACIÓN DE LA EJECUCIÓN DEL TRABAJO

La inspección realizada, así como la evaluación de los documentos presentados al 10 de Febrero del
2015, se llevó a cabo durante el periodo de un (01) día en el campo.

6. METODOLOGÍA

Se ha empleado el método de la Valuación Directa, realizando el reconocimiento físico del

inmueble, en el cual se apreció su estado actual y linderos, para su posterior toma de datos, con el
fin de llevar a cabo el cálculo del Valor Comercial y Valor de Realización, en concordancia con lo
dispuesto en el Nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial RM Nº
126-2007-VIVIENDA, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 13 de mayo de 2007, así como las
disposiciones vigentes emitidas por la Superintendencia de Banca y Seguros.
7. DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

La Empresa, nos proporcionó copia de los siguientes documentos:

ƒ Declaración Jurada Impuesto Predial 2014 (PU).

ƒ Declaración Jurada Impuesto Predial 2014 (HR).

Partida Registral Nº 43813161, expedida por el Registro de la Propiedad Inmueble.

8. DESCRIPCIÓN DEL BIEN

Se trata de un Local Comercial en cuyo interior cuenta con una edificación de cuenta con 03 pisos,
en el primer piso su uso es parte de sala tragamonedas, Cocina Comedor y 3er Piso Parte de
Oficinas Administrativas, el inmueble se encuentra actualmente con una zonificación RDM para uso
de Vivienda el inmueble alrededores de zonas de Viviendas y en parte posterior de la Av. Naranjal.
El estado de conservación es bueno.

LINDEROS PERIMÉTRICOS DE LAS AREAS, DE ACUERDO A LA COPIA LITERAL

PROPORCIONADA, LA CUAL DICE TEXTUALMENTE:

Frente : Con Calle Pisco Bamba con 8.00ml.

Por la derecha : Con lote 10 con 20.00ml.

Por la izquierda : Con lote 12 con 20.00ml.

Fondo : Con lote 28 con 8.00ml.

9. ÁREA DEL TERRENO

DESCRIPCION AREA

AREA DE TERRENO 160.00

10. ENTORNO

El inmueble visitado, se encuentra en una zona completamente consolidada. Está conformado en

los alrededores, con Zona Comercial. La zona cuenta con obras de infraestructura urbana,
alumbrado público, veredas, pistas redes de electricidad, de agua, desagüe.
11. CARACTERISTICAS DEL BIEN

Las características de construcción del inmueble visitado, son las siguientes:

VALOR
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS DE ACUERDO A
CONST. X
CUADRO DE VALORES UNITARIOS
M2
MUROS Y Muros de ladrillo, cimentacion y columnas de concreto
$130.00
COLUMNAS armado

TECHOS Techo de loza aligerada de concreto $75.00

PISOS porcelanato $35.00

PUERTAS Y
$25.00
VENTANAS Ventanas de aluminio, puerta de fierro y madera
tarrajeo frotachado, con mezcla de cemento y arena en
$30.00
REVESTIMIENTOS muros y cielorrasos, acabados con pintura latex.

BAÑOS Aparatos sanitarios con loza vitrificada blanco. $15.00

Instalaciones electricas y sanitarias, tablero de llaves termo

$40.00
INSTALACIONES magneticas y corriente trifasica

VALOR TOTAL POR METRO CUADRADO $ 350.00

12. ESTADO ACTUAL

Al momento de realizar la inspección, pudimos apreciar que el inmueble se encuentra en buen

estado.
TOMAS FOTOGRAFICAS DE INTERIORES
13. ANTIGUEDAD DEL BIEN

De acuerdo al PU (predio urbano), el inmueble tiene una antigüedad de 01 año.

14. PÓLIZA DE SEGUROS

No se contó con información

15. GRAVAMENES Y CARGAS DE ACUERDO A COPIA LITERAL (titulación e inscripción)

No tiene.

16. DEPRECIACIÓN

Teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble, su estado de conservación y antigüedad de

construcción de cada piso, se ha tomado el factor de depreciación de 0.90

17. RESULTADO DE LA VALUACIÓN

En base a la evaluación efectuada, establecemos que el precio corresponde al caso que un

comprador y un vendedor, que enterados de las características particulares y principales del
inmueble, así como las condiciones del mercado que lo rodean, estarían dispuestos a intercambiar,
encontrándose ambos libres de presiones externas y realizando la operación en un tiempo
razonable.

