Material Avaluos Urbanos y PH PDF

PRIMER MODULO
INTRODUCCIN A LOS AVALOS
Qu es realmente un avalu?
Definicin: Accin y efecto de valuar o valorar.
Y que es valuar? .......
Es determinar en forma aproximada pero metdica, la cantidad de dinero por la

cual puede negociarse un bien en un momento determinado.
Para acercarnos a una definicin que satisfaga el ejercicio que realizamos como
valuadores o tasadores, diremos que un avalo ms que una opinin es un
dictamen profesional eminentemente tcnico del valor ms probable de un bien
para una fecha determinada en un mercado de condiciones normales, el cual debe
ser sustentable, respaldado con informaciones reales y anlisis lgico, que se
presenta de forma escrita, de manera ordenada, clara y precisa .
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Para qu sirve un avalu?
Un avalo sirve para hallar el valor ms probable de un bien mueble o inmueble, lo

que podra responder a varios interrogantes:
Cunto puede valer en el mercado mi mueble o inmueble?

En cunto lo podra vender?
En cuanto lo podra arrendar?
Cul es el valor para asegurar el inmueble.
Cunto valor adquiri o perdi mi propiedad en el tiempo?
Cul es la plusvala generada por causas externas al inmueble?
Un poco de historia sobre avalos

Los antecedentes histricos de la valuacin en el continente americano, se
originan en la formacin autodidacta y emprica de tasadores, cuyo primer ejemplo
de organizacin ocurri a finales del siglo XIX en Lima, Per, con la creacin del
Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP.
El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60 Aniversario del CTTP se realiz

en la ciudad de Lima, Repblica del Per, la denominada I Convencin
Panamericana de Valuacin, a la cual asistieron valuadores provenientes de
Argentina, Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidi entonces la constitucin
de una Oficina Permanente de Valuaciones para estimular la creacin de nuevas
asociaciones y sociedades de tasacin, siendo esta la gnesis de la actual Unin
Panamericana de Asociaciones de Valuacin, conocida internacionalmente por
sus siglas UPAV.
Aos ms tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IV Convencin

Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de Amrica,
la Oficina Permanente de Valuaciones se transform en la Unin Panamericana
de Asociaciones de Valuacin UPAV. En esa oportunidad se acord que las
organizaciones existentes o conformadas posteriormente en los pases
representados en la convencin efectuada en Lima en 1949, tendran el carcter
de Miembros Fundadores.
La primera convencin panamericana de valuaciones realizada en lima en 1949

recomienda que el valor de un inmueble para un momento especfico ser NICO,
cualquiera que sea el fin para el cual es valuado y ese valor se deduce
necesariamente de:
1. Una valuacin directa o valor compuesto de la suma del valor del terreno
ms el valor de las construcciones y mejoras.
2. Valor indirecto o valor de renta calculado en el valor de renta que
produce o puede producir.
3. Valor real establecido por la OFERTA Y LA DEMANDA.
Quienes estn involucrados en el mercado inmobiliario
Constructores
Inversionistas
Vendedores
corredores
Administradores
Entidades financieras
Aseguradoras
Ingenieros catastrales
Inmobiliarias
Elementos fundamentales en el avalo comercial

En un avalo comercial se dan unos componentes o elementos fundamentales; a
partir de los cuales se fundamenta el valor del inmueble objeto de avalo y cuyos
valores se establecern de manera separada para luego integrarse en el resultado
final del avalo. Son ellos:
1. El Terreno.
2. Las Construcciones y mejoras.
Tipos de avalos
Avalo Comercial
Lo realiza un tasador o avaluador acreditado, el cual es

contratado por una persona natural o jurdica, entidad
financiera para determinar el valor real de una propiedad
en una fecha determinada, de acuerdo con sus
caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las
variables de entorno que afectan positiva o
negativamente el precio de transaccin del predio.
Generalmente, estos avalos tienen una caducidad de 1

ao, pues los precios reales de las propiedades varan
con el paso del tiempo.
Es bueno tener en cuenta lo siguiente:
El precio real hace referencia al valor en que se negocia
una propiedad dentro de una relacin justa de oferta y demanda. Por su parte, el
precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es
susceptible de negociacin.
Los bancos solicitan los avalos comerciales para tener certeza de que
financiarn una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que
presta s estar respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las
personas naturales solicitan avalos comerciales para saber cunto valen sus
propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrn una
retribucin justa.
Avalo catastral
Consiste en la determinacin del valor de los

predios, obtenido mediante investigacin y
anlisis estadstico del mercado inmobiliario.
El valo catastral de cada predio se

determinar por la adicin de los avalos
parciales practicados independientemente
para los terrenos y para las edificaciones en
l comprendidos.
ASPECTOS DE LOS COMPONENTES DEL AVALO
CATASTRAL
- RECONOCIMIENTO PREDIAL FSICO

JURIDICO
- DISEO DE ZONAS HOMOGNEAS

FSICAS Y GEOECONMICAS
(Avalo del terreno)
ECONMICO
- AVALO DE LAS CONSTRUCCIONES
- AVALO DE ANEXOS
- ENTREGA DE LOS AVALOS CATASTRALES FISCAL

A LOS MUNICIPIOS
Auto avalo
Es otro avalo menos comn, pero que se puede dar y que no clasifica dentro de
las dos grandes ramas, est, se entiende como el derecho que tiene el propietario
o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada ao,
ante la correspondiente oficina de Catastro la estimacin del avalo catastral.
En los Municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentacin se har

ante el Tesorero Municipal.
Dicha estimacin no podr ser inferior al avalo catastral vigente y se incorporar

al Catastro con fecha 31 de diciembre del ao en el cual se haya efectuado, si la
autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones fsicas, valorizacin, o
cambios de uso. Todo esto consagrado en la Ley 14 de 1983 y su decreto
reglamentario 3496 de 1983 del (26 de diciembre de 1983)
Diferencia entre avalo y precio
VALOR: Es el precio ms probable de transaccin de un bien en condiciones normales de

mercado.
PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realiz la transaccin
VALOR DE MERCADO: Es el precio ms alto en dinero, que una propiedad alcanzara en un

mercado abierto en un plazo razonable.
VALOR COMERCIAL: Es el precio que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y el

vendedor a recibir por un bien, como justo y equitativo, de acuerdo con sus caractersticas y
condiciones generales, actuando ambas partes libres de toda necesidad o urgencia.
Cunto vale? es una pregunta que muchos hacemos cuando vamos a comprar
algo
Pero lo que realmente estamos preguntando es cunto cuesta? porque lo que

queremos saber es el precio.
Valor y precio son dos palabras que muchas veces se intercambian pero tienen
sentidos muy diferentes. El valor se refiere al beneficio que uno recibe de algo. El
precio se refiere a cunto cuesta comprar ese beneficio.
En avalos, lo que buscamos obtener es el valor de mercado, nico valor real en
la Teora Econmica y que es precisamente el que debe determinarse en la
valoracin inmobiliaria: Se tiene en cuenta, adems de la utilidad que proporciona,
la escasez, lo que hace entrar en juego a la ley de la oferta y de la demanda.
Conceptos bsicos en el oficio inmobiliario

TERRENO: Es el rea adquirida, incluyendo todo lo que se encuentre en ella ya
sea natural o por mano del hombre, el cual est limitado por algunas leyes
(subsuelo, cielo abierto, normas urbansticas y restricciones privadas)
BIEN RAZ: Terreno inamovibles y construcciones adheridas
BIEN INMUEBLE: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados

bienes races, por tener de comn la circunstancia de estar ntimamente ligados al
suelo, unidos de modo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno, tales como
las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas
fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin
ocasionar daos a los mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a
l.
BIEN MUEBLE: Que son susceptibles de moverse de un sitio a otro sin mayores
complicaciones.
ALQUILER: Contrato que se firma entre la parte locadora y la parte locataria, por
el cual se arrienda o renta un inmueble por determinado tiempo.
ALTURA MXIMA DE EDIFICACIN: Medida vertical del edificio establecida

segn la zona correspondiente, sin contar las instalaciones complementarias:
tanques y chimeneas, cajas de ascensores y escaleras, lavaderos colectivos,
bauleras, departamento del portero y S.U.M. (saln de usos mltiples).
APODERADO: Persona a la que se delega poderes para actuar en representacin

de otra.
ARRENDADOR: Locador. Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de
su propiedad a un tercero a cambio de una renta.
CDULA CATASTRAL:
Documento expedido por cada Catastro, el cual revela caractersticas fsicas y

condicin de vivienda de la propiedad.
CARTA DE INTENCIN: Propuesta escrita que eleva un individuo o corporacin,

en la cual indica su inters por adquirir, rentar o llevar a cabo una operacin
inmobiliaria y fija las condiciones para su realizacin.
CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIN: donde se efecta la inscripcin o

anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales
sobre bienes inmuebles, as como de las resoluciones judiciales relativas a la
capacidad de las personas y de los contratos de locacin.
COMODATO: Contrato por el cual se da o recibe prestado un inmueble, para

habitar en l, con la obligacin de restituirlo.
COMPRADOR: En un contrato de compraventa, es que adquiere el bien y en

contraprestacin paga un precio. En el mercado inmobiliario es quien adquiere el
inmueble y est obligado a pagar el precio.
COMPRAVENTA: Contrato por el cual una persona se obliga a entregar una

propiedad determinada y otra a pagar un precio cierto por ella, en dinero o pago
equivalente.
COPROPIETARIO: Persona que comparte una propiedad con otra/s persona/s.
COPROPIEDAD: Propiedad de una cosa compartida con otro u otros.
CRDITO HIPOTECARIO: Contrato por el que una entidad financiera otorga una
lnea de financiacin en la que el titular puede disponer del dinero segn sus
necesidades siendo avalado por su propiedad. El titular del crdito se obliga a
devolver la cantidad que haya recibido, segn las condiciones pactadas por las
partes y en caso de incumplimiento, la entidad financiera pasar a ser la
propietaria del bien. El crdito hipotecario se formaliza en escritura pblica de
forma que conste en el Registro de la Propiedad.
DEPRECIACIN: Desvalorizacin de un inmueble a travs del tiempo, por su

estado o por su obsolescencia
DERECHO DE DOMINIO: Derecho de propiedad de un inmueble.
DOCUMENTO PRIVADO: En un alquiler o una compraventa, generalmente se

establece un contrato privado que obliga a ambas partes a una serie de
condiciones, trminos, acciones, etc.
DOCUMENTO PBLICO: Documento en cuya firma interviene un funcionario

pblico, generalmente un escribano. En los contratos de compraventa de bienes
inmuebles se acude a un escribano para elevar ste a escritura pblica y as poder
inscribir dicha compraventa en el Registro de la Propiedad
ENAJENAR: Transmitir a otro una propiedad.
ESCRITURA DE HIPOTECA: Documento oficial, expedido por un notario pblico,

donde constan las clusulas y condiciones que se han pactado entre acreedor y
deudor de un prstamo o crdito hipotecario. Para que tenga efectos frente a
terceros y entre las partes debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad.
EXPROPIACIN: Venta o cesin obligatoria de todo o parte de una propiedad

para obras de utilidad pblica.
FACHADA: Parte anterior y generalmente principal de un edificio u otra

construccin.
HALL: (Voz inglesa). Vestbulo. Recibidor. Lugar de recepcin.
HIERRO GALVANIZADO: Hierro recubierto de una capa de zinc para evitar la

oxidacin.
HIPOTECA: Derecho real que se constituye en garanta del cumplimiento de

obligaciones contradas con un tercero. Adems de asegurarse el cobro del
crdito, el acreedor se garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios,
costas y gastos derivados de la eventual reclamacin judicial en caso de
incumplimiento en el pago.
Aunque no exclusivamente, las hipotecas ms habituales recaen sobre bienes

inmuebles. Se formalizan en documento pblico y sus derechos se constituyen
con la inscripcin en el Registro de la Propiedad.
HORMIGN: Mezcla de aglomerante, arena y grava. ARMADO. Hormign

reforzado con armadura interior de hierro.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AGREGADO (IVA): En el caso de compraventa

de inmuebles slo recaer sobre viviendas nuevas (primeras transmisiones). El
importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado.
El porcentaje es del 6% en las viviendas libres o de proteccin oficial. En las
viviendas de proteccin oficial en rgimen especial es del 3%.
INMOBILIARIA: Empresa cuya principal actividad es la intermediacin en la

compraventa, alquiler u otra operacin de todo tipo de bienes inmuebles.
LOCAL: Establecimiento abierto al pblico cuyo destino primordial no sea la

vivienda, sino el ejercicio de una actividad industrial, comercial o de enseanza
con un fin lucrativo.
MEDIANERO: Muro comn de dos casas contiguas.
PROPIEDAD HORIZONTAL: Definicin por la cual los copropietarios son

condminos del terreno y de las cosas comunes en el porcentual que indica el
reglamento de copropiedad, y dueos exclusivos del piso, paredes y techo de su
departamento, oficina, o casa (en el caso de PH o countries).
PROPIETARIO: Dueo de un bien y quien en definitiva posee todos los derechos

sobre ella. En el campo inmobiliario es el dueo de la vivienda.
RENTA: Lo que abona el locatario en concepto de alquiler.
RENTABILIDAD: Es la relacin, normalmente un porcentaje, que se establece
entre la inversin realizada y el rendimiento econmico que ha producido esa
inversin.
SUITE: Dormitorio con bao individual. En general es el dormitorio principal de la

vivienda.
REA LIBRE: Es el porcentaje de terreno que queda libre de edificaciones y no

puede ser ocupado
TTULO DE PROPIEDAD:
Escritura que acredita la propiedad de un inmueble. All se describen fecha y

forma en que se adquiri y las principales caractersticas de la misma.
UNIDAD COMPLEMENTARIA: Otro tipo de unidades que componen el inmueble

en propiedad horizontal. Normalmente son los parqueaderos y depsitos.
UNIDAD FUNCIONAL: Cada una de las unidades de propiedad que componen un

inmueble en propiedad horizontal, a la cual le corresponde un porcentual de los
espacios/artefactos comunes del edificio.
URBANISMO: Proyectos econmicos, sociolgicos y arquitectnicos que se

realizan para el diseo del espacio urbano, los cuales estudian las condiciones
adecuadas de vivienda, medio ambiente y esparcimiento y las reas necesarias
para la instalacin industrial, comercial, etc. Deben diagramarse cuidadosamente
las redes arteriales y de transporte pblico para facilitar la movilidad de la
poblacin.
USO: Uso que se le da al inmueble. Una propiedad puede tener diferentes usos:
vivienda, tareas agrcolas, actividades empresariales, comerciales, etc.
USUFRUCTO: Es el derecho real de goce, uso, disfrute o aprovechamiento que

obtiene una persona -llamada usufructuario- sobre un bien cuya propiedad reside
en otra persona denominada nudo propietario.
VALOR CATASTRAL: Concepto que afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Lo componen el valor del suelo y el de la construccin, multiplicados ambos por el
ndice de aprovechamiento.
ZONAS COMUNES: Espacios de un edificio constituido en propiedad horizontal,

utilizadas por todos los habitantes del mismo y cuyos gastos de mantenimiento,
reparacin y mejora corren por cuenta de todos los propietarios. Ej.: portal, pasillos
comunes, piscina, etc.
ZONA COMERCIAL: La destinada a la localizacin de comercios minoristas como

uso predominante, con el uso complementario de administracin y servicios. El
uso de vivienda pasa a ser complementario
ZONA INDUSTRIAL: La destinada a la localizacin de actividades industriales

como uso predominante y, en algunos casos, exclusivo.
ZONA RESIDENCIAL: La destinada a la localizacin de viviendas como uso

predominante y a veces exclusivo, con el fin de garantizar y preservar las buenas
condiciones de habitabilidad.
REA BRUTA: Corresponde a la totalidad del rea del predio.
REA NO URBANIZABLE: Corresponde a la Ronda y a la Zona de Manejo y

Preservacin Ambiental, as como las zonas de reserva para futuras afectaciones.
ZONA DE MANEJO Y PRESERVACIN AMBIENTAL: Corresponde a una franja

de x metros de ancho, a cada lado de la ronda hidrulica, la cual se encuentra
delimitada. La zona de Manejo y Preservacin Ambiental no se contabilizar como
rea neta urbanizable.
REA NETA URBANIZABLE: Corresponde al rea objeto de desarrollo resultante

de descontar del rea bruta las reas no urbanizables.
REAS DE CESIN: Corresponden a las reas destinadas a la conformacin de

los sistemas de espacio pblico locales y zonales tales como:
- Cesin tipo A para zonas verde y comunal.

