CASA BIENHECHURÍAS, UBICADAS LA CALLE PRINCIPAL

23 DE ENERO CON EQUINA CALLE DOMINGO BELLO,

SANTA CRUZ DE BUCARAL MUNICIPIO UNIÓN ESTADO
FALCÓN.

SOLICITANTE: Edys José Chirinos Bracho C.I: V- -23.481.550

PROPIETARIO: Eliannys Marielvys Raga Prieto C.I: V 15.236.979
TASADOR: TSU José Luis Antequera C.I: V- 16.520.259.
LEVANTADO POR: TSU José Luis Antequera C.I: V- 16.520.259.

SANTA CRUZ DE BUCARAL, FEBRERO DE 2015

 I. CARTA RESUMEN
Santa Cruz de Bucaral, 10 de Febrero 2015.

Sres. (a).
Edys José Chirinos Bracho
Su Despacho.

Estimados señores:

De acuerdo con las instrucciones de Edys José Chirinos Bracho se

procedió a realizar el avalúo a un inmueble, CASA Y BIENHECHURÍAS, el cual
se encuentra ubicada en: LA CALLE PRINCIPAL 23 DE ENERO CON
ESQUINA DE LA CALLE DOMINGO BELLO, SANTA CRUZ DE BUCARAL
MUNICIPIO UNIÓN ESTADO FALCÓN.
En razón al análisis de los hechos y a los criterios técnicos expuestos: resultó
que referido inmueble presenta un valor actual de: DOS MILLONES
CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y DOS CON
71/CTMS (2.477.142,71 BS).
Para efectos del seguro o de la contabilidad, según el objeto del avalúo,
desglosaremos el valor obtenido de la propiedad en terreno y construcción:

Descripción Área (m2) Pu (Bs/m2) Total(BS)

236.5 47.148.52
TERRENO 199.36

PLATABANDA 129.88 1,819,401.33

21,606.95

100.41 5,844.21 380,448.39

CASA ACEROLIT

CERCADO
PERIMETRAL

atte.; El Perito Avaluador

________________
INGENIERO CIVIL, CIV:xxxxx
PERITO AVALUADOR ASAPROVE: 1522

Página 2 de 19
 SUDEBAN. P-3.622. SUDESEG 1.456.
SUDEBIP:304-13 FOGADE: 1015 SENCAMER:21.633

II. IDENTIFICACIÓN.

Perito(s) Responsable(s) del Avalúo: José Luis Antequera

Número de inscripción SUDEBAN del Avaluador: P-3.622.
Bien(es) Avaluado (s): CASA Y BIENHECHURÍAS.
Fecha del Avalúo: 26 de Septiembre de 2014.
Propietario del Bien:xxxxxxxxxxxxxxxxxx C.I:V- C.I:V-xxxxxxxxxxxxxxxx

III. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

Yo, TSU Jose Luis Antequera, Tasador, abajo firmante certifico:

Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por: Edis José Chirinos
C.I:V-23.481.550 y realizado para: Beneficiarios de Propiedad Familia
Antequera Raga en fecha 11 de febrero de 2015, es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin
que haya influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al
aplicar los mencionados métodos.

Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada

en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el
propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.

Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de

profesional Avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para

confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta
donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de
este avalúo.

Firma del Tasador.

___________
José Luis Antequera
CIV:16.520.259
PERITO AVALUADOR ASAPROVE: 1522

Página 3 de 19
 SUDEBAN. P-3.622. SUDESEG 1.456.
SUDEBIP:304-13 FOGADE: 1015 SENCAMER:21.633
IV. RUSUMEN EJECUTIVO DE LA TASACION

Para: BENEFICIARIOS DE PROPIEDAD FAMILIA ANTEQUERA RAGA

Fecha avalúo: 11 DE FEBRERO DE 2015
Cliente EDIS JOSE CHIRINOS BRACHO C.I:V- C.I:V- 23.481.550
Propietario: ELIANNYS MARIELVYS RAGA C.I:V- C.I:V-15.236.979
Monto del Avalúo (Bs) 2.477.142,71
Motivo: CONOCER EL VALOR DEL INMUEBLE
Tipo de inmueble: CASA QUINTA Y BIENHECHURÍAS
Dirección: CALLE PRINCIPAL, CON ESQUINA CALLE DOMINGO BELLO, SECTOR 23
DE ENERO Parroquia: SANTA CRUZ Municipio: UNIÓN Distrito,_____________ Estado:
Falcón

V. METODOLOGÍA.
Enfoque Empleado: Método de costo de reposición a nuevo (construcciones).
VI. DESCRIPCION DE AREAS.
Parcela (M2) 600 Tenencia Municipal Forma rectangular

Áreas de Construcción Edad. (Años) Vida Vida remanente Edo

útil conservació
n
Platabanda m2
Acerolit m2.
45 Mayor a 50
Asbesto m2. 72 8
años
Buena
Zinc m2.
Otras Bienhechurías 14.05 30

Total m2. 207.8 Tanques:2 Observaciones

8
Estac 0 Aéreo (L):
Maleteros 0 Subterráneo

TIPO DE INMUBLE: casa unifamiliar techo tipo asbesto a 2 agua, tres

habitaciones, 1 baños, sala de estar, cocina comedor, lavandero, cerca
perimetral de bloque, pisos exteriores pavimento concreto rustico, piso interior
de cerámica nacional.

Página 4 de 19
 ÍNDICE
I. CARTA RESUMEN.................................................................................................2
II. IDENTIFICACIÓN....................................................................................................3
III. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD..........................................................3
IV. RUSUMEN EJECUTIVO DE LA TASACION..................................................4
V. METODOLOGÍA...................................................................................................4
VI. DESCRIPCION DE AREAS...............................................................................4
1. CARACTERÍSTICAS GENERALES....................................................................6
2. LOCALIDAD Y ENTORNO....................................................................................7
3. SITUACIÓN JURÍDICA...........................................................................................8
4. ASPECTOS LEGALES...........................................................................................8
5. SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.................................................................8
6. CONSTRUCCIONES O BIENHECHURIAS........................................................8
7. FUENTES DE INFORMACIÓN Y METODOLOGÍAS........................................9
8. FORMACIÓN DEL VALOR....................................................................................9
9. TASACIÓN DE LA BIENHECHURÍAS..............................................................10
10. FORMACIÓN Y JUSTIFICACION DEL VALOR..........................................18
11. CONCLUSIONES...............................................................................................21
12. ANEXOS..............................................................................................................22
i. FOTOGRAFÍAS..................................................................................................22
ii. CÁLCULOS.........................................................................................................22
iii. COPIA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD ..........................................22
iv. CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN DEL PERITO................................22

Página 5 de 19
1. CARACTERÍSTICAS GENERALES
Topografía Techos
Con pendiente Semiplana Variada Platabanda Acerolit Fibrocemento
Plana Zinc Asbesto Losa entrepiso
Forma
Tabelones.
Cuadrada Rectangular
Polígono Regular Polígono irregular

Servicios Paredes
Agua Luz Gas Teléfono Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto
Cloacas Séptico Transporte Público Pantalla concreto Tabiques Otros

Tipos de Construcción Revestimientos

Gran lujo Lujo calidad primera Friso liso Cerámica Porcelana
Humilde Rural Otros. Friso rústico Obra limpia Texturizado
Piedra Ornamental