ƒ VALOR DE EDIFICACIÓN NO DECLARADA:

Para la obtención del Valor de Edificación, procedimos a determinar los valores unitarios para cada
una de los pisos, considerando las características de construcción, la antigüedad y el estado en que
se encuentran, aplicando los factores de depreciación recomendados por el Reglamento Nacional
de Tasaciones, de acuerdo al siguiente cuadro:

CALCULO DEL VALOR FORMULA DEL VALOR UNITARIOS DE OBRAS DE EDIFICACION

DE EDIFICACION (VE) (VE=V.U.E.*AT*(1-%DEP)=VUOE

DESCRIPCION
AREA - M2 VUOE VESD FD VE

148.00
PRIMER PISO $350.00 $51,800.00 0.90 $46,620.00
148.00
SEGUNDO PISO $350.00 $51,800.00 0.90 $46,620.00
148.00
TERCER PISO $350.00 $51,800.00 0.90 $46,620.00
AREA CONSTRUIDA 444.00 $155,400.00 $139,860.00
  VALOR DEL TERRENO

Para determinar el valor de mercado del terreno, se ha tomado en consideración las últimas
operaciones de compra y venta de los terrenos adyacentes, por ser característica similar; asimismo,
se ha considerado la oferta y demanda existente para la construcción de inmuebles.

CUADRO DE RESUMEN DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO (VT) VT=Area*VUT

CONCEPTO AREA VUT VALOR DE TERRENO
VALOR DEL AREA DE TERRENO 160.00 $ 1,600 $ 256,000.00

En tal sentido, del estudio realizado, se procedió a la determinación del Valor Unitario (metro
cuadrado del terreno), aplicando los criterios propuestos por el Reglamento Nacional de
Tasaciones, como son la antigüedad, el estado de conservación y en especial la ubicación del
inmueble y el área proporcional de terreno, obteniendo los valores unitarios de terreno, así como
del área útil vendible. Por lo mencionado anteriormente, consideramos la aplicación de un Valor
Unitario de 1,600.00 Dólares Americanos por metro cuadrado de terreno, tal como se muestra en el
siguiente cuadro:

18. VALOR COMERCIAL DEL BIEN

El Valor Comercial del inmueble visitado, corresponde a la sumatoria de los valores mostrados en
los cuadros precedentes, cuyos montos ascienden a:

Valor del Terreno : US $ 256,000.00

Valor de edificación: US $ 139,860.00

VALOR COMERCIAL: US $ 395,860.00

19. VALOR DE REALIZACIÓN DEL BIEN

Este valor corresponde al caso de ser necesaria una venta rápida del inmueble, para lo cual
afectamos al Valor Comercial en un 8%, que representa la sumatoria de los cargos propios de la
venta inmediata del inmueble y que se detallan a continuación:

Gastos por pérdida y deterioro : 1,00 %

Gastos de valuación para realización: 0,20 %

 Depreciación durante la ejecución: 1,00 %

Mantenimiento: 1,00 %

SUB TOTAL 3.20 %

Para realizar el inmueble en un plazo prudencial

de 180 días y establecido que a la fecha en el

mercado la oferta es mayor que la demanda para

este tipo de inmuebles consideramos Un ajuste en

el valor para cualquier fin : 4,80 %

TOTAL 8,00 %

Valor de Realización : Valor Comercial - 8 %

Valor de Realización: US $ 395,860.00- US$ 31,688.80

VALOR DE REALIZACIÓN: US$ 364,171.20

20. VALOR A NUEVO (VRE)

Del análisis de los valores y para efectos del seguro correspondiente sobre el inmueble, se
determinara el valor a nuevo de la edificación, el cual se calcula en base al costo unitario de
edificación por metro cuadrado, sin considerar la depreciación por antigüedad.

21. TIEMPO DE VIGENCIA

De no variar las condiciones del mercado, sean éstas económicas o de otra índole que podrían
afectar el valor señalado, así como de no surgir circunstancias Imprevisibles, la presente valuación
tendrá una vigencia de noventa (90) días, a partir de la fecha de emisión del informe.

22. COMENTARIO FINAL

La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, basándose en la

información disponible y aplicando las normas vigentes. Los elementos y datos contenidos en este
informe han sido emitidos con la opinión de nuestros mejores conocimientos, sin prejuicio alguno y
con las reservas del caso.

Los Olivos, 16 de Febrero del 2015