INFORME TÉCNICO VALUACIÓN DE INFRAESTRUCTURA RURAL N° 001-2021-CHABE

SOLICITANTE: PEPAS TROPICALES DEL PERU S.A.C.

PROPIETARIOS:
UBICACIÓN:
AREA DEL TERRENO:
PARTIDA REGISTRAL:
DECHA DE EVALUACION:
VALOR COMERCIAL(VC):
PEPAS TROPICALES DEL PERU S.A.C.
LUGAR: LOTE 7 MZ R
DISTRITO: SUPE
PROVINCIAA: BARRANCA
DEPARTAMENTO: LIMA
2,687.56 m2
N° 08029261
13 de Abril del 2021
US$ 613,658.35 ( S/ 2,252,126.14)

PERITO: CHAMANA AYLAS BILLY EDSON

CIP 163710
REPEV N° 4151-2017
PERITO INSCRITO EN LA S. B. Y S
HABILITACION VIGENTE

1. DATOS GENERALES:
1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE EVALUACION:

Recibimos las instrucciones de la empresa PEPAS TROPICALES DEL PERU S.A.C., para
efectuar la evaluación y determinar el valor comercial del inmueble de la misma
empresa.

1.2 UBICACIÓN:
 Lugar : Lote 7 Mz R -Centro Poblado el Porvenir
 Distrito : Supe
 Provincia : Barranca
  Departamento : Lima

1.3 DESCRIPCION DE DISTRIBUCION:

a) Descripción:

Se trata de un predio urbano donde se halla construida una edificación de un

piso, para oficinas y almacenes; y otra parte donde existe ambientes de una
planta de procesamiento de espárragos.

b) Distribución:

 Oficinas y almacenes

Oficina de administración, sala de reuniones, comedor,03 almacenes,

servicios higiénicos para damas y varones, área de mantenimiento y
caseta de vigilancia.

 Planta procesadora de espárragos

Comprende la zona de recepción, almacén de empaques, cámara de

materia prima, sala de proceso, hidrocooler, cámara de productos
terminados y zona de embarque, vestidores, zona de compresoras,
pediluvio.

1.4 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR:

13 de abril del 2021
 1.5 POLIZA DE SEGURO:
No se conoce.

2 VERIFICACION EFECTUADAS:

2.1 INFRAESTRUCTURA DEL ENTORNO:

El entorno donde se ubica el predio cuenta con obras de infraestructura urbana tales
como redes de agua, desagüe, luz eléctrica, el acceso del predio se efectúa por una vía
afirmada.
Por las características del entorno, la zona es de carácter residencial de densidad media,
el uso actual del predio es industrial.

2.2 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

Los linderos y medidas perimétricas se hallan inscritos en la partida N° 08029261 del

registro de propiedad inmueble de barranca (SUNARP).

2.3 AREAS

Área del terreno: 2,687.56 m2.

Área construida:
a) Oficinas y almacenes:
Techadas = 764.41m2
b) Planta de procesamiento
Área techada = 691.73 m2

Obras complementarias:

- cerco perimétrico de ladrillos King Kong de soga de 3.00 m. de altura, columna de

amarre de concreto armado. = 201.80 m
- veredas de concreto simple en la parte posterior de las oficinas y almacenes de
1.00 m de ancho = 36.00 m
- canaletas de reja de fierro en pisos = 70.00 m
- zócalos de concreto por ambos lados del panel térmico = 370.00 m
- suministro de media tensión de energía eléctrica

2.4 CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION:

a) oficina y almacén

Muros y Muros de ladrillo King Kong de soga

Columnas
Techos De caña partida apoyada en caña redonda guayaquil,
y otra parte con plancha y fibra - forte apoyado en
caña redonda guayaquil.
También de estructura metálica forrado de tela
rashel
 Pisos Cemento pulido sin colorear
Puertas De madera contraplacada
Ventanas De aluminio con sistema
Revestimientos Tarrajeo frotachado de cemento y pintura al temple
Baños Aparatos sanitarios blancos sin cerámica.
Insta. Eléctricas y Agua fría, corriente monofásica empotrada
sanitarias

b) De la planta de procesamiento.

