TEMA 13 PROPIEDAD HORIZONTAL

NOCIONES FUNDAMENTALES Y REFERENCIAS DE ORDEN

HISTÓRICAS.

La Propiedad Horizontal, en la cual se dividen diversas partes de un inmueble

en propiedades separadas (locales, apartamentos o pisos), para que
pertenezcan a varios propietarios, es un hecho antiquísimo que se debe a
diversos factores, a saber: (i) la densidad poblacional en sitios urbanos; (ii) el
fenómeno del urbanismo en centros de alta población; (iii) la necesidad
familiar de orden económico-social de agruparlos en centros poblados
modernos.

El edificio es un todo integrado por: (i) las unidades vendibles, locales o

apartamentos que son divisiones del inmueble, el dueño de las unidades
apropiables tiene en éstas las mismas aptitudes que el dominio de la propiedad
individual, pero pasa por estar obligado a respetar el derecho de los demás
condóminos en las demás partes del inmueble, pues la unidad de la que él es
propietario forma parte del inmueble mayor en copropiedad, indivisible.

(ii) Los servicios comunes, que también son cosas de esta misma índole y que
están constituidos por todos los componentes físicos y mecánicos para prestar
al inmueble aquellos servicios necesarios para el desenvolvimiento de las
personas en su hábitat, tales como: la electricidad, el agua potable, la descarga
de aguas servidas, entre otros.

Puede suceder que en una parcela de terreno se construya más de una unidad
de vivienda de las conocidas como casas o quintas; entonces: este inmueble
estaría sometido al Régimen de Propiedad Horizontal? La respuesta es
afirmativa, pues aunque las unidades (casas) ocupen un área específica de la
parcela total, las mismas integran un todo con las demás casas construidas en
la parcela, tienen áreas y servicios comunes.

En la época ROMANA; sobretodo en el Imperio, por lo denso de la población,

que alcanzó aproximadamente la cantidad de un millón doscientas mil
personas (1.200.000) hubo la necesidad de construir un nuevo tipo de sistema
de viviendas, casas altas destinadas a varios ocupantes (INSULAE) en
sustitución de casas unifamiliares (DOMUS), aunque la propiedad horizontal
no la concibieron jurídicamente, sino que esa división operaba de facto.

En FRANCIA, el Código Napoleónico establecía en su articulo 644

situaciones de hecho que asemejan a la institución; expresaba que cuando los
diferentes pisos de una casa pertenezcan a diversos propietarios, si los títulos
de propiedad no regulan la forma en que se hayan de hacerse las reparaciones
y construcciones, deberán verificarse así: las paredes maestras y el techo serán
por cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción de la parte que
tenga. El propietario de cada piso deberá hacer el suelo correspondiente al
suyo (…).

La Comunidad de los pisos no sólo se funda en lo que señala la precitada

disposición Gala, sino también cuando expresa que “las paredes maestras y el
techo estarán a cargo de todos”, ello implica que el derecho sobre esas cosas
también es común.

Dicho artículo se va a constituir en el establecimiento legislativo de la

propiedad separada que a la vez integra una comunidad jurídica de la especie
distinguida como COPROPIEDAD, es decir, establece la propiedad de pisos,
que sin ahondar, pasa a lo que hoy se conoce como PROPIEDAD
HORIZONTAL

Nuestro Código Civil venezolano, en el año de 1942 no incorporó el texto del

Código francés de 1942, sino lo fue el Código Civil del 21 de mayo de 1867,
en su artículo 481 señala que “cuando los diferentes pisos de una casa
pertenecen a distintos propietarios si los títulos de propiedad no arreglan los
términos en que deberán contribuir a las obras necesarias, se guardarán las
reglas siguientes: 1.- las paredes maestras, el tejado y las demás cosas de uso
común, estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de su
piso. (…).”

El artículo 481 del Código Civil de 1867 fue reproducido en el artículo 578
del Código Civil venezolano de 1873, este agregó el artículo 579, cual
estableció que “las reglas establecidas para la contribución a los gastos de
reparación o de construcción de los techos de una casa perteneciente a muchos
propietarios, se observarán también en caso de reparación de los terrados o
azoteas. (…)”.