- Sistema vial local.
REA TIL: Corresponde al rea de propiedad privada resultante de descontar

del rea neta urbanizable las reas de cesin.
LICENCIA DE URBANISMO: Es la autorizacin previa para que en uno o varios

predios localizados en suelo urbano se lleve a cabo la creacin de espacios
pblicos y privados y la construccin de infraestructura de servicios pblicos y de
vas que permitan la dotacin de estos terrenos para la futura de edificaciones con
destino a usos urbanos de conformidad con el plan de ordenamiento territorial y
normatividad vigente.
RED DE VAS LOCALES O SECUNDARIAS: Es el conjunto de vas vehiculares y

peatonales que tienen como funcin principal permitir la penetracin y los flujos
causados por trfico local. La red de vas locales incluye vas locales, vehiculares
y peatonales.
NDICE DE OCUPACIN: Es la proporcin mxima de rea til que se puede

ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso.
NDICE DE CONSTRUCCIN Es el cociente resultante de dividir el rea total de

pisos construidos o construibles en una edificacin por el rea bruta o neta del
suelo delimitado por el Plan Parcial o la Unidad de Actuacin Urbanstica. I.C.=
rea total de pisos construidos/ rea bruta o neta.
VIDA REMANENTE: la diferencia entre la vida til del bien y la edad que
efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros
de carga, la vida til ser de 70 aos; y para los que tengan estructura en
concreto, metlica o mampostera estructural, la vida til ser de 100 aos.
SEGUNDO MODULO
MTODOS VALUATORIOS
Teoras sobre el valor
Las tcnica valuatoria se basan en la teora del valor
MERCANTILISTAS: siglo XVII Y XVIII. Libre competencia determina precio
(oferta y demanda).
FISICRATAS: Siglo XVIII. Fuentes de riqueza- fuerzas productivas de la tierra
Para ADAM SMITH, DAVID RICARDO . valor equivala a su costo (el capital +
trabajo de produccin)
Teora subjetiva del valor
UTILIDAD. Genera la diferencia entre precio y valor
VALOR NORMAL. Equilibrio entre la oferta y la demanda
PRECIO. Es una funcin de la utilidad
La utilidad como concepto econmico no es una cualidad fsica de los bienes.
El valor aumenta con la escasez y disminuye con la abundancia
Teora univalente del valor
El valor de un inmueble es NICO, no importa la finalidad del avalo.
El valor es un elemento objetivo que puede ser medido con tcnicas o mtodos.
El valor econmico de las cosas es un fenmeno de mercado.
El precio se establece por la ley de oferta y demanda.

Teora plurivalente del valor
El valor de un inmueble cambia segn la finalidad del avalo.
Se le confiere al valor carcter subjetivo.
Carlos Berrini: El valor depende de muchas causas muchas sicolgicas no

medibles.
Pio Braen: El valor es un concepto complejo con elementos psquico que no se

pueden someter al clculo.
El precio se establece por la ley de oferta y demanda.
VALOR: Es el precio ms probable de transaccin de un bien en condiciones

normales de mercado
PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realiz la transaccin
VALOR DE MERCADO: Es el precio ms alto en dinero, que una propiedad

alcanzara en un mercado abierto en un plazo razonable.
Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

1. Mtodo de comparacin o de mercado.
2. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos
3. Mtodo de costo de reposicin.
4. Mtodo (tcnica) residual.
Mtodo de comparacin o de mercado
Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor
comercial.
Ejemplo de toma de datos de mercado:
SECTOR TIPO REA VR/ DE OFERTA VR/M2 EDAD EST F.HOMO VR/ HOMOGENIZADO
CHAPINERO OFICINA 232 $ 1.463.000.000,00 $ 6.306.034,48 10 A 20 AOS 6 0,0865 $ 6.851.506,47
CHAPINERO OFICINA 102 $ 558.000.000,00 $ 5.470.588,24 NUEVO 4 0 $ 5.470.588,24
CHAPINERO OFICINA 820 $ 2.990.000.000,00 $ 3.646.341,46 REMODELADO 6 0 $ 3.646.341,46
CHAPINERO OFICINA 1827 $ 6.500.000.000,00 $ 3.557.744,94 0 Y 5 AOS 3 0,0262 $ 3.650.957,85
CHAPINERO OFICINA 84 $ 245.000.000,00 $ 2.916.666,67 MAS DE 20 AOS 4 0,12 $ 3.266.666,67
CHAPINERO OFICINA 2000 $ 4.500.000.000,00 $ 2.250.000,00 MAS DE 20 AOS 3 0,12 $ 2.520.000,00
CHAPINERO OFICINA 252 $ 420.000.000,00 $ 1.666.666,67 10 A 20 AOS 3 0,0865 $ 1.810.833,33
Mtodo de costo de reposicin.

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalo a partir de
estimar el costo total de la construccin a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le
debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizar la
siguiente frmula:
Vc = {Ct D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construccin
D = Depreciacin
Vt = Valor del terreno
Mtodo (tcnica) residual
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar que el valor de ste, es una porcin del monto total de
un proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y
de conformidad con el mercado del bien final vendible,en el terreno objeto de
avalo.
Este procedimiento para hacer los avalos se utilizaba frecuentemente por parte
de un gran nmero de avaluadores, pero sin embargo no era considerado un
mtodo propiamente. Slo recientemente en la resolucin 0762 de 1998 (Ver
resolucin 620 de 2008) emanada del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, se le
dio el reconocimiento oficial, que permite utilizarlo para la estimacin del valor de
la tierra en varios casos.
Antes de dicha norma era frecuente que calculado el valor del proyecto vendible,
el valor de la tierra se obtuviera a partir de estimar un porcentaje de dicho valor,
cifra que indudablemente en la mayora de los casos, era subjetiva y un tanto
arbitraria; tomando en cuenta que dicho porcentaje vara de ciudad en ciudad, e
incluso dentro de la misma ciudad, sin olvidar que la condicin de temporalidad es
un hecho que tambin la modifica. Quiz debido a esta situacin de arbitrariedad,
no era aceptada como mtodo y, con la intencin de dar seguridad al resultado en
la medida que se parta de datos conocidos y verificables, en la norma citada, se
modific el procedimiento de estimacin del valor del terreno, ya no como un
porcentual, sino que al monto total del proyecto vendible, se restan los costos
totales de la construccin.
Debe tenerse en cuenta que los costos totales s son datos conocibles en el
mercado, e incluso existen publicaciones peridicas que se encargan de
suministrar esta informacin en forma detallada o agregada, lo cual permite que el
residuo obtenido sea confiable, dado que el precio del mercado del proyecto
tambin es un dato conocible con un gran margen de seguridad; tomando en
cuenta que los peridicos informan semanalmente por sectores y por tipo (
estrato), los bienes que estn en oferta en el mercado.
Este mtodo, se basa en el principio del mayor y mejor uso del terreno y que en
trminos coloquiales se expresa como que la tierra vale segn lo que pueda
cargar.
Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos

Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir
de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus caractersticas fsicas, de uso y ubicacin,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas
en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o
inters.
VC= r/i
VC= Valor comercial
r = renta mensual calculada por estadsticas de mercado
i = porcentaje de renta mensual
Requisitos y exigencias para el avaluador

A tener en cuenta:
La normatividad vigente sobre avalos y evaluadores en

Colombia se encuentra dispersa en un complejo marco legal, por
lo que habr de encasillarse en situaciones particulares al
amparo de las leyes y normas para el fin especifico del avalo.
Con la inclusin de un artculo sobre los avalos y los avaluadores en la Ley 510
de 1999 para los avalos del sector financiero y luego con normas muy parecidas
en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de
Reactivacin Empresarial, se pretendi crear un estatuto general sobre los
avalos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la
Resolucin de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000
hoy sustituida por la No. 13314 de 2001
Esta regulacin se ocup fundamentalmente de dos aspectos de la materia:
1. La tcnica y el informe de avalo

2. El avaluador y su registro
El segundo punto se vino abajo en la Corte Constitucional, el alto tribunal

manteniendo su tradicin en la materia concluy que la regulacin sobre
profesiones y oficios est reservada al legislador. Los requisitos para el ejercicio
de las profesiones y oficios solamente pueden ser impuestos por el legislador. Las
autoridades administrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de
profesiones y oficios (Sentencia C-1265-2000).
Para la realizacin de un avalo comercial el avaluador debe regirse de acuerdo a

los siguientes parmetros.
1. Objetividad
2. Certeza de las fuentes
3. Transparencia
4. Integridad
5. Independencia
6. profesionalismo
1. Objetividad. Se basarn en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas

fuentes sean verificables y comprobables.
2. Certeza de fuentes. La informacin, ndices, precios unitarios, curvas de

depreciacin o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de
reconocida profesionalidad y , en todo caso se revelarn.
3. Transparencia. Expresarn todas las limitaciones y posibles fuentes de error y

revelarn todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.
4. Integridad y suficiencia. Los avalos deben contener toda la informacin que

permita a un tercero concluir el valor total del avalo, sin necesidad de recurrir a
fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los
clculos que soporten el resultado final y los intermedios.
5. Independencia. Los avalos deben ser realizados por personas que, directa o
indirectamente carezcan de cualquier inters en el resultado del avalo o en sus
posibles utilizaciones, as como de cualquier vinculacin con las partes que se
afectaran. Los avaluadores no podrn tener, con los establecimientos de crdito,
los deudores o acreedores, ninguna relacin de subordinacin, dependencia o
parentesco, ni estar incursos en las causales de recusacin a las que se refiere el
artculo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en ningn evento conflicto
de intereses.
6. Profesionalidad. Los avalos deben realizarse por personas inscritas para la

especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el Registro Nacional de
Avaluadores.
Requisitos para solicitar su registro de avaluador
Anlisis y perfil de la hoja de vida

Capacitacin recibida el materia valuatoria
Experiencia como avaluador
Examen de conocimientos
Concepto favorable, se realiza el registro mediante pago
Registro avaluador lonja propiedad raz avaluadores y constructores de

Colombia
Formulario de inscripcin
Copia del carn de la lonja
Carta solicitud de registro
Fotocopia cedula
Resolucin interna registro lonja- Numeral 2
Documentacin que acredita estudios
Hoja de vida
Avalo de observacin
Evaluaciones 2
Rut / NIT para contabilidad
Instrucciones para la visita de campo
1. Portar siempre el carn que lo identifica como perito avaluador de la lonja.

