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lvaro Vidal Olivares

EL CONTRATO DE PROMESA GENERALIDADES Y CONCEPTO La locucin promesa suele emplearse en el sentido de una expresin que denota la idea de dar, hacer o no hacer alguna cosa. Jurdicamente, la promesa se emplea como sinnimo de acto voluntario, hecho con la intencin de producir determinado efecto jurdico. En este sentido (como acto jurdico), la ley XI de la Partida Primera de las Siete Partidas, consigna que la promisin es la oferta que una persona hace a otra de darle o hacerle alguna cosa. El contrato de promesa en nuestro ordenamiento jurdico es una figura preparatoria general, su nombre preciso es contrato de promesa de celebrar un contrato. A travs de l se puede conducir a las partes a la celebracin de cualquier tipo de contrato definitivo (tpico o atpico). Tiene lugar cuando las partes no pudiendo o queriendo alcanzar un resultado econmico-jurdico definitivo, buscan comprometerse desde ya con la celebracin de un contrato definitivo especfico. Este contrato se encuentra regulado en el artculo 1554 del Cdigo Civil, ubicado en el ttulo XII del libro IV, al tratar Del efecto de las obligaciones. El legislador no nos da una definicin del contrato, pero la jurisprudencia ha fallado que es aquel contrato por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condicin, cumplindose con todos los requisitos que establece el artculo 1554 del cdigo civil. (Revista de derecho y jurisprudencia, tomo 60, seccin segunda, pg. 85) . El tribunal Supremo Espaol de 1957 declar que por el contrato de promesa se conviene en la celebracin de otro contrato futuro y lo que caracteriza a la promesa es que las partes quedan obligadas a otorgar, en un momento posterior, un contrato que es buscado por ellas. Por su parte, Luis Claro Solar afirma que la promesa de celebrar un contrato es una convencin que tiene su objeto propio y obligaciones independientes del objeto y obligaciones del contrato prometido. Otro autor, Fernando Fueyo, sostiene que es aquel contrato por el cual una o ambas partes se comprometen a celebrar un contrato en el futuro, debiendo cumplirse con los requisitos legales. Pregunta Cul cree usted es la justificacin y la utilidad de celebrar un contrato de promesa?
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CARACTERISTICAS I Es un contrato preparatorio. Las partes celebran este contrato con la finalidad precisa de celebrar otro que es el verdaderamente querido por ellas, el definitivo, que es el que se celebra en cumplimiento de la obligacin de hacer a que da origen el contrato preparatorio, en este caso, la promesa. Esta obligacin de hacer consiste en la suscripcin, dentro de un plazo o al cumplirse una condicin, el contrato definitivo. El objeto del contrato de promesa es precisamente la celebracin del contrato definitivo. II Es un contrato principal. Subsiste por s mismo, sin necesidad de otra convencin. Por eso, el contrato de promesa es un contrato principal, como tambin lo es o podra serlo el contrato prometido. No existe dependencia entre uno y otro acto jurdico; por el contrario, son absolutamente independientes entre s. Slo existe una relacin ntima entre ellos que determina que en el primero se encuentre el origen del segundo, en tanto de aqul nace la obligacin de celebrar ste. Esta independencia se manifiesta en que al contrato de promesa no le sern aplicables los requisitos propios del contrato definitivo (vgr. solemnidades legales). Adems, la promesa produce efectos jurdicos por s sola, independientemente a que se celebre, o no, el contrato definitivo. Es ms la no celebracin del contrato prometido (incumplimiento de la promesa), produce los efectos propios del incumplimiento de una obligacin de hacer: el acreedor puede, o demandar la ejecucin forzosa de la obligacin (celebrar el contrato) o la indemnizacin de perjuicios. 1553 CC; pudiendo sumar la resolucin del contrato si la promesa es bilateral. Es un contrato solemne. La solemnidad consiste en la "simple escrituracin", y ella se exige en atencin a la naturaleza del contrato. Para que la promesa sea perfecta es necesaria la simple escrituracin, a pesar de que el contrato definitivo deba constar por escritura pblica, o sea necesaria cualquier otra solemnidad objetiva, ya que el contrato de promesa es un contrato independiente y la solemnidad no lo alcanza (no hay transmisibilidad de la solemnidad del contrato prometido) III IV. Es un contrato esencialmente sujeto a modalidad (plazo o condicin ex N 3 art. 1554 CC) La modalidad constituye un elemento de la esencia del contrato de promesa, haciendo excepcin a la caracterstica propia de las modalidades, en cuanto constituyen elementos accidentales de los actos jurdicos (vase el artculo 1444 CC). La obligacin de celebrar el contrato prometido se deber cumplir dentro de un cierto plazo o en el evento de una condicin.
