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DERECHO REGISTRAL

NOCIONES GENERALES DEL DERECHO REGISTRAL

DENOMINACIÓN.- Históricamente al desprenderse el derecho Registral del derecho común, se conoció en

España a esta disciplina como Derecho Hipotecario, debido a que el primer derecho real cuya inscripción se hizo
necesaria fue precisamente el de hipoteca, por ser el mas proclive a la clandestinidad. Esta denominación subsiste
en España por influencia de su Ley Hipotecaria de 1861.
Muchas y variadas son las denominaciones que se han dado al Derecho Registral, tanto por tratadistas como por
leyes de la materia. Así el insigne Registrador y Notario Español: RAMON MARIA ROCA SASTRE, tiene una obra
magistral titulada “Derecho Hipotecario, aunque aclara que para él, lo correcto sería decir “Derecho Inmobiliario
Registral”, pero en todo caso ambas denominaciones restringen, demasiado su alcance, al excluir la inscripción de
otros derechos.

FUCH Y OLIVER, CAMPUZANO, GARCÍA GUIJARRO, VENTURA SOLÁ, entre otros, prefieren el nombre de
“Derecho Inmobiliario” denominación que igualmente adolece del defecto de excluir la inscripción de otros
derechos.

Como dijimos, en España se denomina derecho hipotecario, obedeciendo al titulo de la Ley que regula la materia,
la Ley Hipotecaria, pero el nombre de la Ley no responde a su contenido, pues en ella se regula, además de la
hipoteca, todo lo referente al registro de propiedad.

Según GÓMEZ DE LA SERNA, los autores de la Ley adoptaron tal denominación por la circunstancia de ser ésta
popular, y ante la imposibilidad de hallar una que llenase cumplidamente su objeto.

La disciplina Jurídico-Registral ha tenido y tiene diversas denominaciones en su evolución; así, España fuente
principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario, como consecuencia de haber sido la
hipoteca el primer derecho real materia

Sin embargo, la denominación de Derecho Registral, responde mas exactamente a la esencia de la materia,
porque no excluye como lo estudiado precedentemente, la inscripción de otros derechos no referidos a la
propiedad; así se ha entendido en la Argentina; como por alguno tratadistas incluso de la misma España como don
Martín Pérez y en México el Lic. Carral y de Teresa.
Entre nosotros, el maestro JOSÉ LEÓN BARANDIARÁN, al prolongar el libro de Bernardo Pardo Márquez “El
Derecho Registral Inmobiliario en el Perú”, dice textualmente: “como rama con notoria garrideza que brota del
exhúbero tronco del Derecho Civil destacase el “Derecho Registral...”, denominación que ya es aceptada en
nuestro ambiente jurídico y que en las diferentes facultades de Derecho de nuestras Universidades han sido
adoptadas y que incuestionablemente convenimos, por ser la mas apropiada, pues tal denominación abarca todos
los derechos susceptibles de ser inscritos, conforme veremos al desarrollar nuestro curso de Derecho Registral.

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL.

Igualmente existen diversos criterios en cuanto al concepto del Derecho Registral. Veamos el pensamiento de
algunos autores:

RAÚL R. GARCÍA CONI.- (Director del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires y Profesor de la
Universidad Notarial Argentina), entiende por Derecho Registral a la sistematización de principios relacionados con
la dinámica de los derechos inscribibles en relación con los terceros.

AMORÓS GUARDIOLA.- Dice: es el derecho que regula de un modo inmediato y primario el nacimiento,
modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas registrales, y de un modo general la organización y
funcionamiento del Registro de la Propiedad.

COSSIO.- Dice: Es un derecho regulador de la forma de constitución, modificación, transmisión y extinción de las
relaciones jurídicas que tiene por objeto un bien inmueble, una finca.

GONZALES Y MARTINEZ: “Es el conjunto de normas que regulan los derechos reales inscribibles, determinan los
efectos que las acciones personales adquieran contra terceros por la anotación y fijan el especial alcance de las
prohibiciones de disponer”.

LACRUZ BERDEJO: Dice: “ Es el derecho que regula la adquisición y eficacia de las posiciones Registrales”.

Como podemos apreciar de estas definiciones la mayoría de ellas se limitan a los bienes inmuebles y a los
derechos reales, sin tener en cuenta que el Registro de la Propiedad inmueble es solo uno de los tantos registros,
conforme estudiaremos mas adelante; siendo el concepto mas acertado la del Doctor RUBEN GUEVARA
MANRIQUE: Dice: “Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas y principios Registrales que regulan la
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organización y funcionamiento de los registros publico, así como los derechos inscribibles y medidas precautorias
en los diversos registros, en relación con terceros”.

NELLY CALDERON NAVARRO: Dice “El Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas que regulan los
derechos inscribibles y la forma y efectos de la inscripción en los Registros Públicos”.

RELACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO.

a).- CON EL DERECHO CIVIL.- En el libro IX de nuestro Código Civil, están normados los Registros Públicos y su
relación consiste en que el Derecho Registral es un desenvolvimiento de un grupo de preceptos básicos del
derecho Civil, aunque cabe señalar que el Derecho Registral se aparta cada vez mas del Derecho Civil y hasta lo
contradice a veces, introduciendo nuevos elementos. La parte sustancial del derecho Registral constituye Derecho
Civil. Los sectores del derecho civil puro como personas, cosas, obligaciones y contratos, familia y sucesiones
guardan intima relación con el Derecho Registral, por ello son normas civiles las que con mayor frecuencia el
Registrador ha de tener presente en su función calificadora. En nuestra legislación los principios registrales han
sido incorporados al Código Civil. Así es el Art. 2010, se refiere al principio de Titulación Autentica, Art. 2011 se
refiere a los principios Registrales de Legalidad y Rogación, Art. 2012 Principio de Publicidad, Art. 2013 Principio
de Legitimación, Art. 2014 Principio de Fe Publica Registral, Art. 2015 Principio de Tracto Sucesivo, Art. 2016 el
principio de Prioridad de Rango, y el Art. 2017 el principio de Prioridad Excluyente.

b) CON EL DERECHO ADMINISTRATIVO.- La relación resulta obvia, por cuanto la Superintendencia Nacional de
los registros Públicos creada por Ley 26366 de fecha 16/Octubre/1994, constituye un organismo descentralizado
del Sector Justicia.
Sin embargo, además, la relación se da en cuanto que el procedimiento Registral o proceso inscriptorio es un
proceso administrativo, si bien de carácter especial, al poder la decisión del Tribunal Registral ser contradicha en
el proceso contencioso administrativo, especialmente cuando en la negativa de inscripción cuestiona el derecho
contenido en el titulo.

c) CON EL DERECHO COMERCIAL.- La relación se da por cuanto la Ley General de Sociedades establece
quienes deben inscribirse en el registro Mercantil y cuales actos de las personas naturales o jurídicas deben
inscribirse para surtir efectos frente a terceros.

d) CON EL DERECHO PROCESAL CIVIL.- Al tener acceso al registro títulos de fuente judicial, estos deben
cumplir requisitos de forma que manda la Ley.

e) CON EL DERECHO PROCESAL PENAL.- Se dan cuando llegan a los Registros medidas cautelares sobre los
bienes de los inculpados especialmente de las causas de delitos de terrorismo y contrabando.

f) CON EL DERECHO TRIBUTARIO.- La relación con este Derecho es intima y de gran trascendencia, pues, si se
solicita la inscripción de contratos que conllevan a la obligación de pagar impuestos, estos no serán inscritos si
previamente no se acredita fehacientemente el pago de los mismos; El código Tributario hace referencia a esta
estrecha vinculación en una serie de artículos.

g) CON EL DERECHO NOTARIAL.- Relación intima y de gran trascendencia por cuanto el registrador califica los
títulos cuya mayor procedencia es de fuente Notarial.
Según el tratadista y profesor universitario RAUL GARCÍA CONI, señala que el destino de la mayor parte de los
documentos notariales es el registro, donde se produce el epílogo con la inscripción para darle la publicidad frente
a los terceros.
El Notario hace el documento, el registrador lo califica e inscribe; ambas funciones están vinculadas, y del buen
hacer del notario y del buen hacer saber del Registrador, depende que los derechos no tengan que llegar al Poder
Judicial.

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL

El Derecho Registral tiene los siguientes caracteres:

a) ES UN DERECHO AUTOMO.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en el cual la mayor parte
de las normas que regulan el procedimiento de inscripción no están contenidos en el Código Civil, sino en
Leyes y Reglamentos Especiales.
b) ES UN DERECHO HETEREGÉNEO.- Es decir, ni únicamente privado ni únicamente público, porque el
derecho Registral tiene carácter imperativo y no meramente dispositivo; y, por otro lado la protección que
el Registro otorga al titular que inscribe, es predominantemente privado, se organiza en atención a un
interés individual, y a la eficacia de un derecho subjetivo privado.
c) ES UN DERECHO LIMITATIVO.- Pues son Registrables solo los actos, contratos y demás
específicamente señalados por Ley.
d) ES UN DERECHO FORMALISTA.- Por cuanto las formalidades y requisitos señalados en la Ley para la
inscripción de los actos y contratos son de cumplimiento riguroso, so pena de ser observados, y/o
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tachados. Por otra parte las inscripciones se extienden en virtud de titulo que conste en instrumento
público, salvo disposición contraria, la misma que no tiene que ser necesariamente una Ley.
PRINCIPIOS REGISTRALES
CONCEPTO.- Los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema Registral de
un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su
derecho positivo. Se considera que son puntos generales de referencia que sirven de guía al Registrador.
De lo enunciado precedentemente podemos decir que principios registrales, son juicios, reglas e ideas
fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema Registral.
Tampoco hay un criterio uniforme en cuanto a su número, cada país configura su sistema Registral como
consecuencia de los principios incorporados dentro de este.
Los principios que identifican el sistema Registral Peruano y que tienen carácter de norma sustantiva con la dación
del Código Civil de 1984 son:
a) PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTENTICA O PUBLICA.- (Art. 2010 Código Civil) Respecto a este artículo,
el mismo que regula el denominado principio de titulación autentica o titulación publica. La exposición de
motivos del Código Civil señala en relación con los instrumentos públicos que son materia de inscripción
que: Dichos instrumentos son de tres tipos, dependiendo de la naturaleza de la función de quien los
expida:
- Instrumento público notarial, como los partes notariales.
- Instrumento publico judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas de actuados judiciales.
- Instrumento publico administrativo, como las resoluciones administrativas con carácter de cosa
juzgada, las copias certificadas de los Registros de Estado Civil.
Cualquiera de estos instrumentos son los requeridos para la inscripción correspondiente, salvo disposición
contraria, la misma que no tiene necesariamente que ser una Ley, exigencia que si contenía el Código
derogado.

b) PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y LEGALIDAD.- (Art. 2011 Código Civil) Rogación.- Es el ejercicio del
derecho de petición mediante el cual se solicita se admita a sede Registral, el titulo inscribible,
formalizando la petición en la rogatoria. Este principio tiene su base legal en el Art. 2011 del Código Civil,
regula la función y la facultad calificadora del Registrador. El principio de rogación llamado también
principio de instancia, significa que las inscripciones en los Registros Públicos, se extiende
necesariamente a solicitud de parte interesada, no procediendo de oficio. La rogatoria alcanza a todos los
actos inscribibles contenidos en el titulo, salvo reserva expresa. Por el principio de Legalidad.- todo título
que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción debe estar sometido a una previa
calificación Registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos
válidos y perfectos. Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo que
debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial o administrativa,
teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos,
que son asientos preexistentes, títulos archivados etc. La calificación es un filtro por el que deben pasar
los actos y contratos en forma previa a la inscripción que de estos emanan.

c) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.- (Art. 2012 Código Civil) Por el Principio de Publicidad se presume, sin
admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del contenido de las inscripciones, no se
admite prueba en contrario, es decir que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que
aparece inscrito en los tomos, fichas o partidas electrónicas de inscripción que consta en los Registros
Públicos. Este principio constituye la razón de ser del Registro y es uno de los efectos de la inscripción,
porque consiste en poner de manifiesto los derechos inscritos a los terceros interesados. El Reglamento
General de los Registro Públicos los clasifica de la siguiente manera: PUBLICIDAD MATERIAL.- El
registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscritos
comprende también a las anotaciones preventivas. El contenido de las Partidas Registrales afecta a los
terceros aún cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. PUBLICIDAD FORMAL.-
El registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona accede al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtengan información del archivo registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. En la practica la
publicidad la publicidad formal puede darse de dos maneras: PUBLICIDAD FORMAL DIRECTA, es decir
directamente en las oficinas de los registros públicos a la que puede acudir cualquier persona y pedir que
le exhiban los Tomos, Fichas, Títulos Archivados efectuando su pago correspondiente por exhibición o
lectura de las mismas. PUBLICIDAD FORMAL INDIRECTA, es decir, el usuario puede solicitar cualquier
certificado que requiera, como son Certificados de Gravámenes, Certificado Registral Inmobiliario,
Certificado negativo de Testamento e Intestado, Copia Literal, Copia Simple, etc. Previa la presentación de
una solicitud y el pago de los derechos correspondientes.

d) PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.- (Art. 2013 Código Civil) Este principio registral es también conocido
como de “credibilidad general del asiento”, conforme al cual el asiento produce todos sus efectos mientras
no sea declarado inexacto o inválido. Los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen
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todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen o
se declare judicialmente su invalidez. Según PEAU PEDRON “designa a un conjunto de efectos que la
legislación atribuye a la inscripción en beneficio del titular registral”, efectos que pueden ser de carácter
sustantivo, procesal y operativo.

e) PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.- (Art. 2014 Código Civil) El principio de legitimación Registral
implica el reconocimiento a favor del titular de la condición de verdadero dueño y poseedor del derecho
inscrito y la imposición de todos del deber de tenerle por tal en todos los ámbitos. El Principio de Fe
Pública Registral, se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a
base de los asientos de inscripción que obran en los Registros Públicos. Pero cabe señalar que la
protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de BUENA FE que adquieren a título
ONEROSO, es decir que los requisitos de la buena fe y onerosidad deben ser concomitantes, no puede
faltar ninguno de ellos, los mismos que deben ser apoyados por la INSCRIPCIÓN DE SU PROPIO
DERECHO, solo así podrá ser considerado un tercero cualificado protegido por este principio. Si es de
buena fe pero gratuito o oneroso y de mala fe, el adquiriente no podrá acogerse a los beneficios que
brinda este principio.

TERCERO CIVIL Y TERCERO REGISTRAL

TERCERO CIVIL.- La palabra tercero deriva del latín “tertiarius” y su significado es el que sigue inmediatamente
en orden al segundo, es aquel que no ha intervenido como parte en un acto o contrato o en un negocio de
cualquier género. Ejemplo: “A” celebra por documento privado un contrato de compraventa de un inmueble a
favor de “B”. Por tratarse de inmueble y por aplicación del Art. 949 del Código Civil, “B” adquirirá la propiedad en el
momento de la celebración del contrato. Si posteriormente “A”, todavía titular registral celebra otro contrato de
compra-venta mediante documento privado, por el cual se obliga a transferir a “C” la propiedad del mismo
inmueble “B” se constituirá respecto de los efectos de este ultimo contrato en tercero civil y por lo tanto usará de
las normas de derecho común para defenderse de la pretensión de “C” de ejercer una propiedad que cree
adquirida. A su vez “C”, que es tercero civil respecto del contrato celebrado entre “A” y “B”, también hará uso de las
normas de derecho común para defenderse. Es claro que en este enfrentamiento las normas de derecho común
favorecerán a “B” pues este alegará que “A” transfirió a “C” bien ajeno y que por lo tanto el segundo contrato no lo
es oponible, o que su titulo era mas antiguo, invocando lo que establece el Art. 1135 del Código Civil.

TERCERO REGISTRAL.- Es aquel que por lo contrario, apoya su derecho en la inscripción, oponiéndole a
cualquier otro que no ha inscrito su derecho o inscribe con posterioridad. Es aquel que adquirió un derecho a titulo
oneroso, con buena fe, de quien aparece en el Registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su
adquisición, y será tercero registral de cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y que a
su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad. Ejemplo. “A” celebra un contrato por el que vende a “B”
una propiedad inmueble, se inscribe el contrato, entonces el tercero registral será “B”. En el ejemplo propuesto si
“C” tiene una hipoteca no inscrito sobre la propiedad, objeto de la compra-venta, aquel es tercero con relación “B”,
pero al mismo tiempo “B” es tercero que perjudica a “C”, puesto que este omitió inscribir y por lo tanto su titulo no
perjudica al adquiriente, en virtud del Art. 2022 del Código Civil.

f) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- (Art. 2015 Código Civil) Llamado también tracto continuo, según el
cual ninguna inscripción, salvo la primera se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane. Cabe señalar que este principio de tracto sucesivo no solamente se da en el Registro de la
Propiedad Inmueble, antes bien se da en todos los Registros. Ejemplo. En el registro de Mandatos y
Poderes, no podrá inscribirse una sustitución de Poder si previamente no se ha inscrito el poder que se
sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si
previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro Mercantil no se podrá
inscribir el poder que otorga un Directorio, si éste no esta previamente inscrito, no podrá inscribirse un
aumento de capital si previamente no esté totalmente pagado el capital suscrito, etc.

g) PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO.- (Art. 2016 Código Civil) El apotegma jurídico “prior in tempore
potior in jure” (el primero en el tiempo es mas poderoso en el derecho), tiene particular relevancia en el
Derecho, por lo que de acuerdo a este principio, los derechos que otorgan los Registros están
determinadas por la prioridad en el tiempo de la inscripción, y la prioridad en el tiempo se determina por la
fecha, día, hora y fracción de hora en que el titulo se presenta al Registro. Esto se produce por ejemplo,
cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se celebró el contrato de hipoteca, logra su
inscripción con una fecha determinada, digamos el 1º de Marzo del 2007. posteriormente el 15º del mismo
mes y año un segundo acreedor hipotecario, también sin importar la fecha del contrato de hipoteca lo
inscribe. De lo que es evidente que el primero tendrá prioridad de rango sobre el segundo. “El primero que
llega al Registro obtiene la protección Registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los
que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero
llegado antes“.
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h) PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE O IMPENETRABILIDAD.- (Art. 2017 Código Civil) Tiene
como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro ya
inscrito, aunque aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de presentación. Conforme al
principio de impenetrabilidad o prioridad excluyente no podrá inscribirse ningún titulo incompatible con
otro ya inscrito (Resolución Nº 210-97-ORLC/TR Jurisprudencia registral). Existe incompatibilidad entre
títulos cuando se pretende la inscripción de un contrato de compra-venta, en la que el bien materia de
venta ya no se encuentra bajo el dominio de la vendedora, colisionando con el derecho de la actual
propietaria registral del Bien. Ejemplo si “X” vende un mismo inmueble a “A” (10/Marzo/2007) y a “B”
(31/Marzo/2007), siendo la venta a “B” de fecha posterior al de “A”, pero ingresada la venta hecha a “B” en
primera instancia, el Registrador no podrá inscribir la venta hecha a favor de “A”, aunque este sea de
fecha anterior con respecto de “B”, precisamente por la aplicación del principio de impenetrabilidad y
prioridad excluyente. Obviamente, si la vigencia del asiento de presentación de la venta hecha a favor de
“B” caduca, sin que ésta se inscriba, recién podrá inscribir la venta hecha a favor de “A”. Pero si se
inscribe la venta hecha a favor de “B” el titulo referente a la venta hecha a favor de “A” tendrá que ser
denegada y por consiguiente, tachado el titulo, aunque esta sea de fecha anterior.

SITEMAS Y TÉCNICAS REGISTRALES

Si tenemos en cuenta que, sistemas es un conjunto de normas, reglas o principios racionales ligados entre si,
respecto de una ciencia o materia; podemos concluir diciendo que:

1.- SISTEMA REGISTRAL

Es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre si que regulan la organización Registral
determinada.
Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas Registrales se denominan por el nombre del país que les
dio origen, Sistema Francés, Sistema Alemán, Sistema Australiano, Sistema Español, inclusive Sistema Registral
Peruano. Pero no podemos olvidar que en rigor no hay sistemas puros, porque unos han influido sobre otros con
rasgos de reciprocidad.
Antes de referirnos a los sistemas registrales, veamos primero los diferentes Registros o inscripciones en cuanto
a sus constitución y su eficacia con respecto a terceros, que pueden ser constitutivos y/o declarativos.

