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Civil II Parcial 2 (13 edicin Contratos) RobertMAD
los canonistas en generalizar la idea de que el consentimiento mutuo constituye la esencia del contrato. 3. El trnsito a la Edad Moderna acenta la consideracin de la voluntad individual (y, por tanto, del consentimiento de ambas partes contratantes) como base del contrato. Juega en ello un papel decisivo la denominada escuela de Derecho natural que, abandonando el teocentrismo y determinismo religioso caracterstico de centurias anteriores, reclama la propia posicin del ser humano y la importancia de la voluntad individual como criterio decisivo en las ms diversas facetas de la actividad humana. 4. Trasplantadas dichas ideas al mundo del Derecho, la conclusin es obvia: el contrato como categora es manifestacin del consentimiento y as pasa al Code Napolen y al resto de los Cdigos Civiles.
La valoracin o decisin econmica nsita en todo contrato evidencia un dato que, desde el punto de vista jurdico, tiene una extraordinaria importancia: el carcter patrimonial de la relacin contractual. Todo contrato debe tener por objeto prestaciones susceptibles de valoracin econmica, ya consistan tales prestaciones en bienes (o cosas) o servicios; aunque dicha valoracin econmica resulte unas veces fcilmente determinable (precio de mercado de cualquier bien) mientras que en otras su materializacin depende en gran medida del propio inters, voluntad o capricho de los contratantes (pagar ms o menos caro un retrato de un afamado pintor). En cualquier caso, por principio e incluso en los contratos unilaterales (donacin o regalo), el requisito de la patrimonialidad ha de estar presente en todo acuerdo contractual. Por el contrario, otras figuras jurdicas consistentes tambin en acuerdo de voluntades (ej.: matrimonio) no pueden ser consideradas propiamente como contratos por faltarles la nota de la patrimonialidad.
tambin contiene normas de ius cogens o de derecho imperativo que tienen primaca sobre la autonoma privada y a las que sta ha de subordinarse. 2) De otra parte, en trminos tericos, parece claro que no se debe llevar a una hipervaloracin conceptual de la voluntad de las partes que concluya en afirmar sencillamente que el contrato es un acuerdo de voluntades, con el olvido del substrato econmico del mismo y, en particular, de la nota de patrimonialidad.
Con todo, debe tenerse en cuenta que la libertad de establecimiento del contenido contractual a la que se refiere el primer prrafo coincide con la nocin de autonoma privada, circunscrita como hemos dicho en nuestro ordenamiento jurdico por las normas imperativas y por la buena fe en sentido objetivo.
3. LAS CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS. 3.1 Cuadro sinptico sobre la clasificacin de los contratos.
1. Elemento determinante en el proceso formativo -Consentimiento -Entrega de la cosa -Forma solemne -Liberalidad o altruismo -Intercambio econmico recproco y equivalente -S -No -nico -Continuado no peridico -Peridico -Una sola parte -Ambas partes CONSENSUALES REALES FORMALES GRATUITOS ONEROSOS TPICOS ATPICOS INSTANTNEOS DURADEROS DE EJECUCIN PERIDICA UNILATERALES BILATERALES
2. Finalidad perseguida
4. Momento o perodo
validez del mismo: sin la forma solemne, cuando sta es requerida, no se puede decir que el contrato haya sido perfeccionado o celebrado.
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Los elementos esenciales, deben estar presentes en todo contrato para que, vlidamente, se pueda hablar de tal. Por ello es tajante e imperativo el art. 1.261 CC, que formula la necesidad de concurrencia de todos (o de los tres) los elementos esenciales del contrato: No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1) Consentimiento de los contratantes. 2) Objeto cierto que sea materia del contrato. 3) Causa de la obligacin que se establezca. Los elementos accidentales pueden estar presentes por voluntad de las partes en un determinado contrato, pese a que su presencia no es esencial (conforme al art. 1.261), ni determinante, para que pueda hablarse de contrato vlido. Fundamentalmente, tales elementos accidentales son la condicin y el trmino. Una vez integrados en un acuerdo contractual asumen una extraordinaria importancia, por lo que difcilmente pueden ser calificados como meros accidentes del mismo. En menor medida, respecto de los contratos gratuitos, asume cierta relevancia el modo. El rechazo de la referida accidentalidad ha hecho que no pocos autores hablen de determinaciones o estipulaciones accesorias, en vez de elementos accidentales del contrato. La tradicional biparticin de los elementos del contrato tiene la ventaja de aclarar que slo los elementos esenciales son requisitos legales e ineludibles de la vlida formacin del contrato, al tiempo que permite precisar el carcter contingente o accesorio de los elementos accidentales. Estos ltimos son contingentes en relacin con la vlida celebracin del contrato; pero, si real y concretamente se incorporan al acuerdo contractual por la voluntad de las partes, los elementos accidentales acaban por convertirse en requisitos determinantes de la eficacia del contrato, pese a que ste sea vlido desde que concurran el consentimiento, el objeto y la causa. Finalmente aadir que la enumeracin de los requisitos del art. 1.261, siendo exacta con referencia a todo tipo de contratos, no es completa respecto de algunas categoras contractuales: en los contratos formales o solemnes constituye un requisito estructural la forma, en s misma considerada; los contratos reales, por su parte, requieren que de manera inexcusable se haya producido la entrega de la cosa.
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2. LA CAPACIDAD CONTRACTUAL.
El contrato se define como acuerdo de voluntades. Por tanto el punto de partida del contrato viene representado por la voluntad coincidente de las partes contratantes. La manifestacin del consentimiento de cada una de las partes puede darse de muy diferentes maneras (firmando un extenso contrato; levantando la mano para detener un taxi), pero requiere en todo caso que el consentimiento se haya formado libre y conscientemente y, adems, por persona que tenga capacidad de obrar o capacidad contractual.
Sin embargo, la asimilacin de dichos conceptos no era totalmente exacta y requera ser precisada, sobretodo porque una vez suprimido el nmero relativo a la mujer casada, el resto del art. 1.263 no se haba modificado desde su publicacin en el Cdigo y no se compaginaba bien del todo con algunas reformas legislativas atinentes al Derecho de la persona. a) Los menores no emancipados. En la redaccin original del Cdigo, la barrera entre la capacidad e incapacidad de obrar por mor de la edad era ntida: la mayora de edad. Hoy da no resulta posible trazar un foso tan profundo entre el mayor de edad (capaz) y el menor de edad (incapaz), en cuanto el Derecho positivo ha acabado por reconocer que, en la prctica, la adquisicin de la capacidad de obrar es gradual y paulatina. No obstante, dicha capacidad del menor no llega a permitirle con carcter general la vlida celebracin de contratos. Es decir, el menor sigue careciendo de capacidad contractual, pese a no ser tcnicamente un incapaz. El ordenamiento jurdico trata de proteger as al menor declarando invlidos los contratos que, de hecho, pueda realizar, ante una eventualidad (nada rara en la realidad) de que la contraparte abuse o se prevalga en la inexperiencia o ingenuidad del menor. Por ello el contrato celebrado por un menor no es radicalmente nulo, sino slo anulable; al tiempo que veta el Cdigo la posibilidad de que la contraparte mayor de edad pueda impugnarlo o instar su anulacin. b) Los locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir. Las personas descritas en el epgrafe son seres que se encuentran incursos en causa de incapacitacin (art. 200), en atencin a la falta de discernimiento de los primeros y, respecto de los segundos, a su imposibilidad de relacin o comunicacin con otras personas. Por tanto en el caso de que haya recado sobre tales personas sentencia de incapacitacin, la incapacidad para contratar declarada por el art. 1.263.2 coincida plenamente con la general privacin de capacidad de obrar que la incapacitacin supone. Pero este planteamiento pareca demasiado lineal y taxativo, pues el tenor literal no deba reconducirse en exclusiva al tema de la incapacitacin atendiendo a lo siguiente: - no hay que olvidar que en la regulacin originaria del Cdigo, prdigos o interdictos se encontraban en la misma situacin que los locos y los sordomudos. Por tanto, una de dos, o el art. 1.263.2 incurri en el grave error de olvidar a aquellos o se trataba de evitar que los locos y sordomudos, aun sin haber sido incapacitados, pudiesen celebrar vlidamente contratos. - la misma (o parecida) disyuntiva se planteaba tras la promulgacin de la Ley 13/1983, de reforma del CC en materia de tutela. Conforme a ella, el alcance de la incapacitacin es graduable y, en cada caso, depender de la correspondiente declaracin judicial. Por tanto, en el supuesto de que una sentencia declare la legitimidad de la actuacin por un enajenado mental respecto de varios contratos, qu calor debe atribuirse a la previsin normativa del art. 1.263.2?
c) La cuestin de la incapacidad natural. Pese a que el art. 1.264.1 (la incapacidad declarada en el artculo anterior est sujeta a las modificaciones que la ley determina), la conclusin ms correcta es considerar
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que el art. 1.263.2 no trataba de regular la validez de los contratos celebrados por (alguna de) las personas que eran susceptibles de ser incapacitadas, en el caso de que hubiese recado sentencia de incapacitacin. Es decir, el campo de aplicacin del art. 1.263.2 quedaba circunscrito a la actuacin de locos y sordomudos que, pese a su incapacidad natural para relacionarse con los dems, llegaban a contratar. Para regular la capacidad contractual de los incapacitados bastan y sobran las normas dictadas en materia de incapacitacin y por el consiguiente fallo judicial.
2.2. La reforma del artculo 1.263 por la Ley Orgnica de Proteccin del Menor.
La LO 1/1996, de 15 de enero, de Proteccin Jurdica del Menor, ha introducido una importante reforma en el tratamiento dispensado por el Cdigo a la capacidad de contratar. Las disposiciones finales de dicha Ley introducen demasiadas modificaciones en el Cdigo, algunas realmente acertadas y otras sumamente discutibles. Posiblemente la ms discutible de todas por desajuste gramatical sea la sustitucin del 1.263.2, que ahora dispone sencillamente que no pueden prestar consentimiento... 2) Los incapacitados.... Semejante reforma afecta a cuanto hemos mantenido en el epgrafe anterior, sobre todo en relacin con la denominada incapacidad natural. Por otra parte conviene resaltar que, aunque el precepto reformado inhabilite a los incapacitados, genricamente, para emitir el consentimiento contractual, la aplicacin de las normas generales sobre incapacitacin y el carcter gradual de su alcance (fijado en la correspondiente sentencia) deben primar sobre el tenor literal del nuevo art. 1263.2.
2.4 El autocontrato.
Bajo el trmino de autocontrato se pretenden englobar todos aquellos supuestos en que una sola persona asume las posiciones contractuales contrapuestas (que en principio corresponderan a ambas partes contratantes) por contar con poderes representativos de otra persona, sea natural o jurdica, o bien por tener capacidad decisoria sobre dos patrimonios separados (ej: el Consejero delegado de cualquier sociedad que es al mismo tiempo dueo y accionista- se regala a s mismo, con ocasin de la Navidad, un valiossimo objeto o se fija una elevada indemnizacin a cargo de la empresa, en caso de cese). Prima facie, si el contrato es una cuestin de dos (o ms) personas, se puede hablar de contrato en tales supuestos? La doctrina ha debatido profundamente acerca de la naturaleza del autocontrato: algunos autores hablan de imposibilidad de admitir con carcter general la eficacia de la figura; otros hablan de que, admitido el mecanismo representativo, no hay problema en admitir que una misma persona emita dos declaraciones de voluntad que constituyan la estructura bsica del contrato: habra un doble consentimiento, aunque el declarante sea uno. En el Derecho espaol no existe una regulacin general de la figura del autocontrato. Sin embargo s existen algunos preceptos en los que se evidencia la prohibicin de celebrar actos jurdicos por los representantes cuando dicha celebracin suponga conflicto de intereses con sus respectivos representados: - el art. 1.459 prohbe comprar a tutores y mandatarios bienes de sus representados. - el art. 163 exige que cuando los progenitores de hijos no emancipados tengan intereses contrapuestos a stos (por ejemplo, herencia del otro progenitor, ya fallecido) se nombre judicialmente un defensor de los intereses del menor. - el art. 244.4 prohbe ser tutores a quienes tuvieren importantes conflictos de intereses con el menor incapacitado. - el art. 267 del Cdigo de Comercio expresa que ningn comisionista (representante) comprar para s mismo o para otro lo que se le haya mandado vender, ni vender lo que se le haya encargado comprar sin licencia del comitente (representado). Atendiendo a tales datos normativos, sera razonable concluir que el autocontrato no es admisible en el Derecho espaol y que debe ser considerado como anulable en los supuestos de representacin voluntaria y nulo de pleno derecho en las hiptesis de representacin legal. Ahora bien, dicha conclusin se asienta en el presupuesto de que realmente exista un conflicto de intereses en la actuacin de la persona que da vida al autocontrato y deja, por tanto, sin respuesta qu valoracin merecen los casos de autocontratacin cuando resulte indudable que no hay conflicto de intereses: el caso del padre que, en vez de venderse a s mismo por precio irrisorio un bien perteneciente al hijo menor, pretende lo contrario: donar o regalar a un hijo menor una finca, en cuyo caso la donacin podra ser aceptada por el propio padre como representante legal del hijo. La conclusin negativa se impone en este caso, porque el acto jurdico materializado por el autocontratante no genera conflicto de intereses alguno (STS 1956 y posteriores). As,
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para la jurisprudencia el criterio material de decisin radica en la existencia o inexistencia de conflicto de intereses, y a l debe atenderse ms que a consideraciones de orden formal sobre la admisibilidad general del autocontrato. Quiz por ello, el legislador actual mira con menos desconfianza la figura del autocontrato, y pueden ser rastreadas disposiciones normativas recientes en las que, expresamente, se admite la autocontratacin (ej.: la vigente Ley 50/2002, de Fundaciones).
persona slo invalidar el contrato cuando la consideracin a ella hubiese sido la causa principal del mismo. Conforme a ello suele hablarse de error esencial o sustancial y de error sobre la persona. 1) Error esencial o sustancial. El error debe recaer sobre la sustancia de la cosa objeto de contrato o condiciones de la cosa que hubiesen dado motivo a celebrado. Por lo tanto, el error sustancial es un error de carcter objetivo. 2) Error sobre la persona con que se contrata. El error sobre la persona puede tener eficacia invalidante en relacin con todo tipo de contratos siempre que la consideracin de la otra parte contratante haya sido errneamente valorada de forma excusable y esencial. Con todo, lo cierto es que la eficacia anulatoria del error sobre la persona tiene en la prctica un campo de aplicacin limitadsimo fuera de los contratos intuitu personae, en los que tampoco se caracteriza por su frecuencia efectiva. 3) Error excusable. Con semejante calificacin se pretende indicar que el contratante que incurre en yerro debe acreditar haber ejercitado una diligencia normal en el conocimiento de los extremos propios del objeto del contrato y que, pese a ello, no ha logrado superar la falsa representacin mental en que ha incurrido. 4) Debe existir un nexo de causalidad entre el error sufrido y la celebracin del contrato, de tal forma que resulta exigir probar que dicho error es determinante. Esto es, que de no haber existido error, no se habra llegado a la efectiva celebracin del contrato. b) Error de hecho y de derecho. La existencia del error es una cuestin de hecho que recae adems sobre circunstancias de la cosa objeto de contrato o sobre cualidades de la persona con que se contrata. Sin embargo, tambin puede deberse a la ignorancia o interpretacin equivocada de una norma jurdica que induzca a cualquiera de los contratantes a emitir una declaracin de voluntad que no habra realizado de haber tenido un conocimiento preciso de las normas jurdicas aplicables al acuerdo contractual de que se trate. En estos supuestos se habla de error de derecho. Determinar si el error de derecho tiene alcance invalidante respecto al contrato celebrado es una cuestin que ha provocado dudas y vacilaciones tanto en la doctrina como en la jurisprudencia. Durante tiempo, ha sido mayoritaria la tesis de que la existencia de error de derecho debera considerarse intranscendente, dado el principio de que la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento. Posteriormente, sin embargo, se ha impuesto la opinin de que la observancia de las leyes, de una parte, y la posible deformacin de la voluntad contractual por ignorancia de aqullas, de otra, siendo cuestiones muy cercanas, no son exactamente idnticas: el contratante que incurre en error de derecho, propiamente hablando, no pretende eludir la aplicacin de las leyes, sino que arguye haber manifestado un consentimiento que hubiera sido distinto (incluida la posibilidad de no haber celebrado contrato alguno) de haber conocido las normas exactamente aplicables. En la actualidad la jurisprudencia suele ser muy estricta en el reconocimiento del error de derecho como causa de anulacin del contrato, segn la cual ha de admitirse con extraordinaria cautela y carcter excepcional. c) Otros supuestos de error. 1) Error en los motivos. La falsa representacin mental no recae sobre el contenido sustancial o sobre extremos esenciales del objeto del contrato, sino sobre los mviles subjetivos que llevan a una de las partes a contratar. Ej.: alquilo un apartamento para unos das determinados y la empresa me fija las vacaciones para el mes siguiente;
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alquilo un chaqu para la boda de mi sobrina, que finalmente no llega a celebrarse. Lo decisivo para la existencia y eficacia del negocio jurdico es que lo declarado se ajuste realmente a lo querido, sin que los motivos que hayan decidido las partes a celebrar el acto puedan ejercer influencia alguna, por regla general, sobre la validez de ste (STS). 2) Error de cuenta o error de clculo. Art. 1.266.3: Slo dar lugar a la correccin matemtica de la operacin, que deber ser realizada de nuevo. Esto es, a la correccin de la operacin matemtica. En general, la interpretacin del precepto debe referirse slo a errores de carcter material o de cuantificacin, pero no de otro tipo, ya que (STS) no puede calificarse como mero error de cuenta el que no consiste en un error de clculo u operacin aritmtica, sino en la inexactitud de los factores, que dan lugar a un error de concepto.
3.3 La violencia.
El Cdigo Civil es suficientemente explcito al definir las situaciones en que se violenta la voluntad o la manifestacin del consentimiento de una de las partes contratantes. Segn el art. 1.267.1: Hay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible. Tal fuerza irresistible se dar en todos los casos de violencia fsica absoluta en que la voluntad del contratante es sustituida por la del agente violentador (ej: obligar fsicamente a quien no sabe firmar a estampar su huella digital en un contrato escrito; pero cabe tambin pensar en casos de hipnosis, sugestin). En tales casos no es que la voluntad o el consentimiento del contratante se encuentren viciados: sencillamente, no hay consentimiento.
3.4 La intimidacin.
A- Nocin general y requisitos. La intimidacin es otro de los vicios de la voluntad o deficiencia del consentimiento que puede comportar la invalidez del contrato. Segn el art. 1.267.2, consiste en inspirar a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona y bienes, o en la persona o bienes de su cnyuge, descendientes o ascendientes. 1) La amenaza de que sea objeto una de las partes contratantes ha de ser de tal naturaleza que inspire un temor racional y fundado, que le lleve a prestar un consentimiento inicialmente no deseado. El Tribunal Supremo exige que entre el temor y el consentimiento finalmente otorgado debe existir un nexo eficiente de causalidad. Por tanto habr que atender a la entidad de la amenaza, as como a la edad, el sexo y la condicin de la persona, como originariamente indicaba el prrafo tercero del art. 1.267. La referencia al sexo ha sido suprimida, por aplicacin de la Ley 11/1990, algo que segn Lasarte no es plenamente acertado, pues quiera el legislador o no- las diferencias entre hombres y mujeres existen, y posiblemente en esta materia deberan ser tenidas en cuenta. 2) La amenaza ha de estribar en el anuncio de un mal inminente y grave, ya que otro tipo de advertencias o avisos no merecen el calificativo de intimidacin (se requiere que la coaccin al contratante sea de tal entidad que influya en su nimo inducindole a emitir una declaracin de voluntad no deseada y contraria a sus propios intereses; SSTS 1993, 1979, 1964). El CC requiere expresamente que el mal anunciado recaiga directamente sobre la persona o sobre los bienes del contratante o sobre los de sus familiares ms cercanos (cnyuge, descendientes o ascendientes), aunque puede resultar discutible que dicho crculo de personas haya de ser asumido al pie de la letra: la amenaza podra ser sobre un familiar que no pertenece a ese crculo tan restringido
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(sobre un hermano, por ejemplo); es ms, ni si quiera habra que requerir un vnculo familiar propiamente dicho (sobrino hurfano que convive con l; madre de leche). 3) Aunque el CC no lo explicite, la amenaza intimidatoria ha de ser injusta y extravagante al Derecho, ya que si la amenaza se reduce al posible ejercicio de un derecho (ej: proceder a la ejecucin hipotecaria del domicilio del deudor o embargarle un porcentaje del sueldo) evidentemente no se est llevando a cabo intimidacin alguna. B- El temor reverencial. El ltimo prrafo del art. 1.267 contempla el denominado temor reverencial o metus reverentialis: El temor de desagradar a las personas a quienes se les debe sumisin y respeto no anular el contrato. Esto es, el temor reverencial no es relevante para el Derecho en tanto no tenga naturaleza intimidatoria; por tanto, el contrato celebrado ser vlido y eficaz (ej.: un dependiente que, por agradar a su empresario jefe y ante la insistencia de ste, accede a prestarle su piso para una aventura amorosa; pero si el empresario le ha amenazado con despedirlo, el contrato en caso de llegar a celebrarseser anulado a causa de existencia de intimidacin).
3.6 El dolo.
A- Nocin y requisitos. Actuar dolosamente (con dolo) significa tanto como malvola o maliciosamente, ya sea para captar la voluntad de otro, ya incumpliendo la obligacin que se tiene contrada. Aqu nos vamos a referir exclusivamente al dolo como vicio del consentimiento, consistente en inducir a otro a celebrar un contrato que finalmente celebra y que, por tanto, incurre en error. Lo que ocurre es que, como dicho error ha sido provocado por la otra parte, el ordenamiento jurdico considera al dolo como un supuesto especfico de vicio del consentimiento. El art. 1.269 CC afirma que hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho. El art. 1270 CC completa la regulacin del dolo como vicio del consentimiento disponiendo que para que el dolo produzca la nulidad de los contratos deber ser grave y no haber sido empleado por las dos partes
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contratantes. El dolo incidental slo obliga al que lo emple a indemnizar daos y perjuicios. Por tanto, para que el dolo sea causa de anulabilidad del contrato se requiere: 1- Que el dolo sea grave, llevado a cabo con la intencin, con la mala intencin consciente y deliberada, de engaar a la otra parte. 2- El dolo ha de inducir a la otra parte a celebrar el contrato, i.e., ha de tratarse de un dolo determinante o dolo causante, sin cuya existencia la parte que lo sufre no hubiera contratado. La relacin de causalidad entre la conducta engaosa o insidiosa y la voluntad de celebracin del contrato se recoge en el art. 1.269 CC. El dolo determinante se contrapone as al dolo incidental, que no resulta caracterizado por el CC, el cual se limita a disponer que no tendr consecuencias anulatorias del contrato celebrado, sino que slo dar lugar a indemnizacin de daos y perjuicios. A pesar de la falta de definicin legal, la nocin de dolo incidental es clara: es la conducta engaosa que lleva a quien, libre y conscientemente, est decidido a contratar, a aceptar unas condiciones desfavorables o perjudiciales que no hubiera aceptado de no intervenir el dolo incidental (ej.: necesito reparar mi coche en el pueblo donde se me ha averiado, y el mecnico, argumentndome que es la romera de la comarca lo que es falso- hace que acepte un precio desorbitado). 3- Que el dolo no haya sido empleado por las dos partes contratantes, ya que en tal caso la actuacin malvola de ambos excluye la proteccin a la buena fe que fundamenta la regulacin positiva del dolo. Se habla as de compensacin de dolo, para poner de manifiesto que de una parte compensa, anula o destruye la relevancia del dolo de la otra parte. B- El dolo omisivo. Normalmente el que pretenda engaar a la otra parte llevar una conducta activa. Pero cabe hablar tambin de dolo por omisin? Aunque la enseanza clsica exclua el dolo por omisin, no puede extraerse dicha consecuencia del art. 1.269CC. ste habla de palabras o maquinaciones insidiosas para identificar a la conducta engaosa y, si bien se piensa, tal resultado puede lograrse mediante una conducta activa u omisiva. Adems, actuar en el trfico contractual con medias palabras o con reticencia es claro que atenta al principio de buena fe. En consecuencia el dolo puede consistir tambin en conductas pasivas o reticentes que, resultando a la postre engaosas, induzcan a contratar a quien no hubiera llegado a hacerlo de saber cuanto, consciente y deliberadamente, le oculta la otra parte. As lo ha reiterado el TS. C- El dolo del tercero. En contra de cuanto afirma el art. 1.268 CC respecto a la violencia o la intimidacin, el art. 1.269 CC parece requerir de forma necesaria que el agente doloso sea precisamente la otra parte del contrato: palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes.
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Por supuesto, dicha expresin no excluye la existencia de dolo cuando la tercera persona acta a consecuencia de la maquinacin de uno de los contratantes (se habla con un perito amigo para que certifique una medida falsa y notoriamente agrandada de la finca que se quiere vender), ya que en tal caso la intervencin del tercero es sencillamente material: quien conspira o maquina es, propiamente hablando, el contratante maligno. Pero, ser posible y lcito que un contratante se aproveche del dolo de un tercero aunque no haya conspirado con l? La respuesta debe ser negativa. Como propusiera ALFONSO DE COSSO, hoy es pacfico admitir que no es lcito que uno de los concurrentes se aproveche del engao en que el tercero ha hecho incurrir a la contraparte. Por tanto ha de propugnarse la anulacin del contrato cuando aqul conoce la actuacin insidiosa del tercero (y, por tanto, el engao en que ha incurrido la otra parte), aunque no haya conspirado con l. No obstante, la jurisprudencia parece inclinarse hacia una interpretacin excesivamente literal y rigorista del art. 1.269, con apoyo, sensu contrario, del art. 1.268, privando de trascendencia anulatoria al dolo del tercero incluso en los supuestos en que una de las partes contratantes conozca la situacin y, por tanto, se aproveche de ella en detrimento de los intereses de la otra parte.
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En cuanto a la intimidacin, por su parte, el art. 4:108 seala: Una parte puede anular el contrato cuando la otra ha conseguido que la primera preste su consentimiento por la amenaza inminente y grave de un hecho a) ilcito de por s, b) o cuyo uso como medio para lograr la conclusin del contrato es ilcito, salvo que en las concretas circunstancias la primera de las partes hubiera tenido una solucin alternativa razonable. resaltando, pues, con especial fortaleza el carcter ilcito o injusto de la amenaza intimidatoria. Respecto al dolo, no cabe duda de que los PECL contemplan en el art. 4:107 tanto el dolo causante como el dolo omisivo: 1. Una parte puede anular el contrato cuando su consentimiento se ha obtenido por medio de una actuacin dolosa de la otra parte, de palabra o de acto, o porque la otra parte ocult maliciosamente alguna informacin que debera haber comunicado si hubiera actuado de buena fe. 2. La actuacin de la parte o su silencio son dolosos si su objeto era engaar. 3. Para determinar si, de acuerdo con la buena fe, una parte tena la obligacin de comunicar una informacin concreta, debern considerarse todas las circunstancias, y en especial: a) si la parte tena conocimientos tcnicos en la materia; b) el coste de obtener dicha informacin; c) si la otra parte poda razonablemente obtener la informacin por s misma, y d) la importancia que aparentemente tena dicha informacin para la otra parte.
No obstante, la generalidad de la doctrina critica la visin del CC y pretende elevarla, afirmando que no cabe referir a los arts. 1.271 y sucesivos a las cosas o servicios en sentido material, sino a las prestaciones de los contratantes. Ello se argumenta, entre otras cosas, en lo siguiente: 1. La obligacin de una de las partes puede consistir en un no hacer (art. 1.088). 2. La cesin de crditos o deudas no recae sobre cosas o servicios. 3. La constitucin de una sociedad (civil o mercantil) requiere que sta tenga un objeto lcito, que no puede reconducirse a la biparticin de cosas y servicios.
Se olvida en dicho planteamiento, a juicio de Lasarte, que: 1. El trmino cosa no puede entenderse en sentido grosero y puramente material: tambin los derechos, en cuanto bienes muebles o inmuebles, son simultneamente cosas, por ser susceptibles de apropiacin. 2. Se presume que por servicio ha de entenderse en sentido exclusivamente activo (hacer algo) cuando nada ni nadie ha predispuesto (y menos el CC) que el servicio no pueda consistir en una actitud pasiva o en una abstencin (no hacer). 3. En cuanto a la sociedad, parece claro que el objeto social requerido por el CC est referido a la actividad que en el futuro va a desarrollar la sociedad (construccin de pisos, produccin de pelculas). Dicho objeto social poco tiene que ver con el objeto del contrato (o acuerdo) constituyente de la sociedad, que viene representado por las aportaciones de los socios, que pueden consistir en dinero, bienes o industria. Aportaciones todas encajables en el objeto del contrato ora como cosas (dinero y bienes), ora como servicios (la denominada industria).
futuras excepcin hecha de la herencia futura-), la posibilidad o imposibilidad contemplada en el art. 1.272 ha de quedar circunscrita a la posibilidad fsica o material de entregar la cosa o ejecutar el servicio que constituya objeto del contrato (ej: resultara imposible vender la Luna, o comprometerse a volar sin auxilio de artilugio alguno). C- Determinacin o determinabilidad. Aunque el art. 1.273 se refiera exclusivamente a las cosas, este requisito es extensible a los servicios. Una vez perfeccionado el contrato, es necesario que la cosa o servicio quede determinado. De otra forma, sera necesario un nuevo pacto o acuerdo de las partes para estar conformes en el objeto del mismo. De ah que el CC no requiera como requisito sine qua non que el objeto contractual quede absolutamente determinado (venderme la bicicleta del escaparate; hacer endodoncia del incisivo inferior izquierdo), sino que le baste con que el objeto sea determinable sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes: venderme una bicicleta de tal modelo o hacerme la endodoncia de una pieza cariada
5. LA CAUSA DEL CONTRATO. 5.1. El art. 1.274 del CC y la causa en sentido objetivo.
El art. 1.274CC distingue entre contratos onerosos y gratuitos (aqu no tendremos en cuenta los remuneratorios a los que tambin hace mencin), estableciendo que: a- en los contratos gratuitos (o de pura beneficencia) viene representada la causa por la mera liberalidad del bienhechor. b- en los contratos onerosos, pese a existir entrecruzamiento de prestaciones, el CC plantea la cuestin en una perspectiva unipersonal, ya que refiere la causa a cada una de las partes contratantes y no al contrato en su conjunto: se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestacin o promesa de una cosa o servicio por la otra parte. As en los contratos gratuitos la causa del bienhechor o benefactor, al ser el nico obligado a dar (donante), hacer (depositario) o no hacer algo, coincide con la causa del contrato: es espritu de altruismo o liberalidad. Por el contrario, en los contratos onerosos, la descripcin legal por s misma no es suficiente para dilucidar qu debe entenderse por causa del contrato. Si la causa del arrendatario de una vivienda es disfrutar del piso y la del arrendador es cobrar mensualmente la renta, cul ser la causa del arrendamiento? La respuesta slo puede lograrse planteando el tema desde una perspectiva global del contrato que se trate. En este supuesto, el intercambio de prestaciones subyacente en el contrato, objetivamente considerado, constituira la causa del contrato. As se ha dado en decir que la causa del contrato se identifica objetivamente con la funcin socioeconmica que desempea el tipo contractual:
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a) intercambio de cosa por precio en la compraventa. b) intercambio de cosa por cosa en la permuta. c) cesin temporal de vivienda a cambio de renta en el arrendamiento; etc.