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V Contrato de derecho estricto. El contrato de promesa, adems de cumplir con los requisitos de todo acto jurdico, debe cumplir tambin con los requisitos especiales del artculo 1554. La omisin de los primeros, podr acarrear la nulidad absoluta o relativa del contrato de promesa; en cambio, la de los segundos, acarrear necesariamente la nulidad absoluta del contrato de promesa, pudiendo sostenerse tericamente inexistencia jurdica. La promesa para la ley es excepcionalmente existente y vlida. Para que llegue a perfeccionarse deben concurrir copulativamente los requisitos del artculo 1554 CC. Sus efectos quedan condicionados, como lo dispone el precepto, a dicha observancia. VI Es un contrato de vigencia esencialmente transitoria. Es un medio para obtener un contrato definitivo, que podr o no celebrarse. VII Las partes intervinientes. Ellas toman el nombre de "promitentes" y debern ser las mismas, actuando personalmente o representadas, en el contrato definitivo. VIII En cuanto a sus efectos, puede ser unilateral o bilateral. De esta forma es posible la celebracin de un contrato de promesa unilateral de un contrato unilateral. As, por ejemplo, se promete celebrar un contrato de comodato, faltando para su perfeccionamiento nicamente la entrega de la cosa objeto del mismo. Si el promitente comodante se reserva la facultad de exigir la entrega de la cosa al promitente comodatario, la promesa sera un contrato unilateral para la celebracin de un contrato unilateral. Tambin podra acontecer que ambas partes se obliguen a la celebracin del contrato de comodato y la promesa sera un contrato bilateral para la celebracin de un contrato unilateral. Se discute si es posible celebrar un contrato de promesa unilateral de un contrato bilateral, o sea, un contrato en que slo uno de los contratantes quede obligado a otorgar el contrato definitivo, mientras el otro estara facultado para exigir el otorgamiento (cumplimiento del contrato) sin estar obligado a celebrarlo a requerimiento de su contra parte. Ej. A promete vender un inmueble a B en un precio X. B celebra la promesa, pero no se obliga a comprar el inmueble, sino que se reserva la facultad de exigir la celebracin del contrato al promitente vendedor, si lo estima conveniente, dentro de un determinado plazo o cumplida que sea una condicin. Mientras no haga uso de su facultad el promitente vendedor no puede exigir la celebracin del contrato. Por el contrario, si hace uso de ella, el promitente vendedor est obligado a celebrar el contrato.

