MATERIAL DE APOYO DERECHO NOTARIAL IV SEDE ANTIGUA GUATEMALA

Noviembre 2017

LA NOVACION es un mecanismo o modo de extinción de las obligaciones, por la

cual trata de extinguir la obligación inicial por otra diferente, se encuentra regulado

en los Artículos 1478 al 1488 del Código Civil, Decreto Ley 106.

ARTICULO 1478.- Hay novación cuando deudor y acreedor

alteran sustancialmente la obligación sustituyéndola
por otra.
La novación no se presume; es necesario que la
voluntad de efectuarla resulte claramente del nuevo
convenio, o que la antigua y la nueva obligación sean
de todo punto incompatibles.

ARTICULO 1482.- La sola reducción del plazo no

constituye novación, pero no podrá cobrárseles a los
fiadores que no hayan aceptado expresamente la
reducción, sino hasta que expire el plazo
primitivamente estipulado.

ARTICULO 1483.- Cuando la nueva obligación consista

simplemente en añadir o quitar una especie, género o
cantidad a la primera, los codeudores subsidiarios o
solidarios no podrán ser obligados por el exceso.

ARTICULO 1488.- Si solamente la nueva obligación

fuere nula, la anterior renacerá con todas sus
condiciones, modalidades, privilegios y garantías.
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MINUTA DE CONTRATO DE NOVACIÓN

NUMERO ______________________ (___). En la ciudad de Guatemala, el dieciséis de marzo del

dos mil uno. ANTE MÍ: ______________________, COMPARECEN: Por una parte el señor

______________________ único APELLIDO, de sesenta y dos años de edad, casado,

guatemalteco, comerciante y de este domicilio; quien se identifica con ______________________;

(______________________), extendida por ----------------------------Y por la otra parte la señora

______________________ único APELLIDO, de cuarenta y cuatro años de edad, soltera,

comerciante, guatemalteca y de este domicilio, quien se identifica con ______________________

(_______), Extendida por------------------. DOY FE: a) De no conocer a los comparecientes y no

obstante se identifican con las cedulas de vecindad relacionadas; b) Los comparecientes me

aseguran ser de los datos de identificación personales anteriormente consignados y hallarse en el

Libre ejercicio de sus derechos civiles y que por este acto comparecen a otorgar CONTRATO DE

NOVACIÓN conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: Los Comparecientes manifiestan

que por escritura publica numero ___________, de fecha ____ de _______ del año ________,

autorizada por el notario ________________________ celebraron contrato de mutuo con garantía

hipotecaria, en el cual el señor ______________, dio en calidad de mutuo al señor

________________________________, la cantidad de __________ QUETZALES ( _______), lo

que garantizo con hipoteca sobre la finca urbana inscrita con numero ______________ ( _____ ),

folio _________ ( ___ ) del libro ________ ( __), del registro General de la Propiedad de la Zona

central, habiéndose pactado en dicho instrumento los intereses, plazo y demás condiciones del

mutuo relacionado: SEGUNDO: Continúan manifestando los comparecientes que por el presente

acto convienen en NOVAR dicho contrato de mutuo, sustituyendo la obligación por otra, en el

sentido de que el deudor el señor _____________________, en lugar de pagar el capital y sus

intereses en la forma acordada, le construirá una casa de un nivel al señor

_____________________, en terreno de la propiedad de Este, situado en la _______ calle ____ de

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la zona _______, inmueble inscrito en el registro de la propiedad bajo el numero ________ ( _____),

folio ________, del libro __________, de Guatemala, cuya construcción deberá regirse de

conformidad a las siguientes condiciones: a) el Plazo para entregar totalmente la casa será de Ocho

meses contados a partir de la presente fecha, b) los materiales a utilizar serán de primera calidad;

c) La casa se construirá de acuerdo al juego de planos aceptados por ambas partes, los cuales

fueron elaborados por el ingeniero civil _________________, colegiado Numero ________, quien

supervisara personalmente la obra, a costa del señor ______________ e) después de entregada la

obra se garantiza cualquier desperfecto por el plazo de un año, f) En caso de incumplimiento de la

entrega de la obra, el constructor ________, pagara la cantidad de ______________ QUETZALES

