DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

DERECHO REGISTRAL
 EL DERECHO REGISTRAL
• “Conjunto de normas jurídicas vigentes y principios registrales que
regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos,
así como los derechos inscribibles y anotaciones preventivas, en
los diversos registros, frente a terceros”
• Características: limitativo, heterogéneo, formalista. Algunos
autores agregan: su autonomía.
• El registro público como instrumento de publicidad se advierte en
dos momentos: antes de la adquisición y después de ésta.
 SUNARP
• Organismo descentralizado autónomo del sector Justicia.
• Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, creada
por Ley N° 26366 del 17/10/94.
• Estructura orgánica: Sede Central y 14 Zonas Registrales hoy
unidades ejecutoras registrales a nivel nacional.
• MISION: Registrar y publicitar derechos y titularidades en forma
oportuna para otorgar seguridad jurídica con el fin de contribuir con
el desarrollo económico y social del país.
• VISION: Ser una institución eficiente con presencia efectiva en todo
el territorio nacional como uno de los promotores del desarrollo
económico y social, constituyéndose en una entidad líder y modelo
de organización horizontal y gestión transparente.
REGISTROS INTEGRADOS AL SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS

a) Registro de Personas Naturales: Registro de Mandatos y Poderes, Registro de

Testamentos, Registro de Sucesiones Intestadas, Registro Personal y Registro de
Comerciantes.

b) Registro de Personas Jurídicas: Registro de Personas Jurídicas, Registro Mercantil

(Sociedades), Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y Registro de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada.
d) Registro de Propiedad Inmueble: Registro de Predios, Registro
de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos,
Registro de Derechos Mineros.
e) Registro de Bienes Muebles: Registro de Bienes Muebles,
Registro de Propiedad Vehicular, Registro de Naves y
Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques,
Registro Mobiliario de Contratos.
f) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por
crearse.
GARANTÍAS DEL SISTEMA
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley
26366:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro;
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que
corresponda conforme a ley.
Sistema Registral
Declarativo

Sistema Registral
Constitutivo
 REGISTRO DE
SEGURIDAD JURÍDICA

REGISTRO
ADMINISTRATIVO
 SEGURIDAD
JURÍDICA

Seguridad
Seguridad Dinámica o del
Estática Tráfico Patrimonial
 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL C.C.

• Principio de Titulación Auténtica. Art. 2010° del CC.

• Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC.
• Publicidad. Art. 2012 del CC.
• Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC.
• Principio de Buena Fe Pública Registral. Art. 2014 del CC.
• Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del C.C.
• Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
• Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del CC.
• Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

• Artículo 2010 del CC.- “La inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria.”
• Artículo III del Título Preliminar del TUO del RGRP.- “Los asientos registrales se
extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. (…)”
EXCEPCIÓN EN EL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

• Artículo 2028.- “(…) No se requiere el otorgamiento de escritura pública

para la inscripción del nombramiento de representantes, mandatarios y
otorgamiento de poderes. Para su inscripción basta la presentación de
copia notarialmente certificada de la parte pertinente del acta en que
consta el respectivo acuerdo. (…)”
PRINCIPIO DE LEGALIDAD- ART. 2011 DEL CÓDIGO CIVIL.

• Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.
• Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o
información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los
tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD EN EL TUO DEL REGLAMENTO
GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

 Art. V del Título Preliminar: “Los registradores califican la legalidad del título en cuya
virtud se solicita la inscripción.
 La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias
del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido
en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
 La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se
realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.”
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN…
• Artículo 2013 del C.C.
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con
arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes.”
* Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015.

• Artículo VII del T.P. del RGRP.

“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”
 CLASES
DE
LEGITIMACIÓN

Legitimación Legitimación
Activa Pasiva
Protege al Titular Protege al Tercero
 INEXACTITUD
REGISTRAL

ERROR DE
ERROR
CONCEPTO
MATERIAL
FE PÚBLICA REGISTRAL
• Articulo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
• La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.

* Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015.

** De conformidad con el Artículo 5 de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015, se dispone que la
información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica
al tercero en los términos establecidos en el presente artículo. Tampoco perjudican las inscripciones,
anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación.
TERCERO CIVIL VS TERCERO REGISTRAL- REQUISITOS

• La configuración del Tercero Registral necesita bajo condición “sine qua non” la
concurrencia de los siguientes requisitos:
• Que se adquiera el derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para
otorgarlo; es decir; basta la apariencia, más no la certeza, de justo título registral.
• Que la adquisición sea a título oneroso.
• Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
• Que exista buena fe en el adquirente, la misma que, además de presumirse, queda
suficientemente acreditada por las circunstancias de no haber intervenido en el acto o
contrato del que deriva su derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual
oponente; y, que de los asientos de los Registros Públicos no aparezcan causales de
nulidad, rescisión o resolución.
FE PÚBLICA REGISTRAL
• Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos, estableció como
una de sus garantías "la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en
la fe del Registro" (inciso c, artículo 3).
• Artículo VIII del Título Preliminar del TUO del RGRP.- La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado
sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en
los asientos registrales.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

• Artículo 2015° del Código Civil: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se

hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
• Art. VI del Título Preliminar del TUO del RGRP: “Ninguna inscripción, salvo
la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario.”
 CLASES DE
PRIORIDAD

Prioridad
Excluyente
Prioridad
o
Preferente
Impenetrabilidad
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
• Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro”.
• RGRP, Título preliminar Artículo IX: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia
de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario.”
• Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que significa: El primero en el tiempo es el más
poderoso en el derecho.
• Principio de prioridad preferente que indica: "El que primero llega al Registro obtiene la protección
registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de modo que
nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes".
PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
• ARTICULO 2022 DEL C.C.
“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho
que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se
opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho común”.
PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD

• RGRP, en su artículo X del título preliminar: “No puede inscribirse

un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de
inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.”
• Artículo 2017° del CC: “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
PRINCIPIOS REGISTRALES NO INCLUIDOS EN EL CÓDIGO CIVIL

• PRINCIPIO DE ROGATORIA
• Artículo III del Título Preliminar del TUO del RGRP: “(…) La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
• Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o
del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado
en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos
del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada
vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a
quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el
presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
PRESUPUESTO O FINALIDAD DEL SISTEMA REGISTRAL: PUBLICIDAD REGISTRAL

• I. PUBLICIDAD MATERIAL

• El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.

• El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.
• II. PUBLICIDAD FORMAL

• El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.

• El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.
• REGLAMENTO DEL SERVICIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL.