EL FIDEICOMISO EN

LA PRACTICA
NOTARIAL
ALEJANDRO DUCLAUD VILARES
NOTARIO PUBLICO

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 I.- BREVE REFERENCIA HISTORICA
 El fideicomiso tuvo sus orígenes en Roma.
 Históricamente, su nacimiento se dio dentro de los primeros cuatro períodos de la historia romana.
 El vocablo fideicomiso deviene de las raíces fides que significa fidelidad, fe, lealtad y contmissum, que
significa a su vez comisión o encargo, y unidas, forman la palabra fideicommissum que viene a significar
encargo o encomienda de confianza.
 En la época de los romanos, se entendía el fideicomiso como un negocio de confianza o de un encargo
que deriva de la fe que se tiene en alguien.
 Surgió en el campo de derecho hereditario el fideicomiso y en el campo de las relaciones entre personas
vivas, el pacto fiduciario.
 En una época posterior surge como negocio fiduciario, pero sin la intención de burlar la ley o
constituirse en un negocio simulado.

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 II.- ANTECEDENTES EN MEXICO Y
MARCO LEAL VIGENTE
A) ANTECEDENTES EN MÉXICO.
 Los antecedentes más próximos del fideicomiso en México los encontramos en la figura del “trust” del derecho anglosajón; que era un acuerdo
de voluntades mediante el cual se transmitía la propiedad de un bien a un tercero, para que lo administrara a favor de un beneficiario.

 El primer antecedente histórico del fideicomiso en México, es propiamente dicho, el denominado “PROYECTO LIMANTOUR”, aún cuando no
llegó a ser ley y tan solo fue un proyecto, este surge de la necesidad por parte de tratadistas y legisladores de aquella época, de regular
adecuadamente esta figura tomada del sistema anglo-americano.

 La manifestación del fideicomiso según el autor Sergio Rodríguez Azuro, se presentó a principios del siglo XX cuando el gobierno autorizó la
operación con las compañías que financiaron la construcción de los ferrocarriles para garantizar la emisión de bonos correspondientes. Se
entendió que jurídicamente la operación comprendía un conjunto de contratos típicos, tales como préstamos, mandato e hipoteca.

 Al tratarse de un derecho de propiedad basado en la confianza, en nuestro país su regulación se incorporó en el ámbito del derecho privado,
como un contrato jurídico de carácter mercantil y financiero.

3
 En el año de 1926, fue expedida la ley de bancos de fideicomiso, que definía al fideicomiso como “un mandato irrevocable en virtud del cual
se entrega al banco, con el carácter de fiduciario, determinados bienes para que disponga de ellos o de sus productos según la voluntad de
quien los entrega, llamado fideicomitente, en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario.

 La ley general de instituciones de crédito y establecimientos bancarios del mismo año, abroga a la ley bancaria de fideicomiso, respetando los
artículos referentes al fideicomiso.

 La ley de instituciones de crédito de 1932 incorpora conceptos específicos relacionados con el patrimonio de afectación.

 La ley general de instituciones de crédito y organismos auxiliares de 1941, abroga a la ley de instituciones de crédito de 1932, y con la ley
general de títulos y operaciones de crédito de 1932, regula en su totalidad el tema relacionado con el fideicomiso.

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 B) MARCO LEGAL VIGENTE
• El fideicomiso se encuentra regulado sustantivamente en la Ley General de Títulos y Operaciones de
Crédito que lo define de la siguiente forma:

Artículo 381.- En virtud del fideicomiso, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la
propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines
lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria.

• Asimismo, encontramos otro marco legal regulatorio del fideicomiso:

La Ley de Instituciones de Crédito, por lo que se refiere a las obligaciones y forma de actuar del fiduciario.

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 ELEMENTOS
SUJETOS OBJETO FIN Y LICITUD FORMALIDADES
• Fideicomitente
Solo puede ser fideicomitente
• Toda clase de bienes • Aquél que se • La constitución del
quien tenga la capacidad para y derechos de destina al objeto, fideicomiso debe constar
transmitir la propiedad de siempre por escrito.
bienes o derechos. propiedad del que debe ser lícito • El fideicomiso donde se
Las autoridades judiciales o fideicomitente, salvo
administrativas competentes. y determinado. aporten bienes inmuebles
aquellos que, deberá inscribirse en el
• Fiduciario
Solo podrán ser fiduciarios las conforme a la Ley, • Es el resultado RPP del lugar de su
instituciones expresamente
sean estrictamente que se persigue ubicación.
autorizadas para ello. • El fideicomiso donde se
• Fideicomisario personales de su con su aporten bienes muebles se
Quien recibe el provecho o
beneficio simultanea o
titular. constitución. inscribe en el RUG.
sucesivamente del fideicomiso, • En ambos casos surten
y puede ser designado en el efectos contra terceros
acto constitutivo o en acto desde la fecha de su
posterior. inscripción.

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 7

FIDEICOMITENTE

Es aquel que constituye el fideicomiso y a su vez

transmite la propiedad del bien o de los derecho al
fiduciario para que cumpla la finalidad específica
del fideicomiso.

Pueden ser solamente aquellos con capacidad para

transmitir la propiedad o la titularidad de los
bienes o derechos objeto del fideicomiso, así como
las autoridades judiciales o administrativas
competentes para ello. (Artículo 384 LGTOC)

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 DERECHOS DEL FIDEICOMITENTE
• Transmitir los bienes de su propiedad • Modificar el fideicomiso.
a la fiduciaria
• Nombrar Comité Técnico.
• Definir los fines del Fideicomiso.
• Reservarse el derecho de readquirir a
• Designar a los fideicomisarios para revertir los bienes/derechos del
que reciban los beneficios del fideicomiso.
fideicomiso, pudiendo constituir el
• Requerimiento de cuentas y remoción
fideicomiso sin señalar fideicomisario.
del fiduciario.
• Designar varios fideicomisarios que
pueden ser simultáneos o sucesivos.

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 OBLIGACIONES DEL FIDEICOMITENTE
• Pagar los honorarios y gastos al fiduciario.

• Responder al saneamiento para el caso de evicción del patrimonio afecto al fideicomiso.

• Notificar a la fiduciaria de cualquier hecho o acto que afecte o pudiere afectar el patrimonio
fideicomitido.
(Dicha obligación puede recaer en el depositario o en quien tenga la posesión de los bienes)

• Cumplir con los mandamientos de las disposiciones legales aplicables y con lo pactado en el
contrato de fideicomiso, que permita a la fiduciaria cumplir con los fines

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 Es el encargado por el fideicomitente de tutelar el eficaz cumplimiento de los fines del
fideicomiso. Éste se convierte en el titular del patrimonio constituido por los bienes o
derechos destinados a la realización de tal finalidad.

Sólo pueden actuar como fiduciarias las instituciones y sociedades a que respectivamente

FIDUCIARIO se refieren los artículos:

 Artículo 46 de la Ley de Instituciones de Crédito:

Las instituciones de crédito sólo podrán realizar las operaciones siguientes:

…XV. Practicar las operaciones de fideicomiso a que se refiere la Ley General de Títulos y
Operaciones de Crédito, y llevar a cabo mandatos y comisiones;

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 Artículo 395 Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito:

Sólo podrán actuar como fiduciarias de los fideicomisos que tengan como fin garantizar al fideicomisario el
cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago, previstos en esta Sección Segunda, las instituciones y
sociedades siguientes:

I. Instituciones de crédito;
II. Instituciones de seguros;
III. Instituciones de fianzas;
IV. Casas de bolsa;
V. Sociedades Financieras de Objeto Múltiple que cuenten con un registro vigente ante la Comisión Nacional para
la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros;
VI. Almacenes generales de depósito;
VII. Uniones de crédito, y
VIII.Sociedades operadoras de fondos de inversión que cumplan con los requisitos previstos por la Ley de Fondos de
Inversión.

Las instituciones fiduciarias a que se refieren las fracciones II, III, IV y VI de este artículo, se sujetarán a lo que
dispone el artículo 85 Bis de la Ley de Instituciones de Crédito. Es decir, contar con un capital mínimo adicional que
determinará la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.

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 FIDUCIARIO
FACULTADES
• Ejercer los derechos y acciones para el
cumplimiento del fin.
• Recibir la propiedad o titularidad del
patrimonio fideicomitido.
OBLIGACIONES
• Cumplir la encomienda en el acto constitutivo
• Actuar como buen padre de familia y responder de daños
y perjuicios que resienta el patrimonio fideicomitido
• Tutelar que el acto constitutivo se inscriba en el registro
público de la propiedad.