2. Solicitar apertura de carpeta a la lonja, hoja de ruta y datos del cliente.
3. Verificar si tiene los documentos o recepcionarlos del cliente el da de la
visita.
4. Llevar cmara fotogrfica
5. Flexo metro o cinta metra
6. A veces es conveniente tener una regla escala de bolsillo
7. Llevar formato de hoja de visita y hacerle firmar por el cliente
8. Llevar formato prctico de toma de datos
9. Realizar el informe y entregarlo para su revisin a los 8 das una vez la
visita.
Misin del avaluador

Debe tratar de presentar su trabajo de la manera ms objetiva posible, mirando el
bien a avaluar desde lo razonable y por ningn motivo dejarse afectar
emocionalmente por la necesidad con que lo puede estar viendo su propietario o
interesado.
Debe evitar dejarse afectar por las quejas infundadas de los interesados en el
resultado del avalu, principalmente cuando ha de servir como garanta.
Privacidad de la informacin
El avaluador debe garantizar la privacidad de la informacin obtenida, la cual solo

puede publicar con autorizacin expresa de su cliente.
Modelos de presentacin de informes de avalos

Aunque no existe actualmente una normatividad que obligue a que el informe de
avalo se presente sobre un modelo preestablecido; este como mnimo debe
contener:
La metodologa utilizada
Identificacin de bien o derecho avaluado
Valores de referencia y fuentes
Valor resultante del avalo
Vigencia
Persona que realiza el avalo con la constancia de su inclusin en la lista que
compone el Registro Nacional de Avaluadores.
NOTA:
Para los efectos de las Leyes 546 y 550 de 1999, solamente sern vlidos los avalos que
cumplan los requisitos previstos en el decreto 422 del 2000.
Las entidades encargadas de llevar las listas de avaluadores registrados tambin tienen el deber
de velar por que estos cumplan de forma integra con su labor y de igual manera de tomar medidas
de sancin y hasta suspender la licencia en caso de anomalas que lo ameriten.
Nuestro modelo sugerido propone lo siguiente:
TABLA DE CONTENIDO
1. INFORMACIN BSICA O INFORMACIN GENERAL

2. INFORMACIN CATASTRAL
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
4. TITULACIN E INFORMACIN JURDICA
5. DESCRIPCIN GENERAL DEL SECTOR
6. REGLAMENTACIN URBANSTICA
7. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE
8. MTODO DE AVALO
9. ANLISIS DE ANTECEDENTES
10. RESULTADO DEL AVALO
TERCER MODULO
ANLISIS DE VARIABLES
EL TERRENO:
Fondo
Frente
Varios
frentes
Forma
Esquinero
Influencia
Terreno Ubicacin
de
Medianero
Zonificacin Peatonal
Topologa
Suelos
INFLUENCIA DEL FONDO

Factor de Profundidad
En el avalo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un
factor de demerito en la medida en que el lote sea ms profundo para lo cual
existen algunos criterios
Hoffman
Harper
criterio 1/3 2/3
Jerrett
Ibape
Criterio 4-3-2-1: este le da un valor de solo el 10 % a la ultima cuarta parte
del terreno
TEORAS
CUARTOS TERCIOS HARPER JERRET HOFFMAN

F/4 10% 16.6% 2/3F 13% 14% 15.5% F/2
F/4 20% 18.8% 50% 16% 10% 17.8%
F/4 30% 22.9% 21% 26.7% 22.3% F/2
F/4 40% 41.7% 1/3F 50% 50% 40% 44.4%
Generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper

y 1/3 2/3.
INFLUENCIA DEL FRENTE

El factor de frente es mucho ms influyente cuando el lote est situado en una
zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: ( Un lote de
10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de
frente por veinte de fondo pese a tener reas iguales).
CORRECTIVO POR RELACIN ENTRE FRENTE CON FONDO
FM = Factor correctivo por medidas.
Fondo Normal: Corresponde a el lote promedio del sector. En caso de

desconocerse el fondo de la parcela promedio, se infiere la proporcin: 1: 2,5
FM= [(Frente Real * Fondo Normal)/rea del Terreno]
Ejemplo:
Frente Real, 8 mts.

Fondo Real, 30 mts.
Fondo Normal, 1: 2,50 =(8*2,50) = 20mts.
FM = Raz cuadrada de [(8*20)/240] = 0.82 = 82%
El avalo proveniente de referenciales u otros mtodos utilizados, por la aplicacin

del presente correctivo se reduce a un 82%.
El factor a aplicar por medidas es el resultado de tomar el rea ideal en proporcin 1:2.5 a
partir del frente del lote objeto de avalo y dividirla entre el rea real del lote objeto de
avalo a este resultado se le debe sacar la raz cuadrada y listo tendremos un porcentaje
que afectara el lote positiva o negativamente en la medida en que se aleje del fondo ideal.
Mtodo de Rose
Influencia del frente cuando aplica el mismo fondo
7.5 mts
1 2 3 4 5 6 7
30 mts
7.5 mts 10 mts 10 mts 10 mts 10 mts 20 mts 25 mts
a = lote a avaluar
ar = lote de referencia
0,25 = Constante
FONDO IDEAL 25 mts
1/4
a 7,5 1/4 10 1/4 20 1/4 25 1/4
F=
ar 10 10 10 10
0,9306049 1,00 1,19 1,26
F * Vr metro cuadrado lote referencia = vr. metro cuadrado lote avaluado
No. LOTE REA FACTOR * VR. LOTE REF. M2 VR METRO CUADRADO
LOTE 1 187,5 0,930605 * $ 280.000,00 $ 260.569,36
LOTE 2 250 1,00 * $ 280.000,00 $ 280.000,00
LOTE 3 250 1,00 * $ 280.000,00 $ 280.000,00
LOTE 4 250 1,00 * $ 280.000,00 $ 280.000,00
LOTE 5 250 1,00 * $ 280.000,00 $ 280.000,00
LOTE 6 500 1,19 * $ 280.000,00 $ 332.977,99
LOTE 7 625 1,26 * $ 280.000,00 $ 352.081,36
INFLUENCIA DE LA FORMA
a S f (f=S/a) ar Mi Ma Vum INFLUENCIA Vup
(Vup= Vum*Fp*t)
FONDO FRENTE DEL LOTE FONDO M INIMO DE FONDO MXIMO DE VR. UNITARIO MEDIO VR. M2 PREDIO
LOTE FRENTE AREA M
EQUIVALENTE TIPO DE LA ZONA LA ZONA LA ZONA $(M2)
Fp t AVALUADO
FONDO FRENTE
1 15 225 15,0 15,0 20,0 50,0 $ 100.000,00 0,87 1 $ 86.603

2 2 225 112,5 15,0 20,0 50,0 $ 100.000,00 0,71 0,89 $ 62.933
3 4 825 206,3 15,0 20,0 50,0 $ 100.000,00 0,71 0,89 $ 62.933
4 15 1250 83,3 15,0 20,0 50,0 $ 100.000,00 0,71 1 $ 70.711
5 35 1250 35,7 15,0 20,0 50,0 $ 100.000,00 1 1,24 $ 123.593
6 25 750 30,0 15,0 20,0 50,0 $ 100.000,00 1 1,14 $ 113.622
7 5 750 150,0 15,0 20,0 50,0 $ 100.000,00 0,71 0,84 $ 59.397
Ver condiciones de clculo para la tabla anterior en la siguiente pagina.
CALCULO DE "Fp"
Cuando el fo ndo equivalente e s m e no r que e l f o ndo m nim o de la zo na ento nces F p = ( f / M i) 1 / 2
Cuando el fo ndo equivalente e s m a yo r que e l f o ndo m nim o y m e no r que el fo ndo mximo ento nces F p = 1
Cuando el fo ndo equivalente e s m a yo r que e l f o ndo m a xim o y meno r a 2 veces el fo ndo maximo ento nces F p = ( M a / f ) 1 / 2
Cuando el fo ndo equivalente e s m a yo r a 2 v e c e s e l f o ndo m xim o de la zo na, ento nces F p=( M a / 2 M a ) 1 / 2
CALCULO DE "t"
Cuando el frente del predio es < a la m it a d del frente del lo te tipo t =0 ,8 9
Cuando el frente del predio es ( = o > ) a la m it a d del frente del lo te tipo y ( < o =) a l do ble del frente del lo te tipo t =( a / a r) 1 / 4
Cuando el frente del predio es > a do s v e c e s el frente del lo te tipo t =1,19
INFLUENCIA DE LA UBICACIN
LA CONSTRUCCIN
NDICE DE OCUPACIN: Es la proporcin mxima de rea til que se puede
ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso.
NDICE DE CONSTRUCCIN: Es el cociente resultante de dividir el rea total de

