Metodos y Procedimientos en Avaluos

UNIVERSIDAD NUESTRA
SEÑORA DE LA PAZ
DIPLOMADO EN AVALUOS
AGOSTO – OCTUBRE 2016 Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

CONTENIDO DEL MODULO
1. INTRODUCCION
2. METODO DE COMPARACION DE MERCADO
1. Pasos a ejecutar/Procedimientos
2. Principios económicos
3. Procesos de cálculos
4. Ejercicios prácticos
3. METODO DE COSTO DE REPOSICION
1. Conceptos
2. Procedimiento y aplicación
3. Depreciación
4. METODO TECNICA RESIDUAL
1. Conceptos
2. Aplicación del método
5. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS O INGRESOS
1. Conceptos
2. Contratos de arrendamiento
3. Tasas de interés
4. Capitalización de rentas
Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

INTRODUCCION
“Al valuar una propiedad con el objeto de determinar una medición de valor, el
valuador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor y con el método
usado para fijarlo” Michael Stanley
Existen varios tipos de valor para un mismo bien. Tiene diferentes valores según la finalidad que se
persigue al realizar la tasación. Por ejemplo:
Valor de mercado
Valor de salvamento
Valor de reposición
Valor de uso
Valor potencial
Valor de venta
Valor contable
Por lo tanto, debe conocerse el motivo de la solicitud para aplicar el tipo de valor apropiado.
Uno de los términos que más se utiliza y nos interesa es el valor de compra-venta que también es
conocido como valor comercial o de mercado regido por el comportamiento inmobiliario en un
determinado momento en un lugar específico.
Entonces, concluimos que el objetivo único de la valuación de inmuebles es:
“MEDIR EL VALOR DE UNA DETERMINADA PROPIEDAD EN

FUNCIÓN DE LA UNIDAD MONETARIA, EN UN MERCADO DADO Y
EN UN TIEMPO DETERMINADO”.
También debemos incidir en el hecho de que existe un origen, aplicación para distintos requerimientos,
destinos diferentes. Para ello recurrimos a la utilización de diversos métodos llegando finalmente a
determinar el valor del bien.

Un avalúo puede ser solicitado por situaciones diferentes. Solo como ejemplos:
Transferencia del bien. Ponderar un valor aceptable de compra venta de un predio. Nos sirve para
contar con un monto probable a pagar o nos sirve de base para permutas o intercambios.
Expropiaciones. Para conocer el justiprecio o justo monto de la indemnización que se debe cancelar a
un propietario afectado por una expropiación total o parcial. Se maneja el termino de necesidad y
utilidad pública”.
Fijación de impuestos. Sobre bienes inmuebles o para determinar impuestos de sucesión, aplicado por
gobiernos centrales o locales.
Estudios económico - financieros. Cuando las Instituciones requieren conocer el valor de sus activos
fijos. Se demuestra con ello el patrimonio que se posee, la posibilidad de ser sujeto de créditos y
representa su eficiencia.
Estimación de alquileres. Para determinar cuál será el justiprecio que debe cobrar el propietario o debe
pagar el arrendatario.

Se cuenta con procedimientos o métodos varios que logran determinar el
valor del bien, que tienen un propósito definido y dentro de un ámbito de
utilización especifico. Los más comunes, conocidos y usados:
 MÉTODO DE COMPARACIÓN DE MERCADO

 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
 MÉTODO RESIDUAL
 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS

METODO DE COMPARACION DE MERCADO
6. Parecería un método sencillo, práctico y fácil. Sin embargo debe ser elaborado de manera
cuidadosa debiendo tomar en cuenta que las referencias comparativas asumidas, tengan relación
directa con el bien que se está avaluando.
7. Una información errada o mal aplicada puede producir resultados adversos y que pueden ser
rebatidos por terceros, lo que redunda en la capacidad, idoneidad y seriedad del avaluador.
8. Al tratarse de una apreciación que es resultado de una investigación de hechos concretos, el

informe deberá mencionar las referencias tomadas en cuenta para llegar a la justificación del valor
otorgado.
9. Cuantas más fuentes consultadas se tienen, mejores resultados se obtienen por la fidelidad de los
datos contenidos.
10. La experiencia profesional del avaluador juega un papel importante en el presente método.
Es decir que la validez y calidad del resultado final depende básicamente de la cantidad de
fuentes consultadas y la experiencia en la aplicación del método del encargado del avalúo.