• Amplias facultades para cumplir con • Llevar contabilidad especial por cada fideicomiso.

el fin encomendado. • No delegar funciones. (No otorgar poderes para actos de

dominio).
• Empleo de auxiliares, si fuera el caso.
• Guardar el secreto fiduciario.
• Pago de honorarios, comisiones o • Conservar el patrimonio fideicomitido.
servicios prestados por terceros al
fideicomiso y que se pagan con
recursos del propio fideicomiso según
los fines. 12
 Es aquel en cuyo favor se ejerce la administración de
los bienes fideicomitidos.

Es quien recibe los bienes, productos o beneficios de

FIDEICOMISARIO los bienes fideicomitidos una vez que se cumplan los
fines del fideicomiso; o bien, una vez que sea
extinguido el fideicomiso por cumplimiento del
plazo o la condición.

Puede ser esencialmente cualquier persona física y

todas las personas morales con patrimonio y
personalidad propios.

(Artículo 382 de la LGTOC.)

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 FIDEICOMISARIO

FACULTADES OBLIGACIONES
• Recibir los beneficios y provechos del • Cumplir con los términos y
fideicomiso. condiciones que le imponga el
• Exigir a la fiduciaria el cumplimiento de los fideicomiso.
fines del fideicomiso.
• Notificar a la fiduciaria sobre la cesión
• Atacar la validez de los actos que cometa la
de sus derechos.
fiduciaria en su perjuicio. .
• Ceder sus derechos de fideicomisario

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 CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO

IV- Por haberse

I- Por la realización del
II- Por hacerse éste III- Por acuerdo de las cumplido la condición
fin para el cual fue
imposible. partes. resolutoria a que haya
constituido.
quedado sujeto.

V- Por no haberse
cubierto la VI- Por revocación
VII- Por ser constituido
contraprestación hecha por el
en fraude de terceros.
debida a la fiduciaria. fideicomitente.

Artículo 392 LGTOC

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 EFECTOS DE LA EXTINCIÓN

Reversión de la Cancelación de la
propiedad inscripción
 Si no se pactó lo contrario, los  La transmisión de los bienes por
bienes o derechos en poder de la extinción debe constar en
institución fiduciaria serán escritura, mediante declaración de
transmitidos al fideicomitente o al la Fiduciaria e inscribirse en el
fideicomisario, según corresponda. Registro Público de la Propiedad.

 En caso de duda u oposición, el

juez resuelve.

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III.- EL FIDEICOMISO EN EL
MARCO DE PREVENCION
DE LAVADO DE DINERO

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 El Fideicomiso, es un acto u operación sensible y regulada en el Marco Jurídico de Prevención de Lavado de
Dinero (PLD), en nuestro país.

 Debemos recordar que el MARCO JURIDICO PLD, se compone e integra por:

 
A).- La “LEY FEDERAL PARA LA PREVENCIÓN E IDENTIFICACION DE OPERACIONES CON RECURSOS DE
PROCEDENCIA ILÍCITA”. (En lo sucesivo “Ley Antilavado”).
 

B).- El Reglamento de la Ley Antilavado.

 
C).- Las Reglas de Carácter General de la Ley Antilavado.

D).-Los Criterios específicos, emitidos por autoridades internacionales (GAFI), la autoridad competente (UIF), e
incluso por el Colegio Nacional del Notariado.
 

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 A.- OBLIGACIONES DE LA LEY
 La “Ley Antilavado”, determina un catálogo de “ACTIVIDADES VULNERABLES”.

 Dentro de dichas “ACTIVIDADES VULNERABLES”, se contiene en el articulo 17, Fracción XII: “..La prestación de servicios de fe publica...”

 En el inciso A), sub inciso d), regula el tema que nos ocupa, al señalar:

...A).- Tratándose de Notarios Públicos...

Sub Inciso d).- La constitución o modificación de fideicomisos, traslativos de dominio o de garantía sobre inmuebles

Se exceptúan los que se constituyan para garantizar algún crédito a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

 Adicionalmente, además de considerarse operación sensible o regulada, también será reportable (objeto de aviso) cuando se realice por un
monto igual o superior a 8,025 UMAS (96.22X 8,025=$772,165.50).

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Siendo el fideicomiso un acto u operación sensible o regulado, está sujeto entonces a que cumplamos con las
OBLIGACIONES que nos impone el articulo 18 de la “Ley Antilavado”, es decir:
 
1) Identificar a los clientes o usuarios, en la inteligencia que identificar significa verificar su identidad con
documentos idóneos (credenciales, documentación oficial, vigente con fotografía) y recabar copia de la
identificación. 

2) Solicitar al cliente o usuario con quien se tenga relación de negocios, la documentación que acredite su actividad u
ocupación.

3) Solicitar al cliente o usuario información respecto la existencia de dueño-beneficiario y en su caso, exhibir

documentación o declarar que no cuenta con ella.

4) Custodiar, proteger, resguardar, y evitar destrucción y ocultamiento de la información y documentación que sirva
de soporte de la Actividad Vulnerable, así como los elementos de identificación de clientes o usuarios.
Esta documentación se conserva 5 años de manera física o electrónica.
 

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5) Brindar las facilidades para las visitas de verificación.
 
6) Presentar, en tiempo y forma, los Avisos en la Secretaría.
 

*Asimismo, cuidar el umbral de USO DE EFECTIVO en transmisión de derechos reales sobre inmuebles 8,025
X 96.22 -UMA 2022- == $772,165.50 (Art 32).
 

*También debemos Identificar la forma en que se hizo el pago del precio (o contraprestación en el
fideicomiso) igual o superior al umbral (Art 33).

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 B.- OBLIGACIONES DEL REGLAMENTO
1.- Presentar los avisos. (Art. 18, ultimo párrafo) 2.- Considerar en los instrumentos relacionados con
En Tratándose de Fideicomisos:
fideicomisos:

 En al acto constitutivo, ya sean traslativos de dominio o de garantía

sobre inmuebles (SE PRESENTAN POR EL PORTAL DE LAVADO DE Monto del pago o contraprestación
DINERO)
 En Convenios modificatorios al fideicomiso (SE PRESENTAN POR EL
PORTAL DE LAVADO DE DINERO)
Fecha del pago

 En Cesión de derechos de Fideicomitente o Fideicomisario (SE

PRESENTAN POR EL PORTAL DE LAVADO DE DINERO)  Forma de pago
En Tratándose de:
 Reversiones o Readquisiciones. (SE PRESENTA POR EL PORTAL DE Moneda o divisa en que se realiza el pago. (Artículo 45)
LAVADO DE DINERO)
 Transmisión de Propiedad en Ejecución de Fideicomiso. (SE
PRESENTAN POR EL DECLARANOT)

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 C.- OBLIGACIONES DE LAS REGLAS
1) Elaboración del “MANUAL” que consigne los lineamientos de identificación, criterios, medidas y procedimientos internos para dar
cumplimiento a la Ley, Reglamento y demás marco jurídico PLD, teniéndolo a disposición de la UIF o SAT, en caso de ser requerido.

2) Conservar por cada cliente o usuario el “EXPEDIENTE UNICO DE IDENTIFICACION DE CLIENTE” (EUIC), con identificaciones, anexos,
comprobantes de domicilio, etc...

3) Utilización de los ANEXOS, según cada operación o naturaleza de los comparecientes, debiendo requisitar toda la información y
documentación que de cada uno de ellos se desprenda:

 Anexo 8.- Fideicomiso: Fiduciario (Delegados Fiduciarios)

 Anexo 3.- Persona Física (mexicana o extranjera, residente permanente o temporal): Fideicomitente-Fideicomisario
 Anexo 4.- Persona Moral de nacionalidad mexicana: Fideicomitente-Fideicomisario
 Anexo 6.- Persona Moral de nacionalidad extranjera: Fideicomitente-Fideicomisario

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 D.- OBLIGACIONES DE LOS CRITERIOS
1) Por ejemplo el criterio ya señalado y que fue emitido por la autoridad competente, que identifica claramente que el Notario NO
establece “relación de negocios” con el cliente-usuario, en virtud del cual NO nos es aplicable la obligación a que se refiere la
Fracción II del Art. 18 de la Ley.
2) Por ejemplo la permanente consulta de las “40 RECOMENDACIONES DE GAFI”. (GRUPO DE ACCIÓN FINANCIERA INTERNACIONAL)

 En materia de Fideicomiso, especial mención y consulta debe tenerse respecto de la Recomendación 25 denominada
“TRANSPARENCIA Y BENEFICIARIO FINAL DE OTRAS ESTRUCTURAS JURÍDICAS”.

 Exige a los Fiduciarios conservar información y documentación adecuada, precisa y actualizada del beneficiario controlador final
(FIDEICOMITENTES-FIDEICOMISARIOS).