5.4. La causa ilcita del art. 1.275: los motivos ilcitos y la causa en sentido subjetivo.
El anterior planteamiento no puede llevarse a sus ltimas consecuencias dentro del marco del CC espaol. Lo impide el art. 1.275: los contratos sin causa, o con causa ilcita, no producen efecto alguno. Es ilcita la causa cuando se oponen a las leyes o a la moral. Cmo puede haber una causa ilcita si la causa se identifica con la objetiva funcin socioeconmica del tipo contractual? Si la causa de la compraventa es el intercambio de cosa por precio, habr causa ilcita en el caso de que yo venda por 3.000 un rin? O habr sencillamente causa tpica? Legalmente puedo donar riones, pero est prohibido venderlos. El objeto del art. 1.275 es permitir que, en su caso, la funcin socioeconmica del tipo contractual, abstractamente considerada, no excluya de forma necesaria la valoracin del fin prctico perseguido por las partes. Luego est dando paso el artculo a que en determinados casos incluso los motivos contrarios al ordenamiento jurdico puedan originar la ilicitud de la causa concreta. Luego, tanto la doctrina como la prctica jurisprudencial, partiendo del carcter objetivo y abstracto de la causa, acaba defendiendo los aspectos subjetivos de los contratantes
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cuando el fin prctico perseguido por los mismos es contrario a las leyes o a la moral. De ah que, en la jurisprudencia, cuando un contrato presenta aspectos desviados del sentir comn, acabe siendo declarado nulo de pleno derecho en atencin a su causa ilcita.
Por tanto, en nuestro Derecho no puede hablarse de contratos abstractos, ni si quiera en aquellas declaraciones de voluntad unilaterales (reconocimiento de deuda, promesa de deuda) que algunas veces se califican como abstractas. Por el contrario, s hay ttulos de crdito, como el cheque o la letra de cambio, que s gozan de abstraccin material cuando el tenedor de ellos es persona diferente al tomador de los mismos.
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de ste (art. 1.218.1). Es natural la supremaca probatoria de los documentos pblicos: el Estado deposita el ejercicio de la fe pblica en ciertos funcionarios o subordinados que, obligados a llevar un registro de actos realizados o estando sometidos al procedimiento administrativo, difcilmente podrn alterar aunque lo quisieran- la fecha de los documentos que autorizan. Entre los documentos pblicos los que tienen mayor relevancia y profusin son los notariales. La supremaca probatoria de los documentos pblicos respecto de la fecha tiene numerosas e importantes consecuencias prcticas, dado que la antigedad de derechos concurrentes o contradictorios es el factor determinante de la preferencia entre ellos.
3.1. La constancia en documento pblico requerida por el art. 1.280.1 del Cdigo Civil.
A- Transmisin de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios. Art. 1.280.1: los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles debern constar en documento pblico. Para transmitir la propiedad de una finca es necesaria escritura pblica? La respuesta es necesariamente negativa: bastara con un contrato privado de venta acompaado de la tradicin (o entrega de la cosa) en cualquiera de sus formas. Al exigir el art. 1.280 la forma documental pblica no pretende en absoluto afirmar que tales contratos no sean vlidos en caso de que lleguen a celebrarse en forma diversa. El CC pretende nicamente sealar que, por razones probatorias frente a terceros o por el hecho de que la publicidad del acto o contrato exija su ingreso en un Registro a travs de documento pblico, las partes contratantes quedan obligadas a otorgar el correspondiente documento pblico. B- Los arrendamientos de bienes inmuebles. Lo dicho es vlido respecto a la constancia en documento pblico de los arrendamientos de estos mismos bienes (inmuebles) por seis o ms aos, siempre que deban perjudicar a tercero. El perjuicio del tercero al que se refiere el precepto radica en la vinculacin del posible causahabiente del arrendador; esto es, el nuevo adquirente de la finca habr de respetar el arrendamiento en el caso de que haya sido inscrito, por
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disponerlo as el art. 1.549 (y requerir el art. 2.5 LH semejante duracin para la posible inscripcin en el Registro de la Propiedad), en contra de la regla general establecida en el art. 1.571 (venta quita renta). En todo caso, esta problemtica es extraa a los supuestos ms numerosos de arrendamientos, los sometidos a la legislacin especial de arrendamientos urbanos y arrendamientos rsticos, pues las respectivas disposiciones legislativas obligan al eventual adquirente de la finca arrendada a respetar el arrendamiento previamente celebrado. Sin embargo, debe advertirse que el notorio cambio de rumbo legislativo instaurado por la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, exige un cierto replanteamiento de lo dicho a partir de su entrada en vigor, pues su disposicin adicional segunda suprimi toda referencia en la LH al plazo sexenal y dio nueva redaccin al art. 2.5 LH que, en la actualidad, slo contempla de manera expresa los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones o subrogaciones de los mismos. C- Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones. Las capitulaciones matrimoniales son los convenios celebrados por los cnyuges con la finalidad de organizar el rgimen econmico de su matrimonio. Adems de la referencia del art. 1.280.3, el art. 1.327 establece que para su validez, las capitulaciones habrn de constar en escritura pblica. Por ello la mayor parte de la doctrina deduce que el otorgamiento de escritura pblica constituye un requisito de carcter constitutivo o ad solemnitatem de las capitulaciones matrimoniales. As pues, respecto de ellas, la exigencia del art. 1.280 cambia de signo, por ser las capitulaciones un negocio de carcter solemne. D- La cesin de derechos. El art. 1.280 se refiere a la cesin (y, en su caso, renuncia) de diversos derechos y acciones en los nmeros 4 y 6. No es momento de extendernos en detalle sobre el contenido de ambos nmeros. La repudiacin de la herencia (no, en cambio, la aceptacin) posiblemente deba configurarse como un acto solemne, por imperativo de lo dispuesto en el art. 1.008. Las dems cesiones de derecho aludidas, salvo existencia de una norma ad hoc de aplicacin particular, debern regirse por las reglas generales de transmisin de crditos y derechos. En trminos generales, en las relaciones inter partes la cesin debe considerarse vlida con independencia de la forma en que se haya instrumentado. E- Los poderes. El nmero 5 del art. 1.280 reitera la exigencia de documento pblico para otorgar el poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica, o haya de perjudicar a tercero. Ciertamente, los apoderamientos enumerados antes del nico punto y coma del pasaje transcrito deben configurarse como supuestos de forma solemne. Sin embargo, los restantes requerirn la escritura pblica por razones de orden tcnico (en otro caso, el apoderamiento podra resultar inoperante, lo que no quiere decir que previamente fuera ineficaz) o de oponibilidad frente a terceros, pero ello no significa que la escritura pblica deba considerarse como requisito ad solemnitatem.
El prrafo reseado dispone que tambin debern hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los dems contratos en que la cuanta de las prestaciones de uno o de los contratantes exceda de 1.500 pesetas. En el momento de publicacin del Cdigo la citada cantidad representaba una cifra dineraria importante. Pero en cualquier caso el fondo del asunto sigue siendo el mismo: si el art. 1.278 se pronuncia abiertamente en favor de la ms absoluta libertad de forma, por qu y para qu se exige la forma escrita en el art. 1.280.2? El porqu lo hemos explicado ya: nuestros codificadores se declararon partidarios de la ms amplia libertad de forma, pero al mismo tiempo entendieron que deban transmitir a los ciudadanos, a travs de normas complementarias, las dificultades probatorias de todas aquellas formas contractuales que no constasen por escrito. Pero ello no quiere decir que la inexistencia de forma escrita prive de eficacia a un contrato cuyas prestaciones superen el montante de 1.500 pesetas. La jurisprudencia ha relativizado la importancia del precepto frente a pretensiones en semejante sentido, declarando que es totalmente desafortunada la invocacin del ltimo prrafo del art. 1.280 para negar eficacia al contrato por no constar en forma escrita, pues, con tal invocacin, se pretende desconocer el principio de espiritualidad introducido en nuestro sistema jurdico por el Ordenamiento de Alcal (SSTS 1997, 1967 y 1965).
Queda claro ahora el juego de los arts. 1.278, 1.279 y 1.280. Aun en el caso de que la ley requiera una forma especial, el contrato es en principio vlido con anterioridad al cumplimiento de tal forma. sta no aade ni quita validez al contrato preexistente, sino que se limita a desempear un papel auxiliar en beneficio de ambas (o de alguna de las) partes del contrato, para que puedan acreditar ante terceros de forma directa o a travs de Registro pblico la existencia y, no se olvide, la fecha de celebracin de un determinado contrato. Por tanto, para referirse a la forma documental pblica impuesta por el art. 1.280, doctrina y jurisprudencia hablan de forma ad probationem o forma complementaria, ya que realmente el documento que puede requerir de la otra cualquiera de ambas de partes contratantes debe partir del reconocimiento (o autorreconocimiento) de la preexistencia de un contrato vlido celebrado entre ambas que, sin embargo, ha quedado formalmente incompleto frente a terceros.
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4.3. Los contratos consensuales como regla y el papel marginal de los contratos reales.
El hecho de que los contratos formales sean excepcin arroja la consecuencia de que la mayor parte de los contratos tienen carcter consensual: significa sencillamente que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento contractual. Tienen carcter consensual en nuestro Derecho los contratos de compraventa, permuta, arrendamientos, sociedad, mandato, seguro, fianza y en general todos los contratos que no sean calificables como formales de una parte o reales de otra. Los contratos reales son aquellos en los que para su perfeccionamiento, adems del mero consentimiento, se requiere la entrega de una cosa: Prstamos (en sus dos versiones: mutuo o comodato) Depsito Prenda
Segn la doctrina clsica, no habra propiamente contrato sin la entrega de la cosa. La moderna doctrina critica la existencia de esta categora de contratos reales, pero el mandato normativo del Cdigo en los artculos sobre estos es difcilmente superable, y conforme a ellos, la entrega de la cosa es ciertamente requisito constitutivo de los contratos de prstamo, depsito y prenda.
En el primer caso no se genera problema alguno de gravedad, pues la coincidencia del contenido contractual (con independencia de la forma en que se exteriorice) excluye cualquier planteamiento respecto de la posible novacin del contrato (algunos autores expresan que la escritura pblica debe recoger sin variacin alguna el contenido del documento privado o de lo convenido verbalmente: es una pretensin excesiva, en cuanto modificaciones de carcter secundario sobre el contenido contractual no deberan interpretarse como divergencias entre escritura pblica y contrato previamente celebrado). En este caso estaramos ante una escritura de reconocimiento (o recogniscitiva). Dada la mera finalidad de constatacin del anterior contrato, en relacin con estas escrituras, se habla tambin de contratos de fijacin, categora doctrinal admitida por el TS, el cual los caracteriza como contratos cuyo contenido estriba en declarar y fijar situaciones contractuales preexistentes, al tiempo que se excluyen posibles incertidumbres generadas por el contrato anterior (SSTS). En el supuesto de que la escritura pblica, por el contrario, modifique o vare el contenido del contrato preexistente previamente celebrado: cul de las dos formas contractuales debe considerarse prevalente? Atendido a las normas generales sobre interpretacin (que veremos ms adelante) y a la generalidad de los supuestos, quiz sea acertado concluir que las partes han renovado el contrato anterior o, si se prefiere, han suscrito un nuevo contrato. En efecto, la elevacin de documento privado preexistente a escritura pblica, con contenido divergente, sugiere la novacin del contrato, y por tanto la prevalencia de aquella, aunque ello no debiera desembocar, en opinin de Lasarte, en la calificacin de dicho documento pblico como escritura constitutiva.
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2. LAS FASES DE FORMACIN DEL CONTRATO: LA GNESIS PARADIGMTICA CLSICA. 2.1. La oferta contractual.
El paradigma formativo del contrato viene dado por el contrato personalizado, en el que ambas partes, tras las correspondientes negociaciones iniciales o tratos preliminares, en su caso, llegan a concordar sobre la celebracin del contrato.
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El art. 1.262 establece que el consentimiento (contractual) se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptacin: la propuesta contractual que realiza una persona (oferente), al ser aceptada por la otra (aceptante), conlleva la celebracin del contrato o su perfeccin. La respectiva significacin de tratos preliminares, oferta y aceptacin depende en gran medida del tipo de contrato a realizar y de su particular naturaleza, as como de la trascendencia econmica de las prestaciones. Igualmente determinar el hecho el que las partes contratantes se encuentren presentes en el mismo lugar o, por el contrario, se trate de personas distantes. En todo caso es obvio que determinar el momento de la perfeccin del contrato es asunto de extraordinaria importancia, pues a partir de dicho momento la oferta dejar ser tal propiamente hablando (o, si se quiere, pasar a ser irrevocable), podrn compelerse las partes al cumplimiento del contrato, comenzarn a correr los plazos, etc. En trminos generales, la oferta contractual es una declaracin de voluntad emitida con la intencin de celebrar un contrato y que, por ende, ha de contener todos los elementos necesarios para que con la mera aceptacin de la otra parte se pueda decir que el contrato ha quedado perfecto, en el sentido de perfeccionado. Por ejemplo, el comerciante que tiene una pluma en el escaparate indicando el precio de venta, basta con que el eventual comprador manifieste su voluntad de comprarla para que el contrato se entienda celebrado. Pero si una persona se dirige a una compaa aseguradora con la intencin de suscribir un contrato de entre las muchas opciones que aquella pudiera ofrecerle, resulta imposible pensar que la mera disponibilidad de la aseguradora de captar un nuevo cliente signifique la celebracin de contrato alguno. En el primer caso se dice que el comerciante est realizando una oferta al pblico (o ad incertam personam); en el segundo caso, no hay realmente oferta contractual, sino una invitacin a contratar (invitatio ad offerendum), que requiere posteriores precisiones por parte de quien decida tenerla en cuenta. La oferta contractual, aisladamente considerada y mientras sea tal, se caracteriza por ser un acto unilateral y generalmente revocable. No obstante, por disposicin legal, por la propia declaracin del oferente o por las circunstancias de hecho, existen numerosas ofertas de carcter irrevocable, al menos durante un plazo temporal determinado que no deje insatisfechas las legtimas expectativas del destinatario de la oferta. La Ley sobre Comercio Minorista establece que la oferta pblica o la exposicin de artculos en establecimientos comerciales constituye a su titular en la obligacin de proceder a su venta a favor de los demandantes que cumplan las condiciones de adquisicin. Es decir, se equiparan la oferta propiamente dicha con la exposicin de artculos en escaparates y vitrinas, salvo indicacin en contrario: quedan exceptuados (de la obligacin de vender del comerciante) los objetos sobre los que se advierta, expresamente, que no se encuentran a la venta o que, claramente, formen parte de la instalacin o decorado.
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En definitiva, la oferta contractual, para ser realmente tal, requiere que se mantenga en sus condiciones iniciales en espera de aceptacin de la contraparte. Si se modifican las condiciones de la oferta por el eventual aceptante, se est realizando una nueva oferta o contraoferta que, ahora, habr de ser objeto de aceptacin por quien inicialmente asuma la posicin de oferente.
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2.3. La perfeccin del contrato entre ausentes: la redaccin originaria de los Cdigos Civil y de Comercio.
Cuando los contratantes estn llevando a cabo las negociaciones en la distancia y no tienen un medio que de forma inmediata les permita concluirlas en su caso (telfono, radio; dejando aparte los problemas de la prueba de la celebracin del contrato), pueden surgir graves incgnitas en relacin con el momento de perfeccin del contrato. Histricamente el supuesto caracterstico entre ausentes ha venido representado por los casos en que la oferta y a la aceptacin se instrumentan mediante las respectivas cartas (o, ahora, tlex, fax) de oferente y aceptante (con independencia de las posibles contraofertas intermedias). Cundo quedar vinculado el oferente por la declaracin de voluntad del aceptante o, en otras palabras, cundo ha de entenderse celebrado el contrato? La doctrina y los sistemas jurdicos han ofrecido respuestas muy diversas: A- Teora de la emisin: Dada la concurrencia del consentimiento de ambas partes contratantes, debe considerarse perfecto el contrato desde el mismo momento en que el aceptante emite su declaracin de voluntad. B- Teora de la expedicin o remisin: Bastara con que el aceptante remitiera al oferente la declaracin de voluntad para que este ltimo quede vinculado contractualmente. C- Teora de la recepcin: exige que la aceptacin llegue al crculo propio de actividad del oferente, aunque la recepcin no suponga efectivo conocimiento de la aceptacin por parte de ste (por no encontrarse presente en el lugar correspondiente).
Hasta la Ley 34/2002, el CC se planteaba la cuestin siguiendo las pautas histricas y estableca que la aceptacin no obliga al que hizo la oferta sino desde que lleg a su conocimiento (es decir, el CC optaba por la teora del conocimiento: esto supona dejar en manos del oferente el momento de perfeccionamiento del contrato ej.: recibe carta con acuse de recibo el da 4 pero no la abre hasta el da 16-). Pero la doctrina considerando que semejante conclusin era excesivamente rigurosa, consider preferible pronunciarse a favor de la teora de la recepcin. Segn ello, basta con que la aceptacin llegue al crculo propio de la actividad del oferente. Resulta curioso que el problema no haya sido abordado por el TS y que, por consiguiente, la doctrina haya de moverse en trminos puramente argumentativos. Frente a la opcin seguida por el CC, el Cdigo de Comercio (en su art. 54) se adscriba a la tesis de la expedicin o la remisin como momento perfectivo del contrato.
La Ley 34/2002 deja inalterado el art. 1.262 CC, que sigue estableciendo que el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptacin sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Es decir, consentimiento, objeto y causa generan o dan vida al contrato. El sistema, por tanto, sigue intacto en el fondo. Pero, en cambio, respecto de la perfeccin del contrato, la disposicin adicional cuarta de la citada Ley ha modificado el criterio de determinacin, unificando adems el tenor literal del resto del nuevo art. 1.262 CC (esto es, apartados 2 y 3) y el art. 54 CCom: ambos preceptos establecen ahora que, hallndose en lugares distintos () hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptacin o desde que, habindosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe En los contratos celebrados mediante dispositivos automticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptacin. Es decir: se ha impuesto el criterio defendido por la doctrina iusprivatista del pas como regla general en la materia y que, como regla especial, se establece en el ltimo prrafo que la aceptacin es determinante en los casos de contratacin automtica (elegir una cajita de aperitivos de una mquina expendedora; clikar en el caso de contratacin electrnica; sacar dinero de un cajero automtico). Por ltimo esta Ley como novedad ofrece un cuadro regulador de la contratacin electrnica, aunque los fundamentos del Derecho contractual no han sido afectados, limitndose la ley especial a consagrar la admisin de dicho tipo de contratacin, pero dejando a salvo en todo caso: a- que los contratos electrnicos, como cualesquiera otros, sern vlidos cuando concurran consentimiento y dems requisitos necesarios para su validez (art. 23.1.1). b- que tales contratos se regirn por lo dispuesto en la Ley especial y en los Cdigos Civil y de Comercio (art. 23.1.2).
lado, por la LOCM (las ventas a distancia), derogada en parte por el RD 1/2007, cuando se trate propiamente de ventas a distancia, nacidas y desarrolladas, como actos en masa, en el entorno de un sistema de contratacin a distancia organizado por el vendedor.
absolutamente coincidentes) equiparan a la culpa in contrahendo (ineficacia o nulidad contractual a consecuencia de circunstancias que eran conocidas para una de las partes contratantes, y se referan a contratos celebrados pero viciados de nulidad: R. Von Ihering, 1861).
La doctrina posterior ha otorgado un significado propio a la calificacin de la responsabilidad precontractual, limitando su mbito a la ruptura injustificada de tratos preliminares, esto es, con anterioridad a la perfeccin del contrato. En particular, se subraya que cuando la negociacin preliminar tiene por objeto daar a una de las partes o a un tercero (que podra celebrar el eventual contrato con aquella) ha de buscarse un mecanismo de exigencia de responsabilidad, aunque no se encuentre formulado legislativamente de forma expresa. Aparte del recurso al principio general de buena fe, hay una cierta conformidad en traer a colacin tambin en esta sede el art. 1.902 CC que, como sabemos, constituye el soporte fundamental de la responsabilidad extracontractual, reconvertida ahora en precontractual en atencin a su concreto origen.
Por su parte, los PECL contemplan la cuestin en el art. 2:301, bajo la rbrica de Negociaciones contrarias a la buena fe, partiendo de la base de que, aunque obviamente: 1. Las partes tienen libertad para negociar y no son responsables en caso de no llegar a un acuerdo. 2. Sin embargo, la parte que hubiere negociado o roto las negociaciones de manera contraria a las exigencias de la buena fe, ser responsable de las prdidas causadas a la otra parte. 3. En especial es contrario a la buena fe que una parte entable negociaciones o prosiga con ellas sino no tiene intencin de llegar a acuerdo con la otra parte.
3. EL PRECONTRATO.
Es posible que las partes lleven a cabo la celebracin de un contrato preparatorio de un futuro contrato, extremo de extraordinaria dificultad terica, sobre el que las discusiones doctrinales han sido frecuentes. Suele denominarse precontrato, promesa de contrato o contrato preliminar, usado por la doctrina italiana. Debemos considerar esta temtica por el hecho de que nuestro CC regula dos supuestos concretos de esta ndole: de una parte, el art. 1.451, segn el cual la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar derecho a los contratantes para reclamar recprocamente el cumplimiento del
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contrato; de otra, el art. 1.862, al disponer que la promesa de constituir prenda o hipoteca slo produce accin personal entre los contratantes. De otro lado, en la prctica actual son sumamente frecuentes los contratos de opcin de compra (a juicio de Lasarte, encuadrables en el art. 1.451).
Mayores dudas plantea el precontrato cuando se configura como promesa bilateral, pues ninguna de las propuestas doctrinales o explicaciones jurisprudenciales llega a establecer de forma indiscutible cules puedan ser las razones de distincin entre el contrato preparatorio (precontrato) y contrato definitivo, sobre todo si se aceptan las dos premisas siguientes: 1. Que todos los elementos y estipulaciones del contrato definitivo deben encontrarse presentes en el propio precontrato para que, en rigor, pueda hablarse de tal y no de tratos preliminares ms o menos desarrollados y avanzados.
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2. Que la puesta en ejecucin del contrato definitivo no requiere la emisin de (nuevo) consentimiento por las partes, pues ya en el contrato preparatorio haban expresado el acuerdo contractual.
Tales premisas suponen el abandono definitivo de la configuracin del precontrato que la doctrina anterior, hasta mitad del s.XX, haba venido defendiendo: que era un acto preparatorio del contrato definitivo, el cual requera de nuevo prestacin del consiguiente consentimiento. Frente a dicha contemplacin, F. de Castro (en lnea argumental seguida posteriormente por alguna STS) adujo que la manifestacin del consentimiento, as como los elementos bsicos del contrato definitivo e incluso la facultad de exigir el cumplimiento del contrato definitivo se encontraban presentes ya en la promesa de contrato. La exigencia del cumplimiento efectivo constituira, por su parte, una segunda fase del iter negocial, de la que dimanaran los derechos y obligaciones concretos del contrato definitivo, cuya vigencia habra quedado mientras tanto en suspenso por haberse reservado las partes la facultad de exigir el cumplimiento contractual en un momento posterior a su puesta en vigor.
Es frecuente en nuestros das celebrar negocios preparatorios de una adquisicin o enajenacin futura que an no se tiene decidida en firme: ej. a una constructora le interesa un terreno, pero no est dispuesta a comprarlo hasta cerciorarse de la volumetra posible de la parcela. Pero le interesa asegurrselo mientras tanto: a cambio de ello, el dueo del terreno exigir una compensacin econmica, pues no va a limitar sus posibilidades de venta a cambio de nada. Semejante operacin se conoce en Derecho con el nombre de opcin de compra: el concedente del derecho de opcin (el dueo) est otorgando un derecho de preferencia en la adquisicin al optante (la constructora) a cambio de un precio que, en la prctica, suele conocerse como prima o seal de la opcin (generalmente bajo unas condiciones entre las que destaca el plazo temporal concedido al optante). Siendo as, el concedente del derecho de opcin queda obligado a vender y es el optante quien decidir si compra o no.
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Menos frecuente es cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar, y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender: sera la opcin de venta (en adelante omitiremos toda referencia a esta ltima para no complicar la exposicin).
La opcin de compra, tenga carcter gratuito u oneroso, es perfectamente lcita y posible, vinculando al promitente. El ejercicio del derecho o no de compra depende en exclusiva de la declaracin de voluntad del optante. En caso de incumplimiento de lo pactado por parte del promitente, el optante puede, justa y fundadamente, demandar al concedente de la opcin, reclamndole la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios. El problema no es la obligatoriedad de la opcin, sino si puede afectar a terceros adquirentes: es decir, si se configura como un derecho real sobre la cosa objeto de contrato. En trminos generales, la respuesta ha de ser no; pero en relacin con bienes inmuebles, la opcin inscrita en el Registro de la Propiedad arroja una especial problemtica que analizaremos en Civil III.
5. LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIN Y LOS CONTRATOS DE ADHESIN. 5.1. Nocin de condiciones generales.
El conjunto de estipulaciones, clusulas, o contenido contractual seguido en los actos en masa es lo que se denomina condiciones generales de la contratacin (ej.: el clausulado que acompaa a la peticin de una tarjeta de crdito. La entidad financiera predispone o establece unilateralmente el contenido contractual; al cliente le queda la libertad de solicitar o no la tarjeta; igual con gas, agua, electricidad). Al ser el clausulado contractual de aplicacin general, se habla en este caso de condiciones generales de la contratacin. Mirado desde la perspectiva propia del consumidor o contratante, dado que la nica salida que tiene es, si quiere contar con el servicio ofrecido, asentir al contenido contractual predispuesto por la otra parte, se habla de contrato de adhesin. En la actualidad, condiciones generales de contratacin y contrato de adhesin son sustancialmente dos caras de la misma moneda. Por tanto, cabe utilizar indistintamente ambas expresiones.
5.3. Las condiciones generales de la contratacin en Derecho espaol bajo la regulacin del Cdigo Civil.
En Derecho espaol, como en otros sistemas jurdicos, hasta tiempos recientes no se contemplaba legalmente la materia, que era reenviada a la doctrina jurisprudencial, que
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lleg por lo general a conclusiones similares a las legalmente previstas por otros ordenamientos jurdicos. En la jurisprudencia espaola (desde los aos 30), ha sido tradicional recurrir a una interpretacin progresista del art. 1.288 CC: la interpretacin de las clusulas oscuras de un contrato no deber favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad, con vistas a proteger a los ciudadanos frente a los poderes econmicos que preparan y redactan las condiciones generales de contratacin. El TS se ha limitado a requerir dos requisitos para dar lugar a la interpretacin contra proferentem: - que el clausulado contractual (o clusula concreta de que se trate) haya sido redactada unilateralmente por el predisponente - que sea inherente a la clusula una oscuridad material claramente favorable para el predisponente. En los supuestos en que el art. 1.288 no poda entrar en aplicacin, la jurisprudencia y la doctrina han procurado restablecer la justicia conmutativa basndose en normas generales que excluiran la validez de las condiciones generales de la contratacin que fuesen excesivamente onerosas o lesivas para el contratante dbil: - art. 7 y 1.258, en cuanto presuponen y requieren la buena fe en la contratacin; - art. 1.256, que prohbe dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes; -art. 1.255, que imposibilita la exclusin de responsabilidad por parte del redactor de las condiciones generales de contratacin; etc. Por otra parte, el Consejo de las Comunidades Europeas, tras largos aos de preparacin, ha aprobado la Directiva 13/93 sobre las clusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
Haremos una indicacin sumaria sobre las innovaciones normativas, sin insistir mucho en ello, pues es agua pasada, por fortuna.
5.4. La Ley de Contrato de Seguro. En la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, se declaran nulas las clusulas que tengan carcter lesivo o que sean perjudiciales para el asegurado, al tiempo que se obliga a los aseguradores a modificar las clusulas que hayan sido declaradas nulas por el TS.
5.5. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La Ley 26/1984 (LCU) contena un artculo, el 10, extenssimo, en lnea similar al caso anterior (no se encuentra en vigor desde hace ms de una dcada: est en letra pequea en libro).
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5.6. La Ley de Condiciones Generales de Contratacin: las acciones colectivas. En las ltimas dcadas del s.XX, los trabajos legislativos sobre las condiciones generales de contratacin y la erradicacin de las clusulas abusivas se convirtieron en objeto prioritario de los poderes pblicos. La Comisin General de Codificacin ha venido trabajando en los ltimos lustros del pasado siglo en un texto normativo que diera como resultado una ley reguladora de las condiciones generales. Por otro lado, la Directiva 13/93, en su art. 10, estableca que los Estados miembros adoptarn las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesaria para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva, a ms tardar, el 31 de diciembre de 1994 . No obstante, no fue as. Espaa incumpli el plazo establecido por la Directiva. Por otro lado, el estado normativo previo haca necesario una reforma de la LCU 26/1984. -Acciones individuales: con respecto a la Ley de Condiciones Generales de Contratacin (LCGC), se extenda la posibilidad de ejercicio de acciones individuales, a consecuencia de la nulidad de las condiciones generales de contratacin. -Acciones colectivas: se regulaban por primera vez con carcter general en nuestro ordenamiento jurdico por la Ley 7/1998.
5.7. La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil. (letra pequea en libro). La nueva Ley 1/2000 LEC supuso una modificacin en los artculos referentes a las acciones colectivas de la LCG, y ha barrido buena parte de los preceptos dedicados a las condiciones generales de la contratacin.
5.8. La Ley 39/2002. (letra pequea en libro). Con esta ley, cuya rbrica es De transposicin al Ordenamiento Jurdico Espaol de Diversas Directivas Comunitarias en Materia de Proteccin de los Intereses de los Consumidores y Usuarios), resultan afectadas y modificadas: la propia LEC; la LCGC, la LCU, la Ley de Contratos Celebrados Fuera de los Establecimientos Mercantiles; la Ley reguladora de Viajes Combinados; la Ley General de Publicidad; etc.
6. CONDICIONES GENERALES Y CLUSULAS ABUSIVAS EN EL TEXTO REFUNDIDO. 6.1. La Ley 44/2006, de Mejora de la Proteccin de los Consumidores y Usuarios.
La Exposicin de Motivos de esta ley explicaba que uno de las razones fundamentales de su elaboracin radicaba en una sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas por no haber incorporado la Directiva 13/93 al Derecho espaol. Esta Ley 44/2006 modific los arts. 10.2 y 10bis. de la LCU, y 6.2 de la LCGC.
Las modificaciones introducidas por esta Ley de mejora, dirigidas a distinguir entre las acciones colectivas e individuales, han sido objeto de refundicin en el Ttulo II del Libro II, donde hay una extensa lista gris de clusulas abusivas (en el libro, letra pequea, arts. 85 y ss.).
a- El vencimiento anticipado del prstamo por cualquier embargo o disminucin de solvencia del deudor. Sera perfectamente legal como clusula de vencimiento anticipado, pero la clusula va ms all, pues no se refiere a la insolvencia, sino a que se haya acordado un embargo o resulte disminuida la solvencia, y ello supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolucin del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada. Por tanto, no se trata de excluir que la entidad financiera mantenga las garantas adecuadas, pero como est redactada resulta ilcita por abusiva. b- El vencimiento anticipado por celebracin de arrendamientos posteriores sujetos a purga, incluyendo los arrendamientos distintos del de la vivienda. La clusula que somete a limitacin la facultad de arrendar la finca hipotecada debe circunscribirse a la vivienda; el pacto de vencimiento anticipado slo es operativo si se trata de arriendos gravosos o daosos (los que suponen una minoracin del valor de la finca en las perspectivas de realizacin forzosa); no existe una regla nica para baremar la cuanta de la renta y la posible desproporcin depende de las circunstancias del caso. c- El vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias. Se considera desproporcionada dicha clusula por atribuir carcter resolutorio a cualquier incumplimiento. Debe examinarse cada caso en particular para determinar la relevancia de la obligacin incumplida (que sea de especial relevancia, y en ningn caso accesoria).
Con independencia de que la accin de cesacin se encuentre en todas las disposiciones legales a las que la incorpora la Ley 39/2002, cualquier conducta lesiva para consumidores y usuarios permite su ejercicio, con carcter general y de conformidad a las normas procesales que veremos a continuacin. Por su parte, el TRLCU establece que la accin de cesacin se dirige a obtener una sentencia que condene al demandado a cesar en la conducta y a prohibir su reiteracin futura. Asimismo, la accin podr ejercerse para prohibir la realizacin de una conducta cuando sta haya finalizado al tiempo de ejercitar la accin, si existen indicios suficientes que hagan temer su reiteracin de modo inmediato. Las entidades legitimadas en Espaa para el ejercicio de la accin de cesacin podrn hacer lo propio en cualquier Estado de la U.E., e igual las entidades legitimadas en esos Estados de la U.E. en Espaa.
- la accin de cesacin se ventilar en juicio verbal - las restantes acciones colectivas, en principio, se decidirn en juicio ordinario.
La legitimacin activa en relacin con las acciones colectivas corresponde a asociaciones de empresarios, profesionales, agricultores; Cmaras de Comercio, Industria, Navegacin; asociaciones de consumidores y usuarios, etc.
La ley 39/2002 modifica la LCGC, estableciendo tendencialmente la imprescriptibilidad de las acciones colectivas, si bien dicha regla se rompe en relacin con la accin de cesacin, en caso de que las condiciones generales de contratacin hayan sido objeto de inscripcin en el Registro de Condiciones Generales de la Contratacin, en cuyo caso el plazo prescriptivo se reduce a cinco aos, como regla general. A la misma conclusin ha de llegarse actualmente, pues igual se pronuncia el TRLCU.
a- la obligacin de contratar que pesa sobre los concesionarios de servicios pblicos en situacin oligopolista o monopolista. Iberia, por ej., no tiene libertad para venderme o negarme el billete que solicito: est obligada a contratar y su negativa sera un acto ilcito. b- El alquiler obligatorio de viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie estando vacas. En tal caso, el Gobernador Civil, tras determinados requisitos, podra acordar que una persona se convirtiera en inquilino aunque el arrendador se niegue a otorgarle contrato, en cuyo caso la renta se determinar conforme a los datos fiscales que se expresan (TR-LAU). c- En general, los supuestos de subrogacin y sucesin en la posicin arrendaticia que prevn tanto la LAU cuanto la Ley de Arrendamientos Rsticos.
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La obligacin de contratar legalmente impuesta afecta a la autonoma contractual del ms fuerte, favoreciendo al dbil. Pero los contratos forzosos no conllevan necesariamente que el contenido del contrato haya de encontrarse legal o convencionalmente (por una de las partes) predeterminado. Puede ocurrir (el contrato de transporte de Iberia est sometido a las condiciones generales homologadas por la Administracin); pero tambin puede darse la convencional formalizacin del contenido del contrato, a pesar de que una de las partes est obligada a contratar.
La distincin entre normado y forzoso es clara. Aunque lo cierto es que la mayora de los contratos normados son simultneamente forzosos, sobretodo en cuanto se refieren al suministro de servicios pblicos (transporte regular, telfono, electricidad). Pero no siempre es as; no siempre son forzosos: hay libertad para contratar o no: por ejemplo cuando las Administraciones Pblicas regulan prstamos bonificados en algunos puntos de inters, en beneficio de inmigrantes, agricultores, etc. Estos grupos no estn obligados a contratar, pero si lo hacen quedan obligados a respetar el contenido contractual fijado normativamente.
El sometimiento al contenido contractual normativamente fijado ha ido in crescendo en los tiempos contemporneos. Son numerossimas las disposiciones legislativas (tanto europeas cuanto de derecho interno) que, en la bsqueda de proteccin a los consumidores acaban por establecer un marco normativo contractual de carcter obligatorio. En otros casos, las caractersticas especiales de determinados sectores econmicos aconsejan la intervencin de los poderes pblicos estableciendo un determinado contrato-tipo. Por ello es comn hablar de contrato modelo o de modelo de contrato para expresar la sustitucin de la autonoma privada por la formulacin de una serie de clusulas predispuestas por las propias normas jurdicas aplicables al caso concreto de que se trate.
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Es decir, por cuanto vamos viendo, el juego de la autonoma privada y la prevalencia del consentimiento o voluntad de las partes no se manifiesta slo respecto de la forma del contrato: ms fundamental es que los contratantes estn habilitados por el ordenamiento jurdico para establecer el tipo o modelo de contrato que crean ms favorable para sus intereses o ms acorde con la intencin perseguida. En efecto, del art. 1.255 podemos deducir dos consecuencias fundamentales: 1- Resulta claro que, respecto de los contratos regulados especficamente por el Derecho positivo, los particulares pueden introducir las modificaciones que consideren adecuadas a su designio contractual. 2- Parece obvio que el principio de autonoma privada no tiene por qu quedar limitado o circunscrito al mbito de los contratos legalmente regulados o tipificados (contratos tpicos). Los particulares son libres para celebrar los pactos que no contraren las normas imperativas, aunque tales acuerdos no estn contemplados expresamente por la ley como contratos. Al hablar el art. 1.255 de pactos, clusulas o condiciones del contrato, da por hecho que el acuerdo bsico y fundamental es el contrato, y aquellos (pactos, clusulas, condiciones) se encuentran subordinados en una relacin de dependencia funcional. En cuanto al significado de los tres trminos, lo ms acertado posiblemente sea darles el mismo: convenios en detalle sobre los distintos extremos de la ejecucin del contrato, que dotan a ste de un contenido preciso y determinado. En efecto, el trmino clusula recoge una tradicin inveterada de denominar clusula o estipulacin a los distintos puntos (normalmente numerados) de los contratos extendidos por escrito. En cuanto al trmino condicin, segn el sentido unnime de la doctrina, en el art. 1.255 no tiene sentido tcnico, como suceso futuro o incierto del que dependa la eficacia del contrato celebrado, sino un mero sentido figurativo. Obviamente, los eventuales elementos accidentales incorporados al contrato (condicin, trmino y modo) inciden en forma importantsima sobre el contenido y la propia eficacia del contrato celebrado. En esta lnea, la calificacin de elementos accidentales debe ser matizada, pues verdaderamente la incorporacin de cualesquiera de tales elementos a un contrato constituye una estipulacin o determinacin de carcter convencional de la mayor transcendencia. Finalmente, conviene hacer una llamada de atencin sobre la importancia de las normas dispositivas (stas s muy abundantes) en relacin con el contenido del contrato. Las partes pueden sustituir el mandato de dichas normas (las pueden derogar, se suele afirmar, en cada caso concreto) por un pacto o regla de carcter autnomo. Mas si las partes no proceden a tal sustitucin, el mandato normativo de las reglas dispositivas pasa a formar parte del contenido contractual.
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As pues el acecimiento de la condicin voluntariamente aceptada por las partes puede traer consigo: ora la eficacia del contrato, en el supuesto de condicin suspensiva. ora la ineficacia del contrato, en el caso de que sea condicin resolutoria.
En ambos casos, el Cdigo dice que el acaecimiento de la condicin opera con efectos retroactivos: esto es, los derechos y obligaciones de las partes se consideran adquiridos y asumidos, respectivamente, desde el mismo momento de celebracin del contrato.
La confrontacin entre condicin suspensiva y resolutoria es clara a nivel terico, pero en la prctica origina no pocos problemas: una misma frmula literaria en un contrato escrito puede entenderse en ambos sentidos (en el ejemplo del automvil puede defenderse que los efectos de la compraventa quedan suspendidos a la superacin de la ITV; pero tambin puede defenderse que el no superar la ITV opera como condicin resolutoria). Siendo ambos sentidos antagnicos y contrapuestos, habr que pronunciarse por el que resulte ms acorde con la voluntad de las partes. No obstante, hay que advertir a efectos de procurar evitar estos problemas en el momento de celebrar un contrato, que bastar con indicar si sus efectos se despliegan desde el mismo momento de la perfeccin (jugando pues la condicin resolutoria) o si, por el contrario, tales efectos iniciales no tendrn lugar hasta el acaecimiento de la condicin (la cual ser, por tanto, suspensiva).
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incertidumbre; al contrario, el trmino se da por seguro, aunque no se sepa exactamente cundo se producir. As contemplado, el trmino puede ser: A) Trmino inicial: da cierto a partir del cual un contrato genera los efectos que le son propios (de forma parecida a cuanto ocurre en el caso de c. suspensiva). B) Trmino final: consideracin de un da cierto en que los efectos propios del contrato se darn por concluidos (de forma parecida al caso de la c. resolutoria).
caso de incumplimiento imputable a ste, la liberalidad puede ser revocada si las personas legtimas (en el caso de la donacin, el donante y sus herederos) ejercitan la oportuna accin de revocacin, o la devolucin de lo percibido con sus frutos e intereses (en el caso de la institucin de heredero o legatario).
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1- Teora de la absorcin: una vez acercado el contrato atpico al esquema contractual tpico que le resulta ms prximo, habran de aplicarse las normas de ste, por ser el elemento preponderante del contrato atpico analizado. 2- Teora de la combinacin: habran de tenerse en cuenta, conjuntamente y cohonestndolas entre s, la regulacin supletoria de todos aquellos modelos contractuales tpicos que, parcialmente, estn presentes en el atpico. 3- Teora de la aplicacin analgica: habran de aplicarse las normas propias del contrato tpico que presente mayor identidad de razn y siempre conforme a las reglas internas de la aplicacin analgica de las normas segn el art. 4 CC.
Atendiendo a los datos reales, las propuestas doctrinales son escasamente realistas y poco operativas. El TS aunque a veces ha hecho referencia a alguna o algunas de estas teoras, lo cierto es que atiende a la justicia del caso concreto sobre la base de diseccionar lo mejor posible la voluntad de las partes, y atendiendo a la aplicacin de las normas generales de la contratacin que iremos viendo ms adelante.
Ejemplos de atipicidad legal son el contrato de mediacin, de corretaje, de garaje, el contrato de franquicia, el leasing, o el factoring.
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a) Excepcionalmente, en casos de contratantes particularmente puntillosos y previsores, hacer ociosa la interpretacin del contrato. b) En otros casos, ms numerosos, la efectiva realizacin del contrato suele demostrar la insuficiencia de la actividad interpretativa para determinar el contenido exacto del contrato, precisamente como consecuencia de la propia insuficiencia del pacto o clausulado contractual, que raramente suele contener elementos suficientes para prever todas las consecuencias o incidencias del cumplimiento efectivo de las obligaciones dimanantes del contrato; siendo posible, adems, que ciertas previsiones contractuales puedan resultar contradictorias con normas de derecho imperativo.
2. LA INTERPRETACIN DEL CONTRATO. 2.1. Ubicacin interpretativos. legal y carcter normativo de los criterios
El CC, siguiendo la tradicin histrica del ius commune, recoge con cierto detalle criterios interpretativos que han de imperar en la averiguacin del significado de la lex contractus. Dedica a la materia los arts. 1.281 a 1.289, ambos inclusive. La jurisprudencia se mostr durante cierto tiempo poco favorable a reconocer carcter propiamente normativo a las reglas sobre interpretacin, considerndolas simples mximas o axiomas. Sin embargo, para la doctrina actual no cabe duda de que las reglas contenidas en dichos artculos son normas jurdicas sensu stricto que, por tanto, son
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vinculantes para el intrprete (abogado, rbitro, juez, autoridad, etc). Tampoco cabe duda respecto de su aplicacin a los contratos mercantiles. Ahora bien, dichos artculos citados contienen criterios de diferente naturaleza e, incluso, puede que ninguno de ellos sea adecuado para desentraar el verdadero significado del contrato. La aplicacin de tales normas (como muestra la jurisprudencia, a la que hay que estar especialmente atento en este captulo) no puede plantearse de forma apodctica2, sino con exquisita ponderacin del supuesto de hecho a considerar.
INTERPRETATIVOS
DE
CARCTER
Inicialmente la interpretacin debe dirigirse a desentraar la intencin de los contratantes (arts. 1.281, 1.282 y 1.289.2), generndose as la denominada interpretacin subjetiva: la que trata de indagar tanto la voluntad de cualquiera de las partes, cuanto la intencin comn de ambas. La fundamental es esta ltima: la interpretacin admisible es la que atiende a la comn intencin de los contratantes basada en la voluntad bilateral de ambos, quedando, por tanto, excluida la mera voluntad interna de cualquiera de los contratantes, que puede servir, no obstante, para concretar aquella voluntad comn (STS); para averiguar la intencin de los contratantes no puede atenderse a lo que cada uno entendi o pens al contratar (STS). Proporciona el CC para ello los siguientes criterios:
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1. La intencin de los contratantes asume primaca, aunque la frmula contractual utilizada por las partes arroje, literalmente interpretada, un resultado contrario a aquella (art. 1.281). 2. No obstante, cuando la discordancia entre la intencin de las partes y los trminos del contrato no sea o resulte evidente y los trminos utilizados sean claros, habr de mantenerse la interpretacin literal, como ha reiterado suficientemente la jurisprudencia (si el texto resulta claro, sin sombra de dudas, debe el intrprete o Juez abstenerse de ms indagaciones) -SSTS-. 3. Respecto de los extremos accesorios de carcter complementario o de detalle, la intencin de las partes debe prevalecer sobre los trminos contractuales, cualquiera que sea la generalidad de estos (art. 1.283). 4. El elemento volitivo (lo querido por las partes) requiere prestar principal atencin a los actos constatables por las partes. Por ello, el art. 1.282 ordena que para juzgar de la intencin de los contratantes deber atenderse principalmente a los actos de stos, coetneos y posteriores al contrato. No se excluyen en sede interpretativa los actos precontractuales o tratos preliminares (el art. 1.282 dice principalmente los coetneos y posteriores, pero no solamente), que sern ms espontneos y desinteresados que los actos poscontractuales.
INTERPRETATIVOS
DE
CARCTER
Algunas reglas legales tienen preponderantemente carcter objetivo. Es decir, actan en un mbito tendencial distinto al de la voluntad de los contratantes, ofreciendo como resultado la llamada interpretacin objetiva. Tres reglas de carcter objetivo seran:
Anfibologa: (DRAE) Figura que consiste en emplear adrede voces o clusulas de doble sentido.
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art. 1.286: las palabras que puedan tener distintas acepciones sern entendidas en aquella que sea ms conforme a la naturaleza y objeto del contrato. art. 1.284: si alguna clusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deber entenderse en el ms adecuado para que produzca efectos.
La relevancia fundamental del precepto consiste no tanto en su eficacia en sede interpretativa cuanto en la pacfica afirmacin de que se deduce del mismo el principio de conservacin del contrato, operante en Derecho patrimonial con carcter general.
Es dudoso, sin embargo, que pueda extenderse el principio de buena fe hasta el extremo de afirmar, como hacen algunos autores, que la interpretacin (ya subjetiva ya objetiva) debe estar presidida por la buena fe. Parece una generalizacin excesiva, pues la buena fe es un canon de conducta, de ejercicio de los derechos, de actuacin respecto de los dems, pero en absoluto un criterio interpretativo en sentido tcnico. Afirmacin que no obsta a que la buena fe sea fundamento o criterio inspirador de buena parte de los preceptos interpretativos. En resumen, la interpretacin contra stipulatorem o contra proferentem es aplicable a todo supuesto contractual, individualizado o en serie, aunque su aplicacin jurisprudencial destaque ms en materia de condiciones generales de la contratacin.
Es poco frecuente en la prctica contractual esta eventualidad referida en el art. 1.289.2, y por otra parte, el art. 1.289 desempea un papel subsidiario respecto de los precedentes (1.281 a 1.288). Conforme a ello, la mayor parte de las SSTS dedicadas a la norma comentada se caracterizan por excluir su aplicacin efectiva, por considerar que sta requiere situaciones contractuales particularmente dudosas que rara vez se dan.
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que entenderla referida a extremos o detalles del mismo que no afecten propiamente a su general eficacia (lugar de entrega de la cosa; color del coche, que no se precis, etc.). - Si se trata de contrato gratuito habr de optarse por la menor transmisin de derechos e intereses (favor debitoris, ya que el deudor es el donante). - Si se trata de contrato oneroso, la duda se resolver en favor de la mayor reciprocidad de intereses, es decir, procurando que el resultado de la interpretacin garantice la equivalencia de las prestaciones existentes a cargo de cada una de las partes contratantes.
Frente a lo que ocurra en sistemas primitivos, el nomen iuris o denominacin dada por las partes al contrato no les vincula ni si quiera a ellas, y menos al Juez: los contratos se revelan no por la nominacin que se les d, sino por la que corresponda a las clusulas que se establezcan; los contratos son lo que son y no lo que digan los contratantes (SSTS).
7. LA INTEGRACIN DEL CONTRATO. 7.1. Alcance y significado del artculo 1.258 del Cdigo Civil.
Generalmente, la interpretacin y calificacin del contrato son operaciones lgicas cuyo resultado ofrece consecuencias positivas en relacin con el contenido del contrato, esto es, con la precisa determinacin de los derechos y obligaciones de las partes. Sin embargo, en otros casos, la determinacin del exacto contenido del contrato y, por tanto, de la efectiva ejecucin del mismo, no habran de derivarse slo de la actividad interpretativa y calificadora de forma exclusiva, sino que con base en la naturaleza del contrato- sera necesario extraer consecuencias complementarias acordes con el conjunto del sistema normativo. A dicha operacin se le conoce tcnicamente con el nombre de integracin del contrato, en cuanto su resultado puede suponer una agregacin de derechos y obligaciones no contemplados por las partes ni por las normas de carcter dispositivo aplicables al contrato en cuestin; la sustitucin de determinadas estipulaciones convencionales por otras consecuencias impuestas por el ordenamiento o, finalmente, la declaracin de nulidad de algunas de las clusulas contractuales. La integracin del contrato se encuentra contemplada en el art. 1.258, que tras identificar el momento de perfeccin de los contratos con el mero consentimiento, establece que estos obligan no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Este alcance obligatorio del contrato no es, en absoluto, un precepto interpretativo (pese a la doctrina ms conservadora, tcnicamente hablando).
Por ejemplo, un juez celebra un contrato de alquiler de bungalow, con piscina, hpica, golf, etc., para pasar la Semana Santa. Cuando llega resulta que no hay mobiliario alguno en el chalet. La otra parte, el gerente de la urbanizacin, se acuerda de que en el contrato no dice nada del mobiliario, y repasa los arts. 1.281 a 1.289, y ve el cielo abierto, pues puede defender la continuidad del contrato. El juez, con razn, le dir: Que ha olvidado la segunda parte del art. 1.287 (usos normativos) Que existe el art. 1.258 Que por RD 2877/1982 se entiende por apartamentos tursticos o viviendas tursticas vacacionales aquellas debidamente dotadas de mobiliario
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Pero aunque hubiera sido esto en 1981, antes del RD 2877/1982, al juez le sigue asistiendo el art. 1.258 cuya funcin no radica en reinterpretar el contrato, sino en delimitar la autonoma contractual impidiendo que sean desconocidos los efectos contractuales impuestos por las ms elementales reglas del trfico jurdico.
As pues, el art. 1.258 es un precepto de carcter imperativo (ius cogens) que se aplica con independencia de la voluntad de las partes. De aadidura, su aplicacin no requiere inexcusablemente que haya laguna contractual, sino que entra en juego incluso cuando las partes han previsto extremos que son indisponibles por los particulares (por ser, sealadamente, contrarios a la ley imperativa). En tal caso las clusulas pactadas habran de ser sustituidas por las legalmente aplicables). As se manifest el TS. Pero a pesar de la tesis defendida en este libro, la jurisprudencia no ha llegado an a incorporar a su acervo propio la figura de la integracin del contrato con perfiles ntidos, y SSTS recientes siguen otorgando un valor meramente interpretativo o enftico al art. 1.258.
a-
La ley: la norma imperativa aplicable a un supuesto contractual determinado conformar e integrar el rgimen del mismo con primaca incluso sobre el acuerdo o clausulado contractual. Las normas dispositivas, en cuanto son disponibles por las partes, slo integrarn el contrato cuando contemplen un elemento natural del mismo que no haya sido contemplado o regulado de forma diversa a la legalmente prevista. bLos usos normativos: en el art. 1.258 tienen carcter normativo, y por tanto integran el acuerdo contractual en cuanto costumbre. Ahora bien, al igual que las normas dispositivas, en caso de ser conocidos y no queridos por las partes pueden ser excluidos del acuerdo contractual. cLa buena fe: es simultneamente principio general del Derecho y un medio integrador. No puede ser extraa a la propia conformacin de los usos
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normativos y de los mandatos legales. No puede ser entendida desde una perspectiva subjetiva, sino que se superpone al propio comportamiento de las partes y configura el contenido o los efectos del contrato de acuerdo con las reglas de conducta socialmente consideradas como dignas de respeto.
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contrato. As, pues, con la expresin de principio de relatividad del contrato se trata de poner de manifiesto que la eficacia del contrato como categora no tiene alcance general respecto de la colectividad, sino un alcance limitado a las partes contratantes. El contrato, pues, es por principio relativo, en cuanto vincula a travs de la reglamentacin procedente de la autonoma privada. Han de considerarse partes contratantes quienes asumen las obligaciones u ostentan los derechos derivados de cualquier relacin contractual, con independencia de su material y efectiva participacin en la celebracin u otorgamiento del contrato. Luego sern partes quienes por voluntad propia y con consciencia de arrogarse a una determinada posicin contractual se consideren titulares de ella, aunque no celebren el contrato por s mismos, sino a travs de representante, o se limiten a asentir (en su caso, a firmar) un contrato cerrado por un auxiliar suyo o por algn otro intermediario. Fallecido cualquiera de los contratantes, sus herederos (en cuanto causahabientes a ttulo universal) sern considerados igualmente partes, siempre y cuando el contenido contractual no se encuentre transido de derechos u obligaciones de carcter personalsimo.
que resulta obligada al cumplimiento. El CC denomina a sta ltima obligado; doctrinalmente se le suele denominar promitente. A la parte contratante de la que trae causa el beneficio para el tercero recibe el nombre de estipulante. El TS ha declarado reiteradamente que el beneficiario es titular de un derecho de crdito, y no un mero receptor de la prestacin. El beneficiario, en cuanto no es parte contractual, no tiene por qu acreditar capacidad alguna de obrar, ni si quiera es necesario que sea persona (puede tratarse del nasciturus o incluso del concepturus), pues en todo caso la gestin de sus intereses podra ser perfectamente atendida por sus representantes legales. Generalmente en la prctica, la concreta y expresa determinacin del beneficiario (o beneficiarios sucesivos) tiene lugar en el propio contrato, pero cabe tambin la posibilidad de que el estipulante lo designe a posteriori.
celebracin del contrato hasta que, cumplida la condicin suspensiva de la aceptacin, adquiere definitiva e irrevocablemente el concepto de acreedor nico, asistido por la correspondiente accin de apremiar al deudor. Cuestin diferente es que, dada la libertad de forma de la aceptacin (STS: expresa o tcita, por palabras o por hechos) mientras no se haya producido la revocacin, la consolidacin definitiva del derecho del beneficiario pueda deducirse incluso del propio hecho de que el tercero reclame el cumplimiento del contrato.
contratos de compraventa o de opcin de compra, as como en subasta pblica de los bienes ofrecidos (y encuentra su razn de ser en evitar el devengo de un doble impuesto de transmisiones de carcter especulativo). Conviene precisar que, al depender exclusivamente de una de las partes la posible designacin de un tercero, la otra parte contratante, al celebrar el contrato, suele admitir dicha clusula siempre y cuando sus expectativas de cobro o la satisfaccin de sus derechos se encuentren plenamente asegurados. Por ello, el supuesto paradigmtico de contrato con persona a designar viene representado por el contrato de compraventa celebrado en documento privado y sin transmisin de propiedad, en el que el vendedor se compromete (una vez que el comprador ha satisfecho ntegramente el precio de lo vendido) a otorgar escritura pblica de venta en favor de la persona designada por el propio comprador.
1- El promitente debe actuar por s mismo, en su propio nombre y por su cuenta y riesgo, sin arrogarse frente al promisario representacin alguna del tercero, pues si hubiera representacin del tercero quedara directamente vinculado, como regla, y si no existiera verdaderamente mecanismo representativo el contrato habra de ser considerado nulo, por aplicacin del art. 1.259.2. 2- Generalmente, la prestacin propia del promitente debe configurarse como una obligacin de resultado, y no de medios. En caso de que el inters del promisario quede insatisfecho, ste podr exigir al promitente la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios. El tercero (al no existir mecanismo representativo alguno) no queda en absoluto vinculado por un contrato que le resulta extrao.
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3- Por lo comn, los casos de promesa del hecho ajeno son contratos de carcter oneroso, pues el promitente pone precio a su gestin o a su intermediacin, con independencia del marco de derechos y obligaciones previsto para las eventuales relaciones entre el promisario y el tercero.
Si la actividad intermediadora del promitente ofrece el resultado previsto, determinando la vinculacin contractual entre promisario y tercero (sea asumiendo el contrato-base o celebrando uno nuevo), obviamente el promitente queda liberado de la obligacin de resultado que sobre l recaa, en cuanto su cumplimiento determina la extincin de ella, y puede reclamar (o, en su caso, hacer suyo) el precio fijado para su tarea intermediadora.
6.2. Presupuestos.
Conforme a la reiterada jurisprudencia del TS, son: 1 Que la otra parte contratante, a la que suele denominarse contratante cedido, acceda o consienta la cesin. Es decir, hay una relacin triangular entre cedente, cesionario y contratante cedido. La voluntad concorde de cesionario y cedente es obvia y no requiere mayor explicacin. Pero el consentimiento del propio contratante cedido es una exigencia lgica: especialmente si las prestaciones fueran de hacer o personalsimas. Igualmente es necesario respecto de prestaciones ex contractu, pues nadie est obligado a mantener relaciones contractuales con una persona diferente a la que celebr el contrato con l. Mantenimiento de las condiciones contractuales aparte, no todas las personas tienen el mismo grado de solvencia, ni de seriedad contractual, y por tanto el contratante cedido no tiene por qu aceptar la incorporacin como cesionario de cualquier persona diferente a quien fue su contraparte en el contrato. 2- Que se trate de contratos bilaterales o sinalagmticos, cuyas recprocas prestaciones no hayan sido total y completamente ejecutadas, pues en tal caso el designio propio del contrato en cuestin habr dejado de tener sentido y no cabr, por tanto, la cesin de posicin contractual alguna (en el ejemplo anterior, si el comprador del piso fuera dueo ya de l, carecera de lgica que se cediera el contrato de compraventa ya extinguido, sino que habra que vender directamente el inmueble).
Tales obligaciones sern las contempladas en el contrato originario, pues la cesin no produce un efecto novatorio sobre el contrato, sino que se limita a la sustitucin del contratante cedente por el cesionario.
7. EL SUBCONTRATO.
En muchos casos, la ejecucin material de las prestaciones contractualmente asumidas no es llevada a cabo por la parte contratante a quien competen, sino que sta contrata a su vez con terceras personas la realizacin de tales prestaciones. Naturalmente, esto no es posible en el caso de que las obligaciones asumidas por las partes tengan carcter personalsimo.
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semejante organizacin productiva (exceso en las cadenas de subcontratacin) ocasione situaciones objetivas de riesgo para la seguridad y salud de los trabajadores no debe implicar su criminalizacin o un eventual intento de erradicarla de la realidad contractual, sino slo el establecimiento de una serie de garantas dirigidas que se consideran oportunas para evitar sus efectos perniciosos. Por lo dems, la Ley ofrece una definicin de subcontratista que conviene retener: la persona fsica o jurdica que asume contractualmente ante el contratista u otro subcontratista comitente el compromiso de realizar determinadas partes o unidades de obra, con sujecin al proyecto por el que se rige su ejecucin. Las variantes de esta figura pueden ser las del primer subcontratista (subcontratista cuyo contratista es el contratista), segundo subcontratista (subcontratista cuyo comitente es el primer subcontratista), y as sucesivamente. Conviene resear que esta Ley establece que en toda obra de construccin, incluida en el mbito de aplicacin de esta Ley, cada contratista o subcontratista deber disponer de un Libro de Subcontratacin, cuya utilidad a efectos de litigios de Derecho privado es la de permitir determinar la imputabilidad de vicios y defectos, de manera directa, a un determinado subcontratista en ms de una ocasin en adelante.
