Dr.

César Augusto Chambergo Chanamé

 SESIÓN 7

EL TÍTULO DE CRÉDITO
HIPOTECARIO NEGOCIABLE
NOCIONES PRELIMINARES SOBRE EL
TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
¿Cuál es la definición de título, crédito, e
hipoteca, dentro del ámbito jurídico?

¿Cómo se constituye una hipoteca común,

dentro del ámbito jurídico?
Título Crédito
• Documento que • Cantidad de dinero
acredita un derecho, que se presta de una
en especial un entidad bancaria o
derecho de financiera a cambio
propiedad sobre de garantizar su
cierta cosa. devolución y de
pagar un precio por
disfrutarlo.
Hipoteca
• Derecho de
propiedad sobre un
inmueble que su
dueño da a otra
persona, a un banco
o a una sociedad,
para asegurar o
avalar una deuda
que ha contraído
con ellos.
 Hipoteca común
Propietaria Dinero

Notario

Bien

Deudor
P. Natural
Escritura
Persona Hipoteca Pública

P. Jurídica
 DEFINICIÓN DE TÍTULO DE CRÉDITO
HIPOTECARIO NEGOCIABLE, Y PARTES
QUE INTERVIENEN
¿Cuál es la definición de título de crédito hipotecario
negociable, dentro del ámbito doctrinario?

¿Quiénes son las partes intervinientes en

el título de crédito hipotecario negociable?
Definición
TCHN
El título de crédito hipotecario negociable es el título valor por el cual en el
derecho peruano se hipoteca un bien inmueble registrado o registrable, y se
lo puede transmitir los derechos del acreedor, a efecto de que puedan ser
cedidos a favor de otro sujeto de derecho.
Por ejemplo cuando una entidad financiera que puede ser el banco
continental o el banco de crédito, u otra otorga un crédito con garantía
hipotecaria, es decir, con una hipoteca de garantía: El crédito y la garantía
se pueden endosar a favor de un tercero de tal forma que el mercado de
hipotecas y de créditos se hace o convierte en más ágil.
 Partes Intervinientes

3. El tenedor o sucesivo
2. El primer beneficiario,
1. Propietario del bien, y a tenedor que reciben el título
quien recibe la garantía
cuya orden de quien se emite mediante endoso y se
hipotecaria, puede ser el
el TCHN constituyen en acreedores
mismo hipotecario
hipotecarios
 ANTECEDENTES NORMATIVOS Y
NATURALEZA JURÍDICA DEL TÍTULO
DE CRÉDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
¿Cuáles son los antecedentes normativos del título
de crédito hipotecario negociable, en el Perú?

¿Cuál es la naturaleza jurídica del título de crédito

hipotecario negociable, según la doctrina?
 Antecedentes:

La Ley del Sistema Finaciero

N°26702 de diciembre de el Código Civil de 1936
regulaba la hipoteca El Código Civil de 1984, Decreto Legislativo Nº 861 La nueva Ley de Títulos
1996, introdujo el TCHN,
voluntaria y la hipoteca simplifico la norma relativa a de fecha 22 de octubre de Valores Nº 27287 que les
como un título valor a la
legal, y en el tratamiento de la hipoteca de cedulas y 1996, que autorizó la reconoce el carácter de
orden y negociable por
la primera incluyó a la omitió toda regulación inscripción de un valor o un Título Valor, con todas las
endoso, emitido por el
hipoteca para garantizar referente a la emisión de los programa de emisión de consecuencias jurídicas que
registro público donde se
títulos transmisibles por bonos hipotecarios. valores en la CONASEV. ello produce.
encuentra inscrito el bien
inmueble endoso o al portador
 u r íd i c a La primera regulación sobre dicho

raleza J
valor mobiliario la encontramos en

N at u
el Art. 239° de la Ley 2670, la cual
la consideraba a dicho valor
mobiliario como una garantía al
servicio de las empresas del sistema
financiero

El TCHN a diferencia del warrant Posteriormente, dicha norma fue

fue concebido desde un inicio derogada por al actual Ley de
como título valor a la orden, tanto Títulos Valores; pero,
que el warrant recién adquirido adicionalmente el TCHN
dicha naturaleza jurídica años empleado para respaldar
después de haber sido creado operaciones del sistema financiero
CARACTERÍSTICAS Y EMISIÓN DEL
TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
¿Cuáles son las características del título de crédito
hipotecario negociable, según la doctrina?

