ARRENDAMIENTO DE COSAS

REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN

COLOMBIA
ARTÍCULO 1973 C.C. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado.

OBLIGACIÓN DE HACER (CONFERIR GOCE DE UNA COSA – D. PERSONAL) – PRECIO ($ O FRUTOS)

El arrendamiento de COSAS es regulado por los art. 1974 a 2044

Arrendamiento de servicios domésticos: Código Sustantivo del Trabajo
Contrato para la confección de obra material, arrendamiento de servicios inmateriales (trabajo intelectual), arrendamiento
de transporte, han adquirido autonomía y para ellos existen contratos especializados.
 REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN
COLOMBIA

LEY 7ª DE 1943 • VIVIENDA

CÓDIGO CIVIL CÓDIGO DE COMERCIO Congelación de precios
URBANA
Locales para Mandato de intervención para que
Establecimientos de el gobierno ejerza control • Ley 56/85
Reglas generales
Comercio permanente sobre precios de
A. De Locales
E. De Comercio arriendos de LOCALES • Ley 820/93
A. De Predios rústicos URBANOS
Naves • SOLO POST. A SU
Decretos anuales entre 1943 y 1982 VIGENCIA
Aeronaves D. 3817/82 y D. 2221/83
ARRENDAMIENTO INM.
URBANOS

L. 7ª/43: No aplica a V. Urbana; Arrend. Del C. Co.; Inm. De entidades de beneficencia pública; Inm. Patrimonio
histórico o artístico calificados por autoridad; Inm. Con avalúo de + de $5 mil; Inm. Garantía de créditos a valor
constante.
REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN
COLOMBIA
TANTO EL RÉGIMEN DE VIVIENDA URBANA COMO EL DE LOCAL
COMERCIAL CONTIENEN DISPOSICIONES DE ORDEN PÚBLICO

¿Cómo se hace cuando el arrendamiento recae sobre una casa-lote o se arrienda un

inmueble para que sea usado parte para vivienda urbana y parte para local
comercial? ¿Qué régimen se aplica?
REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN
COLOMBIA

Ver Art. 2 Ley 820 de 1993 y Art. 51 Constitución Política

CARACTERÍSTICAS

• CONSENSUAL: Se perfecciona con el acuerdo sobre la cosa arrendada y el precio

• hay casos en que la ley suple la falta de pacto sobre el precio
• El arriendo de naves mayores requiere hacerse por escrito para probar su existencia
• El arriendo de un establecimiento de comercio debe hacerse por EP o documento privado suscrito ante notario

• BILATERAL
• ONEROSO
• PUEDE SER CONMUTATIVO O ALEATORIO (FRUTOS – APARCERÍA L. 6ª DE 1975)
• DE EJECUCIÓN SUCESIVA (EXTENSIÓN EN EL TIEMPO)
• NO TRASLATICIO
• PUEDE SER CELEBRADO POR MANDATARIO (ACTO DE ADMINISTRACIÓN, NO DE DISPOSICIÓN)
CARACTERÍSTICAS

¿QUÉ PASA SI EL ARRIENDO SE CONCEDE POR UN TIEMPO QUE DA

DERECHO AL ARRENDATARIO A QUE SE LE RENUEVE EL CONTRATO?
¿ESTO SERÍA UN ACTO DE DISPOSICIÓN?
CARACTERÍSTICAS

SÍ, Y NO DEBERÍA PODER SUSCRIBIRLO UN MANDATARIO EN ESTE CASO.

DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS

• VENTA: Enajenación (ARR: concesión de goce, derechos personales)

EJ: ¿CONTRATO EN QUE SE CONCEDE EL DERECHO A RETIRAR LOS FRUTOS,
ES ARRENDAMIENTO CO COMPRAVENTA DE FRUTOS?
• COMODATO: Gratuito, real (ARR: oneroso, consensual)
EJ: ¿CONTRATO EN QUE SE ENTREGA UNA COSA PARA SU GOCE Y QUIEN LA
RECIBE ASUME OBLIGACIONES ADICIONALES A LA DE CONSERVAR QUÉ ES?
¿ARRENDAMIENTO O COMODATO?
DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS

EJ: ¿CONTRATO EN QUE SE CONCEDE EL DERECHO A RETIRAR LOS FRUTOS, ES

ARRENDAMIENTO CO COMPRAVENTA DE FRUTOS? PUEDE SER CUALQUIERA DE
LOS DOS SEGÚN HAYA SIDO LA CAUSA CONTRACTUAL.

EJ: ¿CONTRATO EN QUE SE ENTREGA UNA COSA PARA SU GOCE Y QUIEN LA

RECIBE ASUME OBLIGACIONES ADICIONALES A LA DE CONSERVAR QUÉ ES?
¿ARRENDAMIENTO O COMODATO? SI NO HAY PRECIO NO ES ARRENDAMIENTO;
SI NO HAY GRATUIDAD NO ES COMODATO. PUEDE SER UN CONTRATO ATÍPICO.
ELEMENTOS ESENCIALES

• CAPACIDAD
• CONSENTIMIENTO
• OBJETO
• LA COSA ARRENDADA
• EL PRECIO

• LA CAUSA
CAPACIDAD

El C.C. no prevé reglas especiales para el arrendamiento.

• Art. 496 C.C. Los guardadores no pueden arrendar los inmuebles de sus pupilos por más
de 5 años si son urbanos ni por más de 8 años si son rurales. Tampoco por más del tiempo
que le falte al incapaz para llegar a su mayoría de edad. (Derogado por Ley 1306 de 2009
lo hace solo aplicable a los contratos anteriores a su vigencia)
 CONSENTIMIENTO

Art. 1678 C. Co. El arrendamiento sobre naves mayores requiere hacerse por escrito para probar su existencia (no deja de
ser consensual)
Art. 533 C.Co. El arrendamiento sobre establecimientos de comercio requiere EP o documento privado reconocido ante
notario (solemne).
Ley 820 de 2003. El arrendamiento de vivienda urbana requiere acuerdo sobre: 1) Nombre e identificación de los
contratantes, 2) Identificación del inmueble objeto del contrato, 3) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda,
si es del caso, además de las zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes, 4) Precio y forma de pago, 5)
Relación de servicios, cosas o usos conexos o adicionales, 6) Término de duración, 7) Designación de la parte que debe
pagar los servicios.
• Normas supletivas para establecer el precio y la forma de pago, cosas o usos que se entienden incluidos, duración del contrato, etc.
• Usos y buena fe.
• En el arriendo es válido el pacto de arras: puede acordarse de que el contrato solo se perfeccione cuando se cumplan ciertos requisitos (siempre que
no haya entrega).
OBJETO

LA COSA ARRENDADA
• Debe ser posible: debe ser posible el goce de la cosa. Pueden arrendarse todas las cosas corporales o
incorporales que pueden usarse sin consumirse (Art. 1974 CC), excepto aquellas que la ley prohíbe
arrendar y los derechos estrictamente personales (uso o habitación).
• ¿Pueden arrendarse las cosas consumibles?
• ¿Se puede arrendar un crédito?
• ¿Puede arrendarse una cosa ajena?
• ¿Pueden arrendarse solo ciertos aspectos del goce?
• ¿Qué pasa si arriendo algo que se cree que existe pero no existe?
• ¿Puede arrendarse una cosa futura?
OBJETO

LA COSA ARRENDADA
• Debe ser lícita: Si el goce es conferido solamente a su titular, como los derechos
personalísimos (derechos reales de uso y habitación, alimentos..) o si es ilícito por estar
prohibido como las armas, no es posible su arriendo.
• Bienes de uso público. En general prohibido. Posible solo cuando la ley lo autoriza.
• Bienes fiscales de las entidades públicas. Pueden arrendarse
• Bienes baldíos. Pueden arrendarse.
• Bienes de carácter cultural. Pueden arrendarse
OBJETO

LA COSA ARRENDADA

• Debe ser determinada o determinable: puede ser un género (indicando la cantidad y calidad)
o un cuerpo cierto.
OBJETO

EL PRECIO
• Renta o canon de arrendamiento (Art. 1975 C.C.); puede ser dinero o los frutos de la cosa
¿Qué pasa si se pacta el precio en cosas de género que no son frutos de la cosa arrendada?