Linderos Puertas
Norte: Calle Domingo Bello Hierro Mad. Entamb. Reja de Hierro
Sur: Propiedad de la Sra Isbelia Hernandez Aluminio y vidrio Vidrio segur
Este: propiedad de la Sra Isbelia Hernandez Madera maciza Santa María
Oeste: Calle principal 23 de Enero
Ventanas
Zonificación y reglamentos Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente
Zonificación: Área mínima: % Corrediza Basculante Madera y V.
construcción: % ubicación:
Panelas alum. Otros. Tipo macuto
Información sobre la edificación Pisos
Cerámicas Granito Parquet
Área construcción: 244.34 m2 Cemento liso Alfombra Vinyl Asfalto
Antigüedad:8 años Cemento Rústico
N° de plantas: 1 Consejería:0 Caico Terracota Mosaico Mármol
Apartamentos x piso: 0 Sala Velatoria: 0
Locales comerciales: 2 Piscina:0
Estacionamiento: 0 Oficinas: 0
Acceso de la Zona Equipos y Complementos
Avenida Carrera Calle Vereda Intercomunicador Ascensor
Desarrollo de la zona Portero eléctrico Equipo
Casillero de correos hidroneumático
Urbanizada Semi urbanizada Recolector de basura Equipo contra
En proceso No urbanizada Central telefónica incendio
Estructura Calentador Circuito cerrado de
Prefabrica Madera Ambiente musical T.V
Aire acondici. x unidad Antena parabólica
Concreto armado Metálica
Aire acondici. Central T.V. por cable
Vigilancia privada Jacuzzi
Parque infantil
Planta tratamiento.
Piscina
Sauna

Página 6 de 19
 2. LOCALIDAD Y ENTORNO.

Entorno: Los inmuebles que forman parte del sector, está compuesto
básicamente por viviendas unifamiliares, centro recreacionales como
piscina, entre otros

Óptimo Bueno Regular Malo

x

Vialidad y Acceso: La Calle principal de 23 de enero se comunica con la

comunidad de El Silencio. Y es una ruta que permite la comunicación con la
población de Santa Cruz de Bucaral

Óptimo Bueno Regular Malo

x

Ubicación:
Calle Principal 23 de enero, con calle Domingo Bello

Servicios:
La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica
(CORPOELEC), Teléfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias
(HIDROFALCON).Cable Tv. (Unioncable)

Actividad económica predominante:

La actividad económica observa es el Comercio y la agricultura

Desarrollo y consolidación de la zona.

El inmueble se encuentra en la zona de buen desarrollo, por la cercanía de la
población de Santa Cruz de Bucaral Municipio Unión,

Página 7 de 19
 3. SITUACIÓN JURÍDICA
Ocupado por el Propietario x Arrendado Desocupado

4. ASPECTOS LEGALES
Tenencia: tenencia del terreno Minicipal según documento anexo
Doc. Número 14 Tomo 44 1

folios 213 al 217 Fecha: 15 abril 2011

5. SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.

Hipoteca(s) / Prohibición(es) / Ejido / Otro(s): (NO CONOCIDOS)

6. CONSTRUCCIONES O BIENHECHURIAS.
Sistema estructural: aporticado fundaciones aisladas, columnas y vigas de
estructura metalica con techo de asbesto. Piso: cemento liso revestido con
cerámica. Paredes: En bloques, revestidas con frisos acabados lisos; Baños:
piezas sanitarias línea lujosa con paredes de bloque y revestido con ceramica.
Puertas: de hierro y ventanas con protecciones de hierro. Instalaciones
eléctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los ambientes.
La electricidad está empotrada en paredes y techos, con tablero principal, Agua
potable: Suministro directo de Hidrolfalcon, Aguas servidas: cloacas
.
7. FUENTES DE INFORMACIÓN Y METODOLOGÍAS
Para la valoración del terreno donde se ubica el inmueble se realiza una
investigación en el registro correspondiente de las operaciones de compra-
venta de terrenos, sin embargo, la tenencia del terreno es propiedad privada,
por ello dicho valor se incluye en el presente avalúo.

8. CONSIDERACIONES VALORATIVAS

METODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO.

Página 8 de 19
Para la obtención del valor del terreno, la metodología se fundamenta en la utilización de
la técnica conocida como METODO COMPARATIVO DE DATOS DEL
MERCADO, el cual consiste en determinar un valor del inmueble o de sus partes
constitutivas, a través de la comparación directa de datos de mercado con características
similares. En la tasación de terrenos, se considera la incidencia de sus características
como: área, topografía, su accesibilidad, presencia de infraestructura o de redes,
servicios públicos existentes en la zona, cercanía a centros de distribución, centros
comerciales, etc.; estos datos permiten establecer parámetros de comparación. Se puede
procesar la información comparativa a través de la estadística descriptiva e inferencial.