 Ahora estos temas ya de observancia Notarial, en razón del BCF.

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 IV.- EL FIDEICOMISO EN EL MARCO DEL
CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACION
El 12 DE NOVIEMBRE DE 2021 se publica en el DOF el Decreto que reforma diversas disposiciones, entre ellas el CODIGO FISCAL DE LA
FEDERACIÓN.
Dichas reformas entraron en vigor EL DIA 1 DE ENERO DE 2022.
1. Se adicionaron los artículos:
 32-B Ter
 32-B Quater
 32-B Quinquies

2. Dentro de la exposición de motivos se habla que la reforma y adición de los artículos señalados busca:
 Combatir la evasión fiscal
 Combatir el lavado de activos
 Combatir el lavado de dinero

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3. Asimismo, se debe tener muy presente para este tema de BCF la Resolución Miscelánea Fiscal para 2022 (RMF), especialmente las
siguientes Reglas:
 
 2.8.1.20.
 2.8.1.21.
 2.8.1.22.
 2.8.1.23.

4. De igual forma serán de consulta obligada en la aplicación y observancia del tema del BCF, las ya citadas “40 RECOMENDACIONES DE
GAFI -GRUPO DE ACCION FINANCIERA INTERNACIONAL-), especialmente las siguientes Recomendaciones:

 Recomendación 10: Debida Diligencia del Cliente.

 Recomendación 24: Transparencia y beneficiario final de las personas jurídicas
 Recomendación 25: Transparencia y beneficiario final de otras estructuras jurídicas.
(ESTA ES LA QUE EXPRESAMENTE SE REFIERE A FIDEICOMISOS)

**No puede dejar de identificarse señaladamente que esta Recomendación, en todo momento, sugiere que el sujeto obligado debe ser el
Fiduciario, no obstante, los Notarios ya estamos adentro de este tema.

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 1.- ¿QUE ACTOS ESTAN REGULADOS?
A) ACTOS FUNDACIONALES B) ACTOS POSTERIORES
 Constitución de toda clase de Personas Morales.
 Modificaciones al Capital Social (aumentos o disminuciones del
 Constitución de toda clase de Fideicomisos. capital fijo o variable)
 Constitución de toda clase de Figuras Jurídicas.
 Modificaciones al Patrimonio del Fideicomiso
**(Art. 32-B Ter, párrafo tercero)
***(RRM 2.8.1.23. FR. V)
 Cabe la precisión de considerar que por figura jurídica NO debemos
entender todo acto jurídico, pues de lo contrario todos los actos
  Cabe precisar que, en mi concepto, en estos “ACTOS
jurídicos, estarían sometidos a este tema del BCF. POSTERIORES”, donde se incluye la MODIFICACIÓN AL
PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO, NO exige al Notario la obligación
 Se sugiere entonces, que entendamos por:
de identificar a BCF. No obstante, SI será obligación del Notario,
FIGURAS JURÍDICAS = Toda ESTRUCTURA LEGAL o ASOCIATIVA, en tanto en términos del último renglón de esta fracción V, contar con LA
acto o contrato nominado o innominado, típico o atípico, que tenga
INFORMACION SOPORTE DEL MONTO Y DE LOS ACTOS O
EFECTOS ORGANIZACIONALES CON PRETENSIONES ECONÓMICAS.
CONTRATOS NECESARIOS PARA ELLO.

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En estas escrituras en que consignamos transmisiones de propiedad en ejecución de fideicomiso, reversiones o ulteriores o nuevas aportaciones al patrimonio
fideicomitido, en cumplimiento de la disposición señalada, se sugiere tener en los apéndices de los actos señalados:

 Escritura constitutiva del fideicomiso y sus respectivas modificaciones.

 Carta de instrucción del Comité Técnico o de la persona que tenga las facultades, emitida al Fiduciario, donde solicite la transmisión o reversión, señalando:

*Acto a otorgarse.

*Inmueble a transmitir o revertir.

*Nombre de la o las personas que adquieren.

*Contraprestación pactada.

*Fecha de la carta o vigencia, si la tuviere.

 Carta de instrucción del Fiduciario al Notario indicando la misma información señalada previamente.

 Copia del Avalúo Hacendario.

 Copia del CLG obtenido y si por alguna situación no se obtuvo, IMPRESION de la pantalla de consulta en RPP.

 Me parece que con estos elementos cumplimos cabalmente la Regla 2.8.1.23, Fracción V, sin que tengamos que armar expediente de BCF.

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2.- ¿QUIENES SON LOS SUJETOS OBLIGADOS?

c) Partes contratantes
b) Fiduciarias,
o integrantes (Para el
a) Personas Morales. Fideicomitentes,
caso de Figuras
Fideicomisarios.
Jurídicas)

d) Notarios Públicos
y Corredores que
intervengan en al
acto fundacional ***(Art. 32-B Ter, párrafo tercero)

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 3. ¿A QUIENES DEBEMOS CONSIDERAR COMO
BCF?
Son las Personas Físicas o Grupo de personas Físicas que:
 Directamente o por medio de otras o de un acto jurídico obtienen el beneficio derivado de ...Un fideicomiso o quien
en ultima instancia ejerce derechos de uso, goce, disfrute, aprovechamiento, o disposición de bienes afectos a un
Fideicomiso. (FIDEICOMISARIO).

 Directa o indirectamente ejerce el control del Fideicomiso (COMITE TECNICO) que instruye al Fiduciario.

Tratándose de Fideicomiso SE CONSIDERAN BCF:

 FIDEICOMITENTE
 FIDEICOMISARIO
 FIDUCIARIO?????
 PERSONA INVOLUCRADA QUE EJERZA EL CONTROL EFECTIVO EN EL CONTRATO, aún en forma contingente.

**(Art. 32-B Quater)

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*En lo personal, estimo que es un grave error de la reforma al CFF considerar como BCF al Fiduciario, coincidiendo en
las siguientes razones:
 
Primera.- De ninguna forma esta involucrado en ingresos o provechos económicos derivados de los fines del
Fideicomiso, Únicamente cobra sus honorarios fiduciarios.
 
Segunda.- Los bienes afectos al Fideicomiso, son en todo momento un patrimonio de afectación, no Propiedad plena
del Fiduciario.
 
Tercera.- Por no ser una operación activa/pasiva en términos de la LGTOC.
 
*No obstante lo anterior, al día de hoy, de ser el caso que constituyamos un Fideicomiso, nos encontraremos con la
prácticamente imposible tarea de identificar a los BCF de ese Fiduciario. Por lo anterior, pudiera ser una solución
práctica el que el Fideicomiso de constituya en contrato privado y en escritura pública únicamente consignemos la
ulterior aportación al fideicomiso; O bien, la adquisición por parte de ese Fideicomiso previamente constituido.
 

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 4.- ¿QUE OBLIGACIONES NACEN?
1.- Implementar procedimientos de control internos que estarán debidamente documentados, teniendo que ser razonables y
necesarios, para obtener y conservar la información sobre la identidad de los BCF. 
 Pareciere que debemos entonces elaborar nuestro: 
“MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y CONTROL PARA IDENTIFICACION DE BCF” 

2.- Identificar a los BCF 

 El BCF es y tiene que ser una PERSONA FISICA 
 Por identificar debemos entender:  
a. Identidad Personal 
b. Identidad Fiscal (Residente en México o en el Extranjero) 
c. Identificar a las personas físicas que sean BCF, debiendo tener un documento de identidad idóneo (Documento oficial, vigente, con
fotografía y validado. Por lo anterior, se sugiere el INE, por la posibilidad de la comprobación biométrica)  
d. Adoptar las medidas y procedimientos razonables a fin de COMPROBAR; CONFIRMAR, VERIFICAR y VALIDAR la identidad de los BCF  
e. Contar con el soporte documental respecto de la identificación e identidad del BCF.  