• Determinación del precio. Art. 1976 C.C. Podrá determinarse del mismo modo que en el
contrato de compraventa: fijado por las partes, precio del mercado o fijado por un tercero.
• El precio puede ser variable (depender de los ingresos del establecimiento de comercio, por ejemplo)
• Art. 2002 C.C. Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por
una o por otra parte no se produjere prueba legal de los estipulado a este respecto, se estará al
justiprecio de peritos y los costos de esa operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario
por parte iguales. (siempre que se entrega la cosa a título de arrendamiento)
OBJETO

EL PRECIO
• Licitud del precio. El C.C. no contenía normas que limitaran la libertad para pactar el precio en el
arrendamiento.
• Surgen con la Ley 7ª de 1943 (poca aplicación)
• Ley 820 de 2003 (Vivienda urbana): 1% del valor comercial que no puede ser más del doble del avalúo
catastral. El valor del arrendamiento de servicios, cosas o usos o adicionales (no inherentes al goce del
inmueble) suministrados por el arrendador no puede exceder el 50% del canon de arrendamiento. Debe
pactarse en moneda legal aunque el régimen cambiario solo la exige entre residentes. ¿Qué sucede cuando
las partes han pactado un precio en una divisa a una tasa de cambio determinada en una fecha distinta a la de
celebración del contrato y por variaciones en la tasa de cambio, cuando se hace la conversión se excede el
límite del precio en moneda legal?
OBJETO

EL PRECIO
• ¿Qué sucede cuando las partes han pactado un precio en una divisa a una tasa de cambio
determinada en una fecha distinta a la de celebración del contrato y por variaciones en la tasa de
cambio, cuando se hace la conversión se excede el límite del precio en moneda legal?
• Tesis 1: Como la ley permite pactar el precio en divisas, autorizó en el fondo que las partes asuman el
riesgo de la tasa de cambio.
• Tesis 2: El pacto en moneda extranjera es un mecanismo para liquidar el precio pero el objeto que se debe
es en moneda legal colombiana, por lo que el límite aplicable será siempre el 1% del valor comercial
(máximo el doble del catastral)
• ¿En arrendamiento de vivienda urbana se puede pactar precio en otros bienes? NO. Podría tratarse de
otro contrato: NO PUEDE CONCLUIRSE QUE HAY NULIDAD PORQUE LA LEY NO
PROHIBE CELEBRAR UN CONTRATO DE ESTA NATURALEZA.
CAUSA

La causa en el arrendamiento debe ser REAL y LÍCITA.

¿Si un inmueble es arrendado para usarlo para un determinado propósito y después, por un
hecho sobreviniente, no puede ser empleado para ello?

Por ejemplo, arrendé unas sillas para ver la Batalla de Flores pero por problemas de orden
público se canceló.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. Entregar la cosa arrendada

2. Conservar la cosa arrendada
3. Amparar al arrendatario en el goce de la cosa arrendada

(Además de las obligaciones determinadas por la Ley 820 de 2003, Vivienda Urbana)
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. Usar la cosa conforme al contrato

2. Conservar la cosa arrendada
3. Pagar el precio
4. Restituir la cosa arrendada al terminar el contrato

• Prohibición de exigir garantías o cauciones reales

• Reglas en materia de servicios públicos
• Facultad de ceder o subarrendar
ARRENDADOR: ENTREGAR LA COSA
ARRENDADA

Art. 1978 C.C. “La entrega de la cosa en arriendo puede hacerse bajo cualquiera de las
formas de tradición reconocidas por la ley”.
El arriendo no transfiere un derecho real sino conferir un derecho personal de goce.

