TEMA 5: PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Registrador Público
Califica el título
Tribunal Registral
Evalúa en segunda instancia administrativa la calificación del
Registrador
Poder Judicial
Se pronuncia sobre Resolución del Tribunal Registral

En la primera instancia:
•PRESENTACIÓN
•CALIFICACIÓN
•INSCRIPCIÓN

El Registrador Público y el Tribunal Registral deben jugar un rol importante para

evitar la inscripción de documentos falsos; sin embargo, se debe tener en cuenta
que los Registradores y Vocales del Tribunal Registral no son peritos grafotécnicos.

Formalidad de la solicitud de inscripción

- Se formula por escrito en los formatos aprobados por la SUNARP, con copia
simple del DNI (habiendo sufragado en las últimas elecciones, obtenido la
dispensa respectiva o de que no se encuentre obligado a sufragar), tratándose de
solicitudes presentadas por dependientes debidamente acreditados por Notarios
o entidades públicas, no se requerirá acompañar la copia simple del documento
de identidad de éstos.
- El funcionario encargado debe verificar el sufragio
- Cuando el presentante no sepa escribir y firmar, completará la solicitud el
servidor y el usuario imprimirá su huella digital en el formato de solicitud de
inscripción.
- En el supuesto de presentación masiva de solicitudes de inscripción efectuada
por entidades encargadas de programas de titulación, formalización o
saneamiento de propiedad, no se requerirá la presentación del formato de
solicitud de inscripción. En estos casos, bastará que la rogatoria de inscripción
masiva sea formulada mediante oficio, acompañando en medio magnético los
datos que correspondan a los títulos
presentados.
- el error no genera derecho, es decir si es que el funcionario de recepcionar el
título no cumplió con la debida verificación de los requisitos de admisibilidad del
título, corresponde al Registrador Público Comprobar que el acto o derecho

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inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las
disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en
dichas normas;
El procedimiento de inscripción registral de un título es especial y de naturaleza
no contenciosa, con las excepciones.
Únicamente cabe admitir el apersonamiento de autoridades o funcionarios al
procedimiento de inscripción en trámite para plantear su oposición por
suplantación de identidad o falsificación de Documentos. La persona que presenta
una solicitud de oposición sin arreglo a lo previsto en la presente Ley no forma
parte del procedimiento, debiendo el registrador rechazar de plano dicha
oposición, en decisión irrecurrible en sede administrativa.
la calificación registral es la función esencial del Registrador y lo es porque es el
presupuesto necesario del principio de legalidad, que, a su vez, es la base de toda
la eficacia que despliega el Registro. No pueden darse lógicamente los principios
de legitimación y fe pública registral sino existe el filtro del Registrador y, en
consecuencia, existe el riesgo de que accedan al Registro actos que no sean
jurídicamente perfectos.
CALIFICACIÓN REGISTRAL:
principio general de calificación registral, y fundamentalmente en su aspecto de
revisión de la legalidad de los títulos que accedan al Registro para su inscripción.
la calificación registral es el acto por el cual los registradores examinan y evalúan
los documentos ingresados y los derechos o situaciones jurídicas que estos
contienen, a fin de determinar si procede su inscripción en el registro, su
observación o tacha.
calificación registral, y se desarrolla, fundamentalmente, en dos campos: el propio
título presentado, que habrá de examinarse para dictaminar si está ajustado a
Derecho; y el contenido del Registro, que habrá de examinarse para establecer su
conexión con el título, pues los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia
de los Tribunales
La calificación registral es el fundamento del principio de legitimación que da
sustento a su vez a los principios de fe pública registral, prioridad excluyente y
oponibilidad, contemplados en los artículos 2013, 2014, 2017 y 2022 del Código
Civil. Conforme al primero, la inscripción se reputa válida y exacta mientras que en
la vía judicial o arbitral no se demuestre lo contrario. Con relación al segundo, la
adquisición del tercero se mantiene, aunque el título de su predecesor sea
declarado nulo. En cuanto a la prioridad excluyente, el Registro señala que no
procede inscribir un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior. Mientras que, tratándose de la oponibilidad, el Registro rechaza aquellos
títulos que sean incompatibles con el derecho inscrito.

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la calificación registral es el control que realiza el registrador a efectos de
determinar si el título presentado al registro es inscribible sobre la base de los
diversos principios que, como requisitos y presupuestos técnicos para la
inscripción, cada sistema contempla.
el principio de legalidad o de calificación registral es uno de los principios
fundamentales de todo sistema registral cuyo objeto sea conseguir la seguridad
jurídica del tráfico inmobiliario y del crédito, con plenitud de los efectos propios
de los asientos registrales.
en realidad, lo que hace la norma es incorporar este principio como parte de la
función calificadora. Cabe aquí precisar que, en estricto, la calificación no es un
principio ni un presupuesto técnico. La calificación es un proceso que se efectúa
aplicándose los principios registrales, los cuales constituyen la base y los límites a
partir de los cuales el registrador comprueba la legalidad del título y su
compatibilidad con los antecedentes registrales
¿qué función cumple el registrador?
determinar si el acto que contienen esos documentos es o no admisible, en el
sistema registral, de conformidad a las exigencias consagradas por la ley. (..). El
registrador no declara la nulidad del acto; nunca va decir que el acto es inválido,
sino que se limitará a expresar, en defensa de un interés de orden público que el
acto reúne o no reúne los requisitos necesarios para ser admitido en el Registro. la
calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título.
Naturaleza de la calificación registral: la calificación registral no es jurisdiccional al
no ejercer jurisdicción el Registrador ni el Tribunal Registral. a función calificadora
tiene modalidades, matices y formas que difícilmente encuadran en una función
judicial o de justicia administrativa. no se adaptan a la materia administrativa,
por lo que la función calificadora que da lugar a la práctica del asiento o a la
suspensión o denegación del mismo, al participar de la naturaleza misma del
asiento registral al que se refiere, no puede considerarse equiparable a las
funciones o actos administrativos ordinarios.
Teoría de la naturaleza como función de seguridad jurídica preventiva
reconducir la función registral calificadora a una mera naturaleza preventiva o
cautelar no es suficientemente significativa de su total naturaleza, ya que en la
función registral calificadora no sólo cautela o prevención, sino definición,
determinación, conformación e, incluso, atribución de derechos o exclusión de los
mismos, todos ellos a los efectos de los asientos registrales. Por tanto, la idea de
naturaleza preventiva o cautelar es minimalista respecto a la total esencia de las
funciones que se pretenden incluir bajo esa discutible catalogación. La calificación

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registral no se agota en la finalidad preventiva, sino que también contempla otros
aspectos.
Teoría de la naturaleza como acto de jurisdicción voluntaria
la función calificadora forma parte del amplio campo de la llamada jurisdicción
voluntaria pero no como función judicial, sino como “función de garantía de
derechos privados”.
Teoría de la naturaleza como función especial
la calificación registral como acto especial no reconducible a otras figuras jurídicas
típicas.
Teoría de la naturaleza como acto mixto de jurisdicción voluntaria y de
administración pública
la función calificadora registral es, efectivamente, de naturaleza especial o mixta,
pero no porque confluyan en ella una mezcolanza inadmisible ingredientes de
todo tipo, sino porque ofrece varios.
DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA:
Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente
del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo
que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de
persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar
indistintamente cualquiera de ellos, En caso de contradicción o conflicto entre el
presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
¿Declaratoria de fábrica, Reglamento Interno, Junta de Propietarios e
Independización? ¿Se puede pedir solo la inscripción de la independización?
RESERVA DE CALIFICACIÓN POR DERECHOS IMPAGOS El Registrador Público debe
formular reserva de calificación mientras no se hayan pagado en su integridad los
derechos de calificación.
Títulos pendientes incompatibles Aplicación del principio de Prioridad
Preferente. No en todos los casos se suspende un título, se debe determinar si es
o no incompatible.
TÍTULOS INCOMPATIBLES El supuesto de incompatibilidad de títulos se presenta
cuando se trata de actos contrarios entre sí o del mismo acto, mas no la existencia
de acto previo
Plazos para la calificación y reingreso de títulos
Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los títulos se formularán
dentro de los siete primeros días de su presentación o dentro de los cinco días
siguientes al reingreso. Tratándose de rectificaciones ocasionadas por error del
Registrador, éstas se atenderán preferentemente en el mismo día, sin exceder en
ningún caso del plazo de tres días contados desde la fecha de la respectiva
solicitud

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El Gerente Registral de la Sede Central en el ámbito nacional, y los Gerentes
Registrales de las Zonas Registrales en el ámbito de la competencia de la Zona o
del Registro que tengan a su cargo, según corresponda, podrán establecer plazos
distintos a los previstos en el párrafo anterior. Dichos plazos podrán discriminar
entre Registros, actos inscribibles y Oficinas Registrales. Asimismo, deberán
establecer plazos preferentes y especiales para atender títulos que fueron
tachados en una oportunidad anterior por caducidad del asiento de presentación.
Los Registradores serán responsables por el cumplimiento de los plazos señalados
en este artículo, salvo que la demora haya obedecido a la extensión o
complejidad del título, u otra causa justificada.
como excepción el caso que un título sea extenso o complejo, o cualquier otra
causa justificada, es decir la calificación registral puede excederse el plazo
reglamentario ante
dichos supuestos.
En el módulo del Consulta Registral se puede efectuar un seguimiento del título,
su estado de estudiado o calificado, desde su presentación hasta su inscripción,
inclusive se puede visualizar las esquelas de observación, liquidación, anotación de
inscripción, tacha y también consta si la documentación ha sido recogida por el
usuario
CALIFICACIÓN DE MANDATOS JUDICIALES:
• La Calificación registral se encuentra restringida en el caso de títulos que
contienen mandatos judiciales.
• El registrador no puede calificar ni la validez, ni la eficacia, ni los fundamentos
del mandato judicial.
El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del
contenido de la resolución judicial. “Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para
solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter
no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o
incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el
Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución,
incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y, en consecuencia, al emitir
pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por
parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el
acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá
dejarse constancia en el asiento registral

Forma y motivación de la denegatoria

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Todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se
formularán por escrito en forma simultánea, bajo responsabilidad. Podrán
formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos
presentados para subsanar la observación
Observación del título
En caso que exista defecto subsanable. Debe contener motivación. Las
observaciones no deben ser ambiguas sino redactarse de forma clara y sencilla
Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se
efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los
documentos que contienen el acto previo.
Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la
rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene
el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial.
Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta
procederá aun cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a
la fecha de la rogatoria inicial.
Liquidación definitiva
El presupuesto es que la liquidación se realiza en forma definitiva cuando no
existan defectos ni obstáculos para su inscripción.
RECURSO DE APELACION INTERPUESTO
CONTRA LIQUIDACIONES "La liquidación de derechos registrales es una decisión
del registrador, razón por la que en el supuesto que el interesado no se
encuentre conforme con ella, tiene expedito su derecho para interponer el
recurso de apelación correspondiente”
Tacha.

Tacha por falsedad documentaria

•Tacha sustantiva
•Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación
•Tacha especial de títulos por presentación de copias simples de documentos
principales
Tacha Sustantiva: REGLAS PARA LA CALIFICACION REGISTRAL Sumilla:" Las
limitaciones a la calificación registral no se aplican cuando se trate de causales de
tacha sustantiva previstas en el artículo 42 del Reglamento General de los
Registros Públicos. En tal caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según
corresponda, procederán a tachar de plano el titulo o disponer la tacha sustantiva,
respectivamente. IMPLICANCIAS DE LA REVOCATORIA DE TACHA SUSTANTIVA POR
EL TRIBUNAL REGISTRAL. "Cuando el Tribunal Registral revoque una tacha
sustantiva y no hubiere emitido pronunciamiento expreso sobre la existencia o no

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de otros defectos subsanables, no puede asumirse que el titulo aún se encuentre
pendiente de calificación en relación a dicho extremo, pues ello constituiría una
calificación sucesiva, debiendo la primera instancia limitarse a verificar el pago de
la tasa registral para proceder o no a la inscripción de los actos rogados".
TACHA POR FALSEDAD DOCUMENTARIA: TACHA POR FALSEDAD DOCUMENTARIA
"Procede formular tacha sustantiva por falsedad documentaria prevista en el
artículo 42 inciso f) del RGRP solo si luego de efectuadas las independizaciones
correspondientes queda acreditada indubitablemente la citada falsedad". TACHA
POR FALSEDAD DOCUMENTARIA "La ausencia de un requisito de validez de un
acto administrativo contemplado en el artículo 3 de la Ley de Procedimiento
Administrativo General no amerita la tacha del título por presunta falsedad
documentaria al amparo del artículo 36 del Reglamento General de los Registros
Públicos, por cuanto la norma reglamentaria exige que se acredite
indubitablemente dicha falsedad que en ningún modo implica la ausencia de
requisitos de validez del acto administrativo por tratarse de supuestos distintos."
INSCRIPCIONES:
•Pone fin al procedimiento registral, como consecuencia de una calificación
positiva.
•Con la inscripción registral en el caso de modificaciones de titularidades se
modifica el índice, en el caso de inscripciones antiguas se realizan proyectos de
actualización de índice
PRINCIPIO DE CAUSALIDAD Declarado ineficaz formal o estructuralmente el acto
jurídico que dio merito a una inscripción, se cancela el asiento registral
correspondiente, sin perjuicio de los derechos de terceros.

• EN LA SEGUNDA INSTANCIA:
a) Recepción
b) Anotación de apelación
c) Remisión
d)Conformación del Tribunal Registral y asignación de expedientes
e) Informe Oral
f) Ponencias, votación y resolución del recurso

RECURSO DE APELACIÓN:
Es el uso derecho a la impugnación con que cuenta el administrado contra
cualquier decisión del registrador y del abogado certificador
PERSONAS
LEGITIMADAS PARA INTERPONER RECURSO DE APELACION No habiendo apelado

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el presentante del titulo, ni la persona a quien este representa aplicando la
presunción legal, corresponde declarar improcedente el recurso.
DESISTIMIENTO
Clases de desistimiento
El desistimiento en la segunda instancia registral puede ser:
a) Del recurso;
b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita. Únicamente en
el caso de desistimiento de la rogatoria, aquél puede ser parcial, lo que dará lugar
a que el Tribunal Registral no se pronuncie respecto del acta objeto del
desistimiento.
DESISTIMIENTO DEL RECURSO DE APELACION "Procede aceptar el desistimiento en
segunda instancia, antes de la expedición de la resolución respectiva, cuando es
formulado por el presentante del título o la persona a quien este represente,
mediante escrito con firma certificada notarial, salvo que el apelante fuese
notario."
Remisión del recurso de apelación
Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral,
recibido el recurso de apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo
no importe una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo, caso en el
cual se procederá conforme a lo previsto en el segundo párrafo del artículo
primero del presente reglamento. Luego de tal verificación y de corresponder,
deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral
respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo
no mayor de tres (03) días contados desde la fecha de su recepción.
Precedentes de observancia obligatoria
Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por el
Tribunal
Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de
las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera
obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean
expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno
Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior.
Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben
publicarse en el Diario Oficial “El Peruano”, mediante Resolución del Presidente
del Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del día
siguiente de su publicación en dicho diario
Plazo de expedición y notificación de resoluciones
Toda Resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedirá,
bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del

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expediente a la Secretaría del Tribunal. Excepcionalmente, por causa debidamente
justificada y por única vez, el presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la
respectiva Sala, podrá otorgar la ampliación correspondiente hasta por un máximo
de treinta (30) días.
Para el supuesto de tacha especial previsto en el artículo 43-A del presente
reglamento, el plazo para expedir la resolución será de tres (3) días contados
desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal. Dicho plazo no podrá
ser prorrogado.
EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES
Se debe procurar una rápida notificación de la resolución del Tribunal Registral al
Registrador para una mayor celeridad de la calificación. Asimismo el sistema de
consulta registral debería reflejar en forma los casos de prórroga en la expedición
de la resolución, a efectos de brindar una adecuada información al usuario.
Resolución que ordena la inscripción
Cuando el Tribunal Registral ordene la inscripción del título y los derechos
registrales se encuentren íntegramente pagados, el Registrador procederá a
extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) días. Por excepción,
tratándose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su extensión
inmediata, el registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de la
resolución para efectuar la inscripción.
Plazo para el reintegro de derechos registrales
Si los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, o el
Registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la interposición
de la apelación en ejecución, el interesado tendrá (10) días, contados desde la
notificación del requerimiento o liquidación efectuada por el Registrador, para
cumplir con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá
cinco (5) días para extender los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado
el reintegro dentro de los diez días señalados, caducará la vigencia del asiento de
presentación
Plazos para subsanar nuevos defectos y apelación de nuevas observaciones o
liquidación ulterior
Cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas
por el Registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables
que emanen de la partida conforme a los supuestos de excepción previstos en los
literales c.2 y c.3 del artículo 33, el interesado tendrá quince (15) días, contados
desde la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos
defectos u obstáculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor derecho.
Efectuada la subsanación o pagado el mayor derecho, el Registrador tendrá cinco
(05) días para extender los asientos de inscripción.

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IMPROCEDENCIA DE TERCERA APELACION No procede admitir un tercer recurso de
apelación, y por ende su desistimiento; salvo que una de las apelaciones anteriores
fue presentada por un tercero no legitimado para apelar.
IMPROCEDENCIA DE UN TERCER RECURSO DE APELACION EN EL MISMO
PROCEDIMIENTO. La normatividad registral vigente no permite interponer más de
dos apelaciones, dentro de un mismo procedimiento registral.
Vigencia del asiento de presentación para la interposición de demanda
contencioso administrativa
En los casos en los que proceda la impugnación judicial de las resoluciones del
Tribunal Registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá
vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto normativamente para la
interposición de la acción contencioso administrativa (tres meses), a efectos de
anotar la demanda correspondiente, la misma que será ingresada por el Diario.
Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente, caduca
el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a
efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los
efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de
presentación del título apelado. Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado
anotación de demanda alguna, el Registrador procederá a levantar la anotación de
apelación.
El plazo de 3 meses y 15 días se cuenta desde la notificación de la resolución al
apelante, no desde la fecha de la resolución.

TEMA 6: EFECTOS EN EL ÁMBITO REGISTRAL COMO

CONSECUENCIA DE LA LEY 30313 Y SU REGLAMENTO:

Seguridad supone la exención de peligro o daño, es decir, una situación o estado

social con ausencia de todo peligro o amenaza real.
SEGURIDAD
Pero entendemos que para exista seguridad deben adoptarse medidas que
aseguran la ausencia de peligro o daño, en otras palabras, la seguridad no surge
cuando el Estado asume un rol pasivo, sino cuando tiene un protagonismo activo,
supervisando a las instituciones encargadas de brindarla, fortaleciendo los
sistemas y mejorándola cada día.

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 SEGURIDAD JURÍDICA

la ausencia de la seguridad jurídica actualmente repercute sobre el malestar

material y económico de todos los miembros de la sociedad, incide en el
desarrollo de la población.
La seguridad jurídica surge con el estado de derecho porque existe un sistema de
legalidad y legitimación basado en una constitución democrática, porque el
derecho que se ofrece al ciudadano no es sólo como un instrumento para su
protección, sino como un instrumento dotado y revestido de certeza suficiente
seguro en sí mismo
la seguridad jurídica se ha de entender la seguridad del propio derecho, es decir
del contenido y existencia de las disposiciones por medio de las cuales actúa la
fuerza del derecho.
los requisitos y condiciones que hacen seguras a las normas jurídicas son: la
certeza y la estabilidad.
La certeza se obtendrá en el contenido de las disposiciones con la claridad y
sencillez, plenitud y compatibilidad de las normas jurídicas.
Mientras que la existencia de las disposiciones se obtendrá con los requisitos de:
notoriedad, verificabilidad y previsibilidad.
existen tres sistemas de seguridad:
-El primero es la seguridad jurídica penal o represiva en el cual se busca la
protección al titular de las perturbaciones y que siempre es aposteriori.
- El segundo es calificado como “temor judicial” (anglosajón), en este caso la
seguridad jurídica se obtiene porque la conducta de los ciudadanos responde a un
auténtico temor ante la reacción de los ciudadanos y las consecuencias pueden ser
penales, hacen que las relaciones económicas se respeten.
-Finalmente la seguridad jurídica se pretende obtener de a través de un
mecanismo preventivo de documentación que ofrece unas garantías que hacen
que las posibles controversias de las relaciones de particulares no surjan, este
sistema es usado en países de corte latino la seguridad jurídica se obtiene
preventivamente, es decir a priori
Con relación a la seguridad jurídica el Tribunal Constitucional ha señalado, nuestra
Norma Fundamental no reconoce de modo expreso a la seguridad jurídica como
un principio constitucional, es menester que este Tribunal determine si el
principio aludido es uno de rango constitucional, y, por ende, si es susceptible de
alegarse como afectado a efectos de determinarse la constitucionalidad o
inconstitucionalidad de una ley o parte de ésta.
El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado
Constitucional de Derecho.

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Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra
Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una
cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho
derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica
que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es
decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho.
Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través del cual el
derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la
creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel
individual como a nivel colectivo.”

SEGURIDAD JURIDICA E INSCRIPCION REGISTRAL:

La seguridad jurídica es sumamente importante, tal es así que la SUNARP señala que tiene
como misión: En el Perú se respetan los derechos humanos en un contexto de cultura de la
legalidad y convivencia social, armónica, con bajas tasas de criminalidad y discriminación,
donde toda persona goza de seguridad jurídica y tiene acceso a una justicia inclusiva y
confiable, gracias a un Estado moderno y transparente que protege efectivamente los
intereses del país y de sus ciudadanos.
La relación existente entre la seguridad jurídica y la publicidad registral es estrecha, toda vez
que como señala Amorós Guardiola: La seguridad jurídica tiene a la publicidad como uno de los
instrumentos que garantiza su eficacia a través del efecto erga omnes.
Con relación a la seguridad jurídica se ha sostenido la existencia de la seguridad jurídica en
sentido estricto (estática) y la seguridad de tráfico (dinámica) gracias al jurista alemán Víctor
Ehrenberg, así para este jurista: “la seguridad jurídica (en el sentido estricto de la expresión)
consiste en que no puede llevarse una modificación desfavorable de la situación anterior de las
relaciones patrimoniales de una persona sin el consentimiento de ésta. La seguridad del tráfico
consiste en que la previsiblemente favorable modificación de las relaciones patrimoniales de
una persona no puede frustarse por circunstancias que le sean desconocidas a esa persona.
La contraposición entre seguridad jurídica y seguridad del tráfico, en la cual se va obtener uno
de ellos en sacrificio del otro no es compartida por Gonzales Barrón quien señala: “La
seguridad dinámica y la estática, por separado, simplemente no existen; pues la protección del
adquirente no acaba en ese momento temporal, sino que requiere protección en cuanto se
convierte en propietario. En caso contrario, se trataría de dotar de seguridad para un acto
jurídico, pero al mismo tiempo se generaría zozobra e incertidumbre durante todo el tiempo
de la situación dominical o propietaria. Pues bien, es claro que estamos en presencia de un
falso dilema que se desmorona por sí solo.

PUBLICIDAD REGISTRAL:
La seguridad jurídica en el caso de los Registros Públicos se efectúa mediante la publicidad
registral.
La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean para
divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos,
con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones o acontecimientos, en
cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado de públicas; esto es, serán notorias,
manifiestas y patentes para todos.

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Así la publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera supone divulgación y
conocimiento, mientras la segunda ocultación y desconocimiento.
La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy en día, una creación
del Estado para reemplazar a la publicidad posesoria cuando ésta ya no resultaba adecuada
para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica en
la misma, en relación de cierto tipo de bienes perfectamente identificables e individualizables.
La necesidad actual de un sistema de publicidad en cualquier país sigue plenamente vigente y
más apremiante que nunca, pero orientada fundamentalmente a la publicidad otorgada a
través de un Registro (publicidad registral), reservándose únicamente para los bienes que por
su naturaleza no pueden acceder al mismo una publicidad, a través de la posesión (publicidad
fáctica), toda vez que aquella resulta ser mucho más exacta y eficaz que ésta.
En tal sentido se advierte que la publicidad registral que surge por necesidad de la certidumbre
de la contratación y otorgar seguridad jurídica a través de un Registro, siendo relevante el
contenido de la15 publicidad registral en nuestro sistema registral.
Conforme a Delgado Pérez, “La publicidad registral es la piedra angular de todo sistema
registral, sobre la cual reposan cada uno de los principios registrales. De ahí que no solo sea un
principio sino la base o condición de los demás principios registrales, los cuales no podrían
existir sino hubiera publicidad registral.
Así, por ejemplo no tendría razón de ser el principio de fe pública registral sino hubiera
inscripciones en base a las cuales se podría tomar decisiones.
De igual manera, no tendría razón de ser la publicidad registral sino se llegara producir efectos
jurídicos, que son justamente los principios registrales de legitimación, fe pública registral y
oponibilidad.
Es por ello que se produce una retroalimentación constante entre estos principios registrales,
de tal forma que el estudio de uno de ellos siempre está relacionado al estudio de los demás
ALCANCES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Acerca de los alcances de la publicidad registral no existe uniformidad en la doctrina peruana,
toda vez que si bien existe uniformidad con relación a que la publicidad registral comprende
las inscripciones, toda vez que conforme el Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones”, y el Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por RESOLUCION
Nº 126-2012-SUNARPSN (publicado el 19 de Mayo de 2012) señala en su Artículo I.
PUBLICIDAD MATERIAL.- El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos
inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo
que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.
Sin embargo el mismo Reglamento señala en su Artículo II del Título Preliminar. PUBLICIDAD
FORMAL.- El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona
acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general,
obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida
en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro.