Los artículos citados de los Códigos Civiles de 1867 y 1873 están contenidos
con idéntico texto en el Código Civil venezolano de 1942, artículos 697 y 698,
los cuales se mantienen en el Código Civil de 1982, actualmente vigente, que
no los modificó.

Estas normas jurídicas instauran la propiedad separada con partes comunes

(construcción de los techos de una casa a muchos propietarios); dicha
normativa conduce sin lugar a dudas a afirmar de manera inconclusa a la
propiedad horizontal desde el año 1867 en Venezuela.

En VENEZUELA se emprenden leyes de Propiedad Horizontal, la del 10 de

junio de 1957 llamada Ley de Apartamentos; posteriormente se dan las leyes
de Propiedad Horizontal de 1958, 1978, y la ultima de 18 de agosto de 1983,
vigente hoy día.

La propiedad horizontal supone la coexistencia de propiedad exclusiva y de

cosas comunes, de modo que es necesario comenzar por distinguirla
netamente, porque A) unas y otras están sometidas a distintas normas y B) no
siempre es fácil definirlos ya que son partes de un todo.

La propiedad horizontal (Navarro Azpeitra) nos señala que es una comunidad

voluntaria por su origen, y forzosa por su permanencia e integrada por todos
los titulares de apartamentos o locales, sometidos a obligaciones y al ejercicio
de derechos establecidos en el documento de condominio (estatutos) y la Ley
de Propiedad Horizontal.

EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO.

Debemos referirnos a las consideradas COSAS COMUNES, que obviamente

forman parte integrante de la edificación, en propiedad horizontal, son las
siguientes peculiaridades:

Son IMPARTIBLES; como el caso de a cosa común relativa al área en donde

se construyó la edificación, la parcela del terreno; las relativas a la estructura
de la edificación, las fundaciones, las paredes maestras, entre otras; las
relativas a la seguridad de la edificación, sistema de intercomunicadores,
casetas de vigilancia, puertas, rejas, conserjería, sistemas de alarmas, entre
otros; las relativas al esparcimiento, entre éstas tenemos: la piscina, los
salones de fiestas, los jardines de la edificación, entre otros; las relativas a los
servicios, entre las cuales estarán el conjunto de instalaciones de electricidad,
el tanque de agua y la red de aguas blancas, el sistema de aguas servidas y
todos sus componentes, entre otros.

Dicha tipificación de las cosas comunes se determinan como comunes a la

edificación, y por otro lado las comunes limitadas a uno o varios
apartamentos, llamadas cosas privativas.

Son INALIENABLES; porque ninguna cosa de las consideradas comunes

puede ser objeto de adquisición particular, no pueden ser obtenidas por
ninguna clase de acto jurídico válido.

Son INEMBARGABLES; porque las cosas comunes no pueden ser objeto de

medidas cautelares provisionales o definitivas; ahora con respecto a las deudas
del condominio, por ellas responden los fondos de la comunidad y en último
cada uno de los integrantes de la comunidad de propietarios.

En el USO DE LAS COSAS COMUNES, cada uno de los condueños podrá

servirse de la cosa, conforme a su destino, siempre que no perjudique el
interés de los demás o de la comunidad, ni impida a los demás copartícipes
utilizarle conforme a su derecho.

En la propiedad horizontal se produce el fenómeno ASOCIATIVO, cual se da

cuando el anterior propietario transfiere su derecho, el adquirente del
apartamento o local, se SUBROGA en la posesión del enajenante respecto al
conjunto o colectividad; de este depende la mención en los documentos
traslativos de la propiedad individual (apartamentos o locales) de que el
adquirente conoce el documento de condominio y los reglamentos del edificio,
esto se hace a todo evento para que no pueda alegarse ignorancia.