Los pasos grandes a ser asumidos en el presente método serán los siguientes:
 Inspección del bien. Proceso de observación, toma de apuntes importantes y

registros fotográficos.
 Recolección de la información del bien especifico referida a documentación técnica

legal, condiciones físicas de materiales y mantenimiento.
 Investigación de mercado local con muestras de predios similares.
 Análisis definitivo y asignación de valor de mercado.

La inspección al predio (y entorno que circunde) motivo del avalúo adquiere notable importancia dentro
del proceso, puesto que se toman en cuenta aspectos que formarán parte de las valoraciones a ser
consignadas finalmente.
Estos aspectos pueden ser los relacionados al sector y sus ventajas o desventajas dentro del contexto
urbano.
• La ubicación de las construcciones en el manzano y entorno inmediato.

• Forma del terreno.
• Topografía del sector y del lote especifico.
• Tipo de suelos.
• Tipos de vías de comunicación.
• Servicios.
• Equipamientos.
• Carácter de las actividades que se dan en el sector.
• Acceso o cercanía a centros mayores en importancia.

Dentro de los aspectos a considerar internamente en el predio, se debe -sobre todo- :

• Observar.
• Medir.
• Lograr registros fotográficos o de video de todos los detalles que requieran ser ponderados en el
proceso.
Las mediciones serán de:

• Perímetros
• Frentes
• Alturas
Que puedan ser comparados con los documentos técnico – gráficos que nos sean proporcionados.

El proceso de observación va ligado directamente a la experiencia y acuciosidad del avaluador que en el

recorrido pueda ver todas las características, calidades y condiciones de materiales, estados de
mantenimiento en pisos, muros, cerramientos, condiciones de instalaciones, estabilidad, etc.
Los registros fotográficos o toma de imágenes en movimiento además de quedar como constancia
fehaciente en el informe, coadyuvan al proceso de trabajo de gabinete al poder tener posibles dudas de
lo observado.
La recolección de datos es también de importancia en el proceso de investigación del comportamiento

del medio y mercado local con la selección, verificación y análisis de las ventas realizadas en el último
tiempo.
También influirán las relaciones que se desarrollan en cuanto al movimiento de procesos de alquileres e
inclusive anticresis.

La información a ser obtenida puede ser ordenada de la siguiente manera:
Documentación de registros de propiedad. Testimonios de compra venta. Minutas de

transferencia. Folio real. Documentos sucesorios, otros.
Documentación gráfica – técnica. Planos topográficos. Planos arquitectónicos

aprobados. Estudios complementarios. Certificaciones municipales, otros.
(Afectaciones, restricciones probables). Valor catastral.
Información de movimiento inmobiliario vigente, reciente. Colegas expertos y

conocedores del medio. Medios de prensa. Programas especializados de televisión.
Paginas especializadas de red virtual. (Internet). Empresas corredoras de bienes
raíces.

El paso final está determinado por el Análisis y asignación de valores en un trabajo de

gabinete que supone la sistematización de todo lo logrado previamente en los pasos
mencionados.
Se aplican fórmulas matemáticas o procesos estadísticos que nos permitirán valorar el

bien inmueble en cuestión.
Este es un método universalmente utilizado por su versatilidad y fácil aplicación de

bienes inmuebles y bienes muebles además de maquinaria diversa e instalaciones
varias.
En lo relacionado a terrenos, este método puede ser tomado en cuenta en dos ámbitos:
o En el plano espacial
o En el plano temporal

El método comparativo en el plano espacial es aquel que es aplicado directamente tomando la

referencia de valores de predios en el sector. Como se dijo previamente, el éxito de la utilización
del método está relacionado a la objetividad, comportamiento y realidad del momento más su
aplicación adecuada.
Ello supone el análisis detallado de la propiedad a ser avaluada como los predios comparables del
sector inmediato considerando aspectos como:
• Frentes
• Fondos
• Pendientes
• Áreas
• Formas
• etc.,
Este método es un proceso que permite la obtención de los valores más cercanos a la realidad del
momento.
Es en definitiva la conjunción de referencias de valores de predios con características
similares, más la experiencia del profesional y sus conocimientos.

El método comparativo en el plano temporal es el que resulta del valor

probable de un terreno en el tiempo actual comparado con otros valores del
mismo predio pero en tiempos anteriores. Se pueden utilizar para al efecto,
indicadores como:
• Diferencias de moneda en tipos de cambio

• Inflación de precios
• Plusvalías
• etc.

Principios económicos en la valuación.