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Es decir en la publicidad formal claramente se indica que toda persona obtenga además del
contenido de las partidas registrales, pueda obtener la información del Archivo Registral, y
según el Artículo 108 del citado Reglamento.- Documentos que integran el archivo registral.El
archivo registral está constituido por:
- Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros
soportes magnéticos;
- Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el
artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del
Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los
informes técnicos y demás documentos expedidos en éste;
- Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las
respectivas esquelas de observación y tacha;
- Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos, así
como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel. (..)
¿Por lo que si a los títulos archivados no les alcanza la publicidad registral porqué es
qué el Reglamento General señala que en primer lugar la publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda el contenido de los mismos y además señala que
forman parte del archivo registral y pueden ser materia de publicidad?
LEY 30313
La presente Ley tiene como objeto establecer disposiciones vinculadas a la oposición en el
procedimiento de inscripción registral en trámite, la cancelación del asiento registral por
suplantación de identidad o falsificación de los documentos presentados a los registros
administrados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, así como modificar
las disposiciones del Código Civil y del Decreto Legislativo del Notariado para prevenir y anular
las acciones fraudulentas que afectan la seguridad jurídica.
Art. 1 de la Ley 30313 pub. 26 de Marzo de 2015
La pregunta que debemos hacernos es: ¿Por qué no se estableció en dicha ley la presentación
cautiva notarial (sin excepciones) en todos los casos?, ¿Por qué no se estableció la colegiación
obligatoria de los árbitros, como los notarios?, ¿Por qué no se estableció que los laudos
arbitrales sean protocolizados en escrituras públicas?, ¿ Por qué no se estableció una base de
datos obligatoria en internet de todos los funcionarios administrativos con su sello y firma?,
¿Por qué no se estableció que se pueda acceder sino a toda la documentación al menos a sus
datos relevantes, vía internet del cónsul, notario, juez, funcionario o árbitro?.
Al respecto considero que la Ley en comentario buscar ser una respuesta a la suplantación de
identidad y falsificación de documentación que afectan a la seguridad jurídica; sin embargo
resulta claro que solo se enfoca al resultado del problema, es decir cuando la documentación
falsa ya ha sido presentada al Registro, y en el peor de los casos, cuando el título ha sido
inscrito, lo ideal hubiese sido atacar el problema de fondo en forma efectiva, es decir debió
estar dirigida a los que producen dicha documentación con una estrategia no solo legal sino
como una cuestión de política de Estado, esta Ley ni siquiera ha aumentado las penas por el
delito de falsificación de documentos contempladas en el Código Penal.
LA OPOSICION EN LA LEY 30313
En los Artículos 1, 2 y 3 de la Ley se han regulado la oposición pero solo a determinadas
personas, a los que supuestamente son autores de la documentación presentada (cónsul,
notario, juez, funcionario o árbitro), sólo ellos pueden ser los presentantes, pero además se

14
regula la denuncia de particulares pero ésta debe ser presentada a los que presuntamente han
suscrito la documentación, no al Registro.
Según Gilberto Mendoza: Si bien el problema ha surgido fuera del registro, el legislador ha
tratado de parchar el problema dentro y fuera del mismo.
En el ámbito notarial, se ha dispuesto, mediante segunda disposición complementaria
modificatoria, que son nulas las actuaciones notariales sobre bienes que se encuentran fuera
de su circunscripción, iniciándoles un proceso disciplinario de ser el caso.
Si bien la cantidad de notarios que ha estado involucrado en casos de tráfico de terrenos ha
sido mínima (aunque inversamente proporcional con los casos conocidos) y esto puede
encarecer el servicio, consideramos que la medida es adecuada hasta que se encuentren otros
mecanismos de seguridad para el acceso al registro a fin de evitar supuestos de fraude
inmobiliario.
Según el citado autor: Ahora bien, esta medida ayuda pero no soluciona los supuestos de
falsificación ni de suplantación, por lo que se ha regulado un procedimiento especial.
En principio se señala que el procedimiento general sigue siendo no contencioso, aunque se
amplía el principio de rogación permitiendo el apersonamiento del Notario, del Juez, del
Árbitro o del Cónsul.
Dicho apersonamiento es limitado, dado que sólo tiene como función permitir la oposición a la
inscripción del título por los supuestos de falsificación y suplantación, cuando estos agentes
efectivamente o supuestamente han participado en la elaboración de los títulos sujetos a
calificación en el registro.
LEY 30313
Dicho esto, cabe señalar que los Artículos 4, 5 y 6 de la Ley regulan la cancelación
administrativa por el Jefe Zonal, esto es una vez efectuada la inscripción, pero dicha solicitud
deberá ser presentada por cónsul, notario, juez, funcionario o árbitro.
La Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley ha modificado los Artículos
2013 (Principio de Legitimación) y 2014 (Principio de Fe Pública Registral) del Código Civil, en el
primero se agrega la cancelación administrativa dispuesta por el Jefe Zonal y en el segundo
que alguien será considerado como tercero de buena fe, siempre que las causas de inexactitud
no consten en los asientos registrales, sino también en los títulos archivados.
Finalmente en la Segunda y Tercera Disposición Complementaria Modificatoria se han
modificado el Art. 4, 55, 5° y 6° Disposición Complementaria, Transitoria y Finales del Decreto
Legislativo del Notariado relativo a la competencia notarial en su ámbito territorial, identidad
del otorgante, anotaciones preventivas a solicitud del notario por presunta falsificación y
suplantación, normativa que por sí solas no soluciona el problema de la falsificación y
suplantación, toda vez que no evita el ingreso de la documentación falsa al Registro, siendo lo
ideal que se hubiese contemplado la presentación cautiva como en el caso del Registro de
Propiedad Vehicular, los bloqueos y además que se pueda acceder vía internet a los
documentación notarial que va acceder a los Registros Públicos.
REGLAMENTO DE LA LEY
El 23 de Julio del 2016, se ha publicado en el diario oficial El Peruano el D.S N° 010-2016-JUS,
que regula en el capítulo I las Disposiciones Generales referidas a la naturaleza del
procedimiento de inscripción registral, señalando que procede el apersonamiento de terceros
en los casos de suplantación de identidad o falsificación de documentos en los que se admite
la oposición.

15
En el capítulo II regula la oposición y cancelación en sede administrativa del asiento registral,
precisando los supuestos en los que procede la oposición o cancelación que debe ser
efectuado por la autoridad o funcionario legitimado e indicando además que no puede tratar
sobre supuestos de falsedad ideológica, indica además los deberes de la autoridad o
funcionario legitimado y añade que la oposición y cancelación se encuentran sujetas al silencio
administrativo negativo.
El capítulo III regula el conocimiento de la presentación de un título a través del alerta
registral, la lectura del título en trámite cuando el interesado conoce de la presentación de uno
o más títulos vinculados a una partida registral determinada y su expedición de copia
tratándose de la solicitud de oposición.
Asimismo precisa la denuncia sobre falsificación de documentos o suplantación de identidad,
su contenido, lugar de presentación, plazo de atención y acciones de la autoridad o funcionario
legitimado respecto de la denuncia, la actuación del interesado ante la demora injustificada,
actuación de oficio por la autoridad o funcionario legitimado desestimación de la denuncia en
caso de cancelación y la cancelación en sede judicial del asiento irregular.
También regula el conocimiento de la instancia registral de la denuncia presentada por el
interesado ante la autoridad o funcionario para formular oposición, acciones suspensión y
prorroga del título en trámite, etc.
En el capítulo IV norma la oposición de título en trámite su formalidad, competencia y efecto
de la oposición, formas de presentación, oportunidad, lugar de presentación ante el
registrador y el Tribunal Registral, los supuestos del rechazo liminar de la oposición y diversas
actuaciones procedimentales.
El Capítulo V refiere la cancelación de un asiento registral irregular, su procedimiento,
actuaciones del jefe zonal, ejecución de la cancelación en sede administrativa y anotación
preventiva notarial.
Finalmente considero como novedad del presente reglamento: la alerta registral de oficio en el
caso que se inscriba una transferencia de propiedad en el registro de predios o en el registro
de propiedad vehicular así como la expedición de copia de título en trámite tratándose de la
solicitud de oposición.
Del mismo modo se ha precisado la posibilidad que el interesado pueda comunicar la
denuncia, por la demora injustificada de la autoridad o funcionario legitimado, ante el Tribunal
de Honor del Colegio de Notarios (Notarios), Ministerio de Relaciones Exteriores (Cónsul),
OCMA (Juez), superior jerárquico (funcionario público), institución arbitral que lo nombro o
Cámara de Comercio (árbitro).

LA CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA SEGÚN LA LEY 30313

Artículo 2013 del Código Civil. Principio de legitimación. El contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o
laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con
arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes”.

16
Según Javier Anaya:
Dos escenarios que podrían presentarse sobre el particular.
En primer lugar, está el supuesto en que el titular registral irregular
(cuyo título adquisitivo es fraudulento por falsificación o suplantación) todavía no ha
presentado al registro la solicitud de inscripción de la transferencia del inmueble. En este caso,
de presentarse la solicitud de cancelación con anterioridad a la transferencia, por efecto de la
prioridad obtenida, se conseguirían los siguientes efectos:
- le restituye los derechos del auténtico titular registral.- Si la cancelación
administrativa del asiento registral viciado se logra materializar en forma oportuna,
esto es, antes de que inscriba la posterior transferencia, se logra restituir los
derechos del auténtico titular y con ello el valor del contenido del Registro. Es decir,
una vez que se inscribe el asiento de cancelación en la partida registral
correspondiente, se logra recomponer la titularidad vulnerada por la inscripción
irregular.
- Le rompe el tracto sucesivo para el ulterior adquirente Al inscribirse la cancelación
administrativa del asiento de dominio del titular registral que ingreso en forma
irregular, se rompe el tracto sucesivo para el ulterior adquirente.
Esto es, si bien la Ley N° 30313 no puede impedir que este adquirente irregular pueda
nuevamente transferir el inmueble, se consigue por lo menos con esta medida que no pueda
ingresar al registro, recuperando el “verus dominus” la titularidad registral desvalijada
indebidamente.
De esa forma, se evita que se pueda materializar el despojo del inmueble por efecto de una
inscripción irregular.
*En el segundo escenario, el titular registral irregular logra inscribir la transferencia de dominio
del inmueble con anterioridad a la solicitud del asiento de cancelación. En ese caso, ¿se podría
de todos modos inscribir la cancelación?
Al respecto, en virtud de lo señalado en el artículo 5 de la Ley N° 30313 se podría absolver
dicha interrogante. Dicho dispositivo normativo establece que: “La información contenida en
las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en
los términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudican las
inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al
asiento de cancelación”.

