Compraventa

Concepto

Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida, se llama precio.

En términos más simples podemos decir que es el CAMBIO DE UNA COSA POR DINERO.

Si se trata del CAMBIO DE UNA COSA POR OTRA COSA estaremos en presencia de un contrato diverso:
LA PERMUTA.

El art. 1.794 ayuda a precisar si se trata de un contrato de compraventa o de permuta en el caso en

que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. ESE ARTÍCULO DISPONE QUE SE
ENTENDERÁ PERMUTA SI LA COSA VALE MÁS QUE EL DINERO Y VENTA EN EL CASO CONTRARIO.

En realidad, la distinción CARECE DE MAYOR RELEVANCIA PUESTO QUE SEGÚN EL ART. 1.900 las
normas aplicables a la permuta son las mismas que rigen para la compraventa.
INTRODUCCION

No cabe duda que es el CONTRATO MÁS IMPORTANTE, tanto por el rol económico que desempeña como
medio de intercambio de bienes y necesidades como por ser el contrato más usual.

No es, sin embargo, el contrato más antiguo. LE PRECEDE CON CRECES EL CONTRATO DE PERMUTA. En efecto,
para la aparición de la compraventa fue NECESARIA LA APARICIÓN DEL DINERO como común medida de
valores.

Conviene tener presente que el DESARROLLO DEL DERECHO DEL CONSUMIDOR ha importado profundas
modificaciones al ámbito de aplicación de las reglas de la compraventa que contiene el Código Civil, con
sensibles diferencias entre ambas reglamentaciones. Por ejemplo a propósito del tratamiento de la garantía
legal, y sus diferencias con el saneamiento de vicios redhibitorios.
Debemos advertir desde ya que el legislador al definir el contrato de compraventa señaló
que el vendedor "se obliga a dar una cosa".

Sabemos que las obligaciones de dar son aquellas que consisten en la transferencia del
dominio o en la constitución de un derecho real.

Más adelante, al estudiar la obligación del vendedor, veremos que se ha criticado por cierta
doctrina esa expresión del art. 1.793 puesto que señala que el vendedor no se obliga a
transferir el dominio de la cosa, sino tan sólo a poner al comprador en posesión tranquila y
pacífica de la cosa vendida.
Características:

1.- Es un contrato consensual: Art. 1.801 inc. 1, salvo las excepciones que el mismo artículo
señala en su inciso 2, en que será solemne.

2.- Es un contrato bilateral: ambas partes resultan obligadas. Sin perjuicio de otras obligaciones
que las partes puedan asumir, a lo menos deberán concurrir la del vendedor de entregar la cosa y
la del comprador de pagar el precio. Ambas son esenciales en el contrato, pero no son las únicas.

3.- Es un contrato oneroso. Por ello hay referencia expresa al precio.

4.- Por regla general es un contrato conmutativo, es decir, prestaciones equivalentes entre las
partes, aunque no es una igualdad matemática, por lo que en principio pueden ser obligaciones
lesivas. Pero el carácter conmutativo no es de la esencia. Decimos por regla general puesto que
excepcionalmente puede ser aleatorio, como lo indica el art. 1.813 respecto de la venta de las
cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando aparece claramente que se ha
vendido la suerte.
5.- Es principal.

6.- El contrato de compraventa puede ser civil o mercantil. La distinción tiene

importancia para determinar las normas legales aplicables: la compraventa
civil se rige por el C.C. y la compraventa mercantil se rige por las normas del
Código de Comercio y supletoriamente por las normas del C.C.

7.- Generalmente es de ejecución instantánea, aunque su ejecución se puede

diferir.

8.- Es un título traslaticio de dominio, art. 675 y 703. Si no opera la tradición, el

título servirá como título justo para ser entendido como poseedor regular si
concurren los demás requisitos, y poder adquirir por prescripción.
Elementos del contrato de compraventa:

Sabemos que en todo negocio jurídico se distinguen elementos esenciales, de la naturaleza

y accidentales. Sabemos también que existen elementos esenciales genéricos y específicos.

Los elementos esenciales específicos de la compraventa son la cosa y el precio.

Observación en cuanto a las solemnidades, 1801 CC, y en cuanto a la capacidad, 1796 CC.

Recapitulando, analizaremos:

El consentimiento de las partes y las formalidades del contrato de compraventa.

La cosa.
El precio.
La capacidad de las partes.
I. EL CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES; FORMAS DE LA COMPRAVENTA.

La compraventa es, por regla general, un contrato consensual art. 1.801 inc. 1.

Derecho a retracto, normativa especial en materia de derecho del consumo.

Excepcionalmente, el contrato de compraventa es solemne, según el art. 1801

in 2.

No por ser consensual, significa que no pueda estar sujeto a otras formalidades
que no tengan carácter de solemnidad.
EN CUANTO A LAS SOLEMNIDADES

La doctrina acostumbra clasificar las solemnidades del contrato de

compraventa en solemnidades legales y voluntarias.

Las primeras las establece la ley y las segundas los contratantes.

Entre las primeras (legales) se distingue entre las solemnidades ordinarias y

especiales.
1. Solemnidades Legales Ordinarias.

Está constituida por la exigencia de escritura pública para la "venta de los

bienes raíces, servidumbres y censos, y la de una sucesión hereditaria" art.
1.801 inc. 2.

En este caso la solemnidad constituye la única forma de manifestar la voluntad,

de modo que su omisión importa la falta de voluntad o consentimiento del
negocio. Además, la escritura pública es la única forma de probar la
compraventa art. 1.701.

Su omisión se sanciona con la inexistencia o con la nulidad absoluta, según la

teoría que se acoja. El art. 1701 sirve de fundamento para la inexistencia.
Debemos precisar que la exigencia de la escritura pública es solamente
aplicable a la venta de inmuebles por naturaleza.

La venta de inmuebles por adherencia o por destinación y de los bienes

muebles por anticipación es consensual: art. 1801 inc. 3 y 571.

Tratándose de bienes raíces, la compraventa está perfecta desde el

otorgamiento de la escritura pública.

La inscripción en el Conservador competente no es solemnidad de la

compraventa sino la forma de efectuar la tradición; nótese que se trata del
cumplimiento de la obligación derivada de un contrato que ya está perfecto.
Procedimiento especial de escrituración para ventas en las que interviene el
Serviu: escritura privada firmada ante notario y protocolizada dentro de treinta
días siguientes a su suscripción.

Ciertas leyes especiales (art. 68 ley 14.171; ley 16.392; artículo 61 de la Ley Nº
16.391).

Las formalidades especiales alcanzan también a la inscripción: no se efectúa

mediante un extracto del título sino mediante su agregación o transcripción
íntegra (D.L. 2833 de 1979, modificado por ley 18.591).
II. Solemnidades Legales Especiales.

Se exigen en atención a las circunstancias especiales en que se celebra el

contrato o a la capacidad o estado de las personas que intervienen como
partes:

a)La exigencia de que la venta se haga en pública subasta:

b)La autorización judicial:

a)La exigencia de que la venta se haga en pública subasta:

- La venta en pública subasta puede ser voluntaria o forzada.

- La venta voluntaria en pública subasta:

En éstas la iniciativa de la venta depende del vendedor (no está obligado a vender); lo que ocurre es
que, si decide hacerlo, la ley, en protección de ciertos intereses, lo obliga a vender mediante pública
subasta (remate en protección de ciertos intereses)

Así ocurre en los casos contemplados en los arts.: 88, 630 del C.C. Estas ventas deberán efectuarse
conforme a las normas contenidas en el título XI del Libro IV del C.P.C., que la regula entre los actos
judiciales no contenciosos.

La escritura de compraventa deberá ser suscrita por las partes, no por el juez. El juez interviene tan
solo para mayor solemnidad del acto en lo relativo a la fijación del precio de venta, pero no tiene la
representación legal del vendedor.
La venta forzada en pública subasta:

Se produce cuando el juez ordena la venta de bienes del deudor a petición de sus acreedores,
con el objeto de que éstos se paguen con el producto de esa venta.

Ver arts. 671 inc. 3 (representación legal del juez); 2.465; 2.397; 2.414.

Estas ventas están sujetas a una serie de formalidades.

Ellas pueden ser distinguidas entre formalidades generales que dispone el C.P.C. y especiales: ej.:
el juicio especial hipotecario de la Ley General de Bancos.

Tasación del inmueble art. 482 y 485 C.P.C.

Bases para la subasta.
Publicación de avisos art. 489 C.P.C.
La pública subasta: art. 485 y siguientes del C.P.C., especialmente los arts. 495, 496 y 497.
De todo lo actuado en el remate se levantará un acta, el acta de remate, que será firmada por
el juez, el subastador y el secretario.

Tratándose de bienes raíces, el acta debe incorporarse en el registro que lleva al efecto el
secretario.

La venta se reputa perfecta desde que las partes han suscrito el acta de remate: "el acta valdrá
como escritura pública para el efecto" del art. 1.801 inc. 2 del C.C.

Lo anterior se entiende "sin perjuicio de otorgarse dentro de tercero día la escritura definitiva
con inserción de los antecedentes necesarios y con los demás requisitos legales".

En consecuencia, aun cuando la venta está perfecta con la suscripción del acta de remate, para
los efectos de la inscripción (tradición) en el Conservador de Bienes Raíces competente se
requiere la escritura pública art. 497 C.P.C.
La tradición es una convención, de modo que requiere el consentimiento del tradente y adquirente (por
lo que la tradición como acto podría adolecer de algún vicio).

Es por ello que en principio la inscripción en el C.B.R. debiera ser firmada por ambas partes, salvo que
una de ellas hubiera facultado a la otra para requerir y firmar las inscripciones (clausula tipo que
faculta a portador de copia autorizada para requerir la inscripción).

Sabemos también que en doctrina se discute la naturaleza jurídica de esa cláusula, de lo cual
dependerán los efectos en caso de muerte, incapacidad o retractación del tradente o adquirente.

Con todo, en el caso del art. 497 del C.P.C. no se presentan esos inconvenientes, puesto que es la ley la
que faculta para inscribir, aun sin mención expresa.

En cuanto al alcance de la representación del juez, se ha resuelto que el mandato legal se entiende
conferido no sólo para la suscripción de la escritura pública y la entrega jurídica del inmueble, sino
también para la entrega material. En consecuencia, en el mismo juicio ejecutivo el comprador podrá
pedirle al juez le conceda la fuerza pública para desalojar el inmueble. El rematante podrá practicar
por sí solo la inscripción en el conservador.
Se discute la naturaleza jurídica de la venta forzada:

Para algunos, se trata de un verdadero contrato de compraventa suscrito por el juez en representación del
deudor. Teoría de la representación y modalidad de los actos jurídicos, los actos celebrados por el juez
radicarían en el patrimonio del deudor.

También podría entenderse que el consentimiento es dado por el deudor a priori, al reconocer el derecho
general de prenda de los acreedores al momento de contratar, esto estaría limitado a obligaciones que
tengan por origen una fuente contractual, si la obligación es extracontractual no es tan clara esta postura,
por lo que se volvería a la teoría de la representación como un criterio más coherente.