9. TASACIÓN DE LA BIENHECHURÍAS
A través del Método Comparativo del Costo de Reproducción Nuevo, se
determina el valor de la construcción de acuerdo al siguiente procedimiento: Se
parte de un Costo Unitario Final de la Bienhechuría como Nueva y ésta se
deprecia con fundamento en las condiciones de mantenimiento, conservación,
obsolescencia física y funcional del inmueble tasable. El Costo Unitario Final de
la Construcción se estima con base en la suma del Costo Unitario de
Construcción, que se determina mediante un presupuesto detallado por partidas
o por el resumen de las incidencias de las actividades de obra; más el Costo
Asociado de Construcción, que representa los gastos indirectos de la
Construcción
El Costo Unitario Final de la Construcción se expresa de la siguiente manera:

CUF= (CDC + CAC) (1)

Donde:
CUF: Costo Unitario Final de Construcción
CDC: Costo Directo de Construcción
CAC: Costo Asociado de Construcción (generalmente entre
45-65% del CDC)

Página 9 de 19
Para la obtención de los Costos Directo y Asociado se debe hacer una
investigación en las fuentes de información existentes en el sector construcción.
Respecto al Costo Directo, en Venezuela existe una publicación de costos
unitarios por tipología de construcción que se constituye en un documento
único, notorio y de uso público por parte de los profesionales de la tasación.
La publicación “EVOLUCIÓN Y COSTOS DE CONSTRUCCIÓN” que edita la
Organización “CINPRONET, C. A.”, tiene como objetivo principal presentar el
costo unitario de construcción actualizado y desglosado por actividades de
obra, para cada tipo de edificación que tradicionalmente se ha producido en el
país. La clasificación toma en cuenta: el tipo de construcción, el uso, el diseño y
la calidad de sus acabados.
Según los responsables de la empresa, la actualización de los costos se realiza
mediante el seguimiento trimestral de los precios de materiales y equipos. La
investigación se realiza mediante la consulta directa con los fabricantes y
distribuidores mayoristas. Dentro del análisis de costos,

Según los responsables de la empresa, la actualización de los costos se realiza

mediante el seguimiento trimestral de los precios de materiales y equipos. La
investigación se realiza mediante la consulta directa con los fabricantes y
distribuidores mayoristas. Dentro del análisis de costos, se consideran los
siguientes aspectos:
Descripción Observación Observación
Material Precios al nivel de fabricante y distribuidor mayorista.
Equipos: Propio y/o alquilado.
Mano de Obra: Según el contrato de la construcción vigente.
Costos Asociados: Según contrato de la construcción.
Gastos de Administración: Referido la incidencia de los gastos de la constructora
(15 %)
Utilidad e imprevistos Referido a la incidencia de los gastos de la constructora
(10 %)
Impuesto Impuesto al valor agregado (I.V.A.)- 12 %
Nota: Se destaca que no se consideran los costos o gastos asociados como: Permisería,
Proyecto, financiamiento, Promoción y Venta. Tampoco se incluye el valor del terreno.

Página 10 de
19
 Si bien es cierto que los costos estarán referidos a las tipologías de
construcción publicadas, también lo es la existencia de obras exteriores que
deben ser computadas y valoradas. Entre estas obras se tienen: pavimento de
concreto y asfalto, caminerías, aceras y brocales, cunetas, cerca perimetrales,
cercas ornamentales, tanque de concreto, muros exteriores, jardineras, etc. Los
Costos Unitarios se calculan con base en presupuestos de obra de dominio
público como son los precios unitarios del Visor del CIV, APV, Contraloría
Estatales, Ministerio de Obras Públicas, Manual de LUZ, entre otros.