LA INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA.- Consiste en que la inscripción es un requisito indispensable para que tenga
lugar la transferencia o constitución de un derecho real (Hipoteca por ejemplo, si ésta no se inscribe, aunque se
haya elevado a escritura publica, sencillamente no existe garantía real). En consecuencia, en la inscripción
constitutiva, gracias a ella queda perfeccionada la transmisión, constituido el derecho real.

LA INSCRIPCIÓN DECLARATIVA.- Se limita a publicar un cambio ya sucedido independientemente del Registro.

En esta inscripción basta el título para la transmisión inmobiliaria, es decir el consentimiento. Se le da esta
denominación porque reconoce la preexistencia de los derechos reales de los que toma nota para su oportuna
publicidad y demás efectos que produce la Ley.
Entre nosotros por ejemplo la compra-venta es declarativa, es decir, basta que comprador y vendedor se pongan
de acuerdo en la cosa y el precio, tratándose de inmuebles, para que la venta esté perfeccionada; en cambio la
hipoteca es típicamente constitutiva, pues esta no existe si no está debidamente inscrita en el registro de la
propiedad inmueble.
Antes de referirnos al Art. Del Libro de registros Públicos, es necesario señalar cual es el carácter de las
inscripciones en nuestro Sistema Registral. Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripción o de
inscripción, potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo.
Son sistemas que admiten la TRANSCRIPCIÓN, aquellos en los cuales los títulos que logran acogida Registral
son transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin abreviación ni omisión alguna (Francia).
En los sistemas de INSCRIPCIÓN, al contrario, se extrae de los títulos que buscan acogida Registral los
elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los asientos de inscripción correspondiente.
Nuestro sistema Registral es el de INSCRIPCIÓN porque aun cuando se archive copia de los títulos y la publicidad
Registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del titulo que logra acceso al
registro.
Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por determinar si esta inscripción es potestativa u
obligatoria y constitutiva o declarativa.
Son POTESTATIVAS, aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no los actos que tienen
acogida Registral; mientras que son OBLIGATORIAS aquellas que establecen sanciones para quienes no
cumplen con inscribir los actos correspondientes.
Por otro lado son CONSTITUTIVOS aquellos sistemas que no admiten la existencia de un acto si este no se ha
inscrito, la inscripción resulta un elemento de validez del acto jurídico. Mientras que son simplemente
DECLARATIVOS los que admiten la existencia del acto a pesar de su falta de inscripción.
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2.- TÉCNICA REGISTRAL
La técnica Registral se refiere a la forma o modo de llevarse los libros o tomos y/o fichas de inscripción en los
diversos registros que comprende el Sistema Nacional de los Registros Públicos, entre los más usuales tenemos
principalmente dos: el Folio Personal y el Folio Real.

FOLIO PERSONAL.- Por medio de esta técnica los asientos Registrales se llevan por orden cronológico de
ingreso de los títulos al Diario y los índices son ordenados en consideración a los nombres de los titulares de los
derechos. Esta técnica se utilizaba en Francia hasta el año 1955; el registro de los derechos sobre inmuebles se
realizaba haciendo referencia a ellos en el libro índice de propietarios, previa anotación del titulo ingresado en el
Libro Diario por orden cronológico, de tal forma que de las dos copias del titulo presentado, una era archivada en
el registro y otra devuelta al interesado con la anotación correspondiente de su inscripción. La técnica del folio
personal supone que los libros no se llevan por inmuebles, sino por el orden de recepción de los documentos o por
las personas de los propietarios.

FOLIO REAL.-Consiste en la ordenación, sea de los títulos o de los derechos reales por inmuebles sobre los que
recaen, es decir, que esta técnica supone la individualización de los asientos Registrales tomando como base los
inmuebles. A cada inmueble se le asigna varios folios y, en ese registro particular, se extiende toda la historia del
dominio, como son transferencias, gravámenes, cargas, levantamientos de las mismas, en asientos sucesivos. El
registro se organiza tomando como base fundamental el objeto, en este caso, el bien inmueble, abriendo de esta
manera una hoja en donde se concentra todo el historial jurídico de una finca. Esta técnica Registral es la mas
practica y usual como en Alemania, Suiza, España, Inglaterra, Perú, entre otros.
La Corte Suprema de Justicia de la Republica, por acuerdo del 18 de junio de 1970 dispuso que el folio real se
llevará en Libro (Tomos) o en ficha móvil, las que tienen seis rubros denominados conforme a las seis
primeras letras del alfabeto:

A. Antecedente Dominial.-En el que se indica el tomo y Folio en que corren las inscripciones trasladadas a
la ficha o el numero de aquella de donde se ha hecho independización. En la actualidad todas las
inscripciones que corren en tomos, en su mayoría se han trasladado a las fichas móviles.
B. Descripción del Inmueble.- En el que se deja constancia de la ubicación geográfica, superficie, linderos y
demás especificaciones.
C. Títulos de Dominio.- En el que se inscriben las traslaciones del derecho de propiedad.
D. Gravámenes.- En el que se inscriben o anotan, según los casos las hipotecas, hipotecas legales,
embargos y en general todos los gravámenes y cargas.
E. Cancelaciones.- En los que se dejará constancia de la extinción de las inscripciones correspondientes al
rubro D.
F. Registro Personal.- En las que se inscribe las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos
inscribibles sobre inmuebles, como por ejemplo la autorización para disponer bienes de un incapaz, a
través de las figuras de patria potestad, el tutor o del curador, por ejemplo al Art. 447 del Código Civil
prohíbe a los padres enajenar o gravar los bienes de los hijos, salvo por causas justificadas de necesidad
o utilidad y previa autorización judicial, también en el Art. 448 del Código Civil se establece para los casos
de la partición judicial, renuncia a herencias, legados o donaciones, a edificar excediéndose de las
necesidades de administración, entre otras.
Las inscripciones en cada rubro darán lugar a un asiento, el que se denominará con números arábigos. Cada
ficha será numerada y corresponderá a un folio; la numeración de las fichas no podrá repetirse.
Cabe señalar que los registros públicos llevan un índice por personas y no por inmuebles.

SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS.- Este sistema fue estructurado principalmente por la Ley de
Transcripciones de 1855, que organizaba un registro de neto carácter personal. No obstante las reformas,
principalmente mantiene inalterable el criterio clásico de transmisión consensual, o sea que la cosa vendida se
transmite al comprador por el simple consentimiento de las partes sin necesidad de los requisitos de la
inscripción.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:

 Técnica: Folio Personal.
 La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales sobre ésta, se
realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primándola voluntad y no siendo necesario la
inscripción en el registro.
 Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes, careciendo de
publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de Clandestinidad” o “Transcripción”
 Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el conservador de Hipotecas
(Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos presentados.
 La transcripción es obligatoria no para las partes, sino para el Notario y otras autoridades
Administrativas.
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 Los grandes inconvenientes de este Sistema son su carácter individualista, absoluto, consensual y
falto de publicidad.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN.

Sigue la técnica del Folio Real, ordenándose por fincas: respecto a cada una de ellas da cuenta del propietario y
de los titulares de derechos reales limitados.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:

 Se sustenta en dos principio fundamentales, el Catastro y el Registro Territorial; el primero representa el
aspecto físico de la propiedad o sea la descripción material de la tierra y el segundo revela el aspecto
jurídico de la propiedad.
 La propiedad inmueble se transmite por el consentimiento unido a la inscripción en el registro.
 La formalidad de la inscripción es requisito obligatorio para transferir la propiedad y constituir derechos
reales.
 Si no se verifica la inscripción, el adquiriente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal
contra el enajenante o propietario solo para conseguir que se extienda la inscripción.
 El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien.
 El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que previamente inscriba su
titulo de adquisición.
 La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece en el registro como
dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO.- Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R.
Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del Siglo XIX. Fue aplicado
por primera vez en virtud de la Real Property Act. 1858 (Ley de Propiedad Real), según el cual, el proceso
enajenativo se halla sumamente simplificado, pues es suficiente que los contratantes llenen un impreso de modelo
oficial y lo remitan, junto con el titulo, a la oficina del Registro, el mismo que es objeto de calificación por el
Registrador quien expedirá un nuevo título que atribuirá la propiedad como adquirida por simple ocupación y que
hará fe en cuanto a la realidad física y jurídica de la finca.
En el sistema Australiano no existen los principios registrales de legitimación y fe publica, ya que las constancias
del registro prevalecen siempre sin hacer distinciones de ninguna especie.
Este sistema se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado,
que la toma de manos del vendedor, anulando el título de éste y hace una nueva concesión al comprador,
entregándole un nuevo certificado o título real.
El procedimiento constituye un sistema inscriptorio que convierte al Registrador en Juez de títulos por cuanto
admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los títulos que lo amparan; el registrado
califica dichos títulos y ordena la publicación de la pretensión; admite la oposición si se produjera y determina el
mejor derecho entre el solicitante y el opositor.
PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:
 Técnica: Folio Real.
 El proceso enajenativo se hala sumamente simplificado, pues es suficiente que los contratantes llenen un
impreso de modelo oficial y lo tramiten, junto con el título, a la oficina de registro, quien expedirá un nuevo
titulo, previa calificación.
 La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta.
 El proceso de inmatriculación, se traduce en un titulo real inatacable, que es la misma inscripción, la cual
una vez realizada, se desentiende de la causa obligacional y no puede invalidarse.
 Cada titulo que suscribe el Registrador va liberado de todo posible vicio que tuviera la adquisición, el
instrumento y las partes contratantes.
 La fuerza probatoria del titulo es absoluta y contra su contenido no puede prosperar acción alguna.
 En este Sistema no existe los principios registrales de Legitimación y Fe Pública.
 Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al estado, que
la toma de manos del vendedor anulando el título de este y entrega uno nuevo al comprador.

SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL.- El sistema Registral español fue establecido en su sustancia por la Ley
Hipotecaria de 1861, radicando su importancia en el hecho de ser fuente de la mayoría de las legislaciones
americanas, entre ellas el régimen Registral Peruano, pues, en el sistema Español para poder transmitir un bien se
requiere justa causa o titulo y la entrega de la cosa o tradición. La inscripción es declarativa de los derechos y su
objetivo es, simplemente, la información a terceros, pero un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud que
debe ser destruida para invalidarlo. A su vez los terceros que adquieren de buena fe un derecho, que conste
perfecto en el Registro, puede apoyarse en la Fe Publica Registral que legitima el derecho haciéndola inatacable.
La inscripción del derecho de dominio es facultativa, pero es obligatorio para la constitución del derecho real de
hipoteca. Existe tal garantía en tanto y en cuanto la misma está inscrita en el Registro.
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PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:
 Técnica Registral: Folio Real.
 La transmisión de un bien requiere justa causa o titulo y la entrega de la cosa o tradición.
 La Inscripción es declarativa de derechos y su objetivo es simplemente la información a terceros.
 Un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud que debe ser destruida para invalidarlo.
 Tiene plena vigencia el principio de fe Publica Registral que legitima el derecho haciéndola inatacable.
 La inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero es obligatoria para la constitución del
derecho real de hipoteca.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO.- El Perú a innovado el sistema Registral, que en la mayor parte de las
legislaciones comparadas ordena un registro inmobiliario los sistemas. En cuanto a la técnica, los registros
de bienes son de Folio Real, los registros personales responden a su naturaleza. En cuanto a la modalidad
de sus asientos todos se extienden bajo la modalidad de INSCRIPCIÓN. El registro de propiedad es
declarativo con la excepción del derecho real de Hipoteca. El Registro de Personas Jurídicas es Obligatorio
y Constitutivo. Los registros de Testamentos y Declaratoria de Herederos son obligatorios.

CLASES DE REGISTROS EXISTENTES EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

Mediante Ley Nº 26366 del 17 de Octubre de 1994 se creó el sistema Nacional de los registros Públicos y la
Superintendencia Nacional de los registros Públicos. La SUNARP fue creada por Ley Nº 26366 como organismo
descentralizado del sector autónomo del Sector Justicia. Tiene por objeto dictar las políticas y normas técnico
administrativas de los Registros Públicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema
Nacional, conforme prescribe el Art. 10 de la norma acotada. Bajo su competencia se integran todo los registros
existentes en los diferentes sectores públicos.
Las zonas registrales constituyen órganos desconcentrados de la SUNARP. Actualmente existen 13 zonas
registrales:
 Zona Registral Nº I, Sede Puira.
 Zona Registral Nº II, Sede Chiclayo.
 Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba.
 Zona Registral Nº IV, Sede Iquitos.
 Zona Registral Nº V, Sede Trujillo.
 Zona Registral Nº VI, Sede Pucallpa.
 Zona Registral Nº VII, Sede Huaraz.
 Zona Registral Nº VIII, Sede Huancayo.
 Zona Registral Nº IX, Sede Lima.
 Zona Registral Nº X, Sede Cusco.
 Zona Registral Nº XI, Sede Ica.
 Zona Registral Nº XII, Sede Arequipa.
 Zona Registral Nº XIII, Sede Tacna.

El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico Registral a los registros de todo los sectores
públicos. Obviamente nos referimos a los registros jurídicos y no a los registros administrativos.
Entre las normas anteriores a la creación de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, relacionadas
a la organización de los Registros Públicos, merecen mencionarse, en orden de su vigencia los siguientes:
a) Ley del 02/Enero/1888: creación del Registros de la Propiedad Inmueble en el Perú, acogiendo el sistema
de folio real.
b) Resolución de la Corte Suprema del 22/Agosto/1888: Reglamento Orgánico y Reglamento Interno.
c) Código de Comercio de 1902: Registro Mercantil.
d) Ley 2402: Registro de la Propiedad Inmueble y de la Prenda Agrícola.
e) Código Civil de 1936: Registros Públicos.
f) Reglamento de las Inscripciones: aprobado por la junta de vigilancia del 07/Diciembre/1936.
g) Reglamento General de los Registro Públicos: aprobado por la Corte Suprema el 18/Julio/1940.
h) Reglamento General de los Registro Públicos: aprobado por acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema
de Justicia el 16/Mayo/1968.
i) Reglamento del Registro de Testamentos: aprobado por acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema de
Justicia el 22/Enero/1970.
j) Reglamento del Registro Mercantil: aprobado por acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia
el 15/Mayo/1969.
k) Código Civil de 1984: Libro IX, Registros Públicos.
l) Decreto Legislativo Nº 119 (1981): Crea la Oficina Nacional de los registros Públicos (ONARP), como
institución publica descentralizada del Sector Justicia.
m) Ley Nº 25993 (1992): Crea la Dirección Nacional de los registros Públicos y Civiles, como órgano
conformante de la estructura orgánica del Ministerio de Justicia.
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Es decir hasta la creación de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el año de 1994 eran una
dependencia mas del Ministerio de Justicia, en la cual solo funcionaban algunos Registros Jurídicos,
encontrándose otros bajo la dependencia de otros Ministerios (por ejemplo: el Registro Predial, Registro Vehicular
y el Registro de Aeronaves a cargo del Ministerio de Transporte, Comunicaciones, Vivienda y Construcción, el
Registro de Embarcaciones Pesqueras a cargo del Ministerio de Pesquería, el Registro Publico de Minería a cargo
del Ministerio de Energía y Minas, entre otros). Es con la creación del Sistema Nacional de los registros Públicos
que se integra bajo el ámbito de la Superintendencia Nacional de los registros Públicos a todos los Registros
Jurídicos existentes en el ámbito Nacional, en un proceso de transferencia de competencia de otros sectores que,
a la fecha, ya han concluido con la integración del Registro Predial Urbano, de acuerdo a la Ley 27755.
Así tenemos que, conforme al Art. 2 de la Ley 26366 y sus normas modificatorias posteriores, integran el Sistema
Nacional de los Registros Públicos los siguientes Registros, dentro de cuatro grandes registros:

1. REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.- Es el registro responsable de la inscripción y publicidad de

actos y contratos referidos a personas naturales. Se utiliza la técnica del folio personal. Unifica los
siguientes registros:
 Registro de Mandatos y Poderes. Se inscriben los mandatos y poderes otorgados por personas
naturales, sus modificaciones, extinciones, entre otros. Es un registro no obligatorio y de oponibilidad
frente a terceros.
En virtud del Art. IV del Titulo Preliminar del reglamento General de los registros públicos, en el
Registro de Persona Naturales y en cada registro que lo integra (Registro de Mandatos y Poderes,
Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal y Comerciantes), se aplicará la técnica del Folio
Personal, por lo que se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los
diversos actos inscribibles. No obstante el Art. 1 de la resolución Nº 067-2002-SUNARP/SN, conforme
al último párrafo del mencionado Art. IV, dispuso que en el Registro de Mandatos y Poderes se puede
abrir una partida Registral por cada mandato y poder. En tal sentido, conforme al reglamento de las
inscripciones, el asiento de inscripción de los mandatos y poderes deberá contener los nombres y
apellidos del mandante o poderdante, del mandatario o apoderado y de las personas en quienes se
puede sustituir el poder o mandato si contiene esa disposición, o si la facultad de sustituir se da en
términos generales; las facultades que por el poder o mandato se conceden; a la fecha del
instrumento y el nombre del notario ante quien se otorga; el termino de su duración y todos los datos
para el conocimiento pleno de la extensión del mandato o poder. Ahora si bien la exposición de
motivos señala que se pueden inscribir estos actos en el registro, no significa que sea obligatoria ni
mucho menos constitutiva dicha inscripción, razón por la cual queda claro que las inscripciones en
este registro solo son facultativas.
Lugar de Inscripción.- Las inscripciones se hacen en el lugar donde permanentemente se va ejercer
el mandato o la representación, Ejemplo: la Zona Registral Nº VIII comprende a las Oficinas
Registrales de Huancayo, de Huanuco, Cerro de Pasco, Tingo Maria, La Merced, Satipo, Tarma. Ticio
(que vive en Lima) quiere vender un inmueble inmatriculado en la Oficina Registral de Huánuco,
deberá inscribir el mandato a favor de su amigo cayo en la Oficina Registral de Huánuco, mas no lo
habrá inscrito en la Zona Registral Nº VIII en su totalidad sino solo en la Oficina Registral de Huanuco,
que forma parte de la Zona Registral Nº VIII; por lo tanto los efectos de la inscripción del mandato se
limita únicamente al ámbito geográfico de dicha Oficina Registral. Si el poder se quisiera ejercer en
Huancayo y en Huánuco, la inscripción se deberá efectuar en principio, en las dos oficinas. Queda
claro entonces, que las inscripciones se efectúan a nivel de oficina y no de Zona Registral.
Derecho del Tercero de Buena Fe.- El tercero que de buena fe y a titulo oneroso ha contratado sobre
la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no será
perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos (Art. 2038 C.C).

 Registro de Testamentos. Se inscribe los otorgamientos de testamentos, sus modificaciones,

ampliaciones, revocaciones y otros actos. La inscripción es obligatoria y de oponibilidad frente a
terceros.
 Registro de Sucesiones Intestadas. Se inscriben las anotaciones preventivas de solicitudes o
demandas de sucesión intestada, así como las actas notariales y sentencias que las declaran. Su
inscripción es obligatoria.
Este Registro de sucesiones intestadas tiene como antecedente el Decreto Ley Nº 14607 del 25 de
julio de 1963 que dispuso la creación de un registro con la finalidad de inscribir las resoluciones que
ponen fin a los procedimientos de declaratoria de herederos y a sus juicios contradictorios; y anotar
preventivamente las demandas que a juicio del juez fueran inscribibles.
Con la muerte de una persona se produce la transferencia inmediata de los derechos y bienes que
haya tenido aquel a sus sucesores, sean estos herederos o legatarios (estos últimos deben haber sido
instituidos por testamento), requieren el título de sucesor para ejercer tales derechos. ¿cuál es el
titulo? Será el testamento si el causante lo otorgó, siempre que sea válido. Ante los casos de
inexistencia de testamento, porque no se otorgó o porque se anuló, o invalidó o se tornó ineficaz,
entonces el titulo hereditario se obtendrá mediante el proceso de declaratoria de herederos o sucesión
intestada, luego de seguir el procedimiento en la vía judicial o notarial.
 10
LUGARES DE INSCRIPCIÓN.- Las resoluciones a las que se refiere el Art. 2041 del Código Civil, se
inscriben en el registro correspondiente del último domicilio del causante y, a demás, en el lugar de
ubicación de los bienes muebles e inmuebles, en su caso. Una vez obtenida la resolución judicial que
de clara la sucesión intestada del causante, esto es, que falleció ab intestato –sin testamento- y se
declaran las personas que son sus herederos, ya sea en la vía no contenciosa o por haber obtenido el
acta notarial mediante la inscripción Registral en el registro de Sucesión Intestada. La inscripción debe
hacerse en primer término, ante el registro de Sucesiones Intestadas del domicilio del causante, a
efectos de dejar sentado quienes son los sucesores del causante; y en segundo término, ante el
registro que corresponda al lugar de ubicación de los bienes muebles e inmuebles de la sucesión. ¿y
porque en el registro de Sucesiones Intestadas del ultimo domicilio del causante?, porque conforme al
Art. 663 del Código Civil y el Art. 38 de la Ley Nº 26662 es el último domicilio del causante el que
determina cual es el Juez competente para conocer de los procesos judiciales sucesorios –
contencioso o no-, así como cual es el notario que debe conocer de la tramitación de la sucesión
intestada o declaratoria de herederos. La inscripción en dichos registros de la resolución (Judicial o
Notarial) que declara quienes son los herederos del causante, brinda la seguridad jurídica a los
terceros porque se puede conocer con quienes se contrata, verificar su condición de heredero con
derecho inscrito, y por otro lado, también posibilita que cualquier interesado aprecie si hubo
menoscabo de derechos hereditarios, como en los casos de pretensión de herederos, o personas que
puedan invocar mejor derecho a suceder que los que hubieren sido declarados herederos.