REQUISITOS QUE DEBE CONTENER EL DOCUMENTO DE

CONDOMINIO
El articulo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluye los requisitos que
debe contener dicho instrumento fundamental; cual deberá ser protocolizado
por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del lugar en donde este situado el
inmueble, antes de dar en venta alguno de los apartamentos o locales que
correspondan. Conforme a la disposición, tendrá que considerarse
paralelamente:

1) Una reseña de los títulos de adquisición del terreno que se destina a

enajenar en propiedad horizontal. Se debe anunciar cómo fue construido el
edificio, de donde provienen los recursos dinerarios y económicos para su
construcción, el gravamen que soporta en virtud de los préstamos que se
hubiesen suministrado para su construcción, los cuales ordinariamente
provienen de Instituciones bancarias.

2) Descripción de la edificación, áreas de adjudicación en propiedad,

apartamentos o locales, áreas comunes. Con relación a los apartamentos se
determinará su superficie y usualmente en número de dependencias que lo
integran; además deberá indicarse el puesto de estacionamiento que como
parte de la propiedad le corresponde a cada una de las unidades vendibles, o si
se le atribuye algún maletero.

3) Una descripción de las cosas comunes y las privativas de cada apartamento

o local. Deberá señalarse cuáles cosas comunes son de uso privativo de uno o
varios apartamentos o locales.

4) El destino que se le da a la edificación, si es para vivienda o locales

comerciales, u oficinas, entre otros.

5) Dársele valor a cada uno de los apartamentos o locales vendibles con la

finalidad de establecer desde el inicio, el porcentaje en los derechos y
obligaciones que atañen a cada propietario de las unidades.

6) Fijarse los gravámenes que pesan sobre el inmueble; este régimen de

propiedad especial se ha permitido extraordinariamente LA DIVISIÓN DE
LA HIPOTECA, dividida ésta, cada una de las unidades que pueden ser objeto
de apropiación individual quedan gravadas con este derecho real de garantía,
en suma, lo que se hace es el prorrateo ajustado de la deuda original entre
todos y cada uno de las unidades enajenables y en este supuesto cada una de
las unidades vendibles, queda hipotecada a menos que el adquirente salde su
deuda con el acreedor.

7) Al documento o instrumento de condominio debe anexarse el

REGLAMENTO de condominio, cual es de obligatoria observancia para los
condóminos, su destino será el cuaderno de comprobantes en el Registro
Inmobiliario respectivo: estableciendo básicamente ese reglamento lo
siguiente: (i) las atribuciones de la Junta de Condominio y del Administrador;
(ii) el monto de la caución que deberá dar el Administrador para entrar en el
ejercicio del cargo; y (iii) disposiciones relativas al ornato, clases de rejas,
cerramientos de balcones, colocación y tipo de aires acondicionados y demás
accesorios que no afecten la estructura original de la edificación, ni las
condiciones sanitarias del inmueble.

Se deberá acompañar dicho Instrumento de Condominio al cuaderno de

comprobantes de la Oficina de Registro Inmobiliario ya referida, junto con los
planos de la edificación, cuales deberán estar aprobados por la Alcaldía
respectiva. (Departamento de Ingeniería Municipal).

USO Y DISFRUTE DE LOS APARTAMENTOS O LOCALES

El articulo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece las reglas para ello,

las cuales son:

Conforme al literal (a) eiusdem; los propietarios y ocupantes de un edificio

deben cuidar las instalaciones comunes, aún aquellas que se encuentren en el
inmueble y sean de uso exclusivo para un copropietario. Extensivo a los
ocupantes también, porque si realiza actividades dañosas y no las resarce, el
propietario deberá reparar el daño, independientemente de la acción que él
tenga contra dicho ocupante.

Conforme al literal (b) eiusdem; si las personas, en uso de su propiedad

exclusiva, no guardan un comportamiento cónsono (de conservación de la
cosa propia), indiscutiblemente que ello puede incidir en diversas partes de la
cosa común.

