DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y LEASING

I. Contrato de arrendamiento

a) Arrendamiento de inmuebles para vivienda

b) Arrendamiento de locales comerciales
c) Leasing

II. Contratos de intermediación

a) Contrato de corretaje
b) Otros contratos para la intermediación
 CONTRATO

Acuerdo de voluntades tendiente a crear, modificar o extinguir

obligaciones.

Formación del contrato.

Autonomía de la voluntad privada. (Ley para las partes).

 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Regulación:

Código Civil Arts. 1973 a 2078

Código de Comercio No. 2 Art. 20
Código de Comercio Arts. 518 a 524
Normas de control de arrendamientos
Ley 56 de 1985
Ley 820 de 2003
Decretos Reglamentarios Ley 820 de 2003.

Jerarquización de las normas

 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Concepto:

“Código Civil. Art. 1973. El arrendamiento es un contrato en que

las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de
una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

Vivienda
Ley 820 de 2003. Art 2.: “El contrato de arrendamiento de vivienda
urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la
una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda,
total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado”

¿Arrrendamiento comercial?
Cosas suceptibles de ser arrendadas

Art. 1974. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden
usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, (…)

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador, en caso de evicción”
 ARRENDAMIENTO

Pago de la renta
Arrendatario

Arrendador
1

Entrega del bien

 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Características:

Bilateral.

Consensual.

Oneroso.

De ejecución sucesiva.

Principal.

Típico.
Función económica del contrato

Satisfacción de una necesidad: vivienda o desarrollo de una actividad comercial o no comercial.

Imposibilidad de adquisición:

(i) Costo de adquisición.

(ii) Costos y cargas asociados a la propiedad.

Prevalencia del interés general (normas) vs libertad contractual.

 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Diferencias con otros contratos

Compraventa
No es título traslaticio.
No opera la posesión (prescripción adquisitiva)

Comodato
Oneroso

Usufructo
Derivan derechos personales (obligaciones contractuales)
Fuentes
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Partes

Arrendador
Persona natural o jurídica
Propietario o tercero
Individual o plural

Arrendatario
Persona natural o jurídica
Individual o plural
 ARRENDAMIENTO
(Terceros. Art. 2020 del Código Civil)

Pago de la renta

Arrendatario

Arrendador
Entrega del bien

Comprador
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Principales obligaciones del arrendador

1) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2) A mantenerla en estado de servir para el fin a que

ha sido arrendada.

3) A librar al arrendatario de toda turbación en el

goce de la cosa arrendada.
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Principales obligaciones del arrendatario

1) A usar la cosa según los términos del contrato.

2) A realizar las reparaciones locativas.

3) A pagar la renta.

4) Restituir el bien a la terminación del contrato.

 Terminación del contrato. Art. 2008 C.C.
a) Destrucción de la cosa arrendada.
b) Por la expiración del término de duración pactado.
c) Por la extinción del derecho del arrendador.
d) Por sentencia judicial.
e) Otras causas provenientes de la ley.
Inmuebles dedicados a actividades comerciales

Art. 20. Código de Comercio. “Son mercantiles (…)

4) La adquisición o enajenación, a título oneroso, de establecimientos de comercio, y la prenda, arrendamiento,
administración y demás operaciones análogas relacionadas con los mismos;

Art. 515. Código de Comercio. Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes
organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios
establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias
personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales.
Inmuebles dedicados a actividades comerciales

Art. 20. Código de Comercio. “Son mercantiles (…)

4) La adquisición o enajenación, a título oneroso, de establecimientos de comercio, y la prenda, arrendamiento,
administración y demás operaciones análogas relacionadas con los mismos;

Art. 515. Código de Comercio. Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes
organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios
establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias
personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales.
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Inmuebles dedicados a actividades comerciales

• Arrendamiento como elemento del establecimiento de

comercio. Art. 515 C. de Co.

• Derecho a la renovación del contrato. Art. 518 del C.

de Co.

• Desahucio, preferencia e indemnización del

arrendatario. Arts. 520, 521 y 522 del C. de Co.

• Subarriendo y cesión. Art. 523 del C. de Co.

 ARRENDAMIENTO

Establecimiento
de comercio

Renovación
Arrendatario
automática
(comerciante)
Dos años
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Normas de emergencia aplicables a contratos sobre

inmuebles dedicados a actividades comerciales.
COVID 19

Decretos Legislativos 579 y 797 de 2020

Imposibilidad de cumplimiento ¿fuerza mayor?

Imposibilidad parcial o temporal

Excesiva onerosidad. ¿Deber de renegociación?

 ARRENDAMIENTO
CASO PRÁCTICO

Burger’s Place es uno de los restaurantes más emblemáticos de la Costa atlántica, siendo su producto estrella
la “Mega Hamburguesa” que generó la reputación del restaurante a nivel nacional.

Burger’s Place ha funcionado ininterrumpidamente desde hace 10 años en la antigua sacristía de la catedral
de Ciénaga, Magdalena. Existe un contrato escrito de arrendamiento, suscrito entre la Parroquia de Ciénaga
y la sociedad Costa Caribe S.A.S., titular del establecimiento Burger’s Place, en el cual se indicó que el
término de duración es de dos años, pudiendo las partes requerir la terminación anticipada del contrato
mediando notificación escrita con 30 días de antelación a la fecha de terminación prevista. El contrato de
arrendamiento se celebró el día 1 de enero del año 2006, por el término señalado, el cual se ha prorrogado
automáticamente.

El día 7 de marzo de 2017 señor Párroco de Ciénaga acudió a las oficinas de Costa Caribe S.A.S. para discutir
los términos de la devolución del inmueble, pues lo requiere para instalar el “Comedor Madre Teresa” con el
que espera atender a la población desamparada de Ciénaga, mediante la entrega gratuita de desayunos y
cenas a jóvenes estudiantes. En dicha fecha hizo entrega de la comunicación mediante la cual notifica su
decisión de dar por terminado el contrato.
 ARRENDAMIENTO
CASO PRÁCTICO

Teniendo en cuenta los anteriores antecedentes, Costa Caribe S.A.S. requiere su opinión como
experto en derecho inmobiliario, para que le indique cómo debe proceder en el caso concreto, y
especialmente le pide que responda las siguientes preguntas:

¿Está obligada la sociedad Costa Caribe S.A.S. a restituir el inmueble?

De ser así, ante la eventual negativa de la arrendataria a restituir el inmueble, ¿es viable la
interposición de una de demanda de restitución de inmueble arrendado?
 LEASING

Concepto y antecedentes

1. Función económica del leasing

2. Elementos esenciales del contrato
- El bien dado en leasing
- El canon
- La opción de adquisición
3. Concepto del contrato para el régimen colombiano
 LEASING

Características del contrato

1. Bilateral
2. Consensual
3. Oneroso
4. Conmutativo
5. De tracto sucesivo
6. Mercantil
7. Principal
8. Intuito personae
 LEASING

Partes en la operación de leasing

El arrendador. Compañía de Financiamiento o Banco

El locatario
El proveedor. No hace parte del contrato

Diferencias con otros contratos

Con el arrendamiento

Con la compraventa
 LEASING
Diferencias con otros contratos
Con el crédito hipotecario

Leasing Crédito

Entrega de un activo Entrega de dinero

Pago de un canon Cuota (devolución)

Activo como garantía Otros activos

No se traslada la propiedad Deudor propietario

Opción de compra No hay opción de compra

Componente financiero Tasa de interés

Incremento progresivo del patrimonio Incremento inmediato

Hasta 20 años y máx. 90% Hasta 30 años y max. 80%

26
 LEASING

Elección del bien y del proveedor

El locatario asume las consecuencias jurídicas y económicas de la

elección del bien y del proveedor.

El proveedor seleccionado por el locatario es el único responsable de

la calidad, estado, condiciones y especificaciones del bien.
 LEASING

Obligaciones del locatario

• Pagar los cánones

• Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de
funcionamiento.
• Permitir la inspección del bien
• Responder por el deterioro, destrucción o perdida del bien
• Restituir el bien. (no ejercicio de la opción o incumplimiento)
• Asegurar contra todo riesgo el bien objeto del contrato
• Responder por los daños o perjuicios que cause el bien.
• Pagar oportunamente los impuestos.
 LEASING

Derechos del locatario

• Usar y gozar el bien según la naturaleza del mismo y de

conformidad con lo establecido en el contrato.