¿Cómo se lleva a cabo la emisión del título de

crédito hipotecario negociable, en el Perú?
 Características
Entre las principales características del TCHN como título de crédito podemos señalar las siguientes:

-Es un título valor emitido a la orden, por ello circula por endoso.

-Es un título representativo de un derecho crediticio y de una garantía real.

-El emisor de TCHN es la Superintendencia de Registros Públicos u oficina registral donde se encuentre
inscrito el bien objeto de hipoteca.

-La garantía hipotecaria puede ser ejecutada en forma judicial o extrajudicial, mediante venta directa por la
persona que se designe el efecto (una entidad del sistema financiero).
-Si el tenedor del TCHN es una empresa del sistema financiero la garantía se ejecutará fuera de la
masa concursal, es decir, tendrá el carácter de garantía extraconcurso.

-Para la ejecución de las acciones cambiarias del título se podrá emplear la modalidad
sustitutoria al protesto.

-La hipoteca cambiaría tiene la calidad de garantía específica, pero para que tenga la calidad de
garantía global deberá insertarse la cláusula “No Negociable” y además, el propietario deberá
tener la calidad de deudor ante la entidad del sistema financiero que ostente la calidad de
endosataria o beneficiaria del título valor.
 Emisión
El ente emisor o expedidor

pero dicha emisión sólo se efectúa a

Registros Públicos solicitud del propietario del inmueble
objeto de afectación

La solicitud del propietario se hace siguiendo las formalidades previstas para la constitución de una hipoteca ordinaria,
esto es, se suscribe una minuta y escritura pública expedida por un notario. Además, el Reglamento del TCHN
aprobado por la SBS señala que las empresas del sistema financiero podrán solicitar la emisión de dichos valores,
previa autorización del propietario del bien o del deudor garantizado.
 Emisión
En la escritura pública se describirá el bien objeto de gravamen, así como el valor de la tasación, y demás
datos que establece la ley. Este instrumento público servirá de sustento al TCHN, o mejor dicho a la garantía
en él incorporada, conjuntamente con el asiento registral donde quede anotada la hipoteca una vez expedido
el título valor.

La emisión del TCHN se efectuará una vez que Registros Públicos haya contado que el bien se encuentra
saneado, es decir, libre de cargas, gravámenes y cualquier otro que limite el derecho de deposición del
propietario sobre el bien.

Además, es importante señalar que el valor del gravamen será por el valor total del bien según la tasación
actualizada efectuada por el perito colegiado. Esto tiene por objeto que el gravamen así constituido sea el
único, otorgándose preferencia y exclusividad a favor del tenedor del TCHN.
REQUISITOS DE VALIDEZ DEL TÍTULO
DE CRÉDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE, E HIPOTECAS QUE
PUEDEN SER INCORPORADAS
¿Cuáles son los requisitos de validez del título de
crédito hipotecario negociable, según la doctrina?

¿Qué clases de hipotecas pueden ser incorporadas

al título de crédito hipotecario negociable?
 Requisitos de validez
• La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable y el número de orden que le corresponda.

• Lugar y fecha de emisión.

• Nombre, número del documento oficial de identidad del propietario a cuya orden se expide el título.

• Descripción resumida del bien hipotecado, según aparece en el asiento registral.

• El monto de la valorización, con indicación del perito y de su registro o colegiatura respectiva

• La fecha de la escritura pública, nombre del Notario y demás datos de la inscripción registral de la
hipoteca.

• Nombre y firma del registrador, con indicación de la oficina registral correspondiente.

De acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento del TCHN, expedido por la SBS, cuando los títulos sean endosados a
favor de una empresa del sistema financiero, éstos deberán contener adicionalmente, lo siguiente:

Monto del crédito y de la garantía.

Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o de pago del
crédito.
Forma y lugar de pago.

Otras condiciones.

