Pontificia Universidad Catolica del Peru

From the SelectedWorks of Jhoel Chipana Catalán

April 1, 2018

LA NUEVA LEY DE LA HIPOTECA INVERSA

Jhoel Chipana Catalán, Pontificia Universidad Catolica del Peru

Available at: https://works.bepress.com/jhoel-chipanacatalan/48/

 La nueva ley que regula
la hipoteca inversa
¿Más preguntas que respuestas?
OPINIÓN
Jhoel CHIPANA CATALÁN*

M ediante Ley N° 30741, se promulgó la “Ley que

regula la hipoteca inversa”, la que tiene como
objetivo normar el uso de dicha figura como un
Empero, esta ley otorga una definición a la figura de
la hipoteca inversa, señalando que en virtud de ella
una entidad autorizada, comprendida en el artículo
medio que permitirá que las personas complemen- 5 de dicha ley1, otorga un crédito a favor del titular o
ten sus ingresos económicos, mediante el acceso a titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble
un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será contra la afectación en garantía hipotecaria del refe-
exigible recién al fallecimiento del titular o titulares rido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigi-
del crédito. ble y la garantía ejecutable al
fallecimiento del referido titular
La primera interrogante que se
o titulares. Además, señala que
nos viene a la mente es por qué
incluir en una norma una frase Esta ley otorga una definición el monto del crédito será deter-
como esta: “medio que permi- a la figura de la hipoteca in- minado en función del valor del
tirá que las personas comple- versa, señalando que en vir- inmueble, la esperanza de vida
tud de ella una entidad au- del titular o titulares y la tasa de
menten sus ingresos económi-
torizada, comprendida en el interés aplicable, entre otros. El
cos”, y es que ¿acaso ese es
artículo 5 de dicha ley, otor- desembolso del crédito por la
el único objetivo que se busca
ga un crédito a favor del titu- entidad autorizada se efectuará
con esta norma? En todo caso,
en una sola armada o mediante
esa referencia debió incluirse lar o titulares del derecho de
abonos o disposiciones perió-
en la exposición de motivos propiedad sobre un inmueble dicas durante el plazo pactado
que sustenta la necesidad de contra la afectación en ga- en el respectivo contrato. Las
haber promulgado dicha ley y rantía hipotecaria del referi- partes podrán acordar la con-
no en su texto mismo. do inmueble, siendo el reem- tratación de un seguro que per-
Por otro lado, esta norma hace bolso del crédito exigible y la mita al titular o titulares recibir
lo que pocas realizan, esto es, garantía ejecutable al falleci- una renta vitalicia luego de que
otorgar una definición en su miento del referido titular o ti- se haya desembolsado ínte-
texto y es que es probable que tulares. gramente el crédito pactado, la
en ella se caiga en algún error, misma que estará inafecta del
por exceso o por defecto, y se Impuesto a la Renta. Las con-
deje de lado algún aspecto que por su naturaleza diciones y características mínimas del referido con-
debería estar incluida en esa definición. Sabemos trato de seguro serán establecidas en el reglamento
que una norma no debería contener definiciones, las de la presente ley.
mismas que, en realidad, deberían ser elaboradas Como se puede apreciar, en esta definición se hace
por la doctrina. referencia a una serie de requisitos, pero tenemos

* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Profesor en la Universidad de San Martín de Porres y
asociado del Estudio Mario Castillo Freyre. j.chipana@pucp.pe
1 Artículo 5.- La hipoteca inversa podrá ser otorgada por las empresas de operaciones múltiples y las empresas de
seguros, a que se refiere el artículo 16, literales A y D, de la Ley Nº 26702, Ley General del Sistema Financiero
y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, con arreglo a las disposiciones
contenidas en dicha ley, en la presente ley y su reglamento, y en las regulaciones que emita la referida superin-
tendencia. Asimismo, se encuentran autorizadas a realizar operaciones de hipoteca inversa las empresas adminis-
tradoras hipotecarias, con arreglo a lo previsto en la ley de su creación, Ley Nº 28971, en la presente ley y su re-
glamento, y en las regulaciones que emita la citada superintendencia.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 58 • ABRIL 2018 • ISSN 2305-3259 209
 muchas interrogantes en torno a ellos, las que pasa- Además, por si lo señalado fuera poco, en el artículo
mos a mencionar: 3 de esta ley se establecen otros requisitos (no enten-
demos por qué se han destinado dos artículos para
- Se exige que el crédito sea otorgado por una enti-
enumerar requisitos), como son:
dad autorizada.
- Que el crédito se garantice con hipoteca constituida
- El crédito se otorga a favor del titular del derecho de
sobre un inmueble de propiedad del titular. ¿Acaso
propiedad sobre un inmueble.
esto no es una obviedad?
- Ese inmueble se afecta en garantía hipotecaria.
- Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de
- La característica más resaltante es que el reem- daño.
bolso del crédito será exigible y la garantía ejecuta-
- Que la tasación del inmueble sea realizada por
ble al fallecimiento del titular del bien.
al menos dos entes especializados, uno de los
- El monto del crédito será determinado en función cuales podría ser la misma entidad financiera
del valor del inmueble, la autorizada a otorgar la hipo-
esperanza de vida del titular teca inversa. ¿Y el otro ente
o titulares y la tasa de interés especializado podrá ele-
aplicable, entre otros. No nos girlo el beneficiario del cré-
queda claro cuáles van a ser
Vencido ese plazo sin que se
dito? ¿No era mejor señalar
los mecanismos para deter- haya cancelado la deuda, la que cada parte podrá reali-
minar, por ejemplo, la espe- entidad autorizada acreedora zar la tasación? ¿Qué pasa
ranza de vida del titular. Tam- se encontrará facultada para si la tasación de cada parte
poco tenemos idea de qué ejecutar la hipoteca y cobrar no coincide? ¿Cuál prima?
otros factores (a los que la el crédito, conforme a lo pre- ¿Quién decide ello?
ley denomina “entre otros”) visto en la presente ley y su - Que los intereses a pagar se
se tendrán en cuenta, lo cual, reglamento. De existir un sal- calculen sobre las cantida-
sin duda, genera inseguridad, do remanente luego de la eje- des del crédito efectivamente
pues en este supuesto las cución del inmueble, este recibidas o dispuestas por el
entidades bancarias podrán deberá ser entregado a los titular. Pero nosotros nos pre-
incluir los requisitos que herederos o legatarios, de guntamos, ¿sobre qué otro
deseen. ser el caso. monto se podrían calcular
- El desembolso del crédito por esos intereses?
la entidad autorizada se efec-
tuará en una sola armada o mediante abonos o dis- - Que el titular del crédito esté facultado a pagar el
posiciones periódicas durante el plazo pactado en crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin
el respectivo contrato. Nosotros nos preguntamos penalidad alguna. Esto resulta obvio, ¿no?
quién va a determinar la elección de estas alternati- - Que el titular habite el inmueble afectado y que úni-
vas y nos queda la sospecha de que será la entidad camente pueda enajenarlo, arrendarlo, y/o consti-
bancaria la que tendrá esa prerrogativa a través de tuir cargas y gravámenes con autorización expresa
los contratos por adhesión que seguramente van a de la entidad autorizada acreedora. ¿Esto pasa con
diseñar para ofrecer este producto, con lo que se una hipoteca común? ¿Acaso uno de los princi-
le estaría quitando a una de las partes contratantes pios que rige esta figura no es el de la persecuto-
(el beneficiario del crédito) la necesaria posibilidad riedad del gravamen, lo cual permite que se pueda
de elegir cómo es que quiere que se le otorgue el disponer del bien? Es decir, ¿qué sentido tiene
préstamo. limitar la posibilidad de que yo, como titular de un
- Las partes podrán acordar la contratación de un bien gravado, no pueda venderlo e incluso arren-
seguro que permita al titular recibir una renta vita- darlo? Además, ¿esa prohibición de enajenar no
licia luego de que se haya desembolsado íntegra- va contra el principio establecido por el artículo
mente el crédito pactado, la que estará inafecta del 882 del Código Civil, según el cual “no se puede
Impuesto a la Renta. establecer contractualmente la prohibición de ena-
jenar o gravar”?
- Las condiciones y características mínimas del refe-
rido contrato de seguro serán establecidas en el - Que, al momento de ejecución o resolución del con-
reglamento de la presente ley. trato, el titular no tenga obligaciones que de acuerdo