 Registro Personal. Su inscripción es obligatoria. De acuerdo con el principio de especialidad, los

registros jurídicos pueden organizar sus partidas registrales en razón de los bienes o de las personas,
esta forma de organización constituye en si dos técnicas de inscripción denominadas folio real y folio
personal. El folio real es la técnica de inscripción utilizada generalmente para los registros de bienes,
en los cuales el elemento esencial para abrir una partida Registral es el bien y no la persona. En esta
partida abierta se inscribirán todos los actos y derechos relativos al bien. Por el contrario, en los
registros que utilizan el folio personal, por cada persona se abre una partida Registral. Esta técnica
Registral es utilizada por el registro de Personas Naturales y por el registro de Persona Jurídicas. En
esa línea el Art. IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos señala que
en el caso del registro de personas naturales y en cada registro que la integra (el registro de Mandatos
y Poderes, Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal y el registro de Comerciantes), se abrirá
una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Se
inscriben en este registro:
a) Las resoluciones en que se declare la incapacidad y las que limiten la capacidad de las personas.
b) Las resoluciones que declaren la desaparición, ausencia, muerte presunta, la ausencia por
desaparición forzada y el reconocimiento de existencia de las personas.
c) Las sentencias que impongan inhabilitación, interdicción civil o pérdida de la patria potestad.
d) Los actos de discernimiento de los cargos de tutores o curadores, con enumeración de los
inmuebles inventariados y relación de las garantías prestadas, así como su remoción, acabamiento,
cese y renuncia.
e) Las resoluciones que rehabiliten a los interdictos en el ejercicio de los derechos civiles.
f) Las resoluciones que declaren la nulidad del matrimonio, el divorcio, la separación de cuerpos y la
reconciliación.
g) El acuerdo de separación de patrimonios y su sustitución, la separación de patrimonios no
convencional, las medidas correspondientes a su cesación.
h) El inicio del procedimiento concursal, así como los demás actos y acuerdos registrables conforme
a la Ley de la materia.
Para las inscripciones previstas en el Art. 2030 del C.C, las resoluciones judiciales deberán estar
ejecutoriadas. Ello implica que las resoluciones sean firmes, es decir, que habiéndose hecho uso de
los recursos que la Ley prevé, el pronunciamiento que contiene sea inmutable. Esto es, que ostente el
carácter de cosa juzgada, institución que establece una situación jurídica absoluta e incontrovertible y
que se tiene por cierta, proveniente del agotamiento del ejercicio de la actividad recursiva ante el
órgano jurisdiccional. Los jueces ordenan pasar al registro los partes judiciales, bajo responsabilidad,
de ese modo y teniendo en cuenta que para los fines del proceso los jueces se dirigen mediante oficio
a los funcionarios públicos que no sean parte en él, conforme prevé el Art. 148 del C.P.C; entonces la
rogatoria se encontrará formulada en el oficio y comprendida en el mandato contenido en la respectiva
resolución, sin perjuicio de que la solicitud de inscripción lo realice la parte interesada o un tercero por
encargo de ésta.
Lugar de Inscripción.- La inscripción se hace en la oficina que corresponda al domicilio de la persona
interesada y, además, en el lugar de la ubicación de los inmuebles si fuera el caso. La falta de
inscripción del acto en el lugar donde debió hacerse, motiva que aquel no afecte a terceros que
celebren contratos onerosos y con buena fe en dicho lugar.
La Publicidad Registral en el registro Personal.- Como se puede advertir en este registro se
publicitan actos sensibles respecto a la condición, estado y situación de las personas físicas, que
muchas veces pueden afectar su intimidad. En efecto, la información de este registro puede afectar la
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intimidad debido a que contiene hechos irrelevantes para los terceros, que no contribuyen para la
seguridad jurídica. Si bien es cierto que la función del registro es publicitar la situación jurídica de las
personas naturales, creemos que no es indispensable para lograr tal objetivo que se den a conocer las
razones que las motivaron. ¿acaso es indispensable que el registro publicite que Juan Pérez se
divorció por ser homosexual, infiel, abandonado, victima de violencia, etc., o que se le declaró
interdicto por ser alcohólico, por no saber administrar su patrimonio, o ser retardado mental?.
 Registro de Comerciantes (de acuerdo con la modificación aprobada por el Art. 4 de la Ley 26707,
publicada en el Diario Oficial El Peruano el 12/Diciembre/1996). Se inscriben a las personas naturales
que se desempeñan como comerciantes. Se rige por las normas aún vigentes del Reglamento del
Registro Mercantil aprobado por la junta de vigilancia de los Registros Públicos y puesto en vigencia
el 17/Junio/1969.

2. REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

INTRODUCCIÓN.- Persona jurídica es el sujeto de derecho constituido por una persona (física o ideal), o conjunto
de personas que acuerdan realizar actividades en común. Dichas actividades pueden ser de índole social, cultural
económicos, altruistas, pudiendo constituirse conforme a algunas de las figuras jurídicas reguladas por Ley. Así
tenemos por ejemplo a una persona jurídica conformada por una sola persona regulada por la Ley Nº 21621 (Ley
de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada). El registro de personas jurídicas forma parte de los
Registros Públicos, el mismo que se caracteriza por ser un registro jurídico en razón a que la publicidad produce
efectos -erga omnes- es decir, oponible a terceros, y otorga a quienes contratan, basándose en dicha información,
seguridad jurídica, a diferencia de los registros administrativos, cuya publicidad de sus actos tiene carácter de
noticia.
Se organiza sobre la base del folio personal. Unifica los siguientes registros:
 Registro de Persona Jurídicas.- En el que se inscriben las asociaciones, fundaciones, cooperativas,
comunidades campesinas y nativas, y los actos relacionados a ellos. No tienen reglamento específico,
pero se regula por las leyes que rigen a cada clase de persona jurídica y las directivas especiales emitidas
por la SUNARP.
 Registro de Sociedades. Se inscriben sociedades anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad
limitada, Sucursales, entre otros. Se regula por el Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por
Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicada
el 27/Julio/2001.
 Registro de Sociedades Mineras.
 Registro de Sociedades del registro Publico de Hidrocarburos. En este registro se inscriben los actos
y contratos petroleros, así como los servicios de explotación, dado a que no se ha previsto otro lugar en el
que estos se inscriban.
 Registro de Sociedades Pesqueras.
 Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley.
 Registro de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada. En nuestro País el Art. 77 del Código
Civil precisa que la existencia de las personas jurídicas comienza el día de su inscripción en el Registro,
salvo disposición distinta de la Ley. Tal como lo reconoce el último párrafo del Art. 16 de la Ley General de
Sociedades, la falta de inscripción, no produce efecto respecto de tercero. La persona jurídica se inscribe
en el registro correspondiente a su domicilio. El domicilio es el factor de conexión que sirve para
determinar el lugar de inscripción de una persona jurídica en atención a que si bien la persona jurídica
puede actuar en todo el País, debe haber un solo lugar donde tenga que inscribirse, para efectos de que
los terceros sepan a que registro acudir para informarse sobre aquellos datos que les interesa al momento
de contratar con aquellas. En la línea del primer párrafo del Art. 2028 del Código Civil, el Art. 5 de la Ley
general de Sociedades establece que el pacto social, que incluye el estatuto, así como sus
modificaciones, se inscribe obligatoriamente en el Registro del domicilio dela Sociedad. Los actos
inscribibles en el Registro de Persona Jurídicas, básicamente son:
a) El acto constitutivo de la persona jurídica, su estatuto y sus modificaciones;
b) El establecimiento de sucursales y todo acto inscribible vinculado a estas;
c) El nombramiento de los integrantes de los órganos, representantes o apoderados, su aceptación,
ratificación, remoción, suspensión, renuncia, el otorgamiento de poderes, su modificación, revocación,
sustitución, delegación y reasunción de éstos, así como los demás actos establecidos en sus regímenes.
d) La fusión, escisión (Separación, ruptura) y transformación y otras formas de reorganización de personas
jurídicas.
e) La disolución, los acuerdos de los liquidadores que por su naturaleza sean inscribibles y la extinción;
f) Las resoluciones judiciales o arbitrales referidas a la validez del acto constitutivo inscrito o a los acuerdos
inscribibles de la persona jurídica.
g) En general los actos o contratos que modifiquen el contenido de los asientos registrales, o cuyo registro
prevean los las disposiciones legales.
Por otro lado son actos susceptibles de anotación preventiva:
a) La reserva de preferencia Registral.
b) Las mediadas cautelares. Respecto de actos inscribibles.
c) Las demás que señalan las normas legales.
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En el Código Civil actual señala que el registro de personas jurídicas se encuentra conformado por nueve libros;
por consiguiente, en relación con el Código Civil de 1936, se han adicionado el libro de comités, comunidades
campesinas y nativas, empresas de Derecho Publico, y asimismo se deja abierta la posibilidad de incorporar
nuevas personas jurídicas, al dejar librado su designación a Ley. La nueva conformación del Registro de Persona
Jurídicas es la siguiente:

En todo estos registros la inscripción de las personas jurídicas es normalmente constitutiva de la misma, siendo
que la inscripción de los actos posteriores es voluntaria, declarativa y de mera oponibilidad frente a terceros. Se
organiza sobre la base del folio personal abriendo partidas por cada persona jurídica, sociedad, empresa individual
o sucursal que se inscriba.

3. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.- Es el encargado de la inscripción y la publicidad de los

actos, hechos y contratos sobre bienes inmuebles. Se organiza sobre la base del Folio Real. Comprende
los siguientes Registros:
 Registro de Predios (de acuerdo con la modificación aprobada por el Art. 1º de la Ley Nº 27755
publicada el 15/Junio/2002). Que comprende el Registro de la Propiedad Inmueble: el Registro Predial
Urbano y la Sección Especial de Predios rurales. En este registro se inscriben las transferencias de
propiedad, declaratorias de fábrica, urbanizaciones, hipotecas, primeras de dominio, embargos y
demandas sobre predios urbanos y rurales, así como la inscripción de posesión de predios rurales,
entre otros. Se rige por el recientemente vigente Reglamento de Inscripciones del registro de Predios,
dictado en aplicación de la Ley Nº 27755 y aprobado mediante Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP/SN, publicada el 21/Noviembre/2003, y
vigente desde el 19 de enero del 2004.

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

Se entiende por Derecho Registral Inmobiliario al conjunto de principios y normas que estudia el sistema orgánico
de publicidad legal de los derechos que recaen sobre bienes inmuebles, y cuya finalidad es dotar de seguridad y
justicia a su tráfico patrimonial.

1.- FINALIDAD CONCRETA DEL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO.- Establecer una prueba de la
propiedad. Uno de los problemas fundamentales del derecho privado práctico se halla en lograr que el propietario
pueda contar con una adecuada prueba de su derecho (titulo). En buena cuenta lo que se busca es configurar un
régimen legal de prueba de la propiedad que permita responder con facilidad a las siguientes preguntas:

 ¿Quién es el propietario de un bien?

 ¿Qué títulos puede exhibir el propietario como prueba eficaz?

 ¿Qué otros derechos concurren con el propietario respecto al mismo bien?

Desde muy antiguo se advirtió que el tema era sumamente complejo, en tanto la adquisición a titulo derivativo
implica siempre una investigación preliminar respecto al poder de disposición invocado por el enajenante, y ante lo
cual el adquirente se halla obligado a exigir que aquel pruebe su derecho, esto es ser propietario. En efecto
cuando el adquirente recibe a titulo derivativo un bien, la validez de su adquisición depende de la adquisición de su
causante, y así sucesivamente hasta su propietario original. La prueba de la propiedad se encuentra intimamente
vinculado con el titulo que el propietario pueda exhibir frente a los terceros, el mismo que debe estar en capacidad
de producir certeza respecto de su contenido. De esta manera se llega al concepto de “Titulo Perfecto”, cuya
acepción corriente hace referencia a aquel documento en el cual la propiedad se halla constatada
fehacientemente, y en la que no existen dudas respecto a la titularidad, las cargas o los gravámenes subsistentes,
así como a la inmunidad del titular frente a la acción de los terceros. El titulo perfecto es aquel medio probatorio
que permite determinar con certeza al propietario de un bien.

2.- FINALIDAD ABSTRACTA DEL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO: La finalidad abstracta del Derecho
Registral Inmobiliario es brindar seguridad jurídica con justicia. La finalidad primaria del Registro es la protección
del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir con una consulta las dificiles indagaciones
sobre la titularidad de los derechos. Por tanto, la finalidad del Derecho Registral inmobiliario es arbitrar un
mecanismo que permita conocer el estado jurídico de un bien (el propietario, los gravámenes, la situación física),
facilitando de esta manera su tráfico patrimonial en condiciones armónicas de justicia y seguridad.
 13
IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES.-El Art. 885 y 886 del
Código Civil establece que los bienes se clasifican en muebles e inmuebles. En las sociedades primitivas y aun
entre los Romanos en sus primeras épocas no se hizo distinción entre unas y otras. Con el transcurso del tiempo
quedaron sujetas a regímenes diferentes, donde se da mas importancia a los inmuebles, situación que trae
consigo exigir mayores requisitos para el perfeccionamiento de los actos que versen sobre ellos.
El Art. 886 del Código Civil, define los muebles como las cosas que pueden transportarse de un lugar a otro, sea
moviéndose ellas en sí mismas, o sea que se solo se muevan por una fuerza externa. Por su parte el Art. 885 del
C. C. define los inmuebles, como las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y las
minas, y las que se adhieren permanentemente a ellas, como los edificios.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

El tradicional Registro de la propiedad Inmueble creado en 1888, no siempre se encontró a la altura de las
expectativas ciudadanas. Problemas de burocratización y falta de idoneidad de muchos de sus funcionarios obligó
a que el legislador viera por conveniente crear un registro inmobiliario paralelo, lo que aconteció exactamente en
1988 a través de los Decretos Legislativos 495 y 496. el nuevo registro (llamado Predial Urbano), se sustentó en
los muchos de los principios de la Ley Hipotecaria Española. Sin embargo nuestro legislador no quedó satisfecho
con la existencia de un registro paralelo. Fue mas allá y también creó un Registro de Predios Rurales (creado por
Decreto Supremo Nº 026-90-VC, se reprodujo íntegramente por el Decreto Legislativo Nº 667 del
12/Septiembre/1991 que nuevamente se denominó “de creación del Registro de Predios Rurales”. Este decreto
Legislativo a quedado derogado con la plena entrada en vigor de la Ley 27755), con sus propias reglas,
procedimientos y principios, pero que administrativamente se incorporó al viejo registro de la propiedad inmueble
como una “sección especial de predios rústicos”. Demas está decir que los inspiradores del Registro Predial
Urbano y del Registro de Predios Rurales han delineado el instituto sin mayores pretensiones científicas.

FINCAS (PREDIO) RÚSTICAS Y URBANAS

DEFINICIÓN.- El Art. 17 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que uno de los datos
descriptivos que identifica la finca es su naturaleza, sea rustica o urbana. La constancia Registral de la naturaleza
rustica o urbana de la finca es uno de los varios elementos identificadores que ayudan a localizar el inmueble.
Mientras el suelo es rustico su destino natural es servir de asiento a la explotación agrícola y/o pecuaria, mientras
que el destino del suelo urbano es la vivienda, el comercio y la industria.
PREDIO RÚSTICO.- El Art. 4 del Decreto Legislativo 667 definía a los predios rurales como aquella porción de
tierra ubicada en el área rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible 1, dedicada uso agrícola,
pecuario o forestal.
PREDIO URBANO.- Es definida como terreno urbano el que cuenta con los servicios generales propios de la
ciudad en que se ubica. El suelo urbano debe tener dos características:
1. Tener los servicios propios de la ciudad (dato físico).
2. Haber sido habilitado conforme a Ley (dato jurídico).
Por tanto el suelo que no haya sido objeto de una habilitación urbana, aun cuando tenga todos los servicios
propios de la urbe, debe ser considerado técnicamente como “suelo rustico”.

FINCA CONTINUA Y DISCONTINUA.- Las fincas continuas son las fincas normales que no ofrecen ninguna
especialidad por referirse a un espacio sin solución de continuidad encerrado dentro de unos linderos 2. En cambio
las fincas discontinuas son aquellas formadas por varios trozos separados entre sí. En un sistema de folio real
no puede comprenderse en una sola Partida Registral, bienes inmuebles distintos, entre los que exista
discontinuidad aun cuando pertenezcan a una sola persona (Art. 64 Reglamento de Inscripción del Registro de
Predios).
FINCA MATRIZ Y DERIVADAS.- Una vez que el trozo de terreno debidamente deslindado (finca material) ingresa
al registro (finca Registral), todos los actos jurídicos que versen sobre dicho inmueble se inscribirán en la Ficha
Móvil y/o Partida Electrónica que se le abre para este efecto, sin embargo la finca Registral no solo sufre cambio
en las titularidades jurídicas, también puede sufrir variaciones físicas derivadas de la desmembración
(independización), división o acumulación de inmuebles. La finca original se llamará matriz, mientras las fincas
derivadas de las variaciones físicas se denominaran nuevas o derivadas. La doctrina reconoce dos clases de
conexión entre las fincas matrices y derivadas:
a) Conexión Histórica.- cuando las fincas nuevas derivan de la matriz pero se han independizado
completamente de ésta. Se dice que la conexión es histórica porque las nuevas fincas tienen vida
plenamente independiente sin mas conexión que su pasado. Es bueno anotar que las fincas nuevas
arrastran las cargas o gravámenes que pesan sobre la finca matriz.
b) Conexión Permanente.- cuando la finca matriz mantiene relación con las nuevas. El supuesto típico es la
propiedad horizontal, esto es, el régimen jurídico donde coexisten inseparablemente vinculados las zonas
1
No existe uniformidad conceptual respecto a la declaración de intangibilidad del suelo, ya que su origen puede deberse a
muchas causas (ecológicas, protección de zonas agrícolas, monumentos históricos, etc.). su declaración la hacen los gobiernos
locales, el poder ejecutivo o incluso el Congreso mediante leyes. No existe uniformidad alguna en esta materia, y nuestra
doctrina administrativa tampoco se ha preocupado en desentrañar el tema.
2
GARCIA GARCIA.- “la finca como base del sistema inmobiliario”. Pag. 282
 14
de propiedad exclusiva con las de propiedad común. En este caso, la finca matriz mantiene los elementos
comunes del edificio, así como el reglamento interno que regula las relaciones jurídicas entre los distintos
propietarios de la edificación.

REGISTRO DE PREDIOS.- El registro de predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad
Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el Art. 2019 del
Código Civil, normas administrativas, y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales.
Ley 27755: de creación del Registro de Predios y Unificación de los distintos registros Inmobiliarios.- Luego de
mucha insistencia por parte de la doctrina, se promulgó la Ley 27755 (publicada en el diario oficial el
18/Junio/2002), de creación del registro de Predios a cargo de la SUNARP, y de unificación de los distintos
registros inmobiliarios. La ley crea un solo Registro de Predios, poniendo fin a la problemática ocasionada por la
coexistencia de hasta tres registros distintos
El Art. 1 de la Ley crea el Registro de Predios, en el cual se unifica el actual Registro de la Propiedad Inmueble, el
Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales de la SUNARP.