pisos construidos o construibles en una edificacin por el rea bruta o neta del
suelo delimitado por el Plan Parcial o la Unidad de Actuacin Urbanstica. I.C.=
rea total de pisos construidos/ rea bruta o neta.
FACTOR DE DEPRECIACIN: Es aquel que resulta al aplicar una funcin

matemtica que calcula la desvalorizacin de un inmueble en funcin del %vida
transcurrida del mismo a travs del tiempo, por su estado o por su obsolescencia.
En trminos de Tasacin inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o

construcciones en general, tres tipos de depreciacin:
Depreciacin fsica: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural

de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la
calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservacin, lo
que agrava su deterioro.
Depreciacin econmica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el

deterioro que sufre el entorno en que se sita, debido generalmente a USO, a
actividades incompatibles, asentamiento de poblacin marginal, etc. Algunos
especialistas en la materia la identifican como depreciacin ambiental o de
ubicacin.
Depreciacin funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseo de las

edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribucin
espacial, los avances tecnolgicos, empleo de nuevos materiales de construccin
y otros requerimientos que dificultan la adaptacin de la edificacin para la funcin
a la cual se destina.
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que
representa en trminos de unidades monetarias la perdida de atributos fsicos,
estticos, funcionales, materiales y del adecuado comportamiento de los
elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores
que, bien a travs de series tabuladas, (Tablas de Ross Heidecke y de Fitto
Corvini) o como resultado de la solucin de una frmula matemtica, se aplican
al valor de reposicin a nuevo, minorndolo y obtenindose as un nuevo valor que
plasma el valor real atribuible a la edificacin, segn sus condiciones y estado de
conservacin al momento de realizarse la Tasacin. Lo anterior puede expresarse
genricamente de la siguiente manera
VNR=VRN-Depreciacin
Donde: VNR = Valor Neto de Reposicin

VRN = Valor de Reposicin a Nuevo
Depreciacin= (Factor o coeficiente de depreciacin) x VRN
Tabla De Fitto y Corvini
CURVAS DE FITTO CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se
tabulan los coeficientes de depreciacin para edificaciones con vida til de 30, 40,
60 y 80 aos.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificacin

se encuentra en el entorno del 70% de su vida til, ya que las curvas para las
clasificaciones de los estados de conservacin bueno y regular tienden a
converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado
coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. La Expresin para usar este
mtodo es: A= Vn ( Vn* Y) + Vt Donde:
A=avalo del bien

Vn=valor nuevo de la construccin.
Vt = valor del terreno.
Y=valor porcentual a descontar. * = multiplicacin.
Clase 1: El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X 0.1603 b)
Clase 2: El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o

paetes.
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su

estructura
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Ejemplo prctico :
Tenemos una casa construida hace 20 aos

La casa tiene estructura en concreto, por lo que su vida til ser de 100 aos
teniendo en cuenta las regulaciones del IGAC
Esto quiere decir que para esta casa a transcurrido un 20% de su vida til
Si sabemos esto podremos aplicar la tabla de FITTO Y CORVINI de la
siguiente manera:
Calculamos el porcentaje de vida transcurrida con un regla de tres simple
(si 100 aos es el 100% entonces 20 aos cuanto ser)
De aqu que tenemos un porcentaje de vida transcurrida de 20 %
Ahora:
Nos vamos a la tabla de FITTO Y CORVINI y interceptamos este porcentaje

con el estado de conservacin que hayamos considerado para este inmueble
(ver final de la tabla)
Encontraremos que para un porcentaje de 20% y solo requiriendo

reparaciones sencillas, estaramos ubicados y cruzando 20% con la columna
de estado de conservacin (2).
El factor que obtenemos de este cruce segn la tabla es de 14.22, siendo este
nuestro factor de depreciacin; es decir lo que se ha perdido de un valor de
nuevo por metro cuadrado es el 14.22 % si al 100% le restamos este valor
nos quedar el 85.78%.
Si tenemos un valor de reposicin a nuevo por metro cuadrado de $1000.000
al multiplicarlo por 85.75% obtendremos que le valor del metro cuadrado de la
casa estar por el orden de $ 857.000 pesos. Algo razonable si consideramos
que ya han pasado 20 aos pero que pese a esto se ha conservado muy bien.
Heidecke- Ross
Como se puede apreciar, este mtodo permite la seleccin de distintos factores
para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador. El trmino que
expresa la combinacin de los criterios de Ross y de Heidecke es el siguiente:
Donde:
FD: Factor de depreciacin.

E: Edad de construccin o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida til total o Vida econmica sobrante.
C: Calificacin del estado de conservacin segn el criterio de mantenimiento y/o
Conservacin planteado por Heidecke.
El planteamiento de ross y Heidecke es de uso popular entre los tasadores del
mundo, debido a que, tiene en cuenta la edad expresada de manera porcentual
(edad / contra vida til de manera porcentual) versus el estado de conservacin.
Siendo funcional para cualquier edad
Norma urbanstica y los avalos

Algo que tambin debemos conocer es sobre las normas urbansticas las cuales
se presentan con base en el diagnostico que cada municipio realiza y que deja
plasmado en su plan de ordenamiento territorial segn sea el caso.
Estas normas urbansticas reglamentan y condicionan el uso del suelo urbano y de

expansin urbana de manera que se produzca un desarrollo ordenado del
crecimiento de las ciudades y municipios.
Los usos ms frecuentes que se pueden dar son:
Residencial
Comercial
Institucional
Mixtos (combinaciones de varios de los anteriores)
La norma propone entre otros el ndice de construccin, el ndice de ocupacin,

las alturas permitidas, aislamientos, cerramientos y dems parmetros que
garanticen un normal desarrollo del sector donde se pretendan desarrollar
proyectos de construccin.
La norma la encontramos en cada uno de los planes de ordenamiento territorial

elaborados por los municipios y ciudades.
Ordenamiento territorial
La Ley 388 de 1997 desarrolla estos mandatos constitucionales y legales, dando
al OT municipal el fundamento legal para su aplicacin. Dicha ley parte de la
definicin del ordenamiento territorial municipal y distrital en los trminos de que
ste "comprende un conjunto de acciones poltico-administrativas y de
planificacin fsica concertados, en ejercicio de la funcin pblica que les
compete...en orden a disponer de instrumentos eficientes para orientar el
desarrollo del territorio bajo su jurisdiccin y regular la utilizacin, transformacin y
ocupacin del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo
socioeconmico y en armona con el medio ambiente y las tradiciones histricas y
culturales" (Ley 388/97, art. 5).
El Ordenamiento Territorial municipal y distrital tiene el fin de organizar el pas a

nivel econmico, social y territorial, siendo de su principal incumbencia disponer el
territorio de tal modo que ayude al desarrollo econmico y social, racionalizando
las acciones sobre el territorio y orientando su desarrollo y aprovechamiento,
mediante la toma de estrategias de uso, ocupacin y manejo del suelo,
actuaciones urbanas integrales. Todo ello, tomando en cuenta los objetivos
econmicos, sociales y ambientales, las relaciones intermunicipales,
metropolitanas y regionales, las condiciones de diversidad tnica y preservacin
del patrimonio cultural y la toma de instrumentos que permitan regular los
movimientos de transformacin territorial de manera que se mejore la utilizacin
de los recursos naturales y humanos para el logro de condiciones de vida dignas
para la poblacin actual y futura (Ley 388/97, art.6).
El plan de ordenamiento municipal y distrital
Se define como el instrumento bsico para desarrollar el proceso de

ordenamiento del territorio municipal, constituido por un conjunto de objetivos,
directrices, polticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas
adoptadas para orientar el desarrollo fsico del territorio y la utilizacin del suelo"
(Ley 388/97, art. 9). Se distinguen tres tipos de planes:
Los planes de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las

autoridades de los distritos y municipios con poblacin superior a los 100.000
habitantes.
Los planes bsicos de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las
autoridades de los municipios con poblacin entre 30.000 y 100.000 habitantes.
Esquemas de ordenamiento, elaborados y adoptados por las autoridades de los

municipios con poblacin inferior a los 30.000 habitantes. Cada uno de estos
planes tiene tres componentes bsicos: un componente general, un componente
urbano y uno rural.
Lo que deben tener generalmente los POT
Los planes fijan el modelo de ocupacin del territorio en trminos del lugar y
distribucin espacial de las actividades y las caractersticas de los sistemas de
comunicacin vial que garantizarn la interaccin entre los territorios
espacialmente separados. Incluye los objetivos y estrategias territoriales de largo y
mediano plazo y el contenido estructural.
Los objetivos y estrategias territoriales de largo y mediano plazo se refieren a la

identificacin y localizacin de las acciones sobre el territorio que permitan
organizarlo y adecuarlo para el aprovechamiento de sus ventajas respecto a otros
territorios y su mayor competitividad, as como a la toma de las actividades
territoriales para garantizar el logro de los objetivos de desarrollo econmico y
social del municipio o distrito y la toma de las polticas de largo plazo para la
ocupacin, aprovechamiento y manejo del suelo y de los recursos naturales (Ley
388/97, art. 12).
Para empezar es bueno que sepamos como se ha clasificado el suelo en virtud de

la ley 388 de julio de 1997 en su captulo IV, articulo 30.
Clasificacin del suelo