***(Arts. 32-B Ter, Quinquies, RRM 2.8.1.21.) 

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 Para tales efectos, se sugiere desarrollar nuestro “ANEXO DE IDENTIFICACION DE BFC” y tenerlo debidamente requisitado con la información del BCF 

 Este anexo debe contener: 

A).- Toda la información a que se refieren las fracciones I a XII de la RRM 2.8.1.22.: 
 
I.- Nombres y apellidos completos (deberán corresponder con el documento oficial con el que se haya acreditado la identidad) 
II.- Alias 
III.- Fecha de nacimiento y fecha de defunción, cuando sea aplicable (se sugiere integrar actas de nacimiento o defunción, respectivas) 
IV.-Sexo 
V.- País de origen y nacionalidad. En caso de tener mas de una, identificarlas todas (se sugiere integrar pasaportes) 
VI.- CURP (O equivalente en otros países) 
VII.- País o jurisdicción de residencia, para efectos fiscales (se sugiere integrar la Constancia de Situación Fiscal (CSF) para mexicanos o equivalente en
otros países) 
VIII.- Tipo y número o clave de la identificación oficial 
IX.- Clave en el RFC o número de identificación fiscal, o su equivalente, en caso de ser residente en el extranjero, para efectos fiscales 
X.- Estado civil, con identificación del cónyuge y régimen patrimonial, o identificación de la concubina o concubinario, de ser aplicable (se sugiere
integrar acta de matrimonio y si se tuviere, documento que acredite el concubinato) 
XI.- Datos de contacto: correo electrónico y números telefónicos (se sugiere por lo menos dos. Uno fijo y otro móvil) 
XII.- Domicilio particular y domicilio fiscal (se sugiere integrar comprobante de domicilio que tenga vigencia por lo menos de tres meses, así como la
(CSF) de donde se desprenderá el domicilio fiscal. 

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B).- Toda la información a que se refieren las fracciones I a VII de la RRM 
2.8.1.23.: 
 
I.- Datos de identificación de la Notaria, así como del Notario ante quien se haya formalizado el contrato o acto fundacional...
(Constitución de Fideicomiso) 
 
II.- Fecha de constitución, conforme a la escritura que de soporte al otorgamiento del instrumento donde se constituya el fideicomiso 
 
III.- El nombre completo de quienes constituyen o participan en la celebración del fideicomiso 
 
IV.- Importe del Patrimonio del Fideicomiso (Se sugiere sea el Avaluó Hacendario practicado por perito valuador que cubra los requisitos
a que se refiere el Art. 3 del Reglamento del CFF y de la RRM 2.1.36..- Fr. I.- Personas que cuenten con cédula profesional de valuadores
expedida por la SEP) 
 
V.- Contar con la información soporte del monto y de los actos o contratos necesarios para ...la modificación al patrimonio del
fideicomiso 

VI.- Nombre de los miembros del consejo de administración u órgano equivalente.

VII.- Datos de inscripción, en su caso, ante los registros públicos o equivalentes.

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3.- Obtener, Conservar y mantener a disposición de la autoridad la información (fidedigna, completa, adecuada y precisa) respecto de la
identidad de los BCF. 

 El plazo de conservación es de 5 AÑOS (como criterio de contabilidad).

 
 Se conserva en nuestra contabilidad (Papel o Digital, según sea nuestra obligación de llevar contabilidad, según ingresos).
 
 A los Notarios NO nos aplica la obligación de que la información y documentación debe estar ACTUALIZADA y únicamente deberá estar
vigente a la fecha de firma de la escritura .
**(Ver Articulo 32-B Quinquies)

4.- Conservar la información y documentación del BCF.

 Por Cadena de Titularidad: 

• Persona que tenga la propiedad, beneficios, provechos o recursos económicos derivados del cumplimiento de los fines del
fideicomiso.  
(FIDEICOMITENTE // FIDEICOMISARIO) 
 
 Por Cadena de Control:
• Persona que tenga participación y decisión en el funcionamiento, operación o ejecución del Fideicomiso (COMITE TECNICO) 

35
5.- Permitir el acceso oportuno de las autoridades fiscales y otorgarles las facilidades para acceder a la
documentación e información.
 
 El SAT nos puede notificar mediante buzón tributario, personalmente o por correo certificado. (Articulo 134
CFF).
 
 Una vez notificados debemos presentar la información y documentación requerida dentro de los 15 días
hábiles siguientes a la fecha en que surta efectos la notificación.
 
 Puede la autoridad ampliar el plazo por 10 días, siempre que se solicite la prórroga y haya causa justificada .
 
 

36
 5.- ¿QUE SANCIONES EXISTEN EN CASO DE
INCUMPLIMIENTO?
Artículos 84-M y 84-N CFF 

No obtener, no conservar o no presentar la información:  

De $1,500,000.00 a $2,000,000.00 por cada BCF 

 
Presentar la información incompleta, inexacta con errores o en forma distinta de lo
señalado: 
De $500,000.00 a $800,000.00 por cada BFC 

37
38

V.- CASOS
PRACTICOS
 1.- FIDEICOMISO DE GARANTÍA
En el año 2000, se da una importante reforma a la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, naciendo figuras como la Prenda Sin
Desposesión y el Fideicomiso de Garantía, que en el 2003 tuvo reformas, vigentes a la fecha. 
Dentro de esta misma reforma se determinó, que el fideicomiso es un contrato además traslativo, pues el Fideicomitente TRANSMITE
(YA NO DESTINA), los bienes al Fideicomiso.
Quizá este sea el origen de las interpretaciones confusas de los efectos fiscales traslativos en el fideicomiso.
Es cierto que, por ministerio de ley, hay transmisión, pero es un hecho que la reforma lograda, tiene que ver con las presiones de las
instituciones de crédito para recuperar sus bienes o garantías, pero a todas luces resulta equivocado pensar que en el negocio jurídico
complejo que conlleva el Fideicomiso, la voluntad del aportante sea enajenar sus bienes o derechos a la Institución Fiduciaria para que
esta sea plena propietaria. Esto es, la transmisión es consecuencia del texto de la ley, lo que antes de la reforma no sucedía.
Adicionalmente, debemos recordar que los fideicomisos tienen fines determinados, lo que, en el mejor de los casos, debería concluir
que hay una “propiedad” limitada o con destino específico. Esto es, el Fiduciario NO es un pleno propietario con facultades dispositivas y
de aquí también el argumento que los Fiduciarios NO pueden otorgar poderes para actos de dominio respecto de los bienes
fideicomitidos. Justo por no tener el dominio pleno o libre disposición, sino una “propiedad” restrictiva o limitada, de afectación.

39
 En cuanto al Fideicomiso de Garantía, derivado de dicha reforma, vigente a la fecha, se establecen consideraciones que debemos tener en cuenta con nuestras
escrituras: 
I).- La posibilidad de garantizar créditos u obligaciones mediante Fideicomiso, donde:
• Fideicomitente: (DEUDOR), aporta un bien de su propiedad a un fideicomiso.
• Fideicomisario: (ACREEDOR), ve garantizado su pago.
• Fiduciario: (Mismo ACREEDOR u otra institución), recibe los bienes objeto de garantía Fiduciaria.

II).- La posibilidad que diversas entidades del sector financiero actúen como fiduciarias. (Art. 395 LGTOC).

III).- Como se dijo, que la calidad de Fiduciaria y Fideicomisaria se reúna en la misma Institución, debiendo establecer los términos para dirimir conflictos de interés.

**Considero que en la practica lo más eficiente, para evitar el posible conflicto de intereses, es que el Fiduciario sea otra institución y no el mismo Fideicomisario-
Acreedor .

IV).- La Opción de nombrar un Ejecutor o Instructor para:

• Determinar el cumplimiento o incumplimiento del contrato de crédito.
• Iniciar el Procedimiento de Ejecución Extrajudicial.
• Ampliar los fines en lo relativo a la realización y aplicación de la garantía.

40
V).- Que EL FIN del Fideicomiso sea precisamente GARANTIZAR, con el Patrimonio del Fideicomiso, el pago total de la
suerte principal y accesorios legales del crédito y en caso de incumplimiento, pagar al acreedor o, en última instancia,
adjudicarle los bienes afectos al fideicomiso.

VI).- Que el Fideicomiso de Garantía debe constar por escrito, y:

• Consignarse en escritura publica cuando el objeto de la garantía sean bienes inmuebles e inscribirse en RPP que, en términos
del articulo 90 de la Ley De Hacienda del estado de Querétaro; paga derechos a razón de 7.5 al millar sobre la base del valor
de avalúo.
• Ratificarse ante Notario Público cuando el objeto sean bienes muebles con un monto igual o superior a 250,000 UDIS
($1,832,535.75) e Inscribirse en el RUG.

VII).- Convenir y reconocer claramente que el Fideicomitente-Deudor tendrá derecho de REVERSION respecto de los
bienes afectos al fideicomiso, una vez pagadas o cubiertas todas las obligaciones garantizadas

41
VIII).- En razón de este derecho de reversión, establecer en la escritura que la aportación al fideicomiso de garantía no se considera
enajenación, de conformidad con al Art 14 del CFF, así como del Art. 62, Fr X (diez romano), inciso b) de la Ley de Hacienda de Los
Municipios del Estado de Querétaro y el relativo de la Ley Municipal.

IX).- Establecer la clara aceptación del cargo por parte del Fiduciario, así como, en su caso, la designación del DEPOSITARIO que
tendrá posesión y resguardo del o los bienes aportados al fideicomiso.