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Se discute la validez de este contrato, reconocindose dos posiciones: i.- Se sostiene que el contrato es nulo por no cumplirse con los requisitos del art. 1554 (N 2, especialmente) porque el perfeccionamiento del contrato definitivo queda entregado a la sola voluntad de quien se reserva la facultad de exigir su celebracin y, por esta razn, se tratara de una condicin meramente potestativa, dependiente de la sola voluntad de quien se obliga (el deudor) y, por lo tanto, nula segn el artculo 1478 CC. ii.- Otro sector postula que la promesa unilateral es plenamente vlida y eficaz. Se basan en el principio de la libertad contractual, la generalidad de los trminos del art. 1554 y la aceptacin de la ley de numerosos casos en que el perfeccionamiento del contrato depende de la sola voluntad de una de las partes. Adems, rebaten la posicin anterior sealando que esta se funda en una exgesis muy estrecha y exagerada del art. 1554. Igualmente, desechan el argumento del art. 1478 al sealar que en este caso de promesa unilateral, la celebracin del contrato prometido depende de la mera voluntad del acreedor de la obligacin; por lo tanto, aplicando el inciso segundo de la norma, esta condicin vale. (vase el artculo 1478, inciso segundo) Algunos ven en este contrato de promesa unilateral ms que un contrato de promesa, un contrato de opcin, en tanto el acreedor de la obligacin de hacer tiene la opcin de exigir la celebracin del contrato o no. Y slo resultar obligada su contraparte cuando haga uso de la referida opcin. IX.- En contrato preparatorio general. Por este contrato se puede prometer cualquiera clase de contrato, sea consensual, solemne o real. Se plantea el problema sobre la posibilidad de celebrar una promesa de celebrar un contrato consensual. Mucho se ha discutido en la doctrina sobre este particular, y la discusin proviene de la circunstancia que el art. 1554 N 4 no menciona los contratos consensuales y slo se refiere a los contratos reales o solemnes. El problema tiene un origen histrico por cuanto en los proyectos de Cdigo Civil, anteriores al indito, el artculo 1733 que prevena sobre la promesa, dispona: La promesa de celebrar un contrato especificndolo en todas sus partes, es una obligacin de hacer y est sujeta a lo dispuesto en el artculo precedente, a menos que el contrato sea de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, en cuyo caso la promesa equivaldr al contrato mismo Para quienes sostienen su improcedencia, la promesa de un contrato consensual se confundira con el contrato definitivo, ello porque el mismo N 4 exige la especificacin del contrato prometido, y as por ejemplo si se tratase de una
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promesa de compraventa de cosa mueble, debera determinarse la cosa y el precio, y aplicando el art. 1801 CC la compraventa se reputara perfecta. El problema radica en aclarar de qu manera se cumplira la obligacin de otorgar el contrato definitivo. La respuesta de quienes sostienen la improcedencia de esta figura, es que la nica forma de hacerlo es a travs del cumplimiento de las obligaciones del contrato definitivo, siendo una nueva prueba de la identificacin de ste con la pretendida promesa. Sin embargo, la mayora de los autores y la jurisprudencia estima procedente la promesa de contrato consensual, porque si bien ella supone un acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato prometido, no es preciso determinar ntegramente los elementos del contrato (su contenido), e incluso algunos de ellos pueden reservarse para ms adelante por las partes. Se apoyan en la generalidad del art. 1554 y en el principio de la libertad contractual. Adems, si se tiene en vista la justificacin de celebrar un contrato de promesa, sta se extiende igualmente al caso de los contratos consensales (idea de obstculo que impide la celebracin del contrato) REQUISITOS La promesa, como contrato que es, deber cumplir para ser eficaz con todos los requisitos generales a los contratos (teora del acto jurdico). Pero, adems se debe cumplir con ciertos requisitos especiales (elementos de la esencia) que prescribe el art. 1554. Se trata de un contrato de derecho estricto. De cualquier forma, debe tenerse presente que nuestro legislador considera a la promesa ms por su efecto jurdico que por su naturaleza contractual, ello explica que se la regule a propsito de los efectos de las obligaciones de hacer. El artculo 1554 del cdigo civil dispone: La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1 Que la promesa conste por escrito. La ley slo exige que conste por escrito. Por lo que es suficiente una escritura privada. Que sea por instrumento privado o por escritura pblica no tiene importancia para la validez del acto, sino que para la posibilidad de ejecutar la obligacin que conste en la promesa, ya que la escritura pblica es un ttulo ejecutivo, en cambio, si es privada deber haber una sentencia para poder ejecutar la obligacin. Sin embargo, la Ley General de Urbanismo y Construccin agrega una exigencia adicional. El otorgamiento de una escritura privada autorizada ante notario