Tabiques Paneles modulares con núcleo de poliestileno (PAP)

de 100% y 150 mm con densidad de 20 kg/m3
exteriormente cubiertas con planchas de acero
zincalum de 0.5 mm de espesor.
Techos Paneles Tar de 200 mm.
Pisos Cemento pulido sin colorear
Puertas Modulares de poliestileno
Instalaciones Agua fría, corriente trifásica empotrada.
Eléctricas

2.5 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION:

La edificación de oficinas y almacenes se encuentra en buen estado de conservación

tiene una antigüedad de 12 años.
La edificación de la planta de procesamiento de esparrago se encuentra en un buen
estado de conservación tiene una antigüedad de 2 años

2.6 DEPRECIACION:

De acuerdo al reglamento nacional de tasaciones del Perú, según tabla

N°04(INDUSTRIA), a la edificación de oficinas y almacenes, le corresponde el 20% siendo
el factor 0.80.
A la zona de proceso de la planta, se considera el porcentaje de depreciación 5 % siendo
el factor 0.95 por estar en estado muy bueno y su antigüedad es menor a 5 años según
la tabla N°04.

2.7 ASPECTO REGISTRAL:

El dominio del bien inmueble se encuentra inscrito en la partida N° 8029261 del registro
de predios de propiedad inmueble Barranca (SUNARP).

2.8 GRAVAMENES:

Al momento de efectuar la presente valuación no se tuvo a la vista documentos que

indiquen que el bien este afecto o no a cargas y/o gravámenes, por lo que se
recomienda solicitar a registro públicos el certificado registral inmobiliario (CRI)

2.9 SERVIDUMBRES:
 Se observa que el bien no está afecto a ningún tipo de servidumbre, por cuanto esta
delimitado por las propiedades colindantes.

3 METODOLOGIA APLICADA

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez el entorno del predio a fin de
determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles de características
similares.

3.1 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA

La valuación se efectuará en concordancia con Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de
fecha 23 de Julio del 2016
aplicando el método de valuación directa y hallar el valor comercial.

3.2 INVESTIGACION DE VALORES DE TERRENOS COMERCIALES DE REFERENCIA:

para determinar el valor comercial del terreno, se ha efectuado una investigación de

costos de inmuebles similares existente en el entorno, efectuando cotizaciones in situ,
con la ayuda de la base de datos y experiencia; el suscrito considera razonablemente el
valor de US$ 70.00 el m2 de terreno.

3.3 DEDUCCIONES:

para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

Gastos de publicidad : 2.00%
Gastos de valuación para realización : 0.20%
Comisión de Ventas : 4.00%
Mantenimiento : 2.00%
Sub-total : 8.20%
Otros: para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 120 días consideramos un
ajuste en el valor para
Poder vender el bien en ese lazo indicado : 11.80%
Total deducciones : 20.00% del valor comercial

3.4 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:

Por las características constructivas del inmueble, esta destinado para uso industrial.

3.5 SUSTENTACION:

El análisis efectuado sobre el predio urbano, nos permite indicar que las apreciaciones
mencionadas son las mas razonables para determinar el valor del bien.
4 CALCULO EFECTUADOS

4.1 VALOR TOTAL DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)

a) Valor terreno (VT)

VT = 2,687.56 m2 X US$ 70.00

 VT = US$ 188,129.20

b) Valor de edificación (VE):

1. Zona de oficinas y almacenes

PARTIDAS ZONA TECHADA

Muros y columnas 214.54
Techos 30.00
Pisos 23.58
Puertas y ventanas 52.00
Revestimiento 61.16
Baños 12.16
Instalaciones eléctricas y sanitarias 32.12
Costo directo S/ 425.96
25% GGV mas utilidad S/ 106.49
Valor por m2 en soles S/ 532.45
Valor en dólares americanos x m2 US$ 145.08

VE:
DESCRIPCION AREA COSTO UNITARIO DEPRECIACIÓN SUB TOTAL
Zona techada 615.00 m2 US$ 145.08 0.80 US$ 71,379.36
TOTAL US$ 71,379.36