INGRESO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE AL REGISTRO

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el registro, es decir se trata de la primera inscripción referida a un
inmueble determinado, con lo cual éste comienza su vida o historia Registral. La inmatriculación es el acto por el
que se incorpora un predio al Registro y se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición legal
distinta. Hay que distinguir entre inmatriculación y primera de dominio: La inmatriculación.- Es el ingreso de un
predio al Registro. La primera de dominio.- Es la primera inscripción donde consta el derecho del titular.
Normalmente la doctrina ha venido utilizando como sinónimas las expresiones “inmatriculación” y “primera de
dominio”, aun cuando teóricamente es posible encontrar una distinción conceptual entre ambas. El primer vocablo
(inmatriculación), técnicamente, se refiere a la operación de apertura de una hoja Registral en virtud del ingreso de
una nueva finca; el segundo vocablo (primera de dominio), en donde se daría la noticia de la titularidad
correspondiente a la nueva finca incorporada a la vida tubular. Esta distinción no existe en el Derecho Peruano, en
donde se produce simultáneamente la incorporación de la finca como objeto y de las titularidades jurídicas que a
ellas corresponde.
El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento destinado a asegurar, de un lado, la descripción y
ubicación del bien, y de otro, que el derecho de propiedad del titular esté acreditado. Es decir para inmatricular una
propiedad hay que identificar el bien y el titular debe probar su derecho de propiedad. Sobre este ultimo trata el
Art. 2018 del Código Civil.

Mecanismos de Inmatriculación.- Se conocen como mecanismos de inmatriculación a todos los procedimientos

legales que permiten una primera inscripción de dominio, esto es, la apertura de una hoja particular en el registro
destinada a representar una finca. El Art. 2018 del Código Civil contempla los dos mecanismos Clásicos de
inmatriculación: los títulos de propiedad con antigüedad de cinco años y los títulos supletorios declarados
judicialmente cuando no existen documentos comprobadores del dominio. Ambos documentos son excluyentes
entre si, puesto que el primero opera cuando existen títulos de propiedad y el segundo cuando no existan dichos
títulos. Estos dos mecanismos de inmatriculación son GENERICOS, y se aplican cualquiera fuese la naturaleza
del predio, ya sea urbano o rural. Posteriormente la Ley 27157 ha simplificado los mecanismos de acceso al
Registro, aun cuando su aplicación está reducida a los predios urbanos. Asimismo, la legislación especial
COFOPRI (Comisión de Formalización de la Propiedad Informal) y del PETT (Proyecto Especial de Titulación de
Tierras y Catastro Rural) permiten que estas entidades administrativas puedan otorgar títulos de propiedad
inmatriculadores.

¿Cómo se prueba la propiedad en el Perú?

La propiedad se prueba a través de la Prescripción Adquisitiva.

1.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.- La Prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir la propiedad

u otro derecho real, mediante la posesión de un bien de manera continua, pacifica, publica y como propietario. Los
inmuebles se adquieren a los diez años de posesión y si median justo titulo y buena fe, el plazo se reduce a cinco
(Art. 950 Código Civil). Si bien mediante la prescripción el poseedor ilegitimo se convierte en propietario a través
de ella se prueba o acredita la propiedad. Imaginemos que se exija a un propietario que pruebe que lo es, tendría
que exhibir su titulo de adquisición pero eso no sería suficiente porque se tendría que demostrar que su
enajenante también era propietario, y así sucesivamente. De la investigación retrospectiva no terminaría nunca si
no existiese la prescripción. Habiendo esta, no tiene objeto examinar lo ocurrido cuando el plazo ya ha
transcurrido. No es que el propietario adquiera el bien mediante la prescripción, sino que a través de ello prueba
su derecho de propiedad.
La exigencia de los títulos por cinco años se debe a que ese es el plazo de la prescripción adquisitiva corta es a
través de la prescripción como se prueba o acredita la propiedad en el Perú.
Los títulos a los que se refiere el Art. 2018 puede estar constituido por una pluralidad de títulos o por solo uno. No
se requiere varios títulos cuando el titulo tiene por sí la antigüedad de cinco años (Art. 15 del Reglamento del
Registro de Predios);
 15
Títulos de Propiedad con Cinco Años de Antigüedad.-
En este caso el propietario deberá presentar ante Registro su titulo de propiedad con una antigüedad no menor a
cinco años (Art. 2018 C.C). esto quiere decir que si el título del interesado es del 30/Junio/2002, recién podrá
efectuar la solicitud de inmatriculación el 30/Junio/2007, sin embargo le es permitido al propietario actual cumplir el
requisito de antigüedad mediante la suma de los títulos antecedentes, siempre que estos guarden la
concatenación causal debida. Ejemplo: el mismo interesado tiene su titulo de propiedad del 01/Enero/2004, pero
cuenta con el titulo de adquisición de su vendedor y, a su vez del precedente. Si el título mas antiguo de todos
ellos llega a los cinco años (siempre que se respete la concatenación), el propietario actual puede solicitar ya la
inmatriculación. En este caso todo los títulos que se presenten a los Registros Públicos deberán ser instrumentos
públicos (Art. 2010 C.C).
¿cuál es la razón que se exija la antigüedad de cinco años? Es muy simple: cuando una finca no tiene
antecedente en el registro (nunca ha sido inscrita), se desconoce quien es el propietario de dicho bien y, aun
cuando el solcitante exhiba un titulo de propiedad, este no acredita nada mientras que no se pruebe que el
transmitente sea realmente el propietario y así sucesivamente hasta llegar a la adquisición inicial. Si el solicitante
tiene un titulo de propiedad , además, es de presumir su buena fe, solamente necesita poseer por cinco años para
convertirse en su propietario, sin importar si el transmitente era un “non-domino”.

Es requisito fundamental para que prospere la prescripción adquisitiva, que el bien materia de dicha acción se
encuentre debidamente inscrito en los registros publicos de la propiedad inmueble, tal como lo señala
expresamente la Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente Nº 1330-93 que señala “Solo se adquiere el
inmueble por prescripción adquisitiva cuando está inscrito en el registro de la propiedad a favor de la persona
quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no está inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre
titulo supletorio”,

2.- TÍTULOS SUPLETORIOS.- En el caso de los títulos supletorios no se exige una antigüedad de cinco años
porque durante el proceso judicial se prueba la antigüedad. En efecto el título supletorio procede de procesos
Judiciales (y notariales) que buscan que se otorgue el titulo de propiedad al propietario que carece de documentos
que acrediten su derecho. “Titulo” se identifica con documento que acredita el derecho de propiedad. Al igual que
la acción judicial de prescripción adquisitiva, en los títulos supletorios el demandante debe probar posesión. El
objeto de la prueba de la posesión es, sin embargo, diferente. En la acción de prescripción adquisitiva la posesión
tiene la finalidad de acreditar que uno se ha convertido en propietario por el transcurso del tiempo. La condición
jurídica del demandante cambia, pues, por el mérito de la posesión pasa de poseedor no propietario a poseedor
propietario. Lo que hace el Juez es verificar que esa posesión cumple con los requisitos de Ley (continua, pacifica
y publica como propietario durante diez años, o de cinco cuando media justo titulo y buena fe) y declara que el
demandante ha adquirido la propiedad del bien.
El rol de la posesión en los títulos supletorios es distinto: busca probar propiedad, mas que adquirir la misma. El
juez no declara al demandante propietario por el merito de la posesión, sino que ordena que en razón de ella se
extiendan los documentos acreditativos de la propiedad. La condición jurídica del demandante no cambia. Sigue
siendo propietario, como lo era antes del proceso judicial, pero ahora cuenta con los documentos –títulos- que
acreditan su derecho. En realidad los títulos supletorios se amparan en la prescripción, pues esta sirve para probar
o acreditar la propiedad.
Los títulos supletorios son el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que carece de títulos
comprobadores de dominio y, en consecuencia requiere de un titulo subsidiario que r4eemplace lo que no tiene, ya
sea porque nunca lo tuvo, o se le extraviaron los documentos que contenían los actos adquisitivos. Recuérdese
que esta figura se encuadra dentro del ámbito de la propiedad inmobiliaria que nunca ha accedido al Registro y,
por tanto, no resulta extraño que las transferencias sobre este tipo de predios se hayan realizado
clandestinamente, sin intervención de notarios, a través de simples documentos privados o mediante acuerdos
verbales amparadas con la posesión. De estos conceptos se pueden extraer dos premisas fundamentales:
- Los títulos supletorios solo procede cuando no existe titulo, y el propietario solo cuenta a su favor con la
posesión.
- Teniendo en cuenta que el propietario solo puede exhibir la posesión, será necesaria acreditar el plazo
requerido para consumar la usucapión o prescripción adquisitiva extraordinaria (larga), y que en la ciatada
exposición de motivos era de cuarenta años en virtud de lo dispuesto vigente Código Civil de 1852,
reducida luego a treinta años (Código Civil 1936) y actualmente fijada en diez años (Art. 950 C.C). Por lo
tanto, la formación de títulos supletorios requiere que el solicitante acredite una posesión por dicho tiempo.
El Código Civil si fija el plazo posesorio requerido en los títulos supletorios y ese no es otro que el de diez
años señalado en el Art. 950 del Código Civil. Es cierto que esa norma se refiere a la prescripción
adquisitiva, pero también es evidente que entre esta y los títulos supletorios existe una absoluta identidad
sustancial3. Para llegar a esta conclusión, debe tenerse en cuenta que presupuesto requerido para ambas
figuras es la posesión continua, pacífica, publica y como propietario en tanto el solicitante no tiene títulos
(o son insuficientes), y por ello debe recurrir a la posesión como instrumento público de regularización de
las titularidades jurídicas dudosas o imperfectas. Por tanto y, atendiendo a cuestiones históricas,
dogmáticas y sistemáticas, el plazo posesorio en los títulos supletorios es idéntico al de la usucapión
extraordinaria, esto es diez años.
3
Tan es así que el Código Procesal Civil las unifica en un solo procedimiento (Atr. 504).
 16
FORMACIÓN DE TÍTULOS SUPLETORIOS.- La formación de títulos supletorios se declara Judicialmente y
se inscribe en el Registro en virtud de partes Judiciales conteniendo la sentencia ejecutoriada. A demás de la
sentencia y en el caso de Predios Urbanos, se exigirá el plano catastral visado por la Municipalidad (Art. 18,
1 RIRP). En el caso de Predios Rústicos, y a demás de la sentencia se requerirá: si la finca está ubicada en
zona catastrada, se presentara a) Certificado Catastral otorgado por el Ministerio de Agricultura (Art. 18, 2
RIRP) b) Planos, Código Catastral y ubicación georreferenciada (Art. 17,d RIRP) c) Memoria descriptiva del
predio autorizado por verificador donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, visados por el
órgano competente (Art. 18, 2 RIRP). Si la finca está ubicada en la zona no catastrada pero que cuentan con
los planos catastrales, se presentaran, plano catastral del predio en donde conste su código, Planos que
contengan centroide (Art. 17-d RIRP).

TÍTULOS SUPLETORIOS EN VIA NOTARIAL.- En el caso de predios urbanos es posible que el propietario logre
la inmatriculación mediante el procedimiento de títulos supletorios en vía notarial (Art. 8 Ley 27157). El
presupuesto de aplicación, en este caso, es exactamente el mismo que en los títulos supletorios judiciales.
a) Bien inmueble no inscrito.
b) Falta de títulos del solicitante.
c) Acreditación del derecho a través de la posesión.
Sin embargo llama poderosamente la atención que el Art. 37 del Decreto Supremo 008-2000-MTC (Reglamento de
la Ley de Regulación de Edificaciones) permita que el solicitante de títulos supletorios se limite a probar la
posesión por cinco años. No existe causa o justificación alguna para reducir el plazo posesorio de diez años que
es el propio de la usucapión extraordinaria cuando no se exhibe ningún título a favor, salvo la posesión 4. Mas
contradictoria resulta esta situación si tenemos en cuenta que en el ámbito judicial se exigirían diez años de
posesión, a pesar de las mayores garantías que implica la actuación jurisdiccional; Mientras que los títulos
supletorios en vía notarial solo requerirían un estado posesorio de cinco años.

ADJUDICACIONES JUDICIALES.-Mediante Resolución del Tribunal Registral Nº 188-2002-SUNARP-TR-L, de

fecha 13/Diciembre/2002, se ha establecido que procede la inscripción primera de dominio de un inmueble
adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin que la resolución de adjudicación tenga la
antigüedad de cinco años establecida en el Art. 2018 del Código Civil. El contenido de esta resolución no se
encuentra en los supuestos de títulos del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que no requieren
de una antigüedad de cinco años.
Se trata de un proceso judicial sobre obligación de dar suma de dinero, que concluyó con resultado favorable al
demandante. En ejecución de sentencia, el inmueble del deudor fue rematado y adjudicado. El inmueble no estaba
inscrito, por lo que el adjudicatario solicitó a los registros Públicos la primera inscripción de dominio de la
propiedad. El titulo que ingresó a los registros Públicos estuvo constituido por la resolución de adjudicación. El
Registrador tachó el titulo, porque de acuerdo con el Art. 2018 del C.C, para la Primera Inscripción de dominio se
deben exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. Requisitos
que no cumplía la resolución de adjudicación. El tribunal Registral revocó la tacha formulada por el Registrador y
señaló que, cuando el título está constituido por una resolución de adjudicación en un remate judicial, no es
necesario que el mencionado titulo tenga una antigüedad de cinco años. El fundamento del Tribunal fue que, en el
supuesto de títulos otorgados por el Poder Judicial, como es el caso de los títulos supletorios a los que se refiere
expresamente el Art. 2018 del Código Civil, se hace una verificación del derecho de propiedad, por lo que existe
certeza del dominio. En tal sentido, a las resoluciones de adjudicación de un proceso de remate debe aplicarse por
analogía el tratamiento de los títulos supletorios, en el sentido de no exigírseles una antigüedad determinada.

HABILITACIONES URBANAS

Título que da mérito a la inscripción de la aprobación de la habilitación urbana.- La inscripción de la

aprobación de la habilitación urbana, salvo disposición distinta, se hará en mérito a la Resolución de la
Municipalidad Distrital o, tratándose del cercado, de la Municipalidad Provincial por la que se aprueba la
habilitación.
INDEPENDIZACION
Concepto.- Consiste en la separación de una parte de la propiedad inmatriculada, para formar ésta por si sola,
una propiedad independiente. Es el acto Registral que consiste en abrir una partida Registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la
inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común. El Registrador al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro terreno inscrito
anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización efectuada.

Requisitos de la Independización.- Todo titulo que da mérito a la independización deberá contener, el área que
se desmembra y el área remanente, precisando sus linderos y mediadas perimétricas, precisando sus linderos y
medidas perimétricas, acompañando el respectivo plano de independización autorizado por el profesional
4
Se ha intentado “justificar” el cambio de plazo porque en los títulos supletorios el solicitante es propietario, mientras en la
usucapión el solicitante es poseedor.
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competente. Cuando como consecuencia de la independización solicitada, se genere un área remanente en la que
existan porciones que no guardan continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la
independización de cada una de dichas porciones.
Títulos que dan merito a la Independización de Predios Urbanos.- La independización de un predio urbano,
con edificación o sin ella, se efectúa por el solo merito de los siguientes documentos:
a) Resolución municipal de subdivisión y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en
estos últimos, el área, linderos y medidas perimétricas, tanto de la porción independizada como del remanente;
b) Planos y códigos catastrales a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS o la constancia negativa
de catastro.
No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la
desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la
solicitud con firma legalizada del propietario.

Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157

Para la independización de unidades inmobiliarias bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:
a) Reglamento interno;
b) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el área, linderos y
medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes;
c) Plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes,
autorizado por profesional competente.

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial donde se señale estar
sometido al régimen al que esta sujeta, relacionándola con la partida matriz.

Independización de predio rural.- La independización de predios rurales se realiza en mérito a formulario

registral otorgado por el propietario y el Verificador, en el que se precisarán los datos a que se refiere el primer
párrafo del artículo 56, acompañados de los certificados o planos.

Traslado de cargas y gravámenes a las partidas de independización o acumulación.- Las cargas y

gravámenes inscritos en la partida matriz cuya cancelación no se encuentre inscrita se trasladarán a las partidas
independizadas, siempre que afecten a estos predios.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica en caso de acumulación de predios.

ACUMULACIÓN
Concepto de acumulación.- La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad
inmobiliaria, y se efectuará comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos
inmuebles. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados
mediante anotación en que se indique la partida donde quedan acumulados. La acumulación es una operación
propiamente Registral consiste en la reunión o agrupación de dos o mas fincas inmatriculadas para formar una
nueva finca Registral. Decimos que se trata de una operación Registral, por cuanto es el registro el encargado de
evaluar la procedencia a través de una solicitud de inscripción. No cabe plantearlo directamente ante un juez, ya
que éste carece de facultades de calificación. Por tal razón, este asunto solo podría ser de conocimiento del Poder
Judicial en via revisora, una vez denegada la inscripción.
Son requisitos para su procedencia, que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los inmuebles en mérito a documento privado con firma legalizada
notarialmente, otorgado por el propietario, que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada
uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos; el área, linderos y medidas
perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación;
d) Plano de acumulación, autorizado por el profesional competente;
e) Tratándose de predios urbanos, los planos y códigos catastrales o la constancia negativa de catastro a que
se refiere el D.S. Nº 002-89-JUS, según sea el caso.

La acumulación deberá practicarse en una nueva partida, donde se deje constancia de las partidas que son
materia de acumulación. Asimismo, se procederá a cerrar las partidas acumuladas, salvo que exista área
remanente sobre dichas partidas.

Título que da mérito a la inscripción de acumulación de predios rurales.-En el caso de acumulación de

predios rurales, además de cumplir los requisitos señalados en los literales a) y b) del artículo 64 (Los inmuebles
que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad Pertenezcan al mismo propietario), se
presentará el formulario registral firmado por el propietario y por el verificador, conteniendo la descripción de las
parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, acompañados de los certificados o planos.
 18
Acumulación de predios afectados con garantías reales o medidas cautelares.- En los casos en los que dos
o más de los predios materia de acumulación estén gravados con alguna hipoteca u otro derecho real de garantía,
sólo procederá la acumulación si en la solicitud presentada por el propietario, o en documento adjunto al mismo,
consta además la intervención de todos los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando
precisa y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo sus firmas legalizadas notarialmente.
En el caso de que los predios materia de acumulación se encuentren afectados por medidas cautelares, el
Registrador sólo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el solicitante adjunte el documento en el
que conste la conformidad del Juzgado, Sala o entidad administrativa que ordenó extender la anotación de la
medida cautelar, salvo que la medida cautelar anotada no pierda prioridad como consecuencia de la acumulación.
En estos casos, la prioridad de los gravámenes o medidas cautelares estará determinada por la fecha del
respectivo asiento de presentación, salvo pacto distinto o resolución judicial que disponga una variación en la
prelación del rango (Art. 66 RIRP).

Reglamento Interno
Inscripción de acto previo al reglamento interno (Artículo 67º RIRP).- Para la inscripción de Reglamento
Interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica de la edificación, salvo disposición
expresa en contrario.

Formalidad del reglamento interno.- El reglamento interno se inscribirá en mérito a documento privado con
firmas legalizadas por Notario. En caso que el reglamento interno esté contenido en el Formulario único Oficial
(FUO), se requerirá legalización notarial de firmas.
La inscripción de Reglamento Interno solicitada al amparo del literal d) del artículo 15° del Reglamento de
Formalización de la Propiedad en Programas de Vivienda del Estado, se realizará en mérito a la Resolución de la
Gerencia de Titulación de COFOPRI que lo apruebe.
Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica, en mérito al Formulario Registral (FOR) a que se
refiere la Ley N° 27157, puede inscribirse también el reglamento interno, aún cuando quien declare la fábrica sea
el único propietario de la edificación.
JURISDICCIÓN, NOMENCLATURA Y NUMERACIÓN
Inscripción de jurisdicción (Artículo 86º RIRP).- La inscripción de la jurisdicción distrital de un predio se
efectuará, alternativamente, en mérito a:
a) Resolución municipal o Certificado de Jurisdicción expedido por la municipalidad competente;
b) Ley que aprueba la demarcación territorial respectiva, en los casos regulados en la Ley Nº 27795.
c) Otros, según disposiciones especiales vigentes.

Nomenclatura (Artículo 87º RIRP).- La inscripción de la nomenclatura vial se efectúa en mérito a resolución o
certificado de nomenclatura, expedidos por la municipalidad distrital respectiva.

Numeración (Artículo 88º RIRP).- La inscripción de la numeración se realiza en mérito a resolución o certificado
de numeración, expedidos por la Municipalidad Distrital respectiva.
La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la numeración, salvo que se trate de
numeración interna.