Predios urbanos
Son predios urbanos, las reas del territorio distrital o municipal destinadas a usos
urbanos determinados por el plan de ordenamiento que cuenten con
infraestructura vial y redes primarias de energa, acueducto y alcantarillado,
posibilitndose su urbanizacin y edificacin segn sea el caso.
Predios de expansin urbana
Estn constituidos por la porcin de terreno municipal destinada a la expansin

urbana que se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del plan de
ordenamiento territorial.
Predios suburbanos
Constituyen esta categora las reas ubicadas dentro del suelo rural en la que
mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes
a las clasificadas como reas de expansin urbana que pueden ser objeto de
desarrollo con restricciones, de intensidad y densidad garantizando el
autoabastecimiento en servicios pblicos domiciliarios.
Predios rurales
Constituidos por todos aquellos no aptos para el uso urbano por razones de
oportunidad o por destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales o
actividades anlogas.
CUARTO MODULO
AVALOS URBANOS
En este punto del curso estamos preparados para realizar nuestro avalo urbano
Procedimiento para realizar un avalo comercial
1. Actividades preliminares
Lo primero que debe hacer el perito es documentarse al mximo con respecto al

predio.
Los datos y documentos ms importantes son los siguientes
Plano del predio: este debe contener como mnimo los linderos, el rea, escala
del plano, linderos y fecha del levantamiento entre otros.
Localizacin aproximada: esta se encuentra en la solicitud de avalo, es

aconsejable conseguir cartografa 1:25000 o puede usarse la internet, con ayudas
de mapas o a travs de google earth entre otros.
Propsito del avalo: este generalmente esta en la solicitud y ayuda un poco a

entender que variable(s) es la que tiene mayor importancia en el avalo, adems
nos permite saber dentro de que normatividad se enmarca el avalo a realizar.
Escritura pblica o ttulo de propiedad:
Certificado catastral vigente o recibo de impuesto predial: (el ms vigente).
Folio de matricula: se le solicita al cliente, se aconseja que no tenga una vigencia

superior a 60 das, pues all se pueden est consignada la historia del predio y
tiene mucha informacin valiosa al momento de realizar la investigacin predial.
Norma urbanstica: se solicita en la UPZ a que corresponda el predio o en las

oficinas de planeacin municipal, se puede solicitarle al cliente que la presente
junto con los dems documentos.
Muchas veces ayuda mucho valerse tambin de la Ficha catastral.
2. Trabajo de campo:
Con la documentacin suministrada planeamos nuestra llegada al sitio y
decidimos fecha y hora de la visita, dentro de nuestro alistamiento debemos
no olvidar tener a nuestra disposicin por lo menos los siguientes elementos.
Cinta mtrica o flexometro

Altimetro
Libreta de apuntes
Esferos, colores, borrador
Regla escuadra
Escala
Calculadora
Cmara fotogrfica
Hay otros elementos personales que pueden parecer insignificantes pero que
en la prctica pueden traducirse en comodidad para el avaluador. Entre ellos
tenemos guantes, botas, impermeable entre otros.
RECUERDE
Quien falla en planear planea para fallar
3. Definicin del problema
Aqu lo que hacemos una vez en el sitio es determinar el mtodo o los mtodos de
avalo ms adecuado para el tipo de inmueble, en consideracin a lo que
podemos observar en el sector sobre el mercado inmobiliario y el comportamiento
de la zona.
Determinaremos adems donde obtendremos la informacin relevante de tipo

encuesta o datos de mercado equiparables y pertinentes.
4. Investigacin econmica
Es el proceso que se hace para obtener, analizar y procesar la informacin que

permita adoptar los valores para el avalo que se haya propuesto.
Para la determinacin del valor la investigacin econmica es la actividad ms

importante, porque se deben tener en consideracin muchos factores que resultan
de la visita al predio.
La investigacin econmica puede ser de dos tipos:
Investigacin directa:
Es la que se hace en el sitio a travs de encuestas o con entidades que conozcan

no solo el sector sino el predio en particular. Para ello se debe seleccionar
convenientemente las personas y entidades que ofrezcan la informacin ms
idnea, que no tenga el ms mnimo inters en el resultado del avalo.
Investigacin indirecta:
Es aquella que ayuda en parte a la determinacin del valor a travs de la
informacin que se obtenga de avalos recientes a predios en el sector con
caractersticas equiparables o similares a nuestro inmueble objeto de avalo.
5. Anlisis de datos
Este es un trabajo de oficina donde se procesan todos los datos que hemos trado
de nuestra visita de campo, aqu se aplican juiciosamente los mtodos con los
cuales pretendemos establecer el valor del inmueble.
Podramos decir que es la aplicacin matemtica que sustenta nuestro avalo.
Aqu entra en juego algo de matemticas financieras, geometra y calculo.
6. Informe de avalo
OFICIO REMISORIO
INFORMACIN GENERAL
SOLICITANTE: Escriba el numero, fecha y persona que dirige el oficio de

solicitud con el cargo de la empresa a que pertenece.
TIPO DE INMUEBLE: Escriba el tipo de construccin para lo que fue

construido y diseado inicialmente el inmueble (Casa, Bodega, local, oficina
etc. ).
TIPO DE AVALO: Escriba el tipo de avalo comercial, rural , o de
expansin urbana.
DIRECCIN: La del predio
LOCALIZACIN: Describa claramente donde se encuentra con respecto a

la ciudad donde se ubique
DESTINACIN ACTUAL: No confundir con tipo de inmueble, es decir el

uso actual (vivienda o residencial, educativo industrial, bodegaje, dotacional
recreativo de salud entre, si es un lote decir si es urbanizable, no
urbanizado o no urbanizable.
FECHA DE LA VISITA: Escriba la fecha en la que se realiz la visita
INDICADORES ECONMICOS A LA FECHA DEL AVALO: todos los

que considere relevantes.
INFORMACIN CATASTRAL
CUADRO QUE CONTENGA: Numero predial, rea total, rea construida, avalo catastral vigente
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
Relacione todos los documentos suministrados y obtenidos durante el proceso.
Escritura
Folio de matricula
Certificado catastral
Certificado de la norma de uso de acuerdo al POT
Planos
TITULACIN E INFORMACIN JURDICA
PROPIETARIO: Nombre de quien figura el el folio de matricula.

TITULO DE ADQUISICIN: Numero, fecha, notaria, incluir nota la anterior.
informacin no constituye titulo jurdico.
MATRICULA INMOBILIARIA: Numero completo.
DESCRIPCIN GENERAL DEL SECTOR
DELIMITACIN DEL SECTOR

ACTIVIDAD PREDOMINANTE
ESTRATIFICACIN
VAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR
INFRAESTRUCTURA URBANA: Relacione los parques, plazoletas, calles
peatonales
VALORIZACIN: Describa de forma sucinta las perspectivas de
valorizacin del sector.
REGLAMENTACIN URBANSTICA
Nmero y fecha del decreto o acuerdo por el cual se reglamento el uso del suelo
en el municipio y relacione lo ms relevante de la norma aplicable al inmueble
objeto de avalo.
DESCRIPCIN DEL INMUEBLE:
A. CARACTERSTICAS DEL TERRENO
UBICACIN: Diga si es medianero, esquinero el tipo de va que es su frente,

nombre del edificio si es propiedad horizontal.
REAS: Escriba las reas completas con decimales, si se presentan
inconsistencias aclare las modificaciones pertinentes.
LINDEROS Y DIMENSIONES: en sentido de las manecillas del reloj, a partir del

norte. Si es PH debe relacionarse el numero con el cual se protocoliz el
reglamento, escribiendo fecha, notaria y circulo notarial.
FACTORES PARA EL AVALO:
Forma geomtrica
Configuracin
Frente
Topografa
Relacin frente fondo
B. DESCRIPCIN DE LA CONSTRUCCIN
Materiales proceso constructivo, estado de conservacin, distribucin de la

construccin, edad, reas y fuentes.
C. SERVICIOS PBLICOS
Escriba los servicios pblicos con que cuenta el inmueble y su funcionamiento al

igual que instalaciones espaciales, en caso de propiedad horizontal relacione
plantas elctricas, de agua, ascensores, aires, piscinas, juegos y otro.
MTODO DE AVALO
Se menciona el mtodo empleado para establecer el valor del bien.
ANLISIS
Se mencionan los patrones empleados para realizar el avalo, los factores que se
tuvieron en cuenta para determinar el valor del terreno ya calculados , se hacen
las consideraciones especiales sobre el inmueble.
VIGENCIA
Mximo un ao decreto 1420 de 1998
RESULTADOS DEL AVALO COMERCIAL
En letras y nmeros especificando valor de terreno y valor de construcciones.
FIRMA DEL AVALO
Nombre perito avaluador.