2. Planta de procesamiento
 Obras civiles
DESCRIPCION AREA COSTO DEPRECIACIÓN SUB TOTAL
UNITARIO
Losa de concreto 902.82 m2 US$ 47.00 0.95 US$ 40,310.91
Instalación de 691.73 m2 US$ 94.00 0.95 US$ 61,771.48
paneles polietileno
TOTAL US$ 61,771.48

 Equipamiento
DESCRIPCION COSTO DEPRECIACIÓN SUB TOTAL
AREA UNITARIO
05condensadores - - - US$ 250,320.00
08 evaporadores
 tina de lavado
mecanizada
hidrooculer
tablero de distribución
eléctrico
trasformador trifásico
03 balanza de
plataforma
Sistema frigorífico
Zona de Maquinas
Plataforma levadiza
TOTAL US$ 250,320.00

TOTAL (VE) = US$ 352,402.39

 Obras complementarias (VOC):

DESCRIPCION AREA COSTO DEPRECIACIÓN SUB TOTAL
UNITARIO
Cerco perimétrico de 201.80 UU$ 0.68 US$ 12,350.16
ladrillo King Kong de m2 90.00
soga con columna de
amarre de concreto de
3.00 m de altura
Vereda de concreto 36.00 UU$ 0.80 US$ 777.16
frente a oficina y m2 27.00
almacenes
Canaletas de reja de 70 m2 UU$ 0.90 US$ 17,010.00
fierro 270.00
Zócalos de concreto por 370 m2 UU$ 0.90 US$ 10,989.00
ambos lados del panel 33.00
térmico
Suministro de media - - - US$ 32,000.00
tensión de energía
eléctrica
TOTAL US$ 73,126.76

C) VALOR DE REPOSICION (VR)

VR = VT + VE + VOC

VR = US$ 188,129.20 + US$ 352,402.39 + UU$ 73,126.76

VR = US$ 613,658.35

4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

El suscrito considera que el valor de reposición calculado refleja adecuadamente el

valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto:
 VC = US$ 613,658.35
Equivalente en soles
VC= S/ 2,252,126.14
Tipo de cambio S/ 3.67 por dólar americano

SON: DOS MILLONES DOCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTISEIS CON
14/100 SOLES.

4.3 ANALISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación de valor, así como los sustentos aplicados no
muestran una clara consistencia para la obtención de valor de realización en el
mercado.

5 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

5.1 LA VALUACION

se ha efectuado con independencia de criterio aplicando las normas actuales.

5.2 VIGENCIA DE VALUACION

De no variar las condiciones del mercado, así como de no presentarse imponderables

podría tener una vigencia de 120 días.

5.3 RECOMENDACIÓN:

Es conveniente mantener en buen estado de conservación el inmueble.

6 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

6.1 se contó con documentacion y facilidades para el trabajo de evaluación.

6.2 La informacion de precios se obtuvo del campo de acuerdo a las actuales transacciones
que se han efectuado de inmuebles ubicados en el entorno.
6.3 Contamos con informacion de revistas especializadas como costos, capeco, el tasador y
los valores unitarios de edificaciones vigentes.
6.4 Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución
Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016

Barranca, 13 de abril del 2021.

PANEL FOTOGRAFICO

1- OFICINA, COMEDOR Y ALMACENES

OFICINAS Y COMEDOR

OFICINA DE REUNIONES
OFICINA ADMINISTRATIVAS
 OFICINA ADMINISTRATIVAS

FRONTIS DE OFICINAS

ALMACEN
 ALMACEN

ALMACEN

2- BAÑOS
LAVATORIO Y URINARIO

LAVADERO
3- VESTIDORES

VESTIDORES

4- PLANTA PROCESADORA
ZONA DE INGRESO DILUVIO

ZONA DE RECEPCION
 ZONA DE RECEPCION

CAMARA DE MATERIA PRIMA

CAMARA DE MATERIA PRIMA

 HIDROCOOLER

CANALETA DE FIERRO
ZONA DE PRODUCTO TERMINADO
 ZONA DE EMBARQUE

VEREDAS PARTE EXTERIOR DE LA PLANTA PROCESADORA

5- SUMINISTRO ELECTRICO
SUMINISTRO ELECTRICO DE MEDIA TENSION