• Requerir la cesión de las acciones frente al proveedor.

• Exigir la transferencia de la propiedad del bien previo

cumplimiento integro del contrato
 LEASING

Causales particulares de terminación

• Finalización del plazo acordado

• Mutuo acuerdo entre las partes
• Terminación unilateral por incumplimiento de las obligaciones
pactadas
• Las demás causales estipuladas en el contrato
• Consideraciones en relación con la terminación por prepago
 LEASING

Adquisición del bien

Vinculación del proveedor

Vinculación del proveedor en bien en construcción

Avalúo y estudio de títulos

Escrituración y costos
 LEASING

Aspectos relevantes en relación con la ejecución del contrato

Aspectos tributarios relacionados con el bien

Bienes sujetos al régimen de propiedad horizontal

Prepago anticipado del contrato

Plena aplicación de la normatividad relacionada con el crédito hipotecario de vivienda

- Cuentas AFC y Fondos de pensiones voluntarias
- Deducción de intereses por la adquisición de vivienda - Ventajas del leasing frente al crédito
hipotecario
- Sistemas de amortización en caso de leasing habitacional
 CONTRATO DE CORRETAJE

Herramientas para el desarrollo de la actividad.

Informalidad vs profesionalismo.

Responsabilidad.

Cooperación gremial.
CONTRATO DE CORRETAJE

VENDEDOR COMPRADOR

CORREDOR
 HISTORIA

ORDENANZAS DE BILBAO
ALEMANIA Y FRANCIA
CÓDIGO DE COMERCIO DE CHILE
CÓDIGO DE COMERCIO DE PANAMÁ
 CONTRATO DE CORRETAJE

(i) CÓDIGO DE COMERCIO: NO LO DEFINE.

(ii) DEFINICIÓN PROPUESTA:
“una parte llamada corredor, experta conocedora del mercado, a cambio de una retribución, remuneración o
comisión, contrae para con otra denominada encargante o interesada, la obligación de gestionar, promover,
concertar o inducir la celebración de un negocio jurídico, poniéndola en conexión, contacto o relación con otra u
otras sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con ninguno de los candidatos a
partes” (CSJ. 14 de septiembre de 2011)
 CONTRATO DE CORRETAJE

PARTES: (I) CORREDOR, (II) ENCARGANTE, (III) OTROS?

OBJETO: GESTIÓN, PROMOCIÓN, INDUCCIÓN TENDIENTE A LA CELEBRACIÓN DE UN CONTRATO POSTERIOR.

ALCANCE DE LA GESTIÓN. / INDEPENDENCIA.

 CONTRATO DE CORRETAJE

CARACTERÍSTICAS.
REMUNERADO
TÍPICO
CONSENSUAL. FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO.
DE COLABORACIÓN
¿UNILATERAL, BILATERAL O PLURILATERAL?
 CONTRATO DE CORRETAJE

FUNCIÓN ECONÓMICA.

TIEMPO DEDICADO A LA GESTIÓN.

PROFESIONALISMO. CONOCIMIENTO DEL MERCADO.

CONTRATO DE CORRETAJE
PARTES DEL CONTRATO.
HIPÓTESIS 1.

Propietario (A) Comprador (B)

Corredor (X) Corredor (X)

Comprador (B) Vendedor (A)

CONTRATO DE CORRETAJE
PARTES DEL CONTRATO.
HIPÓTESIS 2.

Propietario (A) Comprador (B)

Corredor (X) Corredor (Y)

Comprador (B) Vendedor (A)

CONTRATO DE CORRETAJE
PARTES DEL CONTRATO.
HIPÓTESIS 3.

Vendedor Comprador

Vendedor Comprador

CORREDOR
 CONTRATO DE CORRETAJE

PARTES DEL CONTRATO.

EL CORREDOR:
CALIDADES.
- ¿PROFESIONAL?
- OBLIGACIONES DE MEDIO.