RNA
ANEXOS
DEPRECIACION DE UNA CONSTRUCCION DEBIDA A SU VETUSTEZ Y ESTADO
DE CONSERVACION
TABLA DE FITTO - CORVINI
EDAD
EN % 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0
DE
VIDA
0 0,020 0,052 2,52 8,15 18,16 33,20 52,60 75,20 100,00
1 0,505 0,527 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00
2 1,020 1,052 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00
3 1,545 1,577 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00
4 2,000 2,111 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,00
5 2,625 2,656 5,08 10,50 20,25 34,95 53,84 75,85 100,00
6 3,100 3,211 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,745 3,776 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,320 4,351 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,905 4,935 7,30 12,60 22,12 36,46 54,93 76,41 100,00
10 5,500 5,530 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,00
11 6,105 6,135 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,00
12 6,720 6,750 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,00
13 7,345 7,375 9,68 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,00
14 7,980 8,009 10,30 15,42 24,53 38,52 56,38 77,18 100,00
15 8,625 8,654 10,93 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100,00
16 9,250 9,309 11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,00
17 9,945 9,974 12,22 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100,00
18 10,620 10,649 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,00
19 11,305 11,333 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,00
20 12,000 12,028 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,17 100,00
21 12,705 12,733 14,91 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100,00
22 13,420 13,448 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100,00
23 14,145 14,173 16,31 21,09 29,68 42,65 59,30 78,71 100,00
24 14,920 14,907 17,03 21,77 30,20 43,14 59,65 78,89 100,00
25 15,625 15,652 17,75 22,45 30,89 43,64 60,00 79,07 100,00
26 16,300 16,407 18,49 23,14 31,51 44,14 60,36 79,26 100,00
27 17,145 17,171 19,23 23,85 32,14 44,65 60,72 79,45 100,00
28 17,920 17,956 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,00
29 18,705 18,731 20,75 25,28 33,42 45,69 61,46 79,84 100,00
30 19,580 19,526 21,53 26,01 34,07 46,22 61,84 80,04 100,00
31 20,305 20,330 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 80,24 100,00
32 21,120 21,155 23,11 27,56 35,40 47,31 62,61 80,44 100,00
33 21,945 21,970 23,90 28,26 36,07 47,86 63,00 80,64 100,00
34 22,780 22,805 24,73 29,03 36,76 48,42 63,40 80,85 100,00
35 23,625 23,649 25,55 29,80 37,45 48,98 63,80 81,06 100,00
36 24,480 24,504 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27 100,00
37 25,345 25,349 27,25 31,38 38,86 50,13 64,61 81,48 100,00
38 26,220 26,244 28,00 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70 100,00
39 27,105 27,128 28,94 33,00 40,30 51,30 65,45 81,02 100,00
40 28,000 28,023 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 81,14 100,00
41 28,905 28,928 30,70 34,66 41,77 52,51 66,30 82,37 100,00
42 29,820 29,842 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60 100,00
43 30,745 30,707 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,73 100,00
44 31,690 31,702 33,40 37,21 44,05 54,36 67,61 83,06 100,00
45 32,625 32,646 34,32 38,03 44,82 54,99 68,06 83,29 100,00
46 33,580 33,601 35,25 38,95 45,60 55,63 68,51 83,53 100,00
47 34,545 34,566 36,19 39,84 46,39 56,29 68,97 83,77 100,00
48 35,520 35,541 37,14 40,74 47,19 56,93 69,43 84,01 100,00
49 36,505 36,525 38,10 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25 100,00
50 37,500 37,520 39,07 42,56 48,81 58,25 70,37 84,50 100,00
51 38,500 38,520 40,05 43,48 49,63 58,92 70,85 84,75 100,00
52 39,520 39,539 41,04 44,41 50,46 59,60 71,33 85,00 100,00
53 40,545 40,564 42,04 45,35 51,30 60,28 71,82 85,25 100,00
54 41,580 41,599 43,05 46,30 52,15 60,97 72,31 85,51 100,00
55 42,625 42,643 44,07 47,26 53,01 61,67 72,80 85,77 100,00
56 43,680 43,698 45,10 48,24 53,87 62,38 73,30 86,03 100,00
57 44,745 44,763 46,14 49,22 54,74 63,09 73,81 86,29 100,00
58 45,820 45,837 47,19 50,20 55,62 63,81 74,32 86,56 100,00
59 46,905 46,922 48,25 51,20 55,61 64,53 74,83 86,83 100,00
60 48,000 48,017 49,32 52,20 57,41 65,26 75,35 87,10 100,00
61 49,105 49,121 50,39 53,22 58,32 66,00 75,87 87,38 100,00
62 50,220 50,236 51,47 54,25 59,23 66,75 76,40 87,66 100,00
63 51,345 51,361 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,94 100,00
64 52,480 52,495 53,68 56,32 61,08 68,26 77,48 88,22 100,00
65 53,625 53,640 54,80 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100,00
66 54,780 54,794 55,93 58,44 62,96 69,79 78,57 88,79 100,00
67 55,945 55,959 57,06 59,51 63,92 70,57 79,12 89,08 100,00
68 57,120 57,134 58,20 60,59 64,88 71,36 79,63 89,37 100,00
69 58,305 58,318 59,36 61,68 65,85 72,15 80,24 89,65 100,00
70 59,500
CARRERA 59,513 Bogot
23 No. 80-58 60,52- PBX:
62,78
32966,83 72,95
1672 329 80,80 301
1673CEL: 89,96 100,00
4897245/50
71 60,705 60,718 61,70 63,89 67,82 73,75 81,37 90,26 100,00
72 61,920 61,932 62,88 65,00 68,81 74,56 81,95 90,56 100,00
73 63,145 63,157 64,09 66,13 69,81 75,38 82,53 90,86 100,00
74 64,380 64,391 65,28 67,26 70,83 76,21 83,12 91,17 100,00
75 65,625 65,636 66,49 68,40 71,85 77,04 83,71 91,47 100,00
76 66,800 66,891 67,71 69,56 72,87 77,89 84,30 91,78 100,00
77 68,145 68,155 68,95 70,72 73,91 78,72 84,90 92,10 100,00
78 69,420 69,430 70,19 71,89 74,95 79,57 85,50 92,42 100,00
79 70,705 70,714 71,44 73,07 76,01 80,43 86,11 92,74 100,00
80 72,000 72,009 72,71 74,27 77,07 81,50 86,73 93,06 100,00
81 73,305 73,314 73,98 75,47 78,14 82,17 87,35 93,38 100,00
82 74,620 74,628 75,26 76,67 79,21 83,05 87,97 93,70 100,00
83 75,945 75,953 76,56 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03 100,00
84 77,200 77,287 77,85 79,12 81,39 84,82 89,23 94,36 100,00
85 78,625 78,632 79,16 80,35 82,49 85,72 89,87 94,70 100,00
86 79,980 79,986 80,48 81,60 86,60 86,63 90,51 95,04 100,00
87 81,345 81,351 81,82 82,85 84,72 87,54 91,16 95,38 100,00
88 82,720 82,725 83,16 84,12 85,85 88,46 91,81 95,72 100,00
89 84,105 84,110 84,51 85,39 86,98 89,38 92,47 96,06 100,00
90 85,500 85,505 85,87 86,67 88,12 90,31 93,13 96,40 100,00
91 86,905 86,909 87,23 87,96 89,27 91,25 93,79 96,75 100,00
92 88,320 88,324 88,61 89,26 90,43 92,20 94,46 97,10 97,10
93 89,745 89,748 90,00 90,57 91,59 93,15 95,14 97,45 100,00
94 91,180 91,183 91,40 91,89 92,77 94,11 95,82 97,81 100,00
95 92,625 92,627 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,17 100,00
96 94,000 94,022 94,23 94,56 95,15 96,04 97,19 98,53 100,00
97 95,545 95,546 95,61 95,66 96,35 97,02 97,89 98,89 100,00
98 97,020 97,021 97,10 97,26 97,56 98,01 98,59 99,28 100,00
99 98,505 98,505 98,54 98,63 98,78 99,00 99,29 99,63 100,00
100 100,000 100,000 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
CLASE 1: Construccin nueva, no requiere reparaciones