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y la caucin de todo o parte del precio mediante una pliza de seguro o bien una boleta bancaria de garanta. As lo dispone el artculo 138 bis, inciso primero, primera parte: Las personas naturales o jurdicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes races destinados a viviendas, locales comerciales u oficina, que no cuenten con recepcin definitiva y que celebren contratos de promesa de compraventa en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raz, debern otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante pliza de seguro o boleta bancaria aceptada por el promitente comprador. En todo caso, aun cuando el contrato prometido sea consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito y es precisamente esta exigencia lo que permite calificarlo como contrato solemne. En consecuencia, este contrato no puede acreditarse por otro medio probatorio que no sea el instrumento mismo. Pregunta: es conveniente o aconsejable que conste en escritura pblica o es indiferente? 2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Se entiende en relacin con esta exigencia que se excluyen del contrato de promesa aquellos contratos prometidos cuya celebracin est definitivamente prohibida por la ley. Optar por otra solucin, en cuanto a que se entienda que la anulabilidad o ineficacia del contrato prometido al momento de celebrar el contrato de promesa contagia a este ltimo, significara limitar excesivamente el mbito de aplicacin de este contrato, ya que ste supone, normalmente, un obstculo jurdico o la necesidad de realizar diligencias indispensables para colocar a las partes en situacin de otorgar el contrato definitivo vlido. Por ello, el contrato requiere esencialmente una modalidad y durante su pendencia se lograr que el contrato definitivo pueda otorgarse vlida y eficazmente. Por ejemplo, no podra prometerse la compraventa entre cnyuges no separados judicialmente y entre padres e hijos de familia (art. 1796). S, en cambio, prometerse la venta de un inmueble embargado por decreto judicial. El artculo 1464 dispone que hay un objeto ilcito en la "enajenacin" de las especies embargadas por decreto judicial. Por lo tanto, lo que se exige es la enajenacin, o un principio de ella misma, y en el contrato de promesa slo se genera una obligacin de hacer que consiste en la celebracin de un contrato definitivo, sin que importe un principio de enajenacin. La jurisprudencia y la doctrina estn de acuerdo con que la existencia de un embargo no afecta la validez de la promesa, por ms que si el contrato prometido
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se otorgar en el momento de la celebracin de la promesa, fuere evidentemente nulo por ilicitud del objeto. Hay que considerar que slo las normas de los N s 1 y 2 del art. 1464 CC son prohibitivas; en cambio, en el caso de las normas de los N s 3 y 4, ellas son imperativas, siendo necesario para la celebracin vlida del contrato, la concurrencia de los requisitos que ellas prescriben. El contrato puede celebrarse con la autorizacin del juez, siendo ste el nico obstculo para la celebracin del contrato definitivo (incluso esa autorizacin podra ser la condicin a la cual se someta al contrato prometido). Otra situacin que se debe consignar es la relativa a la administracin de la sociedad conyugal por el marido, en que antes de la reforma al Cdigo civil por la ley 18.802 no se le exiga al marido la autorizacin de la mujer para prometer enajenar o gravar un bien raz social, lo cual si ocurra respecto de la enajenacin o el gravamen. As, el marido burlaba la norma celebrando una promesa de venta, limitndose a no cumplirla, frente a lo cual se le demandaba el cumplimiento forzado de la obligacin de hacer, en cuyo caso la venta que se perfeccionaba era forzada, sin que fuese necesaria la autorizacin de la mujer, quedando as burlada la norma protectora del inters de la mujer. Con la dictacin de la ley 18.802 se modifica el art. 1749 CC y se exige la autorizacin, adems, para la promesa de enajenar o gravar, sancionndose con la nulidad relativa la trasgresin de dicho precepto. 3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato. Esta circunstancia se ha establecido para que los contratantes sepan, a ciencia cierta, cundo deber cumplirse el contrato prometido y evitar que queden ligados contractualmente en forma indefinida. Este requisito viene a ratificar el carcter transitorio de todo contrato de promesa, transitoriedad que depende de un plazo o condicin. El presupuesto es que por el momento no puede celebrarse an el contrato prometido. Existe un obstculo. Modalidades a que puede estar sujeta la celebracin del contrato definitivo. - PLAZO: aquel hecho futuro y cierto del cual depende la exigibilidad o extincin de un derecho. Se ha discutido en la doctrina si el plazo debe entenderse por regla general suspensivo o extintivo. Para algunos, en el contrato de promesa el plazo es por regla general suspensivo y para otros es normalmente extintivo. Si el plazo es suspensivo, vencido el trmino