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TEMA 8 LA INVALIDEZ.
INEFICACIA
DEL
CONTRATO:
LA
para el Derecho ms que rechazo; no puede reconocer el ordenamiento jurdico ningn efecto del contrato nulo, ni si quiera su admisibilidad con tal contrato.
intereses. El artculo est pensado para el paradigma de la compraventa, pero su mandato debe ser generalizado conforme al tipo y naturaleza contractual del caso que se haya de considerar (p.ej.: es claro que en una donacin de inmuebles efectivamente transmitidos al donatario, pero nula por carencia de forma sustancial, no se puede pretender restitucin recproca alguna). La restitucin ha de tener lugar, en principio, de forma especfica o in natura. No siendo ello posible, conforme a las reglas generales, proceder la restitucin del equivalente pecuniario en dinero. En tal sentido establece el art. 1.307 (criticable por exigir como presupuesto de la reparacin pecuniaria que la cosa se haya perdido) que siempre que el obligado por la declaracin de nulidad a la devolucin de la cosa no pueda devolverla por haberse perdido, deber restituir los frutos percibidos y el valor que tena la cosa cuando se perdi, con los intereses desde la misma fecha. B- En particular: los supuestos de ilicitud. La regla restitutoria no ha parecido histricamente conveniente en los supuestos de ilicitud. En tales casos han de aplicarse los arts. 1.305 y 1.306 que determinan diferentes consecuencias segn que la ilicitud (civil) del objeto y de la causa, constituya o no, simultneamente, un ilcito penal (esto es: un delito o falta tipificado por el CP): 1- En el caso de ilcito penal (que, adems, sea imputable a ambos contratantes), el art. 1.305 dispone que las partes, cuando la nulidad provenga de ser ilcita la causa u objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o falta comn a ambos contratantes, carecern de toda accin entre s, y se proceder contra ellos, dndose, adems, a las cosas o precio que hubiesen sido materia del contrato la aplicacin prevenida en el CP respecto a los efectos o instrumentos del delito o falta. Esta disposicin es aplicable al caso en que slo hubiere delito o falta por parte de uno de los contratantes; pero el no culpado podr reclamar lo que hubiese dado, y no estar obligado a cumplir lo que hubiere prometido. 2- En los supuestos en que se d causa torpe (hay que identificarlo con el objeto civilmente ilcito), hay que aplicar el art. 1.306 que establece que cuando no constituyere delito ni falta, se observarn las reglas siguientes: cuando la culpa est de parte de ambos contratantes, ninguno de ellos podr repetir lo que hubiera dado a virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro hubiese ofrecido. Cuando est de parte de un solo contratante, no podr ste repetir lo que hubiese dado a virtud del contrato, ni pedir el cumplimiento de lo que se le hubiere ofrecido. El otro, que fuera extrao a la causa torpe, podr reclamar lo que hubiera dado, sin obligacin de cumplir lo que hubiera ofrecido. En STS de 2008, la aplicacin de la causa torpe ha resultado de particular importancia, pues se refera al prstamo que los casinos (la propia empresa, los directivos o los empleados) realizaban a jugadores que haban agotado su activo lquido disponible, y seguan jugando a crdito o con dinero prestado. La Sala 1 del TS se pronuncia declarando la ilicitud del juego en tal caso, ya sea por ilicitud propiamente dicha o por la existencia de causa torpe por parte de uno de los contratantes y, por tanto, la imposibilidad para el casino de reclamar la cantidad prestada con infraccin de una norma imperativa: por el art. 1.306, si bien el prestar el dinero por el casino no constituye delito por s, introduce en el contrato de juego una causa torpe que impide al
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prestamista, ganador a su vez en el juego, reclamar la devolucin del dinero que prest para jugar.
Al ser de menor gravedad la anulabilidad que la nulidad, su alcance es ms limitado: A) Slo durar cuatro aos (art. 1.301.1). Se trata de un plazo de caducidad. El plazo comenzar a computarse de forma diversa, segn la naturaleza de la causa de la anulabilidad: a. El punto inicial del cmputo es la consumacin del contrato (perfeccin) slo en los casos de error o dolo. b. En las dems causas de anulabilidad, el cmputo inicial queda retrasado a un momento posterior a la perfeccin del contrato: i. El cese o desaparicin de la intimidacin o violencia. ii. La salida de la tutela en contratos celebrados por menores o incapacitados. iii. La disolucin de la sociedad conyugal o del matrimonio (salvo que hubiese tenido conocimiento suficiente de dicho contrato el cnyuge no interviniente), en los casos de falta de consentimiento del otro cnyuge. B) El crculo de personas legitimadas para el ejercicio de la accin de anulabilidad queda limitado a las personas que hayan sufrido el vicio del consentimiento o fueran incapaces de realizar el contrato; as como quienes sin ser parte asumen obligaciones a causa de dicho contrato (p.ej.:constituirse en fiador de las obligaciones de un prstamo que mi hermana recibe del Banco, pero que se encuentra viciado por error). En cambio, por la aplicacin de la buena fe, excluye el CC que puedan ejercitar la accin de anulabilidad los causantes del error, violencia, intimidacin o dolo, o las personas capaces que contraten con incapaces.
4. LA PERVIVENCIA DE LOS CONTRATOS INVLIDOS. 4.1. Observaciones generales: las causas de invalidez y su posible sanacin.
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La diferencia entre nulidad y anulabilidad no puede rastrearse en base a los efectos positivos del ejercicio de la correspondiente accin, sino resaltando las consecuencias de la falta de ejercicio de la accin. Es evidente que, en tanto no se declare judicialmente la nulidad o anulabilidad, los contratos invlidos pervivirn como si no fueran tales. Pero, qu consideracin merecen para el ordenamiento jurdico?: a) Aunque no se ejercite la accin de nulidad, el contrato nulo ser tal para el Derecho. Por tanto, se trata de una mera apariencia de contrato que no podr ver sanados sus vicios de raz. b) La falta de ejercicio de la accin de anulabilidad conlleva que la pervivencia fctica del contrato anulable se asume por el ordenamiento jurdico, que lo convalida (lo hace vlido). En definitiva, las causas de anulabilidad son disponibles para las partes y, por tanto, sanables. Las causas de nulidad, por el contrario, son de derecho necesario y de carcter absolutamente indisponible, por atentar contra el orden pblico contractual.
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Son casos en que el legislador consiente que una o cada una de las partes, por su sola decisin unilateral y sin necesidad de que lo justifique, pone fin a una relacin contractual. Son los siguientes: El dueo de la obra o comitente puede por su sola voluntad (art. 1.594) dar orden al contratista para que cese la construccin, ponindose fin al contrato. En tal caso el comitente habr de abonar al contratista una indemnizacin que comprende los gastos tenidos en la ejecucin de lo hecho y el beneficio que normalmente el contratista obtendra de haber concluido la obra (el llamado por la jurisprudencia beneficio industrial). El socio de la sociedad civil concluida por tiempo indeterminado (no as en la pactada por tiempo determinado) puede, por su sola voluntad, renunciar a la sociedad, poniendo as fin a la relacin social, sin necesidad de indemnizar a nadie, salvo que la renuncia se haya hecho de mala fe. El mandante, libremente y por su decisin, puede revocar el mandato, que deja de producir sus efectos sin que se establezca ningn efecto indemnizatorio. El mandatario puede renunciar al mandato, pero debiendo indemnizar al mandante, salvo que el desempeo del mandato cause grave detrimento al mandatario. El efecto de la renuncia puede verse demorado, pues hay que dar tiempo al mandante para adoptar las oportunas medidas, durante el cual el mandatario debe continuar con la gestin encomendada. El comodante, pactado el comodato por tiempo indeterminado, puede reclamar la devolucin de la cosa prestada a su libre voluntad. El depositantes, se haya o no pactado tiempo de duracin del depsito, puede reclamar la restitucin de la cosa depositada en cualquier momento y dependiendo de su libre decisin.
Junto a ellos, hay otros supuestos en los cuales cabe extinguir unilateralmente una relacin obligatoria, pero no libremente, sino ante la concurrencia de causa que lo justifique (estos casos no deben confundirse con los primeros).
2.5. Efectos.
El efecto es que se extingue la relacin obligatoria, pero parece que sin alcance retroactivo. Al tratarse de una relacin duradera, habr que proceder normalmente a liquidarla, con la oportuna, en su caso, rendicin de cuentas, reembolsos y restituciones. En trminos generales parece que el desistimiento no tiene un precio: el que tiene la facultad de desistir debe mantener indemne a la otra parte, la cual lgicamente no debe sufrir perjuicio. Pero, se observa que junto a casos en los que la ley no se preocupa de precisar la necesidad de abonar indemnizacin alguna, hay otros en los que insiste en ello (el ms claro, el art. 1.594). Seguramente se justifica por la diferente valoracin de la funcin que desempea cada una de las relaciones contractuales afectadas y la diferente composicin de los intereses en juego. No deja de resultar llamativo el diferente trato que merecen mandante y mandatario: al titular de los intereses gestionados (mandante) no le impone el CC obligacin alguna de indemnizar al tratar de la revocacin; al mandatario, sin embargo, s se le impone expresamente.
voluntad de las partes en negociacin para contratar y a la determinacin del instante en el cual puede decirse que se produce la vinculacin jurdica definitiva propia del contrato.
3. LA RESOLUCIN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO. 3.1. El art. 1.124 del Cdigo Civil: la facultad resolutoria.
Art. 1.124.1: la facultad de resolver las obligaciones (rectius, del contrato) se entiende implcita en las recprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. La razn es clara: si una de las partes no quiere o no puede cumplir, ms vale aceptar tal realidad y permitir al otro que d por resuelto el contrato. Es decir: reconocerle una facultad resolutoria del contrato en base al incumplimiento de la otra parte. Tan lgica es la regla que el CC entiende que debe considerarse implcita en las obligaciones recprocas (rectius, contratos bilaterales).
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1. Que el reclamante o demandante haya cumplido su obligacin o que acredite que se encuentra en condiciones de hacerlo. No est legitimado para resolver las obligaciones (sinalagmticas e interdependientes) el contratante que no haya cumplido, o que haya cumplido slo en parte. El demandante que ha realizado actos que obstaculizan totalmente el cumplimiento de una obligacin bsica del contrato queda privado de su facultad de pedir la resolucin del mismo con base en el impago del resto del precio. 2. Obviamente, que la otra parte no cumpla o no haya cumplido cuanto le incumbe, aunque su incumplimiento no sea total, sino parcial. Ahora bien, aun cuando el incumplimiento parcial permita la aplicacin del art. 1.124, es claro que ha de requerirse que el incumplimiento tenga la entidad suficiente para impedir la satisfaccin econmica de las partes; es decir, que se repute grave o esencial dentro del marco contractual, afectando a obligaciones principales del mismo y no simplemente a las accesorias o secundarias. 3. Que se encuentren ligadas las partes por un contrato bilateral, esto es, por una relacin sinalagmtica, en la que la prestacin de una tenga como causa la prestacin de la otra. 4. Que la obligacin cuyo incumplimiento fundamenta el ejercicio de la facultad resolutoria sea exigible. 5. Que la frustracin del contrato dimanante del incumplimiento sea patente o, al menos, acreditable. Para el TS es indiferente que tal incumplimiento se deba a voluntad deliberadamente rebelde a hacer efectiva la obligacin, cuanto a circunstancias de orden fctico que de modo absoluto, definitivo e irrevocable lo impidan (ya tengan su origen en el incumplidor pereza, incompetencia, falta de pericia- o hechos fortuitos e inevitables para el mismo incluida la fuerza mayor-). La imputabilidad del incumplimiento tendr importancia para determinar la indemnizacin.
ejecucin especfica o in natura que, caso de resultar imposible, se ver sustituida por la consiguiente reparacin pecuniaria. Pero esta reparacin sustitutoria no debe confundirse con la, en su caso, aneja prestacin indemnizatoria, haya sido o no contemplada expresamente por las partes esta ltima mediante la incorporacin de una clusula penal.
4. LA ALTERACIN DE LAS CIRCUNSTANCIAS CONTRACTUALES: LA CLUSULA REBUS SIC STANTIBUS4. 4.1. La alteracin de las circunstancias contractuales y la clusula rebus sic stantibus.
No son extraos los supuestos en que, como consecuencia de la extraordinaria alteracin de las circunstancias atinentes al contrato, no previstas por las partes, se producen efectos que atentan contra la equivalencia de las prestaciones establecidas originariamente en el momento de celebracin del contrato (ej: tras la Guerra Civil espaola, algunas personas que tenan pactado un contrato de suministro con los aceituneros de Jan pretendieron que stos les siguieran entregando el fruto en las condiciones, cantidad y precio pactado con anterioridad). Ante semejante eventualidad, la doctrina y jurisprudencia espaolas han hablado tradicionalmente de la llamada clusula rebus sic stantibus como remedio al desequilibrio patrimonial que la alteracin de las circunstancias contractuales comporta, en el sentido de entender implcito o subyacente en todo contrato de tracto sucesivo un pacto en virtud del cual el cumplimiento del mismo se entiende necesario siempre y cuando las cosas sigan mantenindose tal y como se encontraban en el momento de la perfeccin del contrato. Es decir: en caso de una extraordinaria modificacin del entorno contractual habra que concluirse que el contrato no vincula a las partes o que por lo menos no les obliga ms que adecundolo a las circunstancias coetneas al momento de ejecucin. Semejante pretensin no puede cohonestarse fcilmente con otro principio bsico: pacta sunt servanda. Por ello, la admisibilidad del mecanismo estudiado se hace con extraordinaria cautela, de forma restrictiva, por afectar al principio pacta sunt servanda y a la seguridad jurdica, exigiendo por ello requisitos para su aplicacin (STS).
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imperativamente establecidas por el art. 1.258 CC que, por principio, son indisponibles para la voluntad (presunta, implcita, tcita o declarada) de las partes.
A) Rescisin por lesin. El trmino lesin empleado aqu significa perjuicio patrimonial para una de las partes. Utilizando dicha idea como causa de ineficacia, el CC declara rescindibles: 1. Todos los contratos que puedan llevar a cabo los tutores sin la debida o pertinente autorizacin (hay que estar atentos a las sucesivas modificaciones del art. 1.291.1: la autorizacin del consejo de familia hay que entenderla
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reconvertida a la autorizacin judicial; es condicin sine qua non de aplicacin del art. 1.291.1 que el tutelado sufra lesin en ms de la cuarta parte, a causa de la celebracin por el tutor de un contrato que no requiera autorizacin judicial; los contratos que celebre por s mismo el menor sern anulables y no rescindibles; tampoco sern rescindibles los que celebre el tutor con autorizacin judicial, respecto de los cuales podr el menor, para reparar los perjuicios que le causen, exigir la responsabilidad en que haya podido incurrir el Juez al conceder la autorizacin al tutor; los que, necesitando autorizacin judicial, celebre el tutor por s solo sern nulos). 2. Los contratos celebrados en representacin de los ausentes, siempre que estos hayan sufrido la lesin a que se refiere el nmero anterior, es decir, en ms de la cuarta parte del valor de la cosa, y no se haya celebrado el contrato con autorizacin judicial. 3. La particin de herencia, siempre que la lesin sea en ms de la cuarta parte, atendiendo al valor de las cosas cuando fueron adjudicadas. Fuera de los casos indicados, ningn contrato se rescindir por lesin (art. 1.293). B) Rescisin por fraude. La celebracin de un contrato con intencin fraudulenta respecto de terceros (es decir, con nimo de engaarlos perjudicando sus intereses) constituye causa de rescisin en los siguientes supuestos: 1. Los contratos celebrados con fraude de acreedores, cuando stos no puedan cobrar de otro modo lo que se les deba. Se presume el fraude en todas las enajenaciones gratuitas y, en las onerosas, cuando el transmitente haya sido judicialmente condenado o cuando se trate de bienes embargados judicialmente. 2. Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobacin de las partes litigantes o de la autoridad judicial competente. 3. Los pagos hechos en estado de insolvencia por cuenta de obligaciones a cuyo cumplimiento no poda ser compelido el deudor al tiempo de hacerlos. El TS se pronuncia a favor de una interpretacin extensiva de las normas legales sobre fraude, y al mismo tiempo es doctrina reiterada que el fraude puede estar constituido tanto por la intencin de causar un perjuicio a los acreedores como la simple conciencia en ese sentido. C) Rescisin por otros motivos. El art. 1.291.5, mediante una clusula remisiva de carcter general, deja la puerta abierta a cualesquiera otros casos en que especialmente determine la ley la rescisin.
2. Que el perjudicado pueda devolver aquello a que estuviera obligado. 3. Que las cosas objeto del contrato no se hallen legalmente en poder de terceras personas que hubieran procedido de buena fe, ya que, en tal caso, la pretensin del lesionado o defraudado ha de limitarse a reclamar la indemnizacin de perjuicios al causante de la lesin. B) Plazo: el mismo plazo que se seala para las acciones de anulabilidad: cuatro aos. C) Cmputo del plazo: Para las personas sujetas a tutela y para los ausentes, los cuatro aos no empezarn hasta que haya cesado la incapacidad de los primeros o sea conocido el domicilio de los segundos. En los dems casos, empezar a correr el plazo desde la celebracin del contrato.
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TEMA 10 LA DONACIN.
1. LA DONACIN COMO CONTRATO.
La donacin es la transmisin voluntaria de una cosa o de un conjunto de ellas que hace una persona, donante, a favor de otra, donatario, sin recibir nada como contraprestacin. Aunque el CC no la califica como contrato, sino como acto, y la regula con ocasin de los modos de adquirir la propiedad, el carcter contractual le viene dado por la exigencia de la aceptacin por parte del donatario, lo que supone acuerdo de los dos contratantes, y de otra parte, la sujecin a las disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle determinado en sus normas especficas. Adems de un contrato es un modo de adquirir que opera sin necesidad de tradicin simultnea o posterior: esto es, la donacin produce efectos reales desde el mismo momento en que ha tenido lugar su perfeccin por la aceptacin del donatario. El art. 618 define la donacin como el acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.
cortijo pero anualmente entregas el diezmo de la cosecha al Convento Tal), cuanto un gravamen independiente del propio objeto de donacin (te entrego irrevocablemente un depsito bancario, pero en el entendido de que anualmente entregars 3.000 euros a tu abuela).
momento de la muerte del donante, teniendo en cuenta el valor de los bienes dejados por el mismo al que se sumar el que tenan los donados en el momento de la donacin y, sobre la suma as obtenida, se determinar la parte que el donante poda disponer libremente a favor del donatario. d) Al suponer la donacin una enajenacin de bienes a ttulo gratuito, si con ella se defraudaran los derechos de los acreedores, se presume fraudulenta, autorizndose a los acreedores anteriores a la donacin solicitar su rescisin; pero no as a los posteriores.
3.4. Forma.
Para el CC, la donacin es un contrato formal, si bien los requisitos de forma son distintos segn recaiga sobre bienes muebles o inmuebles: A) La donacin de cosa mueble podr hacerse verbalmente o por escrito, requirindose, en el primer caso, la entrega simultnea de la cosa, y en el segundo que la aceptacin conste igualmente por escrito (art. 632). B) En el caso de que est referida a bienes inmuebles, la donacin ha de hacerse necesariamente en escritura pblica, al igual que su aceptacin, debindose producir sta en vida del donante. El art. 633 dispone que para que sea vlida la donacin de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pblica, expresndose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptacin podr hacerse en la misma escritura o en otra separada, pero no surtir efecto si no se hiciese en vida del donante. Hecha en escritura separada, deber notificarse la aceptacin en forma autntica al donante y se anotar esta diligencia en ambas escrituras.
suponiendo que de haberlos conocido no la habra realizado o por razones de justicia material. Las causas de revocacin se encuentran legalmente predeterminadas o tasadas y, por ello, son de interpretacin estricta, quedando limitadas a los supuestos siguientes: supervivencia o supervenencia de hijos, incumplimiento de las cargas impuestas por el donante o por causa de ingratitud del donatario.
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5. LA REVERSIN DE LA DONACIN.
Ya vimos el art. 641: podr establecerse vlidamente la reversin a favor de slo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no a favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Cdigo para las sustituciones testamentarias. En el fondo, al establecer la reversin, se est realizando una donacin condicional. Al limitar la reversin en favor del donante pretende el CC favorecer el trfico econmico e impedir vinculaciones imperecederas de los bienes. En opinin de Lasarte, esta pretensin se ve debilitada en los supuestos de que el donante sea una persona jurdica, pues en tal caso las condiciones impuestas pueden posponerse indefinidamente en el tiempo.
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que podrn celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artculos siguientes. De este modo se establece una remisin a la normativa en materia de capacidad de obrar. El art. 1.458 actualmente, no dispone de ninguna restriccin a las compraventas entre cnyuges, cualquiera que sea el rgimen del matrimonio, pondrn venderse bienes entre s. El art. 1459, para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses encontrados, prohbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica o judicial, por s ni por persona alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen algn tipo de influencia: - Se prohbe al tutor adquirir los bienes de sus pupilos, siendo extensible a todo cargo tutelar. - Por lo que respecta a los mandatarios y los albaceas, la prohibicin se hace extensiva a cualquier forma de administracin o representacin voluntaria. - Igualmente afecta la prohibicin sobre los funcionarios pblicos en la demarcacin territorial y respecto de los bienes de cuya administracin estuviesen encargados; al personal al servicio de la Administracin de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdiccin ejerciera sus funciones, afectando tambin a abogados y procuradores. De la prohibicin contenida en el art. 1.459.5 se exceptan las acciones hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes que posean. Para determinar el carcter litigioso de un bien se han venido utilizando dos criterios: la fecha de emplazamiento para constatar la demanda (criterio jurisprudencial) y desde la contestacin a la demanda (art. 1.535.2). La contravencin de estas prohibiciones lleva aparejada la nulidad radical y absoluta del contrato as celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar en su caso. La conculcacin de la prohibicin del mandatario y albacea es objeto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o los sucesores.
2. EL OBJETO DE LA COMPRAVENTA
La compraventa supone la obligacin por parte del vendedor de entregar una cosa determinada a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, que deber ser satisfecho por el comprador. Ello supone que, propiamente hablando, el objeto de la compraventa es doble: la cosa a entregad y el precio a pagar.
A) En general. Las cosas pueden ser corporales e incorporales o derechos; muebles e inmuebles; presentes y futuras; pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condicin: 1) Que sean de comercio lcito, conforme al art. 1.271. 2) Que tengan existencia real o posible: no resulta imprescindible que la cosa objeto de venta exista en el momento de la celebracin del contrato si se prev la posibilidad de su existencia en la fase de ejecucin. De ah el art. 1.460: si al tiempo de
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celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto del mismo quedar sin efecto el contrato. Por ello es importante el momento de la perfeccin del contrato, ya que si el perecimiento ocurriese despus de su conclusin la prdida fortuita de la cosa especfica o genrica ya individualizada sera a cargo del comprador. En caso de prdida parcial de la cosa vendida, contina diciendo el art. 1.460, el comprador podr optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al total convenido. Si la cosa no tiene existencia real al contratar, pero previsiblemente la llegar a tener, la compraventa puede revestir dos modalidades distintas segn la voluntad de las partes: a) Compraventa de cosa esperada. En tal caso, la compraventa reviste los caracteres de conmutativa y condicional, en cuanto las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. Si la cosa no llega a tener existencia, no hay obligacin por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio (ej: se contrata la venta de la cosecha que una finca producir en el ao prximo. El comprador slo pagar la cosecha producida y el precio convenido). b) Compraventa de esperanza. Si, por el contrario, los contratantes celebran la compraventa a todo evento, es decir, que el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llegue a existir, se tratar de un contrato aleatorio. El vendedor se limitar a hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendr obligado a pagar lo pactado (tanto, siguiendo con el ejemplo, si no hay cosecha o, al contrario, es una cosecha excepcionalmente buena). 3) Que la cosa haya sido objeto de determinacin o sea susceptible de ello. B) La venta de cosa ajena. Por otra parte, no es necesario que el bien objeto de la compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebracin de la compraventa, pues la finalidad traslativa del dominio no se alcanza sino con la ejecucin del contrato. Por lo cual, cuando el contrato no es de ejecucin simultnea, sino que la misma se pospone, el vendedor devendr obligado a adquirir el bien vendido para que, en el momento de la ejecucin, pueda transmitir el dominio. Lo dicho equivale a afirmar que es posible y perfectamente lcita la venta de cosa ajena, sobre la que el CC guarda absoluto silencio, frente a la admisibilidad declarada por otras fuentes histricas (Fuero Juzgo, Partidas). El TS ha resaltado en ms de una ocasin que la falta de regulacin en el CC debe interpretarse como una continuidad histrica. Ahora bien, la general admisibilidad de la figura no supone la quiebra de las reglas generales sobre la anulabilidad de semejante tipo de venta cuando, por error de ambas partes o por conducta dolosa del vendedor, deba considerarse que el contrato se encuentra viciado desde el mismo momento de su celebracin.
1) Precio verdadero o real. El pago del precio constituye la prestacin a cargo del comprador, de tal modo que si no existiera estaramos ante un contrato simulado de compraventa, que si cumple los requisitos de la donacin se considerar como tal, o bien, al constituir el precio para el vendedor la verdadera causa del contrato, su ausencia o ilicitud provocara la declaracin de la inexistencia de la compraventa. 2) Precio cierto o determinado. No es necesario precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebracin, sino que basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya sea con referencia a otra cosa cierta, se determine por el que tuviera la cosa en determinado da, bolsa o mercado, o se deje su sealamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato. La determinacin por tercero deber hacerse, salvo pacto, en relacin con el momento de la perfeccin del contrato. 3) Precio consistente en dinero o signo que lo represente. Por principio, el precio debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que estamos ante un supuesto de permuta. El art. 1.446 contempla la circunstancia de que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, estableciendo como criterio principal para la calificacin del contrato como compraventa o permuta la intencin de las partes, y como ratio subsidiaria, la proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa. El inciso signo que lo represente debe entenderse por cheque, pagars, letras si bien la entrega de tales documentos mercantiles slo producir los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados (art. 1.170). 4) Precio justo? Para el CC la compraventa no supone una estricta equivalencia objetiva entre el valor de la cosa y el precio pactado, circunstancia por la que no existe la exigencia de que el precio sea justo, si bien el precio irrisorio se equipara al precio simulado. Una cuestin de especial relevancia es el precio fijado por disposiciones administrativas o precio legal, de tal modo que si el convenido es superior, el contrato ser nulo parcialmente, es decir, el exceso se tendr por no puesto, si bien el contrato seguir surtiendo efectos. B) El pacto de arras. Como sabemos, en la celebracin del contrato de compraventa es sumamente frecuente el establecimiento de un pacto de arras, regulado en el art. 1.454, ya estudiado.
habido transmisin posesoria del transmitente al adquirente. Ahora bien: siempre que, como contina el citado artculo, de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. C) Reglas especiales en materia de venta de inmuebles. Los inmuebles pueden ser adquiridos bien atendiendo a la medida (cabida) de los mismos a razn de un precio por unidad de medida o nmero (1.000 /m2), bien por un precio alzado (una finca por 500.000 ) sin atender a la medida o concreta extensin de la misma. En el segundo caso se est comprando un cuerpo cierto, con independencia de su extensin, mientras que en el primero el precio total debe ser proporcional al conjunto de unidades de medida tenidas en cuenta al celebrar el contrato (metros cuadrados o hectreas, por ejemplo). Por consiguiente, conviene distinguir los siguientes supuestos: 1) Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la sealada en el contrato: el art. 1.469.2 establece que el vendedor se encuentra obligado a entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podr el comprador optar por una rebaja proporcional del precio o la rescisin del contrato, siempre que en este ltimo caso no baje de la dcima parte de la cabida la disminucin de la que se le atribuyera al inmueble. 2) Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la sealada en el contrato: el art. 1.470 establece que el comprador tendr la obligacin de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de la vigsima parte de los sealados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigsima parte, el comprador podr optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato. 3) Venta por unidades de medida y problemas de calidad: la falta de correspondencia entre el precio pagado y el bien comprado no slo se puede deber a criterios cuantitativos, sino tambin a criterios cualitativos, al regular el art. 1.469.3 el defecto de calidad del inmueble vendido, supuesto para el cual resulta tambin de aplicacin el art. 1.469.2. 4) Venta de inmueble hecha a precio alzado: el art. 1.471.1 dispone, aunque resulte mayor o menor cabida de la expresada en el contrato, que no tendr lugar el aumento o la disminucin del precio convenido, por haber sido ste fijado alzadamente y no a razn de un tanto por unidad de medida o nmero. El mismo criterio rige cuando se compraron dos o ms fincas por un solo precio (art. 1.471.2 primera parte). Si se expresaron los linderos y cabida o nmero, el art. 1.471.2 establece la obligacin a cargo del vendedor de entregar todo lo que se comprenda en los linderos, con independencia de la cabida y, de no ser posible, el citado precepto se limita a establecer una rebaja en el precio proporcional al defecto de cabida, salvo que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que estipul. Es decir, el criterio a seguir es lo comprendido en los linderos y no la cabida.
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5) Plazo de ejercicio de las acciones: si bien el CC establece un plazo de prescripcin de seis meses, la jurisprudencia otorga a dicho plazo carcter de caducidad en los supuestos en los que el comprador opte por la rescisin o anulacin del contrato, en cuanto se trata del ejercicio de un derecho potestativo. D) La facultad de suspender la entrega. El CC considera la facultad excepcional de que el vendedor retenga o suspenda la entrega de la cosa en dos supuestos, aun sin necesidad de instar la resolucin del contrato: 1) Compraventa con precio de presente: El vendedor no estar obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago (art. 1.466). 2) Compraventa con precio aplazado: el vendedor tampoco estar obligado a realizar la entrega si despus de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio [] Se excepta de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido (art. 1.467). El trmino insolvencia es entendido en un sentido amplio por la jurisprudencia, de manera que no se requiere que haya sido declarado judicialmente ni que el comprador se encuentre incurso en situacin concursal alguna.
