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La Compraventa
La Compraventa
(artculo 1545 cdigo civil) y asigna un efecto jurdico diverso al querido por las
partes.
La disposicin del artculo 1874 debe relacionarse con la del artculo 680, la que en su
inciso segundo prescribe: Verificada la entrega de la cosa por el vendedor, se
transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a
menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago o hasta el
cumplimiento de una condicin. (remisin a derecho civil II)
III COMPRAVENTA CON ARRAS (artculos 1803 a 1805 cdigo civil)
Pese a la ubicacin de la regulacin de las arras, esta institucin es de aplicacin
general a toda la contratacin de derecho privado. Por consiguiente, se puede acordar
la dacin de arras en el contrato de compraventa, sea consensual o solemne, y en
cualquier otro contrato.
Concepto de arras. Las arras consisten en una suma de dinero o en una cosa
mueble, que una parte da a la otra al momento de la celebracin del contrato.
- Clases de arras
En un primer momento, en el derecho romano las arras eran de una sola clase, stas
se daban como seal de haberse perfeccionado el contrato, actuando como una
verdadera formalidad de prueba de su conclusin. Sin embargo, con Justiniano las
arras de ser un simple medio de prueba del contrato vinieron a significar que las
partes, al darlas no han tenido la intencin de vincularse definitivamente, por el
contrario, la de reservarse la facultad de retractarse de su celebracin. Como afirma
Ortolan, las arras en vez de ser un signo de la conclusin del contrato pasaron a
ser un medio de retractacin.
Con la innovacin que introduce Justiniano, con la dacin de las arras, las partes
podan retractarse, perdindolas el que las hubiese dado y restituyndolas dobladas el
que las hubiese recibido. Esta regla viene recogida por nuestro cdigo civil. En
sntesis, este emperador hizo de las arras no un medio probatorio, sino un medio
para retractarse de la celebracin del contrato. La dacin de las arras, sin ninguna
otra estipulacin, importaba la facultad de retractarse incurriendo en la pena
sealada.
Nuestro cdigo civil, recogiendo las normas de las arras de las Siete Partidas (Ley 7,
Ttulo V de la Partida V), da un doble carcter a las arras.
contrato definitivo depende de una condicin suspensiva negativa: que ninguna de las
partes haga uso de la facultad de retractarse de la misma.
En cambio, cuando las arras caucionan el cumplimiento del contrato de compraventa,
esta ltima se ha perfeccionado, pero el vnculo jurdico a que da lugar es precario, en
tanto cualquiera de las partes puede retractarse del mismo, dejndole sin efecto,
perdiendo las arras o quedando obligado a pagar el doble de su importe. Podramos
estimar que el contrato se encuentra perfecto, pero que sus efectos quedan sujetos a
una condicin suspensiva negativa. La condicin, hecho futuro e incierto, consistira
en que cualquiera de las partes no haga uso de la facultad de retracto dentro del plazo
convenido o en la oportunidad fijada por la ley.
De cualquier forma, esta segunda modalidad de arras constituye una verdadera
caucin, cuyo objeto es el aseguramiento del cumplimiento de una obligacin
principal. Si cualquiera de las partes decide retractarse del contrato, indirectamente
decide incumplir con su obligacin contractual y el efecto de ello es que perder las
arras o deber restituirlas dobladas. Aqu las arras, en cuanto caucin, se asimilan a
la clusula penal (avaluacin anticipada de los daos). La otra parte, la que persiste
en el contrato, slo tiene derecho a apropiarse de las arras o exigirlas dobladas, sin
que tenga a su disposicin la accin la indemnizacin de daos en contra del que se
retract.
Si se produce el vencimiento del plazo convencional o legal para retractarse, el
contrato queda irrevocablemente celebrado (arras dadas en garanta de celebrarlo) o
se consolida el vnculo jurdico (arras dadas en garanta del cumplimiento del
contrato). En el primer caso, con la excepcin de las compraventas solemnes, en la
que se requiere, adems, del otorgamiento de la escritura pblica. Para Alessandri, en
las compraventas solemnes, la facultad de retractarse se extiende hasta el momento
mismo en que se otorga la escritura pblica, considerando el tenor literal del artculo
1804 cdigo civil. Si estimamos que las arras en garanta de celebrarse el contrato
constituyen un precontrato o contrato preliminar, no nos parece que despus de
vencido el plazo (cumplida la condicin suspensiva negativa) subsista la facultad de
retractarse, al contrario, creemos que nace la obligacin de otorgar la escritura
pblica. De cualquier forma se trata de una cuestin discutible.
Cabe tener presente que antes del vencimiento del plazo, las partes pueden renunciar
a la facultad de retractarse y ello ocurre cuando otorgan la escritura pblica de venta o
se principia la entrega de la cosa.
IV Gastos en materia de compraventa (vase el artculo 1806)
El artculo 1806 establece: Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la
escritura y de de cualesquiera otra solemnidades de la venta, sern de cargo del
vendedor; a menos de pactarse otra cosa. Norma que en la prctica, no se observa,
ya que siempre existe estipulacin diversa entre las partes que pone de cargo del
comprador todos los gastos que se deriven de la compraventa.
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Este elemento es tan importante que sin l la compraventa no produce efecto alguno,
o degenera en un contrato de diversa naturaleza (vase artculo 1444 cdigo civil) De
cualquier forma, sabemos que la sancin por la omisin de los elementos de la
esencia de un contrato es la nulidad absoluta.
Artculo 1810: Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya
enajenacin no est prohibida por la ley (relacionarse con el artculo 1464 del cdigo
civil)
Requisitos de la cosa
a.- La compraventa puede tener por objeto cosas
corporales e incorporales.
b.- La cosa vendida debe ser de aquellas cuya
enajenacin no est prohibida por la ley. Como recordarn, el artculo 1464 dispone
sobre las cosas cuya enajenacin adolece de objeto ilcito. Sin embargo, debemos
agregar, dentro de las cosas incomerciables, la sucesin de una persona viva y,
tambin, la totalidad de los bienes de una persona, a menos que stos se
individualicen por escritura pblica (vase el artculo 1811 en concordancia con el
artculo 2056 del cdigo civil).
c.- El objeto del contrato de compraventa debe ser una
cosa singular. As se infiere del artculo 1811 en conexin con el artculo 2056, ambos
del cdigo civil. El artculo 1811 dispone que no se pueden vender todos, o una cuota,
de los bienes presentes, o fututos, de una persona. No obstante, la venta ser vlida si
se determinan por escritura pblica cules son los bienes que se estn vendiendo. A
nuestro legislador le repugna la venta de universalidades.