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estipulado sin que la promesa se haya cumplido, nace el derecho a exigir su cumplimiento. Ahora bien, si el plazo es extintivo, vencido ste se producir la caducidad de la promesa. En todo caso, lo importante es fijar bien y claramente el plazo, lo mejor ser sealar expresamente si se trata de un plazo extintivo o suspensivo. - CONDICION: aquel hecho futuro e incierto del cual depende el nacimiento o extincin de un derecho y su obligacin correlativa. Como la ley no distingue podr ser una condicin suspensiva, o resolutoria. Sin embargo, esta ltima no puede concebirse aisladamente en una promesa, sino unida con otra modalidad, porque su caracterstica es que el derecho nace, pudiendo exigirse inmediatamente, eso si quedando sujeto a resolucin. As, por ejemplo, las partes convienen que la compraventa se celebrar cuando al promitente comprador le sea aprobado un crdito hipotecario (condicin suspensiva), pero no habr lugar a ella, si antes de ese momento se le protesta algn documento mercantil (condicin resolutoria). Respecto de la condicin se ha discutido si sta puede ser meramente potestativa, dependiente de la sola voluntad de una de las partes. Para llegar a una solucin se debe distinguir entre promesa bilateral y unilateral. En esta ltima, el contrato definitivo depende de la sola voluntad del beneficiario, pero como ste es el acreedor, la condicin meramente potestativa sera plenamente vlida (a contrario sensu del art. 1478). En el caso de la promesa bilateral, ambas partes tienen la calidad de deudores y acreedores recprocos, por lo tanto, la promesa sera nula en caso que la obligacin de cualquiera de ellas quedare al mero arbitrio de las partes. - CONDICION Y PLAZO: mientras se cumpla con el requisito de fijar la poca de la celebracin del contrato definitivo, estas modalidades pueden actuar combinadamente ej. La compraventa se otorgar una vez obtenida la recepcin municipal del edificio (condicin suspensiva) dentro del plazo de 90 das contados de la referida recepcin (plazo extintivo). O que el contrato deber otorgarse en a partir del tal fecha (plazo suspensivo), siempre que el promitente comprador obtenga el financiamiento necesario (condicin suspensiva). Tambin en relacin al plazo y la condicin se presenta el problema arduamente discutido de determinar si cabran en la promesa modalidades indeterminadas, es decir un plazo que no se sabe cuando va a llegar (ej. la muerte de una persona) o una condicin indeterminada (remisin civil II). Para un sector de la doctrina (Alessandri y Fueyo) estas modalidades no cumplen con el requisito establecido en el N 3 del art. 1554, ya que no fijan la poca de la celebracin del contrato. Consiguientemente, esa promesa no producira efectos. Para otros, dicha
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norma no distingue, debiendo, entonces, aceptarse tanto las determinadas como las indeterminadas, ya que estas ltimas tambin fijan la poca del contrato definitivo1. 4 Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. La doctrina y la jurisprudencia se han uniformado sealando que la "especificacin" a que se refiere el n 4 del art. 1554, debe recaer sobre los elementos esenciales del contrato definitivo, pudiendo faltar los elementos de la naturaleza (por que la ley los suple) y los accidentales (porque no son obligatorios). Por consiguiente, la expresin "perfecto" no debe entenderse en el sentido que la promesa contenga o deba contener de manera acabada todos los elementos del contrato definitivo, sino que sta debe contener los elementos esenciales para que sea eficaz, y as, para el caso de que alguna de las partes no cumpliere, pueda obtenerse el cumplimiento forzado de la obligacin de hacer. Ej. En una promesa de compraventa, ser necesario el precio y cosa. A pesar que la norma del art.1554 solo pareciera referirse a los contratos solemnes y reales, tambin puede prometerse la celebracin de un contrato consensual, siempre que en la promesa se sealen sus elementos esenciales (en este punto nos remitimos a la discusin que analizamos acerca de la procedencia o no de la promesa de un contrato consensual al comenzar el estudio de este contrato). Por ltimo con relacin a este requisito podemos sealar algunos aspectos interesantes: i.- en cuanto a las partes del contrato prometido: stas deben estar determinadas claramente o al menos ser determinables, ya que se debe tener certidumbre sobre quines sern los acreedores y deudores de la obligacin de celebrar el contrato prometido, o si ambos lo son recprocamente. ii.- en relacin al objeto de la prestacin prometida: esta puede ser una cosa, un hecho o una abstencin. No es necesaria la especificacin precisa del objeto prometido, ya que pueden prometerse gneros, o cosas que se espera que existan.