OBLIGACIONES ESPECÍFICAS.
(I) DEBER DE INFORMACIÓN.
 CONTRATO DE CORRETAJE

PARTES DEL CONTRATO.

EL CORREDOR:

OBLIGACIONES ESPECÍFICAS.

(II) INSTRUCCIONES.
(III) LIBROS.
(IV) INTUITU PERSONAE (INDELEGABILIDAD).
(V) CONFIDENCIALIDAD.
(VI) IMPARCIALIDAD.
*RESPONSABILIDAD.
.
 CONTRATO DE CORRETAJE

PARTES DEL CONTRATO.

EL ENCARGANTE:

PLURALIDAD
OBLIGACIONES ESPECÍFICAS.
.
PAGAR LA RETRIBUCIÓN.
.
¿CÓMO SE DETERMINA?
VARIOS ENCARGANTES.
¿QUIÉN PAGA LA COMISIÓN?
.
 CONTRATO DE CORRETAJE

EL CONTRATO CELEBRADO Y EL CONTRATO MEDIADO

i. CONTRATO CELEBRADO
i. SUBSISTENCIA DEL CONTRATO CELEBRADO
i. IDENTIDAD
 CASO PRÁCTICO
La sociedad Inversiones Bogotá S.A.S. es propietaria de una oficina ubicada en la ciudad
de Bogotá, en la que tiene su sede principal desde hace más de veinte años.
Recientemente, debido al crecimiento de su planta de personal, esta sociedad se vio en la
necesidad de adquirir un nuevo inmueble en el que viene desarrollando sus actividades
desde hace algunos meses.
El representante de Inversiones Bogotá acude al señor Jorge Rodríguez, prestigioso
corredor inmobiliario, y le encarga la búsqueda de un cliente que esté interesado en
adquirir el inmueble en el que originalmente estaba ubicada la sede social de su empresa,
ya que requiere con urgencia recursos económicos que le permitan atender el pago
mensual del crédito hipotecario que tomó para financiar la compra de la nueva oficina. El
valor de las cuotas mensuales del referido crédito es de nueve millones de pesos, que
tendrá que cancelar durante ciento veinte meses, término pactado para el crédito.

Luego de ubicar algunos potenciales clientes, Jorge Rodríguez pone en contacto al

representante legal de Inversiones Bogotá con don Armando Pérez, reputado
inversionista en bienes raices, y estos inician las negociaciones sobre el inmueble. Al cabo
de un mes, los señores Rodríguez y Pérez acuerdan celebrar un contrato de
arrendamiento sobre las oficinas de Inversiones Bogotá debido a que al comprador no le
interesa aumentar su patrimonio y el vendedor contaría con unos recursos mensuales
para asumir el pago del crédito, ya que se estipula como canon de arrendamiento la suma
de diez millones de pesos y diez años como término de duración del contrato.
 CONTRATO DE MANDATO

CARACTERÍSTICAS.
.
i. CONSENSUAL.
.
i. REMUNERADO.
.
i. PRINCIPAL.

i. INTUITU PERSONAE.
.
 CONTRATO DE MANDATO

MANDATO Y REPRESENTACIÓN

EL MANDATARIO
.
PROFESIONALIDAD.

EXTENSIÓN DEL MANDATO.

REMUNERACIÓN.
.
 CONTRATO DE MANDATO

MANDATO Y REPRESENTACIÓN

ESPECIES DE MANDATO.

COMISIÓN. DIFERENCIA CON EL CORRETAJE.

.
AGENCIA.
.
PREPOSICIÓN.
.
 CONTRATO DE MANDATO

LA MODALIDAD DE LAS AGENCIAS DE EXPANSIÓN.

¿CORRETAJE O MANDATO?

DETERMINACIÓN DE LA NECESIDAD ESPECÍFICA.

IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE Y CONCLUSIÓN DEL

PRIMER CONTRATO.

INTERMEDIACIÓN ENTRE EL “ENCARGANTE” Y EL

PROPIETARIO.
.
!GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y
PARTICIPACIÓN!

ejaramillo@summa-consultores.com
e.jaramillo@javeriana.edu.co