Tambin cabe la venta de una cuota sobre una cosa singular, siendo aplicable la
norma del artculo 1812 del cdigo civil. Si una cosa singular es comn a dos o ms
personas proindiviso, sin que entre ellos exista sociedad, cada una de ellas podr
vender su cuota, aun sin el consentimiento de la otra. Esta venta ser consensual o
solemne, segn la naturaleza de la cosa singular.
d.- La cosa debe ser determinada, o al menos,
determinable. Si la cosa es determinable es exigencia que en el contrato se indiquen
los elementos necesarios para su determinacin. (vase el artculo 1461 cdigo civil).
La ley exige la determinacin de la cosa, al menos en cuanto a su genero. Ahora si se
trata de una cantidad, el contrato debe contener a lo menos los datos o reglas que
permitan su determinacin.
e.- La cosa debe ser real (realidad del objeto) sto
significa que la cosa debe existir o esperarse que exista. El objeto de toda obligacin
debe ser real. La realidad del objeto en este caso, se refiere a la existencia de la cosa
vendida.
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i.- venta de una cosa inexistente. El artculo 1814 dispone que la venta de una
cosa que al tiempo del contrato se suponga existente y no existe, no produce efecto
alguno (nulidad por falta de objeto). Por su parte, el inciso segundo del precepto
citado dispone para el caso en que la cosa existe slo parcialmente, faltando una parte
considerable de ella. En este caso el comprador puede o desistirse del contrato o
perseverar en l, pagando el precio segn una justa tasacin de lo que se conserve de
la cosa (valor de la cosa que existe parcialmente).
Si el vendedor celebr el contrato a sabiendas que la cosa no exista totalmente, o en
una parte considerable, el comprador de buena fe tiene a su disposicin una accin de
indemnizacin en contra del primero. (vase el artculo 1814, inciso segundo)
ii.- venta de una cosa futura. Una compraventa puede tener por objeto una cosa
que no existe al momento de su celebracin, pero que se espere que exista, en cuyo
caso se hablar de una compraventa de cosa futura. Esta compraventa es vlida y
puede revestir dos modalidades:
- venta de cosa esperada. Se espera que la cosa
exista y se entiende hecha bajo la condicin de existencia. Se tratara de una
compraventa condicional, y la condicin sera resolutoria. La venta tendr este
carcter condicional, a menos que las partes expresen lo contrario, siendo la
compraventa igualmente vlida.
- la venta de la suerte. Ello debe desprenderse de la
propia naturaleza del contrato en el sentido que aparezca que el comprador est
comprando la suerte. Este contrato ser aleatorio, haciendo excepcin a la regla
general representada por los contratos de venta conmutativos. Por ejemplo, se vende
la produccin de huevos de un gallinero completo en una suma alzada. En este caso se
est en presencia de una compraventa de cosa futura, pero lo que realmente se est
comprando es un alea: la suerte de que exista esta produccin (la cosa vendida); si
nada se produce (la cosa no llega a existir), el comprador pierde lo que pago, ya que
compr la contingencia de ganancia o prdida, si no ha pagado an el precio,
igualmente estar obligado a hacerlo, sin que pueda alegar la falta de objeto del
contrato.
f- La cosa debe ser del vendedor o ajena, pero no puede
ser propia del comprador. En este ltimo caso la compraventa es nula y el comprador
tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ello (vase el artculo
1816 inc. 1, cdigo civil).
Regla de los frutos naturales y civiles de la cosa. El
inciso 2 del artculo 1816 prescribe que pertenecen al comprador los frutos naturales,
pendientes al tiempo de la venta; y los naturales y civiles, que despus ella produzca.
Esto se entiende siempre que las partes no hayan acordado la entrega de la cosa,
despus de transcurrido un plazo o sujeta a una condicin, en cuyo caso los frutos
pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo, o el cumplimiento de la
condicin. En ese momento se aplicar la regla anterior.
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El inciso final de la norma dispone que " todo lo dicho en este artculo
puede ser modificado por estipulacin expresa de los contratantes". Pese a los
trminos amplios del texto expreso de la ley, esta norma debe interpretarse
restrictivamente, (en contra de su texto) referido exclusivamente al inciso 2, que
regula la situacin de los frutos de la cosa, pero no al caso de la compra de cosa
propia, ya que esa venta es nula y la nulidad es una sancin de derecho estricto y de
orden pblico, indisponible por la voluntad de las partes.
g.- La venta de cosa ajena es vlida (artculo 1815 cdigo
civil) que prescribe que esta venta es vlida, sin perjuicio de los derechos del dueo de
la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. Esta norma se
explica porque en nuestra legislacin la compraventa por si sola no transfiere el
dominio, sino que nicamente genera derechos y obligaciones, sirviendo de ttulo
para adquirir el dominio (ttulo traslaticio de dominio).
La compraventa de cosa ajena es vlida, ya que este contrato no transfiere el dominio
y el efecto que produce es que al comprador a quien se le ha hecho la entrega
(tradicin), tiene un justo ttulo: la compraventa, que le habilita, concurriendo los
dems requisitos legales, para adquirir el dominio por prescripcin adquisitiva o
usucapin.
En la venta de cosa ajena, si se efecta la tradicin de la cosa, sta es vlida, pero no
produce su efecto normal que es el de transferir el dominio, sino que por ella el
comprador adquiere la posesin de la cosa, quedando habilitado para adquirir el
dominio de la cosa por prescripcin adquisitiva ordinaria, ello siempre y cuando se
haya encontrado de buena fe; de lo contrario, slo podr adquirir por prescripcin
extraordinaria.
Por consiguiente, si bien la compraventa de cosa ajena es vlida, sta no es oponible al
verdadero dueo quien podr reivindicar la cosa del poseedor no dueo mientras
este ltimo no haya adquirido el dominio de la cosa por prescripcin adquisitiva.
Nuestro legislador incurre en una impropiedad al decir que el verdadero dueo tiene
derecho a reivindicar la cosa "mientras no se extingan por el lapso de tiempo", ya que
la accin reivindicatoria es una accin real propietaria que no se extingue por el
transcurso del tiempo, sino por la adquisicin del derecho que protege por el
poseedor no dueo de la cosa o el derecho real (vase el artculo 2517 cdigo civil).
En cuanto a los efectos de la venta de la cosa ajena, se debe distinguir:
1).- el vendedor ha entregado la cosa vendida. El
contrato celebrado entre el vendedor de cosa ajena y comprador es vlido, pero no es
oponible al verdadero dueo y la causa de esta inoponibilidad es su falta de voluntad.
Este ltimo puede reivindicar la cosa y ejercida la accin el comprador tiene derecho
para dirigirse en contra de su vendedor segn las reglas generales para el
saneamiento de la eviccin.