¿Cuáles son las formas de tradición? ¿Cuáles le aplican al arrendamiento?

ARRENDADOR: ENTREGAR LA COSA
ARRENDADA

La cosa debe entregarse con sus accesorios (bienes necesarios para su goce).
Los inmuebles para vivienda deben entregarse con servicios públicos.
Si se arrienda amoblado puede hacerse un inventario de muebles.
Debe entregarse en buen estado (Art. 2005, 2029 y 2033 C.C.).
CSJ, sent. 25 de noviembre de 1982: Cuando el arrendatario recibe el bien arrendado con
defectos evidentes y no hace ninguna reserva al respecto, acepta el inmueble en ese estado.
ARRENDADOR: ENTREGAR LA COSA
ARRENDADA

¿En qué momento debe entregarse la cosa arrendada?

¿Qué sucede si la cosa se arrienda a dos personas separadamente? ¿A quién se preferirá?
Art. 1980 C.C.
¿Qué sucede si el arrendador por su culpa se pone el imposibilidad de entregar la cosa? Art.
1983 C.C.
ARRENDADOR: REALIZAR LAS
REPARACIONES NECESARIAS
El arrendador debe mantener la cosa arrendada en buen estado. Debe hacer, durante el arriendo, todas las
reparaciones necesarias, a excepción de las locativas que generalmente corresponden al arrendatario (las que se
requieren por su culpa), a menos que los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad
de la cosa (Art. 2028 C.C.).
R. Locativas (D. 1077 de 2015) Las que tienen por finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones
de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales,
formales y/o volumétricas. Ej: cambio de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura, redes hidráulicas, sanitarias,
eléctricas.
R. No Locativas o útiles. Las que tienen por finalidad modificar la estructura del inmueble o agregar
características a las ya existentes. Ej: agregar un baño, o una habitación, cambiar la ubicación de una ventana,
etc.
ARRENDADOR: LIBERAR AL ARRENDATARIO
DE PERTURBACIONES

De las perturbaciones que pueda ocasionar el mismo arrendador: no puede visitar el

inmueble arrendado, entrar para mostrarla, arreglarla o hacer obras; instalar elementos
peligrosos, arrendar a competencia. Excepción: reparaciones que no pueden diferirse sin
grave inconveniente.
Si la realización de las mejoras va a tardar mucho tiempo, y las reparaciones van a impedir
o entorpecer el goce de la cosa por demasiado tiempo, el CC da posibilidad de terminar el
contrato.
ARRENDADOR: LIBERAR AL ARRENDATARIO
DE PERTURBACIONES

De las perturbaciones derivadas de actos de terceros: si la perturbación es de derecho, porque si es de hecho el

arrendatario debe defenderse él mismo. Invasiones, hurtos. Arts. 1988 y 2033 C.C.
Hay que diferenciar entre perturbación al goce del arrendatario y los daños que este puede sufrir: lo primero debe
ser reclamado por el arrendatario al tercero; lo segundo debe ser reparado por el arrendador. Ej. Si para robar dañan
la cosa, el arrendador debe arreglarla.
¿Qué es la cláusula de vigilancia?
¿Cómo podemos inferir a cargo de quién está la carga de la perturbación, teniendo en cuenta si esta fue anterior o
posterior al contrato de arriendo?
¿Un acto de la administración (acto de autoridad) es una perturbación de derecho?
ARRENDADOR: LIBERAR AL ARRENDATARIO
DE PERTURBACIONES
De las derivadas de vicios de la cosa o por mal estado de la cosa:
• Se requiere que se trate de un defecto grave que impida el uso de la cosa en todo o en parte (el que lo hace incómodo no genera
responsabilidad del arrendador). y no conocido por el arrendatario.

• Es necesario que el arrendatario no lo conociera al momento del arriendo o no lo haya podido conocer sin grave negligencia.

• No se requiere que el vicio exista al tiempo del contrato, sin culpa del arrendatario (Diferente a la compraventa que es un contrato
traslaticio de dominio).