En esta materia cabe recordar que las condiciones determinadas siempre deben ir acompaadas de un plazo. Por regla las condiciones son indeterminadas, ofreciendo el problema con relacin a la certeza que deben tener las partes, stas no pueden permanecer vinculadas para siempre. Por ello en doctrina se discute cul sera el plazo en que la condicin indeterminada debera considerarse fallida. Algunos sostienen que ste sera el de 5 aos establecido para el fideicomiso (art. 739 CC) (Remisin al curso de derecho civil II)

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iii.- determinacin de la contraprestacin prometida, para el caso de que el contrato prometido sea bilateral, aunque sea la promesa bilateral o unilateral. EFECTOS DE LA INOBSERVANCIA DE LOS REQUISITOS Para algunos la sancin en este caso sera la inexistencia jurdica, ya que este art. 1554, en su inciso primero, es uno de los preceptos en que se apoya la teora de la inexistencia en Chile. El precepto dispone " no produce obligacin alguna...". Pero la doctrina y jurisprudencia mayoritarias, son de la opinin que la sancin es la nulidad absoluta, por no observarse los requisitos esenciales que la ley prescribe para el valor del contrato en consideracin a su naturaleza (art. 1682 CC). EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA DE CELEBRAR OTRO CONTRATO. El efecto fundamental es que genera una obligacin de hacer que consiste en otorgar el contrato prometido. Esta obligacin genera una accin personal mueble, por lo tanto, transmisible, transferible y prescriptible segn las reglas generales. En relacin a la transferencia de la accin que emana de este contrato, si se trata de una promesa unilateral, la transferencia ser una cesin de derechos, y si es bilateral, la transferencia constituye una cesin de contrato. En materia de prescripcin se aplican las reglas generales, es decir la accin prescribe en 5 aos. Este contrato slo produce efectos obligacionales. La promesa no es un acto de enajenacin, ni constituye principio de enajenacin. Por lo tanto, el contrato de promesa no servir de ttulo, ni para trasladar, ni para declarar, ni para constituir el dominio, puesto que slo genera una obligacin de contratar. En consecuencia, si se trata de una promesa de compraventa, el promitente comprador no est en condiciones de ser dueo, sino hasta la celebracin del contrato definitivo. Ello aunque se le haya hecho la entrega al momento de la celebracin de la promesa. . As, si el promitente vendedor enajena el bien prometido a un tercero, pendiente la promesa. Esta promesa no empece al tercero, puesto que el que vendi era dueo y la promesa slo generaba efectos personales. No hay venta doble. Tambin, puede suceder que el promitente vendedor entregue la cosa al promitente comprador al momento de la celebracin de la promesa, y posteriormente la pueda enajenar voluntaria o forzadamente a un tercero. El promitente comprador no podra frente a esta situacin, oponerse a la restitucin de la cosa al nuevo dueo, ya que el contrato de promesa slo genera efectos personales. La promesa no es un ttulo que justifique la tenencia de la cosa por el promitente comprador. Otra cosa
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distinta es que en la promesa se autorice al promitente comprador a usar la cosa a algn ttulo, mientras se celebra el contrato definitivo, por ejemplo en virtud de un arrendamiento, o un comodato. En este caso, la restitucin que demande el nuevo dueo deber solicitarse segn las normas especficas del ttulo de que se trate. En cambio, en el otro caso, al no existir un ttulo, se estar en presencia de un simple precario, porque la tenencia no se encuentra amparada por un ttulo o bien porque se tiene la cosa por ignorancia o mera tolerancia del dueo (art. 2195). El contrato de promesa se cumple pagando la obligacin de hacer lo que se har mediante la suscripcin del contrato prometido, sea voluntaria o forzadamente. Por lo tanto, en esta materia se aplica el art. 1553 en todas sus partes. PROMESA DE COMPRAVENTA Y LESIN ENORME En relacin con la ineficacia del contrato de promesa, abordemos la Lesin Enorme en contrato de promesa de compraventa de un bien raz. Debemos partir de la base que, en nuestro ordenamiento jurdico, la lesin enorme es una figura de aplicacin excepcional, slo para aquellos casos en que la ley expresamente lo seala, Ej. Compraventa de bienes races. Pero el contrato de promesa es un contrato principal y diferente del contrato definitivo, aqu el de compraventa: Siendo as, la lesin sera improcedente respecto de la promesa. Pese a lo anterior, en la prctica puede acontecer que el promitente comprador pague el precio de la compraventa al momento de la promesa y que entre este instante y la celebracin de la compraventa se produzca una alteracin del equilibrio inicial entre