Visto el procedimiento para estimar el Costo Directo de Construcción, es

importante contextualizar el negocio inmobiliario para poder establecer el
criterio para determinar el Costo Asociado de Construcción. Para emprender un
negocio inmobiliario es necesario que se realicen estudios para analizar la
viabilidad del emprendimiento. Igualmente es importante conocer quiénes son
los agentes económicos que participan en el desarrollo inmobiliario. Es
imprescindible conceptuar el papel de cada agente y su participación en el
establecimiento del precio del producto inmobiliario a partir del costo unitario
básico. El Promotor Inmobiliario es la persona encargada de generar la idea
para plantear las estrategias de negociación que conlleven a implementar el
desarrollo inmobiliario. En primer lugar, deberá adquirir el lote o parcela de
terreno, para ello deberá realizar un estudio de pre-factibilidad y de mercado
considerando la potencialidad de desarrollo con base en las variables urbanas
fundamentales, la ubicación y cabida del inmueble. Realizado los estudios con
resultados satisfactorios para el emprendimiento y una vez hecha la compra del
terreno se pasa a la etapa de contratación de los estudios básicos del
emprendimiento tales como: Estudio de Factibilidad y Análisis de Mercado,
Estudio de suelo, Levantamiento Topográfico, Ante-Proyecto y Proyecto. Ya en
esta etapa, se debe contar con la asesoría legal y técnica, en la figura de un
abogado experto en la materia y de un profesional de la ingeniería o

Página 11 de
19
arquitectura. El primero se deberá encargar de la representación legal del
promotor así como la elaboración de contratos y redacción de documentos. El
papel del asesor técnico será como supervisor de todos los estudios y trabajos
técnicos necesarios para el cumplimiento de la entrega del trabajo y su
permisería con el objeto de formalizar la legalidad del proyecto. Para la
ejecución de la obra, generalmente las empresas promotoras utilizan el
financiamiento bancario. Para la obtención de un crédito al constructor es
necesario que se presente un presupuesto de obra. Con base en el tipo de
desarrollo se obtendrán créditos a tasa de mercado o a tasa preferencial
(Interés Social) que generarán intereses y comisiones en el lapso de
construcción. También hay otros gastos por la supervisión técnica por parte del
ente financiero. La figura del ingeniero inspector generará un egreso por
valuación de obra, estimado en forma porcentual sobre el presupuesto a
ejecutar. Como la obra será construida a través de una contratista, es necesario
contar con una Gerencia Técnica por parte del promotor. La gerencia tendrá
bajo su responsabilidad el control de los recursos financieros, de la calidad de la
obra y el seguimiento de la programación de las actividades hasta la conclusión
y entrega de los inmuebles. También tendrá la importante tarea de interactuar
con la inspección del banco con el objeto del cumplimiento del presupuesto y el
consumo del crédito en el tiempo inicialmente proyectado. El promotor deberá
igualmente hacer desembolsos por concepto de pago de tasas por los permisos
de construcción y de los derechos de incorporación a los servicios de agua
potable, de descarga de aguas residuales y de energía eléctrica. También
deberá cancelar primas de seguro durante la construcción (seguros de
construcción, fianzas de anticipo y de fiel cumplimiento). Lo ideal es que el
promotor contrate una empresa para que se encargue de la publicidad y venta
del producto inmobiliario. Todas estas actividades deberán ser coordinadas por
la administración por parte del promotor que se encargará de administrar los
recursos financieros provenientes de las pre-ventas, del financiamiento bancario
y del patrimonio del inversionista.

Página 12 de
19
A continuación se presenta una tabla resumen de los costos asociados que se
toman en cuenta para la determinación del Costo Unitario Final:

Tabla N°
Costo
Descripción %
Asociados

Estudio de factibilidad y Mercado (EFM) 1-.5

Estudios
Estudio de Suelo (ES) 0,5-1
Básicos
Levantamiento Topográfico (LT) 0,5-2
(EB)
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
3-.5
(PAI)

Asesorías Gastos Legales (GL)

05-.10
(AS)
Gastos Técnicos (GT) 05-.10
Intereses Financieros (IF) 7,5-.15
Financiamiento
(FIN)
Gastos por Inspección Técnica (GIT) 1-.5

Impuestos Municipales (IM) 1-.3

Administración,
Servicios y
Ventas Primas de Seguro (PS) 0,5-.2
(ASV) Derechos de Incorporación (DINC) 2-.5
Publicidad y Venta (PV) 3-.5
Administración (ADM) 10-.20

Nota: Los porcentajes expuestos son referenciales. Se aplican a los costos directos. Si se
tuviese información sobre los precios de venta, costo PV que se debería estimar en función
del precio de venta.