Un apartamento o local se sirve de innumerables servicios de carácter común,

como los de aguas blancas, desagües para descarga de aguas negras o servidas,
entre otros. Si el ocupante o el propietario dentro de las cuatro (4) paredes en
las que habita, no tiene la diligencia en mantener su área particular y causa
daños en perjuicio de los demás condóminos al dañar áreas comunes, estará
obligado a resarcir a los demás comuneros, restituyendo o reparando la cosa
dañada al estado normal de uso.

Respecto del literal (f) y (g) eiusdem; están relacionados con las ataduras de
convivencia que vienen implícitas en el ejercicio de este dominio, complejo y
concurrente con los demás condóminos; el inmueble debe tener un uso
adecuado, por ello no deben producirse ruidos molestos, ni realizar actos que
perturben la tranquilidad de los propietarios o amenacen su seguridad o
afecten la salud pública, ni de actos contrarios a las buenas costumbres ni a la
moral.

Ahora las ACTIVIDADES MOLESTAS, definido por la doctrina Española

pueden ser como aquellas actividades que producen falta de comodidad,
fastidio, desasosiego, desagrado y atentatorios más allá de los límites normales
tolerables. Pueden considerarse actos ABUSIVOS DE DERECHOS.

Casi siempre se trata de supuestos en que la incomodidad o molestia se

percibe por los sentidos de la vista, oído y olfato, sin que se descarten
actividades que produzcan sentimientos de temor, ansiedad, aprensión;
apreciables en todo caso por criterios objetivos y excluyéndose de puros
subjetivismos.

En España, el procedimiento para hacer cesar las perturbaciones o molestias se

denomina ACCIÓN DE CESACIÓN, la cual puede ser intentada por cualquier
propietario u ocupante contra el perturbador que en ámbito dominical de
propiedad horizontal realice actividades molestas. El Juez puede decretar el
cese de la perturbación mediante una medida cautelar, llamada
SATISFACTIVA

Este procedimiento (español) si es declarado procedente conlleva a que si el

perturbador es un ocupante (arrendatario, comodatario, usufructuario, entre
otros) se le extingue su derecho y opera el lanzamiento o desposesión, según
el derecho patrio. En el supuesto de que el perturbador sea un propietario, se
le puede privar hasta por TRES AÑOS de su derecho a habitar el inmueble, lo
que no le impide la realización de actos jurídicos sobre su inmueble, como
darlo en usufructo, arrendarlo, entre otros.

En nuestra Ley de Propiedad Horizontal, una de las sanciones la contiene el

articulo 39; referida al propietario que no cumpla sus obligaciones, quien
además de ser responsable por los daños y perjuicios podrá ser obligado a
vender sus derechos en subasta pública, previa aprobación para el ejercicio de
esta acción judicial del 75% de la comunidad; pero el procedimiento no se
estableció, ello trae inconvenientes.

DE LAS COSAS COMUNES.

Consagrado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal; pero ello no

significa que el documento de condominio pueda establecer como cosas
comunes otros elementos de la edificación.

La Ley hace un desglose entre las cosas COMUNES, las cosas

EXCLUSIVAS, y las cosas PRIVATIVAS. La Ley establece que es
obligatorio para el constructor del edificio vender con el apartamento o piso,
por lo menos un estacionamiento y si se incluye en la venta, el maletero.

En concepto de Luis Aveledo Morasso, dentro de la Institución jurídica de la

propiedad horizontal existen: (i) cosas apropiables como los apartamentos,
locales, puestos de estacionamiento y maleteros; (ii) cosas comunes
propiamente dichas y cosas comunes de uso exclusivo; (iii) las cosas comunes
de acuerdo a su calidad podrían ser comunes indispensables, comunes
recreativas (salones de fiestas, piscinas y áreas circundantes) entre otras; (iv)
cosas para fines comunales como las instalaciones de seguridad, apartamento
de conserjes, casetas de vigilancia, entre otras; (v) las cosas comunes
indispensables para la prestación de servicios como la electricidad, aguas
blancas, desagües de las servidas, entre otras.