CLASE 2: Regular estado. Daos de poca importancia- enlucimiento.
CLASE 3: Reparaciones sencillas. Remodelaciones de acabados y redes
CLASE 4: Necesita reparaciones imporantes (Estructura y remodelaciones
CLASE 5: Construccin sin valor (Ruina total)
NORMATIVIDAD APLICABLE EN MATERIA DE AVALUOS
Otro y importante grupo de normas sobre avalos tienen origen en las leyes de
desarrollo territorial y ordenamiento territorial, 9 de 1989 y 388 de 1997, con base
en ellas se expide el Decreto 1420 de 1998 y la Resolucin del Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi No. 0762 de 1998 donde se establecen las normas
metodolgicas para la realizacin de los avalos all establecidos.
Algunas de las normas estn contenidas en:
LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energa
LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratacin de la

administracin pblica.
LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones bsicas sobre el transporte,
se redistribuyen competencias y recursos entre la Nacin y las Entidades
Territoriales, se reglamenta la planeacin en el sector transporte y se dictan otras
disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.
LEY NMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma
agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisicin
de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras
disposiciones".
LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo

municipal, compraventa y expropiacin de bienes y se dictan otras disposiciones
LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y
se dictan otras disposiciones.
LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relacin con el sistema
financiero y asegurador, el mercado pblico de valores, las Superintendencias
Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artculo 86. Cuando se
entreguen bienes en dacin en pago de crditos hipotecarios a los
establecimientos de crdito acreedores,
LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se

sealan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno
Nacional para regular un sistema especializado para su financiacin, se crean
instrumentos de ahorro destinado a dicha financiacin, se dictan medidas
relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construccin y
negociacin de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artculo 50. Avalos y
avaluadores.
LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un rgimen que promueva y facilite la
reactivacin empresarial y la reestructuracin de los entes territoriales para
asegurar la funcin social de las empresas y lograr el desarrollo armnico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el rgimen legal vigente con las
normas de esta ley. Artculo 60. Avalos y Avaluadores. Artculo 61. Reglas
especiales para avalos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los
acuerdos de reestructuracin. Artculo 62. Procedimiento para la seleccin de
avaluadores. Artculo 72. Causales de recusacin e impedimento de los
promotores, peritos y avaluadores. Artculo 79. Vigencia.
LEY NMERO 675 DE 2001. Por medio de la cual se expide el rgimen de

propiedad horizontal
DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de

1981
DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artculo 132 del
Cdigo de Comercio.
DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56

de 1981
DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56
de 1981
DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalo comercial. Por el cual se reglamenta
parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboracin del avalo
comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y
la intervencin de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de
competencia del INCORA.
DECRETO NMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el

artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los
artculos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalos.
DECRETO NMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del

espacio pblico en los planes de ordenamiento territorial.
DECRETO NMERO 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las

disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuacin urbanstica
contenidas en la Ley 388 de 1997.
DECRETO NUMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan reglas relativas a los
mecanismos que hacen viable la compensacin en tratamiento de conservacin
mediante la transferencia de derechos de construccin y desarrollo.

disposiciones referentes a la participacin en plusvala de que trata la Ley 388 de
1997.
DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman

regulaciones, procedimientos o trmites innecesarios, existentes en la
administracin pblica.
DECRETO NUMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el rgimen para la
liquidacin de las entidades pblicas del orden nacional.
DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en

general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente
aceptados en Colombia. El Presidente de la Repblica de Colombia, en ejercicio
de las facultades que le otorga el numeral 11, artculo 189, de la Constitucin
Poltica de Colombia.
DECRETO NUMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de

1998, en lo relacionado con la prrroga de licencias de construccin y urbanismo.
DECRETO NUMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el

artculo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artculos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de
1999.
DECRETO NUMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el

artculo 50 de la Ley 546 de 1999.
DECRETO NUMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artculos 58 de

la Ley 9 de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita
de bienes fiscales.

disposiciones referentes a licencias de construccin y urbanismo, al ejercicio de la
curadura urbana, y las sanciones urbansticas.
RESOLUCIN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria

y Comercio. Por la cual se reglamentan los artculos 50 de la ley 546 de 1999, 60,
61 y 62 de la ley 550 de 1999.
RESOLUCIN NMERO 0762 DE 1998. Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.

Por la cual se establece la metodologa para la realizacin de los avalos
ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial
de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el
Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
RESOLUCIN No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Procedimiento para la prctica, elaboracin y rendicin de los avalos
comerciales. Por la cual se establece el procedimiento para la prctica,
elaboracin y rendicin de los avalos comerciales de predios y mejoras rurales
que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.
RESOLUCIN No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Tarifas para el pago de servicios de avalos. Por la cual se establecen las tarifas
para el pago de los servicios por la realizacin de avalos comerciales de predios
y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los
gastos de las diligencias de inspeccin ocular y el valor total de los dictmenes
que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.
Lo anterior Extractado de la pgina oficial del IGAC, la Lonja de Propiedad Raz de Bogot D. C. y otros sitios relacionados
ELABORO: RICARDO GUERRERO PINZN.

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PRIMER MODULO

INTRODUCCIN A LOS AVALOS

Definicin: Accin y efecto de valuar o valorar.

Y que es valuar? .......

Es determinar en forma aproximada pero metdica, la cantidad de dinero por la

Un avalo sirve para hallar el valor ms probable de un bien mueble o inmueble, lo

Cunto puede valer en el mercado mi mueble o inmueble?

Un poco de historia sobre avalos

El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60 Aniversario del CTTP se realiz

Aos ms tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IV Convencin

La primera convencin panamericana de valuaciones realizada en lima en 1949

Quienes estn involucrados en el mercado inmobiliario

Elementos fundamentales en el avalo comercial

Lo realiza un tasador o avaluador acreditado, el cual es

Generalmente, estos avalos tienen una caducidad de 1

Es bueno tener en cuenta lo siguiente:

El precio real hace referencia al valor en que se negocia

Consiste en la determinacin del valor de los

El valo catastral de cada predio se

- RECONOCIMIENTO PREDIAL FSICO

- DISEO DE ZONAS HOMOGNEAS

- ENTREGA DE LOS AVALOS CATASTRALES FISCAL

En los Municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentacin se har

Dicha estimacin no podr ser inferior al avalo catastral vigente y se incorporar

VALOR: Es el precio ms probable de transaccin de un bien en condiciones normales de

PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realiz la transaccin

VALOR DE MERCADO: Es el precio ms alto en dinero, que una propiedad alcanzara en un

VALOR COMERCIAL: Es el precio que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y el

Pero lo que realmente estamos preguntando es cunto cuesta? porque lo que

Conceptos bsicos en el oficio inmobiliario

BIEN RAZ: Terreno inamovibles y construcciones adheridas

BIEN INMUEBLE: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados

ALTURA MXIMA DE EDIFICACIN: Medida vertical del edificio establecida

APODERADO: Persona a la que se delega poderes para actuar en representacin

Documento expedido por cada Catastro, el cual revela caractersticas fsicas y

CARTA DE INTENCIN: Propuesta escrita que eleva un individuo o corporacin,

CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIN: donde se efecta la inscripcin o

COMODATO: Contrato por el cual se da o recibe prestado un inmueble, para

COMPRADOR: En un contrato de compraventa, es que adquiere el bien y en

COMPRAVENTA: Contrato por el cual una persona se obliga a entregar una

COPROPIETARIO: Persona que comparte una propiedad con otra/s persona/s.

COPROPIEDAD: Propiedad de una cosa compartida con otro u otros.

DEPRECIACIN: Desvalorizacin de un inmueble a travs del tiempo, por su

DERECHO DE DOMINIO: Derecho de propiedad de un inmueble.

DOCUMENTO PRIVADO: En un alquiler o una compraventa, generalmente se

DOCUMENTO PBLICO: Documento en cuya firma interviene un funcionario

ENAJENAR: Transmitir a otro una propiedad.

ESCRITURA DE HIPOTECA: Documento oficial, expedido por un notario pblico,

EXPROPIACIN: Venta o cesin obligatoria de todo o parte de una propiedad

FACHADA: Parte anterior y generalmente principal de un edificio u otra

HALL: (Voz inglesa). Vestbulo. Recibidor. Lugar de recepcin.

HIERRO GALVANIZADO: Hierro recubierto de una capa de zinc para evitar la

HIPOTECA: Derecho real que se constituye en garanta del cumplimiento de

Aunque no exclusivamente, las hipotecas ms habituales recaen sobre bienes

HORMIGN: Mezcla de aglomerante, arena y grava. ARMADO. Hormign

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AGREGADO (IVA): En el caso de compraventa

INMOBILIARIA: Empresa cuya principal actividad es la intermediacin en la

LOCAL: Establecimiento abierto al pblico cuyo destino primordial no sea la

MEDIANERO: Muro comn de dos casas contiguas.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Definicin por la cual los copropietarios son

PROPIETARIO: Dueo de un bien y quien en definitiva posee todos los derechos

RENTA: Lo que abona el locatario en concepto de alquiler.

SUITE: Dormitorio con bao individual. En general es el dormitorio principal de la