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Pese a lo anterior, hay dos casos en que el verdadero dueo no se dirigir contra el
comprador a non domino:
a.- Cuando es ratificada la venta por el verdadero dueo (vase el artculo 1818
cdigo civil). En otras palabras, concurre la voluntad del verdadero dueo,
ratificando lo obrado por el poseedor no dueo. Esta situacin debemos
relacionarla con la prevista por el artculo 898 inciso 2 del cdigo civil,
disposicin ubicada en el ttulo de la accin reivindicatoria y que regula la
situacin del poseedor no dueo que enajena la cosa y que dicha enajenacin
haga difcil, o imposible, su reivindicacin por el dueo. El dueo podr
dirigirse en contra del que enajen la cosa (vendedor a non domino) y si ste
entrega el precio que recibi por ella, se confirma o ratifica la enajenacin.
b.- Cuando el comprador adquiri por prescripcin. La venta de cosa ajena
constituye un justo ttulo para adquirir la posesin y, consecuentemente, para
ganar el dominio por prescripcin. La extincin del derecho del verdadero
dueo se produce por la prescripcin adquisitiva del derecho y no por el solo
transcurso del tiempo, como incorrectamente lo expresa la norma legal. En
esta hiptesis, el dueo igualmente se dirige en contra del comprador, pero
ste se defiende oponiendo la excepcin de prescripcin adquisitiva y logra que
la demanda sea rechazada.
2).- El vendedor no ha entregado la cosa al
comprador. El verdadero dueo puede ratificar la venta o reivindicar la cosa
vendida de manos del vendedor. En este ltimo caso, el vendedor de cosa ajena se
ver imposibilitado de cumplir su obligacin, pudiendo el comprador solicitar la
resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios.
En materia de efectos de la venta de cosa ajena, debe tenerse presente la
norma del artculo 1819 del cdigo civil, que prev la situacin del vendedor de cosa
ajena que adquiere su dominio despus de celebrada la compraventa. Si ello
acontece, la norma dispone que debe entenderse (ficcin legal) que el comprador, a
quien se le hizo la entrega, adquiri el dominio desde el momento de la tradicin de la
cosa. Esta norma concuerda plenamente con la del artculo 682 inc. 2 del cdigo
civil.
g.- Situaciones especiales que pueden darse con relacin al
consentimiento entre las partes respecto de la cosa vendida y que inciden en el
perfeccionamiento del contrato o en el riesgo de la misma.
Finalmente, con relacin a la cosa, elemento esencial de la compraventa, nos
corresponde referirnos a los artculos 1821, 1822 y 1823 CC. Los dos primeros se
refieren a la compra de gneros y el tercero a la venta de cosas a prueba.
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a.- Venta de una cosa que suele venderse a peso, cuenta o medida (gneros) y
que se seala de manera tal que no pueda confundirse con otra porcin de la
misma cosa. El artculo 1821 del cdigo civil, da un ejemplo: las cosas que se
hallan en un determinado recinto o lugar, como el trigo contenido en un cierto
granero
Si las partes han convenido en el precio de la cosa vendida, el riesgo, pendiente
su entrega, se rige por la regla general del artculo 1820, es decir, pertenece al
comprador, aunque la cosa no se haya pesado, medido o contado. Si las partes
no han convenido en el precio, no hay venta. Se aplica la regla de las especies o
cuerpos ciertos, pese a que la cosa no ha sido identificada (artculo 1820 del
cdigo civil).
Esta regla se justifica por cuanto no hay posibilidad de confusin de la cosa con
otra. El objeto del contrato ya se encuentra determinado dentro del gnero y
ste no puede confundirse con otra porcin del mismo.
El inciso segundo del artculo 1821, se ocupa de una situacin diversa,
colocando el riesgo de cargo del vendedor. Aqu se ha vendido una cosa de
aquellas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, y no se ha determinado
la parte o porcin que se est vendiendo. La ley habla de una parte
indeterminada de un gnero como diez fanegas de trigo de las contenidas en
cierto granero. Se vende un gnero, pero no se especifica qu parte de ste se
vende y por ello se aplica el artculo 1510 del cdigo civil, en cuya virtud la
prdida de una parte del gnero no extingue la obligacin del vendedor,
porque el gnero no perece. Conforme la disposicin, la traslacin del riesgo al
comprador se produce slo una vez que se haya fijado el precio y se haya
pesado, contado o medido la parte que se vende (identificacin de la cosa). Se
vuelve a la regla de las especies o cuerpos ciertos, porque ya no hay posibilidad
de confusin.
b.- Venta de un gnero en la que las partes convienen en el precio y en una
poca para realizar el peso, cuenta o medida de la parte del mismo que se
vende (artculo 1822 cdigo civil). El contrato de venta se encuentra
perfeccionado. Sin embargo, si una de las partes no concurre en la fecha
acordada, la otra tiene accin de resarcimiento de los perjuicios provocados
por la negligencia del que no concurri y, adems, si le conviene, tiene la
facultad de desistirse del contrato. Se debe tener en cuenta que para que
proceda la accin de perjuicios se requiere la no concurrencia en la fecha fijada
se haya producido por negligencia del que incumple, siendo este ltimo
encargado de probar el impedimento del cumplimiento de su obligacin. La
prueba de la diligencia o cuidado corresponde al que debi emplearlo.
c.- La venta a prueba (vase el artculo 1823 cdigo civil). Este precepto regula
la venta de una cosa a prueba. Cuando una cosa se vende a prueba, la ley
entiende que no hay contrato, mientras el comprador no declare que la cosa le
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agrada. Hay aqu una compraventa que se celebra bajo una condicin
suspensiva y meramente potestativa dependiente de la voluntad del
comprador. En cuanto a los riesgos de la cosa que se entreg a prueba, como la
ley entiende que no hay compraventa mientras el comprador no manifiesta su
agrado, stos son de cargo del vendedor. El artculo 6, del Ttulo XXII del
Proyecto de 1842, dispone que si se estipula que se vende a prueba, se
entiende hacerse la venta bajo condicin suspensiva de agradar al comprador
la cosa vendida.
El inciso 2 dispone que sin necesidad de estipulacin, se entiende
hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese
modo. La jurisprudencia ha fallado que se acostumbra comprar a prueba los
caballos destinados a tiro de carruaje; lo mismo ocurre con las ventas segn
muestras, as si las cosas entregadas no guardan conformidad con las aqullas,
el comprador est autorizado a rechazar la entrega, sin que comprometa su
responsabilidad. Finalmente, se declara que el vino es una sustancia que se
acostumbra comprar al gusto.
En la compraventa a prueba, el comprador se reserva la facultad de
comprar o no, por lo que tiene una verdadera opcin en orden a celebrar la
venta. Desde este ngulo podra asimilarse a un contrato de opcin.
LA CAPACIDAD EN LA COMPRAVENTA. (Prrafo 1 De la capacidad para
el contrato de venta. Artculos 1795 a 1799 cdigo civil)
En esta materia, el legislador junto con reiterar la regla del artculo 1446 del cdigo
civil, de general aplicacin, prev varias incapacidades especiales o prohibiciones de
celebrar contrato de compraventa que afectan a determinadas personas.
En efecto, el artculo 1795 prescribe: Son hbiles para el contrato de venta
todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo (incapacidades
especiales) o para celebrar todo contrato (incapacidades generales).