RECTIFICACIÓN DE AREAS

Concepto.- El derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables
económicamente. Esas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos que permiten establecer con
exactitud hasta donde se extienden las facultades del propietario, el cual puede hacer uso de su derecho hasta los
confines mismos de la cosa. En la propiedad sobre predios, esos confines se determinan a través de los límites
verticales y horizontales. En cuanto a los límites verticales, el derecho de propiedad se extiende al sobre suelo y al
subsuelo “hasta donde sea útil al propietario” (Art. 954 C.C), es decir hasta donde resulte necesario para la
explotación a la que se encuentre destinado el inmueble. En cambio los límites horizontales viene a ser los
confines o linderos del inmueble con respecto a los cuatro puntos cardinales, representándose como una línea
perimetral imaginaria que encierra un trozo del suelo (Art. 17 – c RIRP).

Rectificación de áreas en Proceso Judicial.- Se encuentra regulada en los Art. 504 y siguientes del CPC. Se
tramitan como proceso abreviado, y está legitimado para instarlo cualquier propietario o poseedor (Art. 504-3
CPC). No se entiende bien porque un poseedor puede demandar la rectificación de areas, sin tener la autorización
del titular, la legitimación extraordinaria que en este caso otorga la ley procesal no parece estar justificada en
argumento alguno5. la demanda deberá indicar el tiempo de posesión del demandante; la fecha y la forma de
adquisición del inmueble; la persona que en su caso tenga el derecho inscrito sobre el bien; y los nombres y lugar
de notificación de los propietarios de los colindantes (Art. 505-1 CPC); descripción del bien y de las edificaciones,
con planos de ubicación y perimétricos, visados por autoridad municipal o administrativa (Art505-2 CPC) copia
5
Incluso existe una calara desviación con respecto a lo prescrito en el ordenamiento sustantivo. Así pues el Art. 966 del C.C
señala que solamente EL PROPIETARIO tiene derecho al deslinde. En cambio la norma procesal autoriza a que el deslinde
también puede ser instado por el poseedor.
 19
literal de dominio o certificado negativo de inmatriculación (Art. 505-3 CPC); declaración testimonial de por lo
menos tres personas, mayores de veinticinco años (Art. 505-4 CPC); y actuación de una inspección judicial (Art.
505-5 CPC). Se deberá emplazar necesariamente a los colindantes (Art. 506-CPC), sin perjuicio de publicarse un
extracto del auto admisorio por tres veces con un intervalo de tres días. La sentencia que se expide es titulo
suficiente para tener por rectificada las áreas y linderos y proceder a su inscripción.

OTROS MECANISMOS INDIVIDUALES DE RECTIFICACIÓN DE AREAS.

Rectificación por Notario.- Los mecanismos individuales de rectificación de áreas, o en general, de

regularización de los aspectos físicos de la finca, se caracterizan porque cada propietario asume a su costo y
riesgo la subsanación de las deficiencias técnicas y jurídicas de sus títulos hasta llegar a la inscripción Registral.
La rectificación judicial de áreas es un típico caso de regularización individual, al igual que la recientemente creada
fórmula de rectificación atravez de la actuación notarial. La Ley 27333 (Complementaria de la Ley de
Regularización de Edificaciones), permite el saneamiento legal de las discrepancias, de areas, linderos y medidas
perimétricas (Art. 136). Este precepto establece que, cuando sea necesario determinar la extensión física de la
finca, o cuando existan discrepancias entre la extensión real y la inscrita, se podrá subsanar dicha deficiencia. El
procedimiento notarial de rectificación de áreas y/o de linderos se tramita como un asunto no contencioso
(jurisdicción voluntaria), teniendo a su vez dos sub-modalidades. La primera modalidad, cuando el área real del
predio sea igual o inferior a la registrada en la partida, en cuyo caso no existe posibilidad teórica de afectación a
terceros, por lo cual llama la atención que se tenga que acudir a un procedimiento, aunque sea de jurisdicción
voluntaria, con solicitud, testigos, acta de presencia, notificación de colindantes, evaluación de pruebas, etc. En el
Derecho comparado, en cambio, es común que discrepancias como éstas se resuelvan simplemente mediante la
certificación de un técnico privado. La segunda modalidad, es la única pertinente, ya que se refiere a los casos en
que el área real sea superior a la inscrita, y en donde se necesita obtener previamente, una certificación Registral
referida a que la mayor área no se superpone con otra registrada. La certificación Registral de no superposición es
la base del procedimiento notarial de rectificación de área, pues dicha constancia permite que el usuario tenga la
confianza de que la decisión notarial será aceptada luego por el registro.

Rectificación Impropia por Verificador Privado (Ingeniero o Arquitecto).- un supuesto distinto aunque vinculado
a nuestro tema, es la llamada regularización de edificaciones irregulares, clandestinas o ilegales, en cuyo caso el
legislador ha arbitrado un simplificado procedimiento destinado a los propietarios que edificaron sus
construcciones sin autorización municipal, siempre que la obra se haya culminado el 21 de julio de 1999 (Art. 1
Ley 27157, Art. 8 Decreto Supremo 008-2000-MTC). Un verificador privado (Ingeniero o Arquitecto inscrito en la
SUNARP) es el encargado de organizar y preparar el expediente de regularización de edificaciones, en el cual se
deberá constatar la existencia y características de la construcción, fiscalizar el cumplimiento de un mínimo de
parámetros urbanísticos y edificatorios, y comprobar la realidad física del terreno con respecto a los datos de
hecho consignado en el Registro. El informe técnico de verificación es el documento, que en vía de regularización,
cumple la función propia de constatar, con plenos efectos legales, el acto de declaración de fabrica. Ahora bien
dicho informe técnico puede hacer constar diversas observaciones (Art. 13 D. S 008-2000-MTC), una de las cuales
es la discrepancia entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, en relación con las que
aparecen consignadas en la Partida Registral. Entonces el registrador inscribirá la declaración de fabrica en forma
definitiva. Sin embargo, anotará como carga la discrepancia existente (Art. 33.1 D. S 008-2000-MTC). Llama la
atención esta última regla, por cuanto al no existir posibilidad teórica de perjuicio a terceros, la solución lógica
hubiera sido que se rectifique directamente el área Registral del inmueble, sirviendo el informe del verificador
como sustento de ello.

Rectificación de Área y/o Linderos por Mutuo Acuerdo.- Mediante escritura publica suscrita por el propietario
del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad
con el área, medidas perimétricas o linderos, según corresponda; podrán rectificarse la Partida Registral.

TOLERANCIA REGISTRAL

Antecedentes.- El Art. 71 del antiguo Reglamento de las Inscripciones establecía que: “En los cálculos de áreas
de predios urbanos se admitirá hasta una tolerancia de dos y medio por ciento, si se trata de un área menor de mil
metros cuadrados. En caso de un área mayor, la tolerancia será de veinticinco metros cuadrados, mas el uno por
ciento sobre el exceso de mil metros”. En la misma línea de ideas se encontraba el Art. 72 del citado Reglamento:
“En los cálculos de áreas rusticas se admitirán las siguientes tolerancias: hasta cien hectáreas: medio por ciento;
de cien a mil hectáreas: media hectárea; por una extensión de mil hectáreas: 2,75 hectáreas”. La tolerancia
Registral implica un mínimo de discrepancia en el área de la finca, la cual se entiende irrelevante para efectos de
la inscripción. Ejemplo: un terreno urbano cuya extensión real es de 510 m², y así se consigna en el titulo
adquisitivo de propiedad, mientras que la extensión inscrita es de 500 m². Esa discrepancia no impedía la
6
Esta norma se refiere en los casos en que las áreas reales sean mayores, menores o “iguales” a las áreas inscritas, resultando
extraño que se preste atención a los casos en que existen “igualdad” entre el área real y la inscrita, en cuyo caso resulta
pertinente preguntarse ¿para qué se necesita un procedimiento de rectificación o saneamiento de áreas cuando existe plana
coincidencia entre ellas?
 20
inscripción por encontrarse dentro de los límites de tolerancia. Por otro lado si un terreno rustico con área de real
de 60,300 m² (6.03 Has) tiene un área inscrita de solo 60,000 m² (6 Has), entonces el titulo inscrito con dicha
discrepancia sería perfectamente inscribible.

Situación Actual.- no sabemos si los autores del nuevo Reglamento de Inscripción del Registro de Predios, han
regulado el tema para el Perú o para Suiza. Ni siquiera en la nación helvética se tiene las pretensiones del catastro
perfecto que parece animar a nuestra tecno-burocracia, empeñada en dispendiar recursos para construir un
catastro sin errores, lo cual obviamente no pasa de ser una fantasía para un País del Tercer M, y con la extensión
y complejidad geográfica del Perú. Solo en esa pretensión fantasiosa podemos explicar que el RIRP no contenga
normas sobre tolerancia Registral. Al momento presente puede decirse que nuestro ordenamiento no admite
ninguna tolerancia por mas pequeña que esta fuese. Empero la octava disposición complementaria y final de
RIRP, establece declarativamente que podrán aprobarse directivas para regular las tolerancias en la medición de
inmuebles. Sin embargo, luego de varios meses de vigencia del texto reglamentario, hasta la fecha no se aprueba
ninguna de las directivas anunciadas.

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Concepto.- Dentro de los ordenamientos registrales en el Derecho Comparado, se aprecia que además de los
asientos definitivos o de inscripción existen otros asientos de carácter provisional, denominado anotaciones
preventivas en el Derecho Registral Peruano. Estos asientos tienen diversas finalidades, como reconoce Manzano
Solano al señalar que, la anotación preventiva, es un instrumento Registral eficiente para asegurar y reforzar las
posibilidades de ejecución en un fallo judicial, para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no
pueden ser inscritos, o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos que por adolecer de algún defecto
subsanable, no puede de momento ser objeto de registración definitiva.

Dentro de las notas características de las anotaciones preventivas, ademas de su naturaleza orientada a obtener
una inscripción definitiva y su eficacia limitada, se encuentra la temporalidad de las mismas, puesto que a
diferencia de las inscripciones, nacen con una duración temporalmente limitada.

El Art. 64 del Reglamento de General de los registros Públicos “Las anotaciones preventivas son asientos
provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual
causa de modificación del acto o derecho inscrito”.

Clases de Anotaciones Preventivas.- para efectos del mejor conocimiento de las distintas clases de anotaciones
preventivas podemos señalar (entre muchas otras calificaciones posibles) las siguientes:

a) Por su Función.- de mera publicidad Registral o constitutivas (Ejemplo: Embargo).

b) Por su Duración.- De duración predeterminada o de duración indefinida.

c) Por su Origen.- Legales, administrativas, judiciales.

d) Por su Contenido.- Las que garantizan derechos reales (constitución, Modificación y transmisión) y las que
garantizan derechos personales.

e) Por su Finalidad.- Las que tengan por finalidad publicar la posible inexactitud de las partidas registrales
(las que se originan, por ejemplo, de un proceso de reconstrucción de partidas registrales) o la afectación
de inmuebles a ciertas obligaciones; y las que provocan el cierre de la partida Registral (Ejemplo:
incautación, bloqueo).

Actos y derechos susceptibles de Anotación Preventiva.- Dentro de los actos que son materia de anotación
preventiva se encuentran las medidas cautelares. Nuestro Código Procesal Civil define en su Art. 612 las
características fundamentales, precisando que todas ellas importan un prejuzgamiento, teniendo naturaleza
provisoria, instrumental y variable. Entre las medidas cautelares que son frecuentemente materia de anotación
preventiva, encontramos, en primer lugar a los embargos en forma de inscripción (Art. 656 CPC), luego las
anotaciones de demandas (Art. 673 CPC), las de no innovar (Art. 687 CPC), y las innovativas (Art. 682 CPC).

En relación a con el embargo en forma de inscripción, es aplicable respecto a los registros de bienes mueble e
inmuebles (predios, aeronaves, buque, concesiones, embarcaciones pesqueras, derecho minero, vehículos
automotores, etc). Como se aprecia del propio texto del CPC, siempre resulta necesario que se encuentre
registrado el dominio del embargado para que resulte procedente la inscripción (anotación) de la afectación.
También se registran embargos provenientes de autoridades administrativas con facultades coactivas, dentro del
marco normativo establecido por la Ley de Cobranza Coactiva Nº 26979 (Ejecutores coactivos de las
Municipalidades, SUNAT, ADUANAS, SAT, etc.).
 21
Las Anotaciones Preventivas por existir Defecto Subsanable en Titulo Presentado ante Registro.- El Art. 79 del
derogado Reglamento de inscripciones contenía entre otros supuestos de anotación preventiva, la que procedía
cuando títulos presentados al registro contuvieran “defectos subsanables”. En cuanto a su plazo de vigencia al
igual que las extendidas por no encontrarse el derecho del otorgante, el Art. 92 del Reglamento de las
Inscripciones de 1936, contemplaba un plazo de caducidad de 60 días (hábiles), contados a partir la inscripción
del asiento de presentación. Por tanto la conversión definitiva debía hacerse por dicho plazo, caso contrario la
anotación caducaba automáticamente.

Luego, el vigente Reglamento General de los Registros Públicos, en el texto original del Art. 66, eliminó dicha
clase de anotación preventiva, principalmente por la siguiente razón:

 La existencia de anotaciones preventivas de esta clase solo complicaba innecesariamente el contenido de

las Partidas registrales, dando lugar (en muchos casos) a incorrectas interpretaciones por los usuarios de
los servicios de publicidad Registral.

Sin embargo la recientemente, y con deplorable rigor jurídico a través de la Ley Nº 28294 (Ley que crea el Sistema
Nacional de Catastro y su vinculación con el registro de Predios) publicada el 21/Julio/2004, se restablece la
anotación preventiva aplicables para los títulos que tengan defectos subsanables, con ocasión de crear una nueva
clase de anotación preventiva destinada para el caso en que el predio no cuente con Código Único Catastral Art.
21
”El Registro de Predios para proceder a inscribir definitivamente cualquier derecho, debe exigir la inscripción del
Código Único Catastral. En caso de que el predio sobre el cual se solicite la inscripción del acto jurídico no cuente
con el Código Único Catastral, el Registro procederá a la anotación preventiva del acto cuya inscripción se solicita,
hasta que se presenten los planos debidamente georeferenciados, con las coordenadas en el Sistema de
Referencia Geodésica Oficial vigente y el Código Único Catastral del predio.En tanto se presenten los planos y el
Código Único Catastral a que se refiere el párrafo anterior, se mantendrá vigente la anotación preventiva, que es
aplicable a todos los títulos que tengan defectos subsanables”.

Esta Ley ha provocado que el Reglamento General de los registros Públicos se adapte a ella; Es así, que a través
de la resolución Nº 065-2005 SUNARP, se modificó su Art. 65 permitiendo la extensión de esta forma de anotación
preventiva en el registro de la Propiedad Inmueble, cuya vigencia será de un año, vencido el cual caducará de
pleno derecho.

 Registro de Derechos Mineros.- Que se encuentra relacionado con las inscripciones derechos mineros
y denuncios.
En el registro de predios normalmente la inscripción no es obligatoria, no es constitutiva sino que, siendo
declarativa, genera oponibilidad frente a terceros, conforme al Art. 2022 del Código Civil. (Principio de
Oponibilidad)

4. REGISTRO DE BIENES MUEBLES.- Que unifica los siguientes registros:

 El Registro de Propiedad Vehicular. Se inscriben primeras de dominio, transferencias de propiedad,
anotaciones o cancelaciones de embargos, cambios de características y otros, de vehículos
automotores. De todos los Registros integrantes del Registro de Bienes Muebles, el único que utiliza
el sistema de folio real es el Registro de Propiedad Vehicular, en el que la inmatriculación se produce
con la inscripción del derecho de propiedad del vehículo automotor, siendo similar al registro de la
propiedad inmueble.
 Registro Fiscal de Ventas a Plazos. En el que se inscriben los contratos de ventas a plazos de
automóviles, tractores, entre otros bienes muebles que sean inidentificables; así como
refinanciamiento, cesiones, demandas relacionadas con estos bienes. Es un registro regulado por Ley
Nº 6565 (12/03/1929) y su modificatoria Ley Nº 6847. La inscripción es potestativa.
 Registro de Buques, Registro de Embarcaciones Pesqueras, Registro de Aeronaves, Registro de
Naves (considerados Bienes Muebles con la entrada en vigencia de la Ley 28677 Ley de Garantías
Mobiliarias de fecha 10/Febrero/2006, Art. 2º Inciso 4º).

TÍTULOS

CONCEPTO.- Se entiende por titulo para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se
fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia. También forman parte del titulo los documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice. Titulo es
un conjunto de documentos que dan mérito a una determinada inscripción.
El Art. 7º del Reglamento General de los Registros Públicos establece el concepto de titulo inscribible en sentido
formal precisando que:
a) El título consta en uno o varios documentos.
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b) El título tiene necesariamente uno o más documentos (principales) que son los que acreditan directa e
inmediatamente la existencia del acto o derecho inscribible.
c) No necesariamente, dependiendo del acto o derecho inscribible, el título puede contener otros
documentos que coadyuven a realizar la inscripción (complementarios), pero que no son los que
acreditan en forma directa o inmediata el derecho o acto respectivo.

En lo que atañe al primer elemento de la definición de titulo, referido a uno o más documentos (recalcando que
en la actualidad esos documentos serán escritos), esto guarda relación con la posibilidad de presentación de
diversos actos o derechos de manera simultanea. Ejemplo: cuando en un título se presentan una Escritura Publica
de compraventa de un terreno a favor de diversos copropietarios, un formulario Registral de declaratoria de
fabrica, otra escritura publica de constitución de reglamento interno de la edificación que se declara y una distinta
de división y partición, en la que los copropietarios se adjudican unidades inmobiliarias especificas. Como puede
verse, en el presente caso el título estará constituido por varios “documentos”.

Documento Principal.- Fundamenta directa e inmediatamente el derecho o acto inscribible, puesto que es el
legalmente pertinente para acreditar sin duda alguna la existencia del derecho o acto inscribible. Esto es muy
similar a lo establecido en la legislación Española, sobre la cual PEAU PEDRON señala que: “El derecho ha de
fundarse inmediatamente en el título. Es decir, en el título ha de constituirse, reconocerse, modificarse, transmitirse
o extinguirse el derecho”.

Documentos Complementarios.- Son los que tienen por finalidad probar determinados extremos que están
estrechamente relacionados con el título inscribible y acreditan la plena realidad o legalidad del derecho
que se pretende publicar.
Ejemplo: en la inscripción de la venta de un inmueble ubicado en zona aún no urbanizada, el documento principal
estará constituido por la Escritura Publica de compraventa, mientras que complementariamente, para coadyuvar a
la determinación de su ubicación, en muchas ocasiones debe presentar planos de ubicación y perimétricos que
permitan establecer, en la partida Registral en la que se encuentra inscrito, el bien materia de venta, siendo dichos
planos un documento complementario, que si bien no fundamenta en modo directo e inmediato la inscripción, hará
viable la calificación del documento principal.
De otro lado, si bien la regla general de la formalidad en los documentos principales será la de instrumento
publico, ello no ocurrirá con los instrumentos complementarios, en los que se admitirá la presentación de
instrumentos privados. En el mismo sentido coincide la legislación española, pues como señala MANZANO
SOLANO “la documentación complementaria no siempre es documentación publica; puede ser también
documento privado”.

TÍTULOS QUE DAN MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN.- La exposición de motivos del Código Civil señala en relación
con los instrumentos públicos que son de tres tipos, dependiendo de la naturaleza de la función de quien los
expida:
 Instrumento público notarial, como los partes notariales.
 Instrumento publico judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas de actuados judiciales.
 Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con carácter de cosa juzgada,
las copias certificadas de las partidas de los Registros del Estado Civil.
Cualquiera de éstos documentos son los requeridos para la inscripción correspondiente, salvo disposición
contraria, la misma que no tiene que ser una Ley, exigencia que sí contenía el Código derogado.
En este orden, el título puede ser una escritura Publica, Formulario Registral, Mandato Judicial o Acto
Administrativo.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PRESENTACIÓN DE LOS TÍTULOS
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN.- Conforme al principio de rogación, las inscripciones en los registros públicos no
se realizan de oficio sino a petición de parte, es decir las inscripciones pueden ser solicita por quien adquiere el
derecho, quien lo transmite o el que tenga interés en asegurarlo; en realidad cualquiera puede solicitar las
inscripciones, a esta persona se le llama presentante y está facultado para interponer los recursos impugnatorios
conforme a Ley.