Conforme al artículo 5 se puede agregar añadidamente lo reflejado por Luis

Aveledo Morasso, así:

1) Respecto del literal (b) eiusdem; son cosas comunes indispensables. Si por
COMUNICACIONES entendemos todo andamiaje técnico que permite la
comunicación desde afuera con diversas unidades que componen el edificio,
tal cosa deviene en indispensable y sería una cosa común, atinente a la
seguridad.

2) Respecto del literal (C) cuando estos jardines, azoteas y patios tengan
acceso a través de un solo apartamento son cosas comunes de uso exclusivo
del propietario del inmueble por donde se accede. El techo o la techumbre es
una parte fundamental de la edificación, allí se encuentran los drenajes, la
zona de descarga de los gases provenientes de baños y cocinas. Usualmente
quien tiene esta cosa en uso común exclusiva, le coloca piso y techo y esto se
traduce en un nuevo piso, tal cuestión no debe ser permitida, podría tener
inconvenientes; se considera adecuado que en los documentos de condominios
reglen a cabalidad la utilización de esta cosa común exclusiva, determinada
por Ley.

3) Respecto del literal (d) eiusdem; los sótanos, en donde existen maleteros o
estacionamientos que hubieren sido enajenados o adscritos a un apartamento o
local, no son cosa común, pues lo común sería la entrada o acceso y los
pasillos de circulación del recinto.

4) Respecto del literal (e) eiusdem; son cosas comunes no indispensables;

dicho servicio lo prestan las compañías de vigilancia privada, pueden entonces
existir ese local o no; la Ley señala (encargados del inmueble) quizá en esta
designación entran LOS CONSERJES, cuya utilidad práctica es más que
obvia en el país y este sentido los lugares que habitan los conserjes son cosas
comunes.

5) Respecto del literal (h) eiusdem; los servicios de agua fría y caliente se
soporta a países donde el invierno es fatal, pero constituye un hecho notorio
que el servicio de agua caliente se lo da cada uno de los titulares de los
apartamentos o locales, mediante el aditamento pertinente; igualmente la
refrigeración, en todo caso cuando en un apartamento o local tiene aire
acondicionado, ello se hace a través de aparatos individuales, o por medio de
un sistema central integrado a la unidad, constituyendo éste un inmueble por
destinación.

6) Respecto del literal (i) eiusdem; solo son comunes aquellos que no se
asignen a un local o apartamento determinado, entendiendo que es obligatorio
asignar un puesto por lo menos a cada uno de los apartamentos o locales.
Dicho puesto de estacionamiento forma parte inseparable del apartamento o
local al que este asignado, no pudiendo ser objeto de enajenación de éste por
separado de la vivienda o del local.

En el caso de quedar libre (no asignados) diversos puestos de

estacionamientos, éstos podrán enajenarse a favor de copropietarios, mediante
la aprobación en la Asamblea de Propietarios del 75% de ellos. Si no se logra
que estas cosas comunes se vendan, deberán ser puestas a producir en
beneficio de los demás condóminos para cubrir gastos comunes.

7) Respecto del literal (L) eiusdem; dicha denominación debe realizarse en el

documento de condominio; así muchas comunidades agobiados por los gastos
comunes, destinan una cosa común, como el apartamento del conserje, para
alquilarlo y así obtener rentas para compensar parte de los gastos comunes;
ello constituye en si misma, una trasgresión a la norma expresa de la Ley, pues
el alojamiento de porteros o encargados, llámese conserjes, son comunes y
atinentes a la seguridad del inmueble. Cualquier cosa del edificio que sea
común y que tenga por destino abonar gastos a la comunidad, deberá estar
declarado en el instrumento o documento que crea la comunidad en propiedad
horizontal.

OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS EN LOS GASTOS.

El articulo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal los establece; por lo tanto a

cada apartamento o local del inmueble (edificio) en el título (documento de
condominio) se le otorga un porcentaje, el cual determina el monto de la
obligación y las cargas sobre las cosas comunes que tiene cada propietario.
Dicho porcentual se fija dividiendo el valor total del edificio por el número de
unidades vendibles, el valor del apartamento representa un porcentaje, sobre el
valor del edificio.

