INTRODUCCIÓN AL DERECHO

REGISTRAL
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
Mgt. Cristian Herrera Angélico

05/07/20 RENZO ORTIZ DIAZ 1

 CONCEPTO
• El Derecho Registral se desprendió con el tiempo del derecho
común. En España se conoce como Derecho Hipotecario, debido
a que el primer derecho real cuya inscripción se hizo necesaria
fue el de la hipoteca.

• También se le conoce como Derecho Inmobiliario o Derecho

Registral.

• Sobre el concepto de esta rama de derecho hay múltiples

definiciones como tratadistas existen. Sin embargo, podremos
afirmar, de una manera esquemática que el Derecho Registral
“(...) es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales
que regulan la organización y funcionamiento de los Registros
Públicos, así como los derechos inscribibles y medidas
precautorias, en los diversos registros, en relación con terceros”.
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 El derecho registral conforme a
distintos autores
• MANUEL AMORÓS GUARDIOLA: Es el derecho que
regula de modo inmediato y primario el nacimiento,
modificación, extinción y eficacia de las relaciones
jurídicas registrales, y de modo general la organización y
el funcionamiento del registro de la propiedad.

• FRANCISCO HERNÁNDEZ GIL: Conjunto de normas que

regulan la publicidad registral de los actos de
constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas.

• JOSÉ LACRUZ BERDEJO: Es el derecho que regula la

adquisición y eficacia de las posiciones registrales.
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 El derecho registral conforme a
distintos autores
• RAMÓN ROCA-SASTRE: El que regula la constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre inmuebles en relación con el registro de la
propiedad, así como las garantías estrictamente
registrales.

• JOSÉ LUIS PEREZ LASALA: Regula todo lo referente a la

registración de los actos de constitución, declaración,
transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre fincas .

• EDGARDO SCOTTI: Conjunto de normas que regulan la

publicidad.
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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO CIVIL:
• La parte sustancial del derecho registral lo constituye el
derecho civil.
• En el Libro IX del Código Civil están normados los registros
públicos y los principios registrales.
• Los sectores del derecho civil como personas, cosas,
obligaciones y contratos, etc., guardan íntima relación con
del Derecho Registral, por cuanto las normas emanadas de
ella son las que ha de tener más presente el Registrador en
su función calificadora.
• En la legislación peruana los principios registrales han sido
incorporados al Código Civil.

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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO ADMINISTRATIVO:
• La relación con el derecho registral se establece
respecto a la organización y modo de llevar los
Registros porque éstos son órganos de la
administración del Estado al servicio del Derecho
Privado.
• Jerárquicamente, los Registros Públicos dependen del
Ministerio de Justicia, siendo la SUNARP el órgano
desconcentrado y autónomo encargado de su
dirección y planeamiento.
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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO COMERCIAL:
• La Ley General de Sociedades establece ciertas
normas registrales a las cuales deben someterse las
sociedades mercantiles.

• A manera de ejemplo, se puede citar que para que

las sociedades mercantiles tengan personería jurídica
éstas deben inscribirse en el Registro de Sociedades
de la jurisdicción de su domicilio social.

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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO PROCESAL:
• La relación radica en que todos los reglamentos que norman
los registros públicos incluyen pautas procesales, en algunos
casos remitiéndose al Código Procesal Civil.
• El TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
establece un procedimiento registral para los efectos de la
inscripción.
• Contra la decisión del registrador (observación, tacha o
liquidación) procede la interposición de recurso de apelación.

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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO PROCESAL:

• El Tribunal Registral constituye la segunda y última

instancia en el procedimiento registral.

• A efectos de impugnar judicialmente la resolución

del Tribunal Registral se debe interponer una acción
contenciosa administrativa.

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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO TRIBUTARIO:

• Desde sus remotos orígenes la registración de la

propiedad estuvo ligada a ciertos aspectos
tributarios.
• En el antiguo Egipto existían recaudadores de
impuestos, que al registrar anotaciones relacionadas
con los contribuyentes dieron oportunidad a que se
hiciera una registración de la propiedad rural.

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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO TRIBUTARIO:
• En el sistema registral peruano, la relación es íntima y
de gran trascendencia, pues si se solicita la
inscripción de contratos que conllevan la obligación
de pagar impuestos (alcabala, predial, patrimonio
vehicular) éstos no serán inscritos si previamente no
se acredita fehacientemente el pago de los mismos.
• Sin embargo, la función de control tributario es una
tarea ajena a la función específica del registro de la
que actualmente se encuentra liberada.
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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO NOTARIAL:
• Se puede señalar que cuando se habla de derecho
registral se habla también del derecho notarial, pues
el Registrador califica lo que el notario público ha
hecho.
• La estadística señala que la inmensa mayoría de los
documentos que contiene derechos inscribibles son
de génesis notarial y, recíprocamente, que la mayor
parte del quehacer a cargo del notario tiene como
destino el registro.
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 Relaciones con otras disciplinas
jurídicas
• CON EL DERECHO NOTARIAL:
• A los notarios públicos le interesa sobremanera el
buen funcionamiento de los registros porque éstos
complementan su labor y constituyen el epílogo
obligado de la constitución o transmisión de los
derechos reales, especialmente de los inmobiliarios.