FORMALIDAD DE LA SOLICITUD.- La solicitud de inscripción se formula por escrito, en los formatos aprobados
por la SUNARP, acompañando copia simple del documento de identidad del presentante, con la constancia de
haber sufragado en las ultimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Tratándose de solicitudes
presentadas por dependientes debidamente acreditados por Notarios o entidades públicas, no se requerirá
acompañar la copia simple del documento de identidad. Excepcionalmente, cuando el presentante no sepa o no
pueda escribir y firmar, el servidor encargado completará la solicitud. En este caso, el usuario imprimirá su huella
digital en el formato de la solicitud de inscripción.
Está prohibido rechazar de plano una solicitud de inscripción, salvo que el presentante no acompañe la
documentación indicada en la solicitud, no abone los derechos registrales exigidos para su presentación o no
 23
acredite que haya sufragado en las ultimas elecciones u obtenido la dispensa respectiva o de que no se encuentre
obligado a sufragar.

HORARIO DE PRESENTACIÓN.- Tendrá validez la presentación de títulos que se efectúe dentro del horario
establecido por el Jefe de le Oficina Registral para el ingreso de los títulos en el diario. Excepcionalmente, por
causa justificada y extraordinaria, el horario podrá ser ampliado por el citado funcionario, de lo cual se dejará
constancia en el diario.

EL DIARIO Y SU IMPORTANCIA.- El diario es el libro en que se extienden los asientos de presentación,

indicándose a su margen las actuaciones que se han originado, y, por lo tanto, su importancia es fundamental para
poder aplicar el principio de prioridad. El diario no es mas que un libro u hojas sueltas, que después se empastan,
en las que se toma razón del ingreso de títulos y del curso o trámite que éstos han seguido.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN.- Es la constancia de la presentación de un título en los Registros Públicos, cuya

inscripción se solicita; su objeto es hacer constar inmediatamente el momento o instante de ingreso o entrada en
el Registro, de cada título presentado en forma para su inscripción; se considera como fecha de inscripción para
todo los efectos que ésta debe producir, la fecha de asiento de presentación. Los asientos de presentación se
extenderán en el Diario por riguroso orden de ingreso de cada título. El asiento de presentación se extiende en
mérito de la información contenida en la solicitud de inscripción. Complementariamente podrán obtenerse del titulo
presentado datos adicionales, siempre y cuando éstos no cambien el sentido de la información principal contenida
en la citada solicitud.

Contenido del Asiento de Presentación.- El asiento contendrá bajo responsabilidad del funcionario encargado
de extender el mismo, los siguientes datos:
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación.
b) Nombre y documento de identidad del presentante.
c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados, con indicación del
tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre de Notario o funcionario que lo autorice o lo
autentique.
d) Actos y derechos cuya inscripción se solicita.
e) Nombre, denominación razón social, según corresponda de todas las personas naturales o jurídicas que
otorgue el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada.
f) Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha
o de la partida electrónica. En el registro de la propiedad vehicular se indicará además, el número de la
Placa Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor según el caso.
g) Registro y sección al que corresponda el título, en su caso.
h) En el caso de Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del Distrito o Distritos en que se encuentre
ubicado el bien o bienes materia del titulo inscribible.
i) Indicación de los documentos que se acompañan a los títulos.

VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN..- El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco
(35) días hábiles, a partir de la fecha de ingreso del título, contados conforme a lo dispuesto en el Art. 4º del
R.G.R.P. “los plazos aplicables al procedimiento Registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición en
contrario. Se consideran días hábiles aquellos en los cuales el Diario de la Oficina respectiva hubiese funcionado.
En el computo se excluye el día inicia y se incluye el día de vencimiento”. Dentro de los siete primeros días el
Registrador procederá a la inscripción o formulara las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. Se
admitirá la subsanación o el pago de mayores derechos hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia
del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo de ser el caso.

PRORROGA DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.- Este plazo del asiento de presentación
puede ser prorrogado hasta veinticinco (25) días adicionales, en caso de que los títulos presentados, por su
extensión, numero u otras causas, demanden una labor extraordinaria. El gerente Registral o Gerente de Área,
mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de
oficio y con carácter general la vigencia del asiento de presentación hasta por sesenta (60) días adicionales en
razón de la fecha de ingreso del título, dando cuenta a la Jefatura.

PRORROGA AUTOMÁTICA.- Se produce la prorroga automática del asiento de presentación en los siguientes
casos:

a) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones.

b) Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral, por
el plazo máximo previsto en el primer párrafo del Art. 27 del R.G.R.P. En estos supuestos, en ningún
caso, el plazo de vigencia del asiento de presentación excederá de sesenta (60) días.

En conclusión, la fase de la presentación de títulos la podemos graficar de la siguiente forma:

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Solicitud de Ingreso al Asiento de

Inscripción de Diario Presentación
Títulos

DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA.- (Art. 13 del R.G.R.P) El presentante del titulo podrá desistirse de su
solicitud de inscripción, mediante escrito con firma legalizada por Notario o por funcionario autorizado para
efectuar dicha certificación y, mientras esté vigente el asiento de presentación, y no se haya inscrito el título. En
caso que el presentante sea Notario, su desistimiento no requerirá legalización de firma. Tratándose de títulos
conformados por resoluciones judiciales emanadas de un proceso civil solo podrá desistirse, solo podrá desistirse
la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud
de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso solo procederá el desistimiento a solicitud de
ésta. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, si el Juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento
antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el procedimiento Registral tachando el título. El
desistimiento puede ser total o parcial. La aceptación del desistimiento total debe constar en el Diario.

El Registrador Público.- Es el funcionario público que ejerce la función de inscribir los títulos que se le presenten
para registración y dar fe pública registral; entre los títulos, están los provenientes de Sede notarial, Sede judicial y
Sede administrativa, –excepcionalmente documentos privados con firmas legalizadas– previa calificación que
consiste en el examen exhaustivo que realiza el Registrador Público de los documentos que se le presentan.

CALIFICACIÓN REGISTRAL

GENERALIDADES.- El Art. 2011 del Código Civil regula la función y la facultad calificadora del registrador.
Erróneamente se suele sostener que el Artículo aludido recoge exclusivamente el principio de legalidad, cuando en
realidad lo que hace la norma es incorporar este principio como parte de la función calificadora. Cabe aquí precisar
que, en estricto, que la calificación no es un principio ni un presupuesto técnico. La calificación es un proceso que
se efectúa aplicándose los principios registrales, los cuales constituyen la base y los límites a partir de los cuales
el registrador comprueba la legalidad de los títulos y su compatibilidad con los antecedentes registrales.
La exposición de Motivos nos dice que según el Art. 2011 del Código Civil, el registrador debe calificar lo siguiente:

LA CALIFICACIÓN.- Es el examen que el registrador hace del título y de sus antecedentes para determinar si el
mismo puede o no acceder al registro.

LUIS DIEZ-PICAZO (ilustre tratadista Español), refiriéndose a la calificación, señala que consiste en un
“enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y eficacia de los
negocios jurídicos contenidos en ellos”.
Si pudiéramos ensayar un símil de la función Registral con la función judicial, diríamos que la calificación es al
registrador, lo que al juez es la sentencia. La calificación es un filtro por el que deben pasar los actos y contratos
en forma previa a la inscripción de los derechos que emanan. Calificar es examinar, evaluar y confrontar. Se
examinan los documentos en su forma externa (aspecto formal). Se evalúan los derechos contenidos en el acto o
contrato y su validez (aspecto sustantivo); y se confronta el título con los antecedentes que obran en el Registro.
La calificación es una actividad que se realiza aplicando la mayor parte de los principios Registrales. Debemos
indicar que la función calificadora es de carácter indelegable por su naturaleza jurídica, además, debe ser
realizada en forma personalísima y obligatoria por el Registrador.
Así el Art. 31 del R.G.R.P, define el concepto de calificación en términos de evaluación integral del título,
destacando la actuación independiente, personal e indelegable del Registrador y del Tribunal Registral en dicha
tarea. De lo señalado en esta norma se colige que el Registrador y el Tribunal Registral, en primera y segunda
instancia respectivamente, son las únicas autoridades competentes para determinar si un título se inscribe o no.
Esta es la regla general respecto a la calificación.

Art. 31.- “La calificación Registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por
objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y
segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los
términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
El marco de la calificación Registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciaran y facilitarán las inscripciones
de los títulos ingresados al Registro”.

ALCANCES Y/O ELEMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

La calificación, tratándose de títulos de origen convencional, se realiza en base al análisis de dos elementos: El
Título y el Registro.

1. En cuanto al Título.- El análisis debe comprender: el aspecto formal y el aspecto sustantivo.

Aspecto Formal, inherente al título mismo, el título debe haberse extendido cumpliéndose con todas las
solemnidades y requisitos de forma que exigen el Código Civil, la Ley del Notariado, y en su caso las
 25
Leyes especificas. Cabe señalar que, tratándose del denominado Formulario Registral regulado por la Ley
27755 que, se trata de un nuevo instrumento publico notarial y, por ello, son de aplicación las obligaciones
generales que el Decreto Ley Nº 26002 (Ley del Notariado) impone al notario.

Aspecto Sustantivo.- Corresponde al Registrador verificar que el acto o contrato es válido y eficaz. A este
aspecto se refiere la primera parte del Art. 2011 cuando señala que los registradores “califican la legalidad
de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto”. Este aspecto de calificación
adquiere relevancia en la medida que una vez inscrito el derecho que emana del título, adquiere una
protección especial: la oponibilidad ante terceros.

2. En Relación al Registro.- Supone la necesaria adecuación (compatibilidad que debe tener el título con los
antecedentes Registrales. Esto es fundamental, ya que no basta que el título sea formalmente perfecto y
jurídicamente incuestionable si los antecedentes del Registro resultaran incompatibles con aquel. Ejemplo:
puede tratarse de una compraventa cuyas formalidades se han cumplido escrupulosamente siendo el
vendedor, el propietario que adquirió del titular Registral, pero que no ha cuidado de inscribir su derecho.
Como en el Perú la propiedad se adquiere al margen del Registro, resultará que el vendedor es, en efecto, el
propietario, por lo que el contrato no podría ser calificado como invalido o ineficaz. Sin embargo, en un caso
como este, el titulo no podrá inscribirse, ya que no se adecua a los antecedentes Registrales y, por lo tanto, no
se cumple con el principio de tracto sucesivo. Empero el título se podrá inscribir si en forma previa o
simultanea se inscriba el derecho que constituye el antecedente.
Dicho en otras palabras: un titulo puede tener eficacia jurídica pero carecer de eficacia Registral por no poder
inscribirse.

ORGANOS ENCARGADOS DE LA CALIFICACIÓN.- La calificación compete al Registrador. En grado de

apelación de las observaciones y tachas formuladas por el Registrador, lo conoce el Tribunal Registral.

El Registrador.- Son funcionarios públicos especializados que con autonomía ejercen actos jurisdiccionales-
administrativos, respecto a las inscripciones y certificaciones. Para acceder al cargo se requiere ser Peruano,
abogado y haber aprobado el concurso publico de meritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al
reglamento que para tal efecto expedirá esta entidad.

Tribunal Registral.- Es el órgano jurisdiccional de segunda y última instancia administrativa Registral y conoce en
grado de apelación, las denegatorias de inscripción y demás actos Registrales. El Tribunal Registral está integrado
por tres Vocales, los que acceden al cargo por concurso público de méritos y son nombrados por la Jefatura de la
Institución. Su presidente es elegido por los integrantes del Tribunal por un Plazo de dos años.

ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN.- El Art. 32 del Reglamento General, establece los alcances de la calificación,
precisando entre éstos, la compatibilidad (literales a y b), la verificación del aspecto sustantivo (literales c y d), la
verificación del aspecto formal (literales e, f y g), y algunas disposiciones en orden a facilitar y simplificar la labor
del registrador y agilizar el procedimiento Registral (literales h y literal i).

Art. 32º.- El Registrador y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, deberán:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida Registral en la que se
habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de
identificación del titular Registral y del sujeto otorgante del acto, el registrador, siempre que exista un
convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos RENIEC, a fin de verificar que se
trata de la misma persona.
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción,
así como los títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la
inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del titulo en el que
éste consta y la de los demás documentos presentados.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan
a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título.
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la partida Registral vinculada al
acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las
Partidas del Registro Personal, Registro de Testamento y Registro de Sucesiones Intestadas, debiendo
limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos.
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la Partida Registral
vinculada a acto o materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas, del
Registro de Mandatos y Poderes si estuviera inscrita la representación, solo en relación a los actos que
son objeto de inscripción en dichos registros.
 26
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al
usuario la información con que cuente los registros que conforman el Sistema Nacional de los registros
Públicos.
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia
de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del titulo objeto de
calificación.

CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES QUE CONTIENEN MANDATO DE INSCRIPCIÓN.-La

calificación plantea una problemática especial cuando se trata de mandato judicial que ordena practicar una
inscripción. La exposición de motivos del Código Civil Vigente elaborada por la comisión revisora señala, en
relación con el Art. 2011, que “si se trata de documentos judiciales el registrador debe apreciar la competencia del
juzgado o del tribunal así como las formalidades del documento como son la firma del juez o del secretario de
Juzgado y los obstáculos que se puedan presenta en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo
que es posible inscribir. En este sentido no todo lo que el juez ordene debe inscrirse, porque si el juzgado decide la
inscripción de un acto que según la Ley no es inscribible, el registrador esta autorizado por la naturaleza de su
función a rechazar la solicitud de inscripción”.
En virtud de la primera disposición modificatoria del Decreto Legislativo Nº 768, vigente desde julio de 1993 que
promulgó el actual Código Procesal Civil, se adicionó a un segundo párrafo al Art. 2011 del Código Civil
concerniente a la calificación de documentos de origen Judicial, precisando que cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordena una inscripción, el registrador solo puede solicitar al juez las
aclaraciones o la información complementaria que precise. Sin embargo cuando el juez desestima el pedido de
aclaración y reitera el mandato de inscripción, el registrador debe inscribir el titulo, en cumplimiento estricto del
mandato judicial.

EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN.
Los efectos o consecuencias dela calificación pueden derivar en dos situaciones concretas:
a) CALIFICACIÓN POSITIVA O APROBATORIA.- Esta calificación implica que el título reúne los requisitos
legales y se adecua a los antecedentes registrales, tiene como efecto inmediato la inscripción del titulo, la
misma que se realiza según las disposiciones pertinentes del Reglamento General y esta regido por los
principios registrales de Publicidad, Legitimidad y fe Publica. Frente al acto inscriptorio no cabe recurso
impugnatorio alguno, salvo que se solicite su nulidad ante el Poder Judicial.
LIQUIDACION DEFINITIVA.- El registrador procederá a la liquidación definitiva de los derechos regístrales
de un titulo en los casos en que como resultado de la calificación concluya que éste no adolece de
defectos ni existen obstáculos para su inscripción.

b) CALIFICACIÓN NEGATIVA O DENEGATORIA.- La calificación denegatoria se produce cuando el

Registrador rechaza el título rogado porque no cumple con los requisitos exigidos por la Ley. El rechazo
del titulo puede manifestarse en dos sentidos:

1.-OBSERVACION.- Cuando el título contuviera alguna falta subsanable, se entiende por defecto
subsanable aquel que adolece un titulo proveniente de su forma, de su contenido o del Registro, y que
no produce necesariamente la nulidad del acto o contrato a inscribir, y puede ser subsanado por medio
de una nueva redacción documental, reforma u otra medida, suspendiendo tan solo el asiento solicitado
y pudiéndose incluso a proceder a la anotación preventiva. Las tachas sustantivas, observación y
liquidaciones a los títulos se formularán dentro de los siete primeros días de su presentación o dentro de
los cinco días siguientes al reingreso. En este ultimo caso deberá tenerse en cuenta lo establecido en el
Art. 39 todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se formularan por escrito
en forma simultanea, bajo responsabilidad, podrán formularse nuevas observaciones, solo si se fundan
en defecto de los documentos presentados para subsanar la observación sin perjuicio de lo establecido
en el Art. 33 del Reglamento General.

2.- TACHA.- Cuando el registrador encuentra algún defecto insubsanable en el título rogado. La tacha
origina la denegatoria de inscripción del titulo. Entendemos por defecto insubsanable, aquel que adolece
el titulo proveniente de su forma, contenido o de registro produciendo necesariamente la nulidad del acto
o contrato a inscribir. Ejemplo: Escritura Pública de compraventa celebrada por una persona que ha sido
declarado en estado de interdicción civil (contiene un defecto insubsanable). Tanto las tachas y las
observaciones deben ser formuladas y motivadas en forma simultanea y no sucesiva. En los casos en
los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiesen
subsanados las observaciones advertidas o no se hubiesen cumplido con pagar el mayor derecho
liquidado el registrador formulará la tacha correspondiente.

El artículo 63 del Reglamento del Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares, aprobado
mediante D.S. Nº 001-90-VC del 18/1/90, establece que los interesados podrán interponer recurso de apelación
contra las observaciones, tachas y demás resoluciones expedidas por los registradores, dentro del plazo de 8 días
 27
contados a partir de su notificación. En principio, atendiendo a que la norma en mención no hace distinción alguna,
procedería formular recurso de apelación contra las dos clases de tachas existentes en un procedimiento registral:
tacha sustantiva y tacha por caducidad del asiento de presentación.

Segundo.- De acuerdo con el artículo 58 del mencionado reglamento, el registrador tachará un título cuando
adolezca de defecto insubsanable, debiendo formular dicha tacha en forma motivada y dentro de los 7 días de
presentado el título. Por su parte, el artículo 61 establece que transcurrido el plazo de vigencia del asiento de
presentación, sin haberse subsanado la observación, el registrador ordenará la devolución del título presentado.
En el primer supuesto nos encontramos frente a la denominada tacha sustantiva, donde el registrador luego de la
calificación del título [1] concluye que el mismo adolece de defecto insubsanable (1), razón por la que denegará
de plano su acceso al Registro; en tanto que en el segundo supuesto, se configura lo que se conoce como tacha
por caducidad del asiento de presentación, decisión con la que el registrador deja constancia que el procedimiento
registral ha concluido por haber caducado (2) el plazo de vigencia del asiento de presentación sin que el
interesado haya subsanado las observaciones formuladas o pagado el mayor derecho, según sea el caso. Cabe
precisar, que el Reglamento bajo comentario no denomina a esta decisión del registrador, como “tacha”, sino que
se limita a señalar que en dicho supuesto, se procederá a devolver el título presentado. Sin embargo, los
registradores al hacer la devolución [2] elaboran una esquela a la que denominan “esquela de tacha” como ha
ocurrido en el presente caso.

Tercero.- Como podrá apreciarse, ambas decisiones son totalmente distintas, pues en la tacha sustantiva el
registrador cuestiona el acceso de un determinado título al Registro por contener defectos insalvables, en tanto
que en la tacha por caducidad del asiento de presentación solamente se limita a constatar este hecho. Por ello,
atendiendo que el recurso de apelación tiene por finalidad que una instancia superior revise la decisión del
registrador que deniega el acceso de un título al Registro, ello solamente procederá cuando éste ha emitido
pronunciamiento sustantivo sobre el mismo, es decir, cuando como consecuencia de su calificación, ha observado
o tachado sustantivamente el título.

OBLIGATORIEDAD DE LA CALIFICACIÓN.- Presentado un título a los Registros públicos el registrador no puede

eludir la calificación del mismo aduciendo insuficiencia, imprecisión o ausencia de normas legales. Es decir, que lo
dispuesto el Art. VIII del Titulo Preliminar del Código Civil, rigen también para los registros con la única diferencia
de que en caso de duda, el registrador puede acudir en consulta al órgano competente de los Registros Públicos;
Debemos tener en cuenta que la calificación Registral es un deber-derecho del registrador.

CALIFICACIÓN POSITIVA O APROBATORIA

liquidación
inscripción

CALIFICACIÓN POSITIVA O INSCRIPCION

APROBATORIA

TACHA EN CASO DE NO
CALIFICACIÓN NEGATIVA O DENEGATORIA SUBSANACION

OBSERVACION SUBSANACION INSCRIPCION

CALIFICACIÓN
NEGATIVA
TACHA

MEDIOS IMPUGNATORIOS
Los resultados de la calificación son:
Calificación Positiva:
1.- inscripción
2.- Liquidación

Calificación Negativa:
3.- Observación.
4.- Tacha.
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No procede ningún medio impugnatorio respecto a la inscripción. El único camino que tenemos frente a una
inscripción, por mas ilegal que esta fuere, es la impugnación ante el Poder Judicial. Ningún organo de los
Registros Públicos o SUNARP tiene facultad de anular un asiento de inscripción. Lo único que podrá hacer es
sancionar al funcionario que extendió una inscripción irregularmente, independientemente de la acción penal que
hubiese lugar.

1.- RECURSO DE RECONSIDERACIÓN.- Este recurso es opcional, se puede hacer valer esté o no previsto en la
Ley, su no interposisción no impide el ejercicio del Recurso de Apelación. Se interpone ante el mismo Registrador
que observó o tachó el título.