Es importante señalar que al igual que los demás títulos valores, el TCHN también podrá ser emitido en
forma incompleta, siempre que el propietario del bien afectado prevea que el endosatario será una
empresa del sistema financiero, conforme a los establecido en la Ley de Títulos Valores (Art. 242.3).
La hipoteca
contenida en el La garantía se constituye ex ante o a priori a la existencia de la obligación principal a la
TCHN debe cumplir cual estará llamada a respaldar. Esta constitución se produce una vez que el derecho
real de garantía es inscrito en registros públicos
con los requisitos de
validez :
En el TCHN la emisión del título apareja la constitución del gravamen, porque en
sustancia se trata de garantías cambiarias distintas, o mejor dicho porque la situación
jurídica del bien (o bienes) objeto de ambas garantías es distinto

La emisión se haga conjuntamente con la constitución del derecho real, para facilitar su
circulación y asegurar el derecho del tenedor (acreedor) o beneficiario del título.
De otro lado, es importante señalar que la hipoteca contenida en el TCHN debe cumplir con los requisitos de
validez que son aplicables a las hipotecas reguladas por el derecho común (Art. 1099° del Código Civil), a
saber:

Que el gravamen sea de

cantidad determinada o
determinable y se inscriba en
el registro de la propiedad
Que asegure el cumplimiento
inmueble.
de una obligación
determinada o determinable;
la cual será posterior a la
Que afecte el bien el
emisión del título.
propietario o quien esté
autorizado para ese efecto
conforme a la ley.
Clases de hipotecas que podrán constituirse
para ser incorporadas en un TCHN
a)Que a solicitud del propietario (endosante) se inserte la
cláusula “No Negociable” en el título

a)Que el propietario, al momento de endosar el título,

Específicas señale que la garantía respaldará todas las obligaciones
presentes o futuras a su cargo
Clases a)Que el propietario sea a su vez el deudor garantizado.

Cuando no se cumpla con los supuestos

Globales mencionados anteriormente
 ¿Qué sucede cuando el deudor y el
propietario del inmueble objeto de garantía
son personas distintas?
♥ Bajo este supuesto la norma no es muy clara, pues únicamente considera
como obligado principal al endosante del título valor, quien es el único que
puede solicitar el título ante SUNARP.
♥ De no efectuarse dicha precisión del endosante asumiría también la calidad de
obligado al pago del crédito garantizado, aun cuando el mismo no se detalle el
título, es decir, aunque solamente conste en documento separado; porque la
Ley pretende considerar como deudor del crédito “cambiario” al endosante
únicamente, para seguridad de los futuros endosatarios.
 El primer beneficiario del Título queda facultado a realizar su

Primer Endoso primer endoso y consignar en el mismo documento el monto

determinado o determinable del crédito dinerario que se
garantizará con la hipoteca, así como las demás condiciones del
mismo.

Crédito

En el mismo
Intereses documento: Plazos

Demás condiciones
El endoso y negociación secundaria del Título será libre, a la orden de cualquier persona natural o jurídica, salvo
que el primer o subsiguientes endosantes incluyan una cláusula prohibiendo su posterior negociación.

Hipoteca
Transfiere:
Crédito

Si el primer endosatario es una Empresa del Sistema Financiero Nacional

Registrador Completar
Nombre de empresa
Titulo a través del consigne en el titulo información referida
como primer
mismo Notario. el monto y al crédito (Empresa
endosatario.
condiciones. endosatorio9
 Monto del crédito y de la garantía.

Cuando el Título sea Cronograma de pagos o fecha de vencimiento

endosado a favor de un
o pago del crédito.
Banco, éste deberá contener
lo siguiente

Forma y lugar de pago.

Otras condiciones.
 Obtenida la formalidad sustitoria

Ejecución
Protestado por falta de pago del crédito

Precio no sea
inferior 75%
Carácter
Al mejor postor irrevocable

Venta del
No intervención de bien Vigente hasta la
autoridad hipotecado extinción del gravamen
 La falta de pago de una o más cuotas o armadas, faculta al tenedor del
título a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes
Rodríguez Velarde de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado
por el crédito garantizado.

Exigir en las
Inclusive en la
Por vencidos Exigir el pago fechas de
fecha de la
todos los plazos. del monto total vencimiento
ultima armada.
cualquiera
 Si con la venta del bien no cubre el total del crédito garantizado:

Déjala constancia de ello en el mismo

documento.

Juez o empresa del sistema financiero nacional

Tendrá acción cambiaria contra el

primer endosante por el saldo restante.
 Artículo 244: Extinción
• 244.1 El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario escritura pública, sólo contra la devolución del título no
endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere al crédito que representa, manteniéndose el
gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su extinción en la forma señalada por la Ley Nº 26639.