las prestaciones a consecuencia de un fenmeno inflacionario. El legislador dispone que el justo precio se determina al momento del contrato de compraventa (art. 1889 CC) y no al momento de la promesa de compraventa. Esta es la regla general, hay una excepcin en la venta de loteos irregulares; en ella el justo precio se determina al momento de la promesa de venta alejndose del artculo 1889 CC. Como excepcin debe interpretarse y aplicarse restrictivamente. Para R. Abeliuk no procede la lesin si el precio era justo al tiempo de pagarse, en este caso, al momento de la promesa. Basndose en el mismo art. 1889 el cual se refiere al precio que recibe el vendedor, en consecuencia, es el precio recibido el que debe compararse con el justo precio. A nuestro juicio, la fijacin del justo precio, segn el artculo 1889, inciso segundo, se hace al tiempo del contrato de compraventa (contrato definitivo); sin embargo, como el precio se pago con anterioridad, a la celebracin del contrato de promesa, resulta forzoso actualizar esta suma conforme algn mecanismo de reajustabilidad. Por lo tanto, la
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comparacin se hace al tiempo del contrato de compraventa y se hace entre el justo precio fijado en ese momento y el precio pagado debidamente actualizado. Ejemplo: el precio del inmueble es $12.000.000 y se paga el ao 1990 contra la firma de la promesa de compraventa; el ao 1995 se celebra el contrato definitivo y resulta que el justo precio del inmueble asciende a 26.000.000. Conforme el artculo 1889, el vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio. Sin embargo, aunque podra parecer que cabe la rescisin por lesin enorme, aplicando algn mecanismo de reajustabilidad el precio pagado realmente representa la suma de $15.000.000, por lo tanto, no habr lugar a la rescisin por lesin enorme. Slo de este modo se puede decidir si hubo o no, desequilibrio en las prestaciones. Cumplimiento forzado de la promesa y el artculo 1891 CC: La lesin enorme slo procede respecto de la venta voluntaria de bienes races, quedando excluidas las ventas efectuadas por el ministerio de la justicia, siendo tales, aquellas ventas realizadas en pblica subasta con intervencin de terceros. (Vase artculo 1891 CC) Para el caso que no se cumpla un contrato de promesa, se podr recurrir a la ejecucin forzada de la obligacin que de l se desprende, que en este caso, va a consistir en la celebracin de un contrato de compraventa. No estamos en presencia de una venta forzada en pblica subasta con intervencin de terceros, sino que la venta es voluntaria slo que el juez suple al deudor que debiendo otorgarla no lo hace. El juez acta como representante legal del ejecutado. Por lo tanto, esa venta puede ser rescindida por lesin enorme (no se le aplica el art. 1891).

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OTROS CONTRATOS PREPARATORIOS 1.- CONTRATO DE OPCION: Es aquel conformado por una oferta que formula una de las partes temporalmente, en forma irrevocable y completa en favor de otro que se compromete a admitirla, reservndose la facultad de aceptarla o no. Al celebrarse este contrato de opcin debe especificarse ntegramente el contrato definitivo. La diferencia con el contrato de promesa radica en el alcance de la "especificacin", ya que el contrato de opcin debe contener todas las clusulas del contrato definitivo, faltando solamente la aceptacin, la entrega de la cosa o las solemnidades exigidas por las leyes. Existen otras diferencias, la ms importante est relacionada con los efectos; en la opcin la obligacin de celebrar el contrato pesa sobre la persona que hace la oferta y su exigibilidad depende de que el destinatario de la opcin haga uso de ella, en tanto permanezca vigente. Qu ocurre en la prctica? Caractersticas: I Es un contrato preparatorio de carcter general. II Es un contrato preparatorio completo. Se debe sealar el contrato definitivo en todas sus clusulas, de tal manera, que ese contrato definitivo queda jurdicamente concluido cuando su beneficiario lo acepta. III Es un contrato unilateral. Ello porque el nico obligado es el que hace la oferta de opcin, ello cuando el destinatario de la opcin haga uso de ella. La obligacin de celebrar el contrato pesa sobre esa primera parte. IV Hay una obligacin condicional, ya que el promitente se obliga sobre la base de la aceptacin del beneficiario. La condicin consiste en la referida aceptacin. Sin embargo, el ejercicio de la opcin, ahora mirado desde la perspectiva de este ltimo, puede estar sujeto a un plazo o condicin; generalmente, ser un plazo, pudiendo estar unido a una condicin. V Existe un contrato. Si slo falta la aceptacin del beneficiario y la oferta es completa, no habr una nueva manifestacin de voluntad. Prcticamente hay un solo contrato, bastando la aceptacin.