Este método requiere de un análisis de los factores que inciden en la comparación de bienes
similares o más o menos similares.
Es necesario tener presente el conocimiento y correcta interpretación de los principios
económicos de la valuación. De su aplicación depende la congruencia entre el informe y la
conclusión de todo avalúo.
Principio de cambio.
El valor de los bienes raíces cambia constantemente por diversos agentes físicos, económicos,
políticos y sociales. Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, en general, aumentando su
valor (inflación, mejoras en la zona, plusvalía, renovación, etc.) o disminuyéndolo (deterioro físico,
social, económico, sobreoferta o contaminación ambiental). Disposiciones relativas al cambio de
uso del suelo o reglamentos de construcción también afectan el valor de los bienes raíces.
Principio de conformidad.
Para lograr un valor máximo de un bien raíz se necesita un razonable grado de homogeneidad
social y económica. En la comercialización de desarrollos inmobiliarios, el máximo valor se
observa cuando los inmuebles habitacionales en un vecindario son relativamente similares en
tamaño, estilo, calidad, uso y/o tipo.

Principio de contribución.
El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un bien raíz. La
inadecuación o gasto excesivo de obras adicionales, origina que un inmueble no se pueda vender
en una cifra igual o mayor a su costo original, más de la inversión adicional. Análisis económicos
previos (costo - beneficio), basados en el principio de conformidad, conducen a una inversión
razonada y a maximizar el valor del bien para su venta o renta.
Principio de equilibrio
Armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio súbito entre oferta y demanda afectan el valor
de los inmuebles. Las investigaciones del mercado inmobiliario, serán más confiables en un
mercado activo, en el que se observe un equilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones
consumadas.
Este principio es fundamental en la selección de comparables. Si los datos del mercado
inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el comportamiento de la oferta y la
demanda variaron en exceso o disminución de la primera respecto a la segunda, o viceversa, los
datos de partida para la homologación, conduce a resultados inconsistentes.

Principio de balance.
También se le puede denominar de conformidad y establece que el valor máximo de un bien raíz,
se logra cuando está presente un balance razonable entre los valores del terreno y de las
edificaciones. Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que no atienden este
principio como son:
• Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno de precio reducido.
• Construcciones inadecuadas o de bajo costo en predios de alto valor.
Principio de progresión y regresión.
Entre inmuebles de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de su asociación con la
de mayor valor.
Principio de sustitución.
Cuando dos o más inmuebles semejantes están disponibles, la que tiene el menor precio recibirá
probablemente la mayor atención. Un comprador prudente no podrá justificar razonablemente el
pagar más por un inmueble que el costo de comprar uno semejante.

Consideraciones adicionales en el procedimiento del método.
Los resultados obtenidos en los medios mencionados deben sufrir un proceso de sistematización y
ordenamiento para su fácil utilización y comprensión. Ello con el fin de ser vaciados en una base creada
específicamente para el efecto, verificados y comprobados para su utilización precisa.

Del proceso de cálculos
Para efectos de cálculos, la tendencia a ser asumida será la media aritmética teniendo en
cuenta todos los datos obtenidos.
Es la llamada: “tendencia central” que nos permite lograr un “coeficiente de variación” entre
los casos consignados en la base de datos.
Cuando este coeficiente de variación es menor a un 15% la media aritmética será de

aplicación directa.
Cuando este coeficiente de variación es mayor a un 15% no es motivo de aplicación directa.

Amerita la ampliación y reforzamiento de la investigación.

EJERCICIO PRÁCTICO.
Datos a ser tomados en cuenta:
DATOS CONSIDERACIONES
Terreno Localización en zona urbana homogénea
Superficie 500.00 m2
Normativa municipal En orden

EJERCICIO PRÁCTICO.
Para realizar el trabajo bajo el Método de Comparación de Mercado, se han realizado 11 investigaciones en el
mismo número de casos:
PREDIO No. PRECIO UNITARIO (Bs/m2) OBSERVACIONES
1 850.00 El loro de oro. La Razón

2 870.00 Vecino acera del frente. Casa No. 007. Flia Pérez.
3 920.00 Internet. Aviso propietario

4 No quiso responder Persona hostil. A 2 cuadras
5 840.00 Inmobiliaria “Mi lotecito”
6 835.00 El loro de oro. La Razón
7 900.00 Paginas clasificados El Diario
8 870.00 Inmobiliaria “Shame Shaaa”
9 840.00 Arq. Calderón. Experto valuador
10 825.00 Vecino a una cuadra. Sin nombre
11 770.00 Vecino. Prefiere anonimato