Otros critican esta calificación. Argumentan que en la venta forzada no existe el consentimiento del deudor,
quien obviamente no quiere la enajenación, de modo que no podemos hablar de contrato. Plantean que la
venta forzada no es más que la expresión del imperio de la ley. Los partidarios de la tesis anterior
contestan que en la venta sí existe consentimiento del deudor, pero que éste fue dado al contraer la
obligación, no en el momento de la ejecución. En efecto, el deudor, al contraer la obligación, sabía que en
virtud del derecho de prenda general todo su patrimonio estaba afecto al cumplimiento de esa obligación,
de modo que en ese instante consintió en la venta forzada para el caso en que no pagara oportunamente.
Se afirma que antes de suscribir el acta de remate, el subastador puede desistirse del
contrato, perdiendo la caución que se había exigido.

Suscrita el acta de remate, el contrato de compraventa está perfecto, de modo que no puede
retractarse por su sola voluntad.

Si el subastador se arrepiente y se niega a firmar el contrato definitivo de compraventa, el

deudor puede:

- Pedir el cumplimiento, vale decir, que se obligue a suscribir el contrato definitivo (para esos
efectos el acta de remate constituiría título ejecutivo, según la doctrina mayoritaria); o

- Estimar que el contrato ha caducado y hacer efectiva la caución.

La venta forzada en pública subasta tiene un carácter mixto, tanto procesal como civil.

¿En qué oportunidad y por qué vía se puede reclamar de los vicios de que adolezca la
compraventa?

-Los vicios de carácter procesal (por ejemplo: no se hicieron los avisos, no se respetó la
tasación) sólo pueden reclamarse dentro de los límites del proceso, alegando la nulidad
procesal por la vía incidental o mediante otro recurso.

-Los vicios civiles o de fondo podrán invocarse mediante la acción de nulidad planteada en
un juicio declarativo.
b) La autorización judicial:

En determinados casos, fundamentalmente para la protección de personas incapaces, la ley

exige que la venta de los bienes de éstos cuente con autorización judicial.

Así ocurre, por ejemplo, en los casos de los arts. 254, 393 (bienes raíces del pupilo).

La autorización judicial se solicitará conforme a las normas del Título X, Libro IV, del C.P.C.:
se trata de un acto judicial no contencioso.

Debe hacerse presente, que la actual redacción del art. 1754 contempla la autorización
judicial para suplir el consentimiento de la mujer cuando ésta se hallare imposibilitada de
manifestar su voluntad.
En cuanto a la sanción:

La sanción frente a la omisión de las solemnidades especiales no es nulidad absoluta, como
lo es la solemnidad legal ordinaria.

La sanción es la nulidad relativa, puesto tiene como objeto proteger a ciertas personas
frente a ciertas circunstancias.

Estas solemnidades son más bien formalidades habilitantes, pues mira a la calidad o estado
de personas que ejecutan el contrato de compra venta.
III.- Solemnidades Voluntarias:

Hemos empleado la expresión "solemnidades voluntarias" por estar notoriamente difundida en el

lenguaje forense, no obstante ser incorrecta.

Las partes, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, pueden determinar la exigencia de

ciertas formalidades para que el negocio se repute perfecto. Pero las partes no pueden establecer
solemnidades.

En materia de compraventa lo regula el art. 1.802. Ver también el art. 1921. La disposición establece
que opera solamente para la venta de cosas no comprendidas en el art. 1.801 inc. 2.

Vemos que el efecto de la omisión de la formalidad establecida por las partes es diverso al de la
omisión de una solemnidad establecida por la ley. Ya dijimos que si se omite la solemnidad el negocio
es inexistente o nulo absolutamente. Si se omite la formalidad prevista por las partes, cualquiera de
ellas podrá retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa
vendida (limitación).
LAS ARRAS: ARTS. 1.803 - 1.805.

Las arras pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad:

a) sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato (1803 -

1804); y

b) se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas
(1805).
LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA: ART. 1806.

Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de

cualesquiera otras solemnidades de la venta serán de cargo del vendedor.

Se trata de una norma supletoria de la voluntad de las partes "a menos de

pactarse otra cosa".
II. CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Desde luego se aplican las normas generales de capacidad para contratar,

contenidas en los arts. 1.445 y ss. del C.C.

En los arts. 1.795 y ss. se contienen ciertas normas especiales de capacidad para
el contrato de compraventa.

Se trata en general de ciertas incapacidades particulares que consisten en la

prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos
art. 1.447 inc. 4.

Veremos que algunas de esas normas señalan prohibiciones para comprar, otras
para vender, y otras para comprar o vender.
ART. 1.795:

Repite la norma del art. 1.446.

Comprende los incapaces generales de ejercicio, como aquellos que solo están
incapacitados para celebrar el contrato de compraventa, siendo capaces para
celebrar otros contratos.

Incapacidades especiales.

Incapacidades dobles: para comprar y vender.

Incapacidades simples: sea solo para comprar o solo para vender.

Incapacidades dobles. ART. 1.796 :

Su infracción ocasiona la nulidad absoluta: art. 10, 1.466, 1682 = 1.796.

Contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente. No importa el

régimen patrimonial a que estén afectos los cónyuges (sociedad conyugal, separados total
o parcialmente de bienes, participación en los gananciales), la venta será siempre nula,
salvo que estén separados judicialmente.

La norma prohíbe el contrato de compraventa. La prohibición se aplica también al contrato

de permuta, en virtud de los dispuesto en el art. 1.899 y 1.900. Se trata de una prohibición,
en consecuencia, se debe aplicar en forma restringida (sólo para el contrato para el cual la
ley la establece) e interpretarse restrictivamente.

Es por ello que se ha resuelto que la dación en pago entre cónyuges es perfectamente
válida.
La norma se justifica puesto que mediante ella:

Se protege a las partes: el matrimonio importa tal afinidad de caracteres que es

natural la influencia del uno sobre el otro para otorgar el contrato. La
manifestación de voluntad no sería enteramente libre.

Se protege a los terceros: mediante un contrato de compraventa los cónyuges

podrían eludir la persecución de sus acreedores.

Se protegen los derechos de los herederos, los que podrían ser privados de las
asignaciones forzosas por esta vía.
Bajo el mismo argumento se prohíbe las donaciones irrevocables.

Contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad:

Las causales de emancipación están contempladas en los arts. 269 y ss.

Patria potestad: art. 243.

Tiene por objeto la protección del hijo, ya que el padre o madre podría usar su autoridad para
influir en el contrato.

La venta entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad será válida si lo vendido es un
bien perteneciente al peculio profesional o industrial del hijo (se entiende emancipado en los
términos del art. 251 respecto su peculio). En efecto, según el art. 246 respecto de esos bienes
el hijo se mira como mayor de edad, de modo que a su respecto no es hijo de familia. En todo
caso, la enajenación deberá contar con autorización judicial, de acuerdo al art. 254.
Incapacidades simples

Prohibiciones para vender.

Prohibiciones para comprar.

Prohibiciones para vender. ART 1.797:

Es aplicable a los funcionarios públicos, que sólo pueden obrar dentro del
ámbito de sus atribuciones.

La contravención de esta norma se sanciona con la nulidad de derecho público

Prohibiciones para comprar.

ART 1.798

En su primera parte se refiere al empleado público respecto a comprar bienes públicos o

particulares que se vendan por su ministerio. Su segunda parte, se relaciona con los arts.
321 y 481 del C.O.T.

La prohibición aplicable a los jueces, abogados, procuradores o escribanos, exige:

a) que se trate de bienes en cuyo litigio han intervenido, de cualquier forma; b) que se
vendan a consecuencia de dicho litigio; c) aún cuando la venta se haga en pública
subasta.

La sanción será la nulidad absoluta.

- Art 1799:

La remisión debe entenderse hecha al art. 412.

El art. 412 inc. 1, aplicable a la compra de bienes muebles, contiene una norma
imperativa: se permite la venta cumpliendo con las condiciones que la norma
señala (autorización de los otros curadores o tutores que no estén implicados
de la misma manera, o por el juez en subsidio).

El art. 412 inc. 2, aplicable a la compra de bienes raíces, contiene una norma
prohibitiva.

- ART. 1.800: (relación con el art. 2.144)

III. REQUISITOS ESPECÍFICOS (O ELEMENTOS ESENCIALES ESPECÍFICOS DE LA
CV): COSA Y PRECIO

LA COSA VENDIDA.

Constituye el objeto del contrato de compraventa, de modo que debe cumplir

con todos los REQUISITOS PROPIOS DEL OBJETO COMO REQUISITO DE
EXISTENCIA DE LOS NEGOCIOS JURÍDICOS, a saber, que sea comerciable, que la
cosa exista o se espere que exista, y que sea determinada o determinable art.
1.461.

El objeto debe cumplir con ciertos requisitos específicos propios del contrato
de compraventa, requisitos señalados en el párrafo 4 del título XXIII del Libro
IV del C.C. "De la cosa vendida".
Estos REQUISITOS ESPECÍFICOS son:

1. Debe ser una cosa comerciable. Art. 1810.

2. Debe ser una cosa singular y determinada. Art. 1811.

3. Debe existir o esperarse que exista. Art. 1813 y 1814.

4. No debe pertenecer al comprador. Art. 1816.

1. DEBE SER UNA COSA COMERCIABLE.

Sabemos que, en nuestra legislación, para que exista enajenación, se requiere de la

DUALIDAD TÍTULO-MODO. Con el contrato sólo surgen derechos personales; una vez que
opere el modo se habrá transferido el dominio u otro derecho real, se habrá hecho ajena
una cosa.

Según lo anterior, bien pudiera pensarse que, SI EL CÓDIGO PROHÍBE LA ENAJENACIÓN

DE CIERTAS COSAS, NADA IMPIDE CELEBRAR A SU RESPECTO EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA, puesto que ésta no es enajenación.

Sin embargo, EL ART. 1.810 DISPONE QUE "Pueden venderse todas las cosas corporales o
incorporales cuya enajenación no esté prohibida por ley".

En consecuencia, si está prohibida la enajenación, TAMBIÉN ESTÁ PROHIBIDA LA

COMPRAVENTA, Y SI DE HECHO SE CELEBRA, SERÁ NULA ABSOLUTAMENTE.
EL ART. 1.810 ES APLICABLE ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE A LAS NORMAS PROHIBITIVAS.

Si la norma que impide la enajenación es imperativa, LA COMPRAVENTA DE ESA CLASE

DE COSAS ES PERFECTAMENTE VÁLIDA.

Recordemos la discusión que se producía al interpretar el art. 1.464 en relación con el

art. 1.810, puesto que mientras según algunos la remisión del art. 1.810 al 1.464 es
total – postura de Alessandri; para otros es solamente a los nº 1 y 2, puesto que los nº
3 y 4 son normas imperativas, ya que es posible que haya una autorización – postura
de Velasco Letelier.

Si se dice que el contrato de venta es nulo, SERÍA NULO AUNQUE LA ENAJENACIÓN SE

HAGA CON AUTORIZACIÓN, PORQUE LA NULIDAD NO PUEDE SER SANEADA POR
NADIE, en cambio si es válido, va en consonancia con la autorización que se puede
obtener).
SI LA COSA ES INCOMERCIABLE PUEDE ENTENDERSE COMO UN ACTO
INEXISTENTE porque no habría objeto ya que no cumple con un requisito del
art. 1461, O BIEN COMO UN ACTO ABSOLUTAMENTE NULO, por el art. 1464.