Las incapacidades especiales de las que se habla no son sino prohibiciones de
celebrar contrato de compraventa a ciertas personas, atendido su estado, condicin o
circunstancias en las que se encuentra. Se trata de personas que tienen plena
capacidad de ejercicio, no obstante les est prohibido celebrar el contrato de
compraventa. La sancin por la trasgresin de la prohibicin es la nulidad absoluta
por objeto ilcito: acto prohibido por las leyes.
a.- Incapacidad especial para comprar y vender (vase
el artculo 1796 cdigo civil). El precepto contiene la prohibicin de celebrar
compraventa entre los cnyuges no separados judicialmente y entre el padre o madre
y el hijo sujeto a patria potestad. Aqu se establece una prohibicin de comprar y
vender. Esta prohibicin se establece con la finalidad de proteger los intereses, tanto
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de los cnyuges y los padres y sus hijos sujetos a patria potestad, como para proteger
los de los terceros.
Esta norma contiene un caso de auto-contratacin prohibida, ya que el padre es
representante legal de su hijo sujeto a patria potestad y cuando entre los cnyuges
hay rgimen de sociedad conyugal, el marido es quien tiene la administracin de
los bienes sociales, de sus bienes propios y de los propios de la mujer. Por
consiguiente, tambin habra auto-contratacin prohibida.
Con relacin a la venta entre cnyuges el legislador la permite slo cuando
estn separados judicialmente. La separacin judicial produce efectos en el rgimen
de bienes del matrimonio, poniendo trmino a la sociedad conyugal o a la
participacin en los gananciales que hubiere existido entre los cnyuges.
En todo caso, la prohibicin est establecida con independencia del rgimen de
bienes que tengan los cnyuges, sea sociedad conyugal, separacin total de bienes o
participacin en los gananciales.
Esta disposicin del artculo 1796 del cdigo civil confirma la regla general que
consiste en la plena validez de la contratacin entre cnyuges. La excepcin estara
representada por la compraventa.
b.- Incapacidad especial para vender (vase el artculo 1797 cdigo
civil) La norma prohbe a ciertos funcionarios administradores de establecimientos
pblicos vender alguna parte de los bienes que administra, a menos que estn
expresamente autorizados por la autoridad competente. Segn algunos esta norma
debiera excluirse del cdigo civil, ya que pertenecera al derecho pblico y es
expresin del principio de legalidad que deben observar los funcionarios de la
Administracin del Estado.
c.- Incapacidad especial para comprar (vase el artculo 1798). En su
primera parte prohbe al empleado pblico comprar los bienes, sean stos pblicos o
particulares, que se vendan bajo su ministerio.
El mismo artculo, en su segunda parte, prohbe comprar a los jueces,
abogados, procuradores o Notarios los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se
vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta. Los
abogados, sin embargo, igualmente pueden celebrar un pacto de igualas o de
derechos litigiosos.
d.Auto-contratacin prohibida (vase el artculo 1799,
relacionado con el artculo 412, ambos del cdigo civil) Aqu se prev otro
caso de auto-contratacin prohibida. Si bien a los tutores y curadores se les prohbe
comprar para s cuando se trata de bienes inmuebles; en el caso de los muebles, slo
estn obligados a la observancia de formalidades habilitantes (autorizacin de los
dems guardadores o del juez). La importancia de la distincin se relaciona
estrechamente con la sancin que existe por la trasgresin de la norma; en el primer
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EFECTOS DE LA COMPRAVENTA
Cuando hablamos de los efectos de la compraventa, estamos aludiendo a los
derechos y obligaciones que el contrato produce y las principales son: la obligacin de
entregar la cosa y la de pagar el precio, con sus derechos correlativos.
La doctrina, recurriendo a la distincin del artculo 1444 (elementos del
contrato), distingue tres clases de obligaciones en la compraventa, de la esencia, de la
naturaleza y accidentales:
i.- De la esencia. Obligacin de pagar el precio y entregar la cosa.
ii.- De la naturaleza. Obligacin de saneamiento de la eviccin y los
vicios redhibitorios.
iii.- Accidentales. Pacto comisorios y de retroventa.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
i.- Obligacin de la esencia. Obligacin de entregar la cosa.
(artculos 1793 y 1824, 1 parte).
Este contrato no produce la obligacin de dar la propiedad de la cosa que se
vende, ya que el contrato slo genera derechos y obligaciones. El vendedor se obliga a
efectuar la tradicin, en cuya virtud el comprador adquirir el dominio y no por el
solo efecto jurdico del contrato. Ahora si el vendedor no es dueo de la cosa, ste
cumple haciendo la tradicin al comprador, el que queda en posicin de adquirir por
prescripcin adquisitiva.
Esta obligacin se extiende, tanto a la entrega material, como a la jurdica.
Distincin que pasa desapercibida tratndose de los bienes muebles, no as de los
inmuebles. En efecto, si la cosa es mueble la entrega material se confunde con la
jurdica. En cambio, si se trata de bienes inmuebles la entrega material se distingue
claramente de la jurdica, ya que el modo de efectuarla es diverso. La entrega jurdica
se hace por la inscripcin en el Registro de propiedad del Conservador de Bienes
Races respectivo (tradicin de la cosa ex artculo 686 CC) y la entrega material de la
manera que se estime ms conveniente y que permita al comprador entrar en la
posesin material del inmueble que se est comprando.
Si en una compraventa de inmueble hay entrega jurdica, pero no material, se
estar ante un supuesto de incumplimiento de la obligacin de entregar y el
comprador, podr demandar, o la ejecucin forzada de ella o la resolucin del
contrato; y, en ambos casos, la indemnizacin de daos (artculo 1826 inciso segundo
cdigo civil).
Incluso, cuando hay una venta forzada por el ministerio de la justicia, la
jurisprudencia ha fallado que al juez, como representante del vendedor, no slo le
corresponde cumplir con la obligacin de entrega jurdica, sino tambin con la
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gastos posteriores a la entrega, stos son de cargo del comprador. Esta norma es
consecuente con la del artculo 1806 del cdigo civil.
COSAS QUE COMPRENDE LA ENTREGA
Conforme el artculo 1828 del cdigo civil, el vendedor es obligado a entregar
todo lo que reza el contrato (cfr. con artculos 1568 y 1569 cdigo civil) El pago es la
prestacin de lo que se debe y ello se averigua recurriendo al ttulo que la contiene (el
contrato).
En el caso de los inmuebles, hay norma especial. En efecto, el artculo 1830,
disposicin que prescribe que en la venta de una finca se incluyen los inmuebles a que
se refiere el artculo 570 del cdigo civil, los que lo son por destinacin. Se reputan
inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que estn
permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, no obstante
puedan separarse sin detrimento.
LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA ARTCULO 1820 CDIGO CIVIL
Primeramente, cabe destacar que el vendedor, adems, de estar obligado a la
entrega de la cosa, sobre l pesa la obligacin de conservarla hasta la entrega, siendo
responsable de la prdida de la cosa y de los deterioros que se produzcan por su culpa
leve (vase artculo 1548 cdigo civil).
La mora del comprador en recibir la cosa. Sin embargo, si el comprador se
constituye en mora de recibir, ste deber abonar al vendedor los costos de la
custodia de la cosa, relevndosele de la culpa leve, siendo responsable nicamente de
la culpa grave o del dolo (vase el artculo 1827 con relacin con el artculo 1680 del
cdigo civil) El legislador habla de los costos de alquiler de almacenes, graneros o
vasijas en que se contenga lo vendido. En consecuencia, la mora del comprador en
recibir la cosa produce una alteracin de la regla de la diligencia exigible, se releva al
vendedor del cuidado ordinario en la conservacin de la cosa.
Por su parte, el artculo 1680 dispone que la destruccin de la cosa durante la mora
del acreedor de recibirla slo hace responsable al deudor de la culpa grave y del dolo.
Con relacin a los riesgos de la cosa, el artculo 1820 reitera la regla del artculo 1550,
pero ahora para las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto nacida de un
contrato bilateral, poniendo de cargo del acreedor el riesgo de prdida o deterioro de
la cosa (res perit creditori). Si la cosa perece o se deteriora por un caso fortuito o de
fuerza mayor, el comprador, pese a la extincin total o parcial de la obligacin del
vendedor (entregar la cosa) sigue obligado a pagar el precio ntegramente.
Si la cosa se vende bajo condicin suspensiva y sta perece estando pendiente la
condicin, el riesgo ser de cargo del vendedor. La verdad es que en este caso la regla
no es la res perit debitori, sino la del res perit domino (la cosa perece para su dueo),
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Por consiguiente, la regla en esta clase de venta es que las partes debern responder
por las diferencias que resulten de comparar la cabida real del predio que se compra o
vende, con la que se declara en el contrato (cabida declarada), dando lugar a las
acciones para pedir la rebaja o el aumento del precio segn corresponda (derecho del
comprador a la rebaja del precio o derecho del vendedor al aumento de precio del
vendedor).
Aqu el legislador intenta corregir las desproporciones en las prestaciones que pueden
seguirse de esta diferencia entre lo declarado en el contrato y lo que verdaderamente
se entrega. Lo interesante es que, con independencia de si el afectado con la
diferencia sea el vendedor o el comprador, la ley establece un lmite, permitindole
siempre al comprador, ms all de ese lmite, salirse del contrato (desistirse) con
derecho a indemnizacin de daos. El vendedor no se comporta de modo diligente al
declarar vender ms o menos de lo que realmente entregar, ello justifica el derecho a
la indemnizacin de daos que tiene en todo caso el comprador que se desiste del
contrato.
Los supuestos que se pueden dar son los que siguen:
a).- cabida real mayor que la cabida declarada (artculo
1832 inciso primero, cdigo civil). En esta hiptesis el comprador est obligado a
aumentar proporcionalmente el precio, salvo que el precio de la cabida excedente
supere la dcima parte de la cabida real. Si el precio supera este lmite, el comprador
puede a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio; o desistirse del
contrato. Si hace uso de esta ltima facultad, el vendedor deber resarcirle los
perjuicios. Vgr. Se declara en la escritura pblica de compraventa que el inmueble
tiene una superficie de 60 hectreas (cabida declarada) a un precio de $ 1.000.000
por hectrea por un precio total de $ 60.000.000 y, en realidad, se entregan 80
hectreas (cabida real). El efecto es que el vendedor tiene derecho a un aumento
proporcional del precio, pero como el valor de la diferencia supera la dcima parte del
precio del contrato, al comprador le asiste una opcin: o consiente en el aumento del
precio; o se desiste del contrato con derecho a indemnizacin de daos.
b).- cabida real menor que la declarada (artculo 1832
inciso segundo) Aqu el vendedor deber completar la cabida que falta, y si esto no le
fuere posible, o no se le exige por el comprador, deber disminuir proporcionalmente
el precio. Sin embargo, si el precio de la cabida que falta excede la dcima parte del
precio de la cabida completa, el comprador puede a su arbitrio aceptar la disminucin
del precio, o desistir del contrato, y si desiste tendr derecho a que se indemnicen los
perjuicios. Vgr. Se declara en la escritura pblica de compraventa que el inmueble
tiene una superficie de 50 hectreas a un precio de $ 300.000 por hectrea lo que da
un total de $15.000.000 (cabida declarada) y, en realidad, el vendedor entreg 40
hectreas (cabida real). El efecto es que el vendedor debe completar la cabida que
falta, si ello le fuere posible y se le exigiere por el comprador. Si no es posible o el
comprador no lo exige, el comprador tiene derecho a una disminucin proporcional
del precio ($ 3.000.000). Pero como el precio de la cabida que falta excede en ms de
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una dcima parte del precio de la cabida completa (cabida declarada) al comprador le
asiste una opcin: o consiente en la rebaja del precio; o se desiste del contrato con
derecho a indemnizacin de daos.
En cuanto a la prescripcin de las acciones a que dan lugar estas situaciones,
ellas prescriben en el plazo de un ao desde la entrega de la cosa (artculo 1834 cdigo
civil).
En cualquiera de estos supuestos, podramos estar en presencia de un caso de
lesin enorme, por ello el artculo 1836 del cdigo civil declara que adems de las
acciones a que se ha hecho referencia, compete a las partes la accin rescisoria por
lesin enorme, que prescribe segn las reglas generales.
El artculo 1835 reconoce a las partes las acciones de los artculos1832 y 1833
en todo contrato de compraventa que tenga por objeto un todo, o conjunto de efectos
o mercaderas. O sea, si se vende un conjunto de mercaderas, o un genero que se ha
determinado en cuanto a su extensin (artculos 1821 -1822), y despus resulta que la
cantidad o medida real, difiere de la declarada, las partes gozarn de las acciones de
disminucin o aumento del precio estudiadas, gozando en todo caso el comprador de
la opcin en caso que el precio de la diferencia supere la dcima parte del precio de la
cabida.
iii.- Ad corpus (artculo 1833 cdigo civil) esta es la regla general, si se
vende un predio ad corpus, es decir, como especie o cuerpo cierto, ninguna de las
partes tendr derecho a pedir aumento o rebaja del precio, sea cual fuere la cabida del
predio.
iv.- Ad corpus con sealamiento de linderos (artculo 1833 inciso
segundo cdigo civil) En este caso, el vendedor est obligado a entregar todo lo
comprendido dentro de los linderos. Si no se puede o no se exige, el comprador
tendr la accin del inciso segundo del artculo 1832, es decir, podr exigir o la
disminucin proporcional del precio o desistirse del contrato, con derecho a
indemnizacin de daos.