Este dispositivo normativo es similar al artículo 97 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos, el cual regula el efecto de inoponiblidad del asiento cancelatorio.
Así, de acuerdo con lo señalado en dicha norma reglamentaria, en mérito de la cual se señala
que la cancelación no perjudica al tercero amparado en el artículo 2014 del Código Civil (es
decir, no le es oponible), se podría inferir que si se logró inscribir la transferencia del titular
registral irregular a un tercero con antelación a la solicitud de cancelación, no podría
inscribirse luego la cancelación, pues de hacerlo, se estaría perjudicando a este adquirente al
manchar la partida registral de su inmueble con una cancelación que ya deviene en
innecesaria.
La otra interpretación, es que pese a la inscripción de la transferencia, si resultaría procedente
la extensión del asiento cancelatorio, dado que como indica la propia norma no se perjudica al
tercero de buena fe.

17
Conforme a Javier Anaya: El artículo 5 de la Ley N° 30313 habría optado por esta segunda
interpretación, pues del tenor de la aludida norma, a diferencia del artículo 97 del RGRP, se ha
indicado en forma expresa que: “La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas
no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el Artículo 2014 del Código Civil.
Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad registral sea
anterior al asiento cancelatorio”, es decir, se asume que la cancelación ya procedió y que los
efectos de esta no le serán aplicables a los terceros que gocen de buena fe en los términos
previstos en el artículo 2014 del Código Civil.
Según el citado autor el problema de ello, es que la ausencia de un plazo legal para ejercer la
acción cancelatoria, podría suponer que se pueda extender un asiento cancelatorio incluso si el
bien fue transferido numerosas veces.
Precisamente, si con la cancelación inmediata posterior a la transferencia, puedo conseguir
enervar la buena fe del ulterior adquirente, y con ello evitar el carrusel de las subsecuentes
transferencias; que ocurriría si la situación patológica se produjo desde hace un buen tiempo y
el bien ha sido objeto de múltiples transferencias.
Según el citado autor ¿Qué utilidad tendría cancelar asientos registrales históricos? Por esa
razón, consideramos que en el contexto antes descrito, resulta de vital importancia que los
titulares registrales estén suscritos al servicio de Alerta Registral, pues la prontitud y la
celeridad lo son todo cuando se trata de enfrentar los problemas derivados del fraude
inmobiliario.

EFECTOS DE LA CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313 SEGÚN SU REGLAMENTO

Según el Artículo 46 del Reglamento de la Ley 30313. Efecto de la cancelación.- La cancelación
tiene por objeto dejar sin efecto un asiento registral irregular extendido en cualquiera de los
registros a cargo de la SUNARP.
Conforme el Artículo 48 del Reglamento de la Ley 30313. La solicitud de cancelación respecto
del tercero registral.- La cancelación procede aun cuando el titular registral actual sea un
tercero distinto a aquel que adquirió el derecho sobre la base de un asiento registral irregular.
En este caso, dicho titular registral no se ve perjudicado siempre que cumpla con las
condiciones establecidas en el artículo 2014 del Código Civil.
La cancelación en sede administrativa tampoco perjudica los títulos pendientes cuya prioridad
registral sea anterior al asiento de cancelación.
CRÍTICA A LOS EFECTOS DE LA CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
Conforme Gonzales Barrón: Es un sentimiento natural el que nadie puede ser despojado en
forma arbitraria de su patrimonio.
Por ello, cabe preguntarse: ¿los ciudadanos estarían de acuerdo con ser despojados de un bien
suyo a favor de un tercero, solo por el hecho que ésta tenga buena fe y no conozca la
falsificación realizada, o que ignore el error del notario o del registro?
La respuesta es obvia, y demuestra que un sistema jurídico no puede apoyarse en simples
reglas técnicas de certeza, desprovistas de moralidad y justicia para la sociedad a la cual van
dirigidas; por tanto, un sistema legal debe tener viabilidad social o legitimidad en cuanto a los
valores compartidos por esa misma comunidad. La seguridad jurídica, efectivamente, no
implica una injusticia per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el interés
18
exclusivo de una de las partes del conflicto y olvidemos todas las razones del otro lado, y para
ello rechazamos la ilusión óptica de que “toda seguridad ya es justicia”. Por tal razón, es
necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en controversia
a fin de buscar la mejor solución según las circunstancias”
CRÍTICA A LOS EFECTOS DE LA CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
En tal sentido la cancelación administrativa no afecta al tercero de buena fe; sin embargo
cabría preguntarse si se puede hablar aún de buena fe cuando se adquiere como consecuencia
de un título falso.
Considero que si bien la cancelación de la Ley 30313 funciona cuando se inscriba
inmediatamente luego de la inscripción asiento irregular, dicha cancelación al no afectar al
“tercero” que actúa de “buena fe” no es un remedio eficiente para combatir el fraude
inmobiliario.
Tal como lo señala Julio Pozo: “Por lo tanto, el trámite de cancelación regulado por la Ley Nº
30313 resulta en la realidad inoficioso respecto a combatir, eficazmente, el fraude inmobiliario
que siempre “lava la propiedad” con innumerables compraventas consecutivas que tienen por
único objeto alcanzar la protección que ofrece el artículo 2014 del Código
Civil. Así, nuevamente, no se combate la raíz del problema”
FE PÚBLICA REGISTRAL
Para Roca Sastre: “El principio de pública del Registro es adoptado por todo ordenamiento
jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivamente las adquisiciones que por negocio
jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido
del
Registro.
Según Gonzales Barrón: El principio de fe pública es uno de los pilares en lo que se sustenta la
seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En virtud a este principio el tercero de buena fe y a
título oneroso hace inatacable su adquisición siempre que haya confiado en la veracidad del
registro y ha inscrito su propio derecho, por lo que resulta inmune a cualquier causa de
nulidad, resolución o rescisión afectante del título de sus transmitente cuando ésta no conste
en la hoja registral correspondiente a la finca. De esta forma la tutela en la confianza conlleva
que el tercero registral no pueda ser removido en su adquisición, protegiéndose jure et de jure
la confianza creada en virtud a los actos contenidos en los asientos registrales
FE PÚBLICA REGISTRAL
Gabriela Vázquez:
Por un lado, la "fe pública" es una creencia social. Aquí tiene el sentido de conjunto de
creencias o confianza de numerosas personas. Muchas personas tienen confianza en alguien o
en algo. Así, son muchos los que depositan su "fe pública" en un personaje de la ciencia, de la
política o del deporte. Esta fe no es impuesta por el Estado, es facultativa o voluntaria.
Otra acepción hace de la "fe pública" una creencia obligatoria. Es la creencia o confianza que el
Estado obliga a los ciudadanos a tener en alguien o en algo. Es necesario que el Estado nos
imponga por ley creer, porque de lo contrario no estamos obligados a hacerlo, ya que nadie
está obligado a una actitud determinada si la ley no lo manda”.
TERCERO REGISTRAL
Según Tarazona: El tercero registral es aquel que resulta protegido por el ordenamiento
jurídico en el sentido de mantener su derecho inscrito en el Registro aunque el de su

19
transferente se ha anulado, rescindido o resuelto en mérito a causas que no constaban en el
Registro.
Según Barrueto Salas, en un primer significado, es tercero registral aquél que, de buena fe,
adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a
su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la
situación jurídica en que es protegido por el principio de la fe pública registral.
TERCERO REGISTRAL
La misma autora señala que en un segundo significado, también es tercero registral quien, ya
amparado por la fe pública, opondrá con éxito tal situación jurídica, frente a cualquier acto o
contrato en cuya celebración no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se
inscriba posteriormente, convirtiéndose su posición en invulnerable e inatacable.

