La escritura pública es la formalidad exigida por la ley cuando se trata de adquisiciones o

transmisiones de derechos reales que recaen sobre inmuebles. Es un acto jurídico.

El testamento es acto jurídico también.

Para aplicar la teoría de la doble causa, tiene un ámbito de aplicación determinado, es para
actos entre vivos, por lo que el testamento no aplica en este caso porque es mortis causa.

El título suficiente, el acto jurídico es bilateral, es otorgado por un disponente que tenia que
ser capaz y legitimado.

Requisitos del título suficiente.

1) De forma.

Varían dependiendo de la naturaleza del objeto, escritura pública, en el caso de inmuebles, y

para el caso de cosas muebles.

2) De fondo.

Hace alusión a la capacidad y a la legitimación de transmitancia.

La capacidad es una aptitud de adquirir derechos y contraer obligaciones.

La diferencia con la legitimación es el quantum, la cantidad de derecho suficiente para poder

disponer del objeto. Ej., una persona de dos años puede ser titular de un derecho real de
dominio, pero está sujeto a condición resolutoria. Es titular del derecho, pero no lo va a poder
ejercer hasta que cumpla la mayoría de edad. No tiene la capacidad de ejercer. Tiene
legitimación, pero no capacidad.

Condición suspensiva = No tiene el derecho hasta que se cumpla el hecho futuro incierto.

Condición resolutoria = El dominio es revocable. La persona tiene el derecho, pero se termina

cuando se cumple el hecho.

Dominio = Un sujeto que es el único titular del objeto.

Condominio = Pluralidad de sujetos. El porcentaje de titularidad del inmueble es mitad y

mitad. Esto se llama partes indivisas.

Si alguno quiere transmitir a titulo oneroso su parte indivisa, no es necesario que esa persona
le pida permiso a la otra, porque lo que está estrictamente en su patrimonio es el 50% indiviso.

Si una persona sin legitimación, ej., el condómino quiere vender la totalidad del inmueble sin
permiso del otro condómino, le vende a otra persona de buena fe que agotó todas las
diligencias para conocer quien era el vendedor, firmó la escritura. No podemos considerar que
él tiene título suficiente. Lo que tiene es titulo insuficiente, y esto se llama justo título (Art.
1902). Lo que está fallando son los requisitos de fondo.

ARTICULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el
que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión (título
suficiente), revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o
no está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido

conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la

documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

El boleto de compraventa y el contrato de compraventa tienen una doctrina dividida respecto

de si son lo mismo o no.

La postura tradicional formalista dice que no lo son porque el boleto de compraventa es un

instrumento privado, es un contrato, pero no tiene las formalidades exigidas por la ley. Pero
para hacer nacer las obligaciones del contrato de compraventa, esto es, entregar la cosa y el
precio, y a los efectos de hacer nacer eso, no necesito la escritura pública, necesito la forma
para transmitir el derecho real, no para hacer nacer derechos personales. La forma es
necesaria para hacer nacer las obligaciones.

Pero otra corriente dice que el boleto de compraventa es el contrato de compraventa, ya con
el boleto podemos exigir la entrega de la cosa y el precio, y la forma es sólo para el ámbito de
los derechos reales. La obligación ya nace, la forma es una cuestión para la transmisión de
derechos reales. No se necesita la forma para hacer nacer las obligaciones.

Muchos entendían que el boleto de compraventa asimilable al justo título, para utilizar o no la
prescripción breve. La persona que tiene el boleto de compraventa no es titular de ningún
derecho real porque no hay titulo suficiente. No se está cumpliendo con la teoría de la doble
causa, es decir, título y modo suficiente, ambas son necesarias para transmitir un derecho real
de dominio. Aunque te hayan entregado la cosa, esto es, la tradición, la persona no es titular
del inmueble o mueble. Tiene posesión y un derecho personal para la escrituración para poder
tener el titulo suficiente.

Si una persona para poder tener ese derecho real, necesita acudir a la prescripción adquisitiva,
pero tiene que esperar 20 años, en cambio, al tener el boleto de compraventa y ese boleto es
justo título, acorta el plazo, porque va a utilizar la prescripción breve, que son 10 años.