• 244.2 También se levantará el gravamen y toda carga o derecho que se hubiera inscrito en fecha posterior a la expedición del título,
en los casos de venta judicial o extrajudicial, en virtud de las respectivas constancias que expidan la autoridad judicial o la empresa
del Sistema Financiero Nacional que intervino en su enajenación, conforme al Artículo 243 acompañando en su caso, en
devolución del título correspondiente. Dicha constancia es suficiente para la inscripción registral del derecho de propiedad en
favor del adquirente y levantar todo gravamen o derecho que pueda afectarlo

• 244.3 El propietario que hubiere pagado el crédito consignado en el título podrá solicitar la expedición de otro en su reemplazo,
con la misma formalidad prevista para su emisión original, devolviendo el título debidamente cancelado por su último tenedor,
manteniéndose en ese caso el gravamen hipotecario inscrito en el Registro Público. El Registro Público establecerá el
procedimiento administrativo para este efecto.
 Artículo 245: Normas Complementarias
 245.1 Son de aplicación al Título de Crédito Hipotecario Negociable las disposiciones referidas a
la Letra de Cambio.
 245.2 La Superintendencia queda facultada para expedir las disposiciones complementarias
aplicables a los Títulos de Crédito Hipotecario Negociables que sean endosados a las empresas del
Sistema Financiero Nacional, en garantía de los créditos directos o indirectos, que éstas concedan.
La preferencia y exclusividad de la empresa endosataria será en los mismos términos que la Ley
Nº 26702 establece para el Warrant endosado a estas empresas.
 245.3 Siempre que expresamente se señale en el texto del título como estipulación en contrario
que permite el Artículo 172 de la Ley Nº 26702, el Título de Crédito Hipotecario Negociable
podrá endosarse a una empresa del Sistema Financiero Nacional, para garantizar una pluralidad de
obligaciones que frente a ella mantenga el propietario endosante. En este caso, el endoso del título
debe contener la cláusula no negociable u otra equivalente.
 245.4 EI Título de Crédito Hipotecario Negociable podrá también emitirse bajo el siguiente régimen:

a) Con o sin intervención de notario público, puede ser emitido por las empresas del Sistema Financiero Nacional, u otras entidades que autorice la Superintendencia, acreedoras o no, cuando
la garantía hipotecaria que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrita en el Registro Público;

b) El emisor debe contar con la previa autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado, otorgadas personalmente o a través de
representante debidamente facultado. Dicha autorización puede ser simultánea o posterior a la contratación del crédito;

c) La emisión se podrá efectuar en cualquier momento posterior a la autorización concedida, por el solo mérito de ella. Las características e información del crédito y de la garantía hipotecaria
que se consigne en el Título de Crédito Hipotecario Negociable deberán guardar correspondencia con las que obran u obrarán en el Registro Público, bajo responsabilidad del emisor y, en su
caso, del notario.
d) La emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable importa la incorporación del crédito y de la garantía hipotecaria en el mismo. A partir de su emisión, el propietario del Título de
Crédito Hipotecario Negociable es titular del crédito y de la garantía incorporados al mismo

e) La inscripción del acto de emisión se realizará simultáneamente o con posterioridad a la inscripción de la constitución de la garantía hipotecaria.

f) La transferencia del Título de Crédito Hipotecario Negociable importará la del crédito y la de la garantía hipotecaria que incorpore.

g) Son aplicables al Título de Crédito Hipotecario Negociable que se emita en virtud del presente párrafo las disposiciones contenidas en los artículos precedentes, en tanto no sean
incompatibles con las normas aplicables a éste; y,

h) La Superintendencia queda autorizada a expedir las disposiciones complementarias que se requieran para la mejor aplicación de lo dispuesto en el presente párrafo.
 245.5.- El Título de Crédito
Hipotecario Negociable, sea emitido
por el Registro Público, o por el
acreedor con o sin intervención de
notario, puede también ser
representado mediante anotaciones en
cuenta sin que se requiera de la
previa emisión de un título físico; de
acuerdo a las disposiciones
complementarias que se emita.
 ¡Gracias!

¡Hasta la próxima clase!