OBLIGACION
DE
SANEAMIENTO
Y
PRIMERAMENTE
SANEAMIENTO POR EVICCION (prrafo VII art. 1837 a 1870)
DEL
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derechos de dominio u otro distinto sobre la cosa; sea a causa de defectos o vicios de
la misma que hagan que no sirva para el fin para el que fue comprada, o slo lo haga
imperfectamente.
Con el acaecimiento de cualquiera de estos hechos cesa la posesin
pacfica, tranquila y til, hacindose exigible el derecho del comprador para que el
vendedor le sanee la cosa vendida. Se hace exigible la obligacin de saneamiento de la
cosa vendida por parte del vendedor.
El artculo 1837 pone de cargo del vendedor esta obligacin de
saneamiento, la que comprende dos objetos. Primero, amparar al comprador en el
dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y segundo, responder de los defectos
ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios.
Por lo tanto, el vendedor est obligado a defender al comprador de los
ataques de los terceros que pretendan algn derecho sobre la cosa y, adems, deber
indemnizar al comprador todos los vicios o defectos que la cosa adolezca.
Caractersticas de esta obligacin
1) Es una obligacin de la naturaleza, en tanto sin ser de la esencia de la
compraventa, se entiende pertenecerle sin necesidad de una clusula expresa. Al ser
una obligacin de la naturaleza, las partes, haciendo uso de su libertad contractual,
pueden modificarla e incluso derogarla, para el caso concreto. Del artculo 1839 del
cdigo civil se infiere que la obligacin de sanear las evicciones de la cosa es un
elemento de la naturaleza, al disponer en su parte final: "salvo en cuanto se haya
estipulado lo contrario". Por su parte, el artculo 1842 del cdigo civil permite todo
pacto que exima de la obligacin de saneamiento por eviccin, pero con un lmite:
siempre que en ste no haya habido mala fe del vendedor, en cuyo caso el pacto ser
nulo. Adems, pese a la plena validez del pacto, ste no alcanza la obligacin del
vendedor de restituir el precio en caso de eviccin (artculo 1852 cdigo civil).
De su lado, el artculo 1859 autoriza a las partes eximir al vendedor de su obligacin
de sanear los vicios ocultos, quedando excluidos aquellos vicios de que tuvo
conocimiento el vendedor al momento del contrato y de los cuales no dio noticia al
comprador. Pese al pacto, el vendedor igualmente estar obligado al saneamiento de
tales vicios.
2) Es una obligacin condicional. Como se ha expresado, la obligacin de
saneamiento slo es exigible por el acaecimiento de alguno de los hechos antes
mencionados: una reclamacin de un tercero; o la existencia de vicios ocultos. Por lo
tanto, si ninguna de estas circunstancias concurre la obligacin en estudio nunca se
har exigible. El artculo 1856 fija el plazo de prescripcin de la accin de
saneamiento por eviccin en lo tocante a la indemnizacin por los perjuicios que es de
4 aos; en lo relativo a la restitucin del precio se aplican las reglas generales de
prescripcin extintiva. La accin redhibitoria (vicios ocultos) prescribe en 6 aos en
las compraventas para bienes muebles y en un ao respecto de los inmuebles, salvo
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estipulacin de las partes o de las leyes especiales (vase el artculo 1866: se autoriza a
las partes para ampliar o reducir el plazo de prescripcin).
3) Es una obligacin de garanta que no es exclusiva de la compraventa, ya
que se aplica en general a todos los contratos onerosos, por ejemplo, el contrato de
arrendamiento, la particin, las donaciones onerosas, el contrato de sociedad,
etctera.
Tarea. El alumno deber estudiar por su cuenta la regulacin de esta obligacin de
garanta fuera del contrato de compraventa.
OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR EVICCION DE LA COSA
El objeto de la obligacin es amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica
de la cosa vendida. Por lo tanto, lo que hace exigible esta obligacin es la turbacin en
la posesin y goce pacfico y tranquilo de los derechos que adquiri el comprador. Se
persigue defender al comprador de toda turbacin o molestia de carcter legal y no de
hecho, causadas por un tercero que cree tener un derecho sobre la cosa; e
indemnizarlo si la turbacin es acogida y la cosa resulta evicta.
El artculo 1838 del cdigo civil dispones: Hay eviccin de la cosa comprada,
cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial". Sin
embargo, la exigibilidad de la obligacin de saneamiento es anterior, al producirse la
turbacin o molestia a consecuencia de la demanda del tercero, demanda que podr
ser acogida o no. Si es acogida, segn el artculo 1838, habr eviccin y el vendedor
estar obligado a la indemnizacin de perjuicios, incluida la restitucin del precio de
compra.
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cumpliendo
su
obligacin
de
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obligado, ni siquiera a la restitucin del precio de venta (vase el artculo 1852, inciso
3, cdigo civil)
i.- cuando el comprador celebra el contrato de
compraventa a sabiendas que la cosa era ajena (asume tcitamente el riesgo de la
eviccin)
ii.- cuando el comprador, expresamente, tom sobre s el
riesgo de la eviccin, especificndolo en el contrato.
b.- Costas legales. Las costas legales del contrato de venta que hayan
sido de cargo del comprador.
c.- Frutos. El valor de los frutos a que el comprador hubiere sido
obligado a restituir al dueo, salvo el caso en que el comprador toma sobre s la
defensa, pese al allanamiento del citado (vase el artculo 1845 cdigo civil)
d.- Costas judiciales. Las costas en que el comprador haya incurrido a
consecuencia de la demanda del tercero, sin perjuicio de aplicarse la misma regla de
excepcin del numerando anterior (vase el artculo 1845 cdigo civil)
e.- Aumento de valor. El aumento de valor de la cosa en poder del
comprador, aunque ste se haya producido por causas naturales, o por el solo
transcurso del tiempo. Se excluyen las mejoras necesarias y las tiles en caso que el
tercero que obtuvo en el juicio haya sido condenado a pagarlas al comprador.
Tratndose de las mejoras voluptuarias, si el vendedor estuvo de mala fe, ser
condenado a pagarlas, salvo que el comprador haya optado por retirarlas (vase los
artculos 911 y artculo 1849, ambos del cdigo civil)
Esta regla del aumento de valor reconoce una limitacin al quantum del
aumento de valor de la cosa, contenida en el artculo 1850 del cdigo civil, disposicin
que prescribe que el vendedor no ser obligado a pagar el exceso de precio producido
por causas naturales, o por el transcurso del tiempo, que supere la cuarta parte del
precio de venta, a menos que el vendedor estuviese de mala fe, caso en el cual ser
condenado a pagar todo el aumento, sin ninguna limitacin (vase artculo 1849
cdigo civil).
Reglas especiales con relacin a los efectos de la eviccin y a su
extensin.