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Pese a la exigencia de sentencia firme, en algn caso, el TS ha dado lugar a la eviccin cuando la privacin de la propiedad al comprador ha tenido lugar a consecuencia de resoluciones administrativas. Por ltimo, a pesar del silencio legal, la eviccin tambin entra en juego en los supuestos de ventas judiciales, segn doctrina jurisprudencial reiterada. B) Pactos sobre el saneamiento por eviccin. El saneamiento por eviccin es un elemento natural para nuestro CC. Por tanto, se presume su existencia, y se admite la validez de los pactos acerca del saneamiento por eviccin que puedan celebrar las partes. El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor (art. 1.475). No obstante, el CC, mira con recelo y franca desconfianza la clusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la restringe en un doble sentido: 1) Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin siempre que hubiere mala fe de su parte (art. 1.476), como ocurre cuando, p. ej., el vendedor oculta al comprador una causa por l conocida e ignorada por el comprador, que permite a un tercero reivindicar la cosa. 2) Estableciendo que, para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquella la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. Contrariamente, tambin cabe aumentar o agravar dicha obligacin de saneamiento, establecindose al efecto una o varias clusulas penales de carcter complementario. C) Efectos de la eviccin. Producida la eviccin, s sta es total y no haba renunciado el comprador al saneamiento, ste tendr derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que circunstancialmente recoge el art. 1.478: 1) La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea mayor o menor que el de venta. Un sector de la doctrina entiende que la regla del citado precepto no es de aplicacin en los supuestos de aumento o disminucin del valor de modo imprevisible y excepcional, pues sera injusto hacer recaer la extraordinaria plusvala sobre el vendedor. 2) Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. Est referido, evidentemente, al comprador, que es quien puede ser condenado a pagar tales frutos y rentas a quien resulta ser verdadero dueo de la cosa vendida. 3) Las costas del pleito que haya motivado la eviccin y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento. El precepto parte considerar que el saneamiento por eviccin presupone de forma necesaria (sentencia firme) la existencia de un proceso judicial entre el tercero y el comprador, mientras que no tiene por qu haberlo entre comprador y vendedor.
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4) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. No solamente los de escritura sino todos los gastos del contrato (impuestos, gestoras, Registro, etc). 5) Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de mala fe. La referencia a los intereses no puede entenderse hecha al precio de la cosa, sino a los generados por las cantidades a abonar desde que tuvo lugar la eviccin. Tambin de los gastos suntuarios, por actuar el vendedor de mala fe. D) Los supuestos de eviccin parcial. Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la eviccin una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, o si se vendiesen dos o ms cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, constando claramente que el comprador no habra comprado la una sin la otra, dispone el art. 1.479 que el comprador podr exigir la rescisin del contrato, pero habr de devolver la cosa sin ms gravmenes de los que tuviera al adquirirla. Existe al respecto una divergencia doctrinal sobre la calificacin de la accin contemplada en el art. 1.479: un sector se inclina por la anulabilidad por error; otros autores contemplan un supuesto de resolucin. La trascendencia prctica (se afirma) es el diferente plazo para el ejercicio: cuatro aos si es anulatoria (art. 1.301), quince aos de ser resolutoria (art. 1.964). El problema real, con todo, que plantea la privacin parcial de la cosa comprada estriba en si es aplicable slo el art. 1.479 o, por el contrario, el art. 1.478, con las precisas adaptaciones. Para Lasarte, la respuesta es clara: el artculo 1.479 constituye un rgimen especial de responsabilidad por saneamiento basado en que la cosa restante no hubiera sido del inters del comprador. Por tanto, en cualquier otro caso, se impone la aplicacin iuxta modum del art.1.478, que constituye el rgimen general del saneamiento por eviccin, sea total o parcial. E) Eviccin de cargas o gravmenes ocultos. El art. 1.483 dispone que si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la accin rescisoria o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar la indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre. El problema fundamental que plantea dicho artculo, referido en exclusiva a la venta de inmuebles (si la finca...), consiste en determinar si pueden considerarse gravmenes ocultos aquellos que, pese a no haber sido declarados en la escritura, haban sido objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad. La lgica actual implica la respuesta negativa, sin embargo, el sentido del precepto y su procedencia histrica han de inclinar a afirmar que, dado que no existe obligacin alguna para el comprador de consultar el Registro, puede lcitamente argir su buena fe frente al vendedor aunque no haya consultado el Registro. No obstante, debemos destacar que la jurisprudencia es partidaria de excluir la aplicacin del art. 1.483 cuando la carga o el gravamen goza de publicidad registral,
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mientras que curiosamente ha comenzado a mostrarse muy rigurosa en relacin con el silencio del vendedor respecto de la situacin urbanstica de los solares sometidos a la Ley del Suelo.
vendida y el precio, podr promover inmediatamente la resolucin de la venta. Si no existiere este motivo, se observar lo dispuesto en el artculo 1.124. Se deduce de este ltimo inciso que la facultad de resolver el contrato a instancia del vendedor de bienes inmuebles constituye una clara especialidad respecto del art. 1.124: en ste, la resolucin viene provocada por el incumplimiento, mientras que el art. 1.503 permite instar la resolucin por el temor de que se produzca el incumplimiento, al tiempo que no autoriza a los tribunales para la fijacin de un plazo complementario dentro del cual pueda llevar a cabo el pago el comprador. B) El pacto expreso de resolucin en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio. Igualmente referida a la venta de inmuebles contempla el art. 1.504 una garanta ms del pago del precio en favor del vendedor: el denominado pacto de lex commissoria, fortalecido en la prctica por la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad si es configurado como condicin resolutoria expresa (art. 11 LH). El pacto de lex commissoria es la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de pacto expreso, ante la falta de pago en el trmino convenido o en cada uno de los plazos sealados. La automaticidad del plazo temporal previsto para el pago no es absoluta: el art. 1.504 exige como requisito esencial para que proceda la resolucin el previo requerimiento judicial o por acta notarial, por lo que no basta el mero incumplimiento, sino que el comprador cuenta con un plazo complementario para pagar (el existente entre el trmino fijado y el da en que el vendedor lo requiere judicial o notarialmente). El requerimiento al comprador se convierte en la clave de bveda del precepto, pues no slo permite el ejercicio de la facultad resolutoria, sino que tambin priva al Juez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir. Por otra parte, conviene destacar que, junto a la resolucin propiamente dicha, es frecuente estipular el comiso de todo o gran parte de lo que hubiese pagado el comprador hasta el momento de la resolucin. Tales pactos, no obstante, quedan sujetos a la facultad moderadora de la autoridad judicial al ser considerados supuestos particulares de clusula penal. C) La resolucin de la venta de bienes muebles. El CC omite la necesidad de requerimiento o interpelacin alguna al comprador en el supuesto de venta de bienes muebles. Dispone el art. 1.505 que, respecto de los bienes muebles, la resolucin de la venta tendr lugar de pleno derecho, en inters del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el trmino fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de ste se hubiese pactado mayor dilacin.
establecido pacto respecto al tiempo y lugar de pago es, conforme al art. 1.500.2, que si no se hubieren fijado, deber hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Como regla, el pago del precio aplazado no genera per se intereses, aunque en la prctica es frecuentsimo lo contrario, pacto que, por supuesto, es plenamente lcito. El art. 1.501 reitera dicha idea estableciendo que el comprador deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes: 1. Si as se hubiere convenido. 2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. 3. Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al art. 1.100.
5. LA DOBLE VENTA.
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La doble venta o, como en ocasiones precisa el TS, la pluralidad de ventas sobre una misma cosa es, por desgracia, muy frecuente en la prctica, segn cabe deducir del buen nmero de sentencias del TS dictadas sobre la materia. En relacin con los supuestos de doble venta, el CC se preocupa nica y exclusivamente de determinar cul de los compradores devendr propietario, segn las reglas siguientes, establecidas en el art. 1.473: A) Si el objeto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesin de ella con buena fe. B) Si fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes lo haya inscrito en el Registro. Si no hay inscripcin, a quien de buena fe sea primero en la posesin, y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua. El CC no dispone qu ocurre con el comprador que ha sido defraudado, el cual podr solicitar la correspondiente indemnizacin de conformidad con las reglas generales o, en su caso, acudir a la va penal (interponiendo la correspondiente querella por estafa). La preocupacin manifestada por el CC en el art. 1.473 se justifica porque aunque las dos ventas no han podido celebrarse al mismo tiempo (lo que podra llevar a concluir que la prioridad en el tiempo, a primera vista, deba de ser el elemento determinante), hay que tener en cuenta la admisin de formas simblicas de tradicin que hacen posible una doble entrega: - En cuanto a los bienes muebles, la atribucin de la propiedad al primero de los compradores que con buena fe haya tomado posesin viene facilitada de acuerdo con la aplicacin sistemtica del propio CC. - Por lo que concierne a inmuebles, la Ley Hipotecaria sustenta el criterio de atribucin de la propiedad a quien primero inscribi en el Registro de la Propiedad, y en el caso de que ninguna de las ventas haya causado inscripcin registral, la adquisicin de la propiedad viene determinada por la prioridad en la posesin, siempre que sea de buena fe. Faltando la posesin, la preferencia viene determinada por la antigedad de la fecha de los ttulos presentados, supuesta tambin la buena fe de quien los presente. El art. 1.473 ha de entenderse sobre la base de existencia de buena fe por parte del adquirente que finalmente es declarado propietario. La jurisprudencia ha tenido mltiples ocasiones para resaltar que la buena fe del comprador es un requisito indispensable, en cuanto de ordinario la doble venta presupone una actuacin dolosa o fraudulenta del vendedor y no merece proteccin quien colabor en la maniobra o cuando menos la conoci (STS). Por buena fe debe entenderse ahora la ignorancia o el desconocimiento por parte del comprador (mejor, de uno de los compradores, el que conforme a las reglas del art. 1.473 resulte propietario) de que la cosa comprada haba sido objeto de venta anteriormente.
correspondiente entrega. Durante dicho plazo el bien vendido puede ser destruido, sufrir deterioros, daos o menoscabos, o, por el contrario, experimentar beneficios, producir frutos o generar cualesquiera incrementos. A quin habr de imputarse la prdida o deterioro o, en su caso, el beneficio que experimente la cosa vendida, al comprador o al vendedor? En relacin con los beneficios o incrementos que pudiera experimentar la cosa, parece claro que han de ser imputados al comprador: el comprador hasta la entrega o tradicin no es dueo de la cosa, pero tiene derecho a los frutos o incrementos de la misma. Respecto de los daos, menoscabos o posible prdida de la cosa, la cuestin planteada dista de ser tan sencilla. El art. 1.452 dispone al efecto lo siguiente: El dao o provecho de la cosa vendida, despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en los artculos 1.096 y 1.182. Esta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideracin a su peso, nmero o medida. Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relacin al peso, nmero o medida no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que ste se haya constituido en mora. La remisin al art. 1.096.3 (Si el obligado se constituye en mora o se halla comprometido a entregar una misma cosa a dos o ms personas diversas, sern de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la entrega), determina que el vendedor asume los riesgos, incluso cuando la prdida obedezca a caso fortuito, en los dos casos siguientes: - cuando haya incurrido en mora, o - cuando haya realizado una doble venta. Por su parte, lo dispuesto en el art. 1.182 (Quedar extinguida la obligacin que consista en entregar una cosa determinada cuando sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse ste constituido en mora) y la presuncin de culpa en la prdida arroja el resultado de que, con carcter general, el vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la prdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que actu con la diligencia debida respecto de la conservacin de la cosa objeto de venta. En el caso de que el vendedor quede exonerado de la obligacin de entrega, supone dicha liberacin la correlativa exoneracin del comprador respecto del pago del precio o, por el contrario, sigue estando este ltimo obligado a pagar el precio (o, en su caso, a no reclamar el precio ya realizado)? La mayor parte de los autores considera que en nuestro Derecho debe propugnarse la aplicacin de la regla tradicional en la materia: es el comprador quien asume los riesgos (periculum est emptoris). En el mismo sentido se ha pronunciado la escasa jurisprudencia existente sobre el tema. Es decir, si el comprador tiene derecho a los frutos y rentas desde que surge la obligacin de entrega, es lgico que estas utilidades sean justamente compensadas con los riesgos. Esto se vera adems confirmado por el propio tenor literal del art. 1.452.3, pues en dicho prrafo se establece la excepcin al principio de que los riesgos recaen, como regla, sobre el comprador. En efecto, en el caso de que la compraventa genere una obligacin genrica de entrega para el vendedor, los riesgos se imputarn a ste por principio, recayendo sobre el comprador slo en el caso de que se haya producido la correspondiente especificacin de la obligacin genrica.
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en realidad, semejante efecto slo se alcanzar cuando el pacto de retro relativo a bienes inmuebles se inscriba en el Registro de la Propiedad.
el adquirente; mas no de forma necesaria, pues tambin puede resultar demandado el vendedor, en cuyo caso, la proteccin del consumidor resulta minusvalorada).
presentar cuando dicha cosa haya sido transmitida por el obligado al otro permutante con carcter traslativo, pese a continuar siendo ajena, y el adquirente, por tanto, tema que, antes o despus, le ser reclamada por su verdadero propietario y acabar vindose privado de ella. Para tal supuesto, establece el art. 1.539 que si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la que l ofreci en cambio, y cumplir con devolver la que recibi. Esto es, el contrato de permuta queda resuelto si el permutante-adquirente se presta a devolver la cosa recibida, al tiempo que se encuentra especialmente legitimado para no atender al cumplimiento de la obligacin que sobre l pesaba a consecuencia de la celebracin de la permuta.
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2. LA REGULACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS POR EL CDIGO CIVIL. 2.1. Observaciones generales.
Dados los trminos amplios con que el CC define el arrendamiento (o lo concepta) y teniendo en cuenta que slo se excluyen como materia de este contrato los bienes fungibles que se consumen con el uso (art. 1.545), es claro que tambin podrn ser objeto de arrendamiento los bienes muebles no fungibles y los semovientes. A stos se les deben aplicar, con la debida adaptacin y en cuanto lo consienta la especial naturaleza del objeto, las normas que el CC dicta para los arrendamientos inmobiliarios (arts. 1.546 a 1.574). El arrendamiento de cosas es definido por el CC como aquel por el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (art. 1.543). A la vista de ello, son elementos esenciales de este contrato: - la cesin del uso o goce de una cosa - el precio cierto - y su duracin temporal Para ser arrendador slo se requiere la capacidad general para contratar, no exigindose ser dueo de la cosa. Sin embargo, este principio sufre una excepcin tratndose de arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues como stos producen un cierto efecto real (son oponibles a terceros) traspasan la simple facultad de administracin, y por ello precepta el CC que los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial no podrn dar en arrendamiento las cosas por trmino que exceda de seis aos (arts. 1.548 y 323 CC con respecto de los menores emancipados), norma que, en el pasado, haba que aplicar analgicamente a los dems casos de arrendamientos inscribibles, o sea, en el caso de anticipo de rentas de tres o ms aos y en el caso de existencia de pacto expreso de las partes para que se inscriba el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
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daosa y la necesidad de reparaciones. 4. Responder del deterioro de la cosa (art. 1.563), a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa. 5. Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibi, presumindose que la recibi en buen estado.
4.2. El desahucio.
Es la facultad que tiene el arrendador, como consecuencia de algunas causas de extincin del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, para proceder judicialmente contra el arrendatario a fin de expulsarlo de la finca. Estas causas son las siguientes: 1. Haber expirado el trmino de duracin del arrendamiento. 2. Falta de pago del precio convenido. 3. Infraccin de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. 4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.
5. DISPOSICIONES DEL CDIGO CIVIL RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE FINCAS RSTICAS Y URBANAS. 5.1 Fincas rsticas.
El arrendatario slo tendr derecho a la rebaja de la renta en caso de prdida de ms de la mitad de los frutos si sta tiene lugar por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (p. ej., incendio, guerra, peste, terremoto, inundacin inslita), no dando lugar a dicha rebaja la esterilidad de la tierra o el caso fortuito ordinario (arts. 1.575 y 1.576). Si no se fija su duracin, se entiende celebrado el contrato por el tiempo necesario para la recoleccin de todos los frutos del ao o los que pueda dar de una vez, aunque sean en plazos superiores (art. 1.577). El arrendatario saliente debe permitir al entrante que lleve a cabo lo necesario a fin de que pueda realizar las labores preparatorias del ao siguiente, y el arrendatario entrante permitir al saliente la recoleccin y aprovechamiento de los frutos (art. 1.578).
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administrativas; los arrendamientos de solar, aunque otorguen al arrendatario autorizacin para construir (arrendamiento ad aedificandum) y el arrendamiento de garaje. 3. En cuanto a los arrendamientos de fincas rsticas, los siguientes: los celebrados entre parientes en lnea recta o entre colaterales hasta el segundo grado (es decir, hermanos), salvo que se otorguen por escrito su remisin expresa a la LAR; los de temporada, inferior al ao agrcola; los arrendamientos de tierras, labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra a la que especficamente se refiera el contrato; los que tengan por objeto el aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, plataneras, montaneras y, en general, aprovechamientos secundarios, distintos siempre de los principales y compatibles con stos; y los arrendamientos que tengan por objeto la caza.
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Presentando un proyecto de ley, opcin finalmente seguida, que, tras los trmites parlamentarios oportunos, fue aprobado como Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos.
Al parecer, una decisin personal de la Sra. Vicepresidenta del Gobierno (Fernndez de la Vega) impuso la segunda opcin que, tcnicamente, sin duda, es la peor de las posibles, pues el breve periodo de aplicacin de la Ley 49/2003 y la perpetuacin de los contratos realizados bajo el imperio de la Ley 83/1980 obliga al menos a considerar las siguientes situaciones: 1. Todos los contratos de arrendamiento y de aparcera vigentes en mayo de 2004 seguirn estando regidos, mientras duren, por la LAR 83/1980 o por las disposiciones incluso anteriores, en su caso, ya que LAR 49/2003 no es retroactiva. 2. A los contratos de arrendamientos rsticos celebrados entre finales de mayo de 2004 y primeros de enero de 2006 les resulta de aplicacin la Ley 49/2003. 3. En relacin con los contratos celebrados con posterioridad a primeros de enero de 2006 resulta aplicable la Ley 26/2005 o, mejor dicho, la Ley 49/2003 con las reformas en ella introducidas por la Ley 26/2005.
En relacin con los contratos excluidos del mbito de aplicacin de la LAR, dada su vigencia de futuro, vamos a considerar preferentemente la LAR 2003, conforme a la cual resulta inaplicable a las siguientes categoras de contratos: 1) No se considerarn arrendamientos rsticos los contratos de recoleccin de cosechas a cambio de una parte de los productos ni, en general, los de realizacin de alguna faena agrcola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participacin en los productos o con algn aprovechamiento singular. 2) Quedan exceptuados de esta ley: a) Los arrendamientos que por su ndole sean slo de temporada, inferior al ao agrcola. b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantacin a la que especficamente se refiera el contrato. c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pblica o de inters social, en los trminos que disponga la legislacin especial aplicable. d) Los que tengan como objeto principal: 1. Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carcter secundario. 2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos. 3. La caza. 4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulacin del ganado. 5. Cualquier otra actividad diferente a la agrcola, ganadera o forestal. e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano comn, que se regirn por sus normas especficas. 3) De otro lado: 1. Tampoco se aplicar esta ley a los arrendamientos incluidos en el mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el ttulo I de la misma, o aquellos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes: a) Constituir, conforme a la legislacin especfica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el art. 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones. b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rstico, siempre que el rendimiento distinto del rstico sea superior en ms del doble a ste. c) Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo. 2. Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podr poner trmino al arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el art. 25, mediante un plazo de preaviso de un ao. Ello se aplicar igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporcin superior al 50 por 100.
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La LAR 2005 reforma el concepto de profesionalidad agraria, del art.9: a) A los arrendatarios que sean personas fsicas se les exige que respondan al perfil de agricultor profesional, habiendo de obtener el duplo del salario mnimo interprofesional y teniendo una dedicacin directa y personal a esas actividades (que) suponga, al menos el 25 por 100 de su tiempo de trabajo. b) Pueden ser arrendatarias en todo caso las cooperativas agrarias, las sociedades agrarias de transformacin y las comunidades de bienes, as como las entidades propias de las Administraciones Pblicas. c) Se reafirman los lmites de extensin territorial de las explotaciones agrarias previstos en la LAR 1980 en creacin con el arrendatario.
5. RGIMEN JURDICO BSICO DE LOS ARRENDAMIENTOS RSTICOS. 5.1. La renta o precio del arrendamiento.
A) Reglas generales. En principio, la renta ser la que estipulen libremente las partes y deber fijarse en dinero. Caso de que se fije en especie, cualquiera de las partes podr pedir que se convierta la renta en dinero a tenor del ndice de precios de productos agrcolas establecido por el Ministerio de Agricultura. La renta se pagar por aos o con arreglo a las costumbres del lugar; en el caso de pago de cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, se dividir por la duracin pactada para determinar la cantidad que habr de ser pagada anualmente como renta a los solos efectos de establecer el momento de pago. Queda prohibido el pago anticipado de rentas por ms de un ao, pudiendo reclamar el arrendatario el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demostrase que el arrendador obr de mala fe. En cuanto al lugar del pago, en defecto de pacto ser en la morada o casa del arrendatario. B) Actualizacin. Las partes podrn actualizar la renta para cada anualidad por referencia al ltimo ndice anual de precios de los productos agrcolas y, en defecto de acuerdo, cualquiera de las partes podr pedir despus que se aada al contrato la clusula de actualizacin, previo preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral de arrendamientos rsticos que la Ley instituye. C) Revisin. Transcurrido el primer ao de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podr pedir la revisin de renta, por ser sta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas anlogas. Dicha revisin slo tendr efectos respecto de los vencimientos posteriores a la demanda. En las revisiones no se tendrn en cuenta los incrementos de produccin imputables a la inciativa del arrendatario o las mejoras cuyo costo hubiera l anticipado. La LAR contempla una revisin extraordinaria por lesin superior al 15% de la renta justa a consecuencia de la modificacin de las circunstancias que influyeron en su determinacin; si la solicitud es formalizada por el arrendador, el arrendatario puede
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optar por la cesacin del arrendamiento. D) Reduccin. Proceder la reduccin e incluso la exoneracin de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y tratndose de riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recoleccin ms de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducir en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca, tenindose siempre en cuenta, al estimarlos, la indemnizacin recibida y, en su caso, la repercusin a que se refiere el art. 36 (art. 44). Igualmente procede la reduccin de la renta en los supuestos de disminucin de la productividad no imputable al arrendatario, mientras dure la misma. El derecho de reduccin exige notificacin fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta das desde su produccin.
indemnizacin al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que stas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
circunstancias extraordinarias ajenas a su voluntad que impidan temporalmente el cultivo de las fincas. La renta del subarriendo no podr exceder de las del arrendamiento, ni el plazo podr ser superior a tres aos. b) El subarriendo en caso de mejoras a que se refieren los arts. 61 y 62. c) El subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante de la finca rstica arrendada y los subarriendos que tengan por objeto aprovechamientos secundarios de la finca. d) Los subarriendos pactados en favor del cnyuge o de descendientes. e) La cesin al IRYDA o a otros Organismos similares de las Comunidades Autnomas. f) La aportacin del uso y disfrute de la tierra a algunas Entidades del art. 15.b). Para la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes y, en todo caso, deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin, y deber otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador (art. 23). La LAR 2005 ha aadido un nuevo prrafo al art. 23 del siguiente tenor: Dicho consentimiento no ser necesario cuando la cesin o subarriendo se efecte a favor del cnyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo, en el plazo de 60 das hbiles a partir de su celebracin. B) Subrogacin. La LAR 1980 contempla la misma en favor del cnyuge del arrendatario o a uno de sus descendientes si es profesional de la agricultura y, en su caso, cultivador personal. Es requisito indispensable la notificacin fehaciente hecha por subrogante subrogado al arrendador. Tambin contempla la adquisicin de la finca arrendada por tercero hipotecario, quien continuar quedando subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador. El supuesto ahora, bajo la LAR 2003, se encuentra contemplado expresamente en el art. 22, conforme al cual el adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duracin mnima del contrato o la de la prrroga tcita que est en curso. Con la LAR 2005 se han incorporado ocho nuevos prrafos para regular la resurreccin de los derechos de adquisicin preferente a favor del arrendatario. C) Sucesin hereditaria. La LAR 1980 contemplaba el supuesto de que, producida la sucesin hereditaria del arrendatario, tendran derecho a continuar en el arrendamiento: el legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento; el cnyuge suprstite; el heredero o legatario que fuere subarrendatario de la finca o cooperador en su cultivo, o cualquiera de los restantes herederos (art. 79). Si son varias las personas con igual derecho a suceder, ser preferido el designado por la mayora, debiendo comunicarse al arrendador en un plazo de dos meses a contar desde el fallecimiento. En defecto de comunicacin, la eleccin ser realizada por el arrendador (art. 80.1). Si existe pluralidad de arrendatarios, al fallecimiento de cualquiera de ellos, exista sucesor o no, no se ver alterada la continuidad del arrendamiento ni su carcter
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indivisible (art. 80.2). El supuesto no es regulado de manera especfica como un supuesto de modificacin subjetiva en la LAR 2003. Curiosamente, considera que el fallecimiento del arrendatario es una causa de terminacin del arrendamiento aunque quedando a salvo el derecho de sus sucesores legtimos.
A) Resolucin. La resolucin del contrato se encuentra regulada en la LAR 1980 en los arts. 75 a 78 en los trminos siguientes. El contrato podr resolverse a instancia del arrendador por cualquiera de las causas siguientes: - falta de pago de la renta. - incumplimiento grave de la obligacin de mejorar o transformar la finca o destinarla a fines distintos de los sealados en el art 1. de la Ley. - arrendar, ceder o subrogar, en contra de las normas que antes vimos. - causar graves daos en la finca, con dolo o negligencia. - perder el arrendatario su condicin de profesional de la agricultura. Por su parte, en parecido (aunque no idntico) sentido, el art. 25 de la LAR 2003 regula la resolucin del arrendamiento a instancia del arrendador estableciendo que el contrato podr resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: a) Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma, aadiendo sin perjuicio del derecho de enervacin de la accin de desahucio en los mismos trminos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas. b) Incumplir gravemente la obligacin de mejora o transformacin de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolucin judicial o administrativa. c) No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines
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o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepcin de ayudas o compensaciones en aplicacin de la normativa estatal, autonmica o comunitaria aplicable. d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23. e) La aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1. f) Causar graves daos en la finca, con dolo o negligencia manifiesta. B) Extincin. En la LAR 1980 se extingue el arrendamiento, y el arrendador puede realizar el desahucio: por expirar el perodo contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al derecho de prrroga, salvo que hubiera tcita reconduccin; y, finalmente, por expirar el perodo de tcita reconduccin. Por ltimo el arrendamiento se extingue por prdida total de la finca arrendada; si la prdida es parcial, el arrendatario puede optar entre continuar con reduccin proporcional de la renta o pedir la resolucin del contrato; si la prdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendr la otra derecho a la indemnizacin correspondiente. La LAR 2003, adems, contempla como causas de terminacin del arrendamiento las siguientes: - Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso. - Por mutuo acuerdo de las partes. - Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola, notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin. - En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurdica o la comunidad. - Por resolucin del derecho del arrendador. - Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente contemplados. C) Expropiacin. El art. 100 LAR 1980 contempla la composicin de intereses entre arrendatario y arrendador para el caso de expropiacin total o parcial. De esta forma el arrendatario puede reclamar del expropiante el importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha renta por cada ao que falte para la expiracin del contrato; el importe de lo que el arrendador deba por mejoras; el importe de las cosechas pendientes; las correspondientes indemnizaciones; que la expropiacin sea total cuando la parte de la finca no expropiada resulte antieconmica para la explotacin. El expropiante descontar al arrendador del justo precio de la expropiacin lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al arrendador. El tenor normativo del art. 100 LAR 1980 se ha mantenido exactamente en la LAR 2003.
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7. LA APARCERA AGRARIA.
En virtud de la aparcera, una persona se obliga a ceder a otra el disfrute de ciertos bienes o elementos de una explotacin agraria a cambio de una parte alcuota de los frutos o utilidades que produzca.
Sin la aportacin mnima de un 25 por 100 por parte del cedente, el contrato no se puede calificar de aparcera, sino que recibe la denominacin de arrendamiento parciario, y se regir por las normas contenidas en el art. 101 de la Ley. Dicho arrendamiento parciario tiene como especialidades respecto de la normativa del arrendamiento rstico: las mejoras realizadas por el arrendatario supondrn la elevacin de la participacin en proporcin a la mayor productividad conseguida segn determine la Junta Arbitral de Arrendamientos Rsticos (art. 121.4); las partes contribuirn al seguro concertado proporcionalmente a sus participaciones; en caso de expropiacin el importe de renta a satisfacer ser de un quinquenio en lugar de la cuarta parte del art. 100.a); se establece como causa de resolucin a instancia del arrendador el fraude o la deslealtad del arrendatario en la valoracin o la entrega al arrendador de los frutos que le correspondan; la conversin en arrendamiento ordinario a solicitud de cualquiera de las partes en un plazo de dos meses anteriores al comienzo del ao agrcola. B) Rgimen de la aparcera en la Ley 83/1980. Se parte de una doble presuncin: que el cedente es cultivador directo y la ausencia de relacin laboral entre cedente y cesionario. Los productos deben repartirse por partes alcuotas y el reparto se practicar en el tiempo y forma convenidos; en su defecto, segn la costumbre del lugar; y, en su defecto, anualmente o al terminar la recoleccin del fruto (art. 112). El contrato debe constar necesariamente por escrito. Los anticipos realizados por el cedente al aparcero para que ste pueda realizar las aportaciones que le son propias gozan de la preferencia crediticia del art. 1.922.6CC. Sin embargo, el anticipo hecho a cuenta de la cosecha futura est prohibido. Respecto de los frutos separados sobre los que ambas partes tengan participacin se consideran bienes comunes, no pudiendo ser retirados por uno sin el consentimiento del otro, salvo pacto en contrario. En cualquier caso, los frutos no pueden ser adjudicados al acreedor del aparcero o del cedente sin mediar la previa liquidacin anual de la aparcera (art. 113). Corresponde al cedente el pago de los gravmenes, contribuciones, impuestos y arbitrios que recaigan sobre la finca, y al aparcero los que recaigan sobre los productos (art. 114). El plazo mnimo de duracin del contrato de aparcera ser el necesario para completar una rotacin o ciclo de cultivo. La Ley no contempla derecho a prrroga por parte del aparcero. En orden al acceso de la propiedad por el aparcero, en toda enajenacin inter vivos de la finca, tendr derecho a acceder a la propiedad mediante el ejercicio de los derechos de tanteo, retracto y de adquisicin preferente, con los mismos requisitos, condiciones y efectos que el arrendatario de fincas rsticas. Las causas de extincin de la aparcera son las siguientes: la terminacin del plazo pactado o el que rija consuetudinariamente; el incumplimento grave de las obligaciones del aparcero; la falta de entrega al cedente de la parte de los productos obtenidos que le corresponda; deslealtad o fraude del aparcero en la valoracin o entrega al cedente de los frutos que le correspondan o en la de los gastos necesarios para su obtencin; cualquier otra causa pactada o que derive de los usos locales; y las causas de extincin del arrendamiento.