Conforme al Gilberto Mendoza:¿Cuáles son las implicancias actualmente de estudiar los títulos
archivados en nuestro sistema registral?
En principio debemos decir que la responsabilidad de la calificación del registrador para casos
de responsabilidad civil ya no se le extiende.
En los nuevos procesos en los cuales se alegue la fe pública registral (porque van a seguir
dándose), cuando se le demande al registrador por una inadecuada inscripción, este
simplemente va a alegar que es hecho de la propia víctima o hecho determinante de tercero,
dado que se debió ir al título archivado a verificar la patología.
Según el citado autor:
Dado que el asiento registral simplemente será informativo no importando lo señalado por el
funcionario técnico en su calificación, para que un usuario tenga confianza que adquiere un
bien tendrá que analizar todos los títulos archivados anteriores al mismo hasta el plazo de los
10 años anteriores para, en caso de patología, alegar el término prescriptorio.
Se ha trasladado la carga del análisis del título del registrador en su calificación, al abogado (no
todos son especialistas en registral) que deberá realizar el estudio de títulos el cual no le va a
asegurar la titularidad necesariamente, y los costos de transacción se van a incrementar para
el usuario. ¿Más costos y no existirá seguridad que la adquisición va a ser inimpugnable? ¿Esta
es la solución de nuestro legislador?.
Según el citado autor: La SUNARP ha ido cediendo en los presupuestos del sistema registral,
probablemente porque se ha visto abrumada por los casos de fraude inmobiliario, disponiendo
incluso directivas en contra de sus garantías, como por ejemplo la directiva de inmovilización
de partidas. Nótese la contradicción, soy garante de la circulación de derechos, sin embargo
regulo para que puedan no disponer del mismo en un periodo de tiempo.
Según el citado autor: Con la norma dada, el sistema se ha visto afectado tanto en su
funcionamiento como en los efectos de la calificación.
Ahora se ha trasladado la carga al usuario de verificar los supuestos de fraude, además de la
irresponsabilidad civilmente de los registradores y del sistema en estos casos particulares de
inexactitud registral.
Otro efecto será la disuasión de un sistema preventivo, trasladando al poder judicial la solución
de las controversias que se generen.
Según Julio Pozo: El artículo 2014 del Código Civil NO protege al tercero de mala fe, que por
conocer la falsedad o suplantación de identidad, pretende burlar nuestro sistema de
transferencia de propiedad, utilizando la fe pública del registro como protección.

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(..) “el artículo 2014 del Código Civil SÍ protege al tercero que adquiere bajo la fe pública
registral, pero NO protege al tercero que (de mala fe) conoce la falsedad o suplantación de
identidad en la cadena de transmisiones (o que sabe que adquiere un predio ubicado en la
playa) y pretende burlar así nuestro sistema de transferencia de propiedad, utilizando la fe
pública del registro como escudo protector o inmunidad

TEMA 7: EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

Con anterioridad a nuestra Ley de 1888, se tenía en España la Ley Hipotecaria de 1861, que a
decir de Álvarez Caperochipi, esta ley construye el moderno sistema registral español,
señalando como principales innovaciones respecto del sistema de contadurías de hipotecas:
en el aspecto procedimental y organizativo, la mejora consiste en tomar la finca como el
elemento ordenador de los libros de propiedad; organizar, a partir de la finca, el tracto
sucesivo; se pretende con esta ley, que el registro dé una publicidad universal de todos los
actos con trascendencia jurídico- real en la propiedad inmobiliaria; la publicidad registral,
como efecto de la inscripción, es en el orden de la eficacia de la inscripción; y de esta ley
procede el nombre de anotación preventiva.

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:

Con posterioridad en España se da la Ley de 1869 que suprime los libros de hipotecas y
refunden las inscripciones de hipotecas en un único libro de propiedad y se encomienda el
Registro a un cuerpo técnico especializado (los registradores de la propiedad) e impone la
eficacia radical del registro frente a terceros, también esta ley establece la presunción de
propiedad y posesión del titular inscrito (legitimación registral), facilitando el ejercicio de los
derechos por el titular inscrito.

En nuestro país el Registro de Propiedad Inmueble fue el primero en crearse por la Ley de
28/01/1888, siendo firmado por el Presidente Andrés Avelino Cáceres, señalando en su
Artículo Primero que: Se establece en la República el Registro de la Propiedad Inmueble, bajo
la dirección del Poder Judicial.

En tal sentido se advierte que el Poder Judicial ha tenido una labor de importancia en los
Registros Públicos, tal es el caso que la corte suprema aprobó mediante el Oficio Nº 1053-68 el
Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 Derogando así, el aprobado el 18 de
Julio de 1940.

En el Artículo 2 de la Ley de 1888, se indicó que en Lima se iba llevar un Registro General de las
propiedades radicadas en la República y de los derechos que en ella se graven, también que
habría Registros Particulares en todas las capitales de Departamento, y en las provincias que
según la Corte Suprema sea conveniente su establecimiento.

Actualmente los Registros Públicos está administrado por la SUNARP y existen 14 Zonas
Registrales con diversas oficinas a nivel nacional, siendo la última zona registral en crearse la
Zona Registral N° XIV – Sede Ayacucho mediante la Resolución N° 283-2013-SUNARP/SN de
16/10/2013.

21
El Artículo 3 de la Ley de 1888 señalaba que se inscribirá en el Registro correspondiente a la
circunscripción territorial en que se halle radicado el inmueble.

Al respecto hasta la actualidad se mantiene dicha situación, la competencia de una Oficina

Registral dependerá de la ubicación física de un inmueble; sin embargo hay que señalar que
hacer una distinción, actualmente no necesita ir a la Oficina Registral competente para solicitar
alguna inscripción o publicidad registral en alguna Oficina Registral del país, se puede usar el
servicio de Oficina Registral Receptora y Oficina de Destino a que hace referencia el Art. 21 y
22 del Reglamento General de los Registros Públicos, pero en dicho caso el Registrador no
extiende su competencia; sin embargo la SUNARP ha presentado el proyecto de Inscripción
Registral con Competencia Nacional que tiene como objetivo: la prestación de servicios
homogéneos a nivel nacional, con lo cual se establecería la competencia del Registrador a nivel
nacional, tal como ahora ocurre en el Registro Mobiliario de Contratos.

Asimismo, el Art. 3 de la Ley de 1888 señala los actos inscribibles del Registro de Propiedad
Inmueble como los contratos de enajenación y los demás títulos traslativos de dominio.

Artículo 21.- Presentación de solicitudes de inscripción o publicidad en Oficinas Registrales

no competentes

Cuando las solicitudes de inscripción se formulen en Oficinas Registrales no competentes para

la inscripción del acto o derecho y dicha inscripción sea de competencia de otra Oficina
Registral, aquéllas actuarán como Oficinas Receptoras, salvo que la Oficina de Destino se
encuentre en la misma provincia que la Oficina Receptora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior también se aplica, cuando las solicitudes de publicidad se

formulen en Oficinas Registrales distintas a aquellas que conservan en su archivo la
información solicitada.

artículo 22.- Trámite entre Oficina Receptora y Oficina de Destino

Recibida una solicitud de inscripción por la oficina receptora, se generará, en forma remota, el
asiento de presentación correspondiente en el Diario de la Oficina de Destino, salvo que dicho
Diario se encuentre cerrado. La remisión de documentos y demás actos necesarios en la
tramitación de dicha solicitud se realizará de acuerdo con las disposiciones establecidas en la
Directiva Nº 009-2004-SUNARP-SN, aprobada por Resolución Nº 330-2004SUNARP-SN.

Se debe tener en cuenta que la citada Ley usa el término genérico de contratos de enajenación
no enumerando cuales son dichos contratos, y añade además los demás títulos de dominio
que no sean contratos como por ejemplo una sentencia de prescripción adquisitiva.

También el citado artículo 3 hace referencia a la enfiteusis, censos, servidumbres, hipotecas

legales, judiciales y convencionales, las medidas precautorias y los embargos, las demandas y
todas las providencias o resolución ejecutoriada que destruya o limite el derecho de libre
disposición del propietario.

Al respecto tanto la enfiteusis, los censos, así como las hipotecas judiciales, no se encuentran
contempladas en nuestro actual Código Civil de 1984, habría que precisar que siguiendo a

22
Eleodoro Romero Romaña que los legisladores peruanos del Código Civil de 1852 siguiendo a
la legislación española regularon al lado de las servidumbres, los censos y capellanías.

Los censos se regularon en dicho código en el libro de las obligaciones y contratos (libro 3°
sección 4°, título 4°), entre el mandato y el depósito. Se comprendían tres clases de censos: 1)
Enfiteusis; 2) Reservativos y 3) Consignativo. La denominación general de censo comprendía a
todos estos gravámenes, llamándose censualista y censatario a los dos sujetos que entraban
en la relación jurídica; es decir al que recibía y al que pagaba el canon, respectivamente. (..) La
enfiteusis, que era el censo que tenía mayor importancia, consistía en el derecho de recibir o
exigir el pago de un canon por la cesión que se había hecho del aprovechamiento del
inmueble. Una persona, propietaria absoluta de un inmueble, cedía a otra persona su
aprovechamiento (dominio útil), a cambio de un pago periódico (canon), que se le debía hacer
en reconocimiento del señorío (dominio directo), que conservaba. En su origen fue a
perpetuidad y después se pactó a largo plazo (50, 100 o 150 años).

