1892- TITULO Y MODO SUFICIENTES - (primer párrafo) La

adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho

real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

La denominada teoría del título y modo, es de origen

romano.

Es el sistema que se conoce como de la doble causa:

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la causa fuente de la adquisición que se identifica con el
título y la causa eficiente que es la tradición.

En el régimen actual, devenido del Código de Vélez, conviven dos

realidades: el derecho real adquirido extrarregistralmente por el
sistema de título y modo suficientes y aquel registrado y por lo
tanto oponible a terceros. Efecto de la registración
1882 (segundo párrafo)Se entiende por título suficiente
el acto jurídico revestido de las formas establecidas por
la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real. Escritura pública,
(forma solemne )
ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura
pública:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o

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extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los
casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución
judicial o administrativa;

Título suficiente: El título es el acto jurídico que reúne los

requisitos de fondo y de forma para transmitir el derecho real de
que se trate. Es importante destacar que el título no se refiere
sólo a la forma, es decir al documento portante del acto jurídico,
sino al acto en sí mismo.
El título, así concebido, debe emanar del titular del
derecho real que se transmite, que a su vez tenga la
capacidad suficiente para ello, según surge del
penúltimo párrafo del artículo bajo análisis.
Ello por cuanto nadie puede transmitir un derecho del
que no es titular, o en mayor extensión de la que le
corresponde. (Nemo plus iuris)

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ARTICULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir
a otro un derecho mejor o más extenso que el que
tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas.
Como consecuencia de este mismo principio un condómino,
cuyo derecho consiste en una cuota parte del cincuenta por
ciento, no puede vender la totalidad del inmueble si no concurre
la voluntad de los restantes comuneros.
1882 ( tercer párrafo) La tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesión.

(cuarto párrafo) La inscripción registral es modo

suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo

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del derecho así lo requiera.

Modo suficiente: El modo suficiente es aquel que,

unido al título suficiente —antes explicado— hace
adquirir no sólo el dominio sino también aquellos
derechos reales que se ejercen por la posesión.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o
transmisión de derechos reales constituidos de conformidad
a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la

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posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la

registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes

participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.
La tradición traslativa de dominio es el acto jurídico
bilateral mediante el cual el tradens desplaza idealmente
el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo
recibe de conformidad. También en este acto se requiere
capacidad y legitimación en ambas partes.

Si no existiera el título

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suficiente para transmitir el
dominio, la tradición podrá
hacer adquirir sólo la posesión
pero no el derecho real. Es ésta
la situación que se presenta
cuando, celebrado un boleto
de compraventa.
El legislador ubicó el ar­tícu­lo
1170 CCCN en el libro tercero,
de los “Derechos personales”,
título IV “Contratos en
particular”, y específicamente
en el capítulo que refiere al
contrato de compraventa. La
sección 8ª de este capítulo
corresponde al boleto de

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compraventa. El instituto no
aparece entre las normas que
regulan las formas sino en una
sección de las que regulan el
contrato de compraventa. Esta
ubicación exhibe una posición
de los redactores, tipificándolo
claramente como un contrato
de compraventa con efectos
determinados.
Otras normas a considerar del CCCN son:

El ar­tícu­lo 285: “Forma impuesta. El acto que no se otorga en

la forma exigida por la ley no queda concluido como tal
mientras no se haya otorgado el instrumento previsto…”.

El ar­tícu­lo 1018: “El otorgamiento pendiente de un

instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el

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futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de
nulidad.”

Los ar­tícu­los 773 a 778, que regulan las obligaciones de

hacer. El ar­tícu­lo 777 dice textualmente: “Ejecución forzada.
El incumplimiento imputable de la prestación le da derecho al
acreedor a: a) exigir el cumplimiento específico; b) hacerlo
cumplir por terceros a costa del deudor; c) reclamar los
daños y perjuicios”.
Los efectos del boleto de compraventa en el ar­tícu­lo
1170 del Código Civil y Comercial frente a los terceros.
Prioridad excluyente o privilegio .

ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del

comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la

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posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTICULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el
concurso o quiebra. Los boletos de compraventa
de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor
de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el veinticinco por ciento
del precio. El juez debe disponer que se otorgue

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la respectiva escritura pública. El comprador
puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestación a cargo
del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo de precio.
Hasta la próxima