El art. 1902 dice que la forma tiene que estar cumplida, por lo que no puede el boleto de
compraventa no puede ser justo título porque no tiene ese requisito de forma. Si cumple con
ese requisito no es un boleto de compraventa sino un contrato de compraventa.

Hay títulos que son suficientes y hay títulos que son insuficientes.

El título suficiente tiene que ser de forma y de fondo. Si carece del requisito de fondo, se
habla de un titulo insuficiente, que es el justo título.

Hay una sola prescripción adquisitiva, que es la larga de 20 años, por lo que la prescripción
breve no sería adquisitiva, porque tiene el derecho real pero no tiene el justo título, esto se
llama derecho real putativo, el cual no es un derecho real verdadero. El derecho real es
absoluto, erga omnes, es oponible frente a todos. Cuando alguien tiene un derecho real
putativo, su oponibilidad, es decir, si se lo puede hacer valer al prójimo, es limitado, no
absoluto, al verdadero titular del derecho real. El que tiene un derecho real putativo se lo
puede hacer valer a todos menos al verdadero propietario.
Esto se puede aplicar al ejemplo del condómino, que con un poder apócrifo que le daba la
autorización para vender. Este es un derecho real putativo que emerge de un justo título. Éste
puede hacer valer su derecho real putativo frente a todos excepto a una única persona, el
verdadero propietario.

ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales
o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona
que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser
reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha

realizado sin intervención del titular del derecho.

La prescripción breve es consolidadora de los derechos. No es adquisitiva. Es para extender la

oponibilidad.

Nota al articulo 3991 del Código de Vélez.

Modo suficiente.

Hay veces que se puede excepcionar el modo suficiente y, sin embargo, decir que se aplicó la
teoría. Se va a considerar ficcionalmente que hubo un modo suficiente. Esto se llama traditio
brevi manu, esto es lo que excepcionalmente, lo que se tiene por ya cumplido. Si una persona
tenía el contacto físico con el objeto, por ej., un locatario, ese contacto físico era de tenencia,
mientras existía el contrato de locación, pero después que se firmó el título suficiente, es decir,
cuando le compró al locador el inmueble, ese contacto físico es de posesión, porque tiene la
titularidad del derecho real. Subir de tenedor a poseedor (traditio brevi manu) y excepciona el
modo suficiente que se entiende por cumplido. No es necesario realizar nuevamente la
tradición.

El tenedor reconoce la titularidad del derecho real superior en otro y son representantes del
poseedor. Constituto posesorio. Cuando el tenedor actúa en representación del poseedor.

También se lo conoce como traditio brevi manu a aquel tenedor que deja de representar una
posesión original y comienza a representar otra. Art. 1892 tercer párrafo.

ARTICULO 1892.- La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir

derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a
su nombre (traditio, cuando de tenedor pasó a poseedor), o cuando el que la poseía a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro (traditio). Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose
en poseedor a nombre del adquirente (Constituto posesorio).

El titular del derecho real del dominio.

ARTICULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de
la tradición, excepto disposición legal en contrario.
Se tiene que cumplir la teoría de la doble causa, la teoría del título y del modo suficiente. La
tradición posesoria como causa de adquisición de derechos reales. Pagar o no pagar es algo de
obligaciones, no de derechos reales. Si por ej., una persona vende el teléfono a otra y esa
persona se llevó el teléfono y acodó con el acreedor pagarle más tarde, se transmitió el
derecho real y le quedó una acción por incumplimiento contractual.

Relaciones de poder.

Un derecho real es un derecho individual, de carácter patrimonial, y su objeto son los bienes.

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal; Derechos reales que recaen

sobre objeto propio o parcialmente propio

d) los conjuntos inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;

f) el cementerio privado;

g) la superficie; Es inclusivo, a veces recae sobre objeto propio

bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb y a veces sobre objeto ajeno
h) el usufructo; (es de disfrute del objeto ajeno)

i) el uso; (es de disfrute)

j) la habitación; (es de disfrute)

k) la servidumbre; (es de disfrute) Derechos reales que recaen sobre

bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb objeto ajeno
l) la hipoteca; (es de garantía, para garantizar obligaciones)

m) la anticresis; (es de garantía)

n) la prenda. (es de garantía)

El orden no es aleatorio.

ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

Todos estos son derechos reales, confieren poderes jurídicos distintos. No son relaciones de
poder. Relación de poder básico son:

1) Posesión.
 2) Tenencia.
3) Servidores de posesión.

Los poderes que confieren los derechos reales no son iguales a los poderes que configuran la
posesión, la tenencia, y los servidores de la posesión.

Si una persona es titular de un dominio de un teléfono, se puede disponer jurídicamente de la

cosa. Poderes de derecho, lo que puede hacer.

En cambio, cuando se habla de relaciones de poder, no es que se puede hacer con el objeto,
sino si se tiene contacto físico con el objeto. Son poderes no de derecho sino, de hecho,
posesión, la tenencia, y los servidores de la posesión.

Posesión ≠ dominio.

Los derechos reales no sirven si no se tiene la posibilidad de tener el contacto físico con los
objetos. De ahí que la posesión sea la forma en que se ejercen la mayoría de los derechos
reales.

Tengo un inmueble, el derecho real del dominio, pero puedo ocuparlo estando en contacto
físico con el mismo.

No hay derechos reales que se ejerzan por la tenencia. Por la tenencia se ejercen los derechos
personajes, ej., la locación, el comodato, porque los tenedores son representantes de los
poseedores, son aquellos que reconocen la titularidad del derecho real en otro.

Estos hechos son acontecimientos que producen consecuencias jurídicas (hechos jurídicos).
Esa es la naturaleza jurídica de la posesión, la tenencia, y los servidores de la posesión.

Para algunos la posesión y la tenencia eran derechos y para otros eran hechos.

La doctrina está asentada en que son hechos del los cuales se producen consecuencias
jurídicas.

Ejercer actos posesorios sobre el objeto es temer contacto físico sobre el objeto.

Tengo la posesión, aunque no tenga el derecho real porque me comporto como si tuviera la
titularidad del derecho real. Es simplemente poseedor ilegitimo.

El usucapiente también es poseedor ilegítimo. Tiene la posesión, pero no la titularidad del

derecho real. Luego de 20 años, el derecho le otorga el dominio sobre el inmueble, le da el
derecho real, transformando esa posesión ilegitima en legitima.

Del hecho posesorio, de las circunstancias fácticas del contacto físico se derivó una
consecuencia jurídica, que es la titularidad del derecho real de dominio.

Defensas de las relaciones de poder, son consecuencias jurídicas que se derivan del hecho
posesorio. O de las relaciones de poder.

Para distinguir la posesión de la tenencia es necesario tener en cuenta sus elementos.

P = Posesión.

T = Tenencia.
Ca = Corpus.

a = Animus.

A = Animus domini.

Corpus, el contacto físico con la cosa.

Primera proyección del corpus, que es el contacto físico con la cosa.

Segunda proyección del corpus es la posibilidad de tener el contacto físico con la cosa.

Tercera proyección del corpus, cuando la cosa ya ingresó al ámbito de la custodia del
adquiriente. Cuando entró a tu domicilio, ya tenés la posibilidad física de mantener el
contacto.

ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa,
ésta debe establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años;

b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella
ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.

La ley entiende que, a partir de los 10 años, se tiene animus, porque se tiene discernimiento a
partir de los 10 años. Razón por la cual para que haya corpus y animus, y que produzca
consecuencias jurídicas, como posesión y tenencia, hay que tener arriba de 10 años.

Para que haya corpus posesorio se necesita el contacto físico y el querer el contacto físico
(animus). Si no se quiere el contacto físico, si solo hay corpus, no se produce ninguna
consecuencia jurídica, y la doctrina llama a esto yuxta posición local (Corpus y Animus). Para
que el corpus produzca consecuencias jurídicas tiene que ser un contacto físico querido.