Se suprime el requisito de que el titular de la finca aporte, al menos, un 25 por 100 del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo as la distincin entre aparcera y arrendamiento parciario. Se introduce una referencia a la aparcera asociativa remitiendo su regulacin, a falta de pacto, al contrato de sociedad (art. 32). Entre el titular de la finca o de la explotacin y el aparcero habr un reparto de los productos por partes alcuotas, que necesariamente habrn de ser proporcionales a sus respectivas aportaciones, que habrn de valorar las partes en el momento de celebracin del contrato. El contrato se regir por las normas propias adoptadas por las partes, la legislacin que resulte aplicable (comn o foral) y, de manera supletoria, lo regulado en la LAR 2003 en relacin con la capacidad de las partes, la forma del contrato y los gastos de mejoras. Sigue vivo, en cambio, el principio de que la aparcera no supondr relacin laboral alguna entre cedente y cesionario (art. 28.2). Tambin la limitada duracin de la aparcera que, en principio, ser de un ao agrcola o de una rotacin o ciclo de cultivo cuando el objeto de la aparcera radique en la realizacin de un cultivo determinado (art. 31). Finalmente, la LAR 2003 considera que deben calificarse como aparcera asociativa los contratos parciarios en que dos o ms personas aporten o pongan en comn el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de produccin, con la finalidad de constituir una explotacin agrcola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones (art. 32).
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trabajen a su servicio tengan la propia vivienda en el local. Igualmente los contratos de subarriendos y cesiones de locales de negocios. Ambos supuestos (a y b) tienen en comn que son edificaciones habitables, si bien con un destino primordial diferente. c) Tambin ser de aplicacin el TR-LAU, si bien con carcter supletorio (salvo en las cuestiones de competencia y procedimiento, donde se estar a lo dispuesto en el TRLAU), a los arrendamientos de fincas urbanas construidas al amparo de las leyes especiales. d) Por ltimo, debemos sealar la existencia de ciertos contratos de arrendamiento asimilados ora al inquilinato, ora al de local de negocio.
Los contratos excluidos de la aplicacin del TR-LAU, que se regirn por lo pactado y por las disposiciones del CC o, en su caso, de la correspondiente legislacin foral, son: a) Los arrendamientos de temporada y las cesiones y subarriendos de riendas y locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe nicamente durante la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos. b) Los arrendamientos de locales para casinos o crculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados. c) Uso de viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieran asignados por razn de su cargo o del servicio que presten. d) Los arrendamientos de fincas con casa-habitacin, cuando la finalidad primordial sea el aprovechamiento del predio, lo cual se presume cuando la contribucin territorial de la finca por rstica sea superior a la urbana. e) El arrendamiento de negocio o industria en marcha (STS: que los elementos que se entreguen al arrendatario sean suficientes para que la industria funcione o para conseguir la finalidad comercial o industrial perseguida), lo que supone que el objeto del arrendamiento de industria ha de consistir en una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser explotada. En ningn caso debe confundirse con el arrendamiento de local de negocios. f) Arrendamientos en los que la prestacin a cargo del arrendatario no sea una renta en dinero. g) Los arrendamientos complejos, es decir, aquellos en los que la contraprestacin del arrendatario no consiste exclusivamente en el pago de una renta h) Los arrendamientos de solares, al no ser una edificacin habitable.
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el hecho de que las fincas urbanas arrendadas suelen encontrarse en pleno centro de las poblaciones, con lo que su valor real es muy alto. 2. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia de la Ley de 1964, pero con anterioridad al Real Decreto-Ley 2/1985. La mayor parte de dichos arrendamientos se encuentran en la situacin de prrroga forzosa, con lo que la renta base es la pactada en el momento de celebracin del contrato, y aunque experimente una subida proporcional al coste de la vida, al ser la base relativamente baja, tambin se produce un desfase entre la renta total a satisfacer y la propia del mercado inmobiliario. 3. La liberalizacin producida por el Decreto Boyer tuvo como consecuencia el efecto pndulo: la estipulacin de unas rentas muy altas, circunstancia agravada por la brevedad del trmino estipulado en el contrato (generalmente un ao, y casi nunca ms de tres). Por lo tanto, el panorama es la coexistencia de rentas muy bajas (congeladas), rentas bajas cuyo incremento es tambin bajo y rentas altsimas. La Ley impone la constitucin de una fianza por el importe de una mensualidad en los casos de arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades si se trata de arrendamientos de vivienda amueblada o de local de negocio. La fianza se depositar en las Cmaras Oficiales de la Propiedad Urbana. Quedan exceptuados de prestar fianza los arrendamientos de locales al Estado, Provincia o Municipio y Comunidades Autnomas cuya renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
inquilinos y arrendatarios por razn de la misma, sin establecer nada sobre quin puede realizarlas (aunque en la generalidad de los casos suele establecerse la necesidad del consentimiento de la propiedad en caso de llevarlas a cabo el arrendatario). El art. 112 autoriza al arrendador para elevar la renta cuando las efecte de acuerdo con el inquilino o arrendatario, bastando el consentimiento de los tres quintos de los arrendatarios o inquilinos para las obras de mejora comunes, y no siendo preciso acuerdo alguno cuando se trate de instalar aparatos contadores o de los servicios o suministros que existan en la finca. Debe entenderse por inquilino, a los efectos del art. 112, tanto al arrendador que ocupe una vivienda o local de negocio como a los desalquilados (art. 113).
c) Cuando la vivienda no est ocupada o el local de negocio se cierre durante ms de seis meses al ao, salvo que ello sea por justa causa. d) Cuando el inquilino ocupe dos o ms viviendas en una misma poblacin y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. e) Cuando el inquilino en los seis meses anteriores a la demanda hubiese tenido a su libre disposicin, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfaccin de sus necesidades y de caractersticas anlogas a la arrendada.
6.4. La subrogacin.
No se extingue tampoco el contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendatario, circunstancia que da lugar a la subrogacin de sus familiares, expresin esta ltima (familiares) que, tras la STC 1992 debe atribuirse un sentido amplio: por consiguiente, al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento su pareja (casada o no), descendientes, hijos adoptivos, ascendientes y hermanos que con l hubieren convivido podrn subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario del local de negocio, el heredero le sustituir en todos sus derechos y obligaciones. Consecuentemente, el subrogado disfrutar tambin de la prrroga legal y dems beneficios contemplados en el TR-LAU (art. 60). Pero el arrendamiento de vivienda no se extingue necesariamente con el fallecimiento del subrogado, pues el art. 59 establece la posibilidad de una segunda subrogacin limitada al cnyuge del subrogado (lase pareja casada o no) o descendientes. Con ello, una vivienda o un local de negocio puede quedar bloqueada en manos de una misma familia durante tres generaciones. Con carcter general hay que destacar que en cada subrogacin la renta experimentar el aumento en los trminos expresados en el art. 42.
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- la fijacin de un precio cierto por el traspaso; que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisin de traspasar y el precio convenido. - que el adquirente contraiga la obligacin de permanecer en el local, sin traspasarlo y destinndolo a negocio de la misma clase al que vena ejerciendo el arrendatario, el plazo mnimo de otro ao. - otorgarse por escritura pblica en la que se consignar haberse realizado la notificacin y la cantidad por la que se ofreci el traspaso al arrendador, y notificacin fehaciente a las personas antes citadas de la realizacin del traspaso. La falta cualquiera de estos requisitos faculta al arrendador para no reconocer el traspaso (si bien puede convalidarlo) y ejercer la accin de resolucin del contrato que le concede la ley. En caso de traspaso, el arrendador, adems de los derechos de tanteo y retracto, si no los ejercita, tiene derecho a la participacin en el precio de traspaso en la cuanta convenida con el arrendatario (a falta de acuerdo, la participacin se har en la cuanta sealada por la ley: art. 39) y derecho de aumento de la renta en la cuanta que el arrendador convenga con el cesionario (o, a falta de acuerdo, en un 15% de la que satisfaga el arrendatario en el momento de traspaso). El art. 41 contempla el supuesto de traspaso con existencias, siendo de aplicacin las anteriores reglas, debiendo comunicar adems al arrendador, separadamente, el precio de dichas existencias. El propio TR-LAU contempla ciertos supuestos que no constituyen traspaso: la asociacin formada por los hijos del titular arrendatario del local de negocio fallecido, mientras dure la misma. En el trmino asociacin se incluyen las sociedades de hecho, simples comunidades y sociedades colectivas; tampoco es traspaso la cesin realizada a cooperativa u otra unidad sindical, constituida con mayora de los productores obreros que en l estuvieren empleados, pero s se reputar traspaso cuando la que hubiera adquirido el local lo ceda a otro.
8. TANTEOS Y RETRACTOS.
El inquilino de vivienda o arrendatario de local de negocio tiene derecho de tanteo en caso de venta por pisos de un inmueble, aunque se transmitan por plantas, o cuando la finca slo tuviere una vivienda o local de negocio. Podr usar el derecho de retracto si el arrendador no le hace la notificacin prevenida, sta fuese incompleta, el precio de la transmisin fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la sealada en la notificacin. El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto (que gozan de preferencia sobre cualquier otro similar) caduca a los 70 das naturales desde el siguiente a la notificacin fehaciente. Por ltimo, el art. 55 exige la justificacin de la notificacin para inscribir la adquisicin de las fincas urbanas.
arrendador o a instancia del arrendatario (el inquilino puede optar entre la resolucin o el cese de la perturbacin, teniendo en todo caso a una indemnizacin). En general, todas ellas responden a la idea de incumplimiento de las obligaciones respectivas. Adems, hemos de citar como causas de extincin del contrato la expropiacin forzosa del inmueble; su declaracin de ruina; las causas previstas como suficientes para denegar la prrroga; la decisin unilateral del arrendatario o inquilino cumplido el plazo pactado; o el fallecimiento del arrendatario o inquilino, si no existen familiares o personas con derecho subrogable en el contrato o existiendo no quisieran hacerlo. La suspensin del contrato (y, por tanto, del pago de rentas) se contempla en el art.119: cuando la autoridad competente disponga la ejecucin de obras que impidan que la finca siga habitada; el art. 116 tambin hace alguna alusin a la suspensin del contrato al sealar que los inquilinos y los arrendatarios no tendrn derecho a abono de indemnizacin alguna, pero s a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el art. 119.
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TEMA 15 LA REGULACIN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995.
1. INTRODUCCIN.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por el Pleno del Congreso de los Diputados el jueves da 3 de noviembre de 1994, fue publicada en el BOE de 25 de noviembre de 1994 como Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y para referirnos a ella utilizaremos la sigla tradicional de LAU
2.2. La diversidad de rgimen jurdico: arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El cuerpo central de la regulacin de futuro de la LAU viene constituido por el ttulo II; lo que, a su vez, es una consecuencia de una opcin legislativa que conviene subrayar: el legislador procura un rgimen relativamente tuitivo y sometido a regulacin imperativa del arrendamiento de vivienda, mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes.
2.3. La delimitacin del arrendamiento de vivienda: exclusin de los inmuebles destinados a actividades profesionales.
La LAU considera arrendamiento de vivienda exclusivamente al alquiler cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art.
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1.2). Se define, pues, de forma directa y positiva el arrendamiento de vivienda, mientras que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se caracteriza por va negativa: se considera tal aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificacin tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artculo anterior (art. 2.1). La voluntas legis circunscribe los aspectos tuitivos de la nueva regulacin exclusivamente a los bienes inmuebles que sirvan para atender la necesidad permanente de vivienda: A) Considera el legislador que slo merece una especial proteccin el arrendamiento de vivienda habitual y permanente. Por ello, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea sta de verano o cualquier otra (art. 2.2), quedan radicalmente excluidos del rgimen legal previsto en el ttulo II. B) Tampoco tienen por qu serlo los arrendamientos destinados a cualquier actividad (productiva o no), cuando precisamente el asiento inmobiliario de dicha actividad constituye el punto de partida fundamental de la actividad de que se trate y, por tanto, de los rendimientos, beneficios o utilidades que produzca. En tal sentido, la LAU es terminante: deben considerarse arrendamientos para uso distinto los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren (art. 3.2). Salen, pues, del mbito propio del arrendamiento de vivienda y se consideran de uso distinto, a partir del 1 de enero de 1995 todos los contratos de inquilinato (en definitiva, arrendamiento de vivienda) regulados por el TR-LAU, particularmente los considerados en el derogado art. 4. Esto es, los locales ocupados por la Iglesia catlica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas..., Corporaciones de Derecho pblico, y, en general, cualquier otra que no persiga lucro. El mismo tratamiento merecern los arrendamientos de locales para casinos o crculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados (art. 2.2 TR-LAU). Asimismo, quedan sometidos al rgimen comn de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda los recayentes sobre inmuebles destinados a actividades profesionales. C) Aun cuando constituyan inicialmente inmuebles aptos para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, el art. 4.2 excluye del rgimen tuitivo del ttulo II a las que podramos calificar como viviendas suntuarias (se usan baremos de superficie en su momento 300m2- o bien de renta en su momento 5,5 veces el salario mnimo interprofesional-), cuyo alquiler puede regirse por el libre pacto de las partes. Mas ha de tenerse en cuenta que si las partes no establecen un clausulado que excluya la aplicacin del ttulo II de la LAU, ser aplicable dicho ttulo de forma supletoria, con preferencia a las reglas propias del CC.
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importe de la renta por los aos que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupacin no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
3.3. La renta.
Salvo la radical prohibicin de exigencia de pago anticipado de ms de una mensualidad de renta (art. 17.2), el Proyecto de ley consista en una regulacin de carcter dispositivo y, por tanto, de aplicacin supletoria en defecto de reglas convencionales establecidas por las partes. La posible actualizacin de la renta mediante el ndice general nacional del IPC consista en una previsin normativa de carcter supletorio que, en consecuencia, las partes habran podido sustituir por cualquier otro sistema de actualizacin. En el texto definitivo de la ley, la cuestin resulta indiscutible: el ndice nacional general del IPC constituye el tope mximo de revalorizacin anual de la renta.
Segn el art. 4.3, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el ttulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil. La salvedad del primer inciso slo significa que las normas procesales y los preceptos relativos a la fianza y a la llamada formalizacin del contrato son de aplicacin imperativa tambin a los arrendamientos ahora considerados. Mas, supuesto el carcter cogente de tales preceptos, constituye la voluntad de las partes verdaderamente la primera fuente normativa de los restantes arrendamientos? Prima facie, la lectura de los preceptos comprendidos en el ttulo III sugiere que la remisin que realizan a artculos que, para el arrendamiento de vivienda, son normas de ius cogens, contradice lo establecido en el art. 4.3, apenas transcrito. Ocurre as con la remisin que el art. 30 realiza en favor de la aplicacin de las siguientes normas: - Art. 21: imposicin al arrendador de la realizacin de las obras necesarias o de conservacin. - Art. 26: posibilidad de suspensin del contrato (o de desistimiento del arrendatario) en caso de obras de conservacin o acordadas por autoridad competente. - Art. 22: obligacin para el arrendatario de soportar las obras de mejora. - Art. 19: facultad del arrendador de elevar la renta por mejoras. - Art. 23: prohibicin al arrendatario de realizar obras modificativas del inmueble sin consentimiento escrito del arrendador y facultades de ste en caso de que el arrendatario incumpla tal obligacin. Un planteamiento similar puede hacerse en relacin con el art. 35, el cual respecto de las causas de resolucin- remite a algunos de los supuestos del art. 27.2. Respecto de otros extremos, aun sin haber remisin a las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda, ciertos preceptos del ttulo III sugieren un innegable carcter imperativo: - El art. 35, en relacin con el 32, indica que el arrendador podr resolver de pleno derecho el contrato en los casos de cesin o subarriendo de carcter clandestino. Esto es, cuando el arrendatario (quien no necesita ahora el consentimiento del arrendador) ni siquiera haya notificado de forma fehaciente al arrendador el haber llevado a cabo la cesin o el subarriendo. - En la regulacin de la llamada indemnizacin por clientela, el precepto correspondiente suscita la conclusin de que se trata de una norma imperativa, pues el supuesto de hecho ... dar al arrendatario derecho a una indemnizacin a cargo del arrendador... (art. 34). - Igualmente sucede en el art. 31: Lo dispuesto en el art. 25 de la presente ley (derechos de tanteo y retracto) ser de aplicacin a los arrendamientos que regula este ttulo. - Lo mismo puede decirse respecto de la subrogacin mortis causa regulada en el art. 33, en cuya virtud: en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que contine el ejercicio de la actividad podr subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extincin del contrato.
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Finalmente, el mandato de que el adquirente de la finca arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, aparenta ser una norma de ius cogens. Mas, pese a todo cuanto acaba de afirmarse, lo cierto es que el propio Prembulo de la ley se pronuncia abiertamente en favor del carcter meramente supletorio del ttulo III en su conjunto o, al menos, en parte. La coincidencia entre semejante planteamiento y lo establecido en el art. 4.3 arroja finalmente la conclusin de que, para el legislador, el ttulo III constituye en efecto un mero conjunto normativo de aplicacin supletoria, sin que ninguna de las normas que integran dicho ttulo pueda considerarse imperativa.
LAS
DISPOSICIONES
El enjuiciamiento de las reglas de carcter transitorio, en general, debe ser positivo, pues tanto el Proyecto, cuanto las enmiendas y los acuerdos transaccionales de los distintos grupos parlamentarios, han logrado superar satisfactoriamente, para la generalidad de los supuestos reales, los gravsimos problemas que subyacen en la regulacin de tales materias. Por ahora, debe bastar con una serie de indicaciones generales. La disposicin transitoria primera, relativa tanto a las viviendas cuanto a los locales de negocio sometidos al imperio del RDL 2/1985, garantiza la pervivencia normativa de su regulacin hasta que, por extincin del plazo estipulado, se produzca o pueda producirse la tcita reconduccin. A partir de sta, el contrato renovado comenzar a regirse por la nueva LAU. A los actuales arrendatarios de vivienda con prrroga legal forzosa, la disposicin transitoria segunda les garantiza vitaliciamente tal condicin, aunque al propietario se le permite proceder a la actualizacin de la renta durante un plazo que, tendencialmente, llega a los diez aos, dependiendo de los ingresos familiares del arrendatario. El inquilino, no obstante, no est obligado a actualizar, si bien en tal caso la duracin del contrato no exceder de ocho aos, a partir de la publicacin de la ley. Por otra parte, se priva al propietario (a quien se le bonificar fiscalmente, conforme a la disposicin final cuarta) de la posibilidad de actualizar la renta cuando los ingresos familiares del arrendatario no superen entre 2,5 y 3,5 veces el salario mnimo interprofesional. Un esquema muy parecido, aunque con perodos de continuidad contractual ms cortos (jubilacin o fallecimiento del arrendatario que sea persona fsica; en cualquier otro caso existe un tope mximo general de veinte aos), sigue la transitoria tercera en relacin con los locales de negocio. Tambin en ellos se faculta al arrendatario para permanecer en el local, por un perodo de cinco aos, aunque no se avenga a actualizar la renta. Como acaba de indicarse, reitermoslo, los plazos de continuidad contractual se hacen depender de que el arrendatario sea persona fsica o jurdica y, para este segundo supuesto, de la cuota correspondiente a 1994 del Impuesto sobre Actividades Econmicas. Los contratos asimilados al inquilinato y al arrendamiento de local de negocio (disposicin transitoria cuarta) se regirn, respectivamente, por lo dispuesto en las disposiciones transitorias segunda y tercera, a las que se acaba de hacer referencia.
6. CONSIDERACIONES CONCLUSIVAS.
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Salvo aquellos que slo atienden a sus propios intereses y se ven perjudicados por su entrada en vigor o no ven satisfechas sus expectativas, la mera aprobacin de la LAU ha sido positivamente enjuiciada, por declarar la defuncin de un previo sistema normativo catico y contradictorio, cuya derogacin y erradicacin era absolutamente necesaria. Sin embargo, la expresa e inmediata derogacin del TR-LAU y del RDL 2/1985 no hace tabla rasa de las situaciones contractuales preexistentes, sino que, a travs de un complejsimo entramado de disposiciones transitorias, que a su vez contienen toda suerte de pesos y contrapesos que procuran el equilibrio entre arrendadores y arrendatarios, garantiza una transicin al nuevo sistema arrendaticio con los menores costes sociales posibles. En tal sentido, la caracterstica fundamental de la nueva LAU es posiblemente la de ser una disposicin legislativa que, buscando la justicia material como objetivo y el debido equilibrio entre los intereses de propietarios e inquilinos como principio rector, no ha escatimado la bsqueda de medios y mecanismos que garanticen tales resultados. Se trata de una ley que, en muchos aspectos de Derecho transitorio, es sumamente compleja, si no enrevesada. Semejante complejidad es consecuencia de la misma complejidad social existente en la materia.
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2.2. El precio.
Art. 1.544: el contratista se obliga a ejecutar una obra... por precio cierto, expresin similar a la utilizada en el art. 1.445 respecto de la compraventa, por lo que han de entenderse reiteradas las observaciones hechas sobre este ltimo precepto. Para el contratista el objeto fundamental del contrato es la obtencin de un precio que consiste en un ajuste o precio alzado, es decir, fijado de antemano y pagadero segn una cifra determinada. Sin embargo el art. 1.592 establece que el que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida puede exigir del dueo que la reciba por partes y que la pague en proporcin. Ergo, pese a la rbrica de la seccin, el precio puede consistir en: A) Un precio o ajuste alzado por la ejecucin completa de la obra. B) Un precio por unidades o por certificaciones de obra, que suele ser frecuentsimo en las obras inmobiliarias, sin duda las de mayor importancia y cuanta econmica, en las que suelen pactarse pagos parciales por cimentacin, estructuras, cubrimiento de aguas, carpintera, pintura, etc. Ninguna de tales modalidades de precio es regulada con detalle por el CC. Al precio por
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unidades se refiere el ya transcrito art. 1.592. A la regulacin del ajuste alzado se dedica el art. 1.593, en cuya virtud el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construccin de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podr hacerlo cuando se haya hecho algn cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorizacin el propietario. Es decir, el cambio de las condiciones originariamente pactadas conlleva la facultad del contratista de revisar el precio inicialmente estipulado; por el contrario, el encarecimiento de los elementos necesarios para la realizacin de la obra (salvo la hipottica y normalmente excepcional entrada en juego de la clusula rebus sic stantibus) ser a cuenta del contratista que inadvertidamente ha corrido semejante riesgo. Las normas comentadas tienen carcter meramente dispositivo y, por consiguiente, son sustituibles por cualesquiera otras reglas que voluntariamente puedan establecer las partes del contrato. En la prctica, lo general es que, incluso en las obras a precio alzado, el posible encarecimiento de los materiales o las subidas de precios sean objeto de consideracin detenida en el clausulado contractual, determinando revisiones o actualizaciones del precio inicialmente fijado.
Estn legitimados activamente para ejercitar la accin directa cualesquiera personas que, mediante su trabajo o la entrega de materiales destinados a la realizacin de la obra, hayan contribuido a la actividad propia del contratista. No se requiere, por supuesto, que quienes hayan aportado su propio trabajo se encuentren relacionados con el contratista mediante contrato laboral, sino que basta cualquier posible prestacin de servicios. La aportacin o suministro de materiales puede haber sido realizada en virtud de cualquier ttulo, aunque frecuentemente lo ser a travs del contrato de compraventa o de suministro; sin que, al parecer, sea necesario que los materiales hayan sido efectivamente utilizados e incorporados a la obra contratada entre comitente y contratista.
personas que ocupare en la obra: el comitente puede reclamar al contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea cualquiera quien se haya ocupado materialmente de llevar a cabo la ejecucin de la obra contratada.
Afirma el art. 1.591 que contratista y arquitecto responden cuando un edificio se arruinase, respectivamente, por vicios de la construccin y vicio del suelo o de la direccin tcnica. Propiamente hablando, ruina significa la destruccin, desplome o desmoronamiento del edificio. Sin embargo, el TS con buen criterio ha acabado por incorporar al concepto de ruina el de la llamada ruina funcional, para permitir la exigencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en que los defectos de construccin sin ser propiamente ruinosos o ruingenos- supongan que la edificacin sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.
movimiento de defensa y proteccin de los consumidores, lo cierto es que ha optado por replantear la tipologa de los vicios constructivos en contra de la funcionalidad de los posibles vicios ruingenos y, en paralelo, reducir los plazos de responsabilidad.
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se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de stos contrate en su propio nombre con los terceros. Esta clase de sociedades se regir por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes, dando a entender con ello que las que no se encuentran en este caso gozarn de dicha personalidad jurdica. La falta de personalidad jurdica de las sociedades civiles no impide que estemos ante una sociedad (las llamadas sociedades irregulares o sociedades de hecho), si bien los que contratan con los socios exigirn a stos el cumplimiento de las obligaciones contradas por ellos. Las relaciones jurdicas existirn directamente entre los socios, individualmente considerados, y las personas que con ellos han contratado.
Los socios pueden pactar quin ha de llevar la administracin, en cuyo caso se ha de estar a lo pactado, debiendo distinguirse si el nombramiento de administrador se hizo al constituirse la sociedad o en un momento posterior; o no prever nada sobre la administracin de la sociedad. Existiendo pacto sobre la administracin social: 1) Si en el contrato social se nombra administrador a un socio, ste puede ejercer todos los actos administrativos, incluso con la oposicin de los dems socios, y su poder es irrevocable sin causa legtima. 2) Si el poder se otorga al socio despus del contrato social y sin que en ste se hubiera acordado conferirlo, puede revocarse en cualquier tiempo. 3) Si se nombra administradores a dos o ms socios sin determinar sus funciones, cada uno puede ejercer los actos de administracin separadamente; pero cualquiera de ellos puede oponerse a las operaciones de los dems antes que hayan producido efecto legal. 4) Si se nombra a varios administradores estipulando que no hayan de funcionar los unos sin el consentimiento de los otros, se necesita el concurso de todos, salvo si hubiese peligro inminente de un dao grave o irreparable para la sociedad. Cuando no se haya estipulado el modo de administrar la sociedad, todos los socios se considerarn apoderados, rigindose su actuacin del mismo modo que si se confiri la administracin a varios socios sin determinacin de funciones.
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TEMA 18 EL MANDATO.
1. EL CONTRATO DE MANDATO. 1.1 Contepto.
Art 1.709 CC: por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algn servicio o a hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra. Esta ltima es denominada mandante, mientras que la persona obligada a la realizacin del servicio recibe el nombre de mandatario. La descripcin legal del contrato de mandato que acaba de ser reproducida es poco expresiva y no permitira deslindar el contrato de mandato de otras figuras contractuales. El tenor literal del art. 1.709 podra aplicarse sin violencia alguna a los contratos de arrendamiento de obras y de servicios, pues tambin en stos se obliga al arrendador ora a hacer alguna cosa, ora a prestar cualquier tipo de servicios. Sin embargo, la secular prctica jurdica demuestra que mandato y arrendamiento son figuras diversas y cada una de ellas con caractersticas propias que exigen su deslinde. Bajo el sistema romano, el criterio decisivo para establecer la distincin entre mandato y arrendamiento vena suministrado por la gratuidad de aqul. Hoy da, con el CC en la mano, aunque el mandato sea tendencialmente gratuito, puede ser igualmente retribuido, como desarrollaremos a continuacin. Actualmente, la barrera divisoria entre arrendamiento y mandato viene dada por la naturaleza de las prestaciones a que, respectivamente, se obligan arrendatario y mandatario: - Trtese de arrendamiento de obra o de servicios, el arrendatario se obliga a ejecutar por s mismo una determinada actividad de carcter material en beneficio del arrendador (pintar el piso o redactar un informe)5. - El mandatario, en cambio, se obliga a gestionar los intereses del mandante (actuando ciertamente en su beneficio, al igual que en el arrendamiento) a travs de la realizacin de determinados actos jurdicos cuyo contenido acabar recayendo en la esfera jurdica del mandante.
Creo que de esa forma se corrige la errata que aparece en el libro, donde no dice arrendatario y arrendador, sino en los dos casos arrendador.
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falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito. Se presume con carcter oneroso si el mandatario tiene por ocupacin el desempeo de servicios de la especie a que se refiere el mandato (art. 1.711.2). D) El mandato es un contrato basado en la confianza que el mandante otorga al mandatario, es un contrato intuitu personae.
para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier acto de riguroso dominio se necesita el denominado mandato expreso. Esto es, para realizar los actos ms importantes de gestin de los intereses del mandante, identificados por el CC con los actos de disposicin, no cabe admitir el mandato tcito, en cuanto tales actos son atinentes a terceros y, por consiguiente, necesitan estar expresamente autorizados por el mandante, siendo insuficiente el mandato concedido en trminos generales. Por lo dicho, tanto el mandato general (para todos los asuntos del mandante) como el mandato especial (para uno o varios asuntos del mandante) pueden conferirse en trminos generales.