X).- Sin duda, la parte mas relevante de este Fideicomiso de Garantía y que debemos cuidar mucho en nuestros instrumentos, es la
relativa al PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION EXTRAJUDICIAL, es decir, que las partes convengan la forma en que, ante el
incumplimiento del deudor, el Fiduciario proceda a enajenar los bienes que conforman el patrimonio del fideicomiso, a titulo
oneroso, para lograr saldar el adeudo. (Art. 403 LGTOC).

XII).- Resulta muy conveniente que cuidemos que el PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION EXTRAJUDICIAL de nuestros fideicomisos de
garantía este muy bien armado, claro y robusto, ya que, ante el incumplimiento, nosotros mismos estaremos involucrados de nuevo
en su ejecución.

42
 En la practica, lo que se sugiere es establecer en la cláusula respectiva de la escritura , dentro del Capítulo del
Fideicomiso de Garantía, la voluntad expresa de las partes en sujetarse al procedimiento de enajenación
extrajudicial que se establece en la SECCION ESPECIAL, justamente relativa al PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION
EXTRAJUDICIAL, misma que agregamos al apéndice de la escritura, con la letra que le corresponda, debidamente
firmada por todas las partes.
 
 Asimismo, y sin demérito de lo anterior, se propone se consigne en el cuerpo del propio instrumento, la idéntica
transcripción de dicha SECCION ESPECIAL que contiene el PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION EXTRAJUDICIAL,
dejando un espacio dentro del propio Folio, terminando el texto de esta SECCION ESPECIAL, para que ahí firmen
todas y cada una de las partes (no solo el Fideicomitente, como indica la Ley). Esta firma es independiente o
adicional a la que deberán volver a asentar al final del instrumento y junto con el “ante mi” del notario.

43

CONTENIDO DE LA SECCION ESPECIAL,
RESPECTO DEL PROCEDIMIENTO DE
ENAJENACION EXTRAJUDICIAL.
(ARTICULO 403 LGTOC)
44
1.- Acuerdo de Voluntades.
2.- Aviso de Incumplimiento.
3.- Reglas para la Notificación de Incumplimiento.
4.- Obtención de la posesión física de los bienes.
5.- Procedimiento de Venta de los Bienes.
6.- Aplicación del producto de la venta.
7.- Ejecución de Venta y Extinción del Fideicomiso.
1.- ACUERDO DE VOLUNTADES
 Pacto voluntario para celebrar y ejecutar expresamente el convenio de Enajenación Extrajudicial, en caso de
incumplimiento del deudor.
2.- AVISO DE INCUMPLIMIENTO
 La obligación del Fideicomisario-Acreedor de notificar por escrito al Fiduciario el incumplimiento del
Fideicomitente-Deudor.
 El lugar de la notificación (domicilio del Fiduciario).

 El contenido del aviso, se sugieres, debe ser:

• Obligaciones incumplidas.
• Desglose de cantidades adeudadas.
• Solicitud de la venta de los bienes fideicomitidos .
• Solicitud de que se notifique al Fideicomitente-Deudor
• Designación del Depositario de los bienes que nombre el Fideicomisario-Acreedor.

45
3.- REGLAS PARA LA NOTIFICACION DEL INCUMPLIMIENTO 
 Que se realice por conducto de Notario Público, señalando que éste en la practica de la Fe de hechos, deberá sujetarse a su legislación
notarial para la realización de las notificaciones.
 Que se realice en el domicilio convenido, dentro de los XX días naturales, contados a partir de que el Fiduciario recibió el Aviso de
Incumplimiento
 Que a la notificación, se acompañe el Aviso de incumplimiento.

 Normar los supuestos para el caso de que el deudor no se encuentre en el domicilio, negaren tenerlo ahí, etc..

Que el notario si levante el acta a manera de haberse realizado ese paso de la notificación.
 Como no se pudo notificar, entonces convenir en estas reglas que se hará una publicación en alguno de los periódicos de mayor
circulación en el lugar de ubicación de los bienes y del domicilio del deudor y con ello se dará por notificado, dándosele acceso a los
documentos que integren el Aviso de Incumplimiento
 Indicar en la notificación que el Fideicomitente-Deudor, tiene un plazo de XX días naturales para dar contestación, en la inteligencia
que dicha respuesta podría ser en los siguientes sentidos:
• Que ha cumplido con las obligaciones que se le requieren, acreditando su dicho con la documentación fehaciente;
• Que exhiba el importe de las obligaciones que se le requieren;
• Que exhiba documento o convenio de prorroga o de novación de las obligaciones que se le requieren.  

46
4.- OBTENCION DE LA POSESION FISICA.
 Establecer que si ha transcurrido el plazo de respuesta señalado en la notificación de Incumplimiento, entonces se requerirá al
Depositario nombrado en el Fideicomiso la entrega de la posesión física de los bienes.
 Aquí de nuevo deberán fijarse claramente las reglas de la notificación al Depositario.

5.- PROCEDIMIENTO DE VENTA DE LOS BIENES.

 Determinar la realización de Avalúos, dejando claro qué tipo de avalúos (comerciales, bancarios, Hacendario, etc...).
 Determinar qué porcentaje del valor de avaluó, será base para la venta.
 Notificar a Fideicomitente-Deudor y Fideicomisario-Acreedor el resultado del avaluó.
 Fijar las reglas de la Subasta Pública que se llevará ante Notario Público, determinando todas y cada una de las bases de esta:
*Fecha. *Lugar. * Hora. *Valor base de venta. *Bienes que integran el patrimonio. *Forma de entrega de las propuestas de postores. *Número de
subastas a convocar. *Ruta de adjudicación para el Fideicomisario-Acreedor (si no hubiere postor en ninguna, etc....).

6.- APLICACION DEL PRODUCTO DE LA VENTA.

 Determinar con precisión la prelación que deberá observarse en el pago Honorarios Fiduciarios, Gastos en los que se incurrió en
Proceso de Ejecución, Pago de impuestos, pago de intereses, Pago de Capital, etc...
 Si después de ello hubiere remanente, entregar al Fideicomitente-Deudor.

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7.- EJECUCION DE VENTA Y EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO 
 Convenir en esta Sección Especial de Ejecución Extrajudicial que el Fiduciario:
• Seguirá dicho procedimiento, no obstante, se presenten demandas por el Fideicomitente-Deudor, por ejemplo, de la
pretendida nulidad del Crédito o del mismo Procedimiento Convencional de Ejecución
• Si decidiéramos realizar la escritura de Venta en favor del postor ganador; o bien, la de adjudicación en favor del
Fideicomisario-Acreedor cuando estuvieren en proceso o aún no resueltas acciones legales intentadas por el Fideicomitente-
Deudor, resulta muy conveniente señalar dentro de los antecedentes de nuestra escritura la precisión del estatus que guarde
cada juicio y en cláusulas la expresión de voluntad del adquirente (postor ganador) de comprar con tal estatus o del propio
Fideicomisario (Acreedor) de adjudicarse en tal estado de cosas.
• Que las costas, honorarios de abogados y demás, serán a cargo del Fideicomitente-Deudor
• Que concluido todo el PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION EXTRAJUDICIAL, se proceda a la EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO.

 Si las partes no hubieren convenido el PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION EXTRAJUDICIAL, se seguirán los procesos
establecidos en el Libro Quinto, Titulo Tercero Bis del Código de Comercio, en lo relativo a:
• Enajenación de los bienes del Fideicomiso que deba realizar el Fiduciario; o bien, ++Tramitación de Juicio que se promueva
para oponerse a la Ejecución del Fideicomiso.

48
 2.- FIDEICOMISO SUCESORIO
 El Fideicomiso es también una extraordinaria herramienta legal para atender los temas sucesorios

Quisiera comentar dos esquemas:

A).- Fideicomiso B).- Fideicomiso

Sucesorio, Sucesorio
(“EN VIDA”) (“POST MORTEM”)

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 A).- FIDEICOMISO SUCESORIO (“EN VIDA”)
 Se trata realmente de un Contrato de FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION (E INVERSION), CON FINES TESTAMENTARIOS Y CON
DERECHO DE REVERSION.
 El Fideicomiso se constituye en vida.
 El Fideicomiso lo constituye el propio titular del patrimonio (FIDEICOMITENTE).
 La Constitución es absolutamente independiente y ajena al proceso sucesorio .
 Se designa como Fideicomitente-Fideicomisario en Primer Lugar al titular del patrimonio .
 Se designan como fideicomisarios sucesivos en segundo, tercer, cuarto, quinto o ulterior lugar, a todas y cada una de las personas
que el Fideicomitente quisiera que lo vayan sucediendo, para recibir los beneficios del patrimonio fideicomitido, pudiendo ser los
frutos, provechos o utilidades e incluso el patrimonio mismo y con ello la extinción del Fideicomiso una vez que se llegue hasta
cierto Fideicomisario sucesivo, lográndose de este modo cubrir o proteger a ascendientes, cónyuge, hijos, nietos, ETC..