• El censo conservativo consistía en el derecho a cobrar un canon, no por la cesión

del aprovechamiento del dominio útil, sino por la cesión total del inmueble. Este censo
se utilizaba, principalmente por los conventos y otras instituciones que no tenían
facilidad para la explotación de sus inmuebles. El propietario los cedía a perpetuidad, a
cambio de recibir, también a perpetuidad, él y sus herederos, determinada cantidad de
dinero, o sea el canon estipulado.

• El censo consignativo no se remonta al derecho romano. Es de época posterior.

Nació durante la Edad Media, como una forma de orillar la prohibición impuesta por el
derecho canónico y por la iglesia de cobrar intereses, con el fin de combatir la usura. Se
estableció por él una especie de venta, con lo cual una persona en lugar de adquirir un
inmueble adquiría el derecho de cobrar perpetuamente un canon, por una cantidad de
dinero, que constituía el precio que recibía el propietario del inmueble. En el censo
reservativo, el propietario se desprendía completamente de la propiedad mientras que
el consignativo era el propietario que recibía el dinero quien la conservaba, pero con la
obligación de un canon. Hoy, prácticamente no hay diferencia entre ambas clases de
censos, porque los dos están caracterizados por el pago de un canon hecho,
generalmente a perpetuidad.

• Con relación a las hipotecas judiciales cabe señalar que el Código Civil de 1936 ya
no los consideró, debiendo considerarse como una institución vieja que ya no tiene
defensores Ibidem. Pág. 309-310

• Con relación a la enfiteusis, censos e hipotecas judiciales cabe señalar que ya no

constituyen actos inscribibles, al no estar contemplados en nuestra legislación actual,
habiéndose mantenido algunas instituciones como las servidumbres, hipotecas legales
y convencionales, anticresis, etc.

• Asimismo, si bien con la Ley de 1888 solamente se hacía referencia a las distintas
medidas judiciales, actualmente se inscriben las medidas administrativas como los
embargos coactivos y la medida cautelar previa de embargo.
23
• Asimismo, en la Ley de 1888 se permitía la inscripción de las promesas de los contratos;
sin embargo actualmente en el numeral 2 del Artículo 2019 del Código Civil de 1984,
solamente se permite la inscripción del contrato de opción, pero no al compromiso de
contratar.
• El Código Civil de 1936 a diferencia del Código Civil de 1852, “El código civil destina la
sección 5° del Libro 4°, que trata de los derechos reales, a los Registros Públicos, (..)
explica la Exposición de Motivos que todos los registros se han agrupado bajo la
denominación de Registros Públicos, con el objeto de unificar su régimen
administrativo. Señala también algo importante y es que con las disposiciones del
código ha quedado abrogada la ley de 1888, que trata sobre el Registro de la Propiedad
Inmueble, mientras que subsisten las disposiciones del Código de Comercio y de la ley
de prenda agrícola sobre los registros mercantil y de prenda agrícola.
• los bienes y actos inscribibles en el Registro de la Propiedad conforme el artículo 1042
del código civil de 1936, “son inscribibles en el registro del departamento o provincia
donde esté ubicado cada inmueble.

1°) “Los actos y contratos sobre constitución, declaración, transmisión, extinción o

modificación del derecho de propiedad y de los derechos reales sobre inmuebles”.
Todos los derechos reales sobre inmuebles y los actos o contratos que se celebren
sobre ellos son inscribibles en el Registro de la Propiedad.

2°) “Las promesas de venta”. Son inscribibles por constituir una limitación en el
ejercicio de uno de los atributos del derecho de propiedad; porque si se celebra una
promesa de venta, el dueño del inmueble no puede vender a otra persona lo
prometido.

3°) “Los derechos de retroventa y su transmisión y renuncia”.

4°) “El cumplimiento total o parcial de los actos registrados o de las condiciones de que
ellos dependen”. (Son los asientos de cancelación).

5°) “Las restricciones y limitaciones en las facultades del propietario, derivadas de los
contratos, testamentos y sentencias”.
6°) “Las protestas de hipoteca”, (que en realidad no existen, como lo hemos expresado
al estudiar la hipoteca).

7°) “Los embargos preventivos y definitivos”. (El embargo, como ya vimos, es una
medida, de precaución, que dicta el juez a solicitud de un acreedor u otra persona, para
el cumplimiento de una obligación que no está debidamente garantizada).

8°) “Las demandas, a juicio del juez, que se refieran a actos inscribibles”. Tal, por
ejemplo, un juicio sobre propiedad o una acción reivindicatoria del dominio.

9°) “Los arrendamientos de duración determinada y los de plazo indeterminado si tiene

pacto de pago de mejoras o de adelanto de la merced conductiva, lo mismo que los
24
 subarrendamientos y los traspasos de arrendamiento de las indicadas clases”. (Ya
hemos hecho mención también al derecho real que significan tales arrendamientos
inscritos en el registro de la propiedad).

10°) “Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre el
inmueble

• El Reglamento de Inscripciones de 1936, señaló en el Artículo 1 que: Son inscribibles

todos los bienes y derechos sobre inmuebles conforme al Código Civil. También son
inscribibles los actos y contratos que modifiquen o extingan esos derechos.

• Es decir, el citado Reglamento se refería a los actos inscribibles señalados en el Art.

1042 del Código Civil de 1936.

• Con la dación del Código Civil de 1984 se establecieron en el Artículo 2019.- Actos y
derechos inscribibles. - Son inscribibles en el registro del departamento o provincia
donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos
de los actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.

• Es decir nuestro actual Código Civil a diferencia del Código de 1936 no hace referencia a
los protestas de hipoteca, tampoco a las promesas de venta, por lo que no es acto
inscribible el compromiso de contratar, pero sí el contrato de opción, ya no hace
referencia a los distintos tipos de arrendamiento, y además incorpora a los pactos de
reserva de propiedad y de retroventa, asimismo no hace referencia a los embargos
preventivos, sin embargo si es un acto inscribible la medida cautelar previa de
embargo.

25
• Asimismo el Artículo 2020 del Código Civil de 1984 señala en el caso de anotación
preventiva: El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el
artículo 2019 son materia de anotación preventiva.

• Y en el Artículo 2021 el Código Civil señala: Los actos o títulos referentes a la sola
posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son
inscribibles.
Con la Ley 26366 de 1994 se creó la SUNARP y el SINARP, señalándose en el Artículo
1.Créase el Sistema Nacional de los Registros Públicos con la finalidad de mantener y
preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país,
orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.

• Es con la dación de la Ley 27755 (publicada el 15 de Junio de 2002) recién surge la

denominación del “Registro de Predios” como parte del Registro de Propiedad
Inmueble, señalando en su Artículo 1º.- Crea el Registro de Predios a cargo de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP): Créase el Registro de
Predios en el Registro de la Propiedad Inmueble, para cuyo efecto modifícase el inciso c)
del Artículo 2º de la Ley Nº 26366 que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de
los Registros Públicos, el mismo que quedará redactado en los siguientes términos.

• Por Decreto Legislativo Nº 1400 se modificó los literales c) y d) del artículo 2 de

la Ley N° 26366:
Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico
registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los
siguientes Registros:
a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro de
Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas,
el Registro Personal y el Registro de Comerciantes;
b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de
Personas
Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el Registro de
Sociedades del
Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de
Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el Registro
de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
- Registro de predios,
- Registro de naves y embarcaciones,
- Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos, • - Registro de
Áreas Naturales Protegidas,
- Registro de derechos mineros.
d) Registro de bienes muebles, que comprende los siguientes registros:
- Registro de bienes muebles, • - Registro de propiedad vehicular,
- Registro de aeronaves.
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.

26
• No están comprendidos en la presente ley los Registros Administrativos y los
registros normados por las Decisiones Nºs. 291, 345, 351 y 486 de la Comisión del
Acuerdo de Cartagena.
• Conforme al sistema de numerus clausus contemplado en el Artículo 2019 del
Código Civil, los particulares no pueden crear actos inscribibles, es decir se
inscribirán en el Registro Predios solamente aquellos contemplados en normas sea
el Código Civil, normas administrativas o especiales.
• Según Marco Pacora el Artículo 2019 del Código Civil, tiene como fundamento
al principio de relevancia (principio no muy estudiado en nuestro medio), el mismo
que nos señala cuáles son las situaciones jurídicas que tienen mérito de inscripción
registral en los diferentes Registros. Su importancia es evidente, en tanto al designar
los actos que merecen acogida registral para ser publicitados a terceros en cada uno
de los Registros y los que deben de ser rechazados por los funcionarios calificadores,
se establece un número cerrado para el sistema registral
• Coincido que efectivamente no todos los actos, derechos o situaciones van
acceder el Registro de Predios, en la medida que contamos con un numerus clausus
en lo referente a actos inscribibles, pero ello no significa que los únicos actos
inscribibles del Registro de Predios se encuentren en el Artículo 2019 del Código
Civil, toda vez que pueden hallarse en otras normas jurídicas, y además con
posterioridad mediante otras normas pueden crearse otros actos inscribibles,
siendo lo ideal que su creación se realice con normas con rango de ley.
• Nuestro reglamento del Registro de Predios ha asumido una posición amplia
en lo referente a los actos inscribibles, toda vez que señala que los mismos pueden
encontrarse no sólo en el Código Civil, sino también en otras normas administrativas
o especiales que no necesariamente tendrán el rango de ley.
• Tal como se indicó anteriormente consideramos que en el Registro de Predios
no solo se inscriben los actos y derechos a los que se refiere el Artículo 2019 del
Código Civil, sino además otras situaciones jurídicas que forman parte de realidades
jurídicas distintas que se pueden encontrar en otras normas jurídicas.
• Según Soria Alarcón los actos que se inscriben en el Registro de Predios tienen
dos formas:
- La inmatriculación o primera inscripción de dominio.
- Inscripción de actos secundarios .
• Conforme a nuestro citado Artículo 2019 del Código Civil se inscriben en el
Registro de Propiedad Inmueble diversas realidades jurídicas como: actos y
contratos relacionados a modificaciones de derechos reales sobre inmuebles. Pero
además los contratos de opción, los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
• Además ingresan otras realidades jurídicas no vinculadas estrictamente a los
derechos reales sino también a los derechos personales como el cumplimiento total
o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o
contratos registrados, las restricciones en las facultades del titular del derecho
inscrito, los contratos de arrendamiento.
• Pero además los títulos conformados por los embargos y demandas
verosímilmente acreditados y los títulos conformados por las sentencias u otras