Plazo.- Este recurso procede durante la vigencia del asiento de presentación.

Formalidad.- No requiere de mayor formalidad, es suficiente referirse a dicho recurso con indicación del amparo
legal, no requiere firma de letrado. Puede ejercerlo el mismo presentante o el titular del derecho. Si el Registrador
persiste en la liquidación, observación o tacha procede el recurso de apelación.

2.- RECURSO DE APELACIÓN.- Este recurso o medio impugnatorio procede contra:

a) Las decisiones del Registrador, cuando observa, liquida o tacha un titulo.
b) Cuando las decisiones de los registradores y abogados Certificadores respecto de las solicitudes de
expedición de Certificados, y las demas decisiones de los Registradores en el ambito de su función
Registral.
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el procedimeinto de pago de cuotas del Registro
Fiscal de Ventas a Plazos.
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ambito de su función Registral.

El Art. 142 del Reglamento General Ultimo Párrafo señala que: No procede interponer recurso de apelación contra
las inscripciones.

Ante Quien se Interpone.- Debe interponerse ante el registrador que calificó negativamente el titulo. El organo
que resuelve en ultima instancia es el Tribunal Registral, con lo cual queda agotado la vía administrativa.

Plazo.- Debe interponerse durante la vigencia del asiento de presentación. En los supuestos del inciso b), dentro
de los quince (15) días habiles siguientes a la fecha en que la desición del Registrador o Abogado certificador,
según corresponda es puesta a disposisción del solicitante en la mesa de partes de la oficina Registral respectiva.

Formalidades.- El Art. 145 del Reglamento señala que dicho recurso debe formularse por escrito indicando
claramente lo siguiente:
a) Indicación del registrador ante quien se interpone el recurso.
b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o apoderado, si fuera el caso,
para efectos de las notificaciones. El domcicilio debe estar dentro del ámbito de la Oficina Registral
corespondiente, salvo en el caso previsto por el Art. 21 del reglamento “cuando las solicitudes de
inscripción se formulen en oficinas registrales no competetntes para su incripción del acto o derecho y
dicha inscripción sea de competencia de otra Oficina Registral, aquellas actuarán como Oficinas
receptoras“.
c) La decisión respecto del la cual se recurre y el número del título.
d) Los fundamentos de impugnación; lugar, fecha y firma del recurrente.
e) La autorización del abogado colegiado, con firma y la indicación clara de su nombre y número de registro,
salvo en el caso de que el apelante fuese Notario.
El recurso deberá estar acompañado del recibo de pago del derecho Registral correspondiente y del titulo
respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado. El recurso debe ser presentado por la Oficina de trámite
Documentario o las que haga sus veces. En ningún caso se admitirá la presentación del recurso de apelación a
través del Diario. La oficina de trámite documentario verificará los requisitos establecidos en el Art. 145 del
reglamento. Si no se hubiesen cumplido, esta oficina está obligado a recibir el recurso bajo condición de ser
subsanado el defecto u omisión en el plazo de dos días, anotandose en el escrito y en la copia dicha circunstancia.
Transcurrido el plazo antes indicado sin que el defecto u omisión fuera subsanado, el recurso se tendrá por no
presentado y será devuelto al interesado.

Remisión del Recurso de Apelación.- Recibido el recurso, el registrador procederá a efectuar la anotación de la
apelación en la Partida Registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo
no mayor de seis (6) días contados desde la fecha de su recepción. Es pertinente indicar que mientras se resuelve
la apelación no puede inscribirse ningún título.

Conformación del Tribunal Registral y Asignación de expediente.- El Tribunal Registral estará conformado por
salas integradas por tres Vocales. El presidente de cada sala asignará los expedientes entre los miembros que la
integran, los que intervendrán como ponentes en las apelaciones que les fueran asignadas.
 29
Informe Oral.- El apelante dentro de los primeros diez (10) días de ingresado el expediente a la secretaría del
Tribunal, podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado para fundamentar en Audiencia Publica
su derecho.

El Tribunal Registral se pronunciará:

a) Confirmando total o parcialmente la desición del Registrador.
b) Revocando total o parcialmente la desición del registrador.
c) Declarando improcedente o inadmisible la apelación
d) Aceptando o denengando, total o parcialmente el desisitimiento formulado.
Para la aprobación de las resoluciones se requerirá de dos (2) votos conformes, sin perjuicio de la existencia de
votos singulares o discordantes.

Plazo de Expedición y Notificación de Resoluciones.- Toda resolución emitida por la sala del Tribunal Registral
se expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del expediente a la
Secretaría del Tribunal.

Desistimiento.- Art. 149 del RGPP, el desistimiento en segunda instancia Registral puede ser:
a) Del Recurso.
b) De la rogatoria, referido a los actos cuay inscripción se solicita.
Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquel puede ser parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal
Registral no se pronuncie respecto del acta objeto de desistimiento.
Formalidad del desisitimiento.- El desistimientop deberá efectuarse mediante escrito, con firma legalizada
notarialmente, y solo procederá cuando se formule antes de expedirse la resolución respectiva. En caso de que el
apelante fuese Notario, no será necesaria la legalización de su firma.
Efectos del desistimiento.- El desistimiento pone fin al procedimiento Registral únicamente cuando se trata del
desistimiento total de la rogatoria

EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES:
Resolución que ordena la Inscripción.- Cuando el Tribunal Registral ordene la Inscripción del Título y los derechos
registrales se encuentren integramente pagados, el Registrador procederá a extender los asientos respectivos, en
un plazo de dos (2) días. Por excepción tratandose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su
extensión inmediata, el Registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de la resolución para
efectuar la inscripción. Si los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, el interesado tendrá
diez (10) días, contados desde la notificación del requerimiento realizadopor el Registrador, para cumplir con el
reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco (5) días para extender los asientos de
inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro, caducará la vigencia del asiento de presentación.

Interposición de Demanda Contencioso Administrativa.- en los casos en los que proceda la impugnación
judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación del titulo apelado se mantendrá
vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción
contencioso administratva, a efecto de anotar la demanda correspondiente, la misma que será ingrsada por el
Diario.

ACCIÓN JUDICIAL.- (Acción contencioso Administrativa Art. 148 de la Constitución Politica del Perú, Art. 9 de la
Ley Nº 27584 que Regula el Proceso Contencioso Administrativo modificado por el Artìculo Ùnico de la Ley Nª
28531, publicada el 26 Mayo 2005). La decisión del Tribunal Registral puede ser impugnada ante el Poder Judicial,
vía la acción contencioso administrativa, solamente en el caso de que el colegiado confirme la observación o tacha
formulada por el Registrador. La decisión del Tribunal Registral es una resolución que causa estado. El concepto
de “causar estado” debe considerarse como equivalente al agotamiento de la vía administrativa. Dicha acción se
interpone en primera instancia, ante la Sala Contencioso Administrativa de la Corte Superior respectiva. En este
caso, la Sala Civil de la Corte Suprema resuelve en apelación y la Sala Constitucional y Social en casación, si
fuera el caso. En los lugares donde no exista Juez o Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo, es
competente el Juez en lo Civil o el Juez Mixto en su caso, o la Sala Civil correspondiente.

Intervención del Ministerio Público (Art. 14º Ley 27584 Ley que regula el proceso Contencioso Administrativo).- En
el proceso contencioso administrativo el Ministerio Público interviene de la siguiente manera:

1.- Como dictaminador, antes de la expedición de la resolución final y en casación.

2.- Como parte cuando se trate de intereses difusos, de conformidad con las leyes de la materia.
 30
El dictamen del Ministerio Público es obligatorio, bajo sanción de nulidad. Cuando el Ministerio Público intervenga
como dictaminador, el órgano jurisdiccional le notificará obligatoriamente con la resolución que pone fin a la
instancia o con la que resuelve la casación, según sea el caso.

DERECHO NOTARIAL
Nuestro derecho asegura condiciones de libertad para la celebración del acto y del contrato, con las exigencias de
capacidad y por la sanción impuesta a los vicios de consentimiento. La potestad de la autonomía exige la
concurrencia del consentimiento, de la causa y del objeto, a la vez, exige como condición, que éstos no sean
contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden publico. Existe pues todo un conjunto de normas imperativas para la
validez del negocio jurídico. Siempre que no se vulneren estas normas, se reconoce a la voluntad un amplio poder
regulador, en forma que, lo recíprocamente regulado por los intervinientes, es precepto que vincula a todos los
interesados en el negocio jurídico. Pero las partes intervinientes desconocen las técnicas aplicables para lograr los
efectos deseados. Asimismo ignoran el alcance de la voluntad libremente manifestada, salvo que tengan la
correspondiente información a cerca de la forma de lograr los efectos deseados para satisfacer sus proyectos.
Para que las partes conozcan los efectos de lo convenido, es indispensable que reciban una información imparcial
y verídica proporcionada por el redactor del instrumento. El redactor debe por consiguiente, ser versado en
Derecho. La característica que da configuración al Notario Latino, como funcionario y como profesional del
Derecho, es precisamente su independencia de cualquier entidad u organismo publico en el desempeño y ejercicio
de sus funciones. A esta independencia se agrega la impermeabilidad lógica a toda influencia política, como su
inequívoca e intransable ubicación social y su mas que cómoda situación económica. Así, el Notario no es un
servidor del Estado, ni de los Partidos Políticos, ni de entes económicos, o de clases sociales, sino
fundamentalmente un servidor de la Ley.
NOTARIO
Concepto.- El notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que
ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que
confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. Su función también
corresponde la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previstos en la ley de la
materia. El notario ejerce la función notarial en forma personal, autónoma, exclusiva e imparcial. El ámbito
territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente Ley
determina. El número de Notarios será no mayor de doscientos en la Capital de la República; no mayor de
cuarenta en las capitales de departamentos; y no mayor de veinte en las capitales de provincias, incluida la
Provincia Constitucional del Callao.

DEL INGRESO A LA FUNCION NOTARIAL Y CARRERA NOTARIAL.- El ingreso al notariado se efectúa

mediante Concurso Público de Méritos ante Jurado constituido de la siguiente forma:
a) El Presidente del Consejo del Notariado o su representante, quien lo preside;
b) El Decano del Colegio de Notarios;
c) El Decano del Colegio de Abogados;
d) Un miembro del Colegio de Notarios designado por su Junta Directiva;
e) Un miembro del Colegio de Abogados designado por su Junta Directiva.
En los Concursos convocados para la provisión de plazas en la provincia de Lima y Provincia Constitucional del
Callao presidirá el Jurado el Presidente del Consejo del Notariado y en el resto de la República la persona que el
Consejo del Notariado designe. Los miembros a que se refieren los incisos d) y e) no necesariamente serán
integrantes de la Junta Directiva. El quórum para la instalación y funcionamiento del Jurado es de cuatro
miembros. Las etapas del concurso son las de calificación del currículum vitae, examen escrito y examen oral.
 31

Los Colegios de Notarios por propia iniciativa o a solicitud del Consejo del Notariado, convocarán a concursos
públicos de méritos, para cubrir las plazas no cubiertas y las vacantes en los distritos notariales de su jurisdicción,
previo cumplimiento de lo establecido en el artículo 5º. En los casos que el Consejo del Notariado solicite la
convocatoria, los Colegios tendrán la obligación de convocar a concurso, en un plazo no mayor de sesenta días
calendario de haber recibido la solicitud del Consejo.
Cuando no se convoque a concurso de méritos conforme a lo señalado en el párrafo anterior, el Consejo del
Notariado quedará facultado a convocarlo.

Requisitos para postular al cargo de Notario.- Para postular al cargo de notario se requiere:
a) Ser peruano de nacimiento;
b) Ser abogado;
c) Tener capacidad de ejercicio de sus derechos civiles;
d) Tener conducta moral intachable;
e) Estar físicamente apto para el cargo; y,
f) No haber sido condenado por delito doloso."

El notario deberá incorporarse al Colegio de Notarios dentro de los treinta días de expedido el título, previo
juramento o promesa de honor, ante la Junta Directiva. El notario registrará en el Colegio de Notarios su firma,
rúbrica, signo, sellos y equipos de impresión que utilizará en el ejercicio de la función. La firma, para ser
registrada, deberá ofrecer un cierto grado de dificultad. Cualquier cambio deberá comunicarlo previamente el
notario al Colegio de Notarios. El notario iniciará su función dentro de los treinta días siguientes a su incorporación,
prorrogables a su solicitud por igual término.

El notario está obligado a:

a) Abrir su oficina obligatoriamente en el distrito en el que ha sido localizado y mantener la atención al
público no menos de siete horas diarias de lunes a viernes;
b) Asistir a su oficina, observando el horario señalado, salvo que por razón de su función tenga que cumplirla
fuera de ella;
c) Prestar sus servicios profesionales a cuantas personas lo requieran, salvo las excepciones señaladas en
el Código de Etica del Notariado Peruano;
d) Cobrar honorarios profesionales de conformidad con el arancel;
e) Guardar el secreto profesional; y,
f) Cumplir con las comisiones y responsabilidades que el Consejo del Notariado y el Colegio de Notarios le
asigne conforme a ley, estatuto o convenio.
Los notarios están obligados a requerir a los comparecientes la presentación del Documento Nacional de Identidad
- D.N.I. y los documentos legalmente establecidos para la identificación de extranjeros, así como los documentos
exigibles para la extensión o autorización de instrumentos públicos notariales protocolares y extraprotocolares.

Está prohibido al notario:

a) Autorizar instrumentos públicos en los que se concedan derechos o impongan obligaciones a él, su
cónyuge, o sus ascendientes, descendientes y parientes consanguíneos o afines dentro del cuarto y
segundo grado, respectivamente;
 32
b) Autorizar instrumentos públicos de personas jurídicas en las que él, su cónyuge, o los parientes indicados
en el inciso anterior participen en el capital o patrimonio, con excepción de las empresas de servicio
público; o tengan la calidad de administradores, directores, gerentes, apoderados o representación
alguna;
c) Ser administrador, director, gerente, apoderado o tener representación de personas jurídicas de derecho
público o en las que el Estado, Gobiernos Locales o Regionales tengan participación;
d) Desempeñar labores o cargos dentro de la organización de los Poderes Públicos y del Gobierno Central,
Regional o Local; con excepción de aquellos para los cuales ha sido elegido mediante consulta popular o
ejercer el cargo de Ministro y Viceministro de Estado, en cuyos casos deberá solicitar la licencia
correspondiente. También podrá ejercer la docencia y desempeñar las labores o los cargos otorgados en
su condición de notario. Asimismo, podrá ejercer los cargos públicos de regidor y consejero regional sin
necesidad de solicitar licencia.
e) El ejercicio de la abogacía, excepto en causa propia, de su cónyuge o de los parientes indicados en el
inciso a);
f) Tener más de una oficina notarial;
g) Ejercer la función fuera de los límites de la provincia para la cual ha sido nombrado, con excepción de lo
dispuesto en el inciso k) del artículo 130º; y,
h) La delegación parcial o total de sus funciones.

Asimismo se prohíbe al Notario autorizar minuta, salvo el caso a que se refiere el inciso e) del artículo que
precede; la autorización estará a cargo de abogado, con expresa mención de su número de colegiación.
No está prohibido al notario, en su calidad de letrado, el autorizar recursos de impugnación que la ley y
reglamentos registrales franquean en caso de denegatoria de inscripción.

DE LOS DERECHOS DEL NOTARIO

Son derechos del notario:
a) La inamovilidad en el ejercicio de su función;
b) Gozar de vacaciones, licencias por enfermedad, asistencia a certámenes nacionales o internacionales y
razones debidamente justificadas;
c) Negarse a autorizar instrumentos públicos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas costumbres; cuando
se le cause agravio personal o profesional o cuando no se le sufrague los honorarios profesionales y gastos en la
oportunidad y forma establecida en el Arancel.

En caso de vacaciones o licencia, el Colegio de Notarios, a solicitud del interesado, designará otro notario para
que se encargue del oficio del titular.

Cese del Notario.- El notario cesa por:

a) Muerte;
b) Renuncia, desde que es aceptada;
c) Destitución impuesta conforme a lo previsto en el Artículo 154º;
d) Haber sido condenado por delito doloso;
e) Perder alguna de las calidades señaladas en el Artículo 10º, declarada por la Asamblea General del
Colegio de Notarios dentro de los 30 (treinta) días siguientes de conocida la causal;
f) Abandono del cargo, por no haber iniciado sus funciones dentro del plazo a que se refiere el Artículo 15º;
 33
g) Abandono del cargo, en caso de ser notario en ejercicio, por un plazo de 30 (treinta) días de inasistencia
injustificada al oficio notarial; e,
h) Inhabilitación para el ejercicio de la función pública impuesta por el Congreso de la República de
conformidad con los Artículos 99º y 100º de la Constitución Política.
En el caso de los incisos c), d), e) y f) el cese se produce desde el momento en que queda consentida la
resolución. Para el caso del inciso h) el cese surte efectos desde el día siguiente a la publicación de la Resolución
Legislativa en el Diario Oficial El Peruano. En caso de cese de un notario en ejercicio, el Colegio de Notarios, con
conocimiento del Consejo del Notariado, se encargará del cierre de sus registros, sentándose a continuación del
último instrumento público de cada registro, un acta suscrita con el Decano del Colegio de Notarios donde
pertenezca el notario cesado.

LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS NOTARIALES

Concepto.- Son aquellos que el Notario, por mandato de Ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio
de su función, dentro de los límites de su competencia y con las formalidades de Ley. Para ello formaliza la
voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos, a los que confiere autenticidad, conserva los originales y
expide los traslados correspondientes. Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación
de asuntos no contenciosos previstas en la Ley 26662 (Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos),
Ley 27157 (Ley de regularización de edificaciones, de la función notarial, tramite de prescripción adquisitiva de
dominio), Ley 28325 (Ley que autoriza a los notarios Prescripción adquisitiva de Vehículos).Los instrumentos
públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto
jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie.

CLASES DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS NOTARIALES

La Ley del notariado clasifica a los instrumentos públicos notariales, en Protocolares y Extraprotocolares.
Son Instrumentos Públicos Protocolares.- las escrituras Publicas y demás actas que el notario incorpora al
protocolo notarial; que debe conservar y expedir los traslados, es decir las copias que la Ley determina.
Son Instrumentos Públicos Extraprotocolares.- las actas y demás certificaciones notariales que se refieren a actos,
hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función, las cuales no incorpora al
protocolo notarial.
Protocolo Notarial.- El Protocolo notarial es la colección ordenada de registros sobre la misma materia en los que
el notario extiende los instrumentos públicos protocolares con arreglo a ley.
Forman el protocolo notarial los siguientes registros:
a) De escrituras públicas;
b) De testamentos;
c) De actas de protesto;
d) De actas de transferencia de bienes muebles registrables; y,
e) Otros que la ley determine.
Registro Notarial.- El registro se compondrá de cincuenta fojas ordenadas correlativamente según su
numeración.
Podrán ser llevado de dos maneras:
a) En veinticinco pliegos de papel emitido por el Colegio de Notarios, los mismos que se colocarán unos dentro
de otros, de modo que las fojas del primer pliego sean la primera y la última; que las del segundo pliego sean la
segunda y la penúltima y así sucesivamente; y,
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b) En cincuenta hojas de papel emitido por el Colegio de Notarios, que se colocarán en el orden de su
numeración seriada, para permitir el uso de sistemas de impresión computarizado.

Cada registro será autorizado antes de su utilización, bajo responsabilidad del notario, mediante un sello y firma
puestos en la primera foja por un miembro de la Junta Directiva del Colegio de Notarios, designado por el Decano,
con conocimiento de la Junta Directiva. Las fojas de cada registro serán numeradas en forma correlativa,
respetándose la sede de su emisión. Se formará un tomo por cada diez registros, que deben encuadernarse y
empastarse dentro del semestre siguiente a su utilización. Los tomos serán numerados en orden correlativo. El
notario responderá del buen estado de conservación de los tomos. No podrán extraerse los registros y tomos de la
oficina del notario, excepto por razones de fuerza mayor o cuando así se requiera para el cumplimiento de la
función. La exhibición, pericia, cotejo u otra diligencia por mandato judicial o del Ministerio Público, se realizará en
la oficina del notario.

El treinta y uno de diciembre de cada bienio (cada dos años) se cerrará el registro, sentándose a continuación del
último instrumento una constancia suscrita por el notario, la que remitirá, en copia, al Colegio de Notarios. Si en el
registro quedan fojas en blanco serán inutilizadas mediante dos líneas diagonales que se trazarán en cada página
con la indicación que no corren.