Aquí es importante cuidar que los fideicomisarios sucesivos deben estar vivos o concebidos, a la muerte del fideicomitente
(Artículo 394, Fr II LGTOC).

50
 Los Fideicomisarios sucesivos nunca tienen la calidad de herederos.

 Adicional a las grandes posibilidades que brinda este esquema de FIDEICOMISO SUCESORIO (“EN VIDA”), recientemente
logramos que un Fiduciario nos aceptara considerar dentro del clausulado de un fideicomiso de esta naturaleza,
continuar operando el fideicomiso mediante el diseño de un esquema legal que regula la hipótesis de que el
Fideicomitente se encuentre vivo, pero en estado de interdicción, de inconsciencia y/o de imposibilidad para manifestar
su voluntad. Todo esto, ligado a la figura de designación de Tutor Cautelar.
 En materia impositiva, esta figura es una ruta de exploración obligada para el análisis y así evitar el posible impacto que
causaría la indeseable aprobación de la “Ley de Herencias”.
 No obstante, la adquisición del patrimonio fideicomitido, no se encuentra contemplada en ninguna de las causales de
exención del art 93 de la LISR.
 Tratándose de cónyuge, ascendientes o descendientes, habría que analizar a detalle si podría encuadrarse en el
tratamiento de donaciones, siendo persona distinta, sin duda es un ingreso acumulable.
 Adicional a nuestra participación en la asesoría integral del contrato, se sugiere la ratificación de contenido y firma de
éste ante nuestra fe, para efectos de dar fecha cierta.

51
 B).- FIDEICOMISO SUCESORIO (“POST MORTEM”)
 Se trata del otorgamiento de un Testamento Público Abierto donde el testador o testadora impone al albacea la carga de que su muerte, constituya un
Fideicomiso con todo o parte del patrimonio de la sucesión .
 En dicha disposición testamentaria nosotros dejamos debidamente asentadas las características, elementos o cláusulas esenciales que deberá tener el
fideicomiso que ha de constituirse:
• Patrimonio (todo o solo parte del patrimonio hereditario)
• Si el patrimonio da frutos y estos debe invertirse
• Quienes serán los fideicomisarios
• En qué porcentaje
• Si se les debe entregar a cierta edad o una vez que por ejemplo logren un titulo universitario –
• Si se debe nombrar un Comité Técnico, etc...

 El Fideicomiso se constituye a la muerte del testador.

 El Fideicomiso lo constituye el albacea de la sucesión en ejecución del Testamento.

 Los herederos que han sido considerados dentro de la instrucción de constitución del Fideicomiso, se convierten en Fideicomisarios.
 En materia tributaria, la adquisición de la masa hereditaria esta exenta, en términos de la Fr XXII del art 93 LISR.

NOTA: Caso TPA con dos Fideos

52
 3.- FIDEICOMISO DE DESARROLLO
INMOBILIARIO
PLANTEAMIENTO DEL CASO
* Una Persona Física de la tercera edad se adjudica como único bien de la sucesión de su cónyuge un terreno con ubicación en Bernardo Quintana y Los Arcos que
tiene uso de suelo mixto. Dicha persona desea tener una parte de recursos líquidos para resolver sus necesidades cotidianas y también un activo inmobiliario
comercial para rentar y con dichos ingresos atender cualquier gasto extraordinario o de salud que se le presente. Adicionalmente, desea que con ese único
patrimonio poder cubrir a sus hijos y nietos.

*Pone en venta el inmueble y durante mas de dos años no consigue a un posible comprador que llegue al precio solicitado.

*Se presenta una Persona Moral dedicada al giro de construcción y comercialización de desarrollos inmobiliarios que se interesa por la ubicación, tiene un proyecto
idóneo para el terreno, pero no tiene los recursos económicos para poder adquirir el inmueble pagando el precio solicitado, y además, inyectar los recursos
económicos necesarios para realizar el desarrollo.

*Presenta el proyecto y este, gusta y convence a quien es propietario y además, le resuelve sus pretensiones.

*Acuden con ustedes e identifican claramente que el mejor andamiaje jurídico para lograr los objetivos de cada una de las partes es, sin dudarlo, celebrar UN
CONTRATO DE FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION, IRREVOCABLE Y NO EMPRESARIAL, CON DERECHO DE REVERSION y DESIGNACIÓN DE FIDEICOMISARIOS
SUBSTITUTOS.

53
*Con lo anterior, ya tenemos claridad en la estructura esencial de nuestro caso, el cual nosotros armamos en la
notaría mediante tres documentos legales-financieros eje, suscritos por la PF dueña del predio y la PM que será la
Desarrolladora del conjunto:
A).- El Acuerdo de Coinversión 
CONTENIDO:
I.- DECLARACIONES: Las propias del acto, por ejemplo: 
 La PF ser propietaria del inmueble, sin gravamen ni limitación.
 La PM cuenta con los recursos, experiencia e infraestructura para realizar el Desarrollo Inmobiliario.
 Las características y descripción General del Proyecto.
 El compromiso de Constituir un Fideicomiso DE ADMINISTRACION, IRREVOCABLE, NO EMPRESARIAL, CON DERECHO DE
REVERSIÓN y DESIGNACIÓN DE FIDEICOMISARIOS SUBSTITUTOS.

54
 II.- CLÁUSULAS: Las propias del acto, por ejemplo:

 La expresa voluntad de celebrar el acuerdo y realizar la coinversión o aportación conjunta.

 La promesa de celebrar el contrato definitivo de Fideicomiso, con todas las características ya señaladas.

 La promesa de celebrar cesiones o aportaciones complementarios, como lo puede ser derechos de Concesiones de Agua.

 Los derechos y obligaciones de ambas partes.

 Las que nosotros llamamos “CLÁUSULAS DE SALIDA”:

• “NO Imputables”: Negativa de autorización del desarrollo por parte de autoridades competentes
• “SI Imputables”: “DESACUERDO FUNDAMENTAL DE NEGOCIO”

*Deben regularse en estos dos supuestos todos los términos y condiciones de salida. Es decir, es una “Hoja de Ruta” para dirimir el posible
conflicto.

-Podría ser: Algo semejante al “PROCEDIMIENTO DE EJECUCION EXTRAJUDICIAL”, ya comentado en el Fideicomiso de Garantía.

 Características especificas del Proyecto, como:

• Tipo de Desarrollo Inmobiliario (Fraccionamiento, Condominio o ambos).
• Numero de unidades privativas que tendrá.
• Descripción de los Prototipos habitacionales y/o comerciales que tendrá (superficie, materiales, espacios).
• Descripción de áreas comunes o equipamiento, etc..

55
B).- El Plan de Negocios
CONTENIDO:
 Esencialmente este documento contiene temas económicos y financieros, que se refieren a la ganancia en el
carácter de Fideicomisarios de las partes.
 Puede ser un documento independiente o incluso un anexo del Acuerdo.

-Como la participación de los Fideicomisarios será porcentual, debe haber una corrida financiera proyectada al tiempo
de absorción del desarrollo donde se determine un “piso y un techo” de contraprestación estimada por la transmisión
a terceros. De esta forma las partes ya tienen definido su monto mínimo y su monto máximo.

56
C).- La Escritura Publica que consigne el Contrato de Fideicomiso de Administración, Irrevocable y No Empresarial, con Derecho de
Reversión y Designación de Fideicomisarios Substitutos 

CONTENIDO:
 Esta deberá considerar los elementos comentados en el Acuerdo de Coinversión y del Plan de Negocios y, algunos otros elementos o
clausulas, como:
• Voluntad expresa de Constitución y aportación de bienes.
• Partes.
• Aceptación del Fiduciario Patrimonio Fines Derecho de Reversión Comité Técnico (si lo hubiere), regulando sus miembros y mecanismos de
actuación.
• Designación de Fideicomisarios sustitutos (a falta del constituyente).
• Designación de Depositario.
• Todas las cláusulas que solicite el respectivo Fiduciario (Honorarios, Responsabilidad, etc...).
• Legal existencia, Poderes y demás elementos que conocemos.
• Cualquiera otra adicional.