27
 resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, y las
autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
• Por lo que en nuestro Registro de Predios se inscriben no solo actos y derechos
vinculados a derechos reales (objeto típico), sino también referidos a derechos
personales, pero además títulos referidos a situaciones que obedecen a realidades
jurídicas distintas, además se van incorporando nuevas figuras como el leasing
(arrendamiento financiero), el fideicomiso, los documentos previos en las
habilitaciones urbanas como el Certificado de Zonificación y Vías y los Certificados
de Factibilidad de Servicios o en la declaratoria de fábrica como son el Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y Certificado de Factibilidad de Servicios, y
otros actos como la inmovilización de partidas conforme lo señala la Directiva N° 08-
2013-SUNARP-SN.
Actos y derechos inscribibles en el Registro de Predios
 Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
 Constitución de derechos reales: hipoteca, derecho de superficie
 Declaraciones de derechos reales: actuaciones judiciales, acta notarial de
prescripción adquisitiva, declaración de la propiedad superficiaria que surge con la
construcción de la fábrica.
 Trasmisión de derechos reales: compraventa, permuta donación, anticipo de
legítima, dación en pago (actos intervivos). Actos mortis causa el testamento y la
sucesión intestada.

Actos y derechos inscribibles

 Los contratos de opción.
 Único contrato preparatorio registrable, se inscribe en el rubro de cargas y
gravámenes, debe contener todos los elementos del contrato definitivo.
 Brinda una publicidad del acto definitivo a celebrar.
 No solo para la compraventa sino con cualquier otro contrato definitivo.
Organización interna de la partida registral
 La partida registral tendrá seis rubros identificados conforme a las letras y
contenidos siguientes:
A) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la partida de la cual
proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripción;
B) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a
su ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio,
sus modificaciones, así como otras circunstancias conforme a la normativa vigente;
C) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a
traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen
o extingan la titularidad dominial;
D) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos, los bloqueos, las
hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros
actos que por disposición expresa deban inscribirse en este rubro;
E) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que contengan las
extinciones de las inscripciones a que se refiere el rubro D);

28
 F) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el
Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás
rubros.
 Las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gravámenes,
salvo aquellas a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 del Reglamento
General de los Registros Públicos, las que se extenderán en el rubro que corresponde
a la inscripción definitiva.
 Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquél
en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de
proceder a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento
General de los Registros Públicos.
TÍTULOS
Inscripción en mérito a escritura pública
 Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública, se
presentará el parte expedido por el Notario o Cónsul, o el traslado respectivo
extendido por el funcionario que conserva en su poder la matriz.
Inscripción en mérito a formulario registral
 Cuando las inscripciones se realicen en mérito al formulario registral a que se
refiere el artículo 7 de la Ley Nº 27755, la legalización notarial se efectuará de
conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo Nº 023-2003-JUS.
Inscripción en mérito a mandato judicial
 Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a mandato judicial se
presentará copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y
de los demás actuados pertinentes, acompañados del correspondiente oficio
cursado por el Juez competente.
 Las inscripciones dispuestas por mandato judicial sólo se efectuarán si la
resolución que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de
cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones inmediatamente ejecutables.
 Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona
casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal.
Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges.
Inscripción en mérito a laudos arbitrales
 En el arbitraje institucional o ad hoc, deberá presentarse copia certificada de la
resolución arbitral con la constancia de la notificación a que se refiere el artículo 59
del Decreto Legislativo Nº 1071, norma que regula el Arbitraje. Adicionalmente,
deberá presentarse copia certificada notarialmente del convenio arbitral para efectos
la
de verificar el sometimiento de las partes a la vía arbitral.
 Para tales efectos, y de conformidad con la Segunda Disposición
Complementaria del Decreto Legislativo Nº 1071, los Jefes Zonales podrán celebrar
convenios de colaboración con las instituciones arbitrales. A falta de convenio de
colaboración o en el caso de árbitros ad hoc se acompañará copia certificada notarial
del documento de identidad de quienes suscriben el laudo y de quien certifica el
mismo, de ser el caso.
 El Registrador no podrá evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o Árbitro
Único para laudar, el contenido del laudo, ni la capacidad de los árbitros para
ejecutarlo. Tampoco podrá calificar la validez del acuerdo arbitral ni su
correspondencia con el contenido del laudo.
Inscripción en mérito a acto administrativo
 En los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto
administrativo, salvo disposición en contrario, se presentará copia autenticada de la
resolución administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que
conserva en su poder la matriz. Se exceptúan los supuestos en los que tales actos
29
 administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento Administrativo General, no
tengan carácter ejecutorio inmediato.
 Si la resolución administrativa declara derechos inscribibles a favor de una
persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien
conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos
cónyuges.
 Tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no
acreditarse que la resolución ha quedado firme, se extenderá además una anotación,
en el rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha
circunstancia.
 La anotación a que se refiere el párrafo anterior sólo podrá cancelarseen
merito a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la
copia certificada de resolución emitida en última instancia.
INSCRIPCION
 Contenidodel asiento de inscripción
 El asiento de inscripción, sin perjuicio de los requisitos especiales que
para cada clase determina este Reglamento, contendrá:
a) La naturaleza y la extensión o alcances del acto o derecho que se inscribe;
b) La existencia de condición, plazo, limitación, cláusula resolutoria expresa, así
como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando
consten en el título y siempre que por sí mismos no den lugar a asientos
independientes;
c) El precio o la valorización, cuando corresponda;
d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de
aquélla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos
en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así
como hacerse mención expresa del transferente.
Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y apellidos,
nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de
documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el
adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de
propio, de ser el caso.
En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha
circunstancia, así como los datos de cada cónyuge conforme al párrafo anterior.

Tratándose de personas jurídicas, se indicará su denominación o razón social y

la partida registral del registro de personas jurídicas donde corre inscrita, de ser
el caso
e) La indicación precisa del documento en el que consta el acto o derecho
materia de inscripción;
f) El nombre del juez, funcionario público o notario que autorice el título en
mérito del cual se efectúa la inscripción y, cuando corresponda, el del
verificador.
En los asientos de inscripción relativos a predios ya registrados se omitirán las
.
circunstancias que ya consten en la

TEMA 7: INMATRICULACIÓN DE PREDIOS RURALES

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro, es decir, se trata de la primera
inscripción referida a un inmueble determinado, con lo cual éste comienza su vida o historia
registral
30
La inmatriculación es el acceso o ingreso de una finca al Registro de la Propiedad
Es necesario distinguir claramente la inscripción de la inmatriculación. La primera se refiere al
registro de toda constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos
reales o de medidas precautorias. La matriculación, en cambio, e importa asignar a cada
inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisión el inmueble, fijándole una
característica de ordenamiento que luego servirá para designarlo; una vez matriculado el
inmueble, se anotan esa matrícula o folio real, todas las modificaciones en el estado del
dominio u otros derechos reales, así como los embargos y otras medidas cautelares

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la

primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de Catastro a que
se refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro
ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro.
No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el
predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina
que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente
para cancelar la partida anterior.
En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una Oficina
Registral, la inmatriculación se realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo
que se trate del territorio de Comunidades Campesinas o Nativas, en cuyo caso la
inmatriculación se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este
supuesto, el Registrador requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas
registrales involucradas
REQUISITOS PARA INCORPORAR UN PREDIO AL REGISTRO Y ALCANCES DE LA
INTERVENCIÓN DEL ÁREA DE CATASTRO.
En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de
información catastral, otorgado por la autoridad competente.

Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el certificado

negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del
predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores.
SANEAMIENTO DE PREDIOS RURALES
CONCEPTOS BASICOS

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