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 a la legislación vigente tengan preferencia de cobro
sobre la hipoteca.
- Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusi-
vamente contra el bien afectado en garantía hipo-
tecaria. ¿Y sobre qué otro bien se ejecutaría si la
hipoteca afecta a dicho bien?
- Que al fallecimiento del titular la entidad autorizada
acreedora, con arreglo a las disposiciones y dentro
del plazo que se establezca en el reglamento, ofrezca
a la sucesión o a los legatarios, para que, facultati-
vamente, cancelen el crédito y, consecuentemente,
requieran que la entidad autorizada levante la hipo-
teca. Creemos que se debe tener mucho cuidado
con ese plazo, pues el mismo podría ser, a todas
luces, arbitrario. Además, se deberá tener en cuenta,
en todos los casos, el monto del crédito otorgado,
pues no será lo mismo otorgar un plazo breve para
el pago de una deuda que no sea de una cuantía
mayor, que el plazo que se otorgue para una deuda
cuantiosa. ¿Eso lo va a regular el reglamento?
(viene de la p. 208)
Asimismo, se ha establecido que el crédito
será determinado en función del valor del
inmueble, la esperanza de vida del titular o
titulares, la tasa de interés aplicable, entre
otros.
Dentro de los principales requisitos, se ha
señalado que, el crédito debe garantizarse
con hipoteca constituida sobre un inmueble
de propiedad del titular o titulares; que al
momento de ejecución o resolución del
contrato, estos no tengan obligaciones que
de acuerdo a la legislación vigente tengan
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 58 • ABRIL 2018 • ISSN 2305-3259
- Vencido ese plazo sin que se haya cancelado la
deuda, la entidad autorizada acreedora se encon-
trará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar
el crédito, conforme a lo previsto en la presente
ley y su reglamento. De existir un saldo rema-
nente luego de la ejecución del inmueble, este
deberá ser entregado a los herederos o legatarios,
de ser el caso.
Como se puede apreciar, son más las interrogan-
tes que se nos presentan sobre el contenido de esta
ley. Nos queda la duda de que su verdadero objetivo
se pueda conseguir, empero, estaremos atentos a
la emisión de su reglamento que, sin duda alguna,
tendrá que responder a las interrogantes que nos
hemos formulado.
Por lo demás, esperamos concluir un trabajo más
amplio que comente esta norma, pues aquí solo
hemos planteado una serie de interrogantes rela-
cionadas a sus requisitos (artículos 2 y 3 de dicha
ley).
preferencia de cobro sobre la hipoteca; que
el cobro del crédito se ejecute única y exclu-
sivamente contra el bien afectado en garan-
tía hipotecaria.
Por otro lado, se determinó que el sistema
de la hipoteca inversa está sujeto a las dispo-
siciones sobre transparencia, suministro de
información y asesoramiento al cliente que
establezca el reglamento.
Aunado a ello, la Superintendencia de Banca,
Seguros y Administradoras Privadas de Fon-
dos de Pensiones establecerá las caracterís-
ticas y condiciones mínimas que deberán
cumplir los contratos de hipoteca inversa y,
los requisitos y procedimientos.
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