57
**CONCLUSIONES RESPECTO DEL CASO PLANTEADO**
 Nuestro Fideicomiso debe contener claramente un NEGOCIO FIDUCIARIO donde ambas partes van a la suerte del resultado
 No se trata de utilizar el Fideicomiso como estructura legal para pretender ciertos beneficios fiscales (REVERSION) , cuando
realmente es una compraventa o una compraventa en abonos o algún otro contrato diverso.
 Por tal razón, para mi no seria procedente que se entregue un “monto de anticipo” al Fideicomitente en el acto constitutivo
del Fideicomiso, pues entonces entramos el difícil análisis de que se ha perdido el derecho de reversión o cuando menos
una perdida parcial según el monto “del enganche”. Comenzarían las complicaciones de usar esta figura.
 La manera clara es que la PF aporta terreno y la PM todo lo que conlleva el Desarrollo Inmobiliario (permisos, licencias,
factibilidades, POR SUPUESTO, LAS CONSTRUCCIONES QUE FORMAN PARTE DEL PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO, etc.).
 Dentro de los fines del Fideicomiso debe de estar el que el Fiduciario transmita o revierta a la Fideicomitente-Fideicomisaria
A sus locales comerciales y Transmita a terceros, en Ejecución de Fideicomiso, la propiedad de los inmuebles resultantes del
Desarrollo Inmobiliario (OBVIO, terreno y construcciones).

58
 En cuanto al carácter de Fideicomisarios A y B, como se dijo, van a la suerte de un negocio y se debe pactar desde el Acuerdo de Coinversión el porcentaje de
participación que corresponderá a cada Fideicomisario en las transmisiones de ejecución a terceros, ligado al “piso y techo” señalados en el Plan de Negocios
Ejemplo:
-Fideicomitente A: 20% (deducidos gastos acordados en el Plan de Negocios) Fideicomitente B: 80% (deducidos gastos acordados en el Plan de Negocios).
 El Fiduciario puede y debe Transmitir en Ejecución de Fideicomiso en favor del Fideicomitente A los locales comerciales que les correspondan, según su Plan
de Negocios. (E incluso podría revertírselos). Lo anterior por que ese sería también fin esencial del Fideicomiso y también es claro que terreno y
construcciones son patrimonio del fideicomiso, que “el inmueble”, es ahora cada unidad privativa XX (integrada por terreno, construcciones, indiviso, etc..).
 El Fideicomitente A no es persona ajena o diversa a quien aportó el inmueble. Resulta obvio que en cumplimiento de los fines y de la ejecución del proyecto
“el inmueble” se transformo y justo esa es la voluntad de los contratantes y, por todo lo expuesto, tampoco ha lugar a pretender cobrar demasías. Tales
circunstancias quizá fueran aplicables si no se tratara de los Fideicomitentes constituyentes.
 El Fiduciario, en cumplimiento de los fines, puede y debe Transmitir a los terceros adquirentes en Ejecución del Fideicomiso los inmuebles o unidades
privativas resultantes del Desarrollo Inmobiliario, siendo que única y exclusivamente se causa un Traslado de Dominio y corresponde al tercero adquirente.
 Por lo que respecta el ISR por enajenación, se estará a la naturaleza jurídica y régimen fiscal de los Fideicomisarios y en Atencion a ello definir si somos o no
responsables de entrar al tema.
 En mi concepto la PF aportante del terreno no realizara un acto accidental, pues tendrá el ingreso respectivo de la enajenación de cada unidad privativa y lo
mas prudente pareciere darla d alta como PF con Actividad Empresarial.

59
 FIDEICOMISO DE DESARROLLO INMOBILIARIO CON DERECHO DE REVERSIÓN
A).- EN LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO B).- EN LA EJECUCIÓN DEL FIDEICOMISO
A1.- ISR POR ENAJENACION.  A.- EN TRASMISION DE PROPIEDAD EN EJECUCION DE FIDEICOMISO

 No por Derecho de Reversión. A1).- ISR POR ENAJENACION

Artículo 14, Fracción V, CFF.  PM o PF Actividad Empresarial Notario NO CALCULA.

(Contrario sensu).
 El Fideicomitente A no realiza un acto accidental, por lo que no debe ser PF
A2.- TD. empresarial.

 No por Derecho de Reversión.  PF “PURA” Notario SI ES RESPONSABLE.

Artículo 62, Fracción X y XI Ley de Hacienda de los Municipios. = CALCULO MUY COMPLEJO =
Artículo 15.5, Fracción IX, Ley de Ingresos de Querétaro 2022.
(Contrario sensu). A2).- TD.

 No obstante, y por las razones que veremos, me adhiero a la sugerencia vertida por  Si se pagó TD en el Acto Constitutivo de Fideicomiso, como se sugiere, ya está
nuestra comisión fiscal de pagar el TD, en el acto constitutivo. A pesar de que haya resuelto.
derecho de reversión
 Si no se paga TD, al constituir:
A3.- DERECHOS DE INSCRIPCION EN RPP . DOBLE
--Cobro de TD.- Contribuyente: FIDEICOMITENTES
 7.5 al millar sobre valor de avalúo. Este calculo es TRASLADO
muy complejo porque se transmitió tierra y
Artículo 90 Ley de Hacienda del Estado ya hay construcciones y pareciera que el derecho de reversión reservado, se pierde con la
venta del primer departamento, casa o local.

--Cobro de TD.- Contribuyente: ADQUIRENTE FINAL

60
 FIDEICOMISO DE DESARROLLO INMOBILIARIO CON DERECHO DE REVERSIÓN
A).- EN LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO B).- EN LA EJECUCIÓN DEL FIDEICOMISO
 B.- EN REVERSION.

B1).- ISR POR ENAJENACION.

 No aplica.
B2).- TD.

 Si reviertes a Fideicomitente A terreno y a Fideicomitente B construcciones, en la

proporción del avalúo vs. Derechos fideicomisarios, NO APLICA.

 Si reviertes a Fideicomitente A o al Fideicomitente B:

-- Una unidad privativa (terreno y construcción)
-- Porcentaje mayor al que debían recibir en relación a clausula de Fideicomiso o
Desglose de calor, según avalúo APLICAN TD POR DEMASIA.

61
 CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION
Artículo 14.- Se entiende por enajenación de bienes:
Fracción V.- La que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos:
a) Fideicomitente designe o se obligue a designar fideicomisario diverso de él y no tenga derecho a readquirir.
b) Fideicomitente pierda derecho a readquirir, si tuviere tal derecho.

Fracción VI.- CESION DE DERECHOS.

a) Cuando el Fideicomisario CEDA sus derechos. Cuando el Fideicomisario instruya al Fiduciario para que transmita la
propiedad de los bienes a un tercero.
Aquí el Fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y los enajena en el momento de ceder sus
derechos o dar dichas instrucciones.
b) Cuando el Fideicomitente ceda sus derechos, si dentro de éstos derechos cedidos se incluye el de que los bienes
se transmitan a su favor.

62
 4.- FIDEICOMISO DE DESARROLLO
INMOBILIARIO (PARCELA)
 En general en este caso, lo dicho en el caso practico anterior, es aplicable,
 Este caso puede ser engañoso si nos quedamos con la primera interpretación:
• No hay aplicación de Derecho Agrario en la aportación al Fideicomiso, por que no es primera enajenación de
parcela y por ende no hay notificaciones. 
• No hay ISR por enajenación en la constitución del Fideicomiso por el derecho de Reversión del
Fideicomitente A.
• No hay TD por el mismo Derecho de Reversión.
• Incluso no hay ISR por enajenación del Fideicomitente A en la Transmisión de Propiedad en Ejecución de
Fideicomiso a terceros, por que en ese momento es la primera venta “de Parcela”.

Y ya acabamos. Pero no es así de sencillo…

63
1.- EN EL AMBITO AGRARIO
La aportación al Fideicomiso por parte del EJIDATARIO que se RESERVA EL DERECHO DE REVERSION:
• Es Primera Enajenación Para efectos Agrarios??
• Se deben realizar las notificaciones del derecho del tanto del marco Jurídico Agrario??

 Algunos opinan que en materia de Fideicomisos NO se requiere realizar las notificaciones del derecho del tanto a que se refieren los artículos
84 (EJIDO) y 86 (GOBIERNO DEL ESTADO Y MUNICIPIO) así como el de la Ley Agraria y 84 de la Ley General de Asentamientos Humanos,
Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (FEDERACIÓN) en Zonas de Reserva Territorial.

 Lo anterior en razón de que la aportación al Fideicomiso, es una enajenación o transmisión “atípica”, como lo seria una Donación a Titulo
Gratuito del Ejidatario a su hijo, donde no aplican las notificaciones. Es decir, ningún Ejidatario podría tener las cualidades del Fiduciario
“adquirente”, ni pagar la contraprestación, en la forma y términos que las partes convengan en el Fideicomiso.