Vista la tabulación de los costos asociados y sus valores referenciales, la

expresión para estimar el Costo Asociado de Construcción es:
Donde:
CAC= CDC (EB + AS  FIN  ASV) (2)

Página 13 de
19
CAC: Costo Asociado de Construcción
CDC: Costo Directo de Construcción
EB: Estudios Básicos expresado en decimales
AS: Asesorías expresado en decimales
FIN: Financiamiento expresado en decimales
ASV: Administración, servicios y ventas expresado en decimales.
Sustituyendo la expresión (2) en (1), se obtiene la siguiente ecuación:

CUF= CDC + CDC x(EB + AS  FIN  ASV)

Sacando como factor común CDC se obtiene la expresión para la estimación

del Costo Unitario Final del Inmueble Nuevo:

CUF= CDC x =( 1+ (EB + AS  FIN  ASV))

Ahora bien, el Costo Total de la Construcción (CC) se obtiene al multiplicar el
Costo Unitario Final (CUF) por el Área Tasable (AT) del inmueble, quedando la
siguiente fórmula:

Para la formación del precio unitario de venta o precio total de cada inmueble
del desarrollo, es necesario multiplicar el costo unitario final por el área tasable
del inmueble y luego adicionar la incidencia del valor de la tierra. A la suma del
costo del terreno y del costo de la construcción se debe agregar la utilidad del
promotor para finalmente obtener el precio de mercado del producto
inmobiliario. De modo que el precio de venta del inmueble nuevo estará dado
por la expresión siguiente:

PVI = (CT + CC)UP

Donde:
PVI: Precio de Venta del Inmueble
CT: Costo Total del terreno
CC: Costo Total de la Construcción

Página 14 de
19
UP: Utilidad del Promotor (15-35%)

Cuando se emplea el Método del Costo de Reproducción Nuevo para estimar el

valor inmobiliario de mercado de un inmueble usado, se parte de la siguiente
ecuación:

Vi = (Vt + Vc ) Fc
Donde:
Vi: valor del inmueble.
Vt : valor del terreno.
Vc : valor de la construcción depreciada
FC: factor de comercialización (indicador del mercado).
El valor del terreno se puede determinar mediante la aplicación del Método
Comparativo de Datos de Mercado, el Método Residual o el Método involutivo.
El valor de la construcción depreciada, se obtiene a partir del Costo Unitario
Final afectado por un factor de depreciación. La depreciación es la pérdida de
aptitud de una bienhechuría o construcción para atender el fin para la cual fue
destinada. Las causas que provocan esta pérdida pueden ser principalmente de
orden física o funcional. La depreciación física se origina por causas intrínsecas
del inmueble, tales como: la edad o el desgaste físico sufrido a lo largo de su
existencia. Mientras que la inadecuación, la inadaptabilidad y la obsolescencia
constituyen causas extrínsecas y subjetivas, lo que se traduce en una
depreciación funcional. En virtud de que las causas que intervienen en la
depreciación de orden funcional son subjetivas, es difícil encontrar un modelo
matemático para cuantificarla. Existen diversos métodos para la estimación de
la depreciación que consideran solo los aspectos intrínsecos o físicos del bien
tasable. Entre ellos se mencionan: La Línea Recta, la Parábola de Kuentzle y el
de Ross, que se basan en la edad y vida útil del inmueble, asumiendo que las
bienhechurías tienen un uso normal y reciben un mantenimiento ideal a largo de
toda su vida. Al momento de inspeccionar el bien tasable es posible observar su
estado de conservación, por lo que la depreciación física

Página 15 de
19
También es posible determinarla aplicando el criterio de Heidecke. Este criterio
se fundamenta en tres aspectos:
a) La depreciación es la pérdida de valor que no puede ser recuperada con
gastos de mantenimiento.
b) Las reparaciones pueden contribuir a aumentar la durabilidad.
c) Un bien regularmente conservado se deprecia en forma regular, mientras que
un bien mal conservado se deprecia muy rápidamente.
Con base en los principios antes señalados, en la siguiente tabla se pueden
observar los Estados de Conservación de Heidecke y la condición física del
inmueble tasable en correspondencia con sus respectivos coeficientes de
depreciación:

Al estimar la depreciación según la edad y el mantenimiento de cada una de las

partes que componen el conjunto de edificaciones, se estiman los valores
actuales de cada una de ellas. Para ello se aplica la fórmula de depreciación de
Ross – Heidecke.
El cual se basa en la fijación del valor, en un Valor de Reposición o mercado
(VR), tomando en consideración los siguientes factores: años de uso, vida útil,
estado de conservación y mantenimiento de la edificación y construcciones.
Este método es el más utilizado actualmente para depreciar edificaciones,
debido a que deprecia a los activos en línea curva, que es lo que acontece en la
realidad, además es aceptado por la Sociedad Panamericana de Avaluadores.
Para aplicar este método se utiliza la tabla Nº 1.

Tabla . Estado de conservación.

ESTADO CARACTERÍSTICAS C
(%)
1 Nuevo o muy nuevo 0

Página 16 de
19
 1,5 0,32
2 Regular, Conservación Normal 2,52
2,5 8,09
3 Necesitando reparaciones sencillas 18,10
3,5 33,20
4 Reparaciones importantes 52,60
4,5 75,20
5 Demolición 100
La fórmula matemática para calcular el valor actual por este método es la
siguiente:
VA = VR {1 – (1 – r) x [A + (1 – A) x C]}
Donde:
VA = Valor Actual o de Avalúo.
VR = Valor de reposición o de mercado.
R = Valor residual o de salvamento.
A = Factor Ross ½ (n/T + n2 /T2)
C = Factor de Plus Depreciación de Heidecke (Tabla Nº 1).
N = Años de uso.
T = Vida útil

10. FORMACIÓN Y JUSTIFICACION DEL VALOR

Método de mercado Parcela
No se aplicó el método mencionado por ser el terreno de tenencia Municipal y
dicho valor no se incluye en el monto total del avalúo.

MÉTODO DEL COSTO NUEVO DE REPRODUCCIÓN

A continuación se presenta una tabla resumen en donde se pueden observar

los valores considerados para determinar el valor de la construcción.

Und Valor Reposición Valor Avalúo

Descripción Construcciones Cant. CUF(Bs)
. (Bs.) (Bs.)

70 21,606.95 2,806,310.61 1,819,401.33

Casa M2

Página 17 de
19
Terrero 236.5 199.36 47.148,52 47.148,52
M2

paredes perimetrales, bloque 149,3

3646,77 164,104.80 114,147.49
sin frisar y pintadas M2 7

V construcción total (Bs.): 2, 477,142.71

V terreno (Bs): 0
Ahora calculamos el valor del inmueble por la siguiente fórmula:

Vi = (Vt + Vc ) Fc
Vi = ( 0 +2, 477,142.71)x 1: 2,477,142.71BS

VALOR AVALUO (Bs): 2,477,142.71 BS

11. CONCLUSIONES
Luego de visitar el inmueble, tomar los datos de campo, visitar las fuentes de
registro correspondiente, analizar las variables y sus ponderaciones
respectivas, aplicándose la metodología universal en materia de avalúo
inmobiliario, se concluye lo siguiente:
1. Posee excelente ubicación.
2. Cuenta con todos los servicios públicos.
3. posee buen estado de conservación

VALOR DE AVALUO SON: DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y

SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y DOS CON 71/CTMS (2.477.142,71 BS).

Página 18 de
19
Tómese este resultado como, la Opinión que acerca del valor del activo tiene el
suscrito Avaluador.

atte.; El Perito Avaluador.

________________
xxxxxxxxxxxxxxxxx.
INGENIERO CIVIL, CIV:184.813
PERITO AVALUADOR ASAPROVE: 1522
SUDEBAN. P-3.622. SUDESEG 1.456.
SUDEBIP:304-13 FOGADE: 1015 SENCAMER:21.633

12. ANEXOS

i. FOTOGRAFÍAS.
ii. CÁLCULOS.
iii. COPIA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD .
iv. CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN DEL PERITO

Página 19 de
19