Hay una falta de armonía en el código, porque la comerciabilidad se entiende

en el art. 1461 como requisito de existencia, y en el art. 1464 como requisito de
validez.

Entender que la cosa comerciable es requisito de validez puede llevar a

absurdos, COMO QUE SE PUEDA EXIGIR LA TRADICIÓN SI SE VENDE EL AIRE, Y
SE SANEE EL VICIO EN EL PLAZO DE 10 AÑOS.
2. DEBE SER COSA SINGULAR Y DETERMINADA.

El art. 1.461 exige que la cosa DEBE SER DETERMINADA, YA SEA EN ESPECIE O
CUERPO CIERTO O EN FORMA GENÉRICA.

La CANTIDAD PUEDE SER INCIERTA CON TAL QUE EL ACTO O CONTRATO FIJE
REGLAS O CONTENGA DATOS QUE SIRVAN PARA DETERMINARLA.
ADEMÁS, SEGÚN EL ART. 1.811, LA COSA DEBE SER SINGULAR.

La venta de una universalidad jurídica es, por regla general, nula absolutamente.

LA EXCEPCIÓN ES LA VENTA DEL DERECHO REAL DE HERENCIA (QUE RECAE SOBRE

UNA UNIVERSALIDAD) Y QUE ES PERFECTAMENTE VÁLIDA, PUESTO QUE LA PROPIA
LEY LA PERMITE: ARTS. 1.801 INC. 2 Y 1.909.

La norma impide la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros,
ya se venda el total o una cuota: SE JUSTIFICA PUESTO QUE ELLO IMPORTARÍA
PRIVAR A UNA PERSONA DE SU PATRIMONIO, QUE, EN LA CONCEPCIÓN CLÁSICA,
SEGUIDA POR EL CÓDIGO, ES UN ATRIBUTO DE LA PERSONALIDAD.

Con todo, el mismo artículo permite la venta de todos los bienes de una persona, aún
siendo todos, siempre que se inventaríen y que la venta se haga por escritura pública.
3. LA COSA DEBE EXISTIR O ESPERARSE QUE EXISTA:

Según el art. 1.461 pueden ser objeto de la obligación no sólo las cosas que existen, sino las que se espera
que existan.

SE PUEDE NEGOCIAR SOBRE COSA PRESENTE O SOBRE COSA FUTURA. ART. 1814.

A) COSA PRESENTE O EXISTENTE:

Si al tiempo de perfeccionarse el contrato la cosa se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.
La compraventa será nula absolutamente por falta de objeto art. 1.813.

Si faltaba una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, el comprador puede a su
arbitrio escoger entre desistirse del contrato o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación.

El conocimiento o ignorancia de las partes en orden a que la cosa no existía no influye en la validez del
contrato de compraventa, pero puede generar la obligación de indemnizar los perjuicios que resulten a la
contraparte: art. 1.814 inc. 3.
B) COSA FUTURA:

En este caso la cosa no existe, pero se espera que exista. Puede revestir dos formas:

Puede ser un negocio condicional, sujeto a la condición suspensiva de que la cosa

llegue a existir: si la cosa llega a existir, se habrá cumplido la condición, y el negocio
producirá todos sus efectos, como si fuera puro y simple. De lo contrario, la condición
habrá fallado, y entenderemos que le negocio jamás existió.

Puede ser un contrato puro y simple y aleatorio. Lo será cuando las partes así lo
expresen o cuando por las estipulaciones del contrato aparezca que se compró la
suerte.

En este caso la compraventa siempre tendrá objeto, aún cuando la cosa futura no
llegue a existir; el objeto del negocio será el alea o la suerte.
4. La cosa no debe pertenecer al comprador: ART. 1816.

La compra de cosa propia no vale. Ese contrato sería nulo absolutamente

puesto que carecería de causa.
OTROS ASPECTOS A ANALIZAR EN RELACIÓN A LA COSA VENDIDA:

ART 1.812:

Esta norma se relaciona con la comunidad, estudiada en el curso de Derecho Civil I. Nos
remitimos a lo entonces estudiado. Nos basta señalar que se discute si se refiere a la venta
de una cuota en una cosa singular o si comprende también la enajenación de una cosa que
forma parte de una universalidad.

ARTICULO 1.816 INC 2 y 3.

Regula la suerte de los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta y de los frutos
naturales y civiles que la cosa produzca con posterioridad a la venta: pertenecen al
comprador, salvo que se hubiere estipulado un plazo o condición para la entrega de la cosa.
LA VENTA DE COSA AJENA: ART. 1.815.

El art. 1.815 dispone: " La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del
dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo"

Sabemos que en nuestro derecho de los contratos sólo surgen derechos personales.
Para la creación de un derecho real se requiere la dualidad título-modo.

Con el contrato de compraventa sólo nace para el comprador el derecho a exigir la

entrega o tradición y para el vendedor el derecho a exigir el pago del precio.

Una vez que opera el modo de adquirir se extingue el derecho personal y nace el
derecho real.
Ya hemos anunciado que, para algunos, en virtud del contrato de compraventa
no se obliga a transferir el dominio sino a entregar la posesión tranquila y
pacífica de la cosa al comprador, de modo que nada obsta a que la venta de
cosa ajena sea válida.

Más adelante, al analizar las obligaciones del vendedor volveremos sobre este
punto.

Por último, digamos que en esta materia el redactor se apartó del Código Civil
Francés, según el cual el contrato de compraventa produce un efecto real, vale
decir, transfiere el dominio y siguió el Derecho Romano Bonitario.

También se apartó del Código de Napoleón pues en éste la venta de cosa ajena
es nula.
HIPÓTESIS DE VENTA DE COSA AJENA:

Debemos precisar en qué casos estaremos en presencia de una venta de cosa ajena:

A) SI EL DISPONENTE SE DA POR DUEÑO DE LA COSA;

b) SI EL DISPONENTE SE ATRIBUYE LA REPRESENTACIÓN DEL DUEÑO Y NO LA TIENE, lo que puede

ocurrir:

-PORQUE EFECTIVAMENTE NO ERA REPRESENTANTE;

-YA QUE AUNQUE ERA REPRESENTANTE, SE EXCEDIÓ EN SUS FACULTADES: SU PODER NO LE PERMITÍA
REALIZAR EL NEGOCIO DISPOSITIVO; 2160 CC.
-PORQUE EL PODER ERA NULO;
-PORQUE OBRÓ DESPUÉS DE EXPIRADO EL MANDATO = 2173 CC.

En relación a estas hipótesis debe tenerse presente el art. 704 nº 2.

Efectos de la venta de cosa ajena

1. Efectos respecto del dueño de la cosa:

2. Efectos entre las partes contratantes:

EFECTOS RESPECTO DEL DUEÑO DE LA COSA:

El contrato de compraventa es inoponible al verdadero dueño de la cosa.

SE TRATA DE UNO DE LOS CASOS DE INOPONIBILIDAD POR FALTA DE
CONCURRENCIA (EL CONTRATO NO PUEDE AFECTAR AL DUEÑO PUES
ÉSTE NO CONCURRIÓ CON SU VOLUNTAD A SU FORMACIÓN).

El dueño podrá ejercer la acción reivindicatoria mientras el comprador

no adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

Ese es el sentido que debe atribuirse a la frase final del art. 1.815 "SIN
PERJUICIO DE LOS DERECHOS DEL DUEÑO DE LA COSA VENDIDA,
MIENTRAS NO SE EXTINGAN POR EL LAPSO DE TIEMPO".
EFECTOS ENTRE LAS PARTES CONTRATANTES:

a) Efectuada la tradición, el comprador no adquiere el dominio de la cosa

vendida, puesto que nadie puede transferir más derechos que los que tiene.

El comprador sólo adquiere los derechos transmisibles del tradente sobre la

cosa art. 682 C.C.

Sin embargo, el comprador queda en posesión de la cosa lo cual le habilita para

adquirir el dominio por prescripción.
b) Si por ser ajena la cosa el vendedor no puede realizar la entrega de la cosa,
habrá incumplido su obligación (sea que se estime que su obligación es
transferir el dominio o colocar al comprador en posesión tranquila y pacífica
de la cosa), de modo que el comprador puede demandar el cumplimiento o la
resolución con indemnización de perjuicios.

c) Surge la interrogante: si después de efectuada la entrega el comprador se

percata de que la cosa vendida no pertenecía al vendedor sino a un tercero,
¿qué acciones tiene derecho a entablar?

Se discute en doctrina. LA SOLUCIÓN DEPENDERÁ DE LA POSTURA QUE SE

ADOPTE EN ORDEN A CUAL ES LA OBLIGACIÓN QUE TIENE EL VENDEDOR EN EL
CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Si se estima que la obligación es la de transferir el dominio, el vendedor habrá
incumplido con su obligación, DE MODO QUE EL ACREEDOR PODRÁ PEDIR LA
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO MÁS INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS, BASADO EN EL ART.
1.489. Hemos descartado el cumplimiento forzado pues éste será generalmente
imposible, puesto que el vendedor no estará en condiciones de cumplir sin la anuencia
de un tercero, el verdadero dueño.

En cambio, si se estima que la obligación del vendedor es la de colocar al comprador en

posesión tranquila y pacífica de la cosa comprada, AÚN CUANDO LA COSA PERTENEZCA
A UN TERCERO EL VENDEDOR HA CUMPLIDO CABALMENTE SU OBLIGACIÓN, DE MODO
QUE NO PROCEDE LA ACCIÓN RESOLUTORIA.

d) Si después de entregada la cosa el comprador es demandado de reivindicación por el

verdadero dueño de la cosa, EL COMPRADOR PODRÁ CITAR DE EVICCIÓN A SU
VENDEDOR A FIN DE QUE CONCURRA A DEFENDERLO EN EL PLEITO Y LE INDEMNICE EN
CASO QUE SE PRODUZCA LA EVICCIÓN.
Venta de cosa ajena ratificada por el dueño: ART. 1818.

SI EL DUEÑO RATIFICA CON POSTERIORIDAD LA VENTA, SE ENTENDERÁ QUE EL

COMPRADOR ADQUIRIÓ EL DOMINIO DESDE LA FECHA DE LA TRADICIÓN.

La norma consagra que adquiere el dominio con efecto retroactivo (SE

RETROTRAE DESDE LA FECHA DE LA RATIFICACIÓN A LA FECHA DE LA
TRADICIÓN).

Se critica al art. 1.818 el señalar que "confiere al comprador los derechos de tal
desde la fecha de la venta", puesto que sólo los adquiere desde la fecha de la
ENTREGA.
Si el vendedor adquiere con posterioridad el dominio: ART 1.819 Y 682 INC. 2.

Si el vendedor adquiere con posterioridad a la tradición el dominio de la cosa

SE ENTIENDE QUE LO TRANSFIRIÓ AL COMPRADOR DESDE EL MOMENTO DE LA
TRADICIÓN.