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Diferencia entre contrato de opcion y promesa a.- en la promesa debe existir una nueva manifestacin de voluntad para el contrato definitivo; en la opcin slo falta la aceptacin. b.- en relacin a los efectos: En la promesa rige toda la temtica de los efectos generales de los contratos (cumplimiento, incumplimiento, mora etc.); en la opcin slo falta la aceptacin con lo que no cabe la mora. Si bien esto puede entenderse de esta manera, es indudable que la aceptacin hace exigible la obligacin de otorgar el contrato definitivo, con independencia de que ste tenga su contenido agotado; pensemos en un contrato solemne, en el que la solemnidad consiste en una escritura pblica. c.- en cuanto a la normativa aplicable: La promesa se rige por el art. 1554 del Cdigo civil, la opcin en cambio es un contrato atpico. 2.-Corretaje o Mediacion Es un contrato preparatorio en virtud del cual se encarga a un sujeto, llamado corredor, encontrar a las partes de un contrato definitivo. Es un acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes se obliga a pagar una retribucin a la otra, si por la mediacin de sta, logra concluirse otro contracto que se ha proyectado. Este contrato se proyecta e distintos campos: seguros, bolsa, propiedades. - Caractersticas: I.- Es un contrato preparatorio general. Es preparatorio, en cuanto est destinado a facilitar la celebracin de un contrato definitivo, que no se puede celebrar por falta de un contratante. Y es general, en cuanto a travs de l pueden celebrarse contratos definitivos de diversa ndole. II Para algunos es un contrato atpico, otros en cambio, sealan que es un mandato, y otros sealan que es un arrendamiento de servicios inmateriales. III Es siempre oneroso. La utilidad es para ambos contratantes. IV Desde el punto de vista de la unilateralidad y bilateralidad de este contrato: Los que sostienen que es bilateral sealan que el corredor esta obligado a la celebracin del contrato proyectado, es deudor de una obligacin de hacer, y el beneficiario esta obligado a pagar un honorario al corredor. Lo que se le crtica a esta
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posicin es que no se podra obtener la ejecucin forzada para el caso que el corredor no logre el contrato. Para los que dicen que se trata de un contrato unilateral, sostienen que genera la obligacin de pagar un honorario si se celebra el contrato definitivo. 3.- La clusula compromisoria: Es aquel contrato preparatorio por el cual se sustrae un litigio presente o futuro de la jurisdiccin ordinaria para ser conocido por un juez arbitral, el cual no se ha designado an. Se trata de un contrato preparatorio en virtud del cual las partes se comprometen, para el evento de un posible litigio entre ellas, a celebrar un contrato de arbitraje o compromiso. Caractersticas. I Es un contrato preparatorio. Este contrato vincula a las partes respecto de un contrato futuro. El nacimiento de ese contrato futuro queda sometido a la condicin de que surja una controversia que requiera una resolucin de carcter arbitral. II Es especial. Slo lleva a la celebracin del contrato de compromiso. El compromiso se constituye entre las partes con el rbitro y con relacin al conflicto presente. Algunos procesalistas piensan que la clusula compromisoria no es un contrato, sino que un acto procesal. En todo caso, puede haber compromiso sin clusula compromisoria.

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