 Hay quien sostiene que solo debe Notificarse cuando hay enajenación, es decir, en los supuestos de la Fr V del Art 14 de CFF (NO SE RESERVE
EL DERECHO DE REVERSION y SI EL FIDEICOMISARIO ES DISTINTO AL FIDEICOMITENTE).

64
 En lo personal, me adhiero al criterio sostenido por la Procuraduría Agraria, publicada en las Páginas 53 y 54 de
la Revista: “Programa de Incorporación del Suelo Social al Desarrollo Urbano. Empresas Sociales e
Inmobiliarias”, evocado en la obra del colega Ricardo Aguilasocho Rubio “Guía Para las Enajenaciones Agrarias”
(2a. Edición).

 Dicho criterio sostenido por la citada autoridad, establece que la Constitución de un Fideicomiso Traslativo de
Dominio de Parcela con Dominio Pleno, SI constituye primera enajenación (PARA EFECTOS AGRARIOS).

 Adicionalmente el NO Notificar en este momento, nos lleva al complejo escenario de realizar las notificaciones
con posterioridad; es decir, antes de la primera enajenación de las unidades privativas resultantes del
Desarrollo Inmobiliario. Pero ahí nos enfrentaremos al gran problema que el inmueble objeto de dicha
enajenación, ya no es una Parcela, ni física ni jurídicamente.

65
CONCLUSION:
Se sugiere ampliamente REALIZAR LAS NOTIFICACIONES del DERECHO AGRARIO antes de la celebración del
Fideicomiso.

 Pero ahora se presenta el dilema, como se notifica?. Especialmente lo relativo a la contraprestación, ya que es
un fideicomiso y desde la óptica civilista, no hay “precio”. No obstante, se sugiere notificar con las condiciones
de la contraprestación convenida en el Acuerdo de Coinversión y Plan de Negocios . es decir, la
contraprestación que recibirá el Fideicomitente A.

 No realizar estas notificaciones por adherirse a la primera o segunda posturas, pudieran dar pie a que un juez
determine la nulidad, fundado incluso este criterio de la Procuraduría Agraria.

66
2.- EN EL AMBITO FISCAL FEDERAL

 Al ser la Primera Enajenación de Parcela sobre la cual se Adquirió el Dominio Pleno NO SE CAUSA el ISR Art 93, Fr XXVIII LISR Art 86 LA.

3.- EN EL AMBITO FISCAL LOCAL

 Al Reservarse el Fideicomitente A el derecho de Reversión, NO hay enajenación, para Efectos Fiscales, por lo cual NO SE CAUSA el TD
Art 15.5, FR IX Ley de Ingresos Municipio Querétaro.

 No obstante lo anterior, y dada cuenta que en la ejecución del fideicomiso se hace sumamente complejo el tema del Traslado de
Dominio, por las situaciones que hemos vivido, la sugerencia práctica es pagar el TD en el momento del acto constitutivo del
Fideicomiso, a pesar de existir el derecho de reversión.

67
 FIDEICOMISO DE DESARROLLO INMOBILIARIO CON DERECHO DE REVERSIÓN (PARCELA)
A).- EN LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO B).- EN LA EJECUCIÓN DEL FIDEICOMISO
A1.- APLICACIÓN DEL MARCO JURIDICO AGRARIO.  B1.- ADJUDICACION DEL MARCO JURIDICO AGRARIO.

 Hay 3 corrientes:  Está resuelto con las notificaciones del acto constitutivo del Fideicomiso.
1. NUNCA DEBE NOTIFICARSE.  Si no se notificó, pareciera que aquí habría que hacerlo, porque entonces si sería la 1ª
Enajenación atípica donde ningún derechoso cubre las cualidades del negocio venta, con el problema adicional que ya no existe la parcela. Ni física, ni
Fiduciario (adquirentes). jurídicamente.

2. A VECES DEBE NOTIFICARSE. B2.- EN TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD EN EJECUCIÓN DEL FIDEICOMISO.

Sólo cuando claramente hay enajenación fiscal:
-- Aportantes no tienen derecho de ISR POR ENAJENACIÓN Y TD
Reversión. -- Si Fideicomisario
es distinto a Fideicomitente. Artículo 14,  Dentro de todo el contexto la mejor sugerencia resulta pagar el TD en el acto
constitutivo.
Fracción V, incisos a) y b).

3. SIEMPRE DEBE NOTIFICARSE.  Si se paga TD, el Fideicomitente A puede exentar todo su ISR por su ingreso y la
utilidad fiscal cuando se transmite cada unidad privativa, se “netea” con costo de
– Criterio de la Procuraduría Agraria.
construcción.
– Evitar criterio Judicial de nulidad.
– Se notifica contraprestación del
 Si lo anterior no funciona, y se “reserva” la exención el Fideicomitente A, por no haber
Fideicomitente A en el Fideicomiso. enajenación (PARA EFECTOS FISCALES), su primera enajenación es la venta de los
lotes o indivisos de terreno, cuando se haga la venta de cada unidad y el Notario
A2.- ISR POR ENAJENACIÓN.
deberá calcular.
 No por ser primera enajenación de parcela con Dominio pleno.
B3.- EN REVERSION.
Artículo 93, Fracción XXVIII LISR.
Artículo 86 LA.
 Aplica lo dicho en el caso práctico anterior.
A3.- TD.

 No por el Derecho de Reversión.

Artículo 15.5, Fracción IX, Ley de Ingresos de Querétaro

 No obstante y por las razones que veremos adelante, me adhiero a la sugerencia vertida
por nuestra comisión fiscal de pagar el TD en el acto constitutivo, a pesar de que haya
derecho de reversión.

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 5.- FIDEICOMISO EN ZONA RESTRINGIDA
• Los extranjeros por ningún motivo pueden adquirir el dominio directo sobre tierras y
aguas en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las
playas. (zona restringida).
• Los extranjeros no pueden comprar, recibir en donación, heredar o en general adquirir
por cualquier título la propiedad de un inmueble en dicha zona.
• Los artículos 11 y 12 de la Ley de Inversión Extranjera dan la pauta para concluir que los
extranjeros no pueden adquirir derechos reales sobre bienes inmuebles en zona
restringida.
• Se encuentra regulado tanto por la Ley de Inversión Extranjera como por el Reglamento
de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.

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 Objeto del
fideicomiso, permitir
Permiso previo de la Fiduciaria tiene que
utilización y
SRE, la institución ser institución de
aprovechamiento de
fiduciaria. crédito.
inmuebles en zona
restringida.

REQUISITOS Fideicomisarios deben ser: Plazo máximo de

DEL A) Personas físicas o morales extranjeras
B) Sociedades mexicanas con clausula de
50 años,
posibilidad de
FIDEICOMISO admisión de extranjeros. prórroga.

SRE tiene plazo de 5 días hábiles para resolver la

solicitud, vencido el plazo sin haber resolución, se
entiende por aprobada la solicitud.
FUNDAMENTO: Artículos 10 al *Este en pandemia se ha extendido.
14 de la Ley de Inversión
Extranjera

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 ESPECIFICACIONES DEL FIDEICOMISO
1.- Las sociedades mexicanas con cláusula de
admisión de extranjeros pueden adquirir la
propiedad de inmuebles en la zona
restringida si se encuentran destinados a
fines no residenciales.
2.- El Reglamento de la Ley de Inversión
Extranjera y del Registro Nacional de
Inversiones Extranjeras define en su numeral
5 lo que se entiende por fines residenciales y
no residenciales
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3.- Los permisos tienen una vigencia de 180 días
naturales contados a partir de su expedición y
podrán prorrogarse por una sola vez por 180 días
naturales adicionales previa solicitud de la
institución fiduciaria. Las instituciones de crédito
deben avisar a la Secretaría de Relaciones
Exteriores de la utilización del permiso dentro de
los 5 días hábiles contados a partir de su
formalización en el instrumento
4.- La expedición del permiso para constituir el
fideicomiso, no exime del cumplimiento de las
obligaciones en materia de desarrollo urbano,
público. (Art. 11 del reglamento)
 •Todo fideicomiso inmobiliario en la zona restringida
cuyos fideicomisarios sean personas físicas o morales
extranjeras y el inmueble se encuentre destinado a fines
residenciales, debe inscribirse en el Registro Nacional
de Inversiones Extranjeras, dentro de los 40 días hábiles
REGISTRO DEL contados a partir de la constitución del fideicomiso.

FIDEICOMISO. •La obligación de inscribirlo es a cargo de la institución

fiduciaria.
•Si al notario no le exhiben la solicitud de inscripción,
deberá informar de tal omisión al Registro dentro de los
10 días hábiles siguientes a la fecha de autorización del
instrumento. Artículo 34 de la Ley de Inversión
Extranjera.

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