Se critica esta norma puesto que da lugar a una superposición de dominios: en

efecto, DURANTE EL PERIODO QUE CORRE DESDE EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA HASTA LA RATIFICACIÓN SE ENTENDERÍA QUE TANTO EL
COMPRADOR COMO EL DUEÑO TUVIERON EL DOMINIO DE LA COSA.
EL PRECIO

Concepto

"Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida" art. 1.793.

Es una obligación de dar, no se refiere a la entrega solamente.

Es un elemento esencial específico de la compraventa igual que la cosa.

Requisitos:

1. EL PRECIO DEBE ESTIPULARSE EN DINERO

2. EL PRECIO DEBE SER REAL
3. EL PRECIO DEBE SER DETERMINADO O DETERMINABLE.
1.- El precio debe estipularse en dinero

Así se desprende de la definición.

Si no se pacta en dinero habrá otro contrato, pero no compraventa.

SIN EMBARGO, NADA IMPIDE QUE EL PRECIO SE ESTIPULE EN DINERO Y SE PAGUE CON
OTRA COSA.

ESTAREMOS FRENTE A UNA DACIÓN EN PAGO O UNA NOVACIÓN POR CAMBIO DE OBJETO.

PUEDE SER UNA PARTE EN DINERO Y OTRA EN ESPECIE, SIEMPRE QUE LA MAYOR PARTE SEA
EN DINERO. EN CASO CONTRARIO SERÍA OTRO CONTRATO QUE ES LA PERMUTA = 1794.
2. El precio debe ser real:

Lo anterior significa que "debe existir efectivamente una suma de dinero que se pague a
cambio de la cosa".

En definitiva, no basta con fijar, declarar una cantidad; se requiere que el precio sea real.

No puede ser ficticio o irrisorio. Precio totalmente desproporcionado en relación a la

cosa.

No cumple con este requisito:

a) el precio simulado; y

b) el precio irrisorio o ficticio.

Cuando hablamos de precio irrisorio o ficticio existe tal desproporción entre el
valor de la cosa y el precio pactado que en definitiva no hubo precio; la
compraventa será nula absolutamente por falta de este requisito.

En cambio, la noción de precio injusto se relaciona con la figura de la lesión

enorme: existe una desproporción matemática con el valor de la cosa y se
sanciona con la reducción o con la nulidad relativa art. 1.888 y sgtes.

Un precio puede ser injusto, pero ser real y ser un buen precio.

A pesar de ser lesivo, supera los estándares que el legislador exige.

3. El precio debe ser determinado o determinable.

Lo normal es que lo determinen las partes art. 1808 inc. 1.

Su determinación no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes art. 1.809 inc.
2.

Sin embargo, pueden darse excepciones, como, por ejemplo, un contrato de adhesión
en que la tarifa o precio que se cobra está establecida con anterioridad (aplicación en el
derecho del consumo).

En el mismo contrato se pueden establecer bases para determinar el precio.

Ver 1.808 inc. 2.

También puede entregarse su determinación a un tercero: art. 1.809 inc. 1.

Este tercero es un mandatario de las partes. Se trata de una compraventa

condicional, sujeta a la condición de que el tercero determine el precio,
entonces no hay compraventa mientras el tercero no lo fije.

Se debe incorporar el art. 1806. Se entiende que el vendedor al llegar al

acuerdo del precio, considera los costos que puedan significar la escritura.

En principio la escritura la paga el vendedor.

MODALIDADES DEL CONTRATO DE VENTA

El contrato de compraventa PUEDE SER PURO Y SIMPLE O SUJETO A MODALIDAD, según las reglas
generales, art. 1.807.

Se contemplan modalidades atípicas o especiales del contrato de compraventa.

- LA VENTA A PRUEBA, REGULADA EN EL ART. 1.823. SE DEBE ACORDAR EXPRESAMENTE, Y AUN ASÍ,
MIENTRAS EL COMPRADOR NO MANIFIESTE CONFORMIDAD NO HAY CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Sería una compra a garantía, no sería entonces una compra a gusto, porque no se ha perfeccionado.
También se establece que en el caso que sea una cosa que suele venderse a prueba, no es necesario
estipularlo para que se entienda como tal. No es aplicable en la realidad.

- LA VENTA DE COSAS QUE SUELEN VENDERSE A PESO, CUENTA O MEDIDA: ART. 1.821 Y 1.822. COSAS
QUE SE APRECIAN SEGÚN SU CANTIDAD, LA VENTA ES HECHA EN BLOQUE CUANDO NO ES NECESARIO
PESARLO NI CONTARLO.
EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Los efectos del contrato de compraventa son LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE GENERA PARA LAS
PARTES.

Son de la esencia del contrato de compraventa:

1) la obligación del vendedor de entregar la cosa (lo que no significa que transfiera el dominio); y

2) la del comprador de pagar el precio.

EXISTEN OTRAS OBLIGACIONES DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO: LA DEL SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN

Y DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS.

Las partes pueden acordar las obligaciones accidentales que estimen pertinentes, por ejemplo, el comprador
se puede obligar a no disponer de la cosa (limitaciones a la facultad de enajenar - discusión sobre si es válida
o no la cláusula, y el incumplimiento de una obligación de no hacer), y el vendedor, por ejemplo, a entregar
un automóvil con nuevo sistema se sonido.
Obligaciones del
Vendedor en la
Compraventa
A) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Las señala el art. 1.824 :

A. La entrega o tradición (esencial)

B. La Obligación de Saneamiento (de la naturaleza).

A. LA ENTREGA O TRADICIÓN:

Al comentar la definición legal del contrato de compraventa, contenida en el art. 1.793, dijimos que se discute en
doctrina cuál es la obligación que asume el vendedor:

TRANSFERIR EL DOMINIO DE LA COSA O SOLAMENTE A ENTREGAR LA COSA Y PROCURARLE UNA POSESIÓN TRANQUILA Y
PACÍFICA DE LA MISMA.

La norma del art. 1824 sería clara en que está obligado a la tradición si es dueño, ¿qué ocurre si no lo es?

La discusión es de evidente aplicación práctica, PUES DE ELLO DEPENDERÁ SI EL COMPRADOR PODRÁ O NO EJERCER LA
ACCIÓN RESOLUTORIA EN CASO QUE SE LE HAYA VENDIDO UNA COSA AJENA (ver los efectos entre las partes
contratantes, estudiados a propósito de la venta de cosa ajena).

Si se limita el contrato A GARANTIZAR POSESIÓN PACIFICA, TRANQUILA Y ÚTIL Y SE EXCLUYE LA TRADICIÓN EN EL

ÁMBITO DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO, NO HAY FORMA DE HACER USO DE LA ACCIÓN RESOLUTORIA, porque no
habría incumplimiento de su obligación, sólo está obligado a entregar. En cambio, si se adopta la postura que el vendedor
debe transferir el dominio, podría solicitarse la resolución si no es el verdadero dueño de la cosa.

Es importante para efectos del saneamiento de la evicción.

¿CUÁL ES LA OBLIGACIÓN, DAR LA COSA O ENTREGARLA?

A continuación, veremos someramente los términos en que se plantea la

controversia:

1.- Para la doctrina tradicional (Arturo Alessandri y otros), LA OBLIGACIÓN DEL

VENDEDOR NO ES TRANSFERIR EL DOMINIO SINO LA DE ENTREGAR DE LA
COSA, de procurar al comprador la posesión tranquila, pacífica y útil de la cosa.
Se fundamentan en que:

 EN NUESTRA LEGISLACIÓN LA VENTA DE COSA AJENA VALE (ART. 1.815). El contrato sería
válido, aunque no se transfiera el dominio, porque el vendedor no es el dueño.

 Del art. 1824, QUE DISPONE QUE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR SON LA “ENTREGA O
TRADICIÓN”, DEDUCEN QUE EN REALIDAD LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR ES EFECTUAR
LA ENTREGA, es decir, colocar al comprador en posesión de la cosa vendida.

 Por lo mismo, critican el ART. 1793 CUANDO DISPONE QUE EL VENDEDOR SE OBLIGA A
“DAR” Y LA REFERENCIA A LA “TRADICIÓN” EN EL ART. 1824.

 En cierta forma, AFIRMAN QUE SI EL VENDEDOR ES EL DUEÑO DE LA COSA VENDIDA, AL

EFECTUAR LA TRADICIÓN TRANSFERIRÁ EL DOMINIO DE ÉSTA. En caso contrario, por la
tradición sólo deja en posesión al adquirente, lo que le habilita para adquirir por
prescripción (arts. 682 y 683).
LA ACCIÓN RESOLUTORIA CARECE DE TODA UTILIDAD, puesto que mientras no
sea demandado por el verdadero dueño puede continuar gozando de la cosa; y
si es demandado, puede hacer efectiva la obligación de evicción de su
vendedor, para que concurra a defenderlo al juicio, y si se produce la evicción,
le indemnice. Es imposible ejercerla, reprochándole al vendedor que no era
dueño de la cosa que vendió.

En esta MATERIA DON ANDRÉS BELLO SIGUIÓ AL DERECHO ROMANO

BONITARIO, PARA EL CUAL LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR ES LA DE
PROCURAR AL COMPRADOR LA POSESIÓN tranquila y pacífica de la cosa
vendida.
2.- En contra SE HA SOSTENIDO POR LA MAYORÍA DE LOS AUTORES
CONTEMPORÁNEOS QUE LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR ES LA DE
TRANSFERIR EL DOMINIO DE LA COSA:

La finalidad social y económica de la compraventa es la de trasferir el dominio.

De hecho, CUESTA EXPLICAR QUE LA VENTA DE COSA AJENA VALE, puesto que
mediante la compraventa lo que pretenden es adquirir el dominio de la cosa.

Es perfectamente posible conciliar que LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR SEA

TRANSFERIR EL DOMINIO DE LA COSA CON LA VALIDEZ DE LA VENTA DE COSA
AJENA.
Una cosa es que la venta DE COSA AJENA SEA VÁLIDA Y OTRA MUY DISTINTA ES
QUE EL QUE VENDA UNA COSA AJENA CUMPLA CON SUS OBLIGACIONES, en
realidad no cumple su obligación.

NO PUEDE CONFUNDIRSE LAS CONDICIONES PARA EL PERFECCIONAMIENTO O

VALIDEZ DEL CONTRATO CON SUS EFECTOS, es decir, con las obligaciones que
surgen del mismo contrato.

ENTONCES, ES POSIBLE INTERPONER ACCIÓN RESOLUTORIA, EN CASO QUE EL

VENDEDOR NO HA SIDO EL VERDADERO DUEÑO, ya que el contrato de cosa
ajena es válido porque no adolece de ningún vicio de nulidad, y aquí habría un
contrato válido en que no se cumplieron sus obligaciones, y aquí no hay nulidad
porque no hay un vicio originario.
EL ART. 1.793 SEÑALA EXPRESAMENTE QUE LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR ES LA DE DAR LA
COSA VENDIDA, y sabemos que las obligaciones de dar son las que consisten en la transferencia
del dominio o en la constitución de un derecho real.