EXACTOS, ( ____ ), DIARIOS, POR INDEMNIZACIÓN POR SU INCUMPLIMIENTO EN LA

OBLIGACIÓN QUE CONTRAE, HASTA DARLE FIN AL MUTUO ACORDADO, Persistirá La hipoteca

a favor del señor ______________, sobre la misma finca con que se garantizó el mutuo para el

cumplimiento de la nueva obligación. CUARTA: Declara el Señor ______________, que sobre el

inmueble que da en garantía no pesan gravámenes ni limitaciones que puedan afectar los derechos

del otro otorgante, a excepción del que ya se ha constituido a favor del señor

____________________, en el cual subsistirá para garantizar la nueva obligación estado por

advertencia del notario de los alcances legales de esta declaración enterados los otorgantes.

QUINTA: por su parte el señor ______________________, manifiesta que acepta la garantía que se

constituye a su favor así como el objeto del contrato. YO, el notario DOY FE. a) Que todo lo

escrito me fue expuesto; b) Que tuve a la vista las cédulas de vecindad relacionadas, así como el

Testimonio de la Escritura publica numero ___________________, de fecha ______ de _______ del

año ______, autorizada por el notario _________________-, con la cual el señor

_________________- acredita la propiedad del bien inmueble otorgado en garantía. b) Que

advierto los efectos legales del presente contrato c) De que leí lo escrito a los otorgantes quienes

bien enterados de su contenido, objeto, validez y demás efectos legales, lo aceptan ratifican y

firman juntamente con el notario que autoriza.

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CONTRATO DE OPCIÓN

Es el contrato en virtud del cual el propietario de un bien, llamado

OPTARIO, concede a otra persona llamada OPTANTE, la facultad
exclusiva, por un plazo fijo y determinadas condiciones de adquirir un bien de
su propiedad, (artículos 1676 al 1678 del Código Civil).

CARACTERES DE LA OPCIÓN:
a) E s u n c o n t r a t o P R E PA R ATO R I O : c u y o f i n
e s c e l e b r a r e n e l f u t u r o u n c o n t r a t o definitivo.

b)
Es un contrato CONSENSUAL: porque se perfe
c c i o n a c o n e l s i m p l e consentimiento de las partes, (contrato real →
entrega de la cosa).
c) Es un contrato UNILATERAL: recae sobre una de las partes, que es el
OPTANTE.

CLASES DE OPCIÓN:1 ) P U R A :
El contrato es INDEPENDIENTE de otro, (artículo 1677 del Código Civil).
2)ACCESORIA:
Cuando se celebra un contrato dentro de otro. Ejemplo: se celebra un contrato
dearrendamiento y entre éste, la OPCIÓN de compra del bien.
3)DIRECTA:
Cuando el OPTANTE reserva el derecho para sí mismo, sólo el OPTANTE
puedecomprar la cosa para él o celebrar el segundo contrato.
4) IND IR ECTA:
Cuando el OPTANTE es un intermediario y trata de colocar el bien a un tercero
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CONTRATO DE OPCION:

NUMERO _________________________________ (__). En la ciudad de Guatemala, el _________

del año ____________ ____________. ANTE MÍ: _________________________________ Notario,

Comparecen: por una parte El Señor _________________________________, de treinta y nueve

años de edad, soltera, comerciante, guatemalteca, de este domicilio, quien es persona capaz

civilmente y de mi anterior conocimiento, quien comparece como socia, en uso de la razón social de:

_________________________________ y compañía Limitada, con nombre comercial:

_______________; constituida por el Infrascrito Notario, con fecha ______ de __________ del año

___________, en donde establece que los socios tendrán el uso de la razón social, comprobando

su personería con certificación de su nombramiento en el papel sellado de ley; representación que a

mi juicio es suficiente para este acto y llena los requisitos de ley; y por la otra parte La Señora:

__________________________________ de veintiocho años de edad, soltero, comerciante,

guatemalteco, con domicilio en el Departamento de _________________ de paso por esta ciudad

capital, quién se identifica con cédula de vecindad número de orden K guión once (K-11) y registro

_________________________________ ( _____), extendida por el Alcalde Municipal de

_________________ del Departamento de _________________, Los comparecientes me aseguran

hallarse en libre de sus derechos civiles y que por el presente acto otorgan el CONTRATO DE

OPCIÓN; contenido en las siguientes cláusulas: PRIMERA: ( Nombre comercial)

________________, es propietaria de la finca urbana numero ___________ (______), folio

_______, Libro________-, de Guatemala o sea un terreno situado en la _____

calle______________, de la zona __________, en el que se ha convenido hacer una construcción

según planos y proyectos arquitectónicos de CONSTRUCTORA “________________” y el diseño

estructural por el ingeniero _____________________, el cual será sometido a régimen de propiedad

HORIZONTAL, con el objeto de que cada apartamento forme una finca separada dentro de dicho

régimen. SEGUNDA: La compañía _____________________, otorga opción a la Señora

________________________, para la compra de un apartamento identificado con el numero dos,

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lado SUR, en el edificio indicado en la Cláusula PRIMERA, en las siguientes condiciones: a) el

apartamento tendrá un área aproximada de CIENTO SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS y

un espacio de estacionamiento en el sótano del edificio, localizado y delimita según los planos

respectivos, así: PISO PRIMERO: SEGUNDO, LADO: SUR, colindando: Al Norte; con el

apartamento numero dos lado norte del mismo piso: AL ORIENTE Y PONIENTE a espacios libres

sobre los jardines y al LADO SUR, con espacio libre sobre los jardines propios del edificio, en la

parte superior con el apartamento numero uno lado sur del piso; B) la optante tendrá derecho que

se le promete en venta o compra si ya se hubiere inscrito la propiedad horizontal, la propiedad

objeto de esta opción por el precio total de VEINTICINCO MIL QUETZALES (Q. 25,000.00) que se

pagaran así: MIL QUETZALES (Q. 1,000.00) que ya se entregaron; MIL QUINIENTOS QUETZALES

AL FIRMAR LA PRESENTE ESCRITURA; (1,500.00); el día SIETE DE NOVIEMBRE del presente

año se entregaran DOS MIL QUINIENTOS QUETZALES (Q. 2,500.00); el SIETE DE MAYO DEL

AÑO DOS MIL DOS, DOS MIL QUINIENTOS QUETZALES (Q. 2,500.00) o al recibir el

apartamento, es decir antes de los dieciocho meses o sea que, a los DIECIOCHO MESES de hoy,

deberán estar completamente pagados los DIEZ MIL QUETZALES (Q. 10,000.00) que es el pago

inicial. El saldo QUINCE MIL QUETZALES, Que se pagaran así: a) al contado al recibir el

apartamento; o b) En un plazo no mayor de SIETE AÑOS, En pagos mensuales de DOSCIENTOS

CUARENTA Y UN QUETZALES TREINTA Y CUATRO CENTAVOS ( Q. 241.34) cada uno. En estos

pagos están incluidos, abonos al capital, intereses y las cuatas de administración que se pagara en