Cálculo de valores
Media aritmética:
850.00 + 870.00 + 920.00 + 840.00 + 835.00 + 900.00 + 870.00 + 840.00 + 825.00 + 770.00
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------
10
X = 852.00 Bs/m2
ANALIZAR:
Desviación standard
Coeficiente de variación
Coeficiente de asimetría

METODO DE COSTO DE REPOSICION
Es un método utilizado en avalúos con enfoque de costos, para el análisis de bienes

comparables con bienes de las mismas características, principalmente en
construcciones.
Considera el Principio de Sustitución que nos dice:
“Un comprador bien informado no pagará más por un bien que la cantidad necesaria
para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia”.
El valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o

reposición de la construcción del bien sujeto menos la depreciación total o acumulada,
más el valor del terreno.
Es decir que buscamos el valor comercial del bien inmueble objeto del trabajo de
avalúo estimando el costo total para construir a precios de hoy un bien semejante al
del objeto del avalúo y restarle la depreciación acumulada. Este valor debe considerar
finalmente una utilidad empresarial del constructor.
Vc = [(Ct – D) + U] + Vt
Referencias: Vc Valor comercial

Ct Costo total
D Depreciación
U Utilidad Constructor
Vt Valor terreno
Entendemos como Depreciación a la porción de vida útil que en términos económicos
se debe descontar a un inmueble por el tiempo de uso, ya que lo que se debe avaluar
es la vida que le queda al bien.
Para determinar el índice de depreciación se debe adoptar un sistema que tenga en

cuenta la edad y el estado de conservación. Existen ecuaciones llamadas de ajuste
basadas en las tablas de Fitto y Corvini.

Aplicación del método
• Confeccionar una tabla con Ítems Constructivos, en función a requerimientos.

Trabajos Preliminares Cimentación
Mampostería Estructuras
Cubiertas Pisos y sus revestimientos
Carpinterías Instalaciones eléctricas y sanitarias
Artefactos áreas frías Equipos especiales
• Calcular volúmenes y unidades intervinientes
• Investigar el precio del terreno en el sector
• Aplicar costos como Gastos Generales, Impuestos y Utilidades.
• Aplicar factor de depreciación
Nota. Para la aplicación de la depreciación no se debe tomar en cuenta la Utilidad,

además de no constar el valor del terreno.
La depreciación. Su aplicación
Básicamente se trata de relaciones matemáticas que determinan el porcentaje a

descontar del valor de una construcción nueva.
Es decir que éstas relaciones matemáticas relacionan el porcentaje de vida y
conservación basadas en tablas específicas:
Clase 1 Y= 0.0052X2 + 0.47X – 0.1603

Clase 2 Y= 0.0051X2 + 0.4581X + 2.3666
Clase 3 Y= 0.0043X2 + 0.385X + 17.968
Clase 4 Y= 0.0025X2 + 0.02216X + 52.556
Referencias:
X= valor resultante dividiendo la edad del inmueble por la vida útil multiplicado
por 100.
Y= valor porcentual a descontar por depreciación del valor nuevo obtenido

Clase 1 El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en los demás aspectos.
Clase 2 El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados. Por ejemplo revestimientos.
Clase 3 El inmueble requiere reparaciones no profundas. Por ejemplo pisos áreas
frías.
Clase 4 El inmueble requiere reparaciones de importancia. Por ejemplo estructura

portante.
Clase 5 El inmueble a punto de colapsar. Su depreciación es 100%
Entre cada clase existen valoraciones intermedias

Entonces, la fórmula aplicada inicialmente, deriva en la siguiente:
A= ([Vn – (Vn x Y)] + U) + Vt
A Avalúo del bien

Vn Valor nuevo de la construcción
Vt Valor del terreno
Y Porcentaje a descontar
U Utilidad constructor

Ejercicio práctico
FECHA SUPERFICIE TERRENO SUPERFICIE AÑO DE CONCLUSION TIPO DE CONSTRUCCION OBSERV.
(m2) CONSTRUIDA (m2)
21.09.2016 300.00 155.00 2001 Económica
Paso 1. Cubicamos los cómputos métricos de una construcción

similar, determinamos precios unitarios vigentes a la fecha del
avalúo y concluimos con el presupuesto de obra de la
construcción similar y un presupuesto de la misma edificación
sin tomar la utilidad del constructor.