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 CARACTERES DEL DERECHO
REGISTRAL
• A) ES UN DERECHO HETEROGÉNEO: Es decir ni
únicamente privado y ni únicamente público,
por cuanto el derecho registral tiene carácter
imperativo y no meramente dispositivo.
• B) ES UN DERECHO LIMITATIVO: Pues
únicamente son registrables los actos,
contratos y demás específicamente señalados
por la ley.

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 Caracteres del derecho registral
• C) ES UN DERECHO FORMALISTA: Por cuanto
las formalidades y requisitos señalados en la ley
para la inscripción de los actos y contratos son
de cumplimiento riguroso, bajo apercibimiento
de ser observados y/o tachados.
De conformidad con el art. 2010º del Código
Civil la inscripción se efectúa en virtud de título
que conste en instrumento público (PRINCIPIO
DE TITULACIÓN AUTÉNTICA).

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 REGISTRO DE PREDIOS

El registro se construye sobre la base de idea-

fuerza muy concreta: la publicidad existe para
tutelar el interés a la notoriedad de ciertos
hechos jurídicos, es decir, el sistema jurídico
reconoce que hay un interés general para que
determinados hechos sean conocibles por
cualquiera.

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Para entablar cualquier relación jurídica se
requiere, por lo menos, una relativa certeza
sobre los presupuestos que hagan eficaz la
transmisión: si se compra, por ejemplo, se
necesita saber que el vendedor es el dueño
y las cargas que pesan sobre el bien. El
estado busca satisfacer esa necesidad de
información a través de la publicidad de
datos relevantes para la vida jurídica.

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La publicidad registral inmobiliaria tiene por
objeto los titulo constitutivos de las situaciones
jurídico- reales ( actos o contratos inscribibles),
los cuales se componen de tres elementos
fundamentales:
 El predio, esto es, la unidad objetiva
consistente en una superficie delimitada del
suelo o en otro tipo de espacios delimitados,
sobre los cuales recaen los distintos derechos
reconocidos por la ley.

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 El titular registral, o base subjetiva de la
publicidad registral, por cuanto el sujeto que
aparece en los libros del registro es portador
de un derecho o de una expectativa
jurídicamente tutelada sobre un bien
inmueble.
 La materia inscribible, esto es, los derechos
que se crean, transmiten y/o con relación al
predio.

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 Así por ejemplo, podríamos decir que el registro
publica el titulo de propiedad ( materia
inscribible) perteneciente al señor “A” ( titular
registral) y con respecto a la finca “X” ( predio
registral). En buena cuenta el registro pretende
una precisa y adecuada determinación de los
elementos de la publicidad, a fin de determinar
que la información sea jurídicamente relevante
y d fácil acceso a los terceros.

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 BASE OBJETIVA DEL REGISTRO.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
El registro nace para facilitar el crédito
hipotecario, en tanto este necesita de un
instrumento que haga notorio los gravámenes
sobre la propiedad inmueble a efectos de lograr la
seguridad de los adquirentes. Por tal razón puede
decirse que la hipoteca y el registro son
instituciones indisolublemente vinculadas y que se
retroalimentan una a la otra.
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FOLIO REAL

• El registro se organiza tomando como base

fundamental el objeto, en este caso, el bien
inmueble, abriendo de esta manera un hoja
en donde se concentra todo el historial
jurídico de cada predio. En esa hoja, se
inscriben todos los actos, negocios o
decisiones jurídicas que modifiquen y afecten
la situación del bien.

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FOLIO PERSONAL
La organización del registro no toma como base
al inmueble, sino que se trata de un archivo de
documentos complementados por unos índices
alfabéticos.
Los actos, negocios o decisiones judiciales se
agrupan cronológicamente sin tener en cuenta
su correspondencia a un bien inmueble
determinado.