1.- Regla de excepcin para el supuesto de eviccin como consecuencia de una venta
forzada por el ministerio de la justicia. ( vase el artculo 1851 cdigo civil) En esta
clase de compraventas el vendedor no ser obligado para con el comprador, sino a
pagar el precio producido en la subasta. La extensin de las prestaciones se limita al
importe del precio de venta.
2.- Rescisin de la compraventa por eviccin parcial de la cosa (vase artculos1852
inciso final, 1853 y 1854, todos del cdigo civil)
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personales que hubiese enervado la accin (vase el artculo 1843 inciso 3, parte
final)
4.- Casos especiales. El artculo 1846 del cdigo civil prev dos casos
especiales en los que la obligacin de sanear la eviccin cesa.
a.- cuando el comprador y el demandante de eviccin se
someten a un juicio arbitral, sin consentimiento del vendedor y el rbitro falla contra
el comprador.
b.- cuando el comprador pierde la posesin por su culpa y
de ello se sigue la eviccin.
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iii.- Que el vicio sea oculto. El vicio no debe haber sido manifestado por el
vendedor y ser de tal naturaleza que el comprador pudo ignorarlo sin negligencia
grave de su parte, o que no los haya podido conocer fcilmente, en razn de su
profesin u oficio.
Con relacin a este ltimo requisito y, en especial, a la ignorancia del vicio por parte
del comprador, la jurisprudencia ha fallado lo siguiente:
a.- No es verosmil que el dueo de una panadera, como persona prctica, no
conozca la calidad de la harina que compra para dedicarla a su industria o
que, no conocindola, no la someta a prueba antes de utilizarla. (Corte de
Apelaciones de Santiago, 25 de julio de 1881, Gaceta Jurdica N 1278, p. 762)
b.- El comprador, que carece de conocimientos especiales, ha podido ignorar,
sin negligencia grave de su parte, la existencia de la enfermedad de galpago
en un caballo, si ste, al tiempo de la venta, slo presentaba una rasmilladura
insignificante (sentencia arriba citada)
Vicio elevado a la categora de redhibitorio por voluntad de las partes. Sin perjuicio de
lo anterior, las partes pueden hacer redhibitorios vicios que a la luz de los requisitos
antes vistos no lo sean. Aqu encontramos un reconocimiento por parte del legislador
que esta obligacin constituye un elemento de la naturaleza del contrato de
compraventa (vase el artculo 1863 cdigo civil). La libertad contractual puede elevar
vicios a la categora de redhibitorios, pese a que no renan los requisitos del artculo
1858 del cdigo civil. As, por ejemplo, podra suceder que al comprador le interese
utilizar la cosa para un fin especial que no coincide precisamente con su uso natural y
logra incluir una clusula que declare que si la cosa no sirve para ese fin especial, se
entiende que adolece de un vicio oculto o redhibitorio, disponiendo de la accin
redhibitoria conforme la ley. Se trata de un caso en que la cosa, pese a su defecto sirve
para su uso natural, sin embrago es intil para el uso que verdaderamente motiv la
celebracin del contrato por parte del comprador.
Vicios redhibitorios y error sustancial.
Estas son dos instituciones distintas, pero que en la prctica pueden llegar a
confundirse. No resulta indiferente afirmar que se est en presencia de un error
sustancial o un vicio redhibitorio, ya que las sanciones en uno y otro caso son diversas
y lo mismo con relacin a los plazos de prescripcin. Por su parte, el profesor
Alessandri, seala como criterio de distincin entre una y otra institucin, el que el
error sustancial no impide el uso de la cosa; en cambio, el vicio redhibitorio hace
inservible la cosa para su uso natural o que slo sirva imperfectamente.
REMEDIOS DEL COMPRADOR FRENTE AL VICIO REDHIBITORIO DE
LA COSA
El comprador afectado por un vicio redhibitorio podr solicitar, a su arbitrio, o la
rescisin de la venta; o la rebaja proporcional del precio (actio quanti minoris) (vase
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En este caso, el comprador slo tendr derecho a la accin redhibitoria por la cosa
viciosa y no por el conjunto, sin importar si pago un precio por el total de las cosas o
por cada una de ellas separadamente. Podr, sin embargo, ejercer la accin
redhibitoria por el total, en aquellos casos en que aparezca que el comprador no
habra comprado el conjunto, sin esa cosa, por ejemplo, cuando se compra un juego
de muebles. En esta norma el legislador habla de la accin redhibitoria
identificndola con la rescisoria.
Caso de las ventas forzadas (vase artculo 1865 cdigo civil)
En el caso de las ventas forzadas hechas por el ministerio de la justicia no procede el
ejercicio de la accin redhibitoria, salvo cuando se trate de vicios que el vendedor
conoca, o deba conocer y no los declar cuando el comprador se lo solicito. En esta
ltima situacin proceder la accin redhibitoria y la indemnizacin de perjuicios.
Quedan excluidas del mbito de esta disposicin las ventas voluntarias hechas en
pblica subasta, como por ejemplo, cuando el guardador pretende vender un
inmueble de propiedad del pupilo (artculo 394 cdigo civil)
Sobre este particular la jurisprudencia ha fallado que la disposicin del artculo 1865
del cdigo civil se aplica slo a las ventas forzadas hechas por la autoridad de la
justicia, pero no a las ventas voluntarias que tienen lugar en subasta pblica a
solicitud o por determinacin del dueo, como en el remate pedido por los albaceas
de la sucesin de ste con una tasacin presentada por ellos mismos. (Corte de
Apelaciones de Santiago, 2 de agosto de 1865, Gaceta Jurdica, 1865, N 1519, p. 632)
Caso en que el vicio no es grave en los trminos del artculo 1858 N 2.
Cuando el vicio no rene el requisito del numeral 2 de artculo citado, el comprador
slo tendr derecho a pedir la rebaja del precio, quedando excluido el ejercicio de la
accin de rescisin (vase el artculo1868 cdigo civil).
Extincin de la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios
Prescripcin de la accin redhibitoria
Primero que todo, debemos tener presente que si bien el legislador fija los
plazos de prescripcin de la accin redhibitoria - rescisoria y de rebaja de precio cuya extensin depende de si la compraventa tiene por objeto una cosa mueble o
inmueble, el mismo cdigo en su artculo 1866 reconoce a las partes la libertad para
ampliar o restringir estos plazos.
Recurriendo a la reglas del cdigo civil, para averiguar sobre la extensin de los
plazos de prescripcin, debemos distinguir segn el vicio redhibitorio afecte a un
bien mueble o inmueble (vase los artculos 1866, 1867 y 1869, todos del cdigo civil)
i.- bienes muebles
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si bien regula la extensin de las prestaciones que se deben las partes luego de
declarada la resolucin del contrato, reconoce que puede haber resolucin pese a que
el incumplimiento no sea imputable al deudor (sin culpa del comprador se haya
hecho imposible cumplir lo pactado).