EL ART. 1824 CORROBORA ESTA IDEA AL DISPONER QUE LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR ES LA
“ENTREGA O TRADICIÓN”. Agregan que no se trata de un error del Código sino de la precisión de
que la obligación del vendedor es efectivamente la de transferir el dominio.

EL ART. 1.837 SEÑALA QUE "LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO COMPRENDE DOS OBJETOS:
AMPARAR AL COMPRADOR EN EL DOMINIO Y POSESIÓN PACÍFICA DE LA COSA VENDIDA". El
artículo emplea la conjunción copulativa "y", no “o” como el art. 1824.

LA TESIS ANTERIOR NO LOGRA PRECISAR CUÁL ES LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR. Sostienen

que es la de poner al comprador en posesión tranquila y pacífica de la cosa; sin embargo, en
nuestro sistema la posesión es un hecho, que no se transmite ni se transfiere, de modo que si el
comprador la tiene es porque concurren en él los elementos corpus y el animus. No se debe
entender que es una transferencia de la posesión porque no tiene sustento jurídico.
CÓMO SE EFECTÚA LA ENTREGA:

El art. 1.824 inc. 2 se remite a las normas del título VI del Libro II. LUEGO DEPENDERÁ DE LA
NATURALEZA DE LA COSA LA FORMA DE EFECTUAR LA TRADICIÓN.

Se debe distinguir, SI EL BIEN ES MUEBLE SE REMITE AL ART. 684, Y SI ES INMUEBLE AL 686 en relación
con el art. 724.

LA ENTREGA COMPRENDE NO SÓLO LA ENTREGA JURÍDICA (TRADICIÓN) SINO TAMBIÉN LA ENTREGA

MATERIAL DE LA COSA.

Si el comprador no recibe la tenencia material de la cosa no obtiene las ventajas que persigue con el
contrato, lo cual lo AUTORIZA PARA DEMANDAR EL CUMPLIMIENTO O LA RESOLUCIÓN CON
INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS ART. 1.489.

La obligación de efectuar la entrega material de la cosa se desprende de los artículos 1.834, 1.866 y
1.546.
Cuándo debe efectuarse la entrega:

Época en que se debe realizar la tradición.

Art. 1.826 inc. 1.

Si el contrato es PURO Y SIMPLE: “inmediatamente después del contrato” (art. 1826).

Si la compraventa es a PLAZO O CONDICIONAL: al vencimiento del plazo o cumplimiento

de la condición.

Excepción: el vendedor PUEDE RETENER LA COSA EN EL CASO DEL ART. 1.826 INC. FINAL
(protege al deudor de la entrega, ya que está en un plano de debilidad frente al
acreedor).
VENTA EN FORMA SEPARADA DE UNA MISMA COSA A DOS O MÁS PERSONAS:

ART. 1817.

REFERENCIA A LA ART. 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

TRADICIONES SIMBÓLICAS QUE SE PUDIERAN HACER A 2 O MÁS PERSONAS EN

MOMENTOS DISTINTOS.

DIRIME:

1º el que entró en posesión, es decir, aquel comprador al que se efectuó la tradición;

2º si se ha efectuado la tradición a ambos, aquel a quien se le hizo primero;
3ª si no se ha entregado a ninguno, el título (compraventa) más antiguo prevalece.
Lo que no resuelve la ley es que, si se pudo haber hecho la entrega simbólica a
uno y real a otro, y ambas son válidas.

Pareciera que no es justo que prevaleciera el primero, en este caso, en

consecuencia, de la entrega simbólica.

Habría más elementos que convergen en una entrega real aunque ella sea
posterior, como la publicidad.

La entrega real, aunque sea posterior podría ser protegida, y el primero

demandar indemnización de perjuicios.
DÓNDE DEBE EFECTUARSE LA ENTREGA:

Rigen las normas generales de los arts. 1.587 a 1.589 (lugar en que se debe
verificar el pago).

GASTOS DE LA ENTREGA:

Art. 1.825, en relación con el 1.571. SON DE CARGO DEL VENDEDOR. LE ASIGNA
AL COMPRADOR LOS GASTOS QUE SUPONE EL TRANSPORTE DESPUÉS DE
ENTREGADA, ya que es dueño de la cosa.
Normas para la determinación de lo vendido:

La regla general es que "EL VENDEDOR ES OBLIGADO A ENTREGAR LO QUE REZA EL CONTRATO" ART.
1.828.

El código señala normas adicionales, precisando el objeto vendido: ART. 1.829; ART. 1.830: en la venta de
un inmueble por naturaleza se entienden comprendidos los inmuebles por adherencia y muebles por
destinación.

ART. 1.816: regula la suerte de los frutos pendientes al momento de la venta. Se relaciona con el art. 1829.

EN EL INCISO 3 DEL ART. 1816 SE CONTEMPLAN EXCEPCIONES A QUE LOS FRUTOS SON DEL COMPRADOR.
SI EL CONTRATO SUJETA LA ENTREGA A ALGUNA MODALIDAD, EL VENDEDOR SIGUE HACIÉNDOSE DE LOS
FRUTOS DE LA COSA.

CONFUSIÓN CON ART. 1550 Y 1820, que hace de cargo del comprador los riesgos de la cosa. Se le entiende
al comprador ya como un verdadero dueño. EN RIGOR EL COMPRADOR NO DEBERÍA HACERSE DUEÑO DE
LOS FRUTOS AL MOMENTO DE LA COMPRA, Y EN ESE SENTIDO TAMPOCO DEBERÍA ASUMIR LOS RIESGOS
DE LA COSA, PUES ELLA DEBIERA PERECER PARA SU DUEÑO.
TEORÍA DE LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

REGULA ESTA MATERIA EL ART. 1.820.

SABEMOS QUE EN VIRTUD DEL ART. 1.550 LOS RIESGOS DE LA ESPECIE O CUERPO
CIERTO CUYA ENTREGA SE DEBA SON DE CARGO DEL ACREEDOR.

SABEMOS TAMBIÉN QUE SE CRITICA ESA NORMA PUESTO QUE CONTRARÍA EL

PRINCIPIO DE QUE LAS COSAS PERECEN PARA SU DUEÑO.

POR ÚLTIMO, RECORDEMOS QUE EL ERROR SE EXPLICARÍA PUESTO QUE EN ESTA

MATERIA EL REDACTOR SIGUIÓ AL C.C. DE NAPOLEÓN, EN EL CUAL PARA LA
TRANSFERENCIA DEL DOMINIO BASTABA EL TÍTULO, SIN NECESIDAD DEL MODO.
EL ART. 1.820 NO HACE SINO APLICAR LA REGLA DEL ART. 1.550. En efecto, el acreedor
de la obligación de entregar la cosa es el comprador, de modo que en él recae el riesgo
de la cosa.

EXCEPCIÓN: LA VENTA CONDICIONAL: ART. 1820, QUE CONSTITUYE UNA APLICACIÓN

DE LA REGLA DEL ART. 1486.

DEBE SER SOPORTADA LA PÉRDIDA TOTAL POR EL VENDEDOR, MIENTRAS ESTÉ

PENDIENTE LA CONDICIÓN, ENTONCES NO PODRÁ EXIGIR EL PAGO DEL PRECIO.

EN EL CASO DE DETERIOROS PARCIALES MIENTRAS ESTÁ PENDIENTE LA CONDICIÓN,

SEGUIRÁ SIENDO CARGO DEL COMPRADOR, YA QUE DEBE RECIBIR LA COSA EN EL
ESTADO QUE SE ENCUENTRE SIN REBAJA DEL PRECIO. Lo importante es que la
condición se cumpla, ya que, en caso contrario, no ha nacido a la vida del derecho el
contrato.
EL ART. 1821 INC. 1 CONSTITUYE UNA APLICACIÓN DEL ART. 1820. NÓTESE QUE
POR TRATARSE DE COSAS GENÉRICAS (TRIGO) QUE HAN SIDO OBJETO DE
ESPECIFICACIÓN (CONTENIDO EN CIERTO GRANERO) SE APLICAN LAS REGLAS DE
LAS COSAS ESPECÍFICAS.

EL ART. 1821 INC. 2 ES UNA APLICACIÓN DE LA REGLA SEGÚN LA CUAL EL GÉNERO

NO PERECE.

FINALMENTE, EL ART. 1823 REGULA LA VENTA A PRUEBA, QUE NO ES SINO UN

CASO DE COMPRAVENTA SUJETA A UNA CONDICIÓN POTESTATIVA (AL IGUAL QUE
EL ART. 1881, QUE REGULA EL PACTO DE RETROVENTA):

POR TRATARSE DE UN NEGOCIO CONDICIONAL, EL ART. 1823 NO HACE SINO

APLICAR LA REGLA DEL ART. 1486.-
La entrega en la venta de predios rústicos: art. 1.830 al 1.835

Los predios rústicos pueden venderse como especie o cuerpo cierto o en

relación a la cabida (superficie).

Se entiende que se venden en relación a la cabida "cuando ésta se expresa

de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no
entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor
o menor que la cabida que reza el contrato" art. 1.831.

La regla general es que el predio se venda como cuerpo cierto art. 1.831 inc.
final. Es frecuente que las partes así lo estipulen señalando que la venta se
hace "ad corpus".
Si bien pueden haber diferencias entre la cabida real y la que reza el contrato
(diferencia entre lo que se ha declarado con lo que existe en los hechos para el
inmueble).

Estas diferencias sólo tendrán interés cuando la venta se hizo en relación a la

cabida, puesto que si se hizo como cuerpo cierto no interesa la eventual
disconformidad. Así lo dispone el art. 1.833 inc. 1.

Con todo, si se vende “con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor

a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se
observará lo prevenido en” el art. 1832 inc. 2. Así lo dispone el art. 1833 inc. 2.

En caso de diferencia entre la cabida real y la que reza el contrato, aplicaremos el

art. 1.832
PROBLEMA:

CABIDA REAL MAYOR QUE LA EXPRESADA EN EL CONTRATO.

POCO MAYOR: no sea superior a una décima parte de lo que se deba pagar por
la cabida declarada. EL VENDEDOR TIENE DERECHO A QUE EL COMPRADOR
AUMENTE EL PRECIO PROPORCIONALMENTE.

MUCHO MAYOR: hipótesis en que la diferencia excede la décima parte del

precio equivalente a la verdadera cabida. QUEDA AL ARBITRIO DEL
COMPRADOR OPTAR ENTRE DESISTIR DEL CONTRATO O AUMENTAR
PROPORCIONALMENTE EL PRECIO, DEMANDÁNDOSE EL RESARCIMIENTO DE
LOS PERJUICIOS EN LA PRIMERA OPCIÓN.
CABIDA REAL MENOR QUE LA DECLARADA EN EL CONTRATO.

POCO MENOR: cuando el precio de la cabida que falta no excede de la décima

parte de la declarada. EL VENDEDOR DEBERÁ COMPLETARLA, O SUFRIR UNA
DISMINUCIÓN PROPORCIONAL DEL PRECIO.