Así las cosas, el defecto puede ser invocado para obtener una rebaja en el precio (si es parcial) o la
terminación del contrato con indemnización de perjuicios (si es mayor o total) (Arts. 1991, 1992 C.C.) Si
el arrendador conocía el vicio o debía conocerlo, está obligado a indemnizar tanto daño emergente como
lucro cesante. Si el arrendador no conocía el vicio, solo está obligado al daño emergente. No hay
obligación de indemnizar cuando el arrendatario contrató a sabiendas de vicio.
ARRENDADOR: OTRAS OBLIGACIONES

• Pagar por mejoras útiles. Art. 1994 C.C. El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de mejoras útiles
en las que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas. El arrendatario podrá separar y llevarse
los materiales sin detrimento de la cosa arrendada. Art. 1995, Derecho de retención.
• Entregar el contrato y el reglamento de propiedad horizontal
• Garantizar el orden interno (vivienda compartida, pensión) a partir del reglamento que expida el Gobierno
Nacional (no el arrendador) ¿Obligación de medio o de resultado?
• Expedir comprobante de pago de la renta
• Información
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. Usar la cosa conforme al contrato

2. Conservar la cosa arrendada
3. Pagar el precio
4. Restituir la cosa arrendada al terminar el contrato

• Prohibición de exigir garantías o cauciones reales

• Reglas en materia de servicios públicos
• Facultad de ceder o subarrendar
ARRENDATARIO: USAR LA COSA CONFORME
EL CONTRATO
Art. 1996 C.C. El arrendatario está obligado a usar la cosa según los términos o el espíritu del
contrato.
¿Es posible incluir una cláusula que limite el número de personas que pueden habitar una vivienda? ¿Es posible incluir una
cláusula que no permita niños en una vivienda? ¿Es posible incluir una cláusula que no permita mascotas en una vivienda?
¿Una que no permita albergar a otros miembros de su familia? ¿En el predio rústico el arrendatario puede cortar los árboles?
¿Puede el arrendatario destinar la vivienda a usos comerciales o turísticos? ¿Puedo adelantar mis actividades profesionales en
mi vivienda?

Art. 874 C.C. El uso y la habitación…

Si el arrendatario contraviene esta regla, el arrendador podrá reclamar la terminación del contrato con
indemnización de perjuicios o limitarse a la indemnización dejando subsistir el arriendo.
ARRENDATARIO: USAR LA COSA CONFORME
EL CONTRATO

¿Qué puede hacer el arrendador si el arrendatario desarrolla un objeto ilícito en el inmueble

arrendado? ¿O a quien subarrienda a personas de notoria mala conducta (Art. 2031)?
¿Si el arrendatario tiene el deber de explotar la cosa al tiempo que la goza, no hacerlo puede
ser causal de terminación del contrato con indemnización de perjuicios?
ARRENDATARIO: PAGAR EL PRECIO

Art. 2022 C.C. El pago se hará en los períodos estipulados, a falta de estipulación conforme
a la costumbre del país o según las reglas del Código mismo.
C.C.: Renta de predios urbanos mensual; renta de predios rústicos, anual. Período vencido.
La costumbre en inmuebles es que se hacen pagos anticipados.
C.C. Pago en el domicilio del deudor. C. Co. Pago en el domicilio del acreedor. Vivienda
urbana: Pago en el inmueble arrendado. Hoy, pago por consignación es válido.
ARRENDATARIO: RESTITUIR LA COSA