El articulo 13 eiusdem, da a entender la obligación del pago de los gastos

comunes; ahora, el nuevo adquirente por estar en esa especifica posición está
obligado a pagar las deudas a favor de la comunidad aunque estas se hubiesen
contratado con anterioridad a que él, hubiese obtenido la titularidad.
Los copropietarios en sus unidades individuales, deberán correr con los gastos
de su mantenimiento y realizar las reparaciones menores o las mayores que se
produzcan por no haber realizado las primeras. Todo copropietario puede
liberarse del desembolso de los gastos comunes, mediante el ABANDONO de
su propiedad, cuestión esta que deberá realizar mediante documento
debidamente protocolizado. El apartamento abandonado se hace común a los
demás condueños en proporción a su porcentaje en las cosas comunes.

El articulo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos señala lo EJECUTIVO

DEL TITULO que crea la propia Ley, en tanto que quién puede exigir los
gastos comunes y, en este sentido, son el Administrador o el propietario que
hubiese aportado sumas que le corresponden a otro propietario.

El cobro de las contribuciones podrá realizarse por VÍA EJECUTIVA, más no

por el procedimiento monitorio o por Intimación (Código de Procedimiento
Civil venezolano).

RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓN.

EL ADMINISTRADOR; articulo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal; la

Ley establece que la responsabilidad del Administrador se rige por las
disposiciones del derecho común (Código Civil venezolano), especialmente
por las del Mandato.

Las funciones del Administrador están contenidas en los artículos 20 y 21

eiusdem; cuales son (i) las relativas a la multiplicidad de intereses de los
condóminos; (ii) las relacionadas con el ejercicio de la gestión de
administración; (iii) las relacionadas con las funciones de interés del colectivo
como medio de comprobar los actos cumplidos en la gestión administrativa,
así como los asuntos que atañen al interés de los copropietarios en la cosa
común.

El Administrador llevara los libros de; (i) Asamblea de Propietarios; (ii) Libro
Diario de Contabilidad (autenticados por Juez o Notario Público)

LA JUNTA DE CONDOMINIO; articulo 18 de la Ley de Propiedad

Horizontal, se debe señalar que la precitada Ley carece de reglamentación,
por lo tanto la norma sobre administración y vigilancia de hecho están
constituidas en el Documento de Condominio o en el Reglamento del indicado
instrumento.

La Junta de Condominio, de conformidad a las facultades que le señala la Ley,

es un órgano de vigilancia y control de los bienes de los copropietarios en este
régimen especial de propiedad.

LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS; articulo 19 y siguientes eiusdem; las

decisiones de los propietarios se toman mediante el uso de dos (2)
dispositivos, a saber: (i) La Consulta, que es solicitar la opinión en la
comunicación que se les envía, y la respuesta las darán de la misma manera.
La decisión se tomará en base a los propietarios que representen por lo menos
dos tercios (2/3) del valor del inmueble. Y (ii) Las Asambleas, que es un
mecanismo alternativo al anterior, podrán ser convocados por el
administrador, también por un número de socios (propietarios) que
representen un tercio (1/3) del valor básico del inmueble.

Las Asambleas deben verificarse preferiblemente en el inmueble. No podrán

verificarse sin la presencia de todos los copropietarios a menos que conste
fehacientemente que han sido invitados con por lo menos tres (3) días de
antelación a la reunión. (articulo 24 encabezado de la Ley de Propiedad
Horizontal). La Asamblea puede ser convocada por un periódico de la
localidad.

Los propietarios tienen la facultad en caso de que el Administrador no

convoque a la asamblea y/o realice la consulta de Ley para algo de interés de
la comunidad, que ésta (la asamblea) sea convocada por un Juez de
Municipio.

Lo que si no puede variar es el porcentaje para que las decisiones de la

asamblea sean válidas, el cual es idéntico que el porcentaje que se requiere
para la aprobación de las consultas, esto es dos tercios (2/3) para la aprobación
en primera convocatoria, y más de (1/2) en Asamblea celebrada en virtud de
segunda convocatoria.