MUCHO MENOR: cuando el precio de la cabida que falta excede de la décima

parte de la cabida declarada. PODRÁ EL COMPRADOR OPTAR POR ACEPTAR LA
DISMINUCIÓN DEL PRECIO O DESISTIR DEL CONTRATO, DEBIENDO RESARCIRSE
LOS PERJUICIOS.
LA REGLA GENERAL ES QUE LA VENTA SEA EN ESPECIE O CUERPO CIERTO, EN EL CASO DEL
INCISO 2 DEL ART. 1831.

CON SEÑALAMIENTO DE LINDEROS. Está obligado el vendedor a entregar todo lo

comprendido en ellos, no a la superficie, sino a lo que existe entre los linderos. Si hay
diferencias se debe estar a las reglas anteriores, respecto la venta de predio por cabida.

SIN SEÑALAMIENTO DE LINDEROS.

Un título no puede ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces si no están señalados los
linderos. EL LEGISLADOR EXIGE QUE EN EL EXTRACTO SE PRESENTE NOMBRE Y LINDEROS
DEL INMUEBLE QUE SE INSCRIBE. EN EL CASO QUE NO CONTEMPLE DICHAS MENCIONES EL
CONSERVADOR NO PROCEDERÁ A LA INSCRIPCIÓN, YA QUE NO CONTENDRÍA
DESIGNACIONES LEGALES DE LA INSCRIPCIÓN (ART. 13 Y 72 REGLAMENTO CONSERVADOR).
EL SEÑALAMIENTO DE LINDEROS ES UNA DESIGNACIÓN LEGAL DE LA INSCRIPCIÓN.
LAS ACCIONES DEL ART 1832 PRESCRIBEN AL CABO DE UN AÑO CONTADO
DESDE LA ENTREGA ART. 1.834 (NO DESDE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO).

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE CORTO TIEMPO.

Acción del vendedor para exigir que se complete el precio.

Acción del comprador para exigir rebaja del precio.
Acción del comprador para exigir cabida que falta.
Acción del comprador para desistirse del contrato.
CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE ENTREGA.

Se puede remitir al art. 1489.

Especialmente en la compraventa se contempla el art. 1826

(aplicación de norma anterior).
B. La Obligación de Saneamiento u Obligación de Garantía.

El C.C. Chileno REGULÓ LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO A PROPÓSITO DEL

CONTRATO DE COMPRAVENTA, como era lo tradicional.

El vendedor no se obliga solo a la entrega, sino que también a la POSESIÓN

PACÍFICA, TRANQUILA Y ÚTIL, lo que no se cumple si existe un tercero que
amenaza con privar total o parcialmente del bien, o bien, cuando la cosa
adquirida presenta ciertos vicios graves, ocultos y contemporáneos a la
celebración del contrato.
El art. 1.837 señala que “LA OBLIGACIÓN SE SANEAMIENTO” comprende dos objetos:

AMPARAR AL COMPRADOR EN EL DOMINIO Y POSESIÓN PACÍFICA DE LA COSA

VENDIDA, Y RESPONDER DE LOS DEFECTOS OCULTOS DE ÉSTA, llamados vicios
redhibitorios".

Para referirse al primero se habla de "SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN" y para

referirse al segundo de "SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS".

Se trata de un ELEMENTO DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: se

entiende incorporado al acto, pero las partes pueden eliminarla estipulándolo
expresamente.

Es una obligación de carácter eventual puesto que solo se hace efectiva cuando se
verifican ciertos supuestos que pueden también no presentarse.
EL SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN.

Esta obligación se sintetiza en dos aspectos:

Defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa y, si pese a ello la
evicción se produce, indemnizar al comprador.

La PRIMERA ES UNA OBLIGACIÓN DE HACER, puesto que la DEFENSA EN JUICIo es un hecho (amenazas
materializadas por un tercero contra el comprador, tercero reclama un derecho sobre cosa comprada).

La SEGUNDA ES UNA OBLIGACIÓN DE DAR, consistente en pagar una INDEMNIZACIÓN (deber del
vendedor cuando el comprador ha sido evicto total o parcialmente, que requiere una sentencia judicial
que declare).

LA PRIMERA ES UNA OBLIGACIÓN INDIVISIBLE, DE MODO QUE EL COMPRADOR PUEDE EXIGIR SU

CUMPLIMIENTO (O SEA, CITAR DE EVICCIÓN) A CUALQUIERA DE SUS VENDEDORES, O A CUALQUIERA DE
LOS HEREDEROS DEL VENDEDOR. OB. INSOLIDUM. ART. 1.840
LA SEGUNDA OBLIGACIÓN, LA DE INDEMNIZAR LOS PERJUICIOS, ES
PERFECTAMENTE DIVISIBLE, de modo que cada uno de los vendedores, o de los
herederos del vendedor, será responsable solamente a prorrata de su cuota art.
1.840 INC. 2º.
La obligación de saneamiento comprende un ASPECTO NEGATIVO Y UNO POSITIVO.

1.- EL NEGATIVO deriva de la lógica, conforme al aforismo que reza "EL QUE DEBE DEFENDER NO
PUEDE ATACAR". Si el vendedor está obligado a amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa, lo lógico es que no pueda atacarlo.

De ese adagio se deriva que el vendedor no puede realizar actos materiales o jurídicos que embaracen
la posesión del comprador. No puede, por ejemplo, ejercer la acción reivindicatoria contra el
comprador.

NADA IMPIDE SIN EMBARGO QUE EL VENDEDOR DEMANDE AL COMPRADOR la nulidad del contrato
de venta, puesto que, de esa forma, en virtud del efecto retroactivo de la nulidad, desaparece el
contrato, y con él la obligación de garantía.

2.- EL POSITIVO consiste, según dijimos, en la obligación de defender AL COMPRADOR CONTRA LOS
TERCEROS QUE RECLAMAN DERECHOS SOBRE LA COSA Y SI PESE A ELLO LA EVICCIÓN SE PRODUCE,
INDEMNIZAR AL COMPRADOR. Debe intervenir cuando tercero alega derecho sobre objeto del
contrato.
CONCEPTO DE EVICCIÓN:

Art. 1.838. Hay evicción de la cosa comprada, CUANDO EL COMPRADOR ES

PRIVADO DEL TODO O PARTE DE ELLA, POR SENTENCIA JUDICIAL, POR CAUSA
ANTERIOR A LA VENTA (1839, 1843).
Desglosando el concepto, puede decirse que PARA QUE EXISTA EVICCIÓN SE
REQUIERE:

a) LA PRIVACIÓN TOTAL O PARCIAL DE LA COSA COMPRADA; la pérdida total se

podría dar en caso que verdadero dueño reivindique la cosa, o una pérdida
parcial en el caso de derecho de usufructo.

b) QUE LA PRIVACIÓN LO SEA POR SENTENCIA JUDICIAL (no cumplen este

requisito los reclamos extrajudiciales; el abandono voluntario del comprador;
las vías de hecho). La sentencia judicial concretiza la evicción.

c) QUE LA CAUSA DE LA PRIVACIÓN SEA ANTERIOR A LA VENTA. Evicciones

posteriores a la venta son de cargo del comprador.
Para que surja la obligación del vendedor de defender al comprador es
necesario que el primero haya sido CITADO DE EVICCIÓN.

Si no fuera así, ¿CÓMO VA A SABER EL VENDEDOR QUE DEBE HACER EFECTIVA

SU OBLIGACIÓN DE DEFENDER AL COMPRADOR? Así lo indica el art. 1.843 inc.
1.

LA COSA SERÁ EVICTA UNA VEZ QUE EL RESULTADO DEL JUICIO SEA
PERJUDICIAL PARA EL COMPRADOR, SI NO ESTARÁ EN VÍAS DE EVICCIÓN.

Es el resultado de una derrota judicial.

SI EL VENDEDOR NO ES CITADO DE EVICCIÓN SE EXTINGUE SU OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO; por ende, si
no fue citado y la cosa es evicta, no estará obligado a indemnizar art. 1.843 inc. 3.

¿A QUIÉN PUEDE CITARSE DE EVICCIÓN?

Según lo expuesto, LO NATURAL SERÁ QUE EL COMPRADOR CITE DE EVICCIÓN A SU VENDEDOR.

Este último puede A SU VEZ CITAR DE EVICCIÓN A SU VENDEDOR, SIEMPRE QUE LA CAUSA DE LA EVICCIÓN
SEA ANTERIOR A LA VENTA, Y ASÍ SUCESIVAMENTE.

Ejemplo: Alfonso vende a Juan; Juan vende a Pedro; Pedro vende a Antonio. Antonio es demandado de
reivindicación por un tercero, Demetrio. Antonio citará de evicción a Pedro; Pedro a Juan, y así
sucesivamente, SIEMPRE QUE LA CAUSA DE LA EVICCIÓN SEA ANTERIOR A LA VENTA.

Para evitar esta cadena la ley permite (facultativo) AL ACTUAL POSEEDOR (ANTONIO) QUE SUFRE LA
AMENAZA DE PRIVACIÓN DE LA COSA DEMANDAR DIRECTAMENTE AL TERCERO DE QUIEN SU VENDEDOR
LA HUBIERE ADQUIRIDO, vale decir, demandar directamente a cualquiera de sus antecesores (Juan o
Alfonso) Art. 1841.
¿CÓMO DEBE HACERSE LA CITACIÓN?

El art. 1.843 inc. 2 se remite a las normas del título V del Libro
III del C.P.C., arts. 584 al 587.
ACTITUDES QUE PUEDE ASUMIR EL VENDEDOR, DESPUÉS QUE
FUE CITADO DE EVICCIÓN:

EL VENDEDOR ES QUIEN TIENE LA CALIDAD DE DEMANDADO.

A.- EL VENDEDOR NO COMPARECE EN EL JUICIO: el procedimiento continuará sin más trámite
(art. 587 C.P.C.) y si en definitiva se produce la evicción, el vendedor será responsable, a menos
que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere
evicta la cosa (POR EJEMPLO, LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, AGREGACIÓN DE POSESIONES)
art. 1.843.

B.- EL VENDEDOR COMPARECE AL JUICIO: "se seguirá contra él solo la demanda", es decir, el
vendedor tendrá la calidad de demandado art. 1.844. Sin embargo, el comprador también
puede intervenir en el juicio como tercero coadyuvante (y en este sentido formular sus
pretensiones).

C.- EL VENDEDOR COMPARECE AL JUICIO Y SE ALLANA A LA DEMANDA: Art. 1.845. El comprador

puede continuar, haciendo valer sus pretensiones como parte, pudiendo perder el juicio. En ese
caso, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas ni de los frutos.

El vendedor siempre tiene que hacerse cargo a lo menos del precio que pagó por la cosa evicta.
RESULTADO DEL JUICIO:

a.- SI EL VENDEDOR OBTIENE UNA SENTENCIA FAVORABLE (no se produjo la

evicción), habrá cumplido con su obligación de amparar al comprador en el
dominio y posesión pacífica de la cosa.

Ni siquiera será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda

hubiere causado al comprador art. 1.855.

b.- DE LO CONTRARIO, SI EL COMPRADOR ES EVICTO, surge la segunda fase de la

obligación del vendedor: indemnizar al comprador.
Indemnización al comprador en caso de ser evicta la cosa:

Ver art. 1.847.

EVICCIÓN PARCIAL: Solo una parte de la cosa ha sido evicta por el tercero.