Con relacin a los efectos de la resolucin respecto de terceros. El vendedor tiene
derecho contra terceros poseedores segn las reglas generales de los artculos 1490 y
1491. Sin embargo, no tendr esta accin contra terceros poseedores cuando en la
escritura de venta se exprese que se ha pagado el precio, a menos que se pruebe la
nulidad o falsificacin de la escritura (vase artculo 1876 cdigo civil).
Ahora bien, la Corte Suprema en su fallo del 11 de junio de 2003, Ana Mery Tapia
Daz con Empresa de Servicios Integrales Alpes Ltda.. Ha sealado que el artculo
1876 incisi 2, no solo se aplica frente a terceros poseedores, sino tambin cuando la
falta de pago del precio de la compraventa es cuestin controvertida directamente
entre vendedor y comprador.
2.- Incumplimiento de la obligacin de recibir la cosa (artculo 1827 cdigo civil)
El efecto jurdico de la mora del comprador de recibir la cosa (vase el artculo 1827
cdigo civil) ste consiste en poner de cargo del comprador los gastos de conservacin
de la cosa vendida y, adems, altera el grado de diligencia exigible al vendedor en su
obligacin de conservar la cosa pendiente la entrega. La disposicin ordena al
comprador abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que
se contenga la cosa y releva al vendedor de la diligencia o cuidado ordinario,
hacindolo responsable nicamente de dolo y la culpa grave.
Segn Alessandri el incumplimiento de la obligacin de recibir la cosa del comprador,
no slo acarrea las consecuencias ya descritas, sino tambin dara derecho al
vendedor para solicitar la ejecucin forzada o la resolucin del contrato en los
trminos del artculo 1873 del cdigo civil. Sin embargo, en nuestra opinin, la
obligacin de recepcin de la cosa no es una obligacin interdependiente de la de
entregar la cosa, por lo cual no cabe aplicar el efecto particular de los contratos
bilaterales del artculo 1489 y mucho menos la norma del artculo 1873 que se refiere
exclusivamente al incumplimiento de la obligacin de pagar el precio. Los nicos
efectos que produce la mora del comprador son los descritos por la norma del artculo
1827 del cdigo civil. La obligacin de recibir la cosa es una obligacin accesoria, en
contraposicin a la de pagar el precio que es una obligacin principal, segn el propio
artculo 1871 del cdigo civil.
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La rescisin por lesin enorme es una sancin de derecho estricto cuyo objeto es la
rescisin de las compraventas voluntarias de bienes inmuebles en las que exista una
desproporcin enorme entre las prestaciones de las partes.
La lesin enorme no es una institucin de aplicacin general, sino que se aplica a los
casos expresamente establecidos por el legislador y, adems, dentro de estos casos, la
ley no sanciona cualquier desproporcin de las prestaciones, sino aqullas que el
legislador considera enormes.
En materia de compraventa, la nica sancin que trae aparejada la lesin enorme es
la rescisin del contrato, a diferencia de lo que acontece en otros casos de lesin
diseminados en el cdigo civil y en leyes especiales (remisin al curso de derecho civil
I), en los que la sancin consiste en la rebaja de la prestacin excesiva. Otra cosa es
que luego de declarada la rescisin, por lesin enorme, en contra de cualquiera de las
partes, sta pueda hacer subsistir el contrato, o restituyendo el exceso recibido
(vendedor), o completando el justo precio (comprador) (vase el artculo 1890 cdigo
civil)
Requisitos
1.- Que la lesin sea enorme segn los trminos del artculo 1889 del cdigo
civil.
2.- La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesin enorme.
1.- La lesin debe revestir una cierta gravedad. Como se sabe, todo contrato envuelve
naturalmente un pequeo margen de especulacin y desproporcin, que se traduce
en el beneficio para alguna de las partes contratantes y en la prdida correlativa para
la otra. Sin embargo, tratndose de ciertas compraventas, el legislador pone un lmite
al margen de ganancia que provenga del negocio y es por eso que cuando la lesin es
enorme autoriza a la parte afectada a solicitar que se rescinda el contrato.
Para decidir sobre la gravedad de la lesin, el legislador recurre a un dato objetivo,
el justo precio de la cosa al tiempo de la celebracin del contrato (artculo 1889,
inciso segundo), comparndolo con el precio del contrato, el convenido por las partes.
Segn sea la diferencia entre el dato objetivo (justo precio) y el concreto o subjetivo
(precio del contrato), habr lesin enorme o no.
Por consiguiente, el criterio en que se inspira la ley, es el mismo para ambos
contratantes.
El justo precio de la cosa se refiere al valor de cambio de la misma, a su valor
comercial y no a un valor de afeccin; y se determina, tal como lo seala el artculo
1889 inciso final, al tiempo de la celebracin del contrato. Esta regla resulta lgica,
puesto que es en esa poca cuando se manifiesta la voluntad por las partes.
La lesin enorme puede ser invocada, tanto por el vendedor, como por el comprador.
El artculo 1889 se encarga de determinar cundo hay lesin enorme:
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Dentro de los pactos accesorios tpicos del contrato de venta, debemos considerar: el
pacto comisorio (artculos 1877 y siguientes), el pacto de retroventa (artculo 1881 y
siguientes), el de retracto (artculo 1886), las arras (artculos 1803 y siguientes) y las
formalidades convencionales (artculo 1802).
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a la de pagar el precio, debe respetarse el acuerdo de voluntad de las partes, sin que la
parte incumplidora pueda hacer subsistir el contrato luego de producido el
incumplimiento. En estos casos rige plenamente el artculo 1545 del cdigo civil.
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d.- El vendedor est obligado al pago de las mejoras necesarias, y tambin de las
tiles o voluptuarias cuando stas se haya hecho con su consentimiento. ( vase
artculo 1883, inciso tercero, cdigo civil)
B.- Efectos respecto de terceros
Como se ha expresado, el artculo 1882 del cdigo civil se remite expresamente a las
normas de los artculos 1490 y 1491, que regulan los efectos respecto de terceros de la
condicin resolutoria tcita cumplida, segn se trate de una cosa mueble o inmueble.
Problema.
Qu relacin existe entre el pacto de retroventa y los llamados contratos
pignoraticios?
PACTO DE RETRACTO (artculo 1886 cdigo civil)
Concepto. Es una estipulacin por la cual la compraventa queda resuelta si dentro
de un plazo, que no podr exceder de un ao, se presenta un nuevo comprador
ofreciendo condiciones ms favorables.
Esta resolucin se producir a menos que el comprador o el tercero a quien se le
hubiere enajenado la cosa se allanen a ofrecer esas mismas condiciones ms
favorables.
En esta materia, rigen las mismas reglas de la retroventa contenidas en los artculos
1882 y 1883 del cdigo civil.
El pacto de retracto es una condicin resolutoria ordinaria que consiste en que se
presente un nuevo comprador, dentro del plazo convenido o el mximo legal,
ofreciendo condiciones contractuales ms favorables.
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