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 REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

El registro de propiedad vehicular estuvo a cargo,

anteriormente, del Ministerio de Transportes y
Comunicaciones, específicamente de la Dirección
Departamental de Circulación Terrestre. Sin
embargo, la Ley 26366, de fecha 14 de noviembre
de 1994, que crea el Sistema Nacional de los
Registros Públicos y de la Superintendencia de los
Registros Públicos, conformó, entre otros, el
Registros de Bienes Muebles, que incorporo el
Registro Vehicular en el Sistema.
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Luego, esta norma fue modificada por la quinta
disposición final de la Ley 28677- Ley de
Garantía Mobiliaria, que lo dejó conformado de
la siguiente manera: el Registro de Bienes
Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular, el
Registro de Naves y Aeronaves, el Registro de
Embarcaciones Pesqueras y Buques, y el registro
mobiliario de contratos

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La incorporación efectiva del Registro Vehicular
en el Sistema de Registros Públicos se inicio con
la Resolución Ministerial Nro. 467-97-MTC-15-02,
del 29 de setiembre del año 1997, por la cual, el
Ministerio de Transportes y Comunicaciones
dispone transferir el Registro de Propiedad
Vehicular y Prenda de Transporte al Sistema
Nacional de los Registros Públicos.

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 Es así que actualmente el Registro de Propiedad
Vehicular esta a cargo de la SUNARP, y se
encuentra regulado por la Ley 27181 y por el
reglamento de inscripciones del Registro de
Propiedad Vehicular, aprobado por resolución
del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos Nro. 087-2004-SUNARP-SN

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FUNCION DEL REGISTRO DE PROPIEDAD
VEHICULAR
Hoy no existen dudas de que se trata de un
Registro Jurídico, con las tres características
exigibles para tener la condición de tal: i)
Archivo de actos y contratos sobre un bien
especifico ( vehículos automotores), y en virtud
de los cuales se extienden inscripciones ii)
Archivo publico para todos aquellos que tengan
interés en conocer la información que contiene
y iii) Archivo publico que mejora la situación
jurídica de derecho privado de quien inscribe.
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En tal sentido, el registro vehicular tiene gran
importancia, pues cumple una función de
relevancia e interés general, consistente en
dotar de seguridad jurídica a los titulares de
derechos inscritos, con la consiguiente
facilitación del trafico de los bienes , para lo cual
juega a su favor con la notoriedad y fácil acceso
de la información registral.
En conclusión, el registro vehicular noticia la
propiedad y los cambios de características que
sufre el vehículo durante toda su existencia,,,,,,,,
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PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Y ACTOS
INSCRIBIBLES.-
El Registro se rige por el sistema de folio real.
Por cada vehículo se abrirá una partida registral,
constituida por fichas movibles o asientos
electrónicos, en la que se inscribirá: a) La
primera de dominio; b) Las características
registrables del vehículo y sus modificaciones; c)
Las transferencias de propiedad; d) La
constitución, modificación o cancelación de la
prenda vehicular y demás gravámenes o
afectaciones;
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e) La cláusula resolutoria expresa; f) Los
contratos y pactos especiales oponibles a
terceros, conforme a ley; g) El cumplimiento
total o parcial de las condiciones de las cuales
dependan los efectos de los actos o contratos
registrados; h) Las medidas cautelares
ordenadas por la autoridad jurisdiccional o
autoridad administrativa competente; i)
Traslado de motor o carrocería;

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j) Las anotaciones preventivas previstas en el
reglamento La readmisión de vehículo; l) La
asignación de nuevas Placas Únicas Nacionales de
Rodaje; y m) El retiro definitivo del vehículo.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN.- La inscripción de los

actos señalados en el artículo anterior se realizará
a pedido de parte, el mismo que se materializará
a través de la correspondiente solicitud de
inscripción, salvo disposición en contrario.

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LA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN.
La solicitud de inscripción se formula por escrito
mediante los formatos aprobados especialmente
para tal efecto, los mismos que deberán estar
firmados por la persona que realiza la
presentación del título, salvo la excepción
establecida en el artículo 15º del Reglamento
General de los Registros Públicos.

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DE LA INMATRICULACIÓN DE VEHÍCULOS
INMATRICULACIÓN.- Se denomina inmatriculación
a la primera inscripción de un vehículo en el
Registro.
DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA
INMATRICULACIÓN.- Para inmatricular un vehículo
en el Registro se deberá adjuntar a la solicitud de
inscripción los siguientes documentos: a) Cuando
se trate de vehículos importados deberá
adjuntarse la Declaración Única de Aduanas
(Ejemplares A, B y C), en adelante la DUA:

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PROHIBICIÓN DE INMATRICULACIÓN.- No
podrán inmatricularse vehículos que se
encuentren bajo el régimen de importación
temporal, ni los vehículos denominados chasis
motorizado o chasis cabinado. Tampoco, podrán
ser inmatriculados los vehículos reconstruidos,
entendiéndose a estos como aquellos vehículos
armados sobre la base de piezas y repuestos
que formaron parte de uno o varios vehículos
desmontados.

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