Art. 2005 C.C. En el estado en que fue recibida. Debe considerarse el deterioro normal.
TALLER 6
DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS
• CON LA COMPRAVENTA
• CON EL COMODATO
• CON EL USUFRUCTO
• CON EL LEASING
• CON EL DEPÓSITO
• CON EL ARRIENDO DE SERVICIOS O DE OBRA
• CON LA CONCESIÓN
• CON LA ANTICRESIS
• CON LA LICENCIA DE DERECHOS DE PROPIEDAD INDUSTRIAL
• CON EL FLETAMENTO
• CON LA APARCERÍA
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
• Entregar la cosa:
• si no la entrega a tiempo, el arrendatario puede pedir RESOLUCIÓN del contrato por
incumplimiento (para otros incumplimientos se solicita TERMINACIÓN porque habrá prestaciones
que no se pueden deshacer – tracto sucesivo) + PERJUICIOS (salvo fz mayor o cs fortuito) o
DESISTIMIENTO + PERJUICIOS.
• En estado de servicio
• Con cosas, usos y servicios ADICIONALES (se cobran) y CONEXOS (incluidos en el precio)

• Mantener la cosa en estado de servir para el fin convenido

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
• Reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones NECESARIAS
• Reembolsar al arrendatario el costo de las mejoras ÚTILES Y VOLUPTUARIAS si se
obligó
• Librar al arrendatario de perturbaciones (no perturbarlo)
• Sanear la evicción (perturbaciones de derecho)
• Sanear vicios redhibitorios
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
• Entregar copia del contrato: término 10 días hábiles desde la celebración del contrato (con sanción por incumplimiento
para VU)
• Entregar copia del reglamento de copropiedad
• Mantener en adecuadas condiciones las áreas comunes, servicios y zonas de uso común
• Pagar servicios públicos si así se obligó
• Dar al inmueble el destino anunciado si obtiene la restitución invocando una necesidad autorizada por el legislador
(Art. 22, Ley 820/03
• No exigir depósitos o garantías (es una prohibición – norma de orden público – objeto ilícito - nulidad (declarable de
oficio)
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:
• Pagar el canon
• Cálculo:
• regla general es que lo definen las partes libremente
• VU: no más de 1% del valor comercial del inmueble; no más del doble del valor catastral
• IRU: no más del 1,5% del avalúo catastral (régimen de control de arrendamientos urbanos)
• Locales, muebles, vehículos, fincas, vivienda campesina: LIBERTAD
• Cálculo de reajustes:
• VU: cada 12 meses, IPC del año anterior sin sobrepasar regla; no automático
• IRU: solo si el avalúo catastral se incrementa
• Locales comerciales: si el arrendatario tiene derecho a la renovación lo puede establecer el juez
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:
• Pagar el canon
• Oportunidad: estipulación – costumbre – por períodos vencidos (años rurales; meses urbanos)
• Si el contrato termina por culpa del arrendatario debe pagar todos los cánones hasta la terminación del pazo pactado.

• Cuidar y conservar la cosa con las cosas, servicios y usos conexos y adicionales recibidos
• Usar la cosa para lo que corresponde a su naturaleza excepto local comercial
• No subarrendar el bien, excepto local comercial hasta en un 50%: en VU el arrendador puede DESISTIR o
TERMINAR el contrato.
• No ceder el contrato a terceros
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:
• Hacer reparaciones LOCATIVAS (por su culpa o uso)
• Atender a los reglamentos de propiedad común
• Cuidar zonas y bienes comunes
• Pagar servicios y administración
• Restituir el inmueble
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
DERECHOS ESPECIALES EN VIVIENDA URBANA
• Der. De prórroga: si el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones y está dispuesto a pagar los
reajustes legales, tiene derecho a que se le prorrogue el contrato en iguales condiciones. (Art. 6 Ley
820/03)
• Dar terminación unilateral al contrato con PREAVISO O DESAHUCIO de 3 meses.
• Indemnización de 3 cánones mensuales para contratos de ejecución menor a 4 años y de 1 ½ canon para contratos
de más de 4 años de ejecución.
• El arrendador no tiene derecho a indemnización si el arrendatario hace coincidir la terminación del contrato con
la expiración del término pactado
• El arrendatario puede hacerlo en cualquier tiempo y el arrendador solo después de la primera prórroga.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
DERECHOS ESPECIALES EN VIVIENDA URBANA

• Causales de terminación basadas en las necesidades del arrendador:

• Ley 56 de 1985: Solicitud de inmueble arrendado (procedimiento judicial de restitución) al
vencimiento del contrato o sus prórrogas
• Cuando el propietario necesite usarlo para su propia habitación por término de por lo menos 1 año
• Cuando vaya a demolerse el inmueble para nueva construcción o requiera reparación
• Cuando se haya vendido y deba entregarse en cumplimiento de la venta.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
DERECHOS ESPECIALES EN VIVIENDA URBANA

• Ley 820 de 2003: No se requiere procedimiento judicial para restitución.

