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1. Coexistencia de dos figuras jurídicas: coexistencia de un derecho exclusivo sobre las unidades
independientes del edificio (departamento y habitaciones) y un derecho de propiedad común de
todos aquellos elementos (techo, suelo, calles, servicios) que sirven para el funcionamiento del
edificio.
2. Reunión del suelo y la construcción: el edificio debe ser concebido como una construcción u obra
de arte levantada por la reunión de materiales en un terreno, es decir la reunión de dos
elementos: la construcción y el suelo o subsuelo que la soporta.
ELEMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Los elementos Privativos: están constituidos por los distintos pisos, departamentos y
habitaciones del edificio pertenecientes a los distintos propietarios, legalmente se encuentran
instituidos junto al régimen de propiedad horizontal.
2. El edificio: ya que es una unidad artificial constituida por la estructura y el terreno donde
están edificados o construidos, los pisos y locales que constituyen las propiedades separadas
del mismo.
3. Elementos comunes: son todos aquellos elementos y servicios que son indispensables para la
funcionalidad de las unidades independientes, es decir útiles para la conservación, seguridad,
para el uso y goce de todo el inmueble. (V.g. pozos, cisterna, ductos, muros de carga, cimientos,
terreno)
4. Los Anejos: regularmente se confunden con los elementos comunes por ser como su significado
común lo indica elementos unidos, agregados, dependientes o accesorias a la parte principal son al
igual que los elementos comunes, elementos accesorios a las unidades singulares, con individualidad
propia y su principal diferencia con los elementos comunes es que se encuentran adscritos a
determinada parte privativa. NOTA: En Guatemala no se encuentran regulados los anejos sino que
estos se consideran elementos comunes y se les ha denominado únicamente en la práctica.
5. Gastos Comunes: son todos aquellos desembolsos monetarios destinados al funcionamiento,
conservación y reparación ordinaria y extraordinaria de las áreas y cosas comunes con el objetivo de
conservar el buen funcionamiento del edificio entre los cuales se incluyen los seguros, tasas, arbitrios e
impuestos. (Véase Art. 545 Código Civil)
6. Administración: es el elemento funcional de la propiedad horizontal, se refiere a la organización,
la forma de operar y ejecutar las disposiciones administrativas, (Véase Art. 559 Código Civil)
7. Seguros: constituye el elemento garante en la propiedad horizontal, con el fin de asegurar el
edificio en forma total contra riesgos, sin perjuicio de los seguros particulares que deben consignarse
en la respectiva escritura de constitución. (Véase Art. 552 Código Civil)
FUNDAMENTO LEGAL DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
El Régimen de Propiedad Horizontal se encuentra regulado por diversos cuerpos legales,
principalmente por la Constitución Política de la República de Guatemala en sus artículos:
dos (2) en lo que refiere los deberes del Estado, “garantizando a los habitantes la seguridad
a través de una vivienda digna que les permita un desarrollo integral”; artículo 39 que
estipula la “libertad de disponer de los bienes objeto de propiedad privada en el supuesto de
la existencia de un edificio cuyos propietarios deseen someterlo al régimen” y el artículo 119
que establece en la literal g) que, “una de las obligaciones del Estado es, fomentar la
construcción de viviendas populares, mediante sistemas adecuados que le permitan a la
mayoría de habitantes acceder al derecho de propiedad”.
La Ley de Propiedad Horizontalmente dividida, Decreto 1318 del Congreso de la
República, fue promulgada el 29 de septiembre de 1959 basado en el anteproyecto
del Lic. Julio Caballeros Galindo; años más tardes fue derogada parcialmente por el
Código Civil Decreto Ley 106, ya que este último en su libro II “De los Bienes de la
Propiedad y Demás Derechos Reales” regulaba el régimen de propiedad horizontal.
(Vigentes: Arts. 6, 11, 12, 18, 19, 20, 22, 30, 33, 41, 44, 59 del Dto. 1318)
OBLIGACIONES:
Art. 539 Código Civil “Prohibición de los dueños del primer y último piso”
Art. 540-544 Código Civil “Mejoras comunes y obras urgentes”
Art. 545-546 Código Civil “Gastos Comunes”
INFRACCIONES:
Art. 536-538 Código Civil
EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Artículos 555 – 558 Código Civil : Derecho de Tanteo / Cancelación debe de hacerse
constar en escritura pública.