2. Est obligado el mandatario a rendir cuentas de sus operaciones al mandante y a abonarle cuanto haya recibido en virtud del mandato. No seala el Cdigo el momento temporal de tales obligaciones del mandatario, por lo que, salvo acuerdo convencional o instrucciones del mandante referentes a tal extremo, depender en definitiva en la mayor parte de los casos del acto de interpelacin del mandante. Tal interpretacin se deduce del contenido del art. 1.724, conforme al cual el mandatario es deudor de los correspondientes intereses con carcter general, despus de fenecido el mandato, desde que se haya constituido en mora; as como desde el da en que, en su caso, aplicara a usos propios las cantidades que hubiere recibido en calidad de mandatario. 3. Pesa sobre el mandatario la obligacin de resarcir los daos y perjuicios que, por su gestin o por la falta de ella, haya causado al mandante, ya sean debidos a actuacin dolosa o culposa. 4. Si un mandante ha nombrado dos o ms mandatarios, el art. 1.723 excluye la responsabilidad solidaria si no se ha expresado. 5. Cuando el mandatario obra en su propio nombre, queda obligado directamente en favor de la persona con quien contrat, como si el asunto fuere personal suyo, sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario. B) Derechos y facultades: 1. El mandatario podr ejercitar el derecho de retencin sobre las cosas que son objeto del mandato, hasta que el mandante le reembolse lo anticipado y proceda a la indemnizacin de daos y perjuicios, en caso de que se hubieren producido y hubiesen sido ocasionados por el cumplimiento del mandato. 2. El mandatario cuenta con la facultad de nombrar sustituto, desligndose de su relacin con el mandante, si ste autoriz la sustitucin, ya sea designando esa persona (aqu ms bien se puede hablar de un nombramiento de sustituto por el mandante) o concediendo la autorizacin de un modo genrico: El mandatario no quedar exento de responsabilidad cuando nombre sustituto si el mandante ni lo autoriz ni lo prohibi. Responde el mandatario en el caso de que el mandante haya prohibido la sustitucin Cuando el mandante haya autorizado genricamente la sustitucin (esto es, sin designacin de persona), el mandatario slo responder de la actuacin del sustituto por l elegido cuando sea notoriamente incapaz o insolvente.
o del mandatario. El mandato se extinguir, tambin, por la incapacitacin sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuacin o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por ste. En estos casos, el mandato podr terminar por resolucin judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor. A) La revocacin del mandato. Al ser el mandato un contrato basado en la confianza que el mandante ha depositado en el mandatario, se explica la posibilidad de la revocacin unilateral por parte del mandante, produciendo sus efectos desde que el mandatario la conozca. Los problemas surgen cuando el mandatario tiene poder de representacin para contratar con terceros y stos ignoran esta revocacin, que, sin embargo, s conoce el mandatario. Del Cdigo Civil puede deducirse que slo se protege a los terceros con la validez de lo realizado por el mandatario en el caso de que el poder se haya dado para contratar con determinadas personas y no se les haya hecho saber la revocacin; pero parece ms justo, y as lo ha reiterado la jurisprudencia, que esos actos tendrn plena eficacia entre mandante y terceros, sin perjuicio de la accin del mandante contra el mandatario. B) La renuncia e incapacitacin del mandatario. La renuncia es una facultad del mandatario, si bien ha de ponerla en conocimiento del mandante y ha de continuar la gestin hasta que el mandante haya podido tomar las medidas necesarias para evitar la interrupcin de los asuntos gestionados. Lo dicho ha de entenderse tambin referido a los supuestos de incapacitacin del mandatario. C) La muerte del mandante o mandatario. La reiterada confianza como base del negocio supone que la muerte de uno de los contratantes d lugar a su extincin. Sin embargo, lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante, es vlido y surtir todos sus efectos, en base a la proteccin de la apariencia y siendo de aplicacin lo expuesto con respecto a terceros en la causa primera de extincin del mandato (la revocacin). A partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2003 ha de ten erse en cuenta que el mandato se extinguir, tambin, por la incapacitacin sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuacin o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por ste. En estos casos, el mandato podr terminar por resolucin judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor. D) El concurso o insolvencia de las partes. Antes de su reforma por la Ley 41/2003, el art. 1.732.3 consideraba tradicionalmente la quiebra o insolvencia de cualquiera de las partes como causa de extincin del mandato (a ellas habra de aadirse la situacin de ausencia legal -art. 183 CC-). Tras la Ley 41/2003 parece ms correcto hablar directamente del concurso o situacin de insolvencia de las partes del contrato.
4. LA MEDIACIN O CORRETAJE.
La actividad de intermediacin o de mediacin entre personas que desean llevar a cabo
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una negociacin determinada es conocida desde antiguo y sumamente frecuente. La figura del corredor, sea de trigo o de ganado, ha sido una verdadera institucin en la vida rural y, con matices diversos, tambin en la actualidad es sumamente frecuente la prctica del corretaje, sobre todo en el mbito propio de los llamados agentes de la propiedad inmobiliaria (API). Para nuestro Derecho positivo y, en particular, desde el momento de su publicacin, para nuestros Cdigos de Derecho privado, el corretaje ha debido calificarse tcnicamente como uno de los supuestos contractuales atpicos. El corretaje es un contrato que tiene por objeto vincular al mediador o corredor en la realizacin de los actos necesarios para la conclusin o celebracin de un determinado contrato (comprar una vivienda o vender una partida de ganado, por ejemplo; alquilar un piso en una ciudad cualquiera) querido y, en su caso, celebrado por quien con l contrata, a quien denominaremos principal o cliente, o incluso celebrado por el propio mediador, en funcin de nuncio o intermediario. La aproximacin del corretaje al mandato (o, en su caso, a la comisin mercantil) resulta, por tanto, evidente. Sin embargo, se acentan los perfiles propios de la mediacin o el corretaje frente a otros tipos contractuales, aunque a veces los datos de hecho puedan resultar confusos, oscuros o difciles de calificar, resaltndose que: No hay coincidencia entre el mandato y el corretaje. Sea o no representativo, el mandato supone que la celebracin del contrato con el tercero es llevada a cabo por el mandatario, actuando respectivamente en nombre del mandante o, en cambio, en nombre propio. Por el contrario, en rigor, el corredor o mediador se limita a poner en contacto a su principal o cliente con otra persona interesada en el acto o contrato de que se trate. Tampoco cabe asimilar el corretaje al contrato de servicios (o, con denominacin arcaizante, arrendamiento de servicios), pues el corredor asume una obligacin de resultado y es pacfico que, por muchas gestiones o actuaciones que lleve a cabo, el mediador carece de derecho a retribucin alguna si no se llega a celebrar efectivamente el contrato de referencia. La aseveracin de que el corredor asume una obligacin de resultado, caracterstica, como sabemos, del contrato de obra, aconseja subrayar que el corretaje se encuentra, sin embargo, alejado de la funcin y estructura propia del contrato de obra. El corredor no se obliga a la conclusin del contrato de inters para el principal, ni garantiza su eventual perfeccin, pues difcilmente puede asumir como obra propia la existencia de un tercero que preste su consentimiento al contrato buscado por el principal.
Dado que el corredor no se encuentra obligado en sentido estricto a garantizar la consecucin del inters prctico perseguido por su cliente o principal, la celebracin del contrato en cuestin, ha sido tradicional afirmar que el corretaje tiene naturaleza unilateral: slo el cliente quedara obligado a pagar el premio, retribucin u honorarios del mediador, mientras que el corredor propiamente hablando no tendra obligacin alguna que atender o conducta que desplegar, pues la eventual realizacin del resultado para l slo funciona como fundamento o estmulo de la consiguiente reclamacin de honorarios.
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Pero una cosa es que el corredor no pueda reclamar su retribucin ms que cuando se lleve a cabo la celebracin del contrato perseguido por el cliente y otra que el mediador no haya de desplegar al menos una conducta medianamente diligente en relacin con la celebracin del contrato. En realidad, atendiendo a la atipicidad legal del contrato y teniendo en cuenta los datos de hecho de la mayor parte de los supuestos, probablemente lo ms seguro es afirmar la bilateralidad del corretaje (SSTS), pues verdaderamente carece de sentido hablar de contrato si el corredor no se entiende vinculado respecto de su cliente. Hasta ahora hemos venido hablando nicamente de principal o cliente y corredor. Es obvio, sin embargo, que, generalmente, el corredor sirve de mediador entre dos clientes suyos o, en definitiva, entre dos personas que, viendo cumplidos sus respectivos deseos a travs de la actividad del corredor, celebrarn el oportuno contrato y, en consecuencia, cada uno de ellos habr de satisfacer por separado la correspondiente comisin al corredor.
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TEMA 19 EL PRSTAMO.
1. LOS CONTRATOS DE PRSTAMO.
Art. 1.740 CC: por el contrato de prstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condicin de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de prstamo. Esta segunda figura recibe tambin la denominacin de mutuo. En cuanto categora genrica, el prstamo es un contrato real, ya que se perfecciona por la entrega de la cosa, y unilateral, al producir slo obligaciones para una de las partes, el prestatario, que es quien recibe de la otra parte (prestamista) la cosa objeto de prstamo. De acuerdo con lo expresado, el contrato de prstamo, por razn de su objeto, puede ser: comodato o prstamo de uso y mutuo o prstamo de consumo. Ambas subespecies de prstamo tienen como caracterstica comn que la obligacin primera y principal del prestatario radica en devolver cuanto le ha sido prestado. Sin embargo, la necesidad de distinguir entre una y otra figura contractual viene dada porque el comodato no transmite ms que el uso y, en consecuencia, ha de restituirse precisamente la misma cosa prestada. En cambio, en el caso del mutuo, el prestamista transmite al mutuatario la propiedad del objeto del prstamo, el cual pierde su individualidad al integrarse dentro del patrimonio del prestatario. Este, por ende, no deber restituir la cosa prestada, sino un equivalente econmico, un tantundem.
igual que la cosa matriz. A) La obligacin de restitucin. El comodatario debe devolver la cosa al concluir el uso para el que se le prest o una vez transcurrido el plazo pactado, si bien en caso de urgente necesidad de ella, el comodante podr reclamarla antes y el comodatario est obligado a restituirla. Aunque el CC no hable de la obligacin de restitucin, es obvio que sta constituye precisamente el nervio central del contrato y que, por tanto, todas las obligaciones expresamente contempladas se encuentran subordinadas a dicha desembocadura natural del contrato analizado. Entre ellas han de destacarse las siguientes: 1. El comodatario est obligado a satisfacer los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservacin de la cosa prestada. 2. El comodatario queda igualmente constreido a utilizar la cosa, de conformidad con la propia naturaleza de sta, para el uso para que se le prest. 3. En cuanto obligado a restituir, el comodatario queda sujeto a las prescripciones generales relativas al deudor de dar o entregar alguna cosa. Conviene recordar que, segn el art. 1.094, el obligado a dar alguna cosa lo est tambin a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia. 4. El comodatario debe restituir la cosa temporneamente, sin que pueda argir derecho de retencin alguno sobre ella a pretexto de lo que el comodante le deba, aunque sea por razn de expensas (art. 1.747). B) Deterioro y prdida de la cosa. Art. 1.746: el comodatario no responde de los deterioros que sobrevengan a la cosa prestada por el solo efecto del uso y sin culpa suya. Esto es, los desperfectos o menoscabos generados, sin culpa del comodatario, por el uso racional y adecuado de la cosa (que se hubieran producido tambin si la cosa hubiera sido usada por el comodante) no son imputables al comodatario. Con mayor razn, tampoco responder el comodatario en los casos en que el deterioro o la prdida de la cosa tenga lugar a consecuencia del acaecimiento del algn caso fortuito, salvo que se est frente a alguno de los supuestos en que la responsabilidad del comodatario se ve agravada por disponerlo as la ley de forma expresa. Tales supuestos son los siguientes: 1. Destinar la cosa a un uso distinto de aquel para que se prest (art. 1.744) o, en el caso de que dicha precisin del uso no se haya llevado a cabo, del que se deduzca de la propia naturaleza de la cosa objeto del contrato. 2. Conservar la cosa en su poder por ms tiempo del convenido (art. 1.744). 3. Que la cosa hubiere sido objeto de tasacin en el momento de la entrega, salvo que expresamente hubiera sido eximido el comodatario de responsabilidad.
Verdaderamente, el carcter unilateral del contrato imposibilita considerar de forma paralela las obligaciones del comodatario y del comodante. El comodante, como regla, una vez entregada la cosa para su uso gratuito por el comodatario, no queda obligado a nada o, al menos, no pesa sobre l obligacin alguna que pueda considerarse correspectiva de sendas facultades del comodatario. El art. 1.751 regula el abono de los gastos extraordinarios de conservacin, frente a la obligacin del comodatario de atender o sufragar los gastos ordinarios. Los gastos extraordinarios sern a cargo del comodante, siempre que el comodatario lo ponga en su conocimiento antes de hacerlos, salvo cuando fueren tan urgentes que no pueda esperarse el resultado del aviso sin peligro. Por su parte, el art. 1.752 se limita a establecer que el comodante que, conociendo los vicios de la cosa prestada, no los hubiere hecho saber al comodatario, responder a ste de los daos que por aquella causa hubiese sufrido.
El art. 1.742 establece que las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de ambos contrayentes (mejor, contratantes). Es obvio, pues, que la muerte o declaracin de fallecimiento de cualquiera de las partes no extingue el contrato, salvo en el caso de que el prstamo se haya hecho en contemplacin a la persona del comodatario, en cuyo caso los herederos de ste no tienen derecho a continuar en el uso de la cosa prestada.
hacerse en la moneda de curso legal; en el segundo, se atiende a la identidad de materia, pues el deudor debe una cantidad igual a la recibida y de la misma especie y calidad, aunque sufra alteracin en el precio.
Art. 1.129 CC: Perder el deudor todo derecho a utilizar el plazo: 1. Cuando, despus de contrada la obligacin, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda. 2. Cuando no otorgue al acreedor las garantas a que estuviese comprometido. 3. Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantas despus de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.
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perteneciente al depositario, sin que ello implique que sea exigible la titularidad dominical en el deponente o depositante. No obstante, algunos autores admiten la posibilidad de depsito de cosa propia pero que no se encuentra a disposicin del depositario (ej.: el arrendatario deposita la cosa en manos del propietario; prenda sin desplazamiento); incluso habra que admitir el supuesto de depsito judicial en el que el depositario es el propietario cuya titularidad es objeto de litigio. 3. El objeto del depsito ha de recaer sobre un bien mueble, corporal, incluidos los ttulos valores que puedan ser objeto de aprehensin para su custodia. No obstante, el llamado depsito judicial puede recaer tambin sobre los bienes inmuebles. De cuanto llevamos visto podemos inferir que el depsito es un contrato en virtud del cual una persona (depositante o deponente) entrega una cosa mueble a otra (depositario), para que sta la guarde y se la restituya cuando aqulla se la reclame. O tambin, podramos decir que existe el depsito cuando una persona se obliga a la guarda de una cosa cuya posesin no le corresponde, durante la vigencia de esta situacin, por ningn otro ttulo.
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recibir el depsito por redundar en su utilidad e incurra en mora. El depositario dispone de una gran libertad de actuacin para la guarda de la cosa, debiendo llevar a cabo todos los actos necesarios a tal efecto, si bien no existe un deber de administracin a su cargo, aunque s debe recoger y custodiar los frutos, productos y accesiones, pues debern ser objeto de restitucin con la cosa principal depositada. Salvo permiso expreso que debe probarse, el depositario no puede servirse de la cosa depositada ni de sus productos, frutos o accesiones, respondiendo en caso contrario de los daos y perjuicios. Art. 1.768.1: cuando el depositario tiene permiso para servirse o usar de la cosa depositada, el contrato pierde el concepto de depsito y se convierte en prstamo o comodato. Sin embargo, algunos autores entienden fundadamente que no debe desatenderse la finalidad principal del contrato, de tal forma que si es la custodia seguiremos estando ante un depsito; por otra parte, se indica, la existencia de un permiso de uso no supone la realidad efectiva de dicho uso o empleo. Si el depositante no se lo ha prohibido expresamente, el depositario podr encomendar la custodia de la cosa a persona sustituta (p. ej., entidad bancaria con la que aqul tiene un contrato de caja fuerte) si considera que, as, atiende mejor las obligaciones que le son propias. B) La obligacin de restitucin. La cosa depositada debe ser restituida al depositante, o a sus causahabientes, o a la persona que hubiere sido designada en el contrato (o adiectus solutionis causa), con todos sus frutos, productos y accesiones (art. 1.770.1). En el caso de que se trate de un depsito de dinero, el depositario ser deudor de los intereses (en principio legales, salvo pacto en contrario en el momento de celebracin del contrato) de las cantidades que haya aplicado a usos propios o de las que no haya restituido una vez extinguido el depsito y tras haber sido constituido en mora. Aunque el depositario no puede exigir al deponente que pruebe ser propietario de la cosa depositada, si llega a descubrir que la cosa ha sido hurtada y quin es su verdadero dueo, debe hacer saber a ste el depsito. Si el dueo, a pesar de esto, no reclama en el trmino de un mes, quedar libre de toda responsabilidad el depositario, devolviendo la cosa depositada a aquel de quien la recibi. En cualquier caso, debe devolver en principio la cosa al deponente, quien se encuentra asistido de la presuncin posesoria del art. 448 CC. La obligacin de entrega o restitucin se transmite a los herederos del depositario. No obstante, dado el carcter mueble de las cosas objeto de depsito y ante la eventualidad de que, actuando de buena fe e ignorando el carcter de cosa depositada, el heredero del depositario la enajene, el art 1.778 dulcifica el rgimen de responsabilidad inherente al depsito: slo est obligado (el heredero enajenante) a restituir el precio que hubiese recibido o a ceder sus acciones contra el comprador en el caso de que el precio no se le haya pagado. C) Momento temporal de la restitucin. La lgica hara concluir que la restitucin depender del plazo contractualmente establecido. Sin embargo, no es as en este caso: como seala el art. 1.775.1, la restitucin debe producirse cuando el deponente la reclame, sin necesidad de justa causa (esto es, libremente) y con independencia de plazo contractual alguno, puesto el depsito es un contrato establecido en favor del depositante (dicha regla, no obstante, se excepciona, en el prrafo siguiente, cuando judicialmente haya sido embargado el depsito en poder del depositario y cuando se haya notificado a ste la oposicin de un
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tercero a la restitucin o traslacin de la cosa depositada). Sin embargo, el art. 1.776 otorga al depositario, que tenga justos motivos para hacerlo, la posibilidad de proceder a la restitucin antes del trmino convenido o designado, legitimndolo incluso para proceder a la consignacin judicial del objeto del depsito en el caso de que el depositante se resista a aceptar la devolucin. D) El lugar de la restitucin. Art. 1.774: Cuando al hacerse el depsito se design lugar para la devolucin, el depositario debe llevar a l la cosa depositada; pero los gastos que ocasione la traslacin sern de cuenta del depositante. No habindose asignado lugar para la devolucin, deber sta hacerse en el que se halle la cosa depositada, aunque no sea el mismo en que se hizo el depsito, con tal que no haya intervenido malicia de parte del depositario. Los gastos de transporte corren a cargo del depositante (salvo mala fe del depositario en la traslacin de la cosa) en cuanto el depsito redunda en su propio beneficio. E) Prdida de la cosa y subrogacin real. Sern de aplicacin los arts. 1.182 a 1.186 CC, siendo especialmente relevante la presuncin de culpa del art. 1.183, pues en el depsito la cosa se encuentra en poder del deudor (depositario). El art. 1.777 contempla la prdida por fuerza mayor de la cosa depositada, estableciendo que si el depositario recibiere otra en su lugar, estar obligado a entregar sta al depositante. En el caso de que la reparacin obtenida por el depositario no consista en la recepcin de otra cosa, sino de su valor, debe concluirse que aqul est igualmente obligado a restituir al depositante el correspondiente montante de la indemnizacin.
6. EL DEPSITO IRREGULAR.
El depsito irregular es el contrato cuyo objeto consiste en una determinada cantidad de cosas fungibles (principalmente dinero) que pueden ser no slo utilizadas, sino incluso consumidas por el depositario. Dado que la fungibilidad del objeto dado en depsito admite y posibilita la adquisicin de la propiedad de la cosa dada en depsito por el depositario, ste no podr quedar vinculado a devolver la misma cosa, sino que la obligacin de restitucin se ha de considerar convertida en la obligacin de entregar al depositante una misma cantidad de cosas fungibles, su equivalente exacto, llamado tambin comnmente un tantundem. El supuesto prototpico del llamado depsito irregular viene representado por el depsito de dinero, pero ello no supone que todo depsito dinerario deba ser calificado como depsito irregular, sino slo aquel cuyo objeto pierde su individualidad. Por tanto, no sera un supuesto de depsito irregular el caso en el que una determinada cantidad de dinero se entrega en un sobre o cofre cerrado y sellado, pues entonces debe ser restituida en la misma forma. La admisibilidad del depsito irregular por el CC es sumamente discutible. Doctrinalmente se propugna que, para proceder a la calificacin de los supuestos contractuales referidos, debe atenderse bsicamente a la verdadera intencin de las partes, pues en numerosos casos al realizar un depsito de dinero el depositante persigue la disponibilidad del dinero en cualquier momento, sin que pase por su imaginacin en ningn caso conceder un prstamo. En contra, se puede argumentar que la finalidad principal del contrato de depsito (custodia o guarda de la cosa, en este caso, del dinero) desaparece, pues la cosa fungible ingresa en el patrimonio del depositario sin posibilidad de distinguirla. No obstante, es igualmente defendible entender que lo que sucede es que tal obligacin del depositario se transforma en la de administrar diligentemente su propio patrimonio, o la de tener siempre a disposicin del depositante una cantidad de cosas igual a la recibida. Mas, precisamente en funcin de la inexistencia de dicha disponibilidad en favor del depositante, la jurisprudencia ms reciente parece pronunciarse en favor de la calificacin como prstamo de las imposiciones o depsitos a plazo fijo. Similares problemas plantea la posible calificacin del ingreso de dinero en cuenta corriente bancaria como contrato de depsito, pues hoy da es considerado por doctrina y jurisprudencia como contrato autnomo e independiente.
7. EL DEPSITO NECESARIO.
Es una modalidad de depsito caracterizada por la existencia de una obligacin de custodia a causa de una situacin de hecho sobrevenida y, por consiguiente, nacida con independencia de la voluntad de las partes. Se distinguen, a tal efecto, tres tipos de
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depsito necesario: 1. Cuando el depsito se hace en cumplimiento de una obligacin legal. Se regir por las disposiciones de la ley que lo establezca y, en su defecto, por las del depsito voluntario. 2. Con ocasin de alguna calamidad como incendio, ruina, saqueo, naufragio u otras semejantes, rigindose igualmente por las normas del depsito voluntario. Tambin es denominado depsito miserable. 3. El que tiene lugar respecto de los efectos introducidos por los viajeros en las fondas y mesones (arts. 1.783 y 1.784). No deriva del contrato de hospedaje, ni de la posible existencia de un contrato tcito de depsito, sino que es un supuesto de responsabilidad legal a cargo del hotelero respecto de los efectos introducidos en el mbito de control del mismo, lo que incluye tambin la responsabilidad por los efectos que se encuentren en el garaje del hotel y otras dependencias anexas al mismo y que presten servicio al cliente. Asimismo, han de considerarse introducidas si se colocan en el coche o minipullman del hotel destinado a transportarlas al mismo. Igualmente es esencial que el viajero hubiere observado las prevenciones formuladas por el hotelero respecto del cuidado y vigilancia de los efectos. La responsabilidad del hotelero cesa: a) Cuando se trate de efectos introducidos por terceros, es decir, por quien no fuera un viajero (una visita, un cliente del restaurante del hotel...). b) Cuando no estemos ante un alojamiento de viajeros o de huspedes estables (ej.: la casa de un amigo). c) Al mediar culpa o negligencia del viajero. d) En los supuestos de robo a mano armada y fuerza mayor. e) Cuando el dao sea consecuencia de la actuacin de personas que escapan del control del hotelero (visitas...). f) Cuando medie pacto expreso de exclusin de responsabilidad. Existe un verdadero contrato de depsito cuando se entregan objetos para ser guardados en la caja del hotel.
que, paradigmticamente, ha sido siempre identificada con el depsito y no con el arrendamiento. En tal sentido, el propio art. 1 de la Ley 40/2002 subraya que el estacionamiento de vehculos se entiende realizado con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupacin, otorgando as la razn a quienes han defendido que la obligacin de guarda y custodia deba considerarse inherente al contrato de garaje. No parece necesario detenerse en desgranar el rgimen jurdico propio del nuevo contrato de aparcamiento, aunque nos referiremos a dos cuestiones: 1. Debemos detenernos en el perodo mnimo de aparcamiento. Todos los consumidores reclamamos que el periodo o tiempo de aparcamiento no tenga un mnimo tan alto como el generalmente impuesto de una hora y existen ya algunas resoluciones judiciales de Juzgados de Primera Instancia que as lo han estimado. En la misma lnea, el Instituto Nacional del Consumo y organismos homlogos de alcance autonmico estn llevando a cabo campaas de concienciacin colectiva acerca de la oportunidad de que el pago o cobro del aparcamiento se lleve a cabo por minutos. 2. La Ley 40/2002 no es de aplicacin a los estacionamientos en las denominadas zonas de estacionamiento regulado o en la va pblica, tanto si exigen el pago de tasas como si stas no se devengaren (art. 2 Ley 40/2002). Significa ello que debemos seguir tolerando los ciudadanos que algunos Ayuntamientos sigan imponiendo perodos mnimos de aparcamiento a su comodidad y conveniencia e incluso las monedas fragmentarias que pueden utilizarse y aquellas que no? La respuesta negativa se impone por aplicacin de las reglas generales, al menos aquellas relativas a las monedas que se encuentran en circulacin y que, por tanto, a todos nos incumben.
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El art. 1.790 CC dice que: Por el contrato aleatorio, una de las partes, o ambas recprocamente, se obligan a dar o hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado. Se trata de una definicin que goza de poca aceptacin en la doctrina, no solamente por contemplar esencialmente al juego y la apuesta (ignorando los dems supuestos contractuales), sino principalmente por la confusin que introduce entre los contratos aleatorios y los contratos sujetos a condicin. La diferencia entre ambas categoras es esencial, pues mientras la condicin afecta a la propia eficacia del contrato, los contratos aleatorios existen y son vlidos desde el momento de su celebracin, y la realizacin del alea considerada voluntariamente por las partes afecta slo al contenido de las obligaciones (prdida-ganancia) o la determinacin de cul de las partes es acreedor y deudor. As pues, el contrato aleatorio es un contrato puro y simple, suponiendo dicha alea una incidencia econmica en el contrato. Tres elementos bsicos identifica el profesor GUILARTE ZAPATERO en el contrato aleatorio: a) la indeterminacin inicial del resultado; b) la dependencia definitiva del mismo de circunstancias que lo hacen incierto, y c) la voluntariedad de los interesados al asumir ese riesgo. No obstante lo dicho y pese a las peculiaridades que presenta cada figura contractual, podemos sealar (adems de la aleatoriedad) los siguientes caracteres comunes de la figura genrica del contrato aleatorio: - Es un contrato bilateral, aunque puede devenir en contrato unilateral si, como indica el Profesor DEZ-PICAZO, la realizacin del elemento aleatorio supone el venir a menos alguna de las obligaciones. No obstante, no ser posible un contrato aleatorio originariamente unilateral, pues, segn STS, el riesgo de prdida o ganancia debe ser comn a ambos contratantes, pese al tenor literal del art. 1.790 (... una de las partes...). - Es un contrato oneroso, en el que las obligaciones de las partes son recprocas y sinalagmticas. Al carcter oneroso se puede oponer la admisin del carcter gratuito de la renta vitalicia (pero, como veremos, se trata de un supuesto de una donacin condicional). - Carcter consensual: anteriormente los contratos aleatorios eran expuestos como claros supuestos de contratos reales. No obstante, a partir de los aos sesenta aproximadamente, la doctrina comenz a cambiar de criterio.
Se trata tal vez del supuesto ms antiguo de contrato aleatorio, donde el azar decide no tanto la equivalencia, sino algo ms: quin ser deudor y acreedor, y, consiguientemente, la atribucin de los derechos y obligaciones a una y otra de las partes. La distincin entre juego y apuesta carece de trascendencia prctica dada la identidad de efectos establecida en el art. 1.799: Lo dispuesto en el artculo anterior respecto del juego es aplicable a las apuestas. Se consideran prohibidas las apuestas que tienen analoga con los juegos prohibidos. El juego es un mero hecho necesario, en cuanto productor del alea, para que surja el contrato de apuesta, que es lo que adquiere relevancia para el Derecho, de tal modo que es posible un contrato de apuesta sin la concurrencia del juego, recayendo el alea sobre la exactitud de una afirmacin, como, por ejemplo, apostar sobre quin ser el prximo Presidente de un club de ftbol o quin pis por vez primera la Luna. En cualquier caso, la apuesta no puede ser unilateral (de ser as, estaramos ante una donacin condicional). De este modo, podemos afirmar que el contrato de apuesta, adems de aleatorio, es bilateral, oneroso, consensual, sinalagmtico y no sujeto a forma alguna.
atencin a la relacin existente entre error y dolo, pues este ltimo consiste en la formacin culpable de un error en la otra parte, siendo origen y motivo de error. Minora de edad de quien voluntariamente pag. Entendemos que el precepto se refiere al menor de edad no emancipado. Quien estuviere inhabilitado para administrar sus bienes. En esta excepcin quedan comprendidos los incapacitados judicialmente teniendo presente la extensin y lmites contenidos en la sentencia judicial de incapacitacin. En la misma medida, los declarados prdigos.
B) Inexigibilidad del pago: El art. 1.798 CC contempla la falta de accin. Ello da lugar a una serie de consecuencias en relacin con otros contratos que guardan relacin de causalidad con el juego, como, por ejemplo, el afianzamiento de la cantidad debida no ser posible al no haber una obligacin principal vlida; el reconocimiento o promesa de pago de una deuda de juego sera ineficaz, no admisible por contraria al orden pblico; igualmente respecto del prstamo efectuado para seguir jugando o satisfacer la deuda, aunque si es realizado por tercero de buena fe, s tiene accin el prestamista para recuperarlo por ser su conducta autnoma desde el punto de vista jurdico. Especial relevancia adquiere la figura de la simulacin cuando la deuda del juego ilcito reviste otra forma contractual, en principio y aparentemente lcita, al efecto de evitar la inexigibilidad del pago de dicha deuda (p. ej.: Pedro ha perdido, frente a Gerardo, 100.000 ptas. jugando a los dados en un centro no autorizado, y Gerardo, para poder exigir el pago, redacta un contrato de prstamo por 100.000 ptas. importe de la deuda de juego en favor de Pedro, reclamando a continuacin a ste la suma, en concepto de devolucin de prstamo, y no como deuda de juego ilcito; igualmente podran haber empleado la figura del depsito siendo Pedro depositario y Gerardo depositante).
como objetivas (cantidad adeudada, naturaleza del juego), as como si se trata de un jugador habitual. STS, y tras la legalizacin del juego, entiende que no parece justificada la posibilidad de desestimacin de la demanda, resultando ms adecuada con la realidad de la nueva situacin la posibilidad, nica y en todo caso excepcional, de reducir la cuanta de la deuda.
vida se contempla. La nulidad se justifica por la ausencia del alea. Se excepta, lgicamente, el supuesto en que se contempla la vida no de una persona, sino de varias, salvo que las vidas de todas ellas fueran consideradas con carcter esencial. B) Enfermedad que llegue a causar la muerte de la persona cuya vida se contempla dentro de los veinte das posteriores a la fecha de celebracin del contrato. No se considera enfermedad el parto, ni el accidente, ni el suicidio (salvo que sea consecuencia de una enfermedad mental), ni la vejez. No se computa el da de constitucin de la renta vitalicia.
3.3. Sujetos.
Es fcil deducir que deben concurrir al menos dos sujetos en cuanto partes del contrato de renta vitalicia. No obstante, el art. 1.803 admite la concurrencia de hasta cuatro sujetos: adems de los constituyentes, un tercero cuya vida es considerada como alea, y el perceptor de la renta o beneficiario, que puede ser uno de los constituyentes, el tercero cuya vida se estima o un cuarto sujeto independiente de los anteriores (art. 1.803.2: Tambin puede constituirse a favor de aquella o aquellas personas sobre cuya vida se otorga o a favor de otra u otras personas distintas). Si el beneficiario no es parte contractual, es necesaria su aceptacin de conformidad. Puede ocurrir que se atienda a la vida de varios sujetos, e igualmente puede constituirse la renta en beneficio de una pluralidad de personas, simultnea (conjunta) o sucesivamente. Cuando la renta se establece conjuntamente en favor de varias personas y una de ellas fallece, surge el problema de la procedencia del acrecimiento, que no ser posible, en ausencia de pacto expreso, ms que cuando adems de designacin conjunta de los beneficiarios, exista atribucin de renta conjunta, y ello en aplicacin del principio concursu partes fiunt; si la designacin de beneficiarios es conjunta y existe atribucin cuantitativa individualizada de rentas para cada uno de ellos, a falta de pacto expreso, no proceder el acrecimiento, atribuyndose la renta correspondiente al premuerto a los herederos (STS). La posible extincin parcial por la muerte de uno de los acreedores slo tendr lugar si se dispuso expresamente. Cuando la renta se establece sucesivamente no se plantea tal problema y cada acreedor percibir la renta en el orden establecido.
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B) El derecho a la pensin o renta: a) La pensin No tiene que consistir necesariamente en una suma dineraria, pudiendo estribar tambin en la entrega de cualquier otro tipo de bienes muebles (por ejemplo, los frutos que produzcan los bienes entregados en concepto de capital: pero no debemos olvidar que la renta vitalicia entraa un riesgo o alea que en ningn caso puede consistir en la posibilidad de improductividad del fundo) o bien parte en dinero y parte en cosa mueble o inmueble. En cualquier caso es imprescindible que sea fija y, admitindose el juego de las clusulas de estabilizacin. b) La periodicidad de la renta No es necesario que el pago se efecte anualmente, pudiendo las partes estipular perodos distintos para la satisfaccin de la renta; incluso cabe la posibilidad de satisfacer la renta por plazos anticipados. En cualquier caso, deben distinguirse cada uno de los vencimientos (que prescriben a los cinco aos) del derecho a la percepcin de la renta del que proceden (que prescribe a los quince aos). c) Satisfaccin de la renta Art. 1.806: la renta correspondiente al ao en que muere el que la disfruta, se pagar en proporcin a los das en que hubiese vivido; si deba satisfacerse por plazos anticipados, se pagar el importe total del plazo que durante su vida hubiese empezado a correr. La referencia a la anualidad se establece por coherencia con el art. 1.802, siendo aplicable, en todo caso, el perodo que se hubiere estipulado (trimestre, mensualidad, semana). d) Incumplimiento y aseguramiento del pago de la renta Art. 1.805: la falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el reembolso del capital ni a volver a entrar en la posesin del predio enajenado; slo tendr derecho a reclamar judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras
constituyente de la renta establezca una prohibicin de embargo. No obstante, para que se produzca tal efecto es preciso, adems, constar expresamente en el momento de otorgamiento la ausencia de contraprestacin, de tal forma que no gozan de tal efecto las donaciones modales ni el llamado negotium mixtum cum donatione.
As pues, el alimentista o beneficiario no tiene por qu ser parte necesariamente en el momento de celebracin del contrato, aunque obviamente puede tambin serlo, como ocurre en todos aquellos supuestos en que acte en propio inters, transmitiendo o entregando los correspondientes bienes al alimentante u obligado a dar alimentos.
a) La existencia de un riesgo, es decir, la posibilidad de que ocurra un evento cualquiera que sea desfavorable para el asegurado. b) La transferencia del riesgo a otra persona: al asegurador. c) Dicha transferencia supone una distribucin del riesgo entre una colectividad de personas (restantes asegurados): la entidad aseguradora calcula aproximadamente la probabilidad de riesgo, que es afrontada (repercutida) por las aportaciones de las restantes personas aseguradas. d) Que la transferencia sea una operacin autnoma y no un efecto secundario de otro tipo de negocio. El elemento aleatorio consiste en la eventual y posible produccin o no de un evento daoso que afecte al inters contemplado en el contrato, el cual puede ser de naturaleza distinta e incluso alcance diferente dependiendo del tipo de seguro (seguro de daos, seguro de vida...). La incertidumbre que rodea al riesgo afecta tanto a la posibilidad de su realizacin como al momento de su produccin. La aleatoriedad del contrato no desaparece por el hecho de que las entidades aseguradoras hayan conseguido determinar casi exactamente el importe de los riesgos cubiertos a travs de las tablas actuariales. Las clusulas limitativas de los derechos de los asegurados debern ser especficamente aceptadas por escrito. Adems, el propio art. 3.2 LSC establece un deber de vigilancia por parte de la Administracin Pblica que, en caso de ser decretada la nulidad de alguna clusula de las condiciones generales por el TS, deber obligar a los aseguradores a modificar las clusulas idnticas contenidas en sus plizas (no ha sido derogado por la LCGC; sin embargo la nulidad de condiciones generales en modo alguno requiere sentencia del TS, por lo que el art. 3.2 carece de efecto normativo).
legitima al asegurador para resolver el contrato; el impago de cualquiera de las primas posteriores, desde el mismo da de su vencimiento, genera la suspensin de la cobertura del asegurador durante un mes, pudiendo quedar extinguido el contrato si el asegurador no reclama el cobro de la prima dentro de los seis meses siguientes. Las obligaciones ms importantes del asegurador son la de entrega de la documentacin al contratante y la obligacin de satisfacer la indemnizacin prevista en caso de siniestro o acaecimiento del evento daoso. La indemnizacin suele ser pecuniaria, pero bajo ciertas condiciones y consintindolo el asegurado, puede ser sustituida por la reparacin o la reposicin del objeto siniestrado. Transcurridos tres meses desde la produccin del siniestro, el impago de la indemnizacin puede generar un inters legal del 20%.
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TEMA 22 LA TRANSACCIN.
1. CONCEPTO Y CARACTERSTICAS. 1.1. Introduccin.
Art. 1.809: mediante el contrato de las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocacin de un pleito o ponen trmino al que haba comenzado. Estamos ante una modalidad contractual que desempea una clara funcin contemporizadora entre las partes en litigio, evitando precisamente que las disputas o discusiones existentes respecto de cualquier situacin jurdica (sea en su origen contractual o extracontractual) provoquen el nacimiento o la continuacin de un proceso judicial propiamente dicho. La transaccin consiste bsicamente en un arreglo o un acuerdo que pretende erradicar la intervencin jurisdiccional y el seguimiento de procesos judiciales que, muchas veces, se prolongan excesivamente en el tiempo, o la bsqueda de una solucin arbitral. La actividad transaccional es frecuentsimamente desempeada por los Abogados (sobre todo por los buenos Abogados, que no tienen necesidad alguna de incrementar los deseos de litigiosidad que muchas veces rezuma el orgullo herido de sus clientes), hasta el extremo de que los honorarios por transaccin tienen propia carta de naturaleza en las normas colegiales. La intervencin profesional de los Abogados no debe ocultar, sin embargo, que, en definitiva, son las propias partes interesadas quienes llegan a un pacto, convenio o acuerdo que dirime sus controversias. Dicho pacto, sin duda alguna, tiene carcter contractual.
concesiones, o, mejor, la concurrencia de un sacrificio para ambas partes (animus transigendi, susceptible de comprender la renuncia), puede recaer sobre el objeto mismo de la relacin jurdica controvertida (transaccin pura o simple; p. ej.: si las partes discuten si se deben 20.000 o 30.000 ptas., y se avienen entregando 25.000 ptas.) o bien dando o prometiendo alguna cosa ajena a la relacin jurdica discutida (transaccin mixta o compleja; p. ej.: la discusin sobre la exacta extensin de la finca transmitida queda dirimida con la entrega complementada de una calesa por parte del vendedor). No se exige la paridad en los sacrificios o concesiones de las partes, porque el mvil de la solucin del conflicto puede determinar desigualdad en las concesiones realizadas por las partes.
2. LA CAPACIDAD EN LA TRANSACCIN.
Art. 1.810: establece que para transigir sobre los bienes y derechos de los hijos bajo la patria potestad se aplicarn las mismas reglas que para enajenarlos. Por su parte, el art. 1.811 establece que el tutor no puede transigir sobre los derechos de la persona que tiene en guarda, sino en la forma prescrita en el presente Cdigo. Ambos preceptos deben ser ledos, respectivamente, a la luz de los arts 166 y 271 (y, por supuesto, teniendo presente el mbito de la incapacitacin expresamente determinada en la resolucin judicial que la declara, ex art. 210 CC), en los que se contempla la exigencia de autorizacin judicial para renunciar derechos o enajenar bienes inmuebles o bienes muebles valiosos pertenecientes a los menores sometidos a patria potestad o tutela, pues, como venimos considerando, la transaccin puede suponer la renuncia siquiera parcial de derechos. La ausencia de la autorizacin judicial exigida en los arts. 166 y 271 dar lugar a la nulidad radical de la transaccin El art. 1.812, referido a las personas jurdicas, establece que las corporaciones que tengan personalidad jurdica slo podrn transigir en la forma y con los requisitos que necesiten para enajenar sus bienes. Por lo que respecta a la transaccin efectuada por mandatario, el art. 1.713.2 exige mandato expreso, si bien la ausencia del mismo puede subsanarse posteriormente mediante la ratificacin.
3. OBJETO DE LA TRANSACCIN.
Se excluye de la transaccin las materias que afectan al orden pblico y al inters
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general, y que, por lo tanto, se encuentran fuera del mbito de disposicin de los particulares. Adems se requiere, como en cualquier otro contrato, que el objeto sea posible, lcito y determinado. La transaccin no comprende sino los objetos expresados determinadamente en ella. La renuncia general de derechos se entiende slo de los que tienen relacin con la disputa sobre que ha recado la transaccin, renuncia que no debe contrariar el inters o el orden pblico ni perjudicar a terceros. No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni sobre alimentos futuros. A) El estado civil de las personas: La prohibicin no se extiende a las consecuencias meramente patrimoniales derivadas del concreto estado civil, salvo que exista un nexo tan ntimo entre el contenido puramente patrimonial y el estado civil que la transaccin afecte a este ltimo, siquiera tangencialmente, debindose predicar en tal caso la nulidad de aqulla. B) Las cuestiones matrimoniales: A pesar del carcter absoluto de la prohibicin, y en coherencia con la anterior, ser posible la transaccin sobre los aspectos puramente patrimoniales derivados del matrimonio, como tambin sobre algunos aspectos puramente personales C) Los alimentos futuros: se refiere tanto a los alimentos futuros como a las pensiones no vencidas, pero la doctrina y jurisprudencia limitan la aplicacin del art. 1.814 a los alimentos futuros de naturaleza legal, esto es, los del art. 142. En la misma lnea de excluir de la transaccin las cuestiones de inters general y de orden pblico, dispone el art. 1.813 que se puede transigir sobre la accin civil proveniente de un delito; pero no por eso se extinguir la accin pblica para la imposicin de la pena legal.
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1.816 CC establece entre la transaccin y la sentencia, al preceptuar que la transaccin tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada.... De esta forma, la transaccin se limitara a esclarecer la inicial incertidumbre y fijar los trminos de la situacin jurdica en cuestin, sin llegar a crear una nueva y distinta respecto de la preexistente. Con ello, la transaccin no constituira una nueva fuente de la relacin jurdica, sino que el resultado del acuerdo transaccional cumplira una funcin meramente aclaratoria. No obstante lo apuntado, en la prctica es admisible tanto un efecto declarativo como traslativo de la transaccin, variando segn el caso contemplado.
5. EFECTOS DE LA TRANSACCIN.
La naturaleza contractual de la transaccin implica la necesidad de distinguir un doble orden de efectos: efectos inter partes, y posibles efectos de la transaccin para con los terceros. Juegan aqu las reglas generales, de forma tal que en principio la transaccin genera consecuencias entre las partes, por aplicacin del art. 1.257. En cambio, cualquier acuerdo transaccional es res inter alios acta para los terceros, salvo que stos sean causahabientes de una de las partes del contrato o se encuentren unidos con el transigente por lazos de solidaridad o a consecuencia de la naturaleza indivisible de la prestacin.
Parece que el carcter general del precepto contenido en el art. 1.124 y el carcter sinalagmtico de la transaccin deben abocar a la respuesta afirmativa: una vez establecidos los derechos y obligaciones de las partes a travs del contrato de transaccin seguir siendo posible accionar judicialmente ante el incumplimiento de la contraparte.
6. LA TRANSACCIN JUDICIAL.
El art. 1.816 es el nico precepto que se refiere a la llamada transaccin judicial, a los solos efectos de sealar que no proceder la va de apremio sino tratndose del cumplimiento de la transaccin judicial.
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7. CAUSAS DE TRANSACCIN
INEFICACIA
DEL
CONTRATO
DE
La transaccin, en cuanto contrato que es, queda sometida a las reglas generales en materia de ineficacia contractual. No obstante, el tipo de ineficacia al que la regulacin positiva de la transaccin dedica mayor detenimiento es a la anulabilidad, destinando a tal efecto los arts. 1.817 a 1.819, cuyo contenido requiere algunas aclaraciones complementarias.
pudiendo ser invocados por quien lo padece frente a la otra parte que se haya apartado por la transaccin de un pleito comenzado (art. 1.817.2). Adems de lo dicho, el CC contempla dos especialidades en materia de error de hecho: 1) Art. 1.817.1: La falsedad de documentos. Se exige necesariamente una relacin esencial con la controversia transigida, la ignorancia en quien alega la falsedad documental o la sentencia que la declara. No se admite la impugnacin de la transaccin por falsedad de documentos, cuando el objeto de la transaccin fuera la falsedad o no de los mismos (supuesto de error in caput controversum). 2) Art. 1.819: Ignorancia de la inexistencia de incertidumbre por haber recado sentencia firme. Si estando decidido un pleito por sentencia firme, se celebrare transaccin sobre l por ignorar la existencia de la sentencia firme alguna de las partes interesadas, podr sta pedir que se rescinda la transaccin. La ignorancia de una sentencia que pueda revocarse no es causa para atacar la transaccin.
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preferencia frente al posible conocimiento de ellos por los Tribunales de Justicia. Pudiera pensarse que, con ello, se trata de burlar los mecanismos de justicia estatal o resquebrajar la autoridad debida de los Tribunales de Justicia (sean nacionales o internacionales), mas en realidad el planteamiento es exactamente el contrario. La propia legislacin interna y los acuerdos internacionales son el punto de arranque y proyeccin de los mecanismos arbitrales como institucin alternativa al conocimiento jurisdiccional de los litigios.
2.4. Contenido.
Cul debe ser el contenido mnimo del convenio arbitral para considerarlo vlido y vinculante para las partes? De la Ley 36/1988 cabe extraer que se requieren: 1. Voluntad de las partes de someterse al arbitraje. 2. Determinacin de la relacin jurdica (sea contractual o extracontractual) de la que, en su caso, resulten las controversias o cuestiones litigiosas a resolver. Existiendo tales elementos, las partes han de entenderse sujetas al arbitraje, aunque no existan en el convenio normas ad hoc para la designacin de los rbitros o reglas relativas al procedimiento arbitral, pues si las partes no hubieren pactado nada sobre estos extremos podrn completarse, en cualquier momento, mediante la aplicacin de las reglas dispositivas establecidas al respecto en la propia Ley 60/2003: - El art. 15 en relacin con el nombramiento de los rbitros (y los siguientes para la aceptacin, recusacin, sustitucin y responsabilidad). - Los arts. 24 y ss. respecto de la sustanciacin del procedimiento arbitral.
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4. LOS RBITROS.
Han de ser personas naturales que se hallen en el pleno ejercicio de sus derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislacin a la que puedan estar sometidos en el ejercicio de su profesin (art. 13 Ley 2003). Como hemos visto antes, en caso de tratarse de arbitraje de Derecho es requisito complementario que los rbitros sean abogados en ejercicio. El colegio arbitral se encuentra compuesto por tres personas, designadas o propuestas una por cada una de las partes y la tercera por consenso o acuerdo de ambas. Sin embargo, la exigencia legal al respecto es nicamente que el nmero de rbitros debe ser impar; por tanto, cabe designar un rbitro nico o un colegio arbitral ms amplio que el anteriormente considerado. La Ley 60/2003 establece que a falta de acuerdo, se designar un solo rbitro (art. 12). Junto a la designacin directa por las partes del rbitro o de los rbitros, caben otros procedimientos de designacin, contemplados igualmente por la Ley. El art. 14 establece en efecto que las partes podrn encomendar la administracin del arbitraje y la designacin de rbitros a: a) Corporaciones de derecho pblico que puedan desempear funciones arbitrales, segn sus normas reguladoras, y en particular el Tribunal de Defensa de la Competencia. b) Asociaciones y entidades sin nimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales. En trminos generales, los rbitros una vez aceptado el cargo, dentro del plazo de quince das gozan de amplias facultades en relacin con el procedimiento arbitral y quedan nicamente obligados a cumplir fielmente su encargo (dictar el correspondiente laudo), incurriendo, si no lo hicieren, en responsabilidad por los daos y perjuicios que causen por mala fe, temeridad o dolo, pudiendo el perjudicado entablar accin directa contra la institucin a la que se haya encomendado el arbitraje. Salvo determinados arbitrajes, contemplados en leyes especiales (como, p. ej., en materia de consumidores), el arbitraje es por naturaleza retribuido. Por eso tanto los rbitros cuanto la institucin arbitral podrn exigir a las partes las provisiones de fondos que estimen necesarias para atender a los honorarios y gastos de los rbitros y a los que puedan producirse en la administracin del arbitraje.
costas del arbitraje (que incluirn los honorarios y gastos de los rbitros y, en su caso, los honorarios y gastos de los defensores o representantes de las partes, el coste del servicio prestado por la institucin administradora del arbitraje) y los dems gastos originados en el procedimiento arbitral. El laudo debe ser notificado a las partes mediante entrega a cada una de ellas de un ejemplar firmado por los rbitros, pudiendo tambin ser protocolizado notarialmente si as lo solicita y a su costa cualquiera de las partes. El plazo para adoptar el fallo arbitral, en principio, ser fijado por las propias partes que se someten a arbitraje y no son extraos en la prctica los supuestos en los que el plazo considerado es extraordinariamente breve, aunque cabe tambin (en litigios de extraordinaria complejidad) sealar plazos de una relativa extensin. Para el caso de que las partes no hayan sealado plazo alguno, la Ley fija con carcter supletorio el de seis meses, contados desde el da en que hubiera debido realizarse la contestacin a la demanda, pudiendo prorrogarlo los rbitros por un plazo no superior a dos meses mediante decisin motivada. En cualquier caso el plazo tiene carcter preclusivo, salvo que antes de haber expirado las partes concedieran a los rbitros una prrroga, y por tanto su transcurso sin haberse dictado el laudo determina la terminacin de las actuaciones arbitrales y el cese de los rbitros, si bien no afectar a la eficacia del convenio arbitral, que podr regenerar los efectos que le son propios con independencia de la responsabilidad en que hubieran podido incurrir los rbitros por incumplimiento de sus obligaciones dentro de plazo.
derechos. c) Que los rbitros han resuelto sobre cuestiones no sometidas a su decisin. d) Que la designacin de los rbitros o el procedimiento arbitral no se han ajustado al acuerdo entre las partes, salvo que dicho acuerdo fuera contrario a una norma imperativa de esta Ley, o, a falta de dicho acuerdo, que no se han ajustado a esta ley. e) Que los rbitros han resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitraje. f) Que el laudo es contrario al orden pblico. B) La revisin del laudo. Dada la identidad del laudo con la cosa juzgada, se otorga igualmente a las partes la posibilidad de entablar el recurso de revisin conforme a lo establecido en la legislacin procesal para las sentencias judiciales firmes.
ARBITRAJE
EN
LA
El nuevo clima poltico y cultural (y, sobre todo, el colapso de los tribunales de justicia) ha determinado la proliferacin de la institucin arbitral en numerosas disposiciones legislativas. Estas indicaciones no pretenden ser ms que un aviso para navegantes, pues resulta imposible desarrollar en profundidad en esta obra: - Particular importancia ha desplegado el arbitraje en la regulacin legal de los derechos de consumidores y usuarios, ya sea en la propia LCU ya en las Leyes autonmicas sobre la materia, as como en disposiciones de carcter especial. Desde la aprobacin de la LCU hasta hoy el arbitraje de consumo ha sido regulado en lo fundamental, y de manera sucesiva, por los RD 636/1993 y 321/2008. - El art. 38.2 de la Ley 16/1987, de ordenacin de los transportes terrestres (declarado inconstitucional, como sabemos) estableci que siempre que la cuanta de la controversia no exceda de 500.000 pesetas, las partes sometern al arbitraje de la Juntas cualquier conflicto que surja en relacin con el cumplimiento del contrato, salvo pacto expreso en contrario. - La Ley 19/1982, sobre la contratacin y productos agrarios prev tambin, sin pacto entre los interesados, el arbitraje del Ministerio de Agricultura respecto de los acuerdos interprofesionales y los acuerdos colectivos - El Real Decreto 1417/2006, de 1 de diciembre, por el que se establece el sistema
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arbitral para la resolucin de quejas y reclamaciones en materia de igualdad de oportunidades, no discriminacin y accesibilidad por razn de discapacidad. En relacin con su contenido normativo bsico, debemos subrayar un par de ideas: a) La norma reglamentaria parte de la base de la voluntariedad del sistema y por ello prev que las personas, fsicas o jurdicas, de carcter privado que importen, produzcan, suministren o faciliten entornos, productos, bienes y servicios a las personas con discapacidad podrn efectuar oferta pblica de sometimiento al sistema arbitral de igualdad de oportunidades, no discriminacin y accesibilidad universal. b) El mbito objetivo de aplicacin del Real Decreto se circunscribe fundamentalmente a las quejas y reclamaciones que surjan en materia de igualdad de oportunidades, no discriminacin y accesibilidad universal de las personas con discapacidad y, en particular, a las controversias relacionadas con alguna de las siguientes materias: telecomunicaciones y sociedad de la informacin; espacios pblicos urbanizados, infraestructuras y edificacin; transportes; bienes muebles e inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, comercializados directamente a los consumidores como destinatarios finales, que las personas fsicas o jurdicas, individuales o colectivas, profesionales o titulares de establecimientos pblicos o privados, fijos o ambulantes, produzcan, faciliten, suministren o expidan, en rgimen de Derecho privado; y relaciones con las Administraciones pblicas en el mbito del Derecho privado.
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TEMA 24 LA FIANZA.
1. EL CONTRATO DE FIANZA. 1.1. Ideas generales: fianza subsidiaria y fianza solidaria.
La fianza consiste en una garanta de carcter personal, tendente a asegurar la satisfaccin del acreedor de un derecho de crdito, previniendo el riesgo de insolvencia, total o parcial, del deudor, es decir, de que ste no pueda cumplir la obligacin que le incumbe. Tal aseguramiento tiene lugar mediante la posibilidad de acudir a otro patrimonio para la efectividad de la obligacin: el patrimonio del fiador. La fianza es la garanta personal que se constituye al asumir un tercero el compromiso de responder del cumplimiento de una obligacin si no la cumple el deudor principal, extendiendo la responsabilidad a su propio patrimonio. En tal sentido, expresa el art. 1.822.1 CC que por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo ste. Se deduce fcilmente que, en principio, la fianza tiene carcter subsidiario: el fiador slo habr de afrontar el pago de la obligacin afianzada en caso de que el deudor no haya hecho frente a ella. El fiador, se dice, goza del beneficio de excusin, en cuanto el acreedor deber perseguir los bienes propios del deudor principal antes de proceder contra el fiador. Sin embargo, no desconoce el propio Cdigo la posibilidad de que deudor principal y fiador queden obligados al pago de la obligacin asegurada en un mismo plano, de forma solidaria. En tal caso, el acreedor, llegado el momento de cobro de la deuda, puede reclamarla a cualquiera de ellos (deudor y fiador) o al fiador directamente (p. ej., por saber que la solvencia de ste supera con mucho la del propio deudor). En este caso se habla de fianza solidaria. En la prctica, es ms abundante la fianza solidaria que la subsidiaria, en cuanto la primera de ambas modalidades garantiza de forma ms completa y precisa los derechos del acreedor.
una deuda futura, cuyo importe no sea an conocido (no se podr reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea lquida). Las obligaciones anulables, mientras no hayan sido objeto de impugnacin, pueden servir igualmente de base para la constitucin de la fianza. El contrato de fianza, propiamente considerado, en cuanto vincula slo a fiador y acreedor, no es particularmente significativo en relacin con las consecuencias de la relacin triangular existente entre deudor principal, fiador y acreedor. Por ello, para referirse en su conjunto al entramado de posibles relaciones entre los sujetos apenas indicados, doctrinalmente suele hablarse ms de relacin de fianza o, a secas, de la fianza, que de contrato de fianza.
Atendiendo a su origen, la fianza puede ser convencional, legal y judicial. Es convencional cuando surge de un contrato de fianza convenido espontneamente entre fiador y acreedor o exigido (en trminos reales) al deudor por el acreedor, quien celebrar finalmente el oportuno contrato con el fiador designado. Es legal o judicial cuando, por disposicin de la ley o del Juez, una persona ha de garantizar el cumplimiento de una determinada obligacin mediante la intervencin de un fiador. La disposicin legal o la providencia judicial que establezca la necesidad de afianzar o garantizar el cumplimiento de una determinada obligacin no genera por s misma relacin de fianza alguna, que slo nacer cuando otra persona (distinta a la obligada legal o judicialmente) asuma la posicin de fiador. En muchos casos, aunque en el lenguaje legislativo o en el forense se utilice el trmino fianza, realmente no se trata del aseguramiento de una obligacin por persona distinta al obligado, sino de entrega de ciertas cantidades de dinero en funcin de garanta que, en general, desempean el papel de garanta pignoraticia (as, la llamada fianza arrendaticia; la fianza depositada para conseguir la libertad provisional en procesos penales; etc.).
de la deuda aunque sta no generase intereses en favor del acreedor. B) La subrogacin legal. El fiador se convierte en acreedor del deudor, facultad que le concede el art. 1.839.1 con respecto a los derechos que tuviera el acreedor satisfecho para el cobro del crdito afianzado, y que le permite utilizar al fiador solvens, como subrogado, todas las garantas o derechos accesorios que correspondan al acreedor, para lograr lo que realmente satisfizo o pag por el deudor. En este caso, en efecto, la subrogacin del fiador solvens no alcanza al importe nominal del crdito, por disponer expresamente el art 1.839.2 que si (el fiador) ha transigido con el acreedor, no puede pedir al deudor ms de lo que realmente haya pagado.
obligacin mancomunada (sea originariamente, sea por haberse producido el cumplimiento de la obligacin solidaria que recaa sobre todos y cada uno de los fiadores). Si alguno de los fiadores que no ha realizado el pago fuera insolvente, dispone el art. 1.844.2 que la parte de ste recaer sobre todos en la misma proporcin, es decir, en lo que proporcionalmente le corresponda satisfacer. Los dems cofiadores, a los que se reclama su parte en la satisfaccin del crdito, se encuentran respecto al cofiador que pag en la misma posicin que el deudor principal frente al fiador que reclama el pago que realiz y, por tanto, podrn oponerle al cofiador que pag las mismas excepciones que hubieran podido oponer al acreedor.
7. LA FIANZA SOLIDARIA.
Hay un precepto en el Cdigo, relativo a la fianza solidaria, que cuestiona (o pudiera cuestionar) la propia autonoma de la figura y, por tanto, requiere dejar sentadas conclusiones al respecto que eviten equvocos de perniciosas consecuencias. Establece el art. 1.822.2 que si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observar lo dispuesto en la seccin cuarta, captulo 3, ttulo 1, de este libro. Dicha seccin comprende los arts. 1.137 a 1.148, ambos inclusive, y lleva por rbrica De las obligaciones mancomunadas y de las solidarias, con lo que se plantea el problema interpretativo de determinar si realmente el legislador del CC consider que la fianza solidaria es, sencillamente, una subespecie de las obligaciones solidarias (cuya normativa debera ser de directa aplicacin); o si, en cambio, la fianza solidaria es ante y sobre todo una subespecie o tipo de fianza que presupone la aplicacin primera y principal de las reglas sobre la fianza, complementada iuxta modum con la reglas propias de las obligaciones solidarias. Obviamente la aplicacin preferente de uno u otro conjunto normativo arroja consecuencias prcticas de importancia. Doctrinalmente, suele afirmarse que hasta el momento del pago son aplicables las reglas sobre las obligaciones solidarias para fundamentar la posible reclamacin del acreedor al fiador en el art. 1.144, mientras que una vez que el fiador ha atendido el pago deberan aplicarse las reglas propias de la fianza. Empero, la facultad de eleccin que tiene el acreedor para dirigirse indistintamente contra el deudor principal o contra (cualquiera de los) el fiador(es) solidario(s) puede fundamentarse directamente en el art. 1.831.2, que reclama nicamente el entorno conceptual de la solidaridad y no la normativa concreta sobre ella que, en todo caso, sera de aplicacin subsidiaria o complementaria. Por ello, debe primar la aplicacin con carcter general de las reglas propias de la fianza
resultar perjudicado ni gravado ms que a aquello a que se comprometi, y as: 1. La prrroga concedida al deudor por el acreedor sin consentimiento del fiador extingue la fianza, pues se podra producir insolvencia del deudor en ese tiempo prorrogado. 2. Los fiadores, aunque sean solidarios, quedan libres de su obligacin siempre que, por algn hecho del acreedor, no queden subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo.
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