Art. 1852 inc. final. Derecho a pedir la rescisión (entendiéndose como resolución).

Art. 1853. En virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a restituir al

vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será considerado como
poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria;

y el vendedor además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos que el

comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro
perjuicio que de la evicción resultare al comprador.

Art. 1854. Comprador tiene derecho a exigir el saneamiento de la evicción parcial.

Se puede acoger al art. 1847.
EXTINCIÓN DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO:

Puede ser TOTAL O PARCIAL.

Por regla general es parcial, POR CUANTO EL VENDEDOR DEBE HACERSE CARGO
DEL PRECIO QUE RECIBIÓ.
Se extingue por:

a. RENUNCIA DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO:

Es perfectamente renunciable art. 1.839; salvo que haya habido mala fe de

parte del vendedor (sabía del derecho de un tercero que podía perturbar su
posesión), EN CUYO CASO LA RENUNCIA ES NULA ABSOLUTAMENTE ART. 1.842,
NO PRODUCIENDO CONSECUENCIAS JURÍDICAS.

Los efectos de la renuncia son limitados: EL VENDEDOR ESTARÁ OBLIGADO DE

TODOS MODOS A RESTITUIR EL PRECIO DE VENTA ART. 1.852 (en consecuencia,
en virtud de la renuncia se libera de indemnizar los otros rubros que contempla
el art. 1.847), por lo que es parcial.
Ni siquiera estará obligado a restituir el precio en los casos del art. 1.852 inc. 3:

"SI EL QUE COMPRÓ LO HIZO A SABIENDAS DE SER AJENA LA COSA, O SI

EXPRESAMENTE TOMÓ SOBRE SÍ EL PELIGRO DE LA EVICCIÓN,
ESPECIFICÁNDOLO".

En estos casos la renuncia es total.

b. Prescripción:

La obligación de comparecer a defender al comprador es IMPRESCRIPTIBLE.

Alessandri afirma que “no hay ningún plazo para esta citación”, porque, como el comprador
PUEDE SER MOLESTADO EN TODO TIEMPO, es natural que en todo tiempo tenga derecho
para ser defendido.

LA OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR al comprador los perjuicios resultantes de la evicción es

prescriptible:

la acción para exigir la RESTITUCIÓN DEL PRECIO PRESCRIBE SEGÚN LAS REGLAS GENERALES
(3 AÑOS LA ACCIÓN EJECUTIVA Y 5 LA ORDINARIA);

en cambio, la acción para reclamar las RESTANTES INDEMNIZACIONES DEL ART. 1847
PRESCRIBE EN 4 AÑOS (ART. 1.856).
El plazo de prescripción se CUENTA "DESDE LA FECHA DE LA
SENTENCIA DE EVICCIÓN; O SI ÉSTA NO HUBIERE LLEGADO A
PRONUNCIARSE, DESDE LA RESTITUCIÓN DE LA COSA”, 1856.

Se afirma que el plazo se cuenta desde entonces pues es en ese

momento en el cual se produce la evicción y se hace exigible la
obligación de sanear, lo que constituye una aplicación del art. 2414.
c. En las ventas forzadas:
La indemnización se limita a la restitución del precio (es lógico puesto que el
vendedor no tenía intención de vender, fue forzado a ello para satisfacer a sus
acreedores) art. 1.851. La extinción es parcial.

d. En los casos del art. 1.845. Extinción parcial.

e. Artículo 1843 inciso final. Extinción total. Comprador debió haber opuesto
excepción de prescripción, si no lo hace libera al vendedor de dicha responsabilidad.

f. Artículo 1846. 1º. Extinción total. El comprador decide someterse a justicia arbitral
en contra del vendedor.

g. Artículo 1846. 2º. Extinción total.

SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

CONCEPTO ACCIÓN REDHIBITORIA: art. 1.857 Se llama acción redhibitoria la

que tiene el comprador para que se RESCINDA LA VENTA O SE REBAJE
PROPORCIONALMENTE EL PRECIO POR LOS VICIOS OCULTOS DE LA COSA
VENDIDA, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

Es un caso de RESOLUCIÓN Y NO RESCISIÓN.

En relación a esta materia debe tenerse presente la normativa sobre protección

de los derechos del consumidor.
VICIOS REDHIBITORIOS: Defectos ocultos de que adolece la cosa vendida, al
tiempo de la compraventa, son desconocidos o ignorados para el comprador.

Si el comprador hubiese estado en conocimiento de dichos vicios NO HUBIERE

CELEBRADO EL CONTRATO O LO HUBIESE CELEBRADO A UN PRECIO MENOR.
REQUISITOS:

Para que un vicio tenga la calidad de redhibitorio debe cumplir con las
CONDICIONES QUE SEÑALA EL ART. 1.858, vale decir:

1) debe ser CONTEMPORÁNEO a la venta (nº1)

2) GRAVE (nº 2); y

3) OCULTO (nº 3).

N°1: COETÁNEO AL MOMENTO DE LA VENTA. Ello no quiere decir que se haya
manifestado. Puede ser que haya habido un germen de vicio.

Por ej. UNA ENFERMEDAD DE UN ANIMAL ADQUIRIDO. Basta que exista, no es

necesario que este concretizado.

N°2: EL VICIO DEBE SER GRAVE, no superficial.

N°3: EL COMPRADOR NO PUDO HABERSE DADO CUENTA, no se ampara la

negligencia del comprador.

Ej. PODRÍA NO HABER VICIO NO OBSTANTE EL SILENCIO DEL VENDEDOR si parte del
comprador ha habido negligencia en conocer el vicio, por ejemplo: comprador es
mecánico.
Las partes pueden conferir el CARÁCTER DE REDHIBITORIOS A VICIOS QUE
NATURALMENTE NO LO SON art. 1.863.

La CONVENCIÓN NO PUEDE SER POSTERIOR A LA COMPRAVENTA ya que la disposición

exige que sea “por el contrato”.

NO HAY VICIO OCULTO CUANDO EL VENDEDOR COMUNICA AL COMPRADOR, es decir,

cuando cumple con su obligación de información.

Reconocimiento del DEBER DE INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL, ya que debe

comunicar características.

Se vincula con EL PRINCIPIO DE BUENA FE QUE INTERVIENE EN LAS TRATATIVAS

PRELIMINARES.
EFECTOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS:

Regla general:

Si la cosa comprada tenía un vicio redhibitorio el comprador puede solicitar

que "SE RESCINDA LA VENTA O SE REBAJE PROPORCIONALMENTE EL PRECIO"
art. 1.857.

La acción destinada a obtener la rebaja del precio se la suele denominar por su

expresión latina: ACCIÓN AESTIMATORIA O DE "QUANTI MINORIS".

En consecuencia, el comprador tiene el derecho a demandar la resolución del

contrato o la rebaja del precio. PUEDE DEMANDARSE LA RESOLUCIÓN EN LO
PRINCIPAL Y DEDUCIRSE SUBSIDIARIAMENTE LA ACCIÓN AESTIMATORIA.
COMPRADOR NO TIENE DERECHO A LA OPCIÓN ANTERIOR.

SI LOS VICIOS DE LA COSA NO TENÍAN LA GRAVEDAD que se expresa en el art. 1.858 nº

2, el comprador no podrá demandar la resolución del contrato; SÓLO PUEDE EXIGIR LA
REBAJA DEL PRECIO ART. 1.868.

REGLA ESPECIAL:

SI EL VENDEDOR ESTABA DE MALA FE, ya sea por haber conocido los vicios o por haber
debido conocerlos en razón de su profesión u oficio, será obligado TAMBIÉN A LA
INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS ART. 1.861.

Art. 1862 inc. 2º, se remite a las reglas del artículo anterior, en cuanto a la mala fe.-
EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS:

a) LA RENUNCIA:

La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios es un elemento de la naturaleza del

contrato, DE MODO QUE LAS PARTES PUEDEN RENUNCIARLO.

La renuncia sólo produce efectos SI EL VENDEDOR ESTABA DE BUENA FE, vale decir, no conocía
la existencia del vicio. De lo contrario, estará de todos modos obligado al saneamiento de los
vicios de que tuvo conocimiento art. 1.859.

b) VENTAS FORZADAS:

La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios no tiene lugar en las ventas forzadas
art. 1.865, SALVO EL CASO DE MALA FE DEL VENDEDOR.
C) PRESCRIPCIÓN.

En cuanto al plazo de prescripción la ley distingue entre la ACCIÓN

REDHIBITORIA Y LA ACCIÓN DE QUANTI MINORIS.

PARA LA PRIMERA: seis meses para los bienes muebles y un año para los bienes
raíces, contados DESDE LA ENTREGA REAL art. 1.866.

La acción "QUANTI MINORIS" PRESCRIBE EN UN AÑO PARA LOS BIENES

MUEBLES Y DIECIOCHO MESES PARA LOS BIENES RAÍCES ART. 1.869 Y 1.867.
Ambas SE EMPIEZAN A CONTAR DESDE LA ENTREGA DE LA COSA, ya que, en ese
momento, puede el COMPRADOR PERCATARSE QUE LA COSA PRESENTA VICIOS.

Por último, LA ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS (ART. 1.861)

PRESCRIBE SEGÚN LAS REGLAS GENERALES (5 AÑOS).
Obligaciones
del Comprador
B) OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

A. OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA

B. OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO

A. OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA

En cuanto a la obligación de recibir la cosa vendida, el art. 1.827 señala los efectos de la
mora del comprador en el cumplimiento de esta obligación:

DEBE PAGAR AL VENDEDOR LOS GASTOS DE CUSTODIA Y CONSERVACIÓN DE LA COSA Y EL

VENDEDOR SÓLO RESPONDERÁ DE LOS PERJUICIOS QUE SUFRA LA COSA POR SU CULPA
GRAVE O DOLO.

Si el comprador se niega a recibir, EL VENDEDOR PUEDE PAGAR POR CONSIGNACIÓN (ART.

1598 Y S.) O PEDIR LA RESOLUCIÓN CON INDEMNIZACIÓN (ART. 1489).

En el caso de un inmueble, LA CONSIGNACIÓN SE HACE DEJANDO LAS LLAVES EN EL

TRIBUNAL.
B. OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO:

EL ART. 1.871 LA MENCIONA: ES UNA OBLIGACIÓN ESENCIAL EN EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA.

ES EL OBJETO DE LA OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR Y CAUSA DE LA OBLIGACIÓN DEL

VENDEDOR.
Lugar y oportunidad para el pago del precio, art. 1872.

El precio deberá pagarse en el LUGAR Y EL TIEMPO ESTIPULADOS,

o en el LUGAR Y EL TIEMPO DE LA ENTREGA.

El comprador puede SUSPENDER LEGÍTIMA Y RELATIVAMENTE EL PAGO DEL
PRECIO en el caso del art. 1.872 inc. 2.

Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare

que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado
noticia antes de perfeccionarse el contrato:

PODRÁ DEPOSITAR EL PRECIO CON AUTORIDAD DE LA JUSTICIA, Y DURARÁ EL

DEPÓSITO HASTA QUE EL VENDEDOR HAGA CESAR LA TURBACIÓN O AFIANCE
LAS RESULTAS DEL JUICIO.
Efectos del INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR DE PAGAR
DEL PRECIO:

El art. 1873 repite la regla del 1.489: EL VENDEDOR PUEDE DEMANDAR EL

CUMPLIMIENTO O LA RESOLUCIÓN, MÁS INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS.
Art. 1487, siendo la condición que no se pague el precio, por lo que opera la
condición resolutoria, debiendo las partes ser restituidas al estado anterior.

Regla de 1875 inciso 1. Se establece una excepción a las reglas generales en

cuanto a la restitución de frutos.

Art. 1488 establece regla general.

Respecto este punto se considerará al comprador de mala fe, siendo su

obligación indemnizar.
DECLARACIÓN EN LA ESCRITURA DE VENTA DE HABERSE PAGADO EL PRECIO.

"Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá

prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y
sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores" art.
1.876 inc. 2.

Es una norma de PROTECCIÓN RESPECTO DE TERCEROS Y NO A LAS PARTES

CONTRATANTES.

Si en la escritura se expresó que el precio había sido pagado al contado y en

realidad no fue así, NADA IMPIDE QUE EL VENDEDOR DEMANDE DE
RESOLUCIÓN AL COMPRADOR.
LA CLÁUSULA DE NO TRANSFERIRSE EL DOMINIO SINO EN VIRTUD DE LA PAGA DEL PRECIO no
produce otro efecto que el de permitir al vendedor demandar el cumplimiento o la resolución más
indemnización de perjuicios art. 1.874.

ART. 680 Y 1824.

El art. 680 permite que le tradente se reserve el dominio mientras no se le pague el precio.

El art. 1874 dice claramente que la cláusula de no transferirse el dominio, no produce dicho efecto,
mediante ella no se reserva el dominio el vendedor.

El art. 680 habla de precio, y solo hay precio en la compraventa, entonces esa norma de la tradición
se estaría refiriendo a la compraventa.

La doctrina y jurisprudencia se ha inclinado por reconocer validez al art. 1874, ya que es especial para
la compraventa, y evitar problemas que se podrían producir si se aceptase lo dispuesto por el 680.
Pactos Accesorios al
Contrato de
Compraventa
PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE
COMPRAVENTA

El código regula:

• 1) el pacto comisorio
• 2) el pacto de retroventa; y
• 3)el pacto de retracto.

El primero ya fue analizado en detalle durante el curso de obligaciones.

I. EL PACTO DE RETROVENTA

Concepto:

Art. 1.881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, REEMBOLSANDO AL COMPRADOR LA CANTIDAD DETERMINADA QUE SE
ESTIPULARE, O EN DEFECTO DE ESTA ESTIPULACIÓN LO QUE LE HAYA COSTADO LA COMPRA.

Constituye una CONDICIÓN RESOLUTORIA ORDINARIA POTESTATIVA DEL ACREEDOR

(vendedor).

Este pacto puede utilizarse como mecanismo de garantía, v. gr., PARA CAUCIONAR UN
PRÉSTAMO.
Existe una notable diferencia entre el pacto de retroventa y la garantía
prendaria, pues en esta última se debe restituir la suma prestada, y el
mutuante puede perseguirle en todos sus bienes para obtener el reembolso, si
el dinero que facilitó el acreedor prendario, no logra ser cubierto.

Sin embargo, desde la perspectiva de la retroventa quien se procura dinero por

esta vía, no debe ninguna suma de dinero puesto celebro un contrato de CV, de
manera tal, que el reembolso del dinero es facultativo o una opción a cambio
del cual va a recobrar el bien.
Requisitos:

1. Al momento en que se celebra el contrato de CV se estipule la facultad de recobrar la cosa

vendida a cambio de una cantidad de dinero, y si ella no se establece, será le precio pagado
por la cosa.

SE DEBE PACTAR A LA ÉPOCA DE CELEBRACIÓN A LA CV. Si se pacta con posterioridad, no

habría pacto de retroventa, SINO MÁS BIEN UN CONTRATO DE PROMESA.

2. QUE SE ESTABLEZCA UNA CANTIDAD. Si no se ha pactado, corresponde al precio.

3. Establecer un plazo dentro del cual el vendedor podrá hacer efectivo este mismo derecho.

1885. El tiempo en que se podrá intentar NO PODRÁ PASAR DE 4 AÑOS DESDE LA FECHA DEL
CONTRATO.
Condiciones para poder ejercitar.

a) “Intentar judicialmente la acción”. Si las partes llegan a acuerdo y se

restituye la cosa extrajudicialmente, no se obliga al vendedor a ejercitar
judicialmente la acción. Solo es en el supuesto que exista un rechazo a la
restitución de la cosa por parte del comprador.

b) En el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del comprador. Esto se

desprende del art. 1881 por la palabra “reembolsando”, lo que supone esta
puesta a disposición de la cantidad acordada o el precio. Existe una
simultaneidad entre el ejercicio del derecho y el pago de la cantidad estipulada
o en su defecto el precio.
c) Se debe hacer valer en tiempo oportuno. Expirado el plazo el derecho
optativo del vendedor se extingue. Más que un plazo de prescripción es un
plazo de caducidad, ya que se extingue por el solo ministerio de la ley.

d) En necesario dar aviso al comprador. Se desprende del art. 1885 in 2.

En principio, el aviso no puede ser inferior de 15 días para cosas muebles, y 6

meses para bienes raíces.

Si la cosa es fructuaria se debe esperar la próxima percepción de frutos, no

teniendo aplicación los plazos anteriores.
Efectos del pacto de retroventa.

Se debe distinguir:

1.- Si el acreedor no ejerció el derecho en el plazo convenido.

Caduca el derecho por el solo ministerio de la ley.

Falla la condición resolutoria. Se consolida el derecho en el patrimonio del

comprador. Se entiende que es puro y simple. Derecho no está sujeto a ningún
tipo de contingencia.
2.- Si el acreedor ejercitó el derecho dentro de plazo.

En este caso se produce el efecto normal de la condición resolutoria cumplida,

partes vuelven al estado inmediatamente anterior al contrato. Se debe restituir
la cantidad de dinero pactada o el precio, y por otra parte, la cosa.

Art. 1883.
El vendedor tendrá derecho a la restitución de la cosa vendida con sus
accesiones naturales.
Tendrá también derecho a ser indemnizado de deterioros imputables a hecho o culpa
del comprador.

Obligado al pago de expensas necesarias, pero no a las útiles o voluptuarias a menos

que haya autorizado al comprador a realizarlas.

El art. 1882 se remite al art. 1490 y 1491 respecto los efectos en cuanto a terceros.

El derecho que nace del pacto de retroventa es de carácter intransferible, no se puede

ceder. Lo que no puede decir que no se pueda embargar. Sin embargo, la ley no dice
que no pueda ser intransmisible, por lo que se transmite a los herederos, ingresa al
haber hereditario.

Ver arts. 1882 a 1.885.

II. EL PACTO DE RETRACTO.

Concepto y explicación:

Art. 1886: Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que
mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a
quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.

La disposición del artículo 1882 se aplica al presente contrato.

Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa, art.
1883.

Plazo prescripción: 1 año desde la celebración del contrato de compraventa.

Hay un derecho de preferencia respecto del comprador, porque el legislador le concede que aunque se haya
pactado este acuerdo, la posibilidad de mejorarla. Aquella compra que se le propone por un tercero a mejor
precio del que fue celebrado el año anterior.
LA RESCISIÓN POR LESION ENORME

Desequilibrio notable en las prestaciones, y que sólo opera en determinados

casos, entre ellos, en el contrato de compraventa art. 1.888.

Aún más, según veremos ni siquiera opera en todos los contratos de

compraventa, sino sólo en algunos.

Es un vicio de nulidad relativa. Se exceden los parámetros que la ley establece

para entender que ese precio es superior o inferior al justo precio. No es un
vicio subjetivo, sino que absolutamente objetivo.
Requisitos:

1. Venta susceptible de rescisión.

2. Que la cosa no haya perecido o se haya perdido en poder del comprador.

3. La acción se deduzca en tiempo oportuno.

4. No se puede renunciar.
1. Venta susceptible de rescisión.

Se refiere a bienes raíces, pero no todo, sino que una venta voluntaria.

De manera tal que no habrá lesión enorme en las ventas de bienes raíces que
se hubieren hecho por el ministerio de la justicia.

Tampoco las ventas de minas son susceptibles de ser impugnadas por lesión
enorme.
No son susceptibles de impugnarse por lesión enorme:

a) Los contratos de venta de bienes muebles art. 1.891;

b) Las ventas que se hagan por el ministerio de la justicia, vale decir, las ventas
forzadas art. 1.891;
c) Tampoco procede si la cosa se ha perdido en poder del comprador art.
1.892.
d) Tampoco si el comprador hubiere enajenado la cosa, salvo que la haya
vendido por más de lo que había pagado por ella; pues en ese caso podrá el
primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo
valor de la cosa, con deducción de una décima parte art. 1.893.
2. Que la cosa no haya perecido o se haya perdido en poder del comprador.

Los inmuebles pueden serlo por destinación o adherencia. El concepto no

distingue, de manera tal que se comprende cualquier tipo de inmueble dentro
de la calificación. Por ello puede haberse perdido la cosa en poder del
comprador.

Art. 1889 parámetros en que es posible entender lesión enorme. El justo precio
se debe mirar al tiempo del contrato. En ultimo caso será el juez el que lo
establecerá.

Art. 1893.
3. La acción se deduzca en tiempo oportuno.

4 años contados desde la fecha del contrato. Acción rescisoria. Se debe leer en
coherencia con el art. 1691 sobre el cuadrienio.

4. No se puede renunciar.

1892.
El legislador no considera que dicha cláusula sea nula, sino que se tendrá por
no escrita.
Efectos de la lesión

1) Efectos de la lesión entre las partes

2) Efectos de la lesión respecto de terceros

Efectos de la lesión entre las partes:

Establecido que hubo lesión, la parte vencida puede a su arbitrio aceptar la

nulidad relativa del contrato por lesión enorme o bien restablecer el equilibrio
de las prestaciones.

Así lo señala el art. 1.890.

"El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio

consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima
parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la
rescisión o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio
aumentado en una décima parte".
La diferencia del 10% se justifica por la utilidad legítima que debe tener ya sea
el comprador o el vendedor.

Podrán las partes someterse a la sentencia judicial que ha declarado la

rescisión, o bien, consentir en ella completando el justo precio, lo que no es
posible en términos generales respecto la declaración de nulidad.
Efectos de la lesión respecto de terceros:

Ya dijimos que si la cosa ha sido vendida por el comprador a un tercero, no hay

acción de rescisión por lesión enorme art. 1.893 inc. 2.

Además, la ley establece una excepción al efecto retroactivo de la nulidad

declarada.

En efecto, si el comprador hubiere constituido algún derecho real que grave la

cosa en favor de un tercero (hipoteca, usufructo, etc.), ese derecho no se
extingue de pleno derecho art. 1895.
Prescripción de la acción de rescisión por lesión enorme:

Prescribe en cuatro años, contados desde la fecha del contrato art. 1.896.