OCHENTA Y CUATRO CUOTAS niveladas. Además se cargara a dicha cuota lo que corresponde a

impuestos de Tres por millar o seis por millar; renta inmobiliaria y agua en su caso. El optante

deberá pagar la cuota nivelada y los demás impuestos y gastos, sin necesidad de cobro

requerimiento alguno y en moneda legal de Guatemala, a partir del día en que se entregue el

apartamento. Los intereses quedaran automáticamente aumentados en el mismo porcentaje el día

en que aumenten los intereses bancarios en el país, haciéndose el ajuste que corresponda a las

cuotas niveladas establecidas; c) el plazo de esta opción principia hoy y termina a loas doce horas
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del día SIETE DE MAYO DEL DOS MIL TRES. Dentro de un termino se firmara el contrato de venta

si ya estuviere inscrita la propiedad horizontal. TERCERA: la señora _______________________,

manifiesta que conoce la ubicación en donde se construirá el edificio y que se le ha mostrado y

explicado la perspectiva del mismo, sus planos y distribución de plantas, diseño arquitectónico del

edificio y la planificación general, especificaciones de pisos, puertas, closets, etc., como se trata de

apartamento, la cocina estará equipada con gabinete, lava trastos, así como todas las instalaciones

necesarias en cocina y lavandería, con todo lo cual esta conforme y en consecuencia, Acepta la

presente OPCIÓN y en señal de ella y de su obligación de cumplir las condiciones establecidas en

la cláusula SEGUNDA, literal b) ( NOMBRE DE LA EMPRESA) Retendrá en calidad de ARRAS la

cantidad de MIL QUETZALES ( 1,000.00) el primer pago que se abonara al precio Al formalizarse la

opción y los cuales hará suyos por daños y perjuicios, si la optante no completa el valor del

enganche en el termino antes estipulado o si por culpa no se formalizara; CUARTA: el contrato que

se celebre como consecuencia de la presente opción, tendrá entre otras, las siguientes

estipulaciones y normas: A) Todo Pago deberá hacerlo “LA OPTANTE”, sin necesidad de cobro o de

requerimiento alguno, en moneda legal de Guatemala, en la ciudad de Guatemala, en el lugar que

por escrito se le indique, B) durante el plazo estipulado para el pago del precio, los saldos de este

devengaran y pagaran intereses como se estipula en la Cláusula SEGUNDA, literal b. C), “LA

COMPRADORA” aceptara la cuenta que se demande. D) NOMBRE DE LA COMPAÑÍA podrá

ceder, enajenar, descontar, pignorar o sub hipotecar el crédito relativo al saldo del precio sin

necesidad de aviso previo, ni posterior notificación a la deudora. E) Para garantizar el saldo del

precio, los intereses, gastos y costas, “LA COMPRADORA” Constituirá a favor de “LA EMPRESA O

SOCIEDAD” PRIMERA HIPOTECA sobre el raíz vendido. F) NOMBRE DE LA EMPRESA O

SOCIEDAD” podrá dar por vencido el plazo de la obligación o cobrar ejecutivamente el saldo deudor

en cualquiera de los casos siguientes: 1) si la compradora dejare de pagar uno o mas de los abonos

que se estipulan 2) Si el inmueble vendido fuere objeto de desmembración, enajenación o

gravamen sin la previa autorización escrita de: “ NOMBRE DE LA EMPRESA O SOCIEDAD” 3) si

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sobre el inmueble vendido recayere anotación o embargo; y G) La compradora renunciara al fuero

de su domicilio y se sujetara a los Tribunales de esta capital, lo que también es valido para esta

opción. H) Los gastos del presente contrato son por cuenta de la “OPTANTE”, así como los de la

formalización de la venta. I) si la optante para financiarse el pago del saldo eligiere el sistema F.H.A.

por dicha institución. En este caso, se hará aplicación de lo dispuesto en la Cláusula TERCERA,

liberal B) de Esta opción. J) “ NOMBRE DE LA EMPRESA O SOCIEDAD”. Podrá vender o ceder

esta opción sin previo aviso o posterior notificación a la optante y será él mismo quien designe al

NOTARIO que deba autorizar las escritura que haya necesidad de suscribir. Como Notario DOY

FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto, que tuve a la vista las cédulas de vecindad de los

otorgantes y patente de comercio relacionados; b) que leo lo escrito a los otorgantes y bien

enterados de su contenido, valor y demás efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman.

ANTE MI.