EL REGISTRO DE ESCRITURAS PUBLICAS

En el registro de escrituras públicas se extenderán las escrituras, protocolizaciones y actas que la ley determina.
Escritura Publica.- Es todo documento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por el notario, que
contiene uno o más actos jurídicos.
La redacción de la escritura pública comprende tres partes:
a) Introducción;
b) Cuerpo; y,
c) Conclusión.
La introducción expresará:
a) Lugar y fecha de extensión del instrumento;
b) Nombre del notario;
c) Nombre, nacionalidad, estado civil y profesión u ocupación de los comparecientes; seguida de la
indicación que proceden por su propio derecho;
d) El Documento Nacional de Identidad - D.N.I. y los legalmente establecidos para la identificación de
extranjeros;
e) La circunstancia de comparecer una persona en representación de otra, con indicación del documento que
lo autoriza;
f) La circunstancia de intervenir un intérprete en el caso de que alguno de los comparecientes ignore el
idioma en el que se redacta el instrumento;
g) La indicación de intervenir una persona, llevada por el compareciente, en el caso de que éste sea
analfabeto, no sepa o no pueda firmar, sea ciego o tenga otro defecto que haga dudosa su habilidad, sin
perjuicio de que imprima su huella digital. A esta persona no le alcanza el impedimento de parentesco que
señala esta Ley para el caso de intervención de testigos;
h) La fe del notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los comparecientes;
i) La indicación de extenderse el instrumento con minuta o sin ella;
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j) Cualquier dato requerido por ley, que soliciten los comparecientes o que sea necesario a criterio del
notario.
El cuerpo de la escritura contendrá:
a) La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado, la que se
insertará literalmente;
b) Los comprobantes que acrediten la representación, cuando sea necesario su inserción;
c) Los documentos que los comparecientes soliciten su inserción;
d) Los documentos que por disposición legal sean exigibles; y,
e) Otros documentos que el notario considere convenientes.
No será exigible la minuta en los actos siguientes:
a) Otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del poder;
b) Renuncia de nacionalidad;
c) Nombramiento de tutor y curador en los casos que puede hacerse por escritura pública;
d) Reconocimiento de hijos;
e) Autorización para el matrimonio de menores de edad otorgada por quienes ejercen la patria potestad;
f) Aceptación expresa o renuncia de herencia;
g) Declaración jurada de bienes y rentas;
h) Declaración de voluntad de constitución de pequeña o microempresa;
i) Donación de órganos y tejidos; y, j) Otros que la ley señale.
La conclusión de la escritura expresará:
a) La fe de haberse leído el instrumento, por el notario o los comparecientes, a su elección;
b) La ratificación, modificación o indicaciones que los comparecientes hicieren, las que también serán leídas;
c) La fe de entrega de bienes que se estipulen en el acto jurídico;
d) La transcripción literal de normas legales, cuando en el cuerpo de la escritura se cite sin indicación de su
contenido y están referidos a actos de disposición u otorgamiento de facultades;
e) La transcripción de cualquier documento que sea necesario y que pudiera haberse omitido en el cuerpo de
la escritura;
f) La intervención de personas que sustituyen a otras, por mandato, suplencia o exigencia de la ley,
anotaciones que podrán ser marginales;
g) Las omisiones que a criterio del notario deban subsanarse para obtener la inscripción de los actos
jurídicos objeto del instrumento y que los comparecientes no hayan advertido;
h) La corrección de algún error u omisión que se advierta en el instrumento;
i) La constancia del número de serie de la foja donde se inicia y de la foja donde concluye el instrumento; y,
j) La impresión dactilar y suscripción de los comparecientes así como la suscripción del notario, con
indicación de la fecha en que firma cada uno de los otorgantes así como cuando concluye el proceso de
firmas del instrumento.

Artículo 62º.- En el caso de que el notario ha cesado en el cargo y la escritura o acta notarial protocolar no haya
sido suscrita por ninguno o alguno de los comparecientes, podrán éstos hacerlo solicitándolo por escrito al Colegio
de Notarios encargado del archivo, para que designe un notario, quien dará fe de este hecho y autorizará la
escritura con indicación de la fecha en que se verifica este acto. Transcurridos (dos) años, los archivos notariales
serán transferidos al Archivo General de la Nación o a los Archivos Departamentales, de conformidad con el
artículo 5º del Decreto Ley Nº 19414 y 9º de su Reglamento.
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Artículo 63º.- En el caso que la escritura no haya sido suscrita por ninguno de los comparecientes, podrán
éstos hacerlo ante el notario encargado del archivo, quien dará fe de este hecho y autorizará la escritura con
indicación de la fecha en que se verifica este acto.
Protocolización.- Por protocolización se incorporan al registro de escrituras públicas los documentos que la ley,
resolución judicial o administrativa ordenen, esta incorporación se realiza sentando un acta en el registro de
Escrituras Publicas y agregando los documentos materia de protocolización al final del tomo donde corre sentada
el acta de protocolización, los que no podrán separarse del registro por ningún motivo.
El acta de protocolización contendrá:
a) Lugar, fecha y nombre del notario;
b) Materia del documento;
c) Los nombres de los intervinientes;
d) El número de fojas de que conste;
e) Nombre del juez que ordena la protocolización y del secretario cursor y mención de la resolución que
ordena la protocolización con la indicación de estar consentida o ejecutoriada o denominación de la
entidad que solicita la protocolización.
DEL ARCHIVO NOTARIAL Y DE LOS TRASLADOS
Artículo 81º.- El archivo notarial se integra por:
a) Los registros que lleva el notario conforme a esta Ley;
b) Los tomos de minutas extendidas en el registro;
c) Los documentos protocolizados conforme a ley; y,
d) Los índices que señala esta Ley.
Traslados.- Son traslados las copias certificadas o certificaciones que expide el notario de los instrumentos
publicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función
Testimonio.- El testimonio contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el
notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse
suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello,
signo y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.
Boleta.- La boleta expresará un resumen del contenido del instrumento público notarial o transcripción de las
cláusulas o términos que el interesado solicite y que da el notario con designación del nombre de los otorgantes,
naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los
comparecientes y autorizado por él, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con
mención de la fecha en que la expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que
dé sentido o complete la transcripción parcial solicitada.
Parte.- El parte contiene a transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su
identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los
comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la
mención de la fecha en que lo expide.
No requiere ser expedido en duplicado, bastando se agregue al parte una foja firmada por el notario que contenga
la mención de la fecha del instrumento público notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato que
contiene, para la devolución por el Registro Público, con la anotación de la inscripción o la denegatoria de la
misma.
Artículo 86º.- El testimonio, boleta y parte podrá expedirse, a elección del notario, a manuscrito, mecanografiado,
en copia fotostática y por cualquier medio idóneo de reproducción.
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Artículo 87º.- Si es solicitado el traslado de un instrumento público notarial y el notario niega su existencia en el
registro, el interesado podrá recurrir al Colegio de Notarios respectivo, para que éste ordene el examen del índice
y registro y comprobada su existencia, ordene la expedición del traslado correspondiente.
Artículo 93º.- El notario está obligado a manifestar los documentos de su archivo a cuantos tengan interés de
instruirse de su contenido.
Esta manifestación se realizará bajo las condiciones de seguridad que el notario establezca.

DE LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS EXTRAPROTOCOLARES.- Son instrumentos públicos extraprotocolares

aquellos que no se incorporan en el protocolo notarial y pueden ser actas y certificaciones.
Artículo 94º.- En las Actas.- El notario consigna los actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste y
que no sean de competencia de otra función. Son actas:
a) De autorización para viaje de menores;
b) De destrucción de bienes;
c) De entrega;
d) De juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones corporativas;
e) De licitaciones y concursos;
f) De inventarios; y subastas de conformidad con el Decreto Legislativo Nº 674, Ley de Promoción de la
Inversión Privada de las Empresas del Estado;
g) De sorteos y de entrega de premios; y,
h) Otras que la ley señale.
Artículo 95.- Certificaciones.- En la certificación deja constancia de aquello que hace o le consta. Son
certificaciones:
a) La entrega de cartas notariales.
b) La expedición de copias certificadas.
c) La legalización de firmas.
d) La legalización de reproducciones.
e) La legalización de apertura de libros.
f) La constatación de supervivencia.
g) La constatación domiciliaria dentro de su jurisdicción.
h) Otras que la ley determine.

LEGALIZACION DE FIRMAS
Artículo 106º.- El notario certificará firmas en documentos privados cuando le conste de modo indubitable su
autenticidad.
Artículo 107º.- Si alguno de los otorgantes del documento no sabe o no puede firmar, lo hará una persona llevada
por él a su ruego; en este caso el notario exigirá, el ser posible, la impresión de la huella digital de aquél,
certificando la firma de la persona y dejando constancia, en su caso, de la impresión de la huella digital.
Artículo 108º.-El notario no asume responsabilidad sobre el contenido del documento, salvo que constituya en sí
mismo un acto ilícito o contrario a la moral o a las buenas costumbres.
Artículo 109º.- El notario podrá certificar firmas en documentos redactados en idioma extranjero; en este caso, el
otorgante asume la plena responsabilidad del contenido del documento y de los efectos que de él se deriven.

DE LA NULIDAD DE LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS NOTARIALES

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Artículo 123º.- Son nulos los instrumentos públicos notariales cuando se infrinjan las disposiciones de orden
público sobre la materia, contenidas en la presente Ley.
Artículo 124º.- La nulidad podrá ser declarada sólo por el Poder Judicial, con citación de los interesados ,
mediante sentencia firme.
Artículo 125º.- No cabe declarar la nulidad, cuando el instrumento público notarial, adolece de un defecto que no
afecta su eficacia documental.
Artículo 126º.- En todo caso, para declarar la nulidad de un instrumento público notarial, se aplicarán las
disposiciones del derecho común.

DE LA ORGANIZACION DEL NOTARIADO

DEL DISTRITO NOTARIAL

Artículo 127º.- Se considera Distrito Notarial a la demarcación territorial de la República en la que ejerce
jurisdicción un Colegio de Notarios.
Artículo 128º.- Los Distritos Notariales de la República son veintidós con la demarcación territorial establecida.
DE LOS COLEGIOS DE NOTARIOS
Artículo 129º.- Los Colegios de Notarios son personas jurídicas de derecho público, cuyo funcionamiento se rige
por Estatuto único.

Artículo 130º.- Corresponde a los Colegios de Notarios:

a) La vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario de las leyes y reglamentos que regulen la
función;
b) Velar por el decoro profesional, el cumplimiento del Código de Ética del Notariado y acatamiento del
Estatuto del Colegio;
c) El ejercicio de la representación gremial de la orden;
d) Promover la eficacia de los servicios notariales y la mejora del nivel profesional de sus miembros;
e) Llevar Registro actualizado de sus miembros;
f) Convocar a concurso público para la provisión de vacantes en su jurisdicción y cuando lo determine el
Consejo del Notariado, con observancia de los artículos 5º y 9º;
g) Declarar el abandono del cargo en los casos previstos en los incisos f) y g) del artículo 21º;
h) Absolver las consultas y emitir informes que le sean solicitados por los Poderes Públicos, así como
absolver las consultas que le sean formuladas por sus miembros;
i) Establecer el régimen de visitas de inspecciones ordinarias y extraordinarias de los oficios notariales de su
jurisdicción;
j) Autorizar las vacaciones y licencias de sus miembros;
k) Autorizar, en cada caso, el traslado de un notario a una provincia del mismo distrito notarial, con el objeto
de autorizar instrumentos, por vacancia o ausencia de notario;
l) Aplicar, en primera instancia, las sanciones previstas en la Ley;
m) Administrar los archivos del notario cesado, encargándose del oficio y cierre de sus registros;
n) Autorizar, regular, supervisar y registrar la expedición del diploma de idoneidad a que se refiere el inciso b)
del artículo 4º del Decreto Legislativo Nº 681; y,
o) Ejercer las demás atribuciones que le señale el Estatuto.
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EL CONSEJO DEL NOTARIADO

Artículo 140º.- El Consejo del Notariado es el órgano del Ministerio de Justicia que ejerce la supervisión del
notariado.
Artículo 141º.- El Consejo del Notariado se integra por los siguientes miembros:
a) El Ministro de Justicia o su representante, quien lo presidirá;
b) El Fiscal de la Nación o el Fiscal Supremo o Superior, a quien delegue;
c) El Decano del Colegio de Abogados de Lima o un miembro de la Junta Directiva a quien delegue;
d) El Presidente de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú o un miembro de su Consejo
Directivo a quien delegue;
e) El Decano del Colegio de Notarios de Lima o un miembro de su Junta Directiva a quien delegue; y,
f) Un funcionario del Ministerio de Justicia, quien actuará como Secretario, con voz pero sin voto.
Artículo 142º.- Son atribuciones del Consejo del Notariado:
a) Ejercer la vigilancia de los Colegios de Notarios respecto al cumplimiento de sus obligaciones;
b) Ejercer la vigilancia de la función notarial, con arreglo a esta ley y normas reglamentarias o conexas, a
través del Colegio de Notarios, sin perjuicio de su intervención directa cuando así lo determine;
c) Proponer los reglamentos y normas para el mejor desenvolvimiento de la función notarial;
d) Vigilar el cumplimiento del reglamento de visitas de inspección a los oficios notariales por los Colegios de
Notarios;
e) Resolver en última instancia, como tribunal de apelación, sobre las decisiones de los Colegios de Notarios;
f) Designar al Presidente del Jurado de los Concursos Públicos de Méritos para el ingreso a la función
notarial conforme al artículo 11º;
g) Decidir la provisión de plazas notariales a que se refiere el artículo 5º;
h) Solicitar al Colegio de Notarios la convocatoria a Concursos Públicos de Méritos y convocarlos en los
casos previstos en el artículo 9º, previo cumplimiento del artículo 5º de la presente Ley;
i) Conocer de quejas o denuncias sobre incumplimiento de las responsabilidades que la ley les asigna a los
Colegios de Notarios;
j) Recibir quejas o denuncias sobre irregularidades en el ejercicio de la función notarial y darles el trámite
que corresponda;
k) Llevar un Registro actualizado de las Juntas Directivas de los Colegios de Notarios;
l) Absolver las consultas que formulen los Poderes Públicos, así como las Juntas Directivas de los Colegios
de Notarios, relacionadas con la función notarial; y
m) Ejercer las demás atribuciones que señale la ley y normas reglamentarias o conexas.
Artículo 143º.- Para el cumplimiento de sus fines, el Consejo del Notariado contará con una Secretaría
Administrativa.

LA RESPONSABILIDAD EN EL EJERCICIO DE LA FUNCION

Artículo 144º.- El notario es responsable por el incumplimiento de esta Ley, normas reglamentarias o conexas,
estatuto y decisiones dictadas por el Consejo del Notariado y Colegio de Notarios respectivo.
Artículo 145º.- El notario es responsable, civil y penalmente, de los daños y perjuicios que, por dolo o culpa,
ocasione a las partes o terceros en el ejercicio de la función.

DEL REGIMEN DISCIPLINARIO

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Artículo 146º.- La disciplina del notariado es competencia del Consejo del Notariado y del Colegio de Notarios.
Artículo 147º.- Las decisiones del Colegio de Notarios podrán ser objeto de apelación ante el Consejo del
Notariado, con cuya resolución queda agotada la vía administrativa.
Artículo 148º.- En todo proceso disciplinario se garantizará el derecho de defensa del notario.

DE LAS FALTAS
Artículo 149º.- Constituyen faltas, las siguientes:
a) La embriaguez habitual;
b) El uso habitual e injustificado de sustancias alucinógenas;
c) La conducta no acorde con la dignidad y decoro del cargo;
d) El continuo incumplimiento de sus obligaciones civiles y comerciales;
e) El ofrecer dádivas para captar clientela;
f) El aceptar o solicitar honorarios extras u otros beneficios, para la realización de actuaciones irregulares;
g) El uso de publicidad que no se limite el anuncio de su nombre y dirección;
h) El incumplimiento de los deberes del notario establecidos en esta Ley, normas reglamentarias o conexas y
estatuto; e,
i) El no acatar las prohibiciones contempladas en esta Ley;

DE LAS SANCIONES Y DEL PROCEDIMIENTO

Artículo 150º.- Las sanciones, según la gravedad de la falta y antecedentes del notario, son las siguientes:
a) Amonestación privada;
b) Amonestación pública;
c) Suspensión de 1 a 30 días;
d) Suspensión mayor de 30 días a un año; y,
e) Destitución.
Artículo 151º.- La amonestación privada.- Es una advertencia escrita al notario por la falta cometida que formula
la Junta Directiva del Colegio de Notarios.
Procede apelación ante la Asamblea General del Colegio de Notarios.
Artículo 152º.- La amonestación pública.- Es una advertencia escrita al notario por la falta cometida, que
formula la Junta Directiva y la aprueba la Asamblea del Colegio de Notarios.
Procede apelación ante el Consejo del Notariado.
Artículo 153º.- La suspensión.- Es la separación temporal del notario del ejercicio de la función, impuesta por la
Asamblea General del Colegio de Notarios.
Procede apelación por ante del Consejo del Notariado.
Comprende el cierre de sus registros y la designación del notario que se encargue del oficio.
Impide al notario intervenir en actos derivados de su cargo incluidos los de carácter gremial.
Artículo 154º.- La destitución.- Es la separación definitiva del notario del ejercicio de la función, impuesta por la
Asamblea General del Colegio de Notarios, adoptada con la concurrencia no menor de tres quintos de sus
miembros hábiles.
Procede apelación ante el Consejo del Notariado.
Artículo 155º.- Los recursos impugnativos.- Se interponen ante el órgano que aplicó la sanción, dentro del
plazo de quince días de notificada la resolución, el que la elevará a la instancia superior correspondiente.
De la denegatoria del recurso de apelación se podrá recurrir en queja ante el superior jerárquico.
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Artículo 156º.- El proceso disciplinario se desarrollará en un plazo máximo de sesenta días útiles, contados a
partir de la fecha en que la Junta Directiva del Colegio de Notarios notifique la apertura del proceso al notario
cuestionado.
Artículo 157º.- Los primeros treinta días del plazo serán dedicados a la investigación de la presunta falta, la que
correrá a cargo del Fiscal, quien deberá emitir su dictamen en dicho término.
Artículo 158º.- Los treinta días restantes del plazo serán dedicados a la adopción de la resolución que
corresponda por la Junta Directiva o la Asamblea General, según sea el caso.

DE LA PRESCRIPCION DE LA ACCION DISCIPLINARIA

Artículo 159º.- La acción disciplinaria prescribe a los tres años, contados desde el día en que se cometió la falta.
El inicio del proceso disciplinario y la existencia de un proceso penal interrumpen el término de la prescripción.
Artículo 160º.- El proceso disciplinario y la sanción procederán aún cuando el notario haya cesado en el cargo.
Artículo 161º.- Toda sanción se anotará, una vez consentida, en el legajo de antecedentes del notario.

Jurisprudencias
Cuando registralmente existe el bien inmueble objeto de la Escritura publica de Compraventa, pero que,
aun no se ha inscrito la independización del inmueble a favor del vendedor X. ¿es posible amparar la
inscripción a favor de Y(comprador de X )?.
a) No es posible amparar la inscripción, considerando que ninguna inscripción salvo la primera se hace sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (Principio de Tracto Sucesivo).
b) Si es posible amparar la inscripción aunque la propiedad no se encuentre independizada.
c) Si es posible amparar la inscripción por cuanto la propiedad se encuentra inscrita a favor de A, quien le
transfiere sus derechos a X (no inscrito), y este a Y (no inscrito).
d) Si es posible amparar la inscripción a merito del principio de Fe Publica Registral.
e) Si es posible amparar la inscripción a merito del principio de rogación.

Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. En tal sentido, no será amparable la invocación de buena fe de aquel que afirme el desconocimiento
de un acto que se encontraba inscrito en los Registros Públicos. Ello de conformidad al Principio de:

a) Publicidad Registral.
b) Tracto Sucesivo.

c) Fe Publica Registral.

d) Rogación.

e) Prioridad de Rango.

Por este principio registral no se puede alegar que no se conoce o se ignora la existencia de los derechos inscritos
en el registro; la ley no admite tal aseveración. Se trata del principio de:

a) Publicidad Registral.
b) Tracto Sucesivo.

c) Fe Publica Registral.
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d) Rogación.

e) Prioridad de Rango.

Se desprende de este extracto que el Tribunal Constitucional considera que al ser los vehículos bienes registrados
prevalece el principio de publicidad registral. En ese sentido, nadie puede desconocer el contenido de las
inscripciones sobre vehículos automotores.