• No cancelación o cancelación tardía de los cánones y reajustes por el arrendatario
• No pago de servicios públicos o expensas comunes por el arrendatario
• El subarriendo total o parcial, la cesión del contrato o del goce del inmueble, el cambio de destinación sin
autorización del arrendador
• Incursión del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de vecinos, la destinación del
inmueble para actos delictivos o contravenciones
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
DERECHOS ESPECIALES EN VIVIENDA URBANA
• La realización de mejoras o cambios sin autorización del arrendador o la destrucción del inmueble
• La violación de normas del reglamento de propiedad horizontal por el arrendatario
• Durante las prórrogas con preaviso escrito 3 meses antes + indemnización de 3 meses de arriendo.
• Al vencimiento inicial o de las prórrogas invocando las causales siguientes (basadas en la necesidad del
arrendador), con preaviso escrito 3 meses antes y sin indemnización. Se constituye caución:
• Cuando el propietario lo requiera para vivirlo por un año o más
• Cuando haya que demolerlo o repararlo
• Cuando se haya vendido y haya que entregarlo
• Cuando el arrendador quiera terminarlo siempre que haya cumplido 4 años de ejecución + indemnización 1,5 meses de
arrendamiento.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 820 DE 2003
DERECHOS ESPECIALES EN VIVIENDA URBANA
• Der. a indemnización por terminación unilateral: Procedimiento policivo para obtener la
restitución del inmueble.
• Der. del arrendatario a descontar del arriendo el valor de las mejoras necesarias, sin sobrepasar
el 30% del valor de la renta, hasta cubrir el costo total de las reparaciones. + Derecho de
retención que puede ejercer el arrendatario.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

EJERCICIO EN CLASE
Diseñemos un concepto en el que, a partir de lo leído para la clase, cada grupo le diga a un
cliente que le consulta, qué debe tener en cuenta para elaborar un contrato de arrendamiento
de vivienda urbana en que le demos seguridad y tranquilidad al arrendador. Qué debemos
incluir en ese contrato para que el arrendador pueda terminarlo anticipadamente y le será
devuelto el inmueble a tiempo, tener garantía de que el arrendatario pagará los servicios y la
administración, de que mantendrá en buen estado el inmueble, no excederá el número de
personas que puede albergar, no lo utilizará para fines distintos a la vivienda, pagará a tiempo
los cánones.
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

DERECHOS ESPECIALES:
• Der. de renovación y prórroga: Art 518 C. Co. El arrendatario que haya ocupado por término superior o igual a 2
años consecutivos el inmueble, tendrá derecho a la renovación o prórroga del mismo, sin que se requiera
consentimiento del arrendador. Ello, a menos que:
• El arrendatario haya incumplido
• El arrendador necesite el local para su propia vivienda o un establecimiento suyo
• Para repararlo o demolerlo

Si hay incumplimiento del arrendatario, se requiere que el arrendador solicite la restitución del inmueble. Si el
arrendatario no lo entrega, el arrendador debe iniciar proceso judicial de restitución. Si se trata de otra causal, el
arrendador debe desahuciar al arrendatario con no menos de 6 meses de antelación a la expiración del término pactado.
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

DERECHOS ESPECIALES:
• Der. de preferencia
• Der. de indemnización
TALLER 5

Diferencias regulatorias entre:

• Arrendamiento individual
• Arrendamiento mancomunado
• Arrendamiento compartido
• Contrato de pensión
• Contrato de hospedaje
• Arrendamiento de vivienda turística