De ello se desprende:
PRESUPUESTO DE OBRAS TOTAL PRESUPUESTO SIN UTILIDADES CONSTRUCTOR UTILIDADES CONSTRUCTOR ($us)
($us) ($us)
147.000,00 132.300,00 14.700,00
Paso 2. Con el método Comparativo de Mercado, logramos obtener

el valor unitario del terreno ($us.407.00/m2):
Costo terreno: 300.00m2 x 407.00$us/m2 =

$us 122.100,00

Paso 3. Determinamos la edad del inmueble. Esta edad es
determinada teniendo en cuenta el año de
construcción del inmueble y el año que efectuamos el
trabajo de avalúo.
2016 – 2001 = 15 años
Paso 4. Determinamos la vida útil de la edificación. De

acuerdo a tablas establecidas para una edificación de
características económicas con materiales
relativamente de costos bajos se tiene una vida útil de
40 años.
Vida útil = 40 años

Paso 5. Determinamos la depreciación del inmueble. Ecuaciones
de Fitto Corvini. La visita al predio es lo primero a realizar
para calificar el tipo de construcción más el estado de
conservación y apropiar a la clase de ecuación
correspondiente.
Se determina entonces que corresponde a la clase 3
(predios que requieren pequeñas reparaciones).
Clase 3 Y= 0.0043X2 + 0.385X + 17.968
Donde X:
Edad del inmueble 15
Vida útil 40
X = 0.375
Entonces:
Y = 0.0043 x 0.14 + 0.385 x 0.375 + 17.968 = 18.11260%
Y = 0.1811260
Por lo tanto la depreciación del inmueble visto, será:
D= Valor porcentual a descontar (Y) x Presupuesto sin utilidades
D= 0.1811260 x 132.300,00 = 23.962,97
D= $us 23.962,97
Paso 6. Completamos el avalúo. Utilizamos la fórmula dada
anteriormente:
A= Vn – (Vn x Y) + U + Vt
A= 132.300 – (132.300 x 0.1811260) + 14.700 + 122.100
A= $us 293.062,96

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AGOSTO – OCTUBRE 2016 Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

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Entonces, concluimos que el objetivo único de la valuación de inmuebles es:

“MEDIR EL VALOR DE UNA DETERMINADA PROPIEDAD EN

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 MÉTODO DE COMPARACIÓN DE MERCADO

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8. Al tratarse de una apreciación que es resultado de una investigación de hechos concretos, el

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 Inspección del bien. Proceso de observación, toma de apuntes importantes y

 Recolección de la información del bien especifico referida a documentación técnica

 Investigación de mercado local con muestras de predios similares.

 Análisis definitivo y asignación de valor de mercado.

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

• La ubicación de las construcciones en el manzano y entorno inmediato.

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

Dentro de los aspectos a considerar internamente en el predio, se debe -sobre todo- :

Las mediciones serán de:

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

El proceso de observación va ligado directamente a la experiencia y acuciosidad del avaluador que en el

La recolección de datos es también de importancia en el proceso de investigación del comportamiento

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

La información a ser obtenida puede ser ordenada de la siguiente manera:

Documentación de registros de propiedad. Testimonios de compra venta. Minutas de

Documentación gráfica – técnica. Planos topográficos. Planos arquitectónicos

Información de movimiento inmobiliario vigente, reciente. Colegas expertos y

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

El paso final está determinado por el Análisis y asignación de valores en un trabajo de

Se aplican fórmulas matemáticas o procesos estadísticos que nos permitirán valorar el

Este es un método universalmente utilizado por su versatilidad y fácil aplicación de

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

El método comparativo en el plano espacial es aquel que es aplicado directamente tomando la

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

El método comparativo en el plano temporal es el que resulta del valor

• Diferencias de moneda en tipos de cambio

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Principios económicos en la valuación.

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Principios económicos en la valuación.

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Principios económicos en la valuación.

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Consideraciones adicionales en el procedimiento del método.

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Del proceso de cálculos

Cuando este coeficiente de variación es menor a un 15% la media aritmética será de

Cuando este coeficiente de variación es mayor a un 15% no es motivo de aplicación directa.

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Datos a ser tomados en cuenta:

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

PREDIO No. PRECIO UNITARIO (Bs/m2) OBSERVACIONES

1 850.00 El loro de oro. La Razón

3 920.00 Internet. Aviso propietario

10 825.00 Vecino a una cuadra. Sin nombre

11 770.00 Vecino. Prefiere anonimato

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia

Es un método utilizado en avalúos con enfoque de costos, para el análisis de bienes

El valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o

Referencias: Vc Valor comercial

Para determinar el índice